昆明某舊城改造綜合體項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位

謹(jǐn)呈：合肥XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司XX?昆明XXX舊城改造綜合體項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位領(lǐng)一個(gè)城市風(fēng)氣之先1昆明首席·開(kāi)放式·時(shí)尚活力·商住區(qū)

“活力之源”——開(kāi)放式街區(qū)“時(shí)尚都心”——現(xiàn)代、時(shí)尚建筑群+block街區(qū)+業(yè)態(tài)“商住標(biāo)桿”——高品質(zhì)的寫(xiě)字樓+公寓+住宅我們的主張是——2“活力之源”——全開(kāi)放的block街區(qū)，以昆明未有過(guò)的商業(yè)形式和互補(bǔ)、具特色的業(yè)態(tài)，集聚人氣，形成“活力之源”3“時(shí)尚都心”——建筑群、外立面、街區(qū)、景觀小品采用現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，塑造昆明的“時(shí)尚都心”4“商住標(biāo)桿”——在昆明市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品水平基礎(chǔ)上，針對(duì)客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行提升，依托項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，打造區(qū)域“商住標(biāo)桿”5發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)調(diào)研階段2011/11/242011/12/082011/11/16在市場(chǎng)調(diào)研階段，項(xiàng)目組就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的一系列問(wèn)題進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和深入研究實(shí)地調(diào)研與查勘消費(fèi)者訪談消費(fèi)者深度訪談25位：商鋪經(jīng)營(yíng)者9位房地產(chǎn)投資客5位公務(wù)員7位地塊周邊店老板4位走訪小區(qū)：世紀(jì)俊園MOMA棕樹(shù)營(yíng)小區(qū)XXX城XX丹霞創(chuàng)意英國(guó)中環(huán)金界順城世紀(jì)廣場(chǎng)……業(yè)內(nèi)人士及官員訪談房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)訪談32位：XX地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)云南浩宇副總志祥地產(chǎn)銷售總監(jiān)英杰地產(chǎn)策劃總監(jiān)MOMA銷售經(jīng)理XXXX中心招商主任XXX營(yíng)銷經(jīng)理XXXX第壹城營(yíng)銷主任XXX國(guó)際商務(wù)中心營(yíng)銷主管博欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷經(jīng)理各樓盤銷售代表22位發(fā)放問(wèn)卷130份，收回有效問(wèn)卷120份：地塊周邊XX路、XX路、XX路共計(jì)40份XXX商業(yè)圈40份XXXX城區(qū)域40份問(wèn)卷調(diào)查調(diào)研內(nèi)容：地塊交通可達(dá)性自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀房地產(chǎn)各板塊市場(chǎng)考察項(xiàng)目所在片區(qū)實(shí)地勘查調(diào)研區(qū)域：昆明各片區(qū)項(xiàng)目所在片區(qū)項(xiàng)目地塊及周邊調(diào)研樓盤40個(gè)：項(xiàng)目地塊及周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域昆明典型項(xiàng)目6發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)調(diào)研階段項(xiàng)目屬性界定核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析區(qū)域未來(lái)機(jī)會(huì)研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展方向研判項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃構(gòu)思項(xiàng)目的分析階段劃分：在發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位階段，主要解決以下方面問(wèn)題2011/11/242011/12/082011/11/167屬性界定核心問(wèn)題梳理區(qū)域未來(lái)機(jī)會(huì)研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位規(guī)劃構(gòu)思城市層面政策層面區(qū)域?qū)用嫔虡I(yè)物業(yè)報(bào)告目錄案例研究非商業(yè)物業(yè)酒店寫(xiě)字樓公寓住宅8昆明作為云南省商業(yè)、貿(mào)易中心的經(jīng)濟(jì)地位和交通樞紐地位，城市首位度極高昆明是云南旅游的中轉(zhuǎn)站，在旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位9昆明為單核心城市，城市核心配套主要集中在一環(huán)以內(nèi)，本項(xiàng)目處于一環(huán)邊緣，有較好的城市價(jià)值昆明屬于單核城市，本項(xiàng)目處于城市核心區(qū)邊緣，具有較高的城市價(jià)值項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩猿鞘泻诵膮^(qū)域一環(huán)路二環(huán)路10XX路是昆明市城城市主要干道道，地塊位于于XX西路南側(cè)，且且有180米長(zhǎng)的臨街面面，有良好的的昭示性和交交通通達(dá)性XX路上商業(yè)、寫(xiě)寫(xiě)字樓集中，，地塊臨XX西路，辦公價(jià)價(jià)值高地塊北臨昆明明市主干道XX西路，昭示性性、通達(dá)性好好，地塊的商商務(wù)及商業(yè)價(jià)價(jià)值高項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩猿鞘兄饕傻赖离p向八車道人車流密集11西市區(qū)2㏎1.5㏎次級(jí)商圈，目目前以社區(qū)商商業(yè)為主，包包含部分商業(yè)業(yè)街XXX商圈是昆明市市的次級(jí)商圈圈，離項(xiàng)目距距離1.5㎞，可能引導(dǎo)項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值值的提升昆明次級(jí)商圈圈，包含商場(chǎng)場(chǎng)、商業(yè)街，，寫(xiě)字樓等，，以商務(wù)、購(gòu)購(gòu)物、娛樂(lè)、、休閑為主XXX本項(xiàng)目處于昆昆明兩大次級(jí)級(jí)商圈之間，，距離XXX商圈約1.5km，為項(xiàng)目商業(yè)業(yè)價(jià)值的提升升帶來(lái)動(dòng)力項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩?2項(xiàng)目周邊有眾眾多院校和住住宅小區(qū)，帶帶來(lái)大量的人人流；西邊210畝的舊改，存存在競(jìng)爭(zhēng)的同同時(shí)，也給區(qū)區(qū)域規(guī)?；_(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)來(lái)機(jī)會(huì)項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩员卷?xiàng)目昆明大學(xué)老居民區(qū)舊改XX醫(yī)學(xué)院XX路13項(xiàng)目四至：北北臨XX西路，南臨住住宅區(qū)，西臨臨XX路，東臨XX醫(yī)學(xué)院；地塊塊昭示性和通通達(dá)性較好，，但因城中村村影響，周邊邊形象差項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩訶X西路XX路XX路①①②②③④⑤⑥④⑤⑥③14項(xiàng)目地塊占地地小、容積率率高，存在返返遷安置，擁?yè)碛袃蓚?cè)較長(zhǎng)長(zhǎng)的沿街面，，但整個(gè)地塊塊被XX溝分割，增加加不確定性地塊現(xiàn)狀：總用地面積：：50584㎡㎡容積率：6.0建筑高度：99m地上總建筑面面積約28萬(wàn)㎡，共返遷遷115535㎡，其中返遷住住房面積為10萬(wàn)㎡，剩余采采取貨幣補(bǔ)償償?shù)貕K價(jià)值點(diǎn)分分析：項(xiàng)目擁有較長(zhǎng)長(zhǎng)的臨街面，，其中XX路360米，XX路250米，XX路200米地塊被XX溝分割，雖然然增加臨街面面，但XX溝治理的不確確定性，使得得沿XX溝內(nèi)部商業(yè)價(jià)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)存存在不穩(wěn)定性性，需深入分分析項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩訶X溝360米250米200米15項(xiàng)目屬性界定定：二線省會(huì)會(huì)高首位度單單核城市、一一環(huán)邊緣、中中小規(guī)模、高高容積率城市市綜合體舊改改項(xiàng)目地塊位于昆明明市核心區(qū)邊邊緣，交通路路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通通達(dá)性強(qiáng)地塊處于兩大大商圈之間，，項(xiàng)目打造商商業(yè)存在一定定機(jī)會(huì)地塊位于昆明明市主要干道道XX路南側(cè)，沿街街面長(zhǎng)，昭示示性好，人車車流量大項(xiàng)目西側(cè)210畝的舊改項(xiàng)目目，兩個(gè)項(xiàng)目目合力，有助助于共同提升升片區(qū)形象優(yōu)勢(shì)區(qū)域形象差，，目前消費(fèi)層層次較低昆明城市大規(guī)規(guī)模舊改，