房地產(chǎn)基本知識(shí)精品培訓(xùn)講義

xx房地產(chǎn)基本知識(shí)精品培訓(xùn)教程房地產(chǎn)基本知識(shí)1、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。房地產(chǎn)基本知識(shí)2、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。房地產(chǎn)基本知識(shí)3、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，是購(gòu)買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问?。房地產(chǎn)基本知識(shí)4、商品房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場(chǎng)出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對(duì)象可分內(nèi)銷商品房和外銷商品房。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。商品房/單位產(chǎn)權(quán)房/使用權(quán)房/安居房/平價(jià)房房地產(chǎn)基本知識(shí)5、單位產(chǎn)權(quán)房單位產(chǎn)權(quán)房（或系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房），是產(chǎn)權(quán)屬單位所有的房屋。這種房屋一般沒有申報(bào)商品房計(jì)劃，是單位自建或者參加聯(lián)建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。房地產(chǎn)基本知識(shí)6、使用權(quán)房房屋只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，俗稱使用權(quán)房。嚴(yán)格來說，所謂購(gòu)買使用權(quán)只是房屋所有人和使用人之間的一種租賃關(guān)系。房地產(chǎn)基本知識(shí)7、安居房直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售而建設(shè)的住房?，F(xiàn)階段安居房按成本價(jià)向中低收入家庭無房、危房戶和住房困難戶出售。安居房成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（包括50%小區(qū)級(jí)非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金構(gòu)成。

房地產(chǎn)基本知識(shí)8、平價(jià)房平價(jià)房是根據(jù)國(guó)家安居工程實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對(duì)象，通過配售形式供應(yīng)、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對(duì)象及配售價(jià)格由政府管理部門審核認(rèn)定。房地產(chǎn)基本知識(shí)9、購(gòu)買內(nèi)銷商品房的對(duì)象有哪些規(guī)定？境內(nèi)外企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、其他組織具備合法身份證明的中國(guó)公民、在境外留學(xué)或工作未取得長(zhǎng)期居留權(quán)的中國(guó)公民在境內(nèi)注冊(cè)的“三資“企業(yè)（限于購(gòu)買新建內(nèi)銷商品住宅，供本單位員工居?。７康禺a(chǎn)基本知知識(shí)10、購(gòu)買外銷商商品房的對(duì)象象有哪些規(guī)定定？外銷商品房可可以出售給除除法律另有規(guī)規(guī)定外的中華華人民共和國(guó)國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、、其他組織和和個(gè)人。房地產(chǎn)基本知知識(shí)11、房屋建筑面面積、住宅使使用面積和居居住面積房屋建筑面積積是房屋各層層面積的總和和。每層建筑筑面積按建筑筑物勒腳以上外墻墻面積水平截截面計(jì)算。建筑面積包括括使用面積、、輔助面積和和結(jié)構(gòu)面積三三部分。住宅使用面積積是指住宅分分戶門內(nèi)全部部可供使用的的凈面積的總總和，包括臥臥室、起居室室、廳、廚房房、衛(wèi)生間、、壁櫥、陽臺(tái)臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓樓梯等等。住宅居住面積積是指住宅分分戶門內(nèi)的臥臥室和起居室室等的凈面積積的總和。房地產(chǎn)基本知知識(shí)12、建筑面積計(jì)計(jì)算的規(guī)則計(jì)算建筑面積積的范圍：?jiǎn)螌咏ㄖ锊徊徽撈鋵痈呔匆粚佑?jì)算算，其建筑面面積按建筑物物外墻勒角以以上的外圍水水平面積計(jì)算算。單層建筑筑物內(nèi)如帶有有部分樓層者者，亦應(yīng)計(jì)算算建筑面積多層建筑物的的建筑面積按按已建筑面積積的總和計(jì)算算，其底層按按建筑物外墻墻勒角以上外外圍水平面積積計(jì)算，二層層及二層以上上按外墻外圍圍水平面積計(jì)計(jì)算。計(jì)算建筑面積積的范圍層高超過2.2米的地下室、、半地下室、、地下車庫(kù)、、倉(cāng)庫(kù)、商店店、地下指揮揮部等及相應(yīng)應(yīng)出入口的建建筑面積按其其上口外墻（（不包括采光光井、防潮層層及其保護(hù)墻墻）外圍的水水平面積計(jì)算算。用深基礎(chǔ)做架架空層加以利利用，層高超超過2.2米的，按架空空層外圍的水水平面積的一一半計(jì)算建筑筑面積。坡地建筑利用用吊腳做架空空層加以利用用且層高超過過2.2米，按圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)外圍水平平面積計(jì)算建建筑面積。穿過建筑物的的通道和建筑筑物內(nèi)的門廳廳、大廳不論論其高度如何何，均按一層層計(jì)算建筑面面積。門廳、、大廳內(nèi)回廊廊部分按其水水平投影面積積計(jì)算建筑面面積。計(jì)算建筑面積積的范圍電梯井、提物物井、垃圾道道、管道井等等均按建筑物物自然層計(jì)算算建筑面積。。舞臺(tái)燈光控制制室按圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)外圍水平平面積乘以實(shí)實(shí)際層數(shù)計(jì)算算建筑面積。。建筑物內(nèi)的技技術(shù)層（管道道層、附層、、夾層）是指指房屋的局部部層次，層高高超過2.2米的，按其墻墻外圍水平面面積計(jì)算建筑筑面積。與建筑物連接接的有柱雨篷篷按柱外圍水水平面積計(jì)算算建筑面積；；獨(dú)立柱雨篷篷按其頂蓋水水平投影面積積的一半計(jì)算算建筑面積計(jì)算建筑面積積的范圍有柱的車棚、、貨棚、站臺(tái)臺(tái)等按柱外圍圍水平面積計(jì)計(jì)算建筑面積積；單排柱、、獨(dú)立柱的車車棚、貨棚、、站臺(tái)等按其其頂蓋水平投投影面積的一一半計(jì)算建筑筑面積。突出屋面的有有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的的樓梯間、水水箱間、電梯梯機(jī)房等按圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍圍水平面積計(jì)計(jì)算建筑面積積。突出墻外的門門斗按圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)外圍水平平面積計(jì)算建建筑面積。封閉陽臺(tái)、挑挑廊，按其水水平投影面積積計(jì)算建筑面面積。凹陽臺(tái)臺(tái)、挑陽臺(tái)按按其水平投影影面積的一半半計(jì)算建筑面面積。計(jì)算建筑面積積的范圍建筑物墻外有有頂蓋和柱的的走廊、檐廊廊，按柱的外外邊線水平面面積計(jì)算建筑筑面積。無柱柱的走廊、檐檐廊按其投影影面積的一增增計(jì)算建筑面面積。兩個(gè)建筑物間間有頂蓋的架架空通廊，按按通廊的投影影面積計(jì)算建建筑面積。無無頂蓋的架空空通廊按其投投影面積的一一半計(jì)算建筑筑面積。室外樓梯作為為主要通道和和用于疏散的的，按每層水水平投影面積積計(jì)算建筑面面積；樓內(nèi)有有樓梯的，室室外樓梯按其其水平投影面面積的一半計(jì)計(jì)算建筑面積積。計(jì)算建筑面積積的范圍跨越其他建筑筑物、構(gòu)筑物物的高架單層層建筑物，按按其水平投影影面積計(jì)算建建筑面積，多多層者按多層層計(jì)算。室內(nèi)體育館按按實(shí)際層數(shù)計(jì)計(jì)算建筑面積積。