房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀

我們?nèi)绱艘宦纷邅?lái)。。。。

火爆的夏天：

排隊(duì)購(gòu)房、深夜開(kāi)盤(pán)、炒房熱、靠天收！降溫與秋涼：

三級(jí)市場(chǎng)洗牌、觀(guān)望、資金壓力。。。嚴(yán)冬會(huì)來(lái)嗎？

降價(jià)？?jī)扇瓴毁I(mǎi)房？只剩5%？［形勢(shì)］

地王？樓王？面粉貴過(guò)面包啦。。。賣(mài)房子不如賣(mài)地！盤(pán)點(diǎn)地產(chǎn)熱門(mén)話(huà)題：

拐了？----拐點(diǎn)論現(xiàn)在應(yīng)不應(yīng)該買(mǎi)房？?jī)上薹?？?jīng)濟(jì)適用房？廉租房？你降了多少？IPO？斷供?房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)面臨什么？

消費(fèi)者觀(guān)望行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合資本市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)洗牌家電業(yè)我們的對(duì)策之------上市！速度！結(jié)果：投入增加了！收入降低了！利潤(rùn)壓縮了！必須向管理要效益了！成本管理顯得尤為重要！--------企業(yè)未來(lái)的生命線(xiàn)！賣(mài)相品質(zhì)［引言］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？土地成本開(kāi)發(fā)成本資金成本管理成本-----你每一天每一筆花費(fèi)！越低越好？比大小？招標(biāo)時(shí)砍砍價(jià)！簽約時(shí)簽低點(diǎn)！付款時(shí)付少點(diǎn)！結(jié)算時(shí)慢慢扯…------優(yōu)化的目標(biāo)受控的過(guò)程說(shuō)到做到的結(jié)果成本管理項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購(gòu)管理工程管理銷(xiāo)售管理客服管理物業(yè)管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目拓展越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高！［關(guān)鍵詞］越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)品牌和客戶(hù)價(jià)值產(chǎn)生重要影響。［關(guān)鍵詞］價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大?。。坳P(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈分析模型成本管理項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購(gòu)管理工程管理銷(xiāo)售管理客服管理物業(yè)管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈分析模型成本管理是貫穿價(jià)值鏈全過(guò)程；涉及價(jià)值活動(dòng)全部環(huán)節(jié)；全員全面參與的活動(dòng)。為此，我們需要：1、從價(jià)值活動(dòng)最前沿開(kāi)始進(jìn)行成本的策劃，建立成本控制目標(biāo)體系。2、要有一套實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)的管控機(jī)制！3、要將成本控制落實(shí)到每一個(gè)作業(yè)環(huán)節(jié)中去！4、跟蹤、評(píng)估、考核機(jī)制的啟動(dòng)、讓每項(xiàng)工作都受控！5、從我做起，建立企業(yè)的成本理念和文化，不斷校正和優(yōu)化我們的管理模式，創(chuàng)建企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力！作業(yè)過(guò)程成本控制（日常工作的成本管理）目標(biāo)成本體系的建立與實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理成本管理體系的建立與實(shí)施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售/客服建造過(guò)程策劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建立成本管理之實(shí)現(xiàn)成本管理之基礎(chǔ)目標(biāo)/責(zé)任成成本管管理過(guò)程動(dòng)動(dòng)態(tài)成成本管管理作業(yè)過(guò)過(guò)程成成本管管理成本管管理軟軟件成本管管理委委員會(huì)會(huì)實(shí)踐系系統(tǒng)信息系系統(tǒng)組織系系統(tǒng)標(biāo)桿企企業(yè)成成本管管理模模式：：領(lǐng)導(dǎo)機(jī)機(jī)構(gòu)工具制度成本管管控文文件我們需需要建建立成成本目目標(biāo)管管理體體系嗎嗎?開(kāi)發(fā)成成本土地成成本管理成成本資金成成本錢(qián)花哪哪里去去了？？錢(qián)賺到到手了了嗎？？利潤(rùn)===收入—成本成本是是個(gè)無(wú)無(wú)底洞洞嗎？？你是““知本本家””嗎？？財(cái)務(wù)結(jié)結(jié)算的的利潤(rùn)潤(rùn)是真真嗎？？你能給給投資資方一一個(gè)交交待嗎嗎？成本目目標(biāo)管管理哪哪里來(lái)來(lái)?