物業(yè)管理培訓(xùn)課程-房屋驗收常識

物業(yè)管理培訓(xùn)課程房屋驗收常識永基物業(yè)管理培訓(xùn)教材前言做為一名物業(yè)從業(yè)人員不但會管理業(yè)主的物業(yè)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，還要會在空置房移交，驗收時發(fā)現(xiàn)問題找出不足。最終將一流品質(zhì)的房屋移交給入伙的業(yè)主。那么如何進行空置房的驗收呢？在驗收時要注意哪些事項，下面和大家一起討論學(xué)習(xí)。2一、物業(yè)管理接管驗收接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管新建房屋時以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收。物業(yè)管理企業(yè)接管驗收是指在政府部門和開發(fā)建設(shè)單位對施工單位竣工驗收的基礎(chǔ)上進行的再驗收（俗稱內(nèi)部驗收）3一、物業(yè)接管驗收的作用開展物業(yè)接管驗收的作用體現(xiàn)在三個方面：（1）明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系（2）確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益（3）為今后的管理創(chuàng)造條件。4二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別竣工驗收與接管驗收兩者的區(qū)別主要有以下二方面：性質(zhì)不同階段作用不同驗收主體不同5二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別性質(zhì)不同

竣工驗收是政府行為，任何建設(shè)工程的驗收由政府行政主管部門負責(zé)組成綜合驗收小組對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)量評定（小組成員：建委、質(zhì)檢站、監(jiān)理公司等）接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理公司代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理合同從確保物業(yè)今后正常使用與維修角度出發(fā)對委托的物業(yè)進行質(zhì)量驗收。6二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別階段作用不同竣工驗收是施工單位向建設(shè)單位移交的過程，接管驗收是建設(shè)單位向物業(yè)管理單位移交物業(yè)的過程?？⒐を炇蘸细窈髽酥局飿I(yè)可以交付使用，接管驗收一旦完成，標志著物業(yè)正式進入使用階段。7二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別驗收主體不同竣工驗收：施工單位建設(shè)單位接管驗收：建設(shè)單位物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主8三、接管驗收時應(yīng)交資料竣工圖施工中技術(shù)變更，技術(shù)審錄報告供水，供電，地下管網(wǎng)資料相關(guān)的設(shè)備，設(shè)施說明書，技術(shù)參數(shù)等等。這些資料一般是在交付過程中邊交付，邊移交。9四、房屋結(jié)構(gòu)及用料簡介1、本小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，抗震等級為七級。墻體使用粘土空心磚作為填充墻。其特點：保溫性好，隔熱力強，其有環(huán)保性，減少實心磚的用土量，同時還具有減輕混凝土框架的動、靜荷載，提高樓盤的安全可靠性。10四、房房屋結(jié)結(jié)構(gòu)及及用料料簡介介內(nèi)墻:面采用用水泥泥混合合砂漿漿打底底抹平平。地面:結(jié)構(gòu)層層上水水泥混混合砂砂漿打打底找找平。。天棚:采用水水泥混混合砂砂漿打打底抹抹平。。以上三三種處處理方方法的的好處處，是是最大大限度度的為業(yè)主主留出出了裝裝修的的空間間和節(jié)節(jié)約開開支。。給排水水：采用用目前前國內(nèi)內(nèi)最為為先進進的PVC給排水水管道道。其優(yōu)點點是減減少過過去鑄鑄鐵管管造成成的銹銹跡污污染和容易易造成成的管管道堵堵塞。。11五、具具體驗驗收標標準及及處理理方法法1、墻面的的驗收收對墻面面的驗驗收，，主要要是看看室內(nèi)內(nèi)四周周的墻墻面有有無裂裂縫，，空殼殼等現(xiàn)現(xiàn)象。。如有裂裂縫則則要看看是什什么樣樣的裂裂縫。。常見見的裂裂縫是是風(fēng)裂裂，其其形狀狀是呈呈網(wǎng)狀狀式的的密布布在墻墻面上上。這這種裂裂縫形形成的的原因因，主主要是是室內(nèi)內(nèi)外暖暖濕氣氣流的的不均均勻，，加上上水泥泥砂漿漿自然然的干干、濕濕收縮縮?？諝t則是粉粉墻時時簿、、厚不不均，，灑水水時不不均勻勻造成成的，，于墻墻體本本身質(zhì)質(zhì)量，，沒有有任何何聯(lián)系系。12五、具具體驗驗收標標準及及處理理方法法處理方方法：：如果裂裂縫、、空殼殼面積積比較較大，，則由由施工工單位位打掉掉重粉粉。