項目可行性研究報告

項目可行性研究報告項目可行性研究報告項目可行性研究報告資料僅供參考文件編號：2022年4月項目可行性研究報告版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：襄陽風(fēng)神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司風(fēng)神襄陽公社項目可行性研究報告編制單位：襄陽風(fēng)神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制時間：2012年3月13日第一章項目申報單位概況企業(yè)名稱：襄陽風(fēng)神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)類型：一人有限責(zé)任公司（法人獨資）法定代表人：******注冊資本：******萬元人民幣企業(yè)地址：襄陽市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東風(fēng)汽車大道特1號成立日期：2011年5月經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營。開發(fā)資質(zhì)：暫定級（編號：襄房開暫【2011】045號）公司簡介：襄陽風(fēng)神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2011年3月，是由廣州風(fēng)神汽車房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資成立的項目公司，注冊資金******萬元。公司是自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧的具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，致力于“風(fēng)神（襄陽）花園”項目的開發(fā)，公司共有員工40人，其中擁有中、高級職稱或大學(xué)本科以上學(xué)歷人員占職工總?cè)藬?shù)的80%以上，具有雄厚的資金實力和高度專業(yè)化的項目開發(fā)管理能力。第二章擬建項目概況一、項目開發(fā)風(fēng)神襄陽公社項目是東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司風(fēng)神襄陽汽車有限公司，為了企業(yè)在襄陽市的發(fā)展吸引和留住人才、解決員工居住問題、為員工建設(shè)的“關(guān)愛房”，項目的建成將惠及廣大員工。為支持和推進(jìn)項目進(jìn)展，高新區(qū)管委會成立了專項工作小組。擬建的住宅小區(qū)將帶動區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)、文化娛樂等第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，引導(dǎo)園區(qū)向集生產(chǎn)、科研、物流、居住、商業(yè)、休閑娛樂與一體的宜商宜居的現(xiàn)代化綜合功能性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大大改善區(qū)內(nèi)投資環(huán)境，吸引更多的配套廠家來投資、發(fā)展，為高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式起到模范作用。二、地塊位置：項目位于素有“南船北馬、七省通衢”之稱的襄陽的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，襄陽市地理、交通位置優(yōu)越，具備持續(xù)發(fā)展的良好基礎(chǔ)。項目位于襄陽市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)富康大道以北，奔馳大道東風(fēng)試車場以東，園林大道以西。國家級休閑公園本項目位置國家級休閑公園本項目位置三、項目名稱：風(fēng)神襄陽公社四、建設(shè)規(guī)模：項目總占地面積：293689㎡（其中建設(shè)用地面積：249308㎡、代征綠地面積：7453㎡、代征道路面積：36928㎡），規(guī)劃總建筑面積：㎡（其中住宅建筑面積：㎡、綜合商業(yè)建筑面積：㎡、社區(qū)配套建筑面積：㎡、幼兒園建筑面積：㎡、菜市場建筑面積：600㎡、社區(qū)辦公用房建筑面積：1100㎡、衛(wèi)生站300㎡、公共廁所、垃圾收集用房：350㎡、配建廉租房建筑面積：11468㎡），建筑占地面積：43201㎡，住宅地下室面積：㎡，商業(yè)地下室面積：㎡，建筑密度%，容積率，綠地率：%，建筑高度：＜100m，住宅：4894戶，車位比：，非機動車地下停車位4951，規(guī)劃機動車停車位3038（其中地上停車位608個，地下停車位2430個）。五、項目總投資：******億元人民幣。第三章項目可行性研究報告編制依據(jù)1、國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定（國發(fā)[2004]20號）。2、湖北省企業(yè)投資項目核準(zhǔn)暫行辦法。3、項目可行性研究報告通用文本。4、風(fēng)神襄陽公社項目國有土地使用權(quán)出讓合同。5、風(fēng)神襄陽公社項目開發(fā)項目土地出讓條件。6、風(fēng)神襄陽公社項目規(guī)劃總平面圖。7、其它資料。第四章高新區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、高新區(qū)概況：襄陽高新技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?2萬人，總控制面積超過100平方公里，是襄陽市城市發(fā)展總體規(guī)劃的中心區(qū)域?，F(xiàn)有各類注冊企業(yè)2000多家，高新區(qū)目前形成了高新技術(shù)園區(qū)、汽車工業(yè)園區(qū)、深圳工業(yè)園區(qū)三大園區(qū)的產(chǎn)業(yè)格局。到2015年，高新區(qū)將建設(shè)成為一個創(chuàng)新資源集聚、高端服務(wù)集中、產(chǎn)業(yè)特色鮮明、服務(wù)環(huán)境優(yōu)良、管理服務(wù)高效、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，在全國示范效應(yīng)突出，在鄂西北及周邊地區(qū)帶動作用顯著的現(xiàn)代化科技新城區(qū)。