房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化管理體系

房地產(chǎn)住宅批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系

猩猩進(jìn)化引發(fā)的思考？？

科學(xué)家們說(shuō)，我們與黑猩猩百分之九十五相識(shí)的基因圖譜關(guān)于精裝修標(biāo)準(zhǔn)化體系要用工業(yè)化的思維方式來(lái)思考批量精裝修要用做產(chǎn)品的思路來(lái)看待批量精裝修像賣汽車一樣賣房子像造汽車一樣造房子需要樹(shù)立的幾個(gè)重要觀念你不是錯(cuò)過(guò)了精裝修而是錯(cuò)過(guò)一個(gè)時(shí)代；精裝修設(shè)計(jì)是可控設(shè)計(jì)，決不是創(chuàng)意設(shè)計(jì)；精裝修對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是對(duì)原來(lái)建造方式的完全否定；企業(yè)能不能做好精裝修，最重要的不是技術(shù)問(wèn)題，而是領(lǐng)導(dǎo)者的觀念問(wèn)題。從營(yíng)銷的角度來(lái)看，精裝修一定要加分。批量精裝1+2+3策略一個(gè)好的體系、一種好的思路、一個(gè)好的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)二大重點(diǎn)階段工作：精裝樣板設(shè)計(jì)研發(fā)、批量執(zhí)行管理 三位一體運(yùn)作模式：營(yíng)銷設(shè)計(jì)、供應(yīng)成本、工程密切合作

實(shí)操精裝項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行流程

實(shí)操精裝項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行流程可分為上下半場(chǎng)共七個(gè)階段：即營(yíng)銷定位階段、一體化設(shè)計(jì)階段、示范樣板間階段、銷售階段、批量施工階段、批量交付階段、售后服務(wù)階段，過(guò)程中不同時(shí)期關(guān)注的重點(diǎn)工作不同。

一體化設(shè)計(jì)階段批量交付階段

示范樣板階段 銷售階段批量施工階段

營(yíng)銷定位階段售后服務(wù)階段今天要溝通的話題第一部分、房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析第二部分、批量精裝標(biāo)準(zhǔn)化體系部分今天要溝通的話題一、房地產(chǎn)企業(yè)批量精裝現(xiàn)狀分析1、批量精裝修的發(fā)展現(xiàn)狀、政策解讀及發(fā)展趨勢(shì)；2、批量精裝修的運(yùn)作模式分析；3、批量精裝修的營(yíng)銷模式分析4、批量精裝修的弊病及其操作要點(diǎn)分析。一、精裝修住宅的發(fā)展趨勢(shì)與現(xiàn)狀1、精裝修住宅的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、存在的問(wèn)題；1.1、韓國(guó)（住宅建筑、裝修一體化）

中韓住宅在美觀、功能上差異不大，關(guān)鍵還是在開(kāi)發(fā)模式和設(shè)計(jì)理念上的細(xì)部差異。在韓國(guó)買房也都是全裝修的房子，天地墻、廚房、衛(wèi)生間都已經(jīng)裝修配置好，購(gòu)房者自己只要買家具、帶行李就可以入住。在韓國(guó)，沒(méi)有所謂建筑設(shè)計(jì)師和室內(nèi)設(shè)計(jì)師之分，每個(gè)項(xiàng)目都是整體全盤(pán)考慮，從規(guī)劃、建筑、景觀、戶型到裝修，各個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)由一家設(shè)計(jì)單位系統(tǒng)進(jìn)行。最終成稿的設(shè)計(jì)圖冊(cè)非常詳盡細(xì)致，從設(shè)計(jì)方案到施工圖紙，每個(gè)細(xì)部都極其考究。另外，建筑裝修也全部由一家施工單位進(jìn)行，從而保證效率與施工工藝。水、電、煤等各種管道線路都是澆混凝土前預(yù)備好的，免去了毛坯房裝修中敲墻埋管的煩鎖過(guò)程。而且還預(yù)留好了各種龍頭和接口，只要是生活可能用到的，房屋設(shè)計(jì)建造時(shí)都已考慮到，絕對(duì)不需要再敲打破壞。許多住宅在土建與裝修的間隔工期中，每天都有保潔人員來(lái)處理電源槽口中的粉塵，一切都為裝修階段提供了最為便利的條件。韓國(guó)住宅裝修普遍采用工廠化生活方式，住宅通用部品使用頻率高，建筑材料或部品設(shè)備盡量實(shí)現(xiàn)可回收重復(fù)利用，既強(qiáng)調(diào)住宅美觀，也倡導(dǎo)節(jié)能。1.2、日本（60年發(fā)展、標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)、人性化動(dòng)作）

日本從上世紀(jì)50年代中期開(kāi)始支持企業(yè)進(jìn)行裝配式住宅的開(kāi)發(fā)和推廣。60年代，政府制定了“住宅建設(shè)”工業(yè)化基本設(shè)想，推廣進(jìn)行建筑材料和構(gòu)配件的工業(yè)化生產(chǎn)，施工現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)轉(zhuǎn)移工廠。到70年代，住宅裝修改造、優(yōu)良節(jié)能建筑技術(shù)進(jìn)一步提到推廣?，F(xiàn)在日本住宅市場(chǎng)上已經(jīng)沒(méi)有了毛坯房，所有在售都是全裝修房。

日本住宅早已不在全裝修房初級(jí)發(fā)展層面上，而是更上一層。對(duì)住宅建設(shè)規(guī)定了明確的居住水平和居住環(huán)境水平要求。對(duì)單體住宅的要求包括耐久性、防水、隔熱、隔聲、換氣、安全性要求等項(xiàng)指標(biāo)，對(duì)住宅小區(qū)要求包括日照、公園面積、綠化面積、噪聲，這些指標(biāo)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民要求大約每隔5年修改一次。針對(duì)樓盤(pán)的質(zhì)量問(wèn)題，監(jiān)管部門(mén)有一套標(biāo)準(zhǔn)化的處罰方法：對(duì)開(kāi)發(fā)商作出巨額罰款并可能注銷公司，相關(guān)責(zé)任人還將面臨牢獄之災(zāi)、問(wèn)題嚴(yán)重的樓盤(pán)會(huì)推倒重建。因而在日本，開(kāi)發(fā)商輕易不敢造次。

日本住宅所用材料和規(guī)格都十分透明，售樓處設(shè)有展示廳，讓購(gòu)房者親自體驗(yàn)所用建材的優(yōu)點(diǎn)。不過(guò)在日本購(gòu)房者甚至可以提出選購(gòu)與樣板房一樣的家具電器，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)安裝調(diào)試到位。在裝修上，開(kāi)發(fā)商在地板顏色，墻面涂裝都提供多種選擇，類似于“菜單式裝修”。不同的是上海很多樓盤(pán)雖然提供了多種裝修風(fēng)格，細(xì)節(jié)上可變動(dòng)余地不大；而日本樓盤(pán)一般只有一種裝修風(fēng)格，細(xì)節(jié)上的選擇卻多種多樣。1.3、美國(guó)（法制建全、沒(méi)有為個(gè)體服務(wù)的裝修企業(yè)）

美國(guó)住宅建設(shè)基本實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化，一般是不準(zhǔn)賣毛坯房的，出售的全部是全裝修房，美國(guó)市場(chǎng)上也基本沒(méi)有了為了個(gè)體服務(wù)的裝修企業(yè)，全部為開(kāi)發(fā)商做整體服務(wù)。 避免手工操作。手工操作不可控因素多，誤差大，容易發(fā)生質(zhì)量通病，對(duì)勞動(dòng)力施工水平的要求高，也不能有效的提高勞動(dòng)效率。美國(guó)住宅大多采用木結(jié)構(gòu)或輕鋼結(jié)構(gòu)，采用工業(yè)化的建造方式。一般3-4層木結(jié)構(gòu)獨(dú)棟2周交工，一個(gè)小區(qū)的建設(shè)通常是幾棟房子同時(shí)施工，簽訂的交工合同是3個(gè)月。在整個(gè)建設(shè)中，除混凝土基礎(chǔ)外，都是干作業(yè)（工廠流水線生產(chǎn)，現(xiàn)場(chǎng)拼裝），房子建好后即可入住。為數(shù)不多的高級(jí)公寓單位面積購(gòu)買價(jià)格較高，其裝修技術(shù)和質(zhì)量很高，是許多高薪階層的購(gòu)買對(duì)象。這類全裝修高級(jí)公寓通常先是由購(gòu)房者向建筑師傳達(dá)裝修意向，雙方共同制定裝修菜單，確定設(shè)計(jì)方案，再由建筑師較交設(shè)計(jì)圖給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行施工，業(yè)主可階段性地提出修改意見(jiàn)。 在美國(guó)，銷售計(jì)劃書(shū)是開(kāi)發(fā)商得到預(yù)售許可的前提，具有法律效力，一旦被確認(rèn)后不可擅自改變。一般計(jì)劃書(shū)有幾百頁(yè)厚，其中建筑結(jié)構(gòu)部分，除了地基、外墻、門(mén)窗等大項(xiàng)目要寫(xiě)清楚外，內(nèi)部裝備例如冰箱、爐灶、馬桶、浴缸品牌、尺寸，保修期等都要寫(xiě)明白。由于計(jì)劃書(shū)非常詳細(xì)，開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有忽悠買房者的空間。1.4、法國(guó)（輕裝修、重裝飾） 歐洲的多層和高層集合式住宅基本是沒(méi)有毛坯的，開(kāi)發(fā)商交給購(gòu)房者的是一個(gè)完全滿足使用要求的成品房，內(nèi)裝修基本按“套餐”裝修出售，而不是菜單式的裝修。最為見(jiàn)長(zhǎng)的是節(jié)能方面，在功能標(biāo)準(zhǔn)上許多歐洲國(guó)家的能源管理部門(mén)制定了產(chǎn)品的耗能標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)品銷售的前提條件，同時(shí)還有一個(gè)要求更高的能耗標(biāo)示，擁有這個(gè)標(biāo)識(shí)的產(chǎn)品在稅收上享受一定的優(yōu)惠。