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈XX溝存在的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，若XX溝治理不好，，存在商業(yè)價(jià)價(jià)值貶損的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)劣勢(shì)16屬性界定核心問(wèn)題梳理理區(qū)域未來(lái)機(jī)會(huì)會(huì)研判市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)挖挖掘發(fā)展方方向研研判發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及及整體體定位位規(guī)劃構(gòu)構(gòu)思城市層層面政策層層面區(qū)域?qū)訉用嫔虡I(yè)物物業(yè)案例研研究非商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)酒店寫(xiě)字樓樓公寓住宅17客戶提提出的的目標(biāo)標(biāo)、要要求及及存在在的困困惑目標(biāo)1：快速速回現(xiàn)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目目標(biāo)盡量加加快開(kāi)開(kāi)發(fā)速速度盡量全全部銷銷售，，不打打算持持有目標(biāo)2：利潤(rùn)潤(rùn)最大大化開(kāi)發(fā)要要求存在的的困惑惑如何化化解高高容積積率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)如何在在高容容積率率條件件下實(shí)實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)最最大化化項(xiàng)目一一定是是短、平平、快快，變現(xiàn)現(xiàn)能力力一定定要快快；目前昆昆明的的舊城城改造造不是是太慢慢，而而是太太快，，因此此，未未來(lái)的的規(guī)劃劃審批批會(huì)更更加嚴(yán)嚴(yán)格，，而且且競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)也會(huì)會(huì)更加加激烈烈，所所以加快項(xiàng)項(xiàng)目的的進(jìn)程程可以降低項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)部部分樓樓上4、5樓我們們只要要花2500的建安安成本本，只只要能能賣過(guò)過(guò)2500，我們們不做做白不不做客戶語(yǔ)語(yǔ)錄18客戶目目標(biāo)解解析1———快速回回現(xiàn)項(xiàng)目成本投入保守估計(jì)銷售收入1.拆遷及回遷成本=戶口社保+拆遷補(bǔ)償?shù)?回遷建筑成本=1億+2500元/m2*10萬(wàn)m2=3.5億2.可售面積建筑成本=2500元/m2*20.2萬(wàn)m2=5.05億總成本投入=3.5+5.05=8.55億元銷售收入=2.5萬(wàn)元/m2*3.3萬(wàn)m2+8500元/m2*17萬(wàn)m2+9000元/m2*10萬(wàn)m2=8.25+14.45+9=31.7億元說(shuō)明：項(xiàng)目總建面約37萬(wàn)平米，其中10萬(wàn)平米用于返遷，地下6.8萬(wàn)平米，可售的20.2萬(wàn)方的土地成本為10萬(wàn)方的拆遷補(bǔ)償、戶口社保、搬遷等費(fèi)用1億，建筑成本2500元/平方米說(shuō)明：根據(jù)目前市場(chǎng)數(shù)據(jù)，保守估計(jì)：商業(yè)售價(jià)2.5萬(wàn)/平米，住宅、公寓8500元/平米，寫(xiě)字樓9500元/平方米利潤(rùn)共共計(jì)23億，收收益率率超過(guò)過(guò)200%經(jīng)過(guò)匡匡算得得出項(xiàng)項(xiàng)目具具備較較強(qiáng)的的盈利利能力力因此如如何快快速回回現(xiàn)，，平衡衡各物物業(yè)市市場(chǎng)實(shí)實(shí)現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)最大大化是是項(xiàng)目目的核核心問(wèn)問(wèn)題注：項(xiàng)項(xiàng)目總總成本本8.5億，商商業(yè)做做3.3萬(wàn)㎡即即可收收回成成本（（利潤(rùn)潤(rùn)8.25億），，可見(jiàn)見(jiàn)商業(yè)業(yè)對(duì)本本項(xiàng)目目利潤(rùn)潤(rùn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的重重要性性19客戶目目標(biāo)解解析2———利潤(rùn)最最大化化基于現(xiàn)現(xiàn)有方方案及及假定定售價(jià)價(jià)比較較分析析:商業(yè)總總銷售售收入入——8.25億住宅/公寓總總銷售售收入入——14.45億寫(xiě)字樓樓總銷銷售收收入——9億不同物物業(yè)市市場(chǎng)實(shí)實(shí)現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)對(duì)比:市場(chǎng)實(shí)實(shí)現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)住宅、、公寓寓寫(xiě)字樓樓盈利能能力價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)度度地塊價(jià)價(jià)值發(fā)發(fā)揮企業(yè)目目標(biāo)因此利利潤(rùn)最最大化化是在在各物物業(yè)市市場(chǎng)實(shí)實(shí)現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、、收益益、地地塊價(jià)價(jià)值發(fā)發(fā)揮等等平衡衡的條條件下下，實(shí)實(shí)現(xiàn)整整體收收益最最優(yōu)20項(xiàng)目核核心問(wèn)問(wèn)題——高容積積率背背景下下，如如何通通過(guò)物物業(yè)類類型組組合及及規(guī)劃劃排布布實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整體體利益益的最最大化化項(xiàng)目指指標(biāo)限限制最大化化項(xiàng)目目溢價(jià)價(jià)VS項(xiàng)目核核心問(wèn)問(wèn)題中等規(guī)規(guī)模、、高容容積率率，如如何通通過(guò)物物業(yè)選選擇、、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)最大大化占地小小、指指標(biāo)高高地塊不不完整整，被被水溝溝分割割市場(chǎng)同同質(zhì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)制造市市場(chǎng)稀稀缺顛覆傳傳統(tǒng)的的居住住觀念念形成市市場(chǎng)熱熱點(diǎn)基于前前述的的商業(yè)業(yè)重要要性，，下面面的物物業(yè)類類型分分析將將分為為商業(yè)業(yè)和非非商業(yè)業(yè)2部分，，著重重對(duì)商商業(yè)進(jìn)進(jìn)行分分析21屬性界界定核心問(wèn)問(wèn)題梳梳理區(qū)域未未來(lái)機(jī)機(jī)會(huì)研研判市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)挖挖掘發(fā)展方方向研研判發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及及整體體定位位規(guī)劃構(gòu)構(gòu)思城市層層面政策層層面區(qū)域?qū)訉用嫔虡I(yè)物業(yè)案例研究非商業(yè)物業(yè)業(yè)酒店寫(xiě)字樓公寓住宅22區(qū)域未來(lái)機(jī)機(jī)會(huì)研判城市層面——城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展分析政策層面——城中村改造造分析區(qū)域未來(lái)在在城市中處處于什么地地位？承擔(dān)擔(dān)什么功能能？區(qū)域?qū)用妗?xiàng)目周邊區(qū)區(qū)域分析23城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展方向：：從單核向向雙核演進(jìn)進(jìn)，著力發(fā)發(fā)展東南面面的呈貢新新城城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展方向：：從單核向雙雙核，發(fā)展展東南面的呈呈貢新城呈貢昆明主城安寧陽(yáng)宗?？崭壑鞒菂^(qū)：綜合發(fā)展成成熟區(qū)域；；安寧：資源吸引、、規(guī)劃引導(dǎo)導(dǎo)開(kāi)發(fā)中區(qū)區(qū)域；呈貢：城市副中心心，重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域，，未來(lái)城市市經(jīng)濟(jì)、人人口外溢區(qū)區(qū)域；空港：地產(chǎn)待開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域，未未來(lái)形成物物流專業(yè)市市場(chǎng)、低密密度物業(yè)；；陽(yáng)宗海：開(kāi)發(fā)中區(qū)域域，形成度度假、高爾爾夫集中區(qū)區(qū)域。24主城區(qū)板塊塊劃分：項(xiàng)項(xiàng)目所在的的一環(huán)邊緣緣為集中商商業(yè)、寫(xiě)字字樓、高檔檔公寓分布布區(qū)和城市市高端居住住、配套區(qū)區(qū)，具地段段優(yōu)勢(shì)一環(huán)內(nèi)：集中商業(yè)業(yè)、寫(xiě)字樓樓、高檔公公寓分布區(qū)區(qū)；二環(huán)內(nèi)：城市高端居居住、配套套區(qū)；滇池、世博博：別墅集中發(fā)發(fā)展成熟區(qū)區(qū)域；高新、XX：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱熱點(diǎn)區(qū)域之之一；教場(chǎng)；可開(kāi)發(fā)土地地受限，發(fā)發(fā)展較差；；北市：區(qū)域價(jià)值在在居住條件件成熟、區(qū)區(qū)域商業(yè)中中心逐漸形形成中得到到較大提升升；東市：區(qū)域環(huán)境較較差，交通通、配套改改善成為區(qū)區(qū)域成熟前前提條件；；東南：開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，形成成專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、綜合性性大盤集中中區(qū)；官南：專業(yè)市場(chǎng)、、中端住宅宅分布區(qū)。。