區(qū)域總收入將達(dá)到4400億元，地區(qū)生產(chǎn)總值1250億元，工業(yè)總產(chǎn)值3000億元。二、高新區(qū)目前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：1、開發(fā)模式：工業(yè)產(chǎn)業(yè)配套與自主開發(fā)并存由于高新區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)集中，在房地產(chǎn)發(fā)展早期，尤其在行政主導(dǎo)期，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)以企業(yè)職工配套為主。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和園區(qū)居住功能的完善，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸向開發(fā)企業(yè)自主開發(fā)過渡。目前，園區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)與開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)是重要的開發(fā)模式，如夢里水鄉(xiāng)項目，即為上海通用汽車公司授權(quán)、由襄陽夢里水鄉(xiāng)投資有限公司開發(fā)的成功項目。2、需求特征：周邊企業(yè)職工需求為主，輻射區(qū)外需求區(qū)域內(nèi)商品房的主要消費群體以周邊各工業(yè)企業(yè)職工為主，但由于房價適中，并享有一定的福利優(yōu)惠政策，因而逐漸吸引一批開發(fā)區(qū)周邊區(qū)域居住人群前來置業(yè)。3、產(chǎn)品特征：住宅項目以中檔物業(yè)為主目前，高新開發(fā)區(qū)內(nèi)的自管物業(yè)開發(fā)基本已經(jīng)告一段落，房地產(chǎn)市場逐漸活躍發(fā)展起來。區(qū)內(nèi)樓盤定位中檔為主，價格在4000元/平方米左右居多。早期開發(fā)以純多層居住小區(qū)為主，目前逐漸涌現(xiàn)高層住宅項目，并出現(xiàn)大型樓盤。第五章項目選址與建設(shè)條件一、地理位置項目位于湖北省襄陽市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)富康大道北側(cè)，東風(fēng)試車場南側(cè)、國家級休閑公園—連山公園對面。二、地塊現(xiàn)狀1、項目地塊現(xiàn)狀為平整地塊（有部分建筑垃圾），屬東風(fēng)日產(chǎn)公司規(guī)劃用地。2、項目地塊南側(cè)為襄陽汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)富康大道，對面為開發(fā)區(qū)連山公園，東南側(cè)為別墅小區(qū)夢里水鄉(xiāng)及政府規(guī)劃的綠化用地。三、項目預(yù)期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)1、占地面積:440畝住宅用地，2、容積率:3、項目建筑面積:㎡。四、周邊規(guī)劃及配套狀況1、項目周邊規(guī)劃2、配套狀況（1）、交通設(shè)施1）距襄陽市中心、襄陽機場、襄陽火車站、襄北汽車站僅10一15分鐘車程。2）5分鐘步行距離內(nèi)有530、515等多條公交線路。3）襄陽市東外環(huán)公路，東起漢十高速襄陽區(qū)張家集鎮(zhèn)，西至襄荊高速襄城區(qū)歐廟鎮(zhèn)，2012年建成通車，屆時將直接提高本項目交通便利程度。4）鄭渝高鐵、西武高鐵將從襄陽市穿城而過，襄陽市將成為高速鐵路節(jié)點城市，高鐵規(guī)劃站點與本項目相距僅10一15分鐘車程。（2）、生活配套1）商業(yè)：富康大市場、周邊社區(qū)便利超市。2）醫(yī)療：襄陽醫(yī)院、襄北醫(yī)院、社區(qū)門診。3）銀行：工商銀行開發(fā)區(qū)支行、建設(shè)銀行開發(fā)區(qū)支行、中國銀行開發(fā)區(qū)支行、農(nóng)業(yè)銀行開發(fā)區(qū)支行。4）教育：襄陽東風(fēng)中學(xué)、襄陽東風(fēng)中學(xué)小學(xué)部、清河小學(xué)、襄陽區(qū)實驗小學(xué)、神龍幼兒園、蔚蔚幼兒園、幸福幼兒園。5）休閑：國家級休閑公園連山公園，景觀資源豐富，休閑設(shè)施齊備。五、周邊樓盤狀況1、本項目周邊區(qū)域在售樓盤數(shù)量不多，加上高新區(qū)有穩(wěn)健的市場需求支撐，距離項目較近的紅星城市花園二期2011年2月開盤，開盤銷售率超過八成，目前售價約4000元/㎡。2、本項目周邊（高新區(qū)范圍內(nèi)）其他樓盤價格區(qū)間主要集中于3500-4000元/㎡，襄陽市中心城區(qū)樓盤價格區(qū)間集中于4000-5000元/㎡。3、本項目東南側(cè)為別墅樓盤夢里水鄉(xiāng)，售價為120萬元／套。4、襄陽市中心城區(qū)及高新區(qū)盤產(chǎn)品類型主要為高層與小高層電梯洋房，以中小戶型為主，強調(diào)經(jīng)濟性和舒適度，主力戶型面積介于70一130㎡。5、高新區(qū)基礎(chǔ)生活配套設(shè)施相對不足，區(qū)域樓盤項目大多自建相關(guān)配套。6、目前襄陽市房地產(chǎn)項目主要以大規(guī)模開發(fā)為主，建筑規(guī)劃水平較往年有較大提升，但項目園林景觀規(guī)劃亮點不足，整體品質(zhì)有待提高；另外，襄陽市房地產(chǎn)項目建筑外立面色彩搭配較為出色，但施工工藝及材料選用品質(zhì)不高。第六章項目申請一、結(jié)論本項目位于高新區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)園東部，交通便捷，項目南側(cè)國家級休閑公園－一連山公園修建完成后，將成為本項目重要景觀及休閑娛樂配套資源，最大限度地提升項目的整體價值。與中心城區(qū)相比，高新區(qū)房地產(chǎn)市場具備價格優(yōu)勢，得出以下結(jié)論：1、本項目的建設(shè)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)的要求2、本項目