法國(guó)全裝修房裝修極為簡(jiǎn)單，按照中國(guó)人概念裝修過(guò)的恐怕只有衛(wèi)生間和廚房?！拜p裝修，重裝飾”理念在居室中有了充分體現(xiàn)。法國(guó)人不喜歡頂燈照明，臥室、書(shū)房、餐廳、客廳全部依靠臺(tái)燈、落地?zé)籼峁┚植空彰?。只有門(mén)廳、走廊、樓梯等地方才有頂燈大面積照明。相應(yīng)的，對(duì)天花板幾乎完全放棄了裝飾，從不吊頂，四周用石膏線裝飾后，連房頂帶四周墻壁用乳膠漆刷白，除此之外沒(méi)有看得見(jiàn)的裝修了。法國(guó)人喜歡用大量軟裝飾將室內(nèi)打扮得美倫美奐，布藝、地毯、油畫(huà)，無(wú)不體現(xiàn)了這個(gè)國(guó)家固有的浪漫。這樣的潮流也在中國(guó)漸漸盛行，大概是受宜家家居簡(jiǎn)潔爽凈的風(fēng)格影響，許多硬裝修如吊頂、電視墻之類在家裝中逐漸被視為華而不實(shí)。1.5、德國(guó)（領(lǐng)先于住宅節(jié)能）

德國(guó)裝修住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不如日本和美國(guó)，市場(chǎng)上仍有少量毛坯房出售。但住宅的節(jié)能卻是處于世界領(lǐng)先水平。之前，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建房過(guò)程偷工減料也并不少見(jiàn)，在設(shè)備安裝上也曾產(chǎn)生許多質(zhì)量糾紛，往往因?yàn)檠b修企業(yè)安裝不當(dāng)傷害了材料供應(yīng)商的形象。后來(lái)材料供應(yīng)商與裝修企業(yè)協(xié)會(huì)及相關(guān)專家協(xié)會(huì)，就安裝質(zhì)量及事故責(zé)任簽訂合約。根據(jù)相關(guān)歐洲法律，此合約對(duì)于協(xié)會(huì)成員同樣生效，如果有公司違反此合約，這些協(xié)會(huì)將采取行動(dòng)取消其會(huì)員資格。這樣，開(kāi)發(fā)商通過(guò)與合約成員公司合作，獲得了另一種對(duì)安裝質(zhì)量的保障。

在德國(guó)開(kāi)發(fā)商有幾種交鎖匙方法：有按業(yè)主喜好設(shè)計(jì)并裝修，費(fèi)用計(jì)入總房?jī)r(jià)，由同一建筑商完成地板、墻面紙或磚、浴缸等工序的；有留下地板和墻面交鑰匙的；也有全部?jī)?nèi)裝修都留給業(yè)主自己處理的。德國(guó)人選擇第一種交房方式的比較多，因?yàn)樽约簞?dòng)手買材料比較麻煩，另找裝修公司也不省錢。雖然住宅發(fā)展整體表現(xiàn)一般，但德國(guó)在住宅節(jié)能方面卻保持領(lǐng)先水平，即使沒(méi)有全部裝修但包括墻體、所有設(shè)備等方面的節(jié)能措施一定會(huì)做到家。購(gòu)房者對(duì)住宅的節(jié)能性也十分重視，因德國(guó)能源匱乏，消費(fèi)者在購(gòu)買或租賃房屋時(shí)，都會(huì)要求建筑開(kāi)發(fā)商出具一份“能耗證明”，告訴消費(fèi)者這個(gè)住宅每年的能耗，主要包括供暖、通風(fēng)和熱水供應(yīng)。目前上海有一些全裝修住宅已全面采用了從德國(guó)引進(jìn)的環(huán)保節(jié)能設(shè)備。1.6、中國(guó)（善于模仿敢于嘗試）