體育館（（場(chǎng)）看臺(tái)下下空間加以利利用的，其超超過1.8米的部位計(jì)算算建筑面積（（多層按多層層計(jì)算）。原始設(shè)計(jì)為假假層（含頂層層閣）屋面全全部翻高后，，前后墻沿口口到樓板高度度超過1.8米的，按實(shí)際際計(jì)算建筑面面積。不計(jì)算建筑面面積的范圍不計(jì)算建筑面面積的范圍：：突出墻面的構(gòu)構(gòu)件和藝術(shù)裝裝飾，如：柱柱、垛、勒角角、臺(tái)階、無無柱雨篷等。檢修、消防等等用的室外爬爬梯。層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)術(shù)層、夾層。。構(gòu)筑物，如：：獨(dú)立煙囪、、煙道、油罐罐、水塔、儲(chǔ)儲(chǔ)油（水）池池、儲(chǔ)倉(cāng)、、地下下人防防干、、支線線等。。建筑物物內(nèi)外外的操操作平平臺(tái)、、上料料平臺(tái)臺(tái)，及及利用用建筑筑物的的空間間安置置箱罐的的平臺(tái)臺(tái)。不計(jì)算算建筑筑面積積的范范圍單層建建筑物物內(nèi)分分割的的操作作間、、控制制室、、儀表表間等等單層層房間間。沒有圍圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)的的屋頂頂水箱箱，舞舞臺(tái)及及后臺(tái)臺(tái)懸掛掛幕布布、布布景的的天橋橋、挑挑臺(tái)。。層高小小于2.2米的地地下室室、半半地下下室深深基礎(chǔ)礎(chǔ)地下下架空空層、、坡地地建筑筑物吊吊腳架架空層層。崗?fù)?、、警亭亭、書書?bào)亭亭等。。里弄房房屋后后天井井內(nèi)的的天棚棚。利用馬馬路、、通道道及隙隙地所所搭棚棚架。。閣樓。。房屋的的平臺(tái)臺(tái)、曬曬臺(tái)、、花臺(tái)臺(tái)、屋屋頂平平臺(tái)等等。其他計(jì)計(jì)算建建筑面面積3）其其他他在計(jì)算算建筑筑物面面積時(shí)時(shí)，如如遇上上述以以外的的情況況，可可參照照上述述規(guī)則則精神神辦理。。公用建建筑面面積分分?jǐn)傄?guī)規(guī)則13、公用用建筑筑面積積分?jǐn)倲傄?guī)則則分?jǐn)傇瓌t房屋公公用建建筑面面積分分?jǐn)傄砸源睘闉閱挝晃弧９媒ńㄖ婷娣e分分?jǐn)們H僅限于于本幢幢內(nèi)的的公用用建筑筑面積積。與與本幢幢房屋屋不相相連的的公用用建筑筑（如如變電電房、、水泵泵房、、門衛(wèi)衛(wèi)房等等）不不得分分?jǐn)偟降奖敬贝狈课菸輧?nèi)。。房屋公公用建建筑面面積按按各戶戶套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積乘以以房屋屋內(nèi)相相關(guān)面面積的的比例例進(jìn)行行分?jǐn)倲?。公公用建建筑面面積分分?jǐn)偤蠛?，不不劃分分各戶戶攤得得面積積的具具體部部位。。公用用建筑筑面積積部位位一經(jīng)經(jīng)分?jǐn)倲?，任任何人人不得得侵占占或改改變其其原始始設(shè)計(jì)計(jì)的使使用功功能。。公用建建筑面面積分分?jǐn)傄?guī)規(guī)則商、住住、辦辦綜合合樓，，其房房屋內(nèi)內(nèi)各部部位使使用功功能，，房型型分隔隔差異異較大大，應(yīng)應(yīng)根據(jù)據(jù)其用用途或或房型型分隔隔的不不同，，按相相關(guān)面面積比比例先先行分分?jǐn)側(cè)惫媒ńㄖ婷娣e（（此次次分?jǐn)倲偟淖钭钚螁挝粸闉閷樱?，然然后再再分?jǐn)倲偢髯宰怨糜媒ㄖ娣e積。商品房房按““套””或““單元元”出出售。。商品品房的的銷售售面積積即為為購(gòu)房房者所所購(gòu)買買的套套內(nèi)或或單元元內(nèi)建建筑面面積（（以下下稱套套內(nèi)建建筑面面積））與應(yīng)應(yīng)分?jǐn)倲偟墓媒ńㄖ婷娣e。。套（單單元））建筑筑面積積=套內(nèi)建建筑面面積+分?jǐn)偟牡墓糜媒ㄖ娣e積套內(nèi)建建筑面面積計(jì)計(jì)算方方法套內(nèi)建建筑面面積由由以下下三部部份組組成套（單單元））內(nèi)的的使用用面積積；套內(nèi)墻墻體面面積陽臺(tái)建建筑面面積套內(nèi)建建筑面面積計(jì)計(jì)算方方法套（單單元））內(nèi)的的使用用面積積套內(nèi)使使用面面積的的計(jì)算算應(yīng)符符合下下列規(guī)規(guī)定：：套內(nèi)使使用面面積包包括臥臥室、、起居居室、、廳、、過道道、廚廚房、、衛(wèi)生生間、、假層層、廁廁所、、儲(chǔ)藏藏室、、壁柜柜等分分戶門門內(nèi)面面積的的總和和；躍層住住宅中中的戶戶內(nèi)樓樓梯按按自然然層數(shù)數(shù)的面面積總總和計(jì)計(jì)入使使用面面積；；不包含含在結(jié)結(jié)構(gòu)面面積內(nèi)內(nèi)的煙煙囪、、通風(fēng)風(fēng)道、、管道道井均均計(jì)入入使用用面積積；套內(nèi)建建筑面面積計(jì)計(jì)算方方法套內(nèi)墻墻體面面積新建住住宅各各套（（單元元）內(nèi)內(nèi)使用用空間間周圍圍的維維護(hù)或或承重重墻體體，有有共用用墻和和非共共用墻墻兩種種。新新建住住宅各各套（（單元元）之之間的的分隔隔墻，，套（（單元元）與與公用用建筑筑空間間之間間的分分隔墻墻以及及外墻墻（包包括山山墻））均為為共用用墻，，共用用墻墻墻體按按水平平投影影面積積的一一半計(jì)計(jì)入套套內(nèi)墻墻體面面積。。躍層住住宅中中的戶戶內(nèi)樓樓梯按按自然然層數(shù)數(shù)的面面積總總和計(jì)計(jì)入使使用面面積；；非共共用墻墻墻體體水平平投影影面積積全部部計(jì)入入套內(nèi)內(nèi)墻體體面積積。內(nèi)墻面面裝修修厚度度均計(jì)計(jì)入套套內(nèi)墻墻體面面積。。套內(nèi)建建筑面面積計(jì)計(jì)算方方法陽臺(tái)建建筑面面積原設(shè)計(jì)計(jì)的封封閉式式陽臺(tái)臺(tái)，按按其外外圍水水平投投影面面積計(jì)計(jì)算建建筑面面積；；挑陽臺(tái)臺(tái)（底底陽臺(tái)臺(tái)）按按其底底板水水平投投影面面積的的一半半計(jì)算算建筑筑面積積；凹陽臺(tái)臺(tái)按其其凈面面積（（含女女兒墻墻墻體體面積積）的的一半半計(jì)算算建筑筑面積積；半挑凹凹陽臺(tái)臺(tái)，挑挑出部部分按按其底底板水水平投投影面面積的的一半半計(jì)算算建筑筑面積積，凹凹進(jìn)部部分按按其凈凈面積積的一一半計(jì)計(jì)算建建筑面面積。。套內(nèi)建建筑面面積=套內(nèi)使使用面面積+套內(nèi)墻墻體面面積+陽臺(tái)建建筑面面積公用建建筑面面積計(jì)計(jì)算方方法公用建建筑面面積由由以下下兩部部分組組成電梯井、樓樓梯、垃圾圾道、變電電室、設(shè)備備間、公共共門廳和走走道、地下下設(shè)備、值值班警衛(wèi)室室等。套（單元））與公用建建筑空間之之間的分隔隔墻以及外外墻（包括括山墻）墻墻體水平投投影面積的的一半。公用建筑面面積分?jǐn)傁迪禂?shù)整幢建筑物物的公用建建筑面積除除以整幢建建筑物各套套內(nèi)建筑面面積之和，，得到建筑筑物的公用用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)。分?jǐn)偟墓糜妹娣e=套內(nèi)建筑面面積×公用建筑面面積分?jǐn)傁迪禂?shù)房間中心距距面積和房房間內(nèi)凈面面積的差異異14、房間中中心距面積積和房間內(nèi)內(nèi)凈面積的的差異在購(gòu)買期房房時(shí)，由于于房屋未竣竣工，無法法實(shí)際測(cè)量量房間內(nèi)凈凈面積。因此消費(fèi)者者只能從開開發(fā)商提供供的設(shè)計(jì)平平面圖中的的尺寸，計(jì)計(jì)算房間面面積。由于圖紙中中的每間尺尺寸距離是是由墻的中中心距起算算至彼墻的的中心距，，因此計(jì)算房房間內(nèi)凈尺尺寸，應(yīng)將將圖紙所標(biāo)標(biāo)尺寸減去去兩墻厚度度之和的一一半再減去兩內(nèi)墻墻粉刷層厚厚度。多層建筑的的承重墻、、圍護(hù)墻一一般都采用用一磚（約約24公分），戶內(nèi)分割墻墻一般采用用一磚或半半磚，一面面墻的粉刷刷層厚度約約一公分。。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓17、什么是房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓？房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要要包括哪些些方式？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓是指房地地產(chǎn)權(quán)利人人通過買賣賣、贈(zèng)與或或者其他合合法的方式式將其所有的的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給他人人的行為。。