萬科企業(yè)股份有限公司的稅收籌劃-刁煜

萬科企業(yè)股份有限公司的稅收籌劃-刁煜萬科企業(yè)股份有限公司的稅收籌劃-刁煜萬科企業(yè)股份有限公司的稅收籌劃-刁煜xxx公司萬科企業(yè)股份有限公司的稅收籌劃-刁煜文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度西南財(cái)經(jīng)大學(xué)天府學(xué)院2012屆本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）論文題目：萬科企業(yè)股份有限公司的稅收籌劃學(xué)生姓名：刁煜所在學(xué)院：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)天府學(xué)院專業(yè)：財(cái)務(wù)管理學(xué)號(hào)：指導(dǎo)教師：柳玉壽2012年3月西南財(cái)經(jīng)大學(xué)天府學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）原創(chuàng)性及知識(shí)產(chǎn)權(quán)聲明本人鄭重聲明：所呈交的畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下取得的成果。對(duì)本論文（設(shè)計(jì)）的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。因本畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）引起的法律結(jié)果完全由本人承擔(dān)。本畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）成果歸西南財(cái)經(jīng)大學(xué)所有。特此聲明。畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）作者簽名：作者專業(yè)：財(cái)務(wù)管理作者學(xué)號(hào)：___2012___年_3_月__20__日

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)天府學(xué)院本科學(xué)生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）開題報(bào)告表論文（設(shè)計(jì)）名稱萬科企業(yè)股份有限公司的稅收籌劃論文（設(shè)計(jì)）來源自選論文（設(shè)計(jì)）類型應(yīng)用研究導(dǎo)師柳玉壽學(xué)生姓名刁煜學(xué)號(hào)專業(yè)會(huì)計(jì)一、調(diào)研資料的準(zhǔn)備:1.收集納稅籌劃的發(fā)展史。2.收集我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)的稅收政策，以及了解稅收籌劃的一些方法。3.收集萬科企業(yè)股份有限公司的背景，近幾年的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、稅負(fù)情況、投資等納稅籌劃等行為。4.分析萬科的稅收活動(dòng)，并總結(jié)適合萬科的稅收籌劃方法。二、設(shè)計(jì)目的、思路與預(yù)期成果:目的：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得越來越多的關(guān)注，這個(gè)行業(yè)的納稅籌劃必然熱門。而通過合理的納稅籌劃，來安排企業(yè)的投資、籌資、日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不但能夠達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的，還能讓企業(yè)獲得更多的好處，從而使企業(yè)樹立良好的納稅籌劃意識(shí)，進(jìn)而減少偷稅、漏稅等違法犯罪的行為。而我國(guó)的稅收籌劃相對(duì)國(guó)外處于起步階段，稅收籌劃具有廣闊的發(fā)展空間。思路：首先，介紹我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程，以及當(dāng)下整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的大背景。其次，介紹房地產(chǎn)行業(yè)主要涉及的稅種有哪些，并有哪些稅收優(yōu)惠政策。接著，主要以萬科為例，重點(diǎn)分析萬科從2008年到2010年的納稅情況，和在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，比如2008年汶川地震的捐贈(zèng)或者其他投資等行為，針對(duì)同一事件，提出不同的納稅籌劃方案，來比較節(jié)稅效果。最后，對(duì)萬科納稅籌劃的方法進(jìn)行歸納總結(jié)。預(yù)期效果：通過對(duì)萬科納稅籌劃的研究，加深自己對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，并且學(xué)習(xí)到一些納稅籌劃的方法。