中國(guó)的全裝修房指的是新建住宅在交房前，套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝到位。開(kāi)發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負(fù)責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。建筑裝飾施工單位、裝修材料和部品生產(chǎn)廠家負(fù)責(zé)相應(yīng)施工和產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任。全裝修房的交付標(biāo)準(zhǔn)是廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、頂板、墻面、地面、門(mén)和門(mén)套、窗和窗套、水電煤氣表具和管線等一次裝修到位。并向購(gòu)房者提供全裝修住宅的《新建住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》。業(yè)主無(wú)法從表面上看見(jiàn)的內(nèi)部隱蔽工程，比如電線和水管的鋪設(shè)等等。一般來(lái)說(shuō)，在交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)交給業(yè)主一本業(yè)主手冊(cè)，里面有關(guān)于隱蔽工程的保修和質(zhì)量承諾等內(nèi)容，此外還有各種電器的保修卡。如果業(yè)主在驗(yàn)收房屋時(shí)沒(méi)有收到這些物品，可以向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行投訴。目前已經(jīng)有不少開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)會(huì)主動(dòng)將隱蔽工程的設(shè)計(jì)圖紙、相關(guān)配件品牌列表清單和質(zhì)量保證書(shū)等，統(tǒng)一交給業(yè)主。附表中以上海精裝修房為例介紹中國(guó)精裝修房的發(fā)展進(jìn)程。2、精裝修政政策解讀；；政策一：1999年《關(guān)于推進(jìn)住住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代化提高高住宅質(zhì)量量的若干意意見(jiàn)》目標(biāo)：到2005年初步建立立住宅及材材料、部品品的工業(yè)化化和標(biāo)準(zhǔn)化化生產(chǎn)體系系；到2010年初步形成系列的的住宅建筑筑體系，基基本實(shí)現(xiàn)住住宅部品通通用化和生生產(chǎn)、供應(yīng)應(yīng)的社會(huì)化化。幾個(gè)體系1、加強(qiáng)基礎(chǔ)礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)關(guān)鍵技術(shù)的的研究，建建立住宅技技術(shù)保障體體系2、積極開(kāi)發(fā)發(fā)和推廣新新材料、新新技術(shù)、完完善住宅的的建筑和部部品體系3、健全管理理制度，建建立完善的的質(zhì)量控制制體系2、精裝修政政策解讀；；政策二：2002年《商品住宅裝修一一次到位實(shí)實(shí)施細(xì)則》精裝房前提提是一體化化設(shè)計(jì)：《細(xì)則》強(qiáng)調(diào)，建造造全裝修住住宅，首先先要實(shí)施土建設(shè)設(shè)計(jì)和裝修修設(shè)計(jì)一體體化。逐步取消毛毛坯房，直直接向消費(fèi)費(fèi)者提供全全裝修成品品房；規(guī)范范裝修市場(chǎng)場(chǎng)，促使住宅裝裝修生產(chǎn)從從無(wú)序走向向有序。積積極推行住住宅裝修工工業(yè)化生產(chǎn)產(chǎn)，提高現(xiàn)場(chǎng)裝配化化程度，減減少手工作作業(yè)，開(kāi)發(fā)發(fā)和推廣新新技術(shù)，使使之成為工工業(yè)化住宅建筑體系系的重要組組成部分，，住宅開(kāi)發(fā)發(fā)單位必須須更新觀念念，建造全全裝修住宅。銷售成成品房的價(jià)價(jià)格中包含含裝修費(fèi)用用，并應(yīng)在在商品房預(yù)預(yù)售合同中中單獨(dú)標(biāo)明裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。2、精裝修政政策解讀；；政策三：2008年《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)強(qiáng)住宅裝飾飾裝修管理理的通知》完善扶持政政策，推廣廣全裝修房房各地要繼續(xù)續(xù)貫徹落實(shí)實(shí)《關(guān)于推進(jìn)住住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代化提高高住宅質(zhì)量量若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔1999〕〕72號(hào)）和《商品住宅裝修修一次到位實(shí)實(shí)施導(dǎo)則》（建住房〔2002〕〕190號(hào)），制定出出臺(tái)相關(guān)扶持持政策，引導(dǎo)導(dǎo)和鼓勵(lì)新建建商品住宅一次裝裝修到位或菜單式式裝修模式。。要根據(jù)本地地實(shí)際，科學(xué)學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施，逐步步達(dá)到取消毛毛坯房，直接接向消費(fèi)者提提供全裝修成成品房的目標(biāo)標(biāo)。政策推動(dòng)、企企業(yè)嘗試及市市場(chǎng)剛需求三三股力量作用用從無(wú)到有，從從試探到過(guò)渡渡，再到目前前的市場(chǎng)發(fā)展展接受，精裝房走過(guò)了市市場(chǎng)的空白期期，從客戶的的完全不認(rèn)可可到逐漸認(rèn)可可，到逐漸成為市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展方向向，未來(lái)無(wú)疑疑將成為市場(chǎng)場(chǎng)的一種重要要選擇。精裝房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程簡(jiǎn)裝（毛皮）房一統(tǒng)天下菜單式裝修房嶄露頭角買房送裝修成為市場(chǎng)熱點(diǎn)裝修、毛坯住宅平分市場(chǎng)裝修住宅成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品90年代初，住宅在交付使用之前普遍經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的統(tǒng)一裝修，主要裝修對(duì)象廚房等，并配備一些建議設(shè)施，如坐便器、水槽、水龍頭等，此時(shí)的裝修房看似面面俱到，但其實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)極低，建材品質(zhì)較1999年以來(lái)，建設(shè)部開(kāi)始引導(dǎo)裝修住宅。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，少量開(kāi)發(fā)企業(yè)嘗試提供裝修住宅，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)與消費(fèi)市場(chǎng)雙方皆對(duì)全裝修缺乏信心，此階段裝修住宅以菜單式選擇為主。1999年產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》2002年開(kāi)始，國(guó)家與地方引導(dǎo)、規(guī)范裝修住宅產(chǎn)業(yè)的政策與事件密集出臺(tái)，裝修住宅的抗性逐步下降，裝修房比重顯著提升。在開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)裝修方式的選擇上，從成本角度考慮，菜單式裝修方式逐步推出開(kāi)發(fā)企業(yè)的視野，開(kāi)發(fā)企業(yè)更趨向提供成本相對(duì)低廉、操作相對(duì)簡(jiǎn)潔的全裝修住宅。同時(shí)又從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度，引入“買房送裝修”的概念，并收到眾多企業(yè)的模仿。2002年政策《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》經(jīng)過(guò)多年的運(yùn)作，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)裝修住宅的操作方法日趨成熟，裝修對(duì)住宅的溢價(jià)能力也在逐步加強(qiáng)。再加以政策的引導(dǎo)，以全裝修為代表形式的裝修住宅數(shù)量迅速上升。按上海市2007年計(jì)劃推出10萬(wàn)套裝修住宅的目標(biāo)，即意味著每2套住宅中便有1套式裝修房。以近年裝修住宅比重增長(zhǎng)幅度、以及國(guó)外較先進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，毛坯房被淘汰的趨勢(shì)已然顯見(jiàn)，裝修住宅將成為主流產(chǎn)品。90年代初1997年2000年2005年2007年以后房地產(chǎn)企業(yè)批批量精裝現(xiàn)狀狀分析——購(gòu)房者對(duì)精裝裝房的接受度度經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)自自身的發(fā)展和和國(guó)家政策性性的引導(dǎo)，精精裝房的發(fā)展展在全國(guó)已經(jīng)經(jīng)展開(kāi)，一線城市已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入了相對(duì)對(duì)成熟發(fā)展的的階段，其他他城市也進(jìn)入入了起步階段段。同時(shí)，隨隨著消費(fèi)者的生生活理念和消消費(fèi)理念的發(fā)發(fā)展，對(duì)精裝裝房的理解和和認(rèn)識(shí)逐步加加深，對(duì)其接接受速度也快速速提高。中國(guó)指數(shù)研究究院做的關(guān)于于購(gòu)房者置業(yè)業(yè)偏好的調(diào)查查結(jié)果顯示，，北京、上海海、深圳、廣州等地購(gòu)房房者都普遍接接受精裝修房房，接受度都都超過(guò)了50％。房地產(chǎn)企業(yè)批批量精裝現(xiàn)狀狀分析——全國(guó)主要城市市精裝房近幾幾年發(fā)展?fàn)顩r況據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯顯示，精裝房房在全國(guó)主要要城市樓市產(chǎn)產(chǎn)品中所占比比重正以每年年10%的幅度遞增。。在節(jié)能降耗耗、低碳經(jīng)濟(jì)濟(jì)、減少重復(fù)復(fù)裝修和二次次裝修的背景景下，在有關(guān)關(guān)政府部門(mén)的大大力倡導(dǎo)和支支持下，精裝裝修房已經(jīng)日日漸成為房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)主流。。在短短數(shù)年年時(shí)間內(nèi)，精裝裝房已占全國(guó)國(guó)住房比例的的20%，北京、上海海、廣州、成成都、深圳5大城市的精裝修房房在所有商品品房的平均占占比為41％，而且增長(zhǎng)長(zhǎng)趨勢(shì)有增無(wú)無(wú)減。調(diào)查顯顯示，目前北京成品住宅宅占到總量的的25%，上海占35%，廣州占50%以上。隨著市市民對(duì)住房質(zhì)量要求的的不斷提高，，成品住宅在在新建住宅總總量中的比例例也逐漸加大大，大有取代代毛坯房交付使使用之勢(shì)。全國(guó)主要城市市精裝房所占占比例分析房地產(chǎn)企業(yè)批批量精裝現(xiàn)狀狀分析——總結(jié)全國(guó)情況來(lái)看看，精修比例例及數(shù)量呈上上升趨勢(shì)，參參與的企業(yè)越越來(lái)越多，但但大部分企業(yè)停留在毛毛坯加裝修層層面，或者停停留在簡(jiǎn)單濫濫用國(guó)際品牌牌托精裝檔次次及項(xiàng)目名氣氣，沒(méi)有真正去研研究。2、精裝修住宅宅的運(yùn)作模式式分析；2.1、產(chǎn)業(yè)鏈模式式模式闡述：開(kāi)開(kāi)發(fā)商屬下子子公司負(fù)責(zé)設(shè)設(shè)計(jì)、材料采采購(gòu)、配置采采購(gòu)以及裝修修實(shí)施，具有有一條龍服務(wù)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。