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓主要包包括下列方方式：買賣；交換；贈(zèng)與；以房地產(chǎn)抵抵債；以房地產(chǎn)作作價(jià)出資或或者作為合合作條件，，與他人成成立企業(yè)法法人，房地產(chǎn)權(quán)屬屬隨之轉(zhuǎn)移移的；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的方式因企業(yè)兼并并或者合并并，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬隨之之轉(zhuǎn)移的；；法律、法規(guī)規(guī)、規(guī)章許許可的其他他方式。商品房預(yù)售售和銷售、、存量房屋屋買賣是房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓方式中的的買賣，買買賣雙方轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人人，賣出人人為轉(zhuǎn)讓人人，買入人人為受讓人人。；房地產(chǎn)買賣賣合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)載明的內(nèi)內(nèi)容18、房地產(chǎn)買買賣合同應(yīng)應(yīng)當(dāng)載明哪哪些主要內(nèi)內(nèi)容？轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人人的姓名或或名稱、住住所；房地產(chǎn)的座座落地點(diǎn)、、面積、所所處范圍；；土地所有權(quán)權(quán)性質(zhì)；土地使用權(quán)權(quán)獲得方式式和使用期期限；房地產(chǎn)的規(guī)規(guī)劃使用性性質(zhì)；房屋的平面面布局、結(jié)結(jié)構(gòu)、建筑筑質(zhì)量、裝裝飾標(biāo)準(zhǔn)以以及附屬設(shè)設(shè)施、配套套設(shè)施等狀狀況；房地產(chǎn)買賣賣合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)載明的內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的價(jià)格、、支付方式式和期限；；房地產(chǎn)交付付日期；違約責(zé)任；；爭(zhēng)議的解決決方式；轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約約定的其他他事項(xiàng)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓合同的示示范文本由由市房地局局制定。房地產(chǎn)基本本知識(shí)19、為什么對(duì)對(duì)商品房預(yù)預(yù)售進(jìn)行審審核？為規(guī)范房地地產(chǎn)市場(chǎng)交交易秩序，，防止投機(jī)機(jī)行為，保保護(hù)消費(fèi)者者合法權(quán)益益，由政府府出面對(duì)商商品房預(yù)售售的條件進(jìn)進(jìn)行審核。。對(duì)符合預(yù)預(yù)售條件的的，發(fā)給商商品房預(yù)售售許可證；；對(duì)不符合合預(yù)售條件件的，作出出不準(zhǔn)預(yù)售售的決定。。經(jīng)審核準(zhǔn)準(zhǔn)予預(yù)售的的商品房，，預(yù)售許可可證簽發(fā)的的日期為準(zhǔn)準(zhǔn)予預(yù)售的的日期。凡未取得預(yù)預(yù)售許可證證預(yù)售商品品房的，政政府作出了了較為嚴(yán)格格的行政處處罰；責(zé)令令其停止預(yù)預(yù)售，沒收收違法所得得，并可以以處違法所所得一倍以以上三倍以以下的罰款款。房地產(chǎn)基本本知識(shí)20、什么情況況下簽訂商商品房預(yù)售售合同？新建商品房房，在取得得商品房預(yù)預(yù)售許可證證后，未取取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證前，，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)和承購(gòu)人人簽訂商品品房預(yù)售合合同。目前商品房房預(yù)售合同同標(biāo)準(zhǔn)示范范文本分兩兩種版本，，一種是95版本，這種種版本的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)合同在在1998年5月31日前仍可使使用。另一一種是97版本。凡簽簽訂97版的預(yù)售合合同，在房房屋交付使使用后，可可持97版的預(yù)售合合同直接辦辦理過戶手手續(xù)。房地產(chǎn)基本本知識(shí)21、什么情況況下，簽訂訂商品房出出售合同？？商品房出售售合同有二二種版本的的標(biāo)準(zhǔn)合同同。一種是是95版（使用至至1998年5月31日），另一一種是97版。凡原簽訂95版預(yù)售合同同，在房屋屋交付時(shí)，，應(yīng)重新簽簽訂商品房房出售合同同。凡原簽訂97版預(yù)售合同同，在房屋屋交付后，，可直接辦辦理過戶手手續(xù)，不必必再重新簽簽訂商品房房出售合同同。凡未經(jīng)預(yù)售售階段的商商品房現(xiàn)房房（取得房房地產(chǎn)權(quán)證證的商品房房），在出出售時(shí)，應(yīng)應(yīng)簽訂商品品房出售合合同。商品房預(yù)售售的程序22、商品房預(yù)預(yù)售應(yīng)按照照什么程序序進(jìn)行？房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)取得得商品房預(yù)預(yù)售許可證證后，方可可按照以下下程序進(jìn)行行商品房預(yù)預(yù)售：訂立預(yù)售合合同。房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)預(yù)售商商品房時(shí)，，應(yīng)當(dāng)向預(yù)預(yù)購(gòu)人出示示商品房預(yù)預(yù)售許可證證，參照市市房地局制制定的示范范文本，與與預(yù)購(gòu)人訂訂立預(yù)售合合同。商品房預(yù)售售的程序預(yù)售合同的的登記備案案。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)和預(yù)購(gòu)人人應(yīng)當(dāng)在預(yù)預(yù)售合同生生效后，將將其送房地地產(chǎn)交易管管理機(jī)構(gòu)。。對(duì)不符合合規(guī)定條件件或者手續(xù)續(xù)的，房地地產(chǎn)交易管管理機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通通知當(dāng)事人人；對(duì)符合合規(guī)定條件件和手續(xù)的的，房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)將預(yù)售合合同移交房房地產(chǎn)登記記機(jī)構(gòu)，由由房地產(chǎn)登登記機(jī)構(gòu)按按照《上海市房房地產(chǎn)登登記條例例》的規(guī)定登登記備案案。預(yù)售售合同的的登記備備案應(yīng)當(dāng)當(dāng)在房地地產(chǎn)交易易機(jī)構(gòu)向向房地產(chǎn)產(chǎn)登記機(jī)機(jī)構(gòu)移交交預(yù)售合合同之日日起5日內(nèi)完成成，并由由房地產(chǎn)產(chǎn)交易管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)書面通通知當(dāng)事事人領(lǐng)取取登記備備案的預(yù)預(yù)售合同同。商品房預(yù)預(yù)售的程程序預(yù)售款的的收取。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)根據(jù)據(jù)商品房房建設(shè)工工程的進(jìn)進(jìn)度，分分期收取取商品房房預(yù)售款款。但預(yù)預(yù)售合同同另有約約定的，，從其約約定。房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)收取的商商品房預(yù)預(yù)售款，，應(yīng)當(dāng)專專項(xiàng)用于于所預(yù)售售的商品品房建設(shè)設(shè)。辦理預(yù)售售的商品品房過戶戶手續(xù)。。預(yù)售商商品房的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在依法法辦理新新建商品品房初始始登記并并取得房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證書后后，與購(gòu)購(gòu)房人向向房地產(chǎn)產(chǎn)交易管理理機(jī)構(gòu)提提出過戶戶申請(qǐng)，，辦理房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利變更更登記。。