定義：：它是關(guān)關(guān)于企企業(yè)在在一定定時(shí)期期內(nèi)經(jīng)經(jīng)營(yíng)、、資本本、財(cái)財(cái)務(wù)等等各方方面的的總體體計(jì)劃劃，它它將企企業(yè)全全部經(jīng)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)用用貨幣幣形式式表示示出來(lái)來(lái),它最終終反映映是一一整套套預(yù)計(jì)計(jì)的財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表和和其他他附表表，主主要是是用來(lái)來(lái)規(guī)劃劃計(jì)劃劃期內(nèi)內(nèi)企業(yè)業(yè)的全全部經(jīng)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)及及其相相關(guān)財(cái)財(cái)務(wù)結(jié)結(jié)果。。任務(wù)：：企業(yè)在在戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)的指指導(dǎo)下下，對(duì)對(duì)未來(lái)來(lái)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)和和相應(yīng)應(yīng)財(cái)務(wù)務(wù)結(jié)果果進(jìn)行行充分分、全全面的的預(yù)測(cè)測(cè)和籌籌劃，，并通通過(guò)對(duì)對(duì)執(zhí)行行過(guò)程程的監(jiān)監(jiān)控，，將實(shí)實(shí)際完完成情情況與與預(yù)算算目標(biāo)標(biāo)不斷斷對(duì)照照和分分析，，從而而及時(shí)時(shí)指導(dǎo)導(dǎo)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)的改改善和和調(diào)整整，以以幫助助管理理者更更加有有效地地管理理企業(yè)業(yè)和最最大程程度地地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)組成：：全面預(yù)預(yù)算體體系包包括利利潤(rùn)預(yù)預(yù)算、、資本本性支支出資資金平平衡預(yù)預(yù)算、、現(xiàn)金金收支支平衡衡預(yù)算算、資資產(chǎn)負(fù)負(fù)債預(yù)預(yù)算、、現(xiàn)金金流量量預(yù)算算等。。利利潤(rùn)預(yù)預(yù)算包包括銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入預(yù)預(yù)算、、產(chǎn)品成成本預(yù)算、、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用預(yù)算算等。。關(guān)于企企業(yè)全全面預(yù)預(yù)算管管理戰(zhàn)略規(guī)劃盈利預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃職能管理部工作計(jì)劃計(jì)劃解解讀1戰(zhàn)略---經(jīng)營(yíng)計(jì)劃---項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃項(xiàng)目成本計(jì)劃財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)劃---關(guān)于戰(zhàn)戰(zhàn)略與與計(jì)劃劃管理理目標(biāo)與與責(zé)任任成本本管理理體系系之建建立與與實(shí)現(xiàn)現(xiàn)如何建建立成本目目標(biāo)體體系？？目標(biāo)成成本的的定義義目標(biāo)成成本是是：目標(biāo)成成本是是公司司基于于市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀狀，并并結(jié)合合公司司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃，，根據(jù)據(jù)預(yù)期期售價(jià)價(jià)和目目標(biāo)利利潤(rùn)進(jìn)進(jìn)行預(yù)預(yù)先確確定的的，經(jīng)經(jīng)過(guò)努努力所所要實(shí)實(shí)現(xiàn)的的成本本指標(biāo)標(biāo)。目標(biāo)成成本的的解讀讀目標(biāo)成成本設(shè)設(shè)定與與企業(yè)業(yè)定位位目標(biāo)成成本設(shè)設(shè)定與與項(xiàng)目目定位位目標(biāo)成成本設(shè)設(shè)定與與企業(yè)業(yè)盈利利目標(biāo)成成本設(shè)設(shè)定的的市場(chǎng)場(chǎng)原則則性?xún)r(jià)比比與專(zhuān)專(zhuān)業(yè)管管理1、投資資決策策《項(xiàng)目投投資可可行性性報(bào)告告》投資估估算書(shū)書(shū)2、項(xiàng)目目策劃劃項(xiàng)目定定位：：概念念性方方案設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)成成本測(cè)測(cè)算13、方案案設(shè)計(jì)計(jì)確定產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成成本測(cè)測(cè)算24、初步步設(shè)計(jì)計(jì)確定產(chǎn)產(chǎn)品各各分部部、各各專(zhuān)業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)目標(biāo)成成本測(cè)測(cè)算34、施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)成成本投資估估算概念性性方案案設(shè)計(jì)計(jì)概算算方案設(shè)設(shè)計(jì)概概算初步設(shè)設(shè)計(jì)概概算施工圖圖預(yù)算算工程量量清單單目標(biāo)成成本的的形成成目標(biāo)成成本與與財(cái)務(wù)務(wù)接軌軌？金地成本表單萬(wàn)達(dá)成本表單萬(wàn)科成本表單中海成本表單利潤(rùn)表一、營(yíng)業(yè)總收入保利萬(wàn)科其中：營(yíng)業(yè)收入81.15355利息收入