世博板塊滇池板塊北市板塊教場(chǎng)板塊高新板塊XX板塊一環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)東市板塊官南板塊東南板塊25需要總結(jié)的的規(guī)律政務(wù)新區(qū)的發(fā)展展進(jìn)程規(guī)律律政務(wù)新區(qū)的的成熟時(shí)間間規(guī)律可研究的案案例深圳中心區(qū)區(qū)鄭州鄭東新新區(qū)南昌紅谷灘灘南京河西新新區(qū)合肥政務(wù)新新區(qū)貴陽(yáng)金陽(yáng)新新區(qū)南寧五象新新區(qū)揚(yáng)州西城新新區(qū)昆明城市從從單核向雙雙核的發(fā)展展過(guò)程中，，原有城市市核心地位位會(huì)不會(huì)遭遭到削弱，，從而降低低本項(xiàng)目的的區(qū)域價(jià)值值？下面通過(guò)案案例研究，，探尋政務(wù)務(wù)新區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)對(duì)原有城城市核心的的影響26政務(wù)新區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)律總總結(jié)：新區(qū)區(qū)須經(jīng)大量量的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和生活活配套建設(shè)設(shè)完善后，，對(duì)消費(fèi)者者才有吸引引力，房地地產(chǎn)市場(chǎng)才才會(huì)真正成成熟，這一一周期一般般在6年以上規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展期期穩(wěn)定繁榮期期商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目市政配套規(guī)劃定位基礎(chǔ)設(shè)施居住項(xiàng)目中、高檔住住宅市政配套教育配套政府相關(guān)部部門及事業(yè)業(yè)單位辦公公物業(yè)中、高檔辦辦公市政生活配配套持續(xù)完完善高檔住宅社區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)區(qū)域或城市市級(jí)商業(yè)社區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)區(qū)域或城市市級(jí)商業(yè)高檔辦公開(kāi)發(fā)時(shí)序0-2年2-3年3-7年8年后時(shí)間開(kāi)發(fā)類型政府前期造造勢(shì)住宅用地出出讓基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)公共設(shè)施建建設(shè)政府公建建建設(shè)政府部門搬搬遷高檔住宅建建設(shè)住宅和商業(yè)業(yè)用地出讓讓公眾對(duì)新區(qū)區(qū)前景不確確定寫(xiě)字樓大量量開(kāi)發(fā)大型商業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)域基本成成熟區(qū)域內(nèi)土地地出讓完畢畢公眾對(duì)區(qū)域域確立信心心區(qū)域成為城城市中心，，成為城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展引擎區(qū)域成為活活力中心，，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)和社會(huì)活活動(dòng)引領(lǐng)城城市生活表現(xiàn)中、高檔住住宅市政生活配配套持續(xù)完完善不同城市新新中心區(qū)的的開(kāi)發(fā)歷程程基本一致致不同城市，，開(kāi)發(fā)力度度不同，則則開(kāi)發(fā)周期期不同功能的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)前提條件件是：順應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)，政政策干預(yù)太太多，即使使物業(yè)建設(shè)設(shè)完畢，區(qū)區(qū)域功能也也不能完善善27城市層面總總結(jié)：在項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期期內(nèi)，昆明明現(xiàn)有城市市核心的地地位不會(huì)受受到削弱，，本項(xiàng)目距距離城市核核心區(qū)僅1.5公里，地段段優(yōu)勢(shì)仍將將突顯城市新區(qū)成成熟的條件件項(xiàng)目銷售期期約3年昆明現(xiàn)有城城市核心的的地位不會(huì)會(huì)受到削弱弱項(xiàng)目距離城城市核心近近，地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)仍將突突顯基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)完畢，，包括日常常交通運(yùn)輸輸市政配套套和基本本生活配配套建設(shè)設(shè)完畢，，能滿足足居民日日常生活活所需生活氛圍圍濃厚，，人氣氣旺呈貢新區(qū)區(qū)真正成成熟需4年以上輕軌尚未未開(kāi)通，，預(yù)計(jì)需需1年以上市政配套套和基本本生活配配套正在在初步建建設(shè)階段段，預(yù)計(jì)計(jì)需2年以上才才能滿足足居民日日常生活活生活氛圍圍的培育育需1年以上昆明年消消化量為為6～9萬(wàn)㎡本項(xiàng)目最最早于2010年底銷售售，分2期銷售，，需2年消化完完畢，共共需3年在項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)期內(nèi)內(nèi)輕軌醫(yī)院商業(yè)28區(qū)域未來(lái)來(lái)機(jī)會(huì)研研判城市層面面——城市規(guī)劃劃發(fā)展分分析政策層面面——城中村改改造分析析區(qū)域?qū)用婷妗?xiàng)目周邊邊區(qū)域分分析29未來(lái)，昆昆明舊城城改造將將帶動(dòng)綜綜合體大大量供應(yīng)應(yīng)，供應(yīng)應(yīng)量在3~5年內(nèi)達(dá)到到峰值；；

在此此背景下下，本項(xiàng)項(xiàng)目如何何應(yīng)對(duì)？？項(xiàng)目（已推向或即將推向市場(chǎng)）總占地（萬(wàn)m2)總建面（萬(wàn)m2)容積率南亞之門3.54512XXXX第壹城18.81005.3XXXX·聯(lián)邦國(guó)際中心14705啟鴻·假日城市（一期）13.2694.25XXX城28.71204.18XXX城5.622.63.99XXXX27.5107.33.89順城6.823.13.35XX城市綜合體20402.1合計(jì)——597——一環(huán)內(nèi)中間二環(huán)外城中村數(shù)目（個(gè)）2655122土地面積（畝）8400059006252011年昆明城城中村改改造項(xiàng)目目一環(huán)至至二環(huán)改改造面積積為3075畝30經(jīng)過(guò)XX對(duì)未來(lái)城城中村待待推量和和格局的的分析，，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)，與與其他項(xiàng)項(xiàng)目相比比，本項(xiàng)項(xiàng)目具地地段和體體量?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)，在激激烈的供供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中，仍仍然存在在突圍機(jī)機(jī)會(huì)項(xiàng)目總占地（萬(wàn)m2）總建面（萬(wàn)m2）XXX城5.6722.6XX城市綜合體2040XXXX第一城18.8100XXX城40100XXXX27.5107.3XXXX·XX國(guó)際中心1470本項(xiàng)目及西側(cè)項(xiàng)目19110XX城市綜合合體31并且，城城中村改改造將催催生新的的財(cái)富群群體，他他們產(chǎn)生生旺盛的的自住需需求和投投資需求求，將有有效促進(jìn)進(jìn)本項(xiàng)目目銷售

數(shù)量總?cè)丝谡嫉兀ㄆ椒焦铮┙妫ㄈf(wàn)平米）五華區(qū)519.13.6597盤龍區(qū)67202.96635官渡區(qū)103227.961473XX區(qū)11524.65.021112合計(jì)33675.719.543817截止到2008年12月31日，列入入改造計(jì)計(jì)劃的80個(gè)村全部部完成了了專項(xiàng)規(guī)規(guī)劃的編編制和審審批，有有40多個(gè)村進(jìn)進(jìn)行了拆拆遷安置置；2011年昆明市市又下達(dá)達(dá)了45個(gè)城中村村的改造造任務(wù)，，到目前前，累計(jì)計(jì)拆除面面積已達(dá)達(dá)250萬(wàn)平方米米。昆明市計(jì)計(jì)劃用5年時(shí)間，，到2012年全面完完成主城城區(qū)范圍圍內(nèi)336個(gè)城中村村的改造造。