在預(yù)售期期間，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事事人就預(yù)預(yù)售合同同約定的的事項(xiàng)有有變更的的，如建建筑設(shè)計(jì)計(jì)變更、、建筑面面積變更更等，應(yīng)應(yīng)當(dāng)簽訂訂補(bǔ)充合合同。補(bǔ)補(bǔ)充合同同是預(yù)售售合同的的組成部部分，辦辦理交易易過戶手手續(xù)應(yīng)當(dāng)當(dāng)一并向向房地產(chǎn)產(chǎn)交易管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)提供。。住宅使用用說明書書23、什么是是住宅使使用說明明書？“住宅使使用說明明書”是是指住宅宅出售單單位在出出售住宅宅時(shí)，告告知住宅宅安全、、合理、、方便使使用及相相關(guān)事項(xiàng)項(xiàng)的文本本。住宅宅使用說說明書應(yīng)應(yīng)當(dāng)載明明房屋平平面布局局、結(jié)構(gòu)構(gòu)、附屬屬設(shè)備、、配套設(shè)設(shè)施、詳詳細(xì)的結(jié)結(jié)構(gòu)圖（（注明承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)的位置置）和不不能占有有、損壞壞、移裝裝的住宅宅共用部部位、共共用設(shè)備備以及住住宅使用用規(guī)定和和禁止行行為。住宅使用用說明書書,應(yīng)作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同的附件件。購(gòu)房時(shí)應(yīng)應(yīng)被告知知的相關(guān)關(guān)情況24、購(gòu)房人人在購(gòu)房房時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)被告告知哪些些相關(guān)情情況？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)時(shí)，，應(yīng)當(dāng)如如實(shí)向受受讓人告告知房地地產(chǎn)的質(zhì)質(zhì)量和其其他有關(guān)關(guān)情況，，如抵押押關(guān)系、、租賃關(guān)關(guān)系、相相鄰關(guān)系系等相關(guān)關(guān)情況。。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓人違違反上述述規(guī)定而而造成他他人損失失的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的的民事責(zé)責(zé)任。關(guān)于合同同違約責(zé)責(zé)任25、未按時(shí)時(shí)交房或或未按時(shí)時(shí)付款，，違約責(zé)責(zé)任如何何規(guī)定和和處理？？未按時(shí)交交房或未未按時(shí)支支付房?jī)r(jià)價(jià)，均屬屬違約行行為。違違約金數(shù)數(shù)額應(yīng)當(dāng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓讓合同中中約定。。轉(zhuǎn)讓合合同中未未作約定定的，按按照規(guī)定定的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確定違違約金。。因房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人人的過錯(cuò)錯(cuò)，未在在約定時(shí)時(shí)間內(nèi)交交付房地地產(chǎn)的，，轉(zhuǎn)讓人人向受讓讓人支付付的違約約金為已已經(jīng)收取取的轉(zhuǎn)讓讓價(jià)款按按照中國(guó)國(guó)人民銀銀行公布布的同期期存款利利率計(jì)算算所得利利息的兩兩倍；因房地產(chǎn)產(chǎn)受讓人人的過錯(cuò)錯(cuò)，未在在約定的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)支付轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款款的，受受讓人向向轉(zhuǎn)讓人人支付的的違約金金為逾期期支付的的轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)款按照照中國(guó)人人民銀行行公布的的同期存存款利率率計(jì)算所所得利息息的兩倍倍。房地產(chǎn)基基本知識(shí)識(shí)26、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)未經(jīng)經(jīng)預(yù)購(gòu)人人同意，，擅自變變更預(yù)售售商品房房建筑設(shè)設(shè)計(jì)的，，應(yīng)承承擔(dān)什么么責(zé)任？？未征得預(yù)預(yù)購(gòu)人同同意，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)變更預(yù)預(yù)售商品品房建筑筑設(shè)計(jì)的的，預(yù)購(gòu)購(gòu)人有權(quán)權(quán)解除預(yù)預(yù)售合同同，并由由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)責(zé)任；預(yù)購(gòu)人不不要求解解除合同同的，亦亦可以依依據(jù)預(yù)售售合同的的約定要要求開發(fā)發(fā)企業(yè)承承擔(dān)違約約責(zé)任。。房地產(chǎn)基基本知識(shí)識(shí)27、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人人“一屋屋多售””的，應(yīng)應(yīng)承擔(dān)什什么責(zé)任任？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓人就就同一房房地產(chǎn)與與第三人人簽訂轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同，造成成多個(gè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同并存的，，稱為““一屋多多售”。。房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人人“一屋屋多售””的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照購(gòu)購(gòu)房人辦理房地地產(chǎn)交易易過戶手手續(xù)的先先后順序序履行合合同。對(duì)對(duì)無過錯(cuò)錯(cuò)的第三三方造成成的損失，由由轉(zhuǎn)讓人人承擔(dān)賠賠償責(zé)任任。房地產(chǎn)基基本知識(shí)識(shí)28、如何處處理預(yù)售售商品房房交付時(shí)時(shí)建筑面面積的增增減？預(yù)售商品品房交付付時(shí)，出出現(xiàn)交付付的建筑筑面積與與預(yù)售合合同約定定的建筑筑面積增增減的情情況，應(yīng)應(yīng)當(dāng)區(qū)分分各種原原因分別別處理：：因分?jǐn)偡糠课莨灿糜貌课坏牡慕ㄖ婷娣e原因因，造成成建筑面面積增減減的，按按市、區(qū)區(qū)、縣房房屋土地地測(cè)繪中中心測(cè)定定的房屋屋建筑面面積為準(zhǔn)準(zhǔn)，預(yù)售售合同約約定的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)價(jià)格不變變，但預(yù)預(yù)售合同同約定的的建筑面面積有明明顯違法法或計(jì)算算錯(cuò)誤的的除外。。分?jǐn)偡糠课莨灿糜貌课坏牡慕ㄖ婷娣e，按按建設(shè)部部制定的的1995年517號(hào)文《商品房銷銷售面積積計(jì)算及及公用建建筑面積積分?jǐn)傄?guī)規(guī)則》執(zhí)行。房地產(chǎn)基基本知識(shí)識(shí)因具有相相應(yīng)測(cè)繪繪資質(zhì)的的測(cè)繪機(jī)機(jī)構(gòu)根據(jù)據(jù)測(cè)繪規(guī)規(guī)范實(shí)際際勘測(cè)的的技術(shù)誤誤差原因因，造成成建筑面面積增減減的，按按交付房房屋時(shí)測(cè)測(cè)定的面面積為準(zhǔn)準(zhǔn)，預(yù)售售合同約約定的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)價(jià)格不變變。