代表企業(yè)：碧碧桂園。操作方式：碧碧桂園旗下的的博意建筑設(shè)設(shè)計(jì)院，負(fù)責(zé)責(zé)碧桂園項(xiàng)目目定位、結(jié)構(gòu)構(gòu)及裝修設(shè)計(jì)計(jì)等；旗下的的全資子公司騰越建建筑工程公司司負(fù)責(zé)了碧桂桂園5成以上項(xiàng)目的的建筑工程；；而碧桂園的的精修房、五五星級(jí)酒店等等的裝修基本上上由其旗下的的雅俊裝飾公公司承擔(dān)；園園林設(shè)計(jì)及綠綠化設(shè)計(jì)由旗旗下順德碧桂園承擔(dān)；；主題公園由旗下紅荔荔文化村公司司運(yùn)營(yíng)；碧桂桂園旗下甚至至還設(shè)有自己己的磚廠、玻玻璃廠等建材材企業(yè)。優(yōu)劣點(diǎn)分析：：成本低、利潤(rùn)潤(rùn)空間大、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。碧碧桂園從土建建到設(shè)計(jì)以及及裝修的實(shí)施施，甚至裝修修材料，全部部由屬下公司承承擔(dān)，因此可可以避免每一一項(xiàng)環(huán)節(jié)上的的利潤(rùn)支出，，而且可以盡盡量做到合法法避稅。在此此內(nèi)部一體化的的產(chǎn)業(yè)鏈操作作模式下，形形成了碧桂園園產(chǎn)品的低成成本、高競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。企業(yè)資金要求求大，不適宜宜模仿。碧桂桂園的開(kāi)發(fā)模模式不是其他他開(kāi)發(fā)商可以以輕易模仿的的，它首先需需要龐大的資金金鏈支持。正正由于此，碧碧桂園的精裝裝修操作模式式只是一個(gè)特特例，不適合合大部分開(kāi)發(fā)發(fā)商模仿。2.2、常規(guī)合作模模式模式闡述：開(kāi)開(kāi)發(fā)商將設(shè)計(jì)計(jì)、裝修施工工等全面外包包，通過(guò)公開(kāi)開(kāi)招標(biāo)，委托托裝修公司進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝裝修的實(shí)施，與材料料供應(yīng)商、家家電供應(yīng)商（（主要是廚衛(wèi)衛(wèi)供應(yīng)商）達(dá)達(dá)成戰(zhàn)略性長(zhǎng)長(zhǎng)期合作關(guān)系系。代表企業(yè)：萬(wàn)萬(wàn)科等大部分分開(kāi)發(fā)商。操作方式：通通常開(kāi)發(fā)商通通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)標(biāo)，聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)計(jì)公司進(jìn)行室室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)計(jì)，再聘請(qǐng)裝裝修施工企業(yè)業(yè)按照設(shè)計(jì)方案進(jìn)行行裝修施工；；裝修所需要要的材料以及及家電配套，，和相關(guān)供應(yīng)應(yīng)商形成長(zhǎng)期期合作關(guān)系。。優(yōu)劣點(diǎn)分析：：成本較低，常常用操作模式式。通過(guò)招標(biāo)標(biāo)貨比三家，，盡量降低成成本；和供應(yīng)應(yīng)商的長(zhǎng)期合合作，成本相相對(duì)較低，是目目前開(kāi)發(fā)商精精裝修房最常常用的操作模模式。環(huán)節(jié)繁瑣，容容易出問(wèn)題。。開(kāi)發(fā)商需要要和設(shè)計(jì)公司司、施工企業(yè)業(yè)以及材料供供應(yīng)商進(jìn)行合合作，之間環(huán)環(huán)節(jié)繁瑣，涉及及的層面較多多，容易出現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題引起糾糾紛。2.3、新穎合作模模式模式闡述：開(kāi)開(kāi)發(fā)商與住宅宅工業(yè)化企業(yè)業(yè)達(dá)成合作，，由住宅工業(yè)業(yè)化企業(yè)整體體負(fù)責(zé)裝修事事宜，包括土土建、設(shè)計(jì)、、裝修乃至材材料（家電配套套）供應(yīng)，全全程負(fù)責(zé)，一一條龍服務(wù)。。代表企業(yè)：湖湖南遠(yuǎn)大住工工。湖南遠(yuǎn)大簡(jiǎn)介介：（湖南遠(yuǎn)大生生產(chǎn)基地）遠(yuǎn)大住宅工業(yè)業(yè)有限公司（（簡(jiǎn)稱“遠(yuǎn)大大住工”）是是國(guó)內(nèi)第一家家以“住宅工工業(yè)”行業(yè)類類別核準(zhǔn)成立立的新型住宅宅制造工業(yè)企企業(yè)。96年成立，從學(xué)學(xué)習(xí)引進(jìn)歐、、美、日住宅宅制造科技并并建立國(guó)內(nèi)第第一家住宅工工業(yè)企業(yè)起步步，組織實(shí)施施了一系列革革新、發(fā)明、、實(shí)驗(yàn)活動(dòng)，經(jīng)過(guò)12年發(fā)展，遠(yuǎn)大大住工整體攻攻克了中國(guó)住住宅工業(yè)化一一系列課題，，并就我國(guó)住住宅工業(yè)化發(fā)發(fā)展最為關(guān)鍵鍵的模數(shù)協(xié)同同、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)術(shù)集成、居住空間模塊化化以及成本工工效、工廠化化生產(chǎn)、節(jié)能能環(huán)保、質(zhì)量量控制、項(xiàng)目目定制、精細(xì)細(xì)管理、商業(yè)業(yè)模式等課題探索了一一系列解決方方案和思路，，建立健全并并豐富發(fā)展了了自主住宅工工業(yè)化研發(fā)體體系、制造體體系、工法體體系、材料體體系、產(chǎn)品體系，形成成了年產(chǎn)十萬(wàn)萬(wàn)套成品住宅宅的動(dòng)態(tài)產(chǎn)能能。3、精裝修住宅宅的營(yíng)銷模式式分析；33.11、買房送裝修修3.1.1操作方式由開(kāi)發(fā)商選擇擇裝修公司并并與其簽約，，裝修公司根根據(jù)開(kāi)發(fā)商的的要求和成本本控制對(duì)裝修修房進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)，并做出樣樣板房，此類類裝修房裝修品種單一一，大多只有有一種設(shè)計(jì)方方案，或同種種方案中有２２－３種顏色色可以選擇。。雖然“買房送送裝修”實(shí)際際此類裝修房房的裝修成本本已計(jì)入房?jī)r(jià)價(jià)之中，但其其總價(jià)并未與與周邊市場(chǎng)超超出很多，從從而體現(xiàn)其““送”的優(yōu)勢(shì)，為控制制成本，開(kāi)發(fā)發(fā)商要求裝修修公司在保證證一定的質(zhì)量量要求的前提提下盡量壓縮縮費(fèi)用，裝修修公司在操作作時(shí)也將通過(guò)過(guò)批量采購(gòu)等手段來(lái)滿滿足開(kāi)發(fā)商的的要求。在銷售中，開(kāi)開(kāi)發(fā)商報(bào)給客客戶中的房?jī)r(jià)價(jià)中已包含了了裝修的價(jià)格格，由于使用用“買房送裝裝修”的營(yíng)銷銷手段，開(kāi)發(fā)發(fā)商通常拒絕絕向客戶提供裝修部分分的價(jià)格，客客戶通過(guò)參加加樣板房對(duì)裝裝修的價(jià)格進(jìn)進(jìn)行估計(jì)。在簽訂合同時(shí)時(shí)，客戶通常常需要與開(kāi)發(fā)發(fā)商與裝修公公司分別簽訂訂合同，與開(kāi)開(kāi)發(fā)商簽訂的的是毛坯房購(gòu)購(gòu)房合同，其其中隊(duì)裝修部部分不作規(guī)定；與裝修修公司簽訂的的是裝修及售售后服務(wù)合同同，但此合同同無(wú)標(biāo)的，客客戶在交房后后若發(fā)現(xiàn)裝修修質(zhì)量問(wèn)題直直接由裝修公公司負(fù)責(zé)。3.1.2優(yōu)勢(shì)分析模糊總價(jià)、創(chuàng)創(chuàng)造利潤(rùn)由于裝修公司司在進(jìn)行批量量裝修時(shí)通過(guò)過(guò)各種手段控控制了成本，，同時(shí)保證了了一定的品質(zhì)質(zhì)，使得客戶戶對(duì)其成本的的估計(jì)大大高高于其實(shí)際成本，從而而認(rèn)為其該住住宅產(chǎn)品本身身的價(jià)值高于于周邊樓盤(pán)，，同時(shí)又具備備省時(shí)省力等等優(yōu)勢(shì)，加快快了銷售速度度，因此比較較“全裝修、菜單裝修修”，“買房房送裝修”不不僅為樓盤(pán)創(chuàng)創(chuàng)造了一個(gè)賣賣點(diǎn)，更可為為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造造額外的利潤(rùn)潤(rùn)。規(guī)避裝修質(zhì)量量風(fēng)險(xiǎn)在銷售中，開(kāi)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房房者簽訂的是是毛坯房合同同，在涉及延延期交房等賠賠償問(wèn)題時(shí)都都去處了裝修修部分的價(jià)值值，因此大大大降低了開(kāi)發(fā)商未來(lái)的的賠償風(fēng)險(xiǎn)。。若裝修問(wèn)題題部分出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題，客客戶將直接與與這些公司聯(lián)聯(lián)系，開(kāi)發(fā)商商避免了麻煩煩，且在經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益上不受損失，只只在一定程度度上影響聲譽(yù)譽(yù)。3.1.3劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)擔(dān)名譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)上裝修材材料的價(jià)格變變化萬(wàn)千，對(duì)對(duì)于一些實(shí)力力不佳，抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力比較較差的裝修公公司來(lái)說(shuō)在材材料價(jià)格上漲漲時(shí)就可能以以此充好、質(zhì)量下降等問(wèn)問(wèn)題出現(xiàn)，導(dǎo)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商未未來(lái)承擔(dān)名譽(yù)譽(yù)受損的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。目前家庭裝修修產(chǎn)業(yè)尚在發(fā)發(fā)展之中，一一些具有一定定知名度和規(guī)規(guī)模的裝修公公司由于本身身業(yè)務(wù)較多，，大多不愿涉涉及全裝修房房市場(chǎng)，而愿意參與這這一市場(chǎng)的裝裝修公司普遍遍規(guī)模較小，，員工工藝水水平不高，質(zhì)質(zhì)量難有保證證，同樣會(huì)給給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)來(lái)名譽(yù)受損的的風(fēng)險(xiǎn)。銷售商傭金到到位困難目前大多銷售售商對(duì)會(huì)參與與交房環(huán)節(jié)，，如若出現(xiàn)裝裝修質(zhì)量問(wèn)題題而進(jìn)行返工工，會(huì)導(dǎo)致物物業(yè)不能如愿愿交付實(shí)用，，從而導(dǎo)致開(kāi)開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售商資金支支付的拖延。。涉嫌價(jià)格欺詐詐由于是“送裝裝修”開(kāi)發(fā)商商通常不愿意意透露裝修部部分的價(jià)格，，一方面避免免客戶對(duì)裝修修質(zhì)量產(chǎn)生懷懷疑，一方面面通過(guò)此方式式賺取額外利潤(rùn)，沒(méi)有有給與客戶應(yīng)應(yīng)當(dāng)享有的知知情權(quán)，在一一定程度上由由價(jià)格欺詐的的嫌疑。