意味味著會(huì)有有25萬(wàn)戶村民民搬進(jìn)昆昆明的商商品房，，住慣了了寬敞房房屋的城城中村村村民對(duì)商商品房的的面積在在120——150平方米之之間，即即便按120平方計(jì)算算，昆明明需要3000萬(wàn)平方的的房子才才能滿足足村民住住房需求求訪談紀(jì)要要昆明小公公寓、酒酒店式公公寓都很很搶手，，因?yàn)槭鞘锹糜纬浅鞘泻芏喽嗳藭?huì)過(guò)過(guò)來(lái)置業(yè)業(yè)、投資資——MOMA銷售經(jīng)理理現(xiàn)在家里里有800多平米的的房子，，現(xiàn)在城城中村要要舊改，，已經(jīng)跟跟開(kāi)發(fā)商商約定了了開(kāi)發(fā)商商付款的的時(shí)間和和我這邊邊搬家的的時(shí)間，，最近一一直在找找合適的的房子——城中村村村民32區(qū)域未來(lái)來(lái)機(jī)會(huì)研研判城市層面面——城市規(guī)劃劃發(fā)展分分析政策層面面——城中村改改造分析析區(qū)域?qū)用婷妗?xiàng)目周邊邊區(qū)域分分析33觀點(diǎn)1：“塑城””34項(xiàng)目周邊邊存在眾眾多的居居住小區(qū)區(qū)和大學(xué)學(xué)，人流流量大，，人口密密度高，，強(qiáng)大的的“人氣氣”為項(xiàng)項(xiàng)目“塑塑城”奠奠定了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)礎(chǔ)典型住宅項(xiàng)目總戶數(shù)居住人口估值XXXX240720XX家園312936XX丹霞3541062創(chuàng)意英國(guó)格林威治4921476創(chuàng)意英國(guó)溫莎堡5001500總計(jì)18985694周邊新建建住宅項(xiàng)項(xiàng)目情況況項(xiàng)目周邊邊還存在在17個(gè)類似棕棕樹(shù)營(yíng)小小區(qū)的大大型老社社區(qū)，按按社均4000人/個(gè)計(jì)算，，本片區(qū)區(qū)的常住住人口達(dá)達(dá)到6.8萬(wàn)人從職業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)看，，本項(xiàng)目目周邊分分布著云南廣播播電臺(tái)、、眾多醫(yī)醫(yī)學(xué)院及及銀行三三大系統(tǒng)統(tǒng)的職工和家屬屬，這些人群群普遍具有較較高的消費(fèi)實(shí)實(shí)力周邊老居民社社區(qū)情況片區(qū)人口數(shù)量量：約7萬(wàn)人口結(jié)構(gòu)：三大系統(tǒng)192016151712356478121110918141335未來(lái)，連同旁旁邊城中村改改造項(xiàng)目，本本區(qū)域?qū)⑿纬沙审w量約110萬(wàn)㎡、3.5萬(wàn)人工作和生生活的大型城城市綜合體，，“城市又一一極”將形成成210畝70畝體量約110萬(wàn)㎡、3.5萬(wàn)人工作和生生活的“城市市又一極”將將形成項(xiàng)目物業(yè)類型體量西側(cè)項(xiàng)目15萬(wàn)㎡甲級(jí)寫(xiě)字樓+大型集中商業(yè)+住宅，富滇銀行和云投總部基地進(jìn)駐84萬(wàn)平方本項(xiàng)目寫(xiě)字樓、商業(yè)街、公寓、住宅28萬(wàn)平方總計(jì)總面積110萬(wàn)平方，預(yù)計(jì)會(huì)有3.5萬(wàn)人在此工作和生活，購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)、生活富滇銀行和云云投總部基地地將進(jìn)駐210項(xiàng)目36觀點(diǎn)2：“融城”37“城市向西””，高新區(qū)將將迎來(lái)建設(shè)發(fā)發(fā)展期，而本本項(xiàng)目緊鄰的的XX西路為城市核核心至高新區(qū)區(qū)的必經(jīng)之路路，高新區(qū)的的發(fā)展將帶動(dòng)動(dòng)XX西路沿線繁榮榮“城市向西””XX新城XXX城XX新城XXXX城城市核心項(xiàng)目建面XX新城400萬(wàn)m2XXX城120萬(wàn)m2XX新城288萬(wàn)m2XXXX城17萬(wàn)m2高新區(qū)XX西路為城市核核心至高新區(qū)區(qū)的必經(jīng)之路路經(jīng)XX西路從城市核核心至高新區(qū)區(qū)最快XX西路為從城市市核心至高新新區(qū)等級(jí)最高高的城市主干干道高新區(qū)的發(fā)展展將帶動(dòng)XX西路沿線繁榮榮38項(xiàng)目所在區(qū)域域面貌改變，，離城市核心心近、臨城市市主干道等交交通和地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)，將使區(qū)區(qū)域迅速融入入城市核心項(xiàng)目所在區(qū)域域面貌改變，，城市又一極極將形成高新區(qū)的發(fā)展展將帶動(dòng)XX西路沿線繁榮榮本項(xiàng)目緊鄰XX西路，距離XXX商圈僅1.5公里城市核心1.5公里XX西路現(xiàn)狀城市核心未來(lái)項(xiàng)目所在區(qū)域域迅速融入城城市核心39項(xiàng)目所在區(qū)域域未來(lái)功能研研判：以企業(yè)業(yè)總部基地為為核心驅(qū)動(dòng)的的新興商務(wù)板板塊將顯現(xiàn)西市區(qū)項(xiàng)目區(qū)域XXX西市區(qū)項(xiàng)目區(qū)域XXX驅(qū)動(dòng)因素：高高新區(qū)的發(fā)展展、城市另一一極形成、富富滇銀行和云云投總部基地地進(jìn)駐未來(lái)，城市另一極極凸現(xiàn)，形成成XX西路“價(jià)值峰值””現(xiàn)在，項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域?yàn)閄X西路的“價(jià)值洼地””以企業(yè)總部基基地為核心驅(qū)驅(qū)動(dòng)的新興商商務(wù)板塊將顯顯現(xiàn)40觀點(diǎn)3：“競(jìng)合”41緊鄰的西側(cè)項(xiàng)項(xiàng)目體量是我我們的3倍，將是集甲甲級(jí)寫(xiě)字樓+集中商業(yè)+高檔住宅于一一體的大型綜綜合體——緊臨強(qiáng)手，我我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)對(duì)？甲級(jí)寫(xiě)字樓大型集中商業(yè)業(yè)高尚住宅84萬(wàn)平米，集甲級(jí)寫(xiě)字樓樓+集中商業(yè)+高檔住宅于一一體的大型綜綜合體我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)對(duì)？42XX認(rèn)為：競(jìng)合大于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)43競(jìng)合：兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目合力，能能夠形成體量量?jī)?yōu)勢(shì)，能夠夠形成集聚效效應(yīng)，能夠形形成業(yè)態(tài)的馬馬太效應(yīng)合——能形成體量?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)在在與其他綜合合體的競(jìng)爭(zhēng)中中立于不敗之之地合——能形成集聚效效應(yīng)，容易形形成城市另一一極合——能形成業(yè)態(tài)的的馬太效應(yīng)，，提升知名度度和人氣44競(jìng)爭(zhēng)：一路之之隔，競(jìng)爭(zhēng)不不可避免，本本項(xiàng)目應(yīng)在物物業(yè)類型選擇擇、商業(yè)的形形式和業(yè)態(tài)選選擇和推售節(jié)節(jié)奏3方面形成具針針對(duì)性的策略略避其鋒芒借勢(shì)審時(shí)西側(cè)項(xiàng)目寫(xiě)字字樓體量大、、檔次高，因因此本項(xiàng)目寫(xiě)寫(xiě)字樓定位在在體量和檔次次上應(yīng)有所控控制物業(yè)類型選擇擇有所取舍西側(cè)項(xiàng)目規(guī)劃劃有較大體量量的集中商業(yè)業(yè)，因此本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)定位位時(shí)，應(yīng)考慮慮與其形成互互補(bǔ)，而不是是競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)的形式和和業(yè)態(tài)選擇應(yīng)應(yīng)形成互補(bǔ)巧妙利用價(jià)格格杠桿：例如，利用對(duì)對(duì)方高檔寫(xiě)字字樓的高售價(jià)價(jià)作為價(jià)格標(biāo)標(biāo)桿，從而帶帶動(dòng)本項(xiàng)目寫(xiě)寫(xiě)字樓銷售盡享區(qū)域成熟熟之美：一部分商業(yè)和和住宅，等到到區(qū)域成熟和和形象改變后后再推出，能能實(shí)現(xiàn)更高的的價(jià)格推售節(jié)奏巧妙妙利用價(jià)格杠杠桿，盡享區(qū)區(qū)域成熟之美美84萬(wàn)平米，集甲級(jí)寫(xiě)字樓樓+集中商業(yè)+高檔住宅于一一體的大型綜綜合體45區(qū)域機(jī)會(huì)研判判總結(jié)城市層面：在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期期內(nèi)，昆明現(xiàn)現(xiàn)有城市核心心的地位不會(huì)會(huì)受到削弱，，本項(xiàng)目距離離城市核心僅僅1.5公里，地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)仍將突顯顯城中村改造層層面：未來(lái)雖然面臨臨綜合體大量量供應(yīng)的威脅脅，但本項(xiàng)目目和旁邊項(xiàng)目目一起形成合合力，通過(guò)地地段和體量?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)，能夠在在競(jìng)爭(zhēng)中形成成優(yōu)勢(shì)城中村改造催催生的財(cái)富群群體將產(chǎn)生旺旺盛的自住需需求和投資需需求，有效促促進(jìn)本項(xiàng)目銷銷售區(qū)域?qū)用妫核艹牵骸耙粋€(gè)現(xiàn)代、、高檔、繁榮榮”的新城區(qū)區(qū)將產(chǎn)生，本本區(qū)域?qū)⑿纬沙杉邫n辦公公、居住、休休閑、娛樂(lè)于于一體的、極極具人氣的大大型城市綜合合體融城：本區(qū)域?qū)⒀杆偎偃谌牒诵某浅菂^(qū)，地段價(jià)價(jià)值將大幅度度提升競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手層面面：競(jìng)合大于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目應(yīng)在在物業(yè)類型選選擇、商業(yè)的的形式和業(yè)態(tài)態(tài)選擇和推售售節(jié)奏采取針針對(duì)性策略46屬性界定核心問(wèn)題梳理理區(qū)域未來(lái)機(jī)會(huì)會(huì)研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘掘發(fā)展方向研判判發(fā)展戰(zhàn)略及整整體定位規(guī)劃構(gòu)思城市層面政策層面區(qū)域?qū)用嫔虡I(yè)物業(yè)案例研究非商業(yè)物業(yè)酒店寫(xiě)字樓公寓住宅47非商業(yè)部分酒店寫(xiě)字樓機(jī)會(huì)大于威脅脅，在明晰了了城市和區(qū)域域未來(lái)發(fā)展趨趨勢(shì)后，下面面一一分析各各種物業(yè)類型型在市場(chǎng)中的的機(jī)會(huì)公寓住宅48酒店投資大、、變現(xiàn)困難，，不符合XX對(duì)于本項(xiàng)目快快速變現(xiàn)的要要求，因此本本項(xiàng)目不予以以考慮酒店投資大，4星級(jí)酒店的建建安成本約為為4500元/㎡，1棟4萬(wàn)㎡的寫(xiě)字樓樓總造價(jià)將近近2億酒店變現(xiàn)困難酒店整棟出售售的可能性小小，唯一可能能變現(xiàn)的方式式為劃為產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店出售售昆明尚無(wú)高檔檔產(chǎn)權(quán)式酒店店經(jīng)營(yíng)成功的的案例，且產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店要要求開(kāi)發(fā)商銷銷售后繼續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理，給給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)來(lái)了不必要的的麻煩酒店，本項(xiàng)目目不予以考慮慮49酒店寫(xiě)字樓公寓住宅非商業(yè)部分50分布狀況：昆昆明寫(xiě)字樓主主要分布于2環(huán)內(nèi)核心區(qū)域域的主干道旁旁，最近隨著著城區(qū)外擴(kuò)，，開(kāi)始在各區(qū)區(qū)核心位置零零星出現(xiàn)，可可見(jiàn)寫(xiě)字樓對(duì)對(duì)核心地段和和通達(dá)性要求求高昆明一環(huán)內(nèi)寫(xiě)字樓有48個(gè)項(xiàng)目，主要集中在東風(fēng)路、XX路和金碧路上。