因預(yù)售商商品房的的建筑設(shè)設(shè)計(jì)變更更原因，，造成建建筑面積積增減的的，根據(jù)據(jù)預(yù)售當(dāng)當(dāng)事人的的約定處處理。房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)擅自變變更設(shè)計(jì)計(jì)的，預(yù)預(yù)購(gòu)人有有權(quán)解除除預(yù)售合合同，并并由開發(fā)發(fā)企業(yè)承承擔(dān)違約約責(zé)任。。除上述情情形外，，交付的的建筑面面積超過過預(yù)售合合同約定定的，預(yù)預(yù)購(gòu)人可可以不承承擔(dān)增加加建筑面面積部分分的價(jià)款款；建筑筑面積不不足預(yù)售售合同約約定的，，開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)將減少少建筑面面積部分分的價(jià)款款退還預(yù)預(yù)購(gòu)人。。但預(yù)售售合同另另有約定定的，從從其約定定。房地產(chǎn)基基本知識(shí)識(shí)29、新建房房屋轉(zhuǎn)讓讓的保修修責(zé)任如如何確定定？新建房屋屋轉(zhuǎn)讓后后，轉(zhuǎn)讓讓人應(yīng)當(dāng)當(dāng)自房地地產(chǎn)權(quán)利利轉(zhuǎn)移之之日起，，對(duì)新建建房屋承承擔(dān)保修修責(zé)任。。承擔(dān)保保修責(zé)任任的期限限，由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事事人在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同中約定定，但不不得低于于2年。屋面面漏水保保修期不不得低于于3年。新建房屋屋在保修修期內(nèi)發(fā)發(fā)生再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，，原房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓人應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照原原轉(zhuǎn)讓合合同，繼繼續(xù)承擔(dān)擔(dān)保修責(zé)責(zé)任。購(gòu)房自用用主要考考慮的因因素30、購(gòu)房自自用主要要考慮哪哪些因素素？相當(dāng)?shù)拿婷娣e，適適應(yīng)家庭庭人口結(jié)結(jié)構(gòu)和數(shù)數(shù)量；合適的房房型，滿滿足生活活起居、、工作、、學(xué)習(xí)以以及社交交需要；；合理的地地理位置置，符合合工作、、生活的的需要；；周邊是否否有完善善的生活活配套設(shè)設(shè)施；購(gòu)房自用用主要考考慮的因因素完美的生生活環(huán)境境（綠化化、私密密、無噪噪音、無無污染等等），保保證健康康生活；；相對(duì)能夠夠承受的的房?jī)r(jià)；；堅(jiān)固、耐耐久的建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)；舒適、便便利、私私密的建建筑形態(tài)態(tài)。購(gòu)房投資資主要考考慮的因因素30、購(gòu)房投投資主要要考慮哪哪些因素素？購(gòu)房投資資是為了了保值和和升值，，必須要要考慮到到以下問問題：物業(yè)所在在的地段段是否具具有投資資價(jià)值；；有否重大大政策導(dǎo)導(dǎo)向（如如即將開開發(fā)某地地，或已已限制某某種房產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)）；有否正在在開工或或規(guī)劃新新建的重重大市政政項(xiàng)目（（如地鐵鐵、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)）；是否由可可信度高高的發(fā)展展商營(yíng)造造；同比地段段房?jī)r(jià)相相對(duì)較低低，或房房?jī)r(jià)的上上升空間間較大；；購(gòu)房投資資主要考考慮的因因素出眾的生生活環(huán)境境（如：：有山、、水、公公園、溫溫泉等））；特別的生生活配套套設(shè)施（（如名牌牌學(xué)校、、醫(yī)療機(jī)機(jī)構(gòu)、著著名大商商店等））；超前的設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃劃（如前前瞻性的的小區(qū)規(guī)規(guī)劃、房房型等））；漂亮（或或標(biāo)志性性）的建建筑外觀觀；良好（出出色）的的物業(yè)管管理；合理的房房型面積積和總價(jià)價(jià)（便于于出租或或轉(zhuǎn)手））；新穎的建建材設(shè)備備等。如何選擇擇購(gòu)置物物業(yè)的區(qū)區(qū)域—自住31、消費(fèi)者者選擇購(gòu)購(gòu)置自用用物業(yè)的的區(qū)域一一般應(yīng)考考慮：外出（上上、下班班）的交交通是否否便捷；；周邊生活活必需的的商業(yè)設(shè)設(shè)施是否否齊全；；孩子的教教育設(shè)施施是否完完備；老人則要要考慮醫(yī)醫(yī)療、保保健設(shè)施施是否便便利；綠化環(huán)境境；親朋好友友往來是是否方便便；市政配套套是否齊齊備；和習(xí)慣生生活區(qū)域域的其他他差異。。如何選擇擇購(gòu)置物物業(yè)的區(qū)區(qū)域—投資32、消費(fèi)者者選擇投投資型物物業(yè)的區(qū)區(qū)域一般般應(yīng)考慮慮：是否在繁繁華地段段或投資資熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域；交通是否否便利；；周邊有無無重大市市政建設(shè)設(shè)規(guī)劃（（如地鐵鐵、環(huán)線線、開發(fā)發(fā)區(qū)等））；周邊有無無重大或或知名商商業(yè)設(shè)施施；有無大量量空置土土地有待待開發(fā)；；是否有與與人文習(xí)習(xí)慣有利利或不利利點(diǎn)（如如原名剎剎、原墓墓地等））；該地區(qū)的的區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展前景。。高層住宅宅和多層層住宅的的優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)33、高層住住宅和多多層住宅宅有什么么優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)？高層住宅宅優(yōu)點(diǎn)：：地段較好好、配有有電梯，，人們進(jìn)進(jìn)出較為為便利中上樓層層，視野野開闊，，通風(fēng)采采光極佳佳。建造質(zhì)量量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好好于多層層建筑，，抗震系系數(shù)也高高?；A(chǔ)較復(fù)復(fù)雜，結(jié)結(jié)構(gòu)要求求高，十十分堅(jiān)固固高層住宅宅缺點(diǎn)：：地價(jià)較高高，成本本也高，，容積率率高，，物業(yè)管管理費(fèi)高高于多層層。下部樓層較為為壓抑，采光光較差高層住宅和多多層住宅的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)多層住宅優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：容積率較低，，環(huán)境較好基基本上是戶戶戶朝南建造成本低，，一般售價(jià)不不高，且得房房率較高影響房?jī)r(jià)的其其他因素34、影響房?jī)r(jià)的的其他因素有有哪些？社會(huì)因素，包包括政治、軍軍事、人口數(shù)數(shù)量與家庭規(guī)規(guī)模、社會(huì)環(huán)環(huán)境和人文觀念等等。他他們的變化都都會(huì)影響對(duì)住住房的需要，，進(jìn)而影響房房?jī)r(jià)的上升或下降。經(jīng)濟(jì)因素，包包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、、財(cái)政金融狀狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物物價(jià)、工資、、就業(yè)與儲(chǔ)蓄蓄水平的變動(dòng)動(dòng)以及住房的的供求狀況等等。一般來說說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展展穩(wěn)步上升會(huì)會(huì)導(dǎo)致住房需需求增加，引引起房?jī)r(jià)上漲漲，反之則房房?jī)r(jià)會(huì)趨于平平緩甚至下跌跌。政策因素，比比如住房政策策、城市建設(shè)設(shè)與土地利用用規(guī)劃等等，，都會(huì)影響房房?jī)r(jià)的漲落。。