學(xué)習(xí)稅法的過程中，也能提升自己的專業(yè)水平，并樹立稅收籌劃的意識(shí)，為畢業(yè)后從事會(huì)計(jì)專業(yè)打下基礎(chǔ)。三、任務(wù)完成的階段內(nèi)容及時(shí)間安排:2011年11月16日前：完成開題報(bào)告2011年12月10日前：完成文獻(xiàn)綜述2011年12月18日前：完成畢業(yè)設(shè)計(jì)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，進(jìn)行程序編碼2012年01月16日前：完成論文的粗鋼2012年03月16日前：完成論文終稿，并且打印成冊(cè)，上交論文準(zhǔn)備答辯四、完成論文（設(shè)計(jì)）所具備的條件因素:通過這幾年的理論學(xué)習(xí),在學(xué)校的幫助和支持下,指導(dǎo)老師的指導(dǎo)下,目前基本具備完成論文的條件.但也存在困難:一是時(shí)間太緊,必須妥善安排論文時(shí)間。二是缺乏理論的文獻(xiàn)資料,需要借助學(xué)校圖書館的文獻(xiàn)資料及相關(guān)數(shù)據(jù)。指導(dǎo)教師簽名：日期：2011年11月15日論文（設(shè)計(jì)）類型：A—理論研究；B—應(yīng)用研究；C—軟件設(shè)計(jì)等； 摘要 近幾年來，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速。在渡過2008年的全球金融危機(jī)后，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷洗盤。主要表現(xiàn)為一些抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)或重組，以及部分央企的退出。本文以萬科企業(yè)股份有限公司為例，主要通過分析萬科近幾年的稅收籌劃行為，來尋找對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合理的一些納稅籌劃方法，為企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)的同時(shí)，并驗(yàn)證納稅籌劃對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性。關(guān)鍵詞：萬科稅收籌劃方法AbstractInrecentyears,China'srapiddevelopmentofrealestateenterprises.Throughouttheglobalfinancialcrisisof2008,Chineserealestateenterprisesareexperiencingdishwash.Themainperformanceforsomepoorabilitytoresistrisksofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesbankruptcyorreorganization,aswellaspartofthecentralenterprisesexit.ThearticlewithChinaVankeCo.,Ltdasanexample,mainlythroughtheanalysisofVankerecentyearsoftaxplanningforrealestateenterprises,tofindareasonablenumberoftaxplanningmethod,forenterprisestoreducethetaxburdenatthesametime,andvalidatedtheimportanceofthedevelopmentofenterprisetaxplanning.Keywords:VankeTaxplanningMethods目錄TOC\o"1-3"\u前言 1一、納稅籌劃的含義 1（一）、含義 1（二）、納稅籌劃與偷稅和避稅的區(qū)別 2（三）、納稅籌劃的主要內(nèi)容 2二、萬科企業(yè)股份有限公司的介紹 3（一）、背景介紹 3（二）、近幾年納稅情況 4三、房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及稅種 5（一）、營(yíng)業(yè)稅 6（二）、土地增值稅 6（三）、企業(yè)所得稅 7四、萬科企業(yè)股份有限公司的納稅籌劃行為 8（一）、2008年四川汶川地區(qū)賑災(zāi)捐贈(zèng) 9（二）、轉(zhuǎn)換銷售方式 101、對(duì)增值率的影響 102、對(duì)土地增值稅的影響 11五、萬科納稅籌劃方法歸納 12（—）、營(yíng)業(yè)稅 121、合作建房 122、收入分散 143、股權(quán)轉(zhuǎn)讓 14（二）、土地增值稅 141、股權(quán)轉(zhuǎn)讓 142、利息支出 143、其它可扣除項(xiàng)目 15（三）、企業(yè)所得稅 151、捐贈(zèng) 152、股權(quán)轉(zhuǎn)讓 16六、總結(jié) 16文獻(xiàn)綜述 18參考文獻(xiàn) 26致謝 28前言納稅籌劃在我國(guó)處于起步的階段，不是所有的企業(yè)都有納稅籌劃的意識(shí)。