分布最密集的地方是即將規(guī)劃的“CBD”周圍。一環(huán)內(nèi)寫(xiě)字樓主要為純寫(xiě)字樓，有少量的商住兩用。昆明一環(huán)外二環(huán)內(nèi)寫(xiě)字樓有14個(gè)項(xiàng)目，9個(gè)辦公寫(xiě)字樓，5個(gè)商住兩用，主要分布在環(huán)城西路和二環(huán)西路之間昆明一環(huán)外二環(huán)內(nèi)寫(xiě)字樓有14個(gè)項(xiàng)目，9個(gè)辦公寫(xiě)字樓，5個(gè)商住兩用，主要分布在環(huán)城西路和二環(huán)西路之間XX國(guó)際中心XXXX商務(wù)大廈XX時(shí)代XXXXXXXX2環(huán)內(nèi)核心區(qū)域域各區(qū)核心位置置零星出現(xiàn)寫(xiě)寫(xiě)字樓51銷售狀況：銷銷售速度比公公寓和住宅慢慢，非核心區(qū)區(qū)域甚至出現(xiàn)現(xiàn)寫(xiě)字樓和住住宅間的“價(jià)價(jià)格倒掛”現(xiàn)現(xiàn)象住宅：XX花園寫(xiě)字樓：XXX·國(guó)際商務(wù)中心二環(huán)路目前市場(chǎng)上的的寫(xiě)字樓基本本呈現(xiàn)三個(gè)檔檔次：1、中心區(qū)的高高端寫(xiě)字樓：：少量，高端端寫(xiě)字樓配置置達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓要求，，如早期的紅紅塔大廈、在在售的順城；；客戶多為國(guó)國(guó)內(nèi)國(guó)際一線線企業(yè)；2、中心區(qū)的中中端寫(xiě)字樓：：較多，具備備寫(xiě)字樓的硬硬件要求，但但不具備中央央空調(diào)、智能能化門禁、專專業(yè)寫(xiě)字樓管管理等；客戶戶多為省內(nèi)企企業(yè)；3、二環(huán)邊及二二環(huán)外的新建建中端寫(xiě)字樓樓：近2-3年陸續(xù)開(kāi)發(fā)入入市，多占據(jù)據(jù)次中心區(qū)域域核心地段，，具備寫(xiě)字樓樓的硬件要求求投資市場(chǎng)熱度度低，以自用用購(gòu)買支撐：：寫(xiě)字樓市場(chǎng)自自2001年大批開(kāi)發(fā)，，出現(xiàn)供大于于需，2006年前曾一度出出現(xiàn)寫(xiě)字樓、、公寓價(jià)格倒倒掛現(xiàn)象，影影響了大批投投資客投資信信心；銷售周期略長(zhǎng)長(zhǎng)，走量慢：：寫(xiě)字樓整體銷銷售周期在半半年到一年，，以財(cái)富中心心為例：銷售售周期為10個(gè)月，銷售速速度24套/月目前寫(xiě)字樓市市場(chǎng)特征：案例：XXX國(guó)際商務(wù)中心心VSXX花園售價(jià)：XXX均價(jià)6500元/㎡，XX花園均價(jià)7200元/㎡銷售速度：同同期開(kāi)盤，XX花園開(kāi)盤售罄罄，XXX銷售至今，主主要通過(guò)內(nèi)部部客戶消化，，目前還有兩兩層未售出52XX中心：昆明最最高等級(jí)的寫(xiě)寫(xiě)字樓，售價(jià)價(jià)僅12000元/㎡，銷售狀況不不佳，走量慢慢，后改售為為租，租金約約為100元/㎡/月指標(biāo)占地面積：8000平方米容積率：5.33建筑面積：42000平方米總戶數(shù)：40停車位：300雙層中空LOW—E玻璃幕墻原裝進(jìn)口三菱菱電梯全鋼結(jié)構(gòu)租售情況09年3月開(kāi)盤，售價(jià)價(jià)12000元/㎡，銷售情況不不佳，現(xiàn)改售售為租在招商中，目目前入駐企業(yè)業(yè)較少客戶情況主要為XX下屬企業(yè)，及及其他大型企企業(yè)53XXX：在售非中心心區(qū)寫(xiě)字樓，，售價(jià)較低，，走量慢，與與周邊住宅““價(jià)格倒掛””寫(xiě)字樓的銷售售速度比住宅宅、公寓慢很很多旁邊XX花園園賣賣7200，我我們們項(xiàng)項(xiàng)目目才才賣賣6500，若若我我們們做做公公寓寓的的話話早早就就賣賣完完———XXX銷售售主主管管指標(biāo)標(biāo)占地地面面積積：：7706.71平米米總建建筑筑面面積積：：34586.21平米米（（含含地地下下兩兩層層面面積積））層數(shù)數(shù)：：共共27層，，其其中中地地下下停停車車場(chǎng)場(chǎng)2層，，停停車車位位200余個(gè)個(gè)，，商商業(yè)業(yè)裙裙樓樓3層，，寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓4——27層配套套：：水水療療中中心心，，員員工工餐餐廳廳，，健健身身中中心心，，會(huì)會(huì)議議室室銷售售情情況況09年7月開(kāi)開(kāi)盤盤，，目目前前銷銷售售率率約約90％，，但但主主要要是是內(nèi)內(nèi)部部客客戶戶消消化化，，如如農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)銀銀行行，，保保險(xiǎn)險(xiǎn)公公司司等等均價(jià)價(jià)7000元/㎡㎡左右右54出租租狀狀況況：：總總體體出出租租狀狀況況好好，，出出租租率率高高，，租租金金收收益益較較高高出租租率率2007年空空置置率率14%2008年空空置置率率5%昆明明辦辦公公出出租租市市場(chǎng)場(chǎng)消消費(fèi)費(fèi)日日益益旺旺盛盛，，空置置率率逐步步降低低項(xiàng)目性質(zhì)物管費(fèi)（元/m2/月）停車位租金水平備注XXSOHO商住2.5地下137/底商4035-408部三菱電梯，1-3商業(yè)、3-33商住，以科技、信息、房產(chǎn)等企業(yè)為主XX國(guó)際寫(xiě)字樓—400606部立升電梯，1-5商業(yè)，6-12寫(xiě)字樓。金格百貨、健身等XX大廈商住1.520025-404部富士電梯，1-6機(jī)構(gòu)，7-29商住。以商貿(mào)、科技、咨詢、旅行社企業(yè)為主。XXX大廈寫(xiě)字樓4.824045-606部三菱電梯，1-7商業(yè)，8-22寫(xiě)字樓，23-28商務(wù)套房，30-31會(huì)所55XXXX大廈廈：：東東風(fēng)風(fēng)路路上上比比較較早早期期的的乙乙級(jí)級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓，，檔檔次次中中高高端端，，出出租租率率高高樓道建工大廈位置項(xiàng)目XXXX大廈概況位于市政府對(duì)面，北京路與東風(fēng)路交匯處，共有25層，乙級(jí)寫(xiě)字樓出租及出售狀況租金大概60元/平方米·月，出租率90％二手售價(jià)約1萬(wàn)元/㎡客戶目前入住的企業(yè)主要有工程設(shè)計(jì)公司、裝飾公司、資產(chǎn)評(píng)估公司、建設(shè)工程公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等，偏向與建筑工程行業(yè)相關(guān)的公司賣點(diǎn)城市中心，在昆明知名度比較高建工大廈昆明市政府北京路東風(fēng)路56XX大廈廈：：XXX商圈圈早早期期寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓，，檔檔次次不不足足，，舒舒適適度度低低，，但但租租金金和和出出租租率率都都較較高高項(xiàng)目XX大廈概況位于XX中路，屬于XXX區(qū)域，共有28層，乙級(jí)寫(xiě)字樓租售狀況現(xiàn)售價(jià)9500元/平方米，租金大概50元/平方米·月，出租率85％客戶目前入住的企業(yè)主要有投資公司、貿(mào)易公司、裝飾公司、咨詢公司等第三產(chǎn)業(yè)類企業(yè)賣點(diǎn)處于XXX商圈，交通便利XX大廈廈一環(huán)環(huán)二環(huán)環(huán)XX路XX大廈廈57項(xiàng)目目周周邊邊商商住住樓樓銷銷售售和和出出租租狀狀況況非非常常好好，，項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊辦辦公公需需求求旺旺盛盛，，給給項(xiàng)項(xiàng)目目商商務(wù)務(wù)公公寓寓及及寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓帶帶來(lái)來(lái)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)這邊邊很很少少有有房房子子放放出出來(lái)來(lái)的的，，上上個(gè)個(gè)月月有有個(gè)個(gè)一一放放出出來(lái)來(lái)就就賣賣掉掉了了，，現(xiàn)現(xiàn)在在XX丹霞霞沒(méi)沒(méi)有有在在賣賣的的———二手手房房中中介介中環(huán)環(huán)金金界界沒(méi)沒(méi)有有什什么么小小區(qū)區(qū)和和配配套套，，但但因因?yàn)闉榭煽梢砸赞k辦公公，，很很多多中中小小企企業(yè)業(yè)在在這這里里租租房房，，所所以以售售價(jià)價(jià)和和租租金金都都比比較較高高，，比比普普通通住住宅宅大大概概貴貴1500元/㎡㎡———二手手房房中中介介XXXX界XX丹霞樓道商住樓入駐公司昆明XX大樓項(xiàng)目租售狀況昆明移動(dòng)大樓XXX商圈商住樓，租金大概50元/平方米·月，主要是滿足中小企業(yè)辦公需求XX丹霞放出來(lái)的盤很少，目前沒(méi)有在售的，放出來(lái)租的也很快租出，均價(jià)大概7000元/㎡，130㎡的租金為2700元/月中環(huán)金界目前均價(jià)7000多元/㎡，三房租金為3000元/月，周邊普通住宅均價(jià)5000多元/㎡訪談?wù)劶o(jì)紀(jì)要要58昆明明寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓為為什什么么會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)租租賃賃旺旺盛盛而而銷銷售售乏乏力力現(xiàn)現(xiàn)象象？？