一次性付款和和分期付款的的利弊35、一次性付款款和分期付款款各有什么利利弊？購(gòu)房者在購(gòu)房房時(shí)可選擇房房款的支付方方式有一次性性付款和分期期付款兩種。。一次性付款是是指在合同約約定的時(shí)間內(nèi)內(nèi)，購(gòu)房者一一次性付清全全部的房款。。一次性付款購(gòu)購(gòu)房的好處是是，購(gòu)房者一一般能從售房房者那里得到到一定比例的的房?jī)r(jià)優(yōu)惠。。但對(duì)購(gòu)房者來來說，動(dòng)用資資金數(shù)量較大大，除實(shí)力雄雄厚或有大量量空閑資金的的購(gòu)房者外，，資金匱乏的的消費(fèi)者采用用這一種付款款方式困難較較大。同時(shí)該該付款方式對(duì)對(duì)于購(gòu)置期房房來說，由于于房款已全數(shù)數(shù)落入售房者者手中，購(gòu)房房者無法控制制期房的工期期及質(zhì)量，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大。一次性付款和和分期付款的的利弊分期付款是指指購(gòu)房者交付付首期房款后后（一般為總總額的30%左右），根據(jù)據(jù)雙方約定時(shí)時(shí)間或建筑工工程進(jìn)度逐次次付清剩余房房款。分期付款購(gòu)房房最大的好處處是可以緩解解一次性付款款的壓力，使使購(gòu)房者可以以根據(jù)未來收收入來決定購(gòu)購(gòu)房總額。同同時(shí)購(gòu)房者也也可以對(duì)工程程進(jìn)度及質(zhì)量量進(jìn)行控制，，如發(fā)生問題題時(shí)能將損失失控制在最小小。但分期付款有有時(shí)無疑等同同于超前消費(fèi)費(fèi)，購(gòu)房者一一定要對(duì)自己己的未來收入入成竹在胸，，否則會(huì)因不不能按時(shí)履約約而承擔(dān)經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失和賠償償責(zé)任。另外，分期付付款相對(duì)于一一次性付款，，房?jī)r(jià)上肯定定是沒有了優(yōu)優(yōu)惠折扣。一般分期付款款和銀行貸款款購(gòu)房的區(qū)別別36、一般分期付付款和銀行貸貸款購(gòu)房有何何區(qū)別？一般分期付款款和銀行貸款款購(gòu)房都是以以未來收入通通過數(shù)次付款款進(jìn)行購(gòu)房的的方式。一般般分期付款方方式中，參與與的只有購(gòu)房房者和售房者者兩方，購(gòu)房房者是以自己己的信用作為為履行合同的的擔(dān)保，在未未付清余款前前，房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)歸售房者，，如購(gòu)房者違違約，售房者者可根據(jù)合同同約定處置合合同所指的房房產(chǎn)。一般分期付款款和銀行貸款款購(gòu)房的區(qū)別別銀行貸款購(gòu)房房，是指購(gòu)房房者利用銀行行的貸款付清清房款，而把把取得的房屋屋產(chǎn)權(quán)質(zhì)押給給貸款銀行，，然后再向銀銀行分期償還還貸款及利息息。在這種形式中中，參與購(gòu)房房的不僅有買買賣雙方，還還有銀行。存在著購(gòu)房者者與售房者的的買賣關(guān)系，，購(gòu)房者與銀銀行之間的借借貸關(guān)系以及及售房單位與與銀行之間的的協(xié)作關(guān)系及及前期的擔(dān)保保關(guān)系。通過過這種方式購(gòu)購(gòu)房，購(gòu)房者者不僅利用銀銀行資金，減減輕了付房款款的壓力，同同時(shí)分期付款款的額度比例例較大，時(shí)間間較長(zhǎng)，還可可利用銀行對(duì)對(duì)售房者的信信譽(yù)、工期和和質(zhì)量進(jìn)行有有效監(jiān)督。售售房單位也可可以在短期內(nèi)內(nèi)收回開發(fā)建建設(shè)資金，同同時(shí)將購(gòu)房者者不履行支付付房款的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀銀行。個(gè)人住房公積積金貸款和個(gè)個(gè)人住房商業(yè)業(yè)性貸款37、怎樣利用個(gè)個(gè)人住房公積積金貸款和個(gè)個(gè)人住房商業(yè)業(yè)性貸款？？只要是繳存公公積金的職工工，在購(gòu)房時(shí)時(shí)，即可根據(jù)據(jù)公積金貸款款的有關(guān)規(guī)定定申請(qǐng)公積金金貸款。公積積金貸款是國(guó)國(guó)家設(shè)立的通通過互助形式式使廣大職工工有能力改善善現(xiàn)有住房狀狀況的一種貸貸款形式，貸貸款利息極低低，甚至低于于定期存款利利息。貸款額額度根據(jù)個(gè)人人交繳額度計(jì)計(jì)算，為充分分利用優(yōu)惠的的公積金貸款款，購(gòu)房者還還能利用交繳繳公積金的配配偶或直系親親屬的額度。。但最高不得得超過10萬元，同時(shí)不不得超過所購(gòu)購(gòu)房款的70%。個(gè)人住房公積積金貸款和個(gè)個(gè)人住房商業(yè)業(yè)性貸款對(duì)沒有交繳公公積金的購(gòu)房房者，或房款款總額較大，，光靠公積金金貸款不夠的的購(gòu)房者，還還可以利用個(gè)個(gè)人住房商業(yè)業(yè)性貸款。雖雖然個(gè)人住房房商業(yè)性貸款款的利率要比比公積金貸款款利率略高，，但對(duì)資金目目前另有它用用或資金流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大大利益的購(gòu)房房者來說，無無疑是很合算算的。那些對(duì)對(duì)自己未來收收入信息十足足的購(gòu)房者也也可以利用個(gè)個(gè)人住房商業(yè)業(yè)性貸款購(gòu)買買更好一些或或更大一些的的住房。因?yàn)闉橘J款的利息息相對(duì)于當(dāng)前前市場(chǎng)的通貸貸膨脹和人們們收入的增加加來說算不了了什么。現(xiàn)房與期房38、購(gòu)買現(xiàn)房好好還是期房好好？購(gòu)買現(xiàn)房具有有較強(qiáng)的安全全性和直觀性性。購(gòu)房者在在購(gòu)房前可以以對(duì)所購(gòu)房屋屋進(jìn)行實(shí)地考考察，對(duì)房屋屋的質(zhì)量、裝裝修、位置、、室內(nèi)格局等等各個(gè)方面進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)的了了解，可將實(shí)實(shí)地調(diào)查的結(jié)結(jié)果與房地產(chǎn)產(chǎn)廣告、售樓樓書上的介紹紹進(jìn)行對(duì)照比比較。由于是是現(xiàn)房，購(gòu)房房者可以親眼眼看到自己將將來所要入住住的房屋的具具體情況，不不必為房屋是是否會(huì)延期交交付、質(zhì)量有有無保證等問問題擔(dān)心，可可避免購(gòu)買期期房可能帶來來的風(fēng)險(xiǎn)，具具有較大的安安全性?，F(xiàn)房另外，因?yàn)槭鞘乾F(xiàn)房，其配配套的物業(yè)管管理已經(jīng)展開開，購(gòu)房者可可以直接了解解欲購(gòu)物業(yè)區(qū)區(qū)域的治安、、環(huán)境、衛(wèi)生生、維修以及及配套設(shè)施的的設(shè)置等物業(yè)業(yè)管理工作的的優(yōu)劣，從而而為購(gòu)房決策策提供依據(jù)。。此外，購(gòu)房房者對(duì)該物業(yè)業(yè)的合法性、、產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)質(zhì)進(jìn)行調(diào)查也也比較方便。。購(gòu)買現(xiàn)房如如果要說有什什么不利之外外的話，就是是與期房相比比，現(xiàn)房的價(jià)價(jià)格要高一些些，付款壓力力也較大，往往往要求一次次性付款。同同時(shí)，如果發(fā)發(fā)展商設(shè)計(jì)沒沒有前瞻性的的話，房型、、規(guī)劃可能已已經(jīng)落后。另另外，購(gòu)房者者挑選的余地地不大，較好好的房型、樓樓層、朝向往往往已所剩無無幾。期房購(gòu)買期房就是是購(gòu)房者購(gòu)買買尚處于建造造之中的房地地產(chǎn)項(xiàng)目。購(gòu)購(gòu)買期房最大大的好處是價(jià)價(jià)格較低，在在同等條件下下，期房的價(jià)價(jià)格一般要比比現(xiàn)房便宜。。此外，如果果購(gòu)房者有一一定的購(gòu)房經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和較高的的判斷能力，，可能會(huì)獲得得期房的增值值收益，避開開房地產(chǎn)價(jià)格格上漲所帶來來的風(fēng)險(xiǎn)。期房買期房與購(gòu)買買現(xiàn)房相比較較，購(gòu)房者承承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相相對(duì)較大一些些。