客戶風(fēng)險(xiǎn)增加加、開(kāi)發(fā)商簽簽約困難由于裝修公司司的履約能力力不足，經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)水平有限，，客戶與其簽簽訂協(xié)約的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加加，對(duì)于開(kāi)發(fā)發(fā)商及銷售商商來(lái)說(shuō)，簽約約的困難較大，目前通通過(guò)種種銷售售說(shuō)辭，雖然然大部分客戶戶能夠接受這這種方式，但但從規(guī)范市場(chǎng)場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)說(shuō)，此種銷售售方式仍有待待改進(jìn)。3.1.4客戶反饋較周邊樓盤(pán)優(yōu)優(yōu)勢(shì)顯著大多客戶較為為接受“買房房送裝修”的的方式，雖然然心里清楚““羊毛出在羊羊身上”但仍仍然對(duì)裝修的的價(jià)值予以肯肯定，認(rèn)可其其性價(jià)比。對(duì)簽約抗性較較大由于客戶簽約約的裝修公司司的規(guī)模不大大，沒(méi)有知名名度，許多客客戶在簽約會(huì)會(huì)提出異議。。對(duì)于裝修質(zhì)量量疑慮較大出于對(duì)裝修公公司的不信任任，裝修細(xì)節(jié)節(jié)又實(shí)際無(wú)法法看到，客戶戶對(duì)裝修質(zhì)量量心存疑慮。。認(rèn)為裝修的風(fēng)風(fēng)格較為單一一客戶希望能夠夠提供更加多多樣化的產(chǎn)品品，增加人性性化和個(gè)性化化的設(shè)計(jì)。經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)銷售員的要要求較高裝修房在銷售售時(shí)對(duì)銷售人人員要求較高高，銷售人員員對(duì)客戶的引引導(dǎo)作用尤為為重要，因此此銷售前需要要對(duì)銷售人員員進(jìn)行系統(tǒng)培培訓(xùn)，統(tǒng)一說(shuō)辭口徑，，同時(shí)注意不不要故意夸大大夸大其辭，，以免給日后后的交房帶來(lái)來(lái)麻煩。對(duì)裝修公司的的要求要提高高隨裝修房市場(chǎng)場(chǎng)的擴(kuò)大，客客戶對(duì)于裝修修的要求越來(lái)來(lái)越高，希望望裝修公司設(shè)設(shè)計(jì)更加多樣樣的方案以供供選擇，或者者能夠增加根根據(jù)自身要求更改線路路、插座等彈彈性空間，同同時(shí)也希望裝裝修公司能夠夠公開(kāi)裝修價(jià)價(jià)格、公開(kāi)施施工等從而使使消費(fèi)者信服服。裝修公司的成成長(zhǎng)將伴隨全全裝修市場(chǎng)的的發(fā)展，作為為開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)當(dāng)幫助扶持裝裝修公司，與與其共同成長(zhǎng)長(zhǎng)。3.2、菜單式裝修修3.2.1操作方式菜單式裝修通通常由開(kāi)發(fā)商商及設(shè)計(jì)單位位做出每一種種戶型的幾種種可供住戶選選擇的室內(nèi)裝裝修方案，由由開(kāi)發(fā)商選幾幾家裝修企業(yè)業(yè)提供樣板房，標(biāo)出綜綜合報(bào)價(jià)及分分項(xiàng)報(bào)價(jià)，供供住戶選擇或或參考；戶主主挑選裝修方方案，并在結(jié)結(jié)構(gòu)完全允許許和管線布局局合理的前提提下，對(duì)方案做局部修修改或另提供供裝飾方案，，然后確定各各裝修分項(xiàng)的的材料、色彩彩、紋樣，匯匯成一份裝飾飾訂單；由開(kāi)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)業(yè)公司，代表全體戶主主監(jiān)督整棟住住宅樓的裝修修施工，以保保證質(zhì)量。菜單式裝修在在銷售中大多多也采用簽兩兩份合同的作作法，但開(kāi)發(fā)發(fā)商承擔(dān)主要要責(zé)任。3.2.2優(yōu)勢(shì)分析客戶選擇余地地大，市場(chǎng)接接受程度高客戶可參與設(shè)設(shè)計(jì)，選擇裝裝修材料和設(shè)設(shè)計(jì)方案，可可以根據(jù)自己己承受能力選選擇不同的裝裝修標(biāo)準(zhǔn)，在在銷售時(shí)客戶戶認(rèn)同度較高高。3.2.3劣勢(shì)勢(shì)分分析析增加加裝裝修修成成本本對(duì)于于開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)而而言言，，客客戶戶選選擇擇多多樣樣化化將將會(huì)會(huì)提提高高采采購(gòu)購(gòu)成成本本，，同同時(shí)時(shí)給給施施工工帶帶來(lái)來(lái)較較大大的的麻麻煩煩和和困困難難，，質(zhì)質(zhì)量量也也難難以以把把握握。。3.2.3經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)教教訓(xùn)訓(xùn)多樣樣化化與與具具體體操操作作之之間間的的矛矛盾盾有有待待解解決決提供供多多種種多多樣樣的的產(chǎn)產(chǎn)品品品品種種是是市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展必必然然，，解解決決這這一一矛矛盾盾主主要要要要依依靠靠裝裝修修公公司司不不斷斷發(fā)發(fā)展展，，在在實(shí)實(shí)踐踐中中總總結(jié)結(jié)規(guī)規(guī)律律經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，提提高高施工工管管理理水水平平。。大面面積積推推廣廣仍仍需需時(shí)時(shí)日日菜單單式式裝裝修修的的推推廣廣難難度度較較大大，，部部分分全全裝裝修修房房在在實(shí)實(shí)際際操操作作中中遇遇到到了了很很多多困困難難，，如如，，菜菜單單品品種種單單一一、、客客戶戶接接受受度度不不高高、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商與與裝修修公公司司互互相相推推托托責(zé)責(zé)任任等等。。3.3、全全裝裝修修3.3.1操作作方方式式由開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商聯(lián)聯(lián)合合裝裝修修公公司司統(tǒng)統(tǒng)一一完完成成建建、、裝裝工工程程，，將將裝裝修修房房作作為為一一個(gè)個(gè)完完整整商商品品出出售售給給購(gòu)購(gòu)房房者者。。在在預(yù)預(yù)售售合合同同中中，，雙雙方方就就裝裝修修效效果果、、裝修修材材料料及及設(shè)設(shè)備備做做出出約約定定。。其其裝裝修修工工程程由由開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商向向裝裝修修公公司司約約定定，，裝裝修修公公司司直直接接對(duì)對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)。。通通過(guò)過(guò)裝裝修修公公司司只只提提供供一一種種統(tǒng)統(tǒng)一的的裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，客客戶戶可可以以了了解解裝裝修修的的價(jià)價(jià)值值，，但但無(wú)無(wú)選選擇擇設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)風(fēng)格格、、材材料料品品牌牌的的余余地地。。購(gòu)購(gòu)房房者者所所負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)的的房房?jī)r(jià)價(jià)是是成成品品房房的的房房?jī)r(jià)價(jià)，，裝裝修部部分分作作為為房房屋屋的的部部件件計(jì)計(jì)入入房房?jī)r(jià)價(jià)之之中中。。3.3.2優(yōu)勢(shì)勢(shì)分分析析裝修修責(zé)責(zé)任任明明確確開(kāi)發(fā)發(fā)商商是是全全裝裝修修房房的的第第一一責(zé)責(zé)任任人人，，并并且且承承擔(dān)擔(dān)保保險(xiǎn)險(xiǎn)、、賠賠償償?shù)鹊蓉?zé)責(zé)任任，，裝裝修修部部分分的的價(jià)價(jià)值值明明確確，，無(wú)無(wú)后后顧顧之之憂憂，，在在銷銷售售時(shí)時(shí)無(wú)無(wú)需需隱隱瞞瞞裝裝修修價(jià)格格，，利利于于建建立立客客戶戶的的購(gòu)購(gòu)買買信信心心。。模糊糊總總價(jià)價(jià)與送送裝裝修修不不同同，，全全裝裝修修房房在在合合同同中中簽簽訂訂的的房房?jī)r(jià)價(jià)中中即即包包含含了了裝裝修修部部分分的的價(jià)價(jià)格格，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商更更加加有有理理由由不不公公開(kāi)開(kāi)裝裝修修部部分分的的價(jià)價(jià)格格，，從從而而起到到模模糊糊總總價(jià)價(jià)的的作作用用，，但但目目前前市市場(chǎng)場(chǎng)上上大大多多開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商都都提提供供裝裝修修的的價(jià)價(jià)格格，，當(dāng)當(dāng)然然這這個(gè)個(gè)裝裝修修報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)與與實(shí)實(shí)際際的的裝裝修修成成本本存存有有較較大大的的差差距距。。3.3.3劣勢(shì)勢(shì)分分析析產(chǎn)品品過(guò)過(guò)于于單單一一，，拒拒絕絕了了部部分分客客戶戶全裝裝修修房房通通常常僅僅有有一一種種裝裝修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，選選擇擇余余地地小小，，對(duì)對(duì)于于一一些些追追求求個(gè)個(gè)性性化化的的客客戶戶來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)銷銷售售難難度度較較大大。。3.3.4經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)教教訓(xùn)訓(xùn)對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商售售后后服服務(wù)務(wù)能能力力要要求求較較高高合同約定定開(kāi)發(fā)商商為第一一責(zé)任人人，但開(kāi)開(kāi)發(fā)商往往往并不不具備裝裝修與保保修的能能力，出出現(xiàn)問(wèn)題題仍需找找裝修公公司解決決，因此此解決裝裝修問(wèn)題的周期期難以保保證。另另外，保保修是一一個(gè)相對(duì)對(duì)長(zhǎng)期的的過(guò)程，，對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商的售售后服務(wù)務(wù)能力要要求較高高營(yíng)銷方式買房送裝修菜單式裝修全裝修操作方式簽約的裝修公司在開(kāi)發(fā)商要求的成本控制內(nèi)設(shè)計(jì)方案并做出樣板房，方案單一，房?jī)r(jià)包含裝修價(jià)格，但后者不會(huì)被公布開(kāi)發(fā)做出各種裝修方案，挑選裝修企業(yè)做出樣板房并標(biāo)價(jià)，住戶參考并對(duì)方案提出修改意見(jiàn)后，擬成裝飾訂單，由開(kāi)發(fā)商監(jiān)督施工開(kāi)發(fā)商向裝修公司約定，裝修公司提供一種統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶可以了解裝修的價(jià)值，但無(wú)選擇的余地，裝修部分作為房屋的部件計(jì)入房?jī)r(jià)之中優(yōu)勢(shì)分析模糊總價(jià)、創(chuàng)造利潤(rùn)；規(guī)避裝修質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)客戶選擇余地大，市場(chǎng)接受程度高。