我們們需需要要從從問(wèn)問(wèn)題題的的根根源源，，即即客客戶戶需需求求分分析析尋尋求求答答案案59昆明明寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓的的用用家家按按層層次次可可以以分分為為如如下下3類，，他他們們的的需需求求特特征征如如下下檔次企業(yè)性質(zhì)需求特征高檔寫(xiě)字樓國(guó)外和省外大型企業(yè)昆明分公司或辦事處1、極佳的地段和交通通達(dá)性2、面子感和高形象3、甲級(jí)寫(xiě)字樓以上標(biāo)準(zhǔn)4、并不關(guān)注租金高低5、承租面積主要在500㎡以上省內(nèi)大型企業(yè)昆明辦事處昆明本地大型企業(yè)一般寫(xiě)字樓國(guó)外和省外中小型企業(yè)昆明分公司或辦事處1、一定的面子感和形象2、城市核心區(qū)內(nèi)、昭示性和交通通達(dá)性好3、必須為標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓4、關(guān)注租金高低5、關(guān)注外立面形象、氣派大堂、電梯個(gè)數(shù)、過(guò)道、層高、物管水平6、承租面積主要在200～500㎡省內(nèi)中型企業(yè)昆明辦事處昆明本地成長(zhǎng)型中小企業(yè)商住樓昆明初創(chuàng)型中小企業(yè)1、城市核心區(qū)內(nèi)、昭示性和交通通達(dá)性好2、關(guān)注租金高低5、關(guān)注外立面形象、氣派大堂、電梯個(gè)數(shù)、過(guò)道、層高、物管水平6、承租面積主要在100～300㎡60以上上的的諸諸多多用用家家中中，，哪哪些些有有購(gòu)購(gòu)買買寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓的的意意愿愿呢呢？？檔次企業(yè)數(shù)量占比企業(yè)性質(zhì)需求特征高檔寫(xiě)字樓為昆明辦公用家的少數(shù)國(guó)外和省外大型企業(yè)昆明分公司或辦事處購(gòu)買意愿弱。1、有購(gòu)買能力，但不愿在中國(guó)或昆明沉淀資產(chǎn)2、審批困難。購(gòu)買寫(xiě)字樓涉及大量資金，需要公司總部審批，費(fèi)時(shí)耗力省內(nèi)大型企業(yè)昆明辦事處購(gòu)買意愿較強(qiáng)，但此類企業(yè)數(shù)量少。1、有購(gòu)買能力，愿意購(gòu)買作為企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的基地昆明本地大型企業(yè)購(gòu)買意愿強(qiáng)，此類企業(yè)數(shù)量多，但部分昆明本地企業(yè)已有自己的辦公場(chǎng)所。1、有購(gòu)買能力，愿意購(gòu)買作為企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的基地一般寫(xiě)字樓為昆明辦公用家的主力國(guó)外和省外中小型企業(yè)昆明分公司或辦事處購(gòu)買意愿弱。原因同國(guó)外和省外大型企業(yè)昆明分公司或辦事處省內(nèi)中型企業(yè)昆明辦事處購(gòu)買意愿較強(qiáng)，且這類企業(yè)數(shù)量多。1、有購(gòu)買能力，愿意購(gòu)買作為企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的基地昆明本地成長(zhǎng)型中小企業(yè)購(gòu)買意愿較強(qiáng)，且這類企業(yè)數(shù)量多。1、公司成長(zhǎng)后，開(kāi)始關(guān)注公司形象2、有了一定積累，具備購(gòu)買力商住樓為昆明辦公用家的主力昆明初創(chuàng)型中小企業(yè)購(gòu)買意愿弱。1、公司處于成長(zhǎng)或初創(chuàng)期，處于現(xiàn)金流考慮，暫不購(gòu)買2、無(wú)力購(gòu)買61經(jīng)過(guò)過(guò)分分析析我我們們發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，真真正正的的買買家家相相對(duì)對(duì)用用家家而而言言少少很很多多，，除除了了以以上上買買家家外外，，另另外外一一類類重重要要的的買買家家為為投投資資客客，，他他們們的的需需求求特特征征如如下下地域來(lái)源購(gòu)買力投資物業(yè)類型和關(guān)注點(diǎn)投資寫(xiě)字樓意愿不強(qiáng)的原因分析云南省內(nèi)客戶為主部分省外專業(yè)投資客云南省本身人均收入較低，因此大部分投資客為小康和中產(chǎn)階級(jí)，購(gòu)買力一般購(gòu)買力強(qiáng)的為少數(shù)主要仍投資小戶型住宅、公寓和商鋪關(guān)注點(diǎn)：1、總價(jià)2、升值空間3、投資回報(bào)率4、變現(xiàn)能力購(gòu)買力一般，只能投資總價(jià)較低的物業(yè)，寫(xiě)字樓面積大，總價(jià)過(guò)高投資寫(xiě)字樓的觀念尚未成氣候。昆明寫(xiě)字樓發(fā)展時(shí)間短、規(guī)模小，且一直不溫不火，是導(dǎo)致寫(xiě)字樓投資觀念尚未形成的主要原因投資寫(xiě)字樓的意愿不強(qiáng)。1、有購(gòu)買能力，愿意購(gòu)買作為企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的基地62至此此，，昆昆明明寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓租租賃賃旺旺盛盛而而銷銷售售乏乏力力現(xiàn)現(xiàn)象象已已有有了了答答案案租賃賃旺旺盛盛而而銷銷售售乏乏力力的的原原因因總總結(jié)結(jié)：：政策策層層面面：昆明明并并未未嚴(yán)嚴(yán)格格住住宅宅樓樓禁禁商商，，大大量量的的公公司司仍仍在在商商住住樓樓中中辦辦公公，，致致使使寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓需需求求有有限限需求求層層面面：高端端用用戶戶和和買買家家有有限限，，真真正正的的買買家家相相對(duì)對(duì)用用家家而而言言少少很很多多購(gòu)買買力力層層面面：多數(shù)數(shù)投投資資客客購(gòu)購(gòu)買買力力一一般般，，只只能能投投資資總總價(jià)價(jià)較較低低的的物物業(yè)業(yè)，，寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓面面積積大大，，總總價(jià)價(jià)過(guò)過(guò)高高投資資觀觀念念層層面面：昆明明投投資資寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓的的觀觀念念尚尚未未形形成成氣氣候候63那么么，，這這一一現(xiàn)現(xiàn)象象未未來(lái)來(lái)會(huì)會(huì)不不會(huì)會(huì)改改變變呢呢？？我們們需需要要著著眼眼未未來(lái)來(lái)，，從從供供應(yīng)應(yīng)和和需需求求兩兩方方面面進(jìn)進(jìn)行行分分析析………64昆明明未未來(lái)來(lái)寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)量量：：未未來(lái)來(lái)2～3年內(nèi)內(nèi)，，高高端端寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓將將集集中中放放量量，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈總建面（萬(wàn)m2）辦公建面（萬(wàn)m2）價(jià)值點(diǎn)順城23.15.55A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)南亞之門451棟66層5A寫(xiě)字樓，五星級(jí)酒店XXX城22.64棟公寓/1棟47層/1棟28層甲級(jí)5A寫(xiě)字樓XX中心4.24.2現(xiàn)代化5A智能甲級(jí)寫(xiě)字樓，也是云南省唯一的6E級(jí)寫(xiě)字樓XX城市綜合體404——星都國(guó)際總部基地303056棟全新5A智能商務(wù)別墅、4棟18層甲級(jí)寫(xiě)字樓及2棟40層超高寫(xiě)字樓XXXX第壹城10013.99.6萬(wàn)平米的商務(wù)辦公、4.3萬(wàn)平米的SOHO公寓本項(xiàng)目西側(cè)210畝8415部分甲級(jí)5A寫(xiě)字樓XXXX107.32棟60層超5A級(jí)智能商務(wù)寫(xiě)字樓合計(jì)——約80萬(wàn)——65未來(lái)來(lái)需需求求分分析析1：寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)取取決決于于城城市市的的等等級(jí)級(jí)和和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展水水平平，，XX經(jīng)過(guò)過(guò)分分析析判判斷斷認(rèn)認(rèn)為為，，在在項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)期期內(nèi)內(nèi)昆昆明明寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓真真實(shí)實(shí)需需求求不不會(huì)會(huì)突突發(fā)發(fā)增增長(zhǎng)長(zhǎng)寫(xiě)字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)取取決決于于城城市市的的等等級(jí)級(jí)和和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展水水平平昆明西安深圳北京GDP社會(huì)