如果只只有細細小的的裂縫縫，而而沒有有空殼殼，待待業(yè)主主在進進行精精裝修修時抹抹二遍遍膩子子即可可消除除。13五、具具體驗驗收標標準及及處理理方法法2、墻面面的陰陰、陽陽角驗驗收對墻面面的各各個垂垂直拐拐角、、水平平平行行角，，用目目測的的方法法進行行觀測測，檢檢查陰陰、陽陽角處處是否否不平平整或或波浪浪不平平。處理方方法:則要求求施工工單位位用直直木條條夾緊緊粉角角找直直。14五、具具體驗驗收標標準及及處理理方法法3、梁、、柱與與墻體體之間間裂縫縫的驗驗收因為整整個樓樓盤是是采用用混凝凝土框框架結(jié)結(jié)構(gòu)，，墻體體則是是待框框架做做好以以后再再砌的的，難難免出出現(xiàn)柱柱、梁梁與墻墻體之之間的的結(jié)合合部出出現(xiàn)裂裂縫。。常見的的裂縫縫有兩兩個部部位:一是梁梁和墻墻體之之間的的裂縫縫二是柱柱和墻墻體之之間的的裂縫縫15五、具具體驗驗收標標準及及處理理方法法二個部部位形形成裂裂縫的的原因因是混混凝土土構(gòu)造造的柱、梁梁和空空心磚磚墻體體之間間存在在的一一種自自然的的水泥收收縮程程度不不同形形成的的，不不存在在質(zhì)量量問題，更更不是是墻基基下沉沉而造造的。。處理方方法：：將裂縫縫處割割開，，重鋪鋪金屬屬網(wǎng)或或布網(wǎng)網(wǎng)，用用小比比度水水泥砂砂漿重重粉即即可消消除。。16五、具具體驗驗收標標準及及處理理方法法4、樓板板的驗驗收仔細觀觀看室室內(nèi)地地面上上，是是否有有不同同規(guī)則則裂縫，如如果發(fā)發(fā)現(xiàn)不不同程程度的的存在在，則則要用用專用用小錘錘進行行敲打打，聽聽聽是是否有有空殼殼的聲聲音。。如果正常，，沒有空殼殼的聲音說說明是水泥泥的自然風(fēng)風(fēng)裂.如有異常響響聲，說明明結(jié)構(gòu)層與與找平層之之間有相克克現(xiàn)象的存存在,根本不存在在結(jié)構(gòu)層有有什么質(zhì)量量問題。則則要重新處處理。17五、具體驗驗收標準及及處理方法法處理方法：：順著開裂，，空殼的方方向割開重重新做找平平層即可。。同時地面面應(yīng)光潔，，不能起砂砂。5、頂棚的驗驗收對頂棚的驗驗收，也是是要看有無無裂縫，空空殼等現(xiàn)象象，如果兩兩者現(xiàn)象都都不存在，，又無波浪浪，不平整整的現(xiàn)象，，國家標準準只是順平平就可以了了。18五、具體驗驗收標準及及處理方法法６、進戶門門的驗收對門的驗收收要看門的的四周密實實度是否合合適，開啟啟、關(guān)閉是是否順暢，，關(guān)門以后后縫隙不能能過大，也也不能太小小。鑰匙開開啟自如，，關(guān)、開門門無異常響響聲。處理方法：：門的密實度度不好，需需重新填充充、加固，，關(guān)、開門門不順暢或或門隙過大大或過小，，則要調(diào)整整門的鉸鏈鏈、墊鐵，，達到標準準要求。鑰匙開起不不自如，要要調(diào)整鎖芯芯的定位螺螺絲，使其其到位。門門有響聲要要調(diào)整門的的平衡度、、垂直度或或加少許機機油。19五、具體驗驗收標準及及處理方法法７、窗的驗驗收要看窗的邊邊框四周邊邊緣等易受受撞擊處是是否密實，，要仔細檢檢查墻體和和窗框處墻墻面是否有有變色、起起泡、脫皮皮、掉灰等等現(xiàn)象，檢檢查推拉門門、窗戶玻玻璃是否有有破裂、搭搭扣、五金金件不靈等等現(xiàn)象。推拉門、窗窗子四周橡橡膠壓條是是否平整，，密實防水水膠打的均均勻程度如如何。20五、具體驗驗收標準及及處理方法法處理方法：：推拉門、窗窗的四周密密實度不好好，要重新新填實，加加固邊框。。窗框、門框框處有異種種變色，說說明有滲漏漏現(xiàn)象，要要重新打膠膠、粉墻達達到不漏程程度。玻璃破裂，，五金件損損壞，要重重新更換。。壓條不平整整，防水膠膠不均，要要將壓條拆拆除重新再再做，以達達到防水的的效果。21五、具體驗驗收標準及及處理方法法８、上、下下水的驗收收檢查上水時時，可將水水閥打開檢檢查各個管管子接頭處處有無滴水水，滲水現(xiàn)現(xiàn)象。檢查查下水時，，可將水龍龍頭打開觀觀察地漏下下水是否流流暢，無冒冒泡緩慢現(xiàn)現(xiàn)象。處理方法：：上水管接頭頭如有滴水水、滲水，，則說明熔熔焊的不牢牢，則要割割去原接頭頭，重新焊焊接，達到到不滴不漏漏。下水如果不不順暢則說說明地漏被被異物堵塞塞，則要及及時疏通。。22五、具體驗驗收標準及及處理方法法９、電的驗驗收對電的驗收收，要先看看室內(nèi)配電電盤開關(guān)板板、插座板板有無損壞壞，安裝是是否牢固、、順直，過過墻線路應(yīng)應(yīng)有導(dǎo)管，，連接點必必須緊密、、可靠，部部件齊全，，接觸良好好，位置正正確。再有施工單單位的電工工將事先準準備好的插插頭，插入入插座板逐逐個檢查線線路是否正正常。處理方法：：如發(fā)現(xiàn)有上上述問題則則要請專業(yè)業(yè)人員對損損壞配件，，線頭連接接處，安裝裝位置進行行更換、緊緊固、調(diào)整整。23五、具體驗驗收標準及及處理方法法１０、衛(wèi)生生間的驗收收衛(wèi)生間的驗驗收是整個個驗收環(huán)節(jié)節(jié)中最為重重要的一點點，因為衛(wèi)衛(wèi)生間的地地面在施工工過程中已已做防水層層，但如做做的不好將將會發(fā)生滲滲漏現(xiàn)象。。驗收方法：：在驗收的前前一天通知知施工單位位，用黃泥泥將衛(wèi)生間間地漏堵上上，放水至至2~3公分，待24小時以后，，到底層觀觀察衛(wèi)生間間的頂棚四四周、風(fēng)道道周圍，上上、下水管管壁接合處處是否有滲