裝修責(zé)任明確；模糊總價(jià)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)名譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)；銷售商傭金到位困難；涉嫌價(jià)格欺詐；客戶風(fēng)險(xiǎn)增加、開(kāi)發(fā)商簽約困難增加裝修成本產(chǎn)品過(guò)于單一，拒絕了部分客戶客戶反饋較周邊樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)顯著；對(duì)簽約抗性較大；對(duì)于裝修質(zhì)量疑慮較大；認(rèn)為裝修的風(fēng)格較為單一可以挑選裝修方案，并對(duì)局部修改或另提供新裝飾方案，形成裝飾訂單客戶可以了解裝修的價(jià)值，但無(wú)選擇設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料品牌的余地經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)銷售員的要求較高；對(duì)裝修公司的要求要提高；合同有待于更加規(guī)范化多樣化與具體操作之間的矛盾有待解決；大面積推廣仍需時(shí)日對(duì)開(kāi)發(fā)商售后服務(wù)能力要求較高精裝修營(yíng)營(yíng)銷方式式分析：：根據(jù)不不同的樓樓盤(pán)定位位，綜合合運(yùn)用各各種裝修修營(yíng)銷方方式，給給客戶最最恰當(dāng)?shù)牡倪x擇4.1精裝修住住宅的三三大弊病病4、精裝修修住宅的的弊病及及其操作作要點(diǎn)分分析4.1.1裝修質(zhì)量量問(wèn)題突突出。有數(shù)據(jù)顯顯示消費(fèi)費(fèi)者對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商精精裝修房房投訴最最多的是是質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題，裝裝修房的的質(zhì)量已已經(jīng)成為為消費(fèi)者者最關(guān)心心的問(wèn)題題之一。。目前行業(yè)業(yè)缺乏對(duì)對(duì)精裝修修房驗(yàn)房房的統(tǒng)一一標(biāo)準(zhǔn)，，當(dāng)消費(fèi)費(fèi)者在收收樓時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)裝修修房與自自己所想想有不符符合時(shí)，，也無(wú)法法可究，，開(kāi)發(fā)商商與消費(fèi)者者極容易易因此產(chǎn)產(chǎn)生糾紛紛。4.1.2個(gè)性化裝裝修被埋埋沒(méi)有調(diào)查顯顯示大部部分不接接受精裝裝修房的的業(yè)主，，其中一一個(gè)主要要原因是是對(duì)商品品房的裝裝修風(fēng)格格不滿意意，認(rèn)為為千篇一一律，不不能展現(xiàn)個(gè)性性。開(kāi)發(fā)發(fā)商盡管管推出菜菜單式服服務(wù)，有有多套裝裝修風(fēng)格格和檔次次方案給給業(yè)主挑挑選，但但不可能能做到每每套一個(gè)個(gè)方案，，因此此此弊端在所所難免。。開(kāi)發(fā)商商只能在在設(shè)計(jì)上上更下功功夫，力力求滿足足大部分分業(yè)主的的需求。。4.1.3操作難度度較大。。商品房進(jìn)進(jìn)行精裝裝修，對(duì)對(duì)于開(kāi)發(fā)發(fā)商來(lái)說(shuō)說(shuō)并不僅僅僅是多多了一道道工序。。如何與與裝修公公司合作作，如何何統(tǒng)籌土土建和裝裝修，明明確開(kāi)發(fā)商與與土建公公司、裝裝修公司司之間的的責(zé)任和和分工，，對(duì)于裝裝修的順順利進(jìn)行行十分重重要。倘倘若裝修修搞不好好，不但但起不到到促進(jìn)銷銷售的作用用反而對(duì)對(duì)因此嚴(yán)嚴(yán)重阻礙礙銷售，，影響到到企業(yè)的的品牌形形象，可可謂是吃吃力不討討好，得得不償失失。4.2精裝修操操作要點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題分分析4.2.1市場(chǎng)對(duì)精精裝修住住宅的滿滿意度分分析從其他城城市的抽抽樣調(diào)查查來(lái)看，，已購(gòu)買買全裝修修商品房房的消費(fèi)費(fèi)者中，，表示滿滿意、基基本滿意意和不滿滿意的比比例分別別為14.3%、57.1%、28.6%（如下圖圖示）。。14.30%28.60%滿意基本滿意意不滿意57.10%分析結(jié)果果：目前購(gòu)房房者對(duì)精精裝修商商品房的的接受度度和認(rèn)可可度較高高，這也也從另外外一個(gè)側(cè)側(cè)面反映映了隨著著精裝市市場(chǎng)的成成熟，客客戶對(duì)精精裝修商商品房是持持支持和和歡迎的的態(tài)度的的，也預(yù)預(yù)示著精精裝修市市場(chǎng)大有有作為。。4.2.2精裝修常常見(jiàn)投訴訴問(wèn)題分分析精裝修商商品房投投訴焦點(diǎn)點(diǎn)是“貨貨不對(duì)板板”，例例如由于于裝修條條款中材材料及其其標(biāo)準(zhǔn)的的描述不不清引起起的矛盾盾、交付付的裝修修用料、手手工和當(dāng)當(dāng)初業(yè)主主在樣板板間看到到的有天天壤之別別等，由由此產(chǎn)生生了大量量的交收收樓糾紛紛。歸結(jié)結(jié)起來(lái)主主要有入入住時(shí)水水電隱蔽蔽工程、家家具板材材質(zhì)量不不好、裝裝修環(huán)保保系數(shù)不不高等問(wèn)問(wèn)題，分分別占14.3%、28.6%、28.6%；反映購(gòu)購(gòu)房合同同未對(duì)裝裝修內(nèi)容容明確約定的占占了28.6%（如下圖圖示）。。14%29%28%29%水電隱蔽蔽工程不不好裝修材料料質(zhì)量不不好環(huán)保系數(shù)數(shù)不高精裝修補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議不明確確分析結(jié)果果：精裝修是是一種趨趨勢(shì)，推推廣需要要一個(gè)較較長(zhǎng)的過(guò)過(guò)程，需需要對(duì)企企業(yè)自身身的條件件進(jìn)行科科學(xué)的評(píng)評(píng)估，特特別是對(duì)對(duì)即將出出現(xiàn)大的的系列問(wèn)問(wèn)題又清晰晰的認(rèn)知知?；谟谏鲜龅牡膱D表不不難看出出來(lái)，精精裝修市市場(chǎng)的投投訴問(wèn)題題主要集集中在四四個(gè)方面面，如果果開(kāi)發(fā)企企業(yè)能很很好大解解決這四個(gè)個(gè)方面的的問(wèn)題，，相信對(duì)對(duì)于精裝裝修的推推廣會(huì)起起到很大大的促進(jìn)進(jìn)作用。。4.2.3精裝修主主要矛盾盾及對(duì)策策裝修所帶帶來(lái)的問(wèn)問(wèn)題可以以歸結(jié)為為兩種矛矛盾：開(kāi)開(kāi)發(fā)商與與裝修公公司之間間的矛盾盾、開(kāi)發(fā)發(fā)商與消消費(fèi)者之之間的矛矛盾，針針對(duì)這些些矛盾需要有恰恰當(dāng)?shù)姆椒绞接枰砸砸?guī)避。。①解決決開(kāi)發(fā)商商與裝修修公司矛矛盾的對(duì)對(duì)策主要矛盾盾：裝修修公司以以次充好好、偷工工減料；；裝修公公司模糊糊報(bào)價(jià)；；裝修公公司不能能按規(guī)定定時(shí)間完完工等；；對(duì)策：通過(guò)招標(biāo)標(biāo)方式，，選擇有有較好品品牌形象象的裝修修公司，，并對(duì)外外公布，，這既是是對(duì)工程程質(zhì)量的的保障，，同時(shí)也也可增強(qiáng)強(qiáng)消費(fèi)者者信心，，提高項(xiàng)目目形象（（對(duì)于裝裝修公司司也可提提升其品品牌形象象）；另另外選擇擇與類似似湖南遠(yuǎn)遠(yuǎn)大住工工這些住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化的企企業(yè)合作作，會(huì)是是較好解決問(wèn)問(wèn)題的辦辦法之一一。嚴(yán)格派專專人監(jiān)控控裝修公公司的操操作流程程；定期期組織業(yè)業(yè)主對(duì)裝裝修過(guò)程程和質(zhì)量量進(jìn)行檢檢查和提提出意見(jiàn)見(jiàn)；簽訂訂周詳?shù)牡难b修合合同：在裝修合合同里明明確工程程適用的的施工規(guī)規(guī)范（可可參照建建設(shè)部頒頒布的《住宅裝飾飾裝修施施工規(guī)范范》）；注明明裝修項(xiàng)項(xiàng)目所使使用的主主要材料以及及設(shè)備的的品牌、、型號(hào)、、生產(chǎn)廠廠商，關(guān)關(guān)鍵項(xiàng)目目的工藝藝做法、、標(biāo)準(zhǔn)，，重要的的裝修項(xiàng)項(xiàng)目要在在合同附附件中備備有必要要的圖紙紙；明確工程程驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)(關(guān)于驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)各各地有地地方的規(guī)規(guī)定《家庭居室室裝飾工工程質(zhì)量量驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》，建設(shè)部部有適用用于全國(guó)國(guó)的《住宅室內(nèi)裝飾裝裝修管理理辦法》)；明確裝裝修工程程的監(jiān)理理公司，，驗(yàn)收時(shí)時(shí)要求出出具合法法監(jiān)理公公司的報(bào)報(bào)告；明明確工程程進(jìn)度及及竣工時(shí)時(shí)間；明明確總項(xiàng)及及分項(xiàng)的的價(jià)格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；明明確保修修時(shí)間和和售后服服務(wù)措施施；明確確出現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題時(shí)的的罰則等等。②解解決開(kāi)發(fā)發(fā)商與消消費(fèi)者矛矛盾的對(duì)對(duì)策主要矛盾盾：消費(fèi)費(fèi)者認(rèn)為為“貨不不對(duì)板””；消費(fèi)費(fèi)者對(duì)裝裝修質(zhì)量量不滿意意；消費(fèi)費(fèi)者過(guò)于于挑剔或或故意找找茬拒絕絕收樓等等。對(duì)策：簽署裝修修補(bǔ)充協(xié)協(xié)議，以以保證雙雙方利益益，從裝裝修的設(shè)設(shè)計(jì)、布布局到所所用建材材材質(zhì)、、品牌、、型號(hào)以以及施工工工藝、、質(zhì)量、、保修時(shí)間、售售后服務(wù)務(wù)等都作作出詳細(xì)細(xì)說(shuō)明，，以此作作為解決決日后糾糾紛的依依據(jù)；在樣板房房展示時(shí)時(shí)，將非非交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的裝裝修予以以明示，，避免消消費(fèi)者產(chǎn)產(chǎn)生誤解解；設(shè)置置工法樣樣板房和和裝修材材料展示示區(qū)，把把整個(gè)住宅精裝裝修用料料、工藝藝流程作作出分步步展示，，使消費(fèi)費(fèi)者看的的明白，，用的放放心；產(chǎn)生裝修修投訴總總是很難難避免的的，若發(fā)發(fā)生投訴訴，應(yīng)快快速采取取應(yīng)對(duì)措措施，切切忌拖延延，以避避免事件件影響范范圍擴(kuò)大大；發(fā)生投訴訴時(shí)，嚴(yán)嚴(yán)格遵照照之前簽簽署的協(xié)協(xié)議作出出評(píng)判，，逐一解解釋查清清，從保保護(hù)消費(fèi)費(fèi)者權(quán)益益出發(fā)但但又要維維護(hù)自身身合法權(quán)權(quán)益。1、批量精裝修組織體系2、批量精裝修營(yíng)銷體系3、批量精裝修設(shè)計(jì)體系4、批量精裝修分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)體系5、批量精裝修成本體系6、批量精裝修采購(gòu)體系7、批量精裝修品質(zhì)管控交付體系8、批量精裝修售后服務(wù)體系二、批量量精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化體體系組成成想做好批批量精裝裝修，在在思想上上一定要要用產(chǎn)品品研發(fā)、、建立體體系的高度度去對(duì)待待它！