消費(fèi)品零售總額4年第四梯隊(duì)7年>15年第三梯隊(duì)第二梯隊(duì)武漢寫(xiě)字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)決決定定因因素素昆明明城城市市層層級(jí)級(jí)有有限限，，第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展水水平平低低結(jié)論論在項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)期期內(nèi)內(nèi)昆昆明明寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓真真實(shí)實(shí)需需求求不不會(huì)會(huì)突突發(fā)發(fā)增增長(zhǎng)長(zhǎng)66未來(lái)需需求分分析2：投資資理念念需要要時(shí)間間培育育和改改變，，且昆昆明投投資客客的總總體購(gòu)購(gòu)買力力有限限，因因此XX判斷，，在項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)期期內(nèi)昆昆明寫(xiě)寫(xiě)字樓樓投資資需求求不會(huì)會(huì)突發(fā)發(fā)增長(zhǎng)長(zhǎng)投資理理念無(wú)無(wú)法在在短期期內(nèi)改改變200620072008常住人口615.2619.33623.9自然增長(zhǎng)率6.47‰6.02‰5.59‰城鎮(zhèn)化率58.99%59.10%60.12%人均可支配收入107661208314482收入增長(zhǎng)率11.96%12.23%19.85%人均消費(fèi)性支出774687079953.52支出增長(zhǎng)率6.87%12.41%14.32%省會(huì)城市對(duì)比全部西部中部東部城鎮(zhèn)人均可支配收入（2007）23799城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出22699昆明投投資客客的總總體購(gòu)購(gòu)買力力有限限在項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)期內(nèi)內(nèi)昆明明寫(xiě)字字樓投投資需需求不不會(huì)突突發(fā)增增長(zhǎng)67本項(xiàng)目目寫(xiě)字字樓發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)分分析：：省內(nèi)內(nèi)及昆昆明本本地中中小企企業(yè)對(duì)對(duì)寫(xiě)字字樓需需求旺旺盛，，而市市場(chǎng)供供應(yīng)有有限且且產(chǎn)品品打造造水平平一般般；針針對(duì)中中小企企業(yè)，，提升升產(chǎn)品品水平平，是是本項(xiàng)項(xiàng)目寫(xiě)寫(xiě)字樓樓的發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)供應(yīng)層層面高端寫(xiě)寫(xiě)字樓樓供應(yīng)應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)比針針對(duì)中中小企企業(yè)的的中高高端寫(xiě)寫(xiě)字樓樓激烈烈根據(jù)前前面分分析，，高端端寫(xiě)字字樓未未來(lái)供供應(yīng)劇劇增需求層層面高端寫(xiě)寫(xiě)字樓樓用家家少，，買家家更少少省內(nèi)及及昆明明本地地中小小企業(yè)業(yè)對(duì)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓需求求旺盛盛根據(jù)前前面分分析，，省內(nèi)內(nèi)及昆昆明本本地中中小企企業(yè)成成長(zhǎng)后后，開(kāi)開(kāi)始注注重企企業(yè)形形象，，并打打算購(gòu)購(gòu)買寫(xiě)寫(xiě)字樓樓作為為企業(yè)業(yè)基地地產(chǎn)品打打造水水平產(chǎn)品打打造水水平一一般，，提升升空間間大大堂形形象差差電梯間間和過(guò)過(guò)道形形象差差層高不不夠電梯數(shù)數(shù)量不不夠停車位位不夠夠針對(duì)中中小企企業(yè)，，提升升產(chǎn)品品水平平，是是本項(xiàng)項(xiàng)目寫(xiě)寫(xiě)字樓樓的發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)大堂形形象差差電梯間間和過(guò)過(guò)道形形象差差電梯數(shù)數(shù)量不不夠68寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)分析析總結(jié)結(jié)銷售狀狀況：寫(xiě)字樓樓銷售售速度度比公公寓和和住宅宅慢，，且存存在““價(jià)格格天花花板””出租狀狀況：出租狀狀況好好，出出租率率高，，租金金收益益較高高需求層層面：自用需需求：：省內(nèi)及及昆明明本地地中小小企業(yè)業(yè)對(duì)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓需求求旺盛盛投資需需求：：寫(xiě)字樓樓投資資觀念念尚未未成熟熟，需需要時(shí)時(shí)間培培育和和改變變未來(lái)趨趨勢(shì)分分析：未來(lái)高高端寫(xiě)寫(xiě)字樓樓供應(yīng)應(yīng)劇增增，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，，而需需求不不會(huì)突突發(fā)增增長(zhǎng)本項(xiàng)目目寫(xiě)字字樓發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)：針對(duì)中中小企企業(yè)，，提升升產(chǎn)品品水平平，是是本項(xiàng)項(xiàng)目寫(xiě)寫(xiě)字樓樓的發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)69酒店寫(xiě)字樓樓公寓住宅非商業(yè)業(yè)部分分70昆明公公寓現(xiàn)現(xiàn)狀總總結(jié)：：銷售售火爆爆，實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)格較較高；；產(chǎn)品品打造造水平平一般般，對(duì)對(duì)居住住舒適適度關(guān)關(guān)注不不夠;市場(chǎng)類類型細(xì)細(xì)分不不夠銷售火火爆，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格格較高高產(chǎn)品打打造水水平一一般，，對(duì)居居住舒舒適度度關(guān)注注不夠夠市場(chǎng)類類型細(xì)細(xì)分不不夠普通公公寓酒店式式公寓寓商務(wù)公寓寓成熟公寓寓市場(chǎng)應(yīng)應(yīng)有的產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目銷售情況七彩俊園普通公寓，09年7月20日開(kāi)盤，現(xiàn)已全部售完，均價(jià)8500元/㎡SOHO俊園商務(wù)公寓，09年6月開(kāi)盤，很快就全部售完，均價(jià)7600元/㎡，40多平米的60％為投資客，40％為自住月光寶盒普通公寓，快速售完，均價(jià)5400元/㎡，客戶以投資客，年輕首次置業(yè)為主空間俊園普通公寓，還未開(kāi)盤，預(yù)計(jì)售價(jià)15000元/㎡目前昆明明市場(chǎng)主主要是普通公寓寓，有少量量的商務(wù)務(wù)公寓，，市場(chǎng)細(xì)細(xì)分不夠夠充分公寓產(chǎn)品品精細(xì)度度和舒適適度都存存在不足足月光寶盒盒陽(yáng)光俊園園71普通公寓寓市場(chǎng)總總結(jié)：普普通公寓寓走量快快且價(jià)格格實(shí)現(xiàn)較較高，客客戶為投投資客和和自住客客戶為主主項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)七彩俊園普通公寓，主力戶型為40多㎡的一房一廳，少量70㎡，150㎡戶型，毛坯房一期09年7月開(kāi)盤，目前已全部售完，均價(jià)8500元/㎡空間俊園普通公寓，34，40㎡的單身公寓，48～55㎡的一房，80，86㎡的二房，126㎡的三房還未開(kāi)盤，預(yù)計(jì)售價(jià)15000元/㎡陽(yáng)光俊園一環(huán)和二環(huán)之間，普通公寓，容積率：4.1開(kāi)盤迅速售罄月光寶盒二環(huán)以往，普通公寓09年.11.18開(kāi)盤，當(dāng)天售完，價(jià)格5400元/㎡，客戶以投資客，年輕首次置業(yè)為主空間俊園七彩俊園七彩俊園園空間俊園園09年7月20日開(kāi)盤，，現(xiàn)已全全部售完完40多㎡的60％為投資資客，40％為自住住投資客沒(méi)沒(méi)有太強(qiáng)強(qiáng)的地域域性，自自住以周周邊客戶戶為主目前還未未開(kāi)盤目前主要要是周邊邊企事業(yè)業(yè)單位的的客戶在在問(wèn)詢公寓客戶戶沒(méi)有明明顯的區(qū)區(qū)域性72商務(wù)公寓寓市場(chǎng)總總結(jié)：走走量同樣樣快且價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)較高，，客戶為為投資客客和辦公公客戶為為主昆明市場(chǎng)場(chǎng)商務(wù)公公寓有銷銷售單價(jià)價(jià)高，走走量快的的特點(diǎn)目前市場(chǎng)場(chǎng)上商務(wù)務(wù)公寓比比較少，，競(jìng)爭(zhēng)不不激烈商務(wù)公寓寓可辦公公的功能能吸引大大量中小小企業(yè)購(gòu)購(gòu)買商務(wù)公寓寓客戶當(dāng)當(dāng)中有比比較高的的比例是是投資客客項(xiàng)目產(chǎn)品銷售客戶客戶特征SOHO俊園商務(wù)公寓，容積率4.1，90平米以上戶型25%，90平米以下戶型占75%，09年7月20日開(kāi)盤，現(xiàn)已全部售完，價(jià)格7600元/㎡40多平米的60％為投資客，40％為自住地州上的客戶比較多，小公司買過(guò)來(lái)用來(lái)辦公中央金座45～90㎡的精裝公寓09年11月20日開(kāi)盤，現(xiàn)已基本售完，5900元/㎡40％為投資客，60％為周邊居民以30～40歲的年紀(jì)較輕的小康和中產(chǎn)為主soho俊園中央金座73未來(lái)公寓寓競(jìng)爭(zhēng)狀狀況：供供應(yīng)量大大，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈；；公寓物物業(yè)類型型面臨細(xì)細(xì)分項(xiàng)目（已推向或即將推向市場(chǎng)）總建面（萬(wàn)m2)容積率南亞之門4512XXXX第壹城1005.3XXXX·聯(lián)邦國(guó)際中心705啟鴻·假日城市（一期）694.25XXX城1204.18XXX城22.63.99XXXX107.33.89XX城市綜合體402.1合計(jì)597——供應(yīng)量大大，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈公寓物業(yè)業(yè)類型面面臨細(xì)分分Soho俊園：采用2層挑高方方式，走走soho模式，受受到市場(chǎng)場(chǎng)追捧中央金座座：采用精裝裝修方式式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了高速速高價(jià)市場(chǎng)上已已經(jīng)率先先細(xì)分的的公寓項(xiàng)項(xiàng)目銷售售情況好好，必將將為其他他開(kāi)發(fā)商商仿效市場(chǎng)上公公寓對(duì)居居住舒適適度的關(guān)關(guān)注不夠夠，而居居住舒適適度為自自住客戶戶的主要要關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)，在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈形勢(shì)下下，將成成為競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)突圍手手段寬敞的走走道世紀(jì)俊園園74本項(xiàng)目公公寓發(fā)展展機(jī)會(huì)分分析：雖雖然未來(lái)來(lái)供應(yīng)量量大，但但需求也也同樣旺旺盛，本本項(xiàng)目只只要緊抓抓產(chǎn)品市市場(chǎng)細(xì)分分和產(chǎn)品品品質(zhì)提提升，就就能由““紅?！薄鞭D(zhuǎn)入““藍(lán)海””，成功功實(shí)現(xiàn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)突圍圍昆明最好好的中小學(xué)集集中區(qū)城市核心城市白領(lǐng)領(lǐng)置業(yè)：：項(xiàng)目距離離城市核核心近，，距離工工作地點(diǎn)點(diǎn)近使大大量的城城市白領(lǐng)領(lǐng)成為目目標(biāo)客戶戶前面已經(jīng)經(jīng)分析過(guò)過(guò)，城市市核心區(qū)區(qū)域?yàn)槔ダッ鲗?xiě)字字樓集中中區(qū)，大大量的白白領(lǐng)在此此工作本項(xiàng)目距距離城市市核心區(qū)區(qū)1.5公里，車車行約10～15分鐘，至至核心區(qū)區(qū)非常便便利，為為在核心心區(qū)工作作的白領(lǐng)領(lǐng)置業(yè)的的首選子女教育育置業(yè)：項(xiàng)目距距離昆明明最好的的中小學(xué)學(xué)集中區(qū)區(qū)近，騎騎自行車車僅10～15分鐘，為為子女教教育置業(yè)業(yè)的首選選121大街周邊邊，聚集集了昆明明最好的的中小學(xué)學(xué)，如：：師大附附小、師師大附中中、云大大附小、、昆一中中、文林林小學(xué)等等昆明人對(duì)對(duì)子女教教育非常常重視，，出于子子女上學(xué)學(xué)方便和和照顧方方便，傾傾向于在在學(xué)校周周邊區(qū)域域購(gòu)買住住房投資置業(yè)業(yè)旺盛：項(xiàng)目地地段好而而昆明的的公寓投投資熱情情高/城中村改改造又催催生了大大量的投投資群體體車行約10～15分鐘鐘自行車車行約10～15分鐘鐘75酒店寫(xiě)字樓公寓住宅非商業(yè)部部分76銷售情況況：依托托城市價(jià)價(jià)值的高高端住宅宅市場(chǎng)接接受度高高，銷售售均實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高速高高價(jià)項(xiàng)目銷售情況XX國(guó)際一期開(kāi)盤很多客戶沒(méi)有買到房，二期即將開(kāi)盤，均價(jià)預(yù)計(jì)13000元/㎡香樟俊園09年8月開(kāi)盤，已售完，均價(jià)7500元/㎡書(shū)林和園09年9月開(kāi)盤，很快就全部售完，均價(jià)11000元/平方米龜龍湖公園·翡翠灣一期62～143㎡從一房到三房全部產(chǎn)品，開(kāi)盤就很快全部售完，均價(jià)8500元/㎡書(shū)林和園XX國(guó)際香樟俊園龜龍湖公園·翡翠灣XX國(guó)際龜龍湖公園·翡翠灣香樟俊園書(shū)林和園77梯戶比：：昆明中中高端客客戶對(duì)較較高梯戶戶比的城城市住宅宅并無(wú)抗抗性，高高梯戶比比的城市市住宅市市場(chǎng)接受受度較高高樓盤容積率戶數(shù)/層2.994-6戶2.495戶XXX城2.55-6戶XXXX城2.59戶3.56-8戶XX領(lǐng)域3.422-5戶XX國(guó)際二期5.31

7戶，10戶XXXX灣2.106戶訪談紀(jì)要要：客戶主要要看重的的是地段段，梯戶戶比的影影響不大大——XX國(guó)際銷售售代表客戶對(duì)高高梯戶比比沒(méi)有太太大抗性性的（開(kāi)開(kāi)盤很快快售罄））——XXXX灣銷售代代表78現(xiàn)象：高高速高價(jià)價(jià)下面，我我們從供供應(yīng)和需需求兩方方面剖析析現(xiàn)象背背后的原原因……79供應(yīng)分析析：價(jià)值值高和供供應(yīng)稀缺缺（土地地價(jià)值高高、2環(huán)內(nèi)可開(kāi)開(kāi)發(fā)用地地日益稀稀缺、以以高容積積率的城城中村改改造為主主）等原原因，使使城市核核心住宅宅價(jià)值高高昆明單核核城市發(fā)發(fā)展格局局使2環(huán)內(nèi)土地地價(jià)值相相對(duì)更高高2環(huán)內(nèi)可開(kāi)開(kāi)發(fā)用地地日益稀稀缺，未未來(lái)以高高容積率率的城中中村改造造為主，，使現(xiàn)在在和未來(lái)來(lái)的住宅宅供應(yīng)量量有限從09年上半年年區(qū)域每每畝成交交價(jià)格來(lái)來(lái)看，價(jià)價(jià)格最高高的是二二環(huán)內(nèi)板板塊，為為491.61萬(wàn)元/畝，其次次是滇池池板塊為為272.83萬(wàn)元/畝，官南南板塊的的交易價(jià)價(jià)格為139.16萬(wàn)元/畝項(xiàng)目（已推向或即將推向市場(chǎng)）容積率物業(yè)類型南亞之門12甲級(jí)寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店式公寓XXX城3.99寫(xiě)字樓、商業(yè)、住宅XXXX3.89寫(xiě)字樓、住宅、商業(yè)XX城市綜合體2.1大型商業(yè)、寫(xiě)字樓、高尚住宅09年上半年年各區(qū)域域出讓土土地統(tǒng)計(jì)計(jì)價(jià)值高和和供應(yīng)稀稀缺使城城市核心心區(qū)住宅宅價(jià)值高高，未來(lái)來(lái)還將進(jìn)進(jìn)一步提提升80需求分析析：以下下3類高支付付能力客客戶的強(qiáng)強(qiáng)勁需求求，是保保證住宅宅高速高高價(jià)的根根本原因因云南州縣縣有錢客客戶城中村改改造拆遷遷客戶昆明本地地高端客客戶昆明在云云南省獨(dú)獨(dú)一無(wú)二二的首位位度，使使之成為為州縣客客戶置業(yè)業(yè)的終極極夢(mèng)想，，而城市市核心成成為州縣縣有錢人人置業(yè)的的首選城市核心心高端樓樓盤客戶戶構(gòu)成項(xiàng)目客戶構(gòu)成順城50％為地周有錢客戶，一部分本地的高端客戶XX國(guó)際30％地周客戶，15％城中村拆遷客戶，其余為昆明其他客戶云安尚品130～150㎡的大戶型主要是周邊和本地的生意人，投資客占的比例比較高，10％為城中村村民星雅俊園220～430㎡的大戶型主要是地周的礦老板和電力系統(tǒng)的高管，一般戶型也有很多地周的有錢人購(gòu)買，15％為村民購(gòu)買城市核心心的工作作、生活活和教育育配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)形成成強(qiáng)大的的聚核效效應(yīng)，使使昆明本本地客戶戶趨之若若鶩城中村改改造催生生了大量量具購(gòu)買買力且有有購(gòu)房需需求的群群體，他他們將成成為昆明明中高端端住宅的的主力購(gòu)購(gòu)房群體體之一類別位置昆明最好的商場(chǎng)均位于一環(huán)內(nèi)。如：金格中心、昆百大、百盛等昆明最好的教育資源位于一環(huán)內(nèi)。121大街在一環(huán)上昆明最好的寫(xiě)字樓區(qū)位于一環(huán)內(nèi)。世紀(jì)中心、順城、建工大廈等均位于一環(huán)內(nèi)昆明市計(jì)計(jì)劃用5年時(shí)間，，到2012年全面完完成主城城區(qū)范圍圍內(nèi)336個(gè)城中村村的改造造。意味味著會(huì)有有25萬(wàn)戶村民搬進(jìn)進(jìn)昆明的的商品房房，住慣慣了寬敞敞房屋的的城中村村村民對(duì)對(duì)商品房房的面積積在120——150平方米之之間，即即便按120平方計(jì)算算，昆明明需要3000萬(wàn)平方的房子才才能滿足足村民住住房需求求81本項(xiàng)目住住宅發(fā)展展機(jī)會(huì)分分析：風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小、、價(jià)格提提升空間間大、容容積率貢貢獻(xiàn)不小小，建議議住宅作作為本項(xiàng)項(xiàng)目的首首選物業(yè)業(yè)需求旺盛盛且以剛剛性的自自住需求求為主，，使住宅宅成為各各種類型型中最穩(wěn)穩(wěn)妥的物物業(yè)類型型未來(lái)供應(yīng)應(yīng)的稀缺缺性和足足夠的購(gòu)購(gòu)買力強(qiáng)強(qiáng)勁需求求人群，，決定了了未來(lái)住住宅價(jià)格格存在較較大的提提升空間間住宅在實(shí)實(shí)現(xiàn)高價(jià)價(jià)值的同同時(shí)，通通過(guò)提高高梯戶比比（梯6以上），，一樣能能實(shí)現(xiàn)較較高的容容積率寫(xiě)字樓需需求不如如住宅旺旺盛，且且存在“價(jià)格天花花板”公寓需求求旺盛，，但很大大部分為為投資需需求支撐撐，并非非真實(shí)需需求住宅需求求旺盛且且以剛性性的自住住需求為為主前面已經(jīng)經(jīng)分析，，目前和和未來(lái)2環(huán)內(nèi)的住住宅供應(yīng)應(yīng)將日益益稀缺，，而存在在足夠高高支付能能力客戶戶的強(qiáng)勁勁需求住宅通過(guò)過(guò)提高梯