期房能否否按時(shí)建成，，建筑質(zhì)量能能否保證，小小區(qū)生活配套套是否齊全，，開發(fā)商所作作出的各種承承諾能否兌現(xiàn)現(xiàn)等都是未知知數(shù)。購(gòu)房者者無法直接體體察自己所購(gòu)購(gòu)房屋的具體體狀況。購(gòu)房房者與開發(fā)商商之間產(chǎn)生糾糾紛的可能性性較大。另外外，如果購(gòu)房房者選擇購(gòu)房房時(shí)機(jī)不當(dāng)，，還可能會(huì)遇遇到房地產(chǎn)市市場(chǎng)趨淡，價(jià)價(jià)格下降所帶帶來的損失。。總之之，，是是購(gòu)購(gòu)買買現(xiàn)現(xiàn)房房還還是是購(gòu)購(gòu)買買期期房房，，要要由由購(gòu)購(gòu)房房者者根根據(jù)據(jù)自自己己的的資資金金實(shí)實(shí)力力、、購(gòu)購(gòu)房房需需求求、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的具具體體狀狀況況等等方方面面的的因因素素作作出出判判斷斷?！，F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)看看樓樓39、如如何何到到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)看看樓樓？？現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)看看樓樓是是購(gòu)購(gòu)房房的的重重要要一一環(huán)環(huán)。。““眼眼見見為為實(shí)實(shí)””，，只只有有親親眼眼所所見見才才是是真真實(shí)實(shí)的的，，不不會(huì)會(huì)受受騙騙。。一一般般來來說說，，無無論論期期房房、、現(xiàn)現(xiàn)房房都都要要到到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)察察看看。。首先先察察看看大大環(huán)環(huán)境境，，附附近近其其他他生生活活商商業(yè)業(yè)配配套套設(shè)設(shè)施施是是否否齊齊全全；；走走走走看看到到最最近近的的菜菜場(chǎng)場(chǎng)有有多多遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，來來回回步步行行幾幾分分鐘鐘；；看看看看上上班班高高峰峰時(shí)時(shí)間間公公交交線線路路擠擠不不擠擠；；孩孩子子上上學(xué)學(xué)要要過過幾幾條條馬馬路路；；年年青青人人看看看看有有沒沒有有娛娛樂樂、、體體育育場(chǎng)場(chǎng)所所；；老老人人看看看看有有沒沒有有醫(yī)醫(yī)院院；；女女孩孩子子看看看看有有沒沒有有美美容容院院………同時(shí)時(shí)觀觀察察一一下下附附近近有有沒沒有有污污染染的的工工廠廠，，產(chǎn)產(chǎn)生生噪噪音音的的設(shè)設(shè)施施等等對(duì)對(duì)生生活活、、休休息息不不利利的的因因素素?！，F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)看看樓樓其次次，，我我們們要要察察看看一一下下小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部的的環(huán)環(huán)境境，，小小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模大大小小，，小小區(qū)區(qū)圍圍墻墻高高低低是是否否適適當(dāng)當(dāng)、、安安全全，，小小區(qū)區(qū)道道路路人人、、車車是是否否分分流流，，幢幢距距是是否否規(guī)規(guī)范范，，日日照照是是否否充充足足，，綠綠化化面面積積的的大大小小，，有有無無宣宣傳傳品品中中未未標(biāo)標(biāo)明明的的建建筑筑物物等等等等。。最后后我我們們要要察察看看房房屋屋本本身身，，看看看看質(zhì)質(zhì)量量是是否否過過關(guān)關(guān)，，墻墻角角有有無無裂裂縫縫，，窗窗沿沿、、天天花花板板有有無無滲滲水水，，廚廚、、衛(wèi)衛(wèi)管管道道是是否否堵堵塞塞，，插插座座是是否否有有電電，，電電、、水水表表能能否否運(yùn)運(yùn)作作，，再再看看建建材材是是否否完完好好，，門門、、窗窗、、潔潔具具有有無無損損壞壞等等，，我我們們還還要要看看每每扇扇窗窗外外景景色色如如何何，，是是否否有有大大煞煞風(fēng)風(fēng)景景的的情情況況，，到到門門口口、、陽陽臺(tái)臺(tái)、、窗窗口口看看看看私私密密性性、、安安全全性性強(qiáng)強(qiáng)不不強(qiáng)強(qiáng)等等。。看樓樓十十三三招招40、看看樓樓十十三三招招第一一招招：：不不看看白白天天看看晚晚上上，，了了解解入入夜夜后后房房屋屋附附近近噪噪聲聲、、照照明明、、安安全全等等；；第二二招招：：不不看看晴晴天天看看雨雨天天，，幾幾天天雨雨水水，，漏漏水水、、滲滲水水、、積積水水一一覽覽無無遺遺；；第三三招招：：不不看看建建材材看看格格局局，，建建材材可可改改格格局局難難變變；；第四四招招：：不不看看墻墻面面看看墻墻角角，，因因?yàn)闉閴墙鞘鞘侵刂亓苛恐е螕吸c(diǎn)點(diǎn)，，是是否否有有裂裂痕痕、、水跡跡；；第五五招招：：不不看看裝裝潢潢看看做做工工，，除除材材料料外外，，做做工工是是否否精精細(xì)細(xì)；；第六六招招：：不不看看窗窗簾簾看看窗窗外外，，窗窗外外是是否否有有影影響響通通風(fēng)風(fēng)、、采采光光的的排排氣氣管管、、油煙煙器器等等；；看樓樓十十三三招招第七七招招：：不不開開冷冷水水開開熱熱水水，，看看看看設(shè)設(shè)備備是是否否完完好好，，水水管管有有無無生生銹銹；；第八八招招：：不不看看電電梯梯看看樓樓梯梯，，安安全全梯梯是是否否安安全全，，有有無無雜雜物物堵堵塞塞；；第九九招招：：不不看看電電器器看看插插座座，，足足夠夠的的插插座座，，才才能能使使家家電電運(yùn)運(yùn)作作；；第十十招招：：不不看看家家具具看看空空屋屋，，家家具具是是表表象象，，空空屋屋才才是是真真面面目目；；第十十一一招招：：不不問問屋屋主主問問警警衛(wèi)衛(wèi)，，屋屋主主總總是是滿滿口口好好話話，，只只有有警警衛(wèi)衛(wèi)了了解解房房屋屋、、環(huán)環(huán)境境、、鄰鄰居居的的情情況況；；第十十二二招招：：不不看看地地上上看看天天上上，，注注意意天天花花是是否否有有漏漏水水、、滲滲水水；；第十十三三招招：：不不看看客客廳廳看看廚廚衛(wèi)衛(wèi)、、水水、、電電、、煤煤等等設(shè)設(shè)施施都都在在廚廚衛(wèi)衛(wèi)里里，，容容易易找找出出問問題題。。購(gòu)房房洽洽談?wù)勄扒皯?yīng)應(yīng)注注意意的的問問題題41、客客戶戶購(gòu)購(gòu)房房洽洽談?wù)勄扒埃?，?huì)會(huì)注注意意哪哪些些問問題題？？購(gòu)房房者者在在洽洽談?wù)勝?gòu)購(gòu)房房意意向向前前，，首首先先驗(yàn)驗(yàn)看看工工商商執(zhí)執(zhí)照照，，確確認(rèn)認(rèn)對(duì)對(duì)方方是是否否是是該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的發(fā)發(fā)展展商商，，或或受受發(fā)發(fā)展展商商全全權(quán)權(quán)委委托托的的中中介介、、代代理理商商。。由由于于前前幾幾年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)參參、、聯(lián)聯(lián)建建行行為為很很多多，，一一個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目多多家家投投資資，，如如不不確確認(rèn)認(rèn)是是項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展商商，，今今后后在在產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)問問題題上上較較容容易易出出現(xiàn)現(xiàn)糾糾紛紛；；購(gòu)房洽談?wù)勄皯?yīng)注注意的問問題其次，驗(yàn)驗(yàn)看商品品房預(yù)售售許可證證，因?yàn)闉樯唐贩糠款A(yù)售許許可證是是政府有有關(guān)部門門根據(jù)國(guó)國(guó)家規(guī)定定核準(zhǔn)頒頒發(fā)的，，是發(fā)展展商交付付全部土土地出讓讓金，取取得《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》和《建設(shè)工程程施工許許可證》后工程建建設(shè)總投投資已超超過25%或施工進(jìn)進(jìn)度超過過地面±0后，才被被批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售的。。