公開(kāi)客戶體驗(yàn)調(diào)研方案立項(xiàng)施工圖內(nèi)部體驗(yàn)驗(yàn)樣板房?jī)?nèi)部客戶體驗(yàn)成本規(guī)劃應(yīng)用于產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品品庫(kù)裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分級(jí)體系供方資源源庫(kù)工程管理理標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)階段主要工作內(nèi)容注意事項(xiàng)研發(fā)立項(xiàng)階 段根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況確定研發(fā)計(jì)劃確定研發(fā)方式與成果清單、項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)與企 業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定、相關(guān)費(fèi)用預(yù)算格式無(wú)關(guān)緊要，基本信息不可缺研發(fā)合作伙伴選擇注意點(diǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)階 段出研發(fā)設(shè)計(jì)圖、成本優(yōu)化分析、樣板間施 工、軟裝設(shè)計(jì)批量精裝設(shè)計(jì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題成本核算時(shí)合約部的配合內(nèi)外評(píng)估體 驗(yàn)階段企業(yè)相關(guān)部門(mén)評(píng)估意見(jiàn)，目標(biāo)客戶調(diào) 查意見(jiàn)匯總，綜合整改研發(fā)樣板間專業(yè)與非專業(yè)客戶問(wèn)題及角度設(shè)計(jì)產(chǎn)品應(yīng)用階 段實(shí)際項(xiàng)目樣板應(yīng)用、合作伙伴確定及 成本精算、規(guī)模實(shí)施相應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)明確自身組織檢查，組織小業(yè)主提前開(kāi) 放督促檢查竣工資料組織驗(yàn)收組織各單位共同搞好入伙的質(zhì)量意 識(shí)標(biāo)準(zhǔn)化階段確定標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品、建立完整技術(shù)檔案、 供方資源優(yōu)化考查合作伙伴，建立戰(zhàn)略合作、標(biāo) 準(zhǔn)套用說(shuō)明管理上上不要要五個(gè)個(gè)部門(mén)門(mén)五張張皮，，要成成為一一張皮皮批量精精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化邏輯輯思維維很重重要??！各部部門(mén)分分工及及職責(zé)責(zé)（模模板））批量精精裝修修組織織體系系標(biāo)準(zhǔn)化化體系系定義義及組組成-------批量精精裝修修組織織體系系精裝修修組織織體系系形式式?成立公公司或或部門(mén)門(mén)（可可參考考萬(wàn)創(chuàng)創(chuàng)）?中長(zhǎng)期期目標(biāo)標(biāo)明確確、專專門(mén)團(tuán)團(tuán)隊(duì)、、專門(mén)門(mén)研發(fā)發(fā)費(fèi)用用及研研發(fā)基地?可以由由集團(tuán)團(tuán)高管管主抓抓，某某部門(mén)門(mén)牽頭頭，有有相對(duì)對(duì)長(zhǎng)的的工作計(jì)劃劃?一般由由設(shè)計(jì)計(jì)部門(mén)門(mén)牽頭頭，營(yíng)營(yíng)銷、、工程程、成成本、、采購(gòu)購(gòu)合約等部部門(mén)抽抽調(diào)相相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定的的人員員組成成項(xiàng)目目。?為一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目臨時(shí)時(shí)組建建團(tuán)隊(duì)隊(duì)?只針對(duì)對(duì)一個(gè)個(gè)具體體項(xiàng)目目，進(jìn)進(jìn)行團(tuán)團(tuán)隊(duì)體體系搭搭建專業(yè)型型項(xiàng)目型型臨時(shí)型型標(biāo)準(zhǔn)化化體系系-------批量精精裝修修組織織體系系全國(guó)或或區(qū)域域性集集團(tuán)公公司建建議成成立精精裝研研發(fā)部部門(mén)，，整合合內(nèi)外外資源，，打造造核心心產(chǎn)品品。?因涉及及部門(mén)門(mén)較多多，建建議公公司副副總以上高高管牽牽頭。。?研發(fā)費(fèi)費(fèi)用的的重要要性?。。?！成立專專門(mén)研研發(fā)部部門(mén)是外協(xié)協(xié)以管管控為為主還是自自主研研發(fā)？？?精裝修修體系系建立立是一一個(gè)系系統(tǒng)工工程，，由公公司高管管直控控確定定3到5年目標(biāo)標(biāo)，列列出每每階段成果果，以以及相相關(guān)部部門(mén)為為達(dá)成成這一一成果果協(xié)同作作戰(zhàn)的的相關(guān)關(guān)計(jì)劃劃與規(guī)規(guī)定建議標(biāo)準(zhǔn)化化體系系-------批量精精裝修修組織織體系系中小企企業(yè)可可以由由設(shè)計(jì)計(jì)管理理部牽牽頭成成立精精裝管管理中中心，，協(xié)調(diào)相相關(guān)部部門(mén)進(jìn)進(jìn)行精精裝項(xiàng)項(xiàng)目的的設(shè)計(jì)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)化化體系系定義義及組組成-------批量精精裝修修組織織體系系萬(wàn)科集集團(tuán)成立專專門(mén)公公司萬(wàn)萬(wàn)創(chuàng)進(jìn)進(jìn)行精精裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)研發(fā)發(fā)與推推廣執(zhí)執(zhí)行、、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化工工作主主要建建筑單單元體體、戶型及及室內(nèi)內(nèi)精裝裝等中海集集團(tuán)抽調(diào)設(shè)設(shè)計(jì)精精英組組建集集團(tuán)設(shè)設(shè)計(jì)管管理中中心，，負(fù)責(zé)責(zé)資源源整合合及成成熟標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)推推廣指指導(dǎo)，，研發(fā)發(fā)結(jié)合實(shí)操操下放放到區(qū)區(qū)域公公司。。佳兆業(yè)業(yè)集團(tuán)團(tuán)集團(tuán)成成立設(shè)設(shè)計(jì)研研發(fā)部部進(jìn)行行精裝裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)研研發(fā)、、同時(shí)時(shí)進(jìn)行行建筑筑、戶戶型標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的研發(fā)發(fā)與推推廣執(zhí)行光耀集集團(tuán)珠三角角區(qū)域域成立立發(fā)展展研發(fā)發(fā)部，，總裁裁牽頭頭對(duì)主主要幾幾大產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行系系統(tǒng)性性研發(fā)發(fā)龍湖地地產(chǎn)集團(tuán)成成立精精裝修修設(shè)計(jì)計(jì)管理理部進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品研研發(fā)，，相關(guān)關(guān)部門(mén)門(mén)以配配合方方式進(jìn)進(jìn)行。。。。。。。。。。。若自身團(tuán)隊(duì)隊(duì)能力較弱弱，建議前前期借助有有經(jīng)驗(yàn)的外外部力量合合作進(jìn)行精精裝設(shè)計(jì)研發(fā)。討論！1、我們目前前組織構(gòu)架架在批量裝裝修中遇到到了什么問(wèn)問(wèn)題？2、哪一種形形式更合適適企業(yè)現(xiàn)階階段需求?。∨烤b修修營(yíng)銷體系系營(yíng)銷策略與與產(chǎn)品定位位批量精裝修營(yíng)銷體系目標(biāo)客戶調(diào)調(diào)研與分析析精裝銷售策策略與現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷批量精裝修修營(yíng)銷體系系-------營(yíng)銷策略與與產(chǎn)品定位位營(yíng)銷策略與與產(chǎn)品定位位策略一：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化、成成本領(lǐng)先、、穩(wěn)定取勝勝（恒大、、碧桂園））策略二：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化加創(chuàng)創(chuàng)新，主打打功能收納納（萬(wàn)科））策略三：強(qiáng)強(qiáng)化尊貴，，主打奢侈侈牌（星河河灣、綠城城）策略四：主主打創(chuàng)意牌牌（光耀））策略五：主主打綠色產(chǎn)產(chǎn)品牌（當(dāng)當(dāng)代）批量精裝修修營(yíng)銷體系系營(yíng)銷調(diào)研-------營(yíng)銷調(diào)研意義：精裝裝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)體系建設(shè)設(shè)中非常重重要環(huán)節(jié)，，它是一切切工作的開(kāi)始與原點(diǎn)點(diǎn)現(xiàn)狀：大部部分項(xiàng)目沒(méi)沒(méi)有做調(diào)研研或只是走走走過(guò)場(chǎng)，，沒(méi)有公司司形成很系系統(tǒng)的管理流程程萬(wàn)科對(duì)客戶戶分類：在在客戶群中中，比重最最大的是中中青年客戶戶群，即年年齡在25~50歲之間的人人群。大部部分都已擁?yè)碛休^為穩(wěn)穩(wěn)固的家庭庭組成和較較為穩(wěn)固的的家庭組成和較為為穩(wěn)定的收收入，自然然而然就成成為了住宅宅市場(chǎng)的購(gòu)購(gòu)買主力軍軍。因此對(duì)對(duì)于這部分客客戶群需求求的研究顯顯得格外重重要。在大大量入戶和和問(wèn)卷調(diào)研研的基礎(chǔ)上上，對(duì)于中青年年客戶群的的居住需求求進(jìn)行較為為詳細(xì)的總總結(jié)，希望望對(duì)于住宅宅的開(kāi)發(fā)和和設(shè)計(jì)者能有有所啟迪。。以購(gòu)買住宅宅的家庭作作為研究的的基本單單位，并結(jié)結(jié)合各個(gè)年年齡段的不不同特點(diǎn)，進(jìn)一步步將中青年年客戶群劃劃分為3個(gè)組成部分分：丁克型型家庭、成成熟型家庭庭和擴(kuò)展型家庭庭。批量精裝修修營(yíng)銷體系系-------營(yíng)銷調(diào)研調(diào)研案例例分享（模板案例資料-p\市調(diào)立項(xiàng)客客戶描述.pdf）1、萬(wàn)科營(yíng)銷銷部與設(shè)計(jì)計(jì)管理部入入戶調(diào)查2、設(shè)計(jì)研發(fā)產(chǎn)品品營(yíng)銷定位位客戶特征征分析3、丁克產(chǎn)品品案例、完成后實(shí)景景批量精裝修修設(shè)計(jì)體系系如何選擇戰(zhàn)戰(zhàn)略合作單單位精裝研發(fā)單單位:系統(tǒng)性、團(tuán)團(tuán)隊(duì)配置、過(guò)往往案例精裝設(shè)計(jì)單單位:成本意識(shí)、、批量執(zhí)行意識(shí)識(shí)、最優(yōu)意意識(shí)部品供應(yīng)單單位：品牌牌影響力、、原有合作作伙伴、市市場(chǎng)占有率率施工總包單單位：實(shí)操操能力、管管理評(píng)估（（B-B-C）否則會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)諸多問(wèn)題題1、精裝部品品無(wú)法深化化下去（廣廣州某公司司案例）2、成本分配配不合理或或超出太多多（深圳某某公司案例例）3、設(shè)計(jì)沒(méi)考考慮批量執(zhí)執(zhí)行（某沖沖項(xiàng)目突事事件：工藝藝）4、沒(méi)考慮采采購(gòu)體系實(shí)實(shí)際情況（（萬(wàn)科廣州某項(xiàng)目目&北京星河灣灣）。。。。。。。