。。。

二、營(yíng)業(yè)總成本62.7281其中：營(yíng)業(yè)支出49.9206利息支出

。。。

營(yíng)業(yè)稅金及附加8.441銷(xiāo)售費(fèi)用2.5611.9管理費(fèi)用2.0817.6財(cái)務(wù)費(fèi)用-0.323.6資產(chǎn)減值損失…

投資收益2.072.1。。。

三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)20.576.5加：營(yíng)業(yè)外收入3.550.31減：營(yíng)業(yè)外支出0.060.43四、利潤(rùn)總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤(rùn)16.353.2。。。……六、每股收益

。。。

存貨真真實(shí)嗎嗎？資產(chǎn)負(fù)債表流動(dòng)資產(chǎn):萬(wàn)科保利貨幣資金17046.3…

應(yīng)收帳款8.651.75預(yù)付帳款82.863.9…

其他應(yīng)收款27.613.4…

存貨665281流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)954406非流動(dòng)資產(chǎn):

…

長(zhǎng)期股權(quán)投資24.40.1投資性房地產(chǎn)2.770.65固定資產(chǎn)5.751.4在建工程2.71

遞延所得稅資產(chǎn)60.4…

非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)46.42.72資產(chǎn)總計(jì)1000409偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成成本的的管理理成本目目標(biāo)體體系建建立之核心心難點(diǎn)點(diǎn)在哪哪里？？用幾個(gè)個(gè)實(shí)例例來(lái)談?wù)務(wù)劊海耗繕?biāo)成成本到到底怎怎么形形成的的？案例1項(xiàng)目策策劃階階段的的成本本策劃劃成本客戶(hù)需需求市場(chǎng)產(chǎn)品盈利案例2概念設(shè)設(shè)計(jì)階階段的的成本本規(guī)劃劃用流程程制度度確定定目標(biāo)標(biāo)成本本1、各端口口介入入與責(zé)責(zé)任約約定/（VK）2、目標(biāo)成成本的的審定定3、目標(biāo)標(biāo)成本本的管管理制制度案例3什么是是動(dòng)態(tài)態(tài)成本本？關(guān)于信信息披披露領(lǐng)導(dǎo)要要知道道什么么？駕駛倉(cāng)倉(cāng)原理理：盈利目目標(biāo)能能否實(shí)實(shí)現(xiàn)？？計(jì)劃能能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)多少少？決策支支持系系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)預(yù)警體體系關(guān)于信信息披披露財(cái)務(wù)動(dòng)動(dòng)態(tài):收入、、支出出、現(xiàn)現(xiàn)金流流。。。。運(yùn)營(yíng)動(dòng)動(dòng)態(tài):項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度、、銷(xiāo)售售進(jìn)度度、成成本發(fā)發(fā)生比比例。。。經(jīng)營(yíng)動(dòng)動(dòng)態(tài):動(dòng)態(tài)成成本、、動(dòng)態(tài)態(tài)盈利利預(yù)測(cè)測(cè)。。。健康指指標(biāo):負(fù)債率率、資資金峰峰值、、預(yù)警警系統(tǒng)統(tǒng)。。。。決策支支持系系統(tǒng)動(dòng)態(tài)成成本信信息??我們通通常會(huì)會(huì)有哪哪些爭(zhēng)爭(zhēng)論？？目標(biāo)能能調(diào)嗎嗎？軟件公公司的的案例例！成本目目標(biāo)體體系如如何落落實(shí)？？----建立成成本責(zé)責(zé)任體體系??！各部門(mén)門(mén)各司司其職職責(zé)任成本本的分解解思路1、本部門(mén)門(mén)費(fèi)用2、本專(zhuān)業(yè)業(yè)端口成成本----土地成本本------------政府收費(fèi)費(fèi)------------設(shè)計(jì)費(fèi)------------營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)------------財(cái)務(wù)費(fèi)用用------------建造成本本----設(shè)計(jì)+采購(gòu)+工程------成本數(shù)字字是目標(biāo)標(biāo)，是結(jié)結(jié)果，關(guān)關(guān)鍵的是是工作質(zhì)質(zhì)量階段性地地確定成成本責(zé)任任設(shè)計(jì)產(chǎn)品銷(xiāo)售售投資策劃