我們還還要驗(yàn)看看有關(guān)土土地權(quán)證證，由于于上海市市1995年前立項(xiàng)項(xiàng)的內(nèi)銷銷商品房房均為劃劃撥土地地，只能能領(lǐng)取黃黃色權(quán)證證，根據(jù)據(jù)規(guī)定須須補(bǔ)交地地價(jià)后，，才能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為綠色色權(quán)證。?？蛻羧绾魏芜M(jìn)行購(gòu)購(gòu)房洽談?wù)?2、客戶如如何進(jìn)行行購(gòu)房洽洽談？購(gòu)房洽談?wù)動(dòng)腥缱阕闱虮荣愘惖呐R門門一腳，，洽談是是否順利利決定了了這場(chǎng)購(gòu)購(gòu)房比賽賽誰將勝勝利。由由于每個(gè)個(gè)人的個(gè)個(gè)性不同同，語言言表達(dá)、、社會(huì)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的差差異，所所以洽談?wù)劦姆绞绞揭膊槐M盡相同。。這里只只羅列幾幾種購(gòu)房房洽談中中常用的的方法：：多聽、多多看、多多提問：：到售樓樓現(xiàn)場(chǎng)后后要多聽聽售樓人人員的介介紹，不不要打斷斷他們的的介紹馬馬上進(jìn)行行洽談；；多看模模型、樣樣板房、、介紹說說明書，，充分了了解產(chǎn)品品；洽談?wù)剷r(shí)要多多提問（（可以事事先準(zhǔn)備備提問內(nèi)內(nèi)容），，售樓人人員回答答不準(zhǔn)確確或比較較含糊時(shí)時(shí)，要緊緊追不舍舍，不要要輕易放放過。客戶如何何進(jìn)行購(gòu)購(gòu)房洽談?wù)劇俺聊墙鸾稹保河杏薪?jīng)驗(yàn)的的售樓人人員一般般喜歡充充分了解解購(gòu)房者者的需求求，知己己知彼加加以引導(dǎo)導(dǎo)，這樣樣購(gòu)房者者往往比比較被動(dòng)動(dòng)。所以以購(gòu)房者者在洽談?wù)剷r(shí)要盡盡量“沉沉默是金金“，讓讓售樓人人員多講講話、多多介紹，，而不將將自己的的底牌過過早亮出出，始終終站在比比較有利利的位置置。敢于說說“不不”：：優(yōu)秀秀的銷銷售員員往往往會(huì)提提出選選擇性性的問問題來來讓購(gòu)購(gòu)房者者回答答，而而往往往任何何一種種回答答都不不是很很有利利于你你。購(gòu)購(gòu)房者者要學(xué)學(xué)會(huì)說說“不不”。?！安徊?！我我需要要足夠夠的時(shí)時(shí)間考考慮””，““不??！我還還需要要回家家和家家人商商量””，““不??！購(gòu)房房是我我畢生生的大大事，，我還還需從從長(zhǎng)計(jì)計(jì)議””。客戶如如何進(jìn)進(jìn)行購(gòu)購(gòu)房洽洽談分頭出出擊，，火力力偵察察：遇遇到比比較滿滿意的的房屋屋，除除了你你自己己參與與洽談?wù)勍?，，也可可以讓讓家人人一起起參與與，但但須分分別前前往洽洽談。。你和和家人人在不不同時(shí)時(shí)間分分別和和不同同的銷銷售員員洽談?wù)?，往往往可可以得得到不不同的的信息息，不不同的的?yōu)惠惠，就就可以以最理理想的的價(jià)格格成交交。不要因因小失失大：：如果果你的的洽談?wù)勥^分分的順順利時(shí)時(shí)，你你要冷冷靜地地想想想，為為什么么？如如銷售售員很很爽氣氣地答答應(yīng)了了你的的折扣扣要求求，你你要想想一下下是否否他還還有更更低的的底價(jià)價(jià)沒有有透露露？還還是這這套房房有其其他問問題，，銷售售員急急于脫脫手。?？蛻羧缛绾芜M(jìn)進(jìn)行購(gòu)購(gòu)房洽洽談不要輕輕信““漲價(jià)價(jià)”：：經(jīng)常常會(huì)碰碰到購(gòu)購(gòu)房者者說：：“我我的房房子是是漲價(jià)價(jià)前買買到的的”。。目前前流行行的銷銷售技技巧中中“漲漲價(jià)””成了了促使使客戶戶盡快快成交交的手手段。。第一一我們們要看看一下下是否否真““漲””，其其次看看一下下“漲漲”多多少，，有些些發(fā)展展商明明著漲漲價(jià)，，其實(shí)實(shí)暗中中放折折扣。。不要沖沖動(dòng)““搶購(gòu)購(gòu)”：：購(gòu)房房是人人生大大事，，誰也也不會(huì)會(huì)感情情用事事地去去搶購(gòu)購(gòu)。當(dāng)當(dāng)購(gòu)房房現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)“搶搶購(gòu)””現(xiàn)象象時(shí)，，購(gòu)房房者尤尤其要要冷靜靜，要要以我我為中中心，，不要要輕信信“搶搶購(gòu)””，多多坐一一會(huì)兒兒，看看個(gè)究究竟。。不怕欠欠“人人情””：有有時(shí)我我們會(huì)會(huì)因?yàn)闉殇N售售人員員不倦倦的熱熱情服服務(wù)覺覺得欠欠了““人情情”，，而在在談判判中不不斷讓讓步。。其實(shí)實(shí)“顧顧客永永遠(yuǎn)是是上帝帝”，，要確確立心心理上上的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，不怕怕欠““人情情”。。新建住住宅交交付使使用必必須達(dá)達(dá)到的的要求求43、新建建住宅宅交付付使用用必須須達(dá)到到哪些些要求求？住宅生生活用用水納納入城城鄉(xiāng)自自來水水管網(wǎng)網(wǎng)；使使用地地下水水的，，須經(jīng)經(jīng)過市市公用用事業(yè)業(yè)管理理部門門審核核批準(zhǔn)準(zhǔn)。住宅用用電根根據(jù)電電力部部門的的供電電方案案，納納入城城市供供電網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，不使使用臨臨時(shí)施施工用用電和和其他他不符符合要要求的的用電電。住宅的的雨、、污水水排放放納入入永久久性城城鄉(xiāng)雨雨、污污水排排放系系統(tǒng)。。確因因客觀觀條件件限制制，一一時(shí)無無法納納入的的，要要具有有市主主管部部門審審批同同意的的實(shí)施施計(jì)劃劃，并并經(jīng)環(huán)環(huán)保、、水利利部門門同意意后，，可以以在規(guī)規(guī)定的的期限限內(nèi)，，采取取臨時(shí)時(shí)性排排放措措施。。新建住住宅交交付使使用必必須達(dá)達(dá)到的的要求求住宅與與外界界交通通干道道之間間有直直達(dá)的的道路路相聯(lián)聯(lián)。居住區(qū)區(qū)及居居住小小區(qū)按按照規(guī)規(guī)劃要要求配配建公公交站站點(diǎn)，，開通通公交交線路路。暫暫未建建成的的居住住小區(qū)區(qū)與公公交、、地鐵鐵站點(diǎn)點(diǎn)距離離超過過2公里的的，建建設(shè)單單位應(yīng)應(yīng)有自自行配配備的的短途途交通通車輛輛通達(dá)達(dá)公交交、地地鐵站站點(diǎn)。。住宅所所在區(qū)區(qū)域必必須按按照規(guī)規(guī)劃要要求配配建教教育、、醫(yī)療療保健健、環(huán)環(huán)衛(wèi)、、郵電電、商商業(yè)服服務(wù)、、社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)、行行政管管理等等公共共建筑筑設(shè)施施；由由于住住宅項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)周周期影影響暫暫未配配建的的，附附近區(qū)區(qū)域必必須有有可供供過渡渡使用用的公公共建建筑設(shè)設(shè)施。。新建住住宅交交付使使用必必須達(dá)達(dá)到的的要求求住宅周周邊做做到場(chǎng)場(chǎng)地清清潔，，道路路平整整，與與施工工工地地有明明顯有有效的的隔離離設(shè)施施。經(jīng)審核核合格格的新新建住住宅，，由審審核機(jī)機(jī)關(guān)按按幢頒頒發(fā)《住宅交交付使使用許許可證證》?！蹲≌唤桓妒故褂迷S許可證證》由上海海市住住宅發(fā)發(fā)展局局統(tǒng)一一印制制。無《住宅交交付使使用許許可證證》的住宅宅將受受什么么限制制44、無《住宅交交付使使用許許可證證》的住宅宅將受受什么么限制制？非經(jīng)營(yíng)營(yíng)性新新建住住宅無無《住宅交交付使使用許許可證證》的，不不得分分配。。經(jīng)營(yíng)性性新建建住宅宅無《住宅交交付使使用許許可證證》的，房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門不予予辦理理商品品房注注冊(cè)登登記手手續(xù)。。新建住住宅無無《住宅交交付使使用許許可證證》的，公公安部部門不不予辦辦理入入戶手手續(xù)。。擅自交交付使使用新新建住住宅需需承擔(dān)擔(dān)的責(zé)責(zé)任45、擅自自交付付使用用新建建住宅宅，將將承擔(dān)擔(dān)什么么責(zé)任任？擅自交交付使使用新新建住住宅的的建設(shè)設(shè)單位位，由由市住住宅發(fā)發(fā)展局局或區(qū)區(qū)、縣縣住