批量量精精裝裝修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)體體系系產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)基基地地一體體化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)系系統(tǒng)統(tǒng)：：建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)、、室室內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、軟軟裝裝設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、品品部部設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、收納納功功能能設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)精裝裝樣樣板板示示范范區(qū)區(qū)系系統(tǒng)統(tǒng)批量量精精裝裝修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)體體系系批量量精精裝裝修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)體體系系----研發(fā)發(fā)基基地地?優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：：效效果果好好、、精精準(zhǔn)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化高高、、示示范范效效應(yīng)應(yīng)強(qiáng)強(qiáng)、、便于于持持續(xù)續(xù)改改進(jìn)進(jìn)優(yōu)優(yōu)化化?缺點(diǎn)點(diǎn)：：投投入入大大、、對(duì)對(duì)精精裝裝戶戶型型標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化要要求求高高?萬(wàn)科科：：東東莞莞松松山山湖湖、、萬(wàn)萬(wàn)科科中中心心?優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：：成成本本低低、、快快速速檢檢驗(yàn)驗(yàn)?缺點(diǎn)點(diǎn)：：受受限限制制先先天天不不足足、、無(wú)無(wú)法法按按戶戶型型標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化推推廣廣執(zhí)行行，，只只能能選選擇擇性性運(yùn)運(yùn)用用花一一次次錢錢，，把把所所有有問(wèn)問(wèn)題題解解決決。。不不要要在在每每個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目上上重重復(fù)復(fù)修改改花花費(fèi)費(fèi)，，時(shí)間間成成本本太太大大，，也也很很被被動(dòng)動(dòng)（（惠惠州州及及龍龍崗崗案案例例））精裝裝研研發(fā)發(fā)基基地地案例例在實(shí)實(shí)操操項(xiàng)項(xiàng)目目中中進(jìn)進(jìn)行行研研發(fā)要改變變的的觀觀念念批量量精精裝裝修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)體體系系----精裝裝樣樣板板示示范范區(qū)區(qū)精裝裝樣樣板板示示范范區(qū)區(qū)交樓樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)樣樣板板間間精裝裝展展示示樣樣板板間間公共共區(qū)區(qū)展展示示工法法體體驗(yàn)驗(yàn)中中心心創(chuàng)意意樣樣板板間間按實(shí)實(shí)際際交交付付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行行樣樣板板間間展展示示，，明明確確精精裝裝范范圍圍，，避避免免糾糾紛紛，，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)施施工工質(zhì)質(zhì)量量及及細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)很很重重要要。?在交交樓樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上加加上上軟軟裝裝的的氛氛圍圍營(yíng)營(yíng)造造、、提提高高客客戶戶現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)感受受，，促促進(jìn)進(jìn)銷銷售售、、可可做做不不同同風(fēng)風(fēng)格格及及色色彩彩的的軟軟裝裝搭搭配配具體體指指：：雙雙入入戶戶大大堂堂、、電電梯梯廳廳、、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層公公共共區(qū)區(qū)展展示示，，這這部部分分展示示在在精精裝裝示示范范區(qū)區(qū)中中作作用用越越來(lái)來(lái)越越明明顯顯，，投投入入小小對(duì)對(duì)價(jià)價(jià)值值提提升升大大對(duì)人人性性化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、重重點(diǎn)點(diǎn)工工藝藝、、做做法法、、新新技技術(shù)術(shù)新新材材料料運(yùn)運(yùn)用用、、綠綠色色環(huán)環(huán)保節(jié)節(jié)能能等等方方面面做做重重點(diǎn)點(diǎn)展展示示說(shuō)說(shuō)明明，，讓讓客客戶戶對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品的的品品質(zhì)質(zhì)、、人人性性化化設(shè)計(jì)計(jì)、、環(huán)環(huán)保保節(jié)節(jié)能能等等方方面面有有更更深深入入了了解解，，提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值部分分開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商同同時(shí)時(shí)做做創(chuàng)創(chuàng)意意樣樣板板間間，，以以展展示示戶戶型型及及室室內(nèi)內(nèi)不不同同風(fēng)風(fēng)格格，，因容容易易產(chǎn)產(chǎn)生生誤誤導(dǎo)導(dǎo)，，不不建建議議做做批量量精精裝裝修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)體體系系------精裝裝示示范范區(qū)區(qū)展展示示交樓樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)樣樣板板間間設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)主要要目目的的：：明明確確精精裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)范范圍圍，，交交房房時(shí)時(shí)實(shí)實(shí)際際效效果果參參考考。。注意意點(diǎn)點(diǎn)：：產(chǎn)產(chǎn)品品施施工工及及相相關(guān)關(guān)產(chǎn)產(chǎn)品品細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)一一定定要要處處理理到到位位，，保保持持現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)清清潔潔很很重要要批量量精精裝裝修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)體體系系---精裝裝示示范范區(qū)區(qū)展展示示精裝裝樣樣板板間間展展示示主要要目目的的：：加加上上軟軟裝裝的的氛氛圍圍營(yíng)營(yíng)造造、、提提高高客客戶戶現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)感感受受，，促促進(jìn)進(jìn)銷銷售售注意意點(diǎn)點(diǎn)：：軟軟裝裝風(fēng)風(fēng)格格有有一一定定引引導(dǎo)導(dǎo)性性，，根根據(jù)據(jù)主主流流客客戶戶情情況況來(lái)來(lái)搭搭配配，，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)，，可可考考慮慮淺淺色色、、中中色色系系、、深深色色系系三三套套方方案案案例例批量量精精裝裝修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)體體系系---樣板板間間展展示示實(shí)景景精精裝裝樣樣板板間間設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)主要要目目的的：：加加上上軟軟裝裝的的氛氛圍圍營(yíng)營(yíng)造造、、提提高高客客戶戶現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)感感受受，，促促進(jìn)進(jìn)銷銷售售注意意點(diǎn)點(diǎn)：：軟軟裝裝風(fēng)風(fēng)格格有有一一定定引引導(dǎo)導(dǎo)性性，，根根據(jù)據(jù)主主流流客客戶戶情情況況來(lái)來(lái)搭搭配配，，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)，可考慮慮淺色、中色色系、深色系系三套方案某項(xiàng)目氛圍營(yíng)營(yíng)造設(shè)計(jì)-批量精裝修設(shè)設(shè)計(jì)體系------公共空間系統(tǒng)統(tǒng)展示公共空間系統(tǒng)統(tǒng)回家的路從踏踏進(jìn)入戶大堂堂真正開(kāi)始。。入戶大堂區(qū)域域創(chuàng)新設(shè)計(jì)了了一個(gè)開(kāi)敞式式的公共空間間區(qū)域，設(shè)計(jì)計(jì)中充分考慮慮住戶歸家的的動(dòng)線和沿路路放松的心情情，從進(jìn)入大大堂起，即可可體驗(yàn)到“回家即即是享受的開(kāi)開(kāi)始”。公共共空間區(qū)域主主要由入戶大大堂、走道、、電梯廳和電電梯轎廂組成成，底層電梯大堂堂的設(shè)計(jì)要體體現(xiàn)和住戶身身份的匹配，設(shè)計(jì)參照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是高級(jí)度度假酒店大堂堂，這種設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)讓主人人家備受尊重重的身份感從從踏進(jìn)大門(mén)開(kāi)開(kāi)始就迎面而而來(lái)。歡迎回家！-批量精裝修設(shè)設(shè)計(jì)體系------精裝示范區(qū)展展示工法體驗(yàn)中心心通過(guò)工法樣板板房的展示，，將裝修用材材及品牌詳盡盡的呈現(xiàn)在購(gòu)房房者眼前，打打消購(gòu)房者對(duì)對(duì)工程質(zhì)量及及產(chǎn)品質(zhì)的疑疑慮開(kāi)關(guān)品牌1、三大樣板房房全面展示廚具品牌收納系統(tǒng)配件件分解展示批量精裝修設(shè)設(shè)計(jì)體系------一體化設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)、戶戶型設(shè)計(jì)、室室內(nèi)設(shè)計(jì)、品品部設(shè)計(jì)、收收納功能設(shè)計(jì)計(jì)、設(shè)備設(shè)計(jì)、軟裝設(shè)設(shè)計(jì)必需系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)行考慮。。批量精裝修設(shè)設(shè)計(jì)體系------一體化設(shè)計(jì)1、精裝修住宅宅的的設(shè)計(jì)范范圍；住宅精裝修可可劃分為裝修修與裝飾兩部部分。裝修部部分一般是實(shí)實(shí)際的交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；裝飾部部分一般是非非交樓標(biāo)準(zhǔn)的的內(nèi)容，包括括移動(dòng)家具、部分分家用電器、、室內(nèi)陳設(shè)、、室內(nèi)綠化、、室內(nèi)各種生生活用品等。。精裝修房交交樓標(biāo)準(zhǔn)部分分的設(shè)計(jì)主要要是廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間的全部設(shè)計(jì)、客客廳臥