納稅籌劃在國(guó)外興起時(shí)間早，企業(yè)接受度較高，并且已經(jīng)發(fā)展成熟的行業(yè)，并且許多大型的企業(yè)也會(huì)聘用高級(jí)人才，專門負(fù)責(zé)企業(yè)的節(jié)稅等。而且在國(guó)外企業(yè)中，在進(jìn)行一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)決策前，都會(huì)充分重視納稅籌劃方案以及建議。在美國(guó)，常用的納稅籌劃的方法是推遲實(shí)現(xiàn)所得和提前扣除。這主要是利用貨幣時(shí)間價(jià)值的不同，很簡(jiǎn)單，比如100元人民幣，在2010年和2012的時(shí)間價(jià)值是肯定不同的，這中間要考慮通貨膨脹等客觀因素等。而在我國(guó)，納稅籌劃正漸漸被企業(yè)重視，比如北京，上海等沿海，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，也出現(xiàn)了許多專業(yè)的納稅籌劃代理機(jī)構(gòu)，并且從業(yè)人員的數(shù)量也在每年快速的遞增中。可見，納稅籌劃在我國(guó)，無論是在企業(yè)，還是所在的行業(yè)，都具有廣闊的發(fā)展前景。一、納稅籌劃的含義（一）、含義納稅籌劃，是指通過對(duì)涉稅的業(yè)務(wù)進(jìn)行籌劃，形成一套完整的納稅方案，最終節(jié)稅，減輕企業(yè)稅收壓力的行為。（二）、納稅籌劃與偷稅和避稅的區(qū)別偷稅是指納稅人通過偽造、編造、隱匿、擅自銷毀賬簿憑證活在賬簿上多列或不列、少列收入、或進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，采取各種欺瞞等手段，以達(dá)到不繳或少繳應(yīng)納稅款的違法行為。避稅是指納稅人利用稅法的漏洞、缺陷，或利用稅負(fù)部門監(jiān)督成本太高，不易發(fā)現(xiàn)其違法行為，借用非違法手段減輕稅收負(fù)擔(dān)，獲取稅收收益。避稅屬于非違法行為，但不符合立法本意。納稅籌劃是指納稅人在遵守稅法的前提下，在做經(jīng)營(yíng)決策前，通過合理的籌劃，充分利用國(guó)家的各種稅收優(yōu)惠政策等，把企業(yè)的稅負(fù)降至最低，以此來獲得合理的稅收收益。與偷稅不同的是，納稅籌劃是合法的。與避稅不同的是，納稅籌劃是與立法本意不沖突的。（三）、納稅籌劃的主要內(nèi)容納稅籌劃的內(nèi)容包括了避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉(zhuǎn)嫁籌劃、實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)節(jié)稅是指納稅人在不違反我國(guó)稅法的基礎(chǔ)上，運(yùn)用稅法規(guī)定的各種起征點(diǎn)、免征額、減稅、免稅等一系列的優(yōu)惠政策，和針對(duì)企業(yè)不合法的行為，進(jìn)行稅收懲罰等政策，來巧妙的安排企業(yè)的對(duì)外投資、融資等，從而減少納稅額，來減輕企業(yè)稅收壓力的行為。在我國(guó)，特別是民營(yíng)企業(yè)，對(duì)“節(jié)稅”非常敏感，相對(duì)國(guó)企而言，中小民營(yíng)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，因此，能盡量的減少稅收支出，對(duì)企業(yè)是喜于樂見的。在稅法中，某一種稅種，針對(duì)不同的經(jīng)營(yíng)行為，是有有不同的稅率級(jí)別的。兼營(yíng)不同稅率的貨物或勞務(wù)，應(yīng)分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。這種情況，類似于“納稅陷阱”，如果企業(yè)沒有合理的把企業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)行分類，或者說沒有事先了解我國(guó)稅法的特殊約定，對(duì)企業(yè)來說，是相對(duì)容易掉入陷阱，從而多繳納應(yīng)納稅額的。稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃，是指納稅企業(yè)在調(diào)整商品的價(jià)格后，降低了納稅金額，從而把稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給下一個(gè)經(jīng)營(yíng)者，進(jìn)而獲得稅收收益的行為。涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，是指納稅人嚴(yán)格遵守稅法的規(guī)定，設(shè)置清晰的賬目，不采取違法行為，比如偷稅漏稅，主動(dòng)不超時(shí)的進(jìn)行納稅申報(bào)。這對(duì)企業(yè)是一個(gè)考驗(yàn)。通過合法合規(guī)的籌劃，可以為企業(yè)帶來財(cái)務(wù)上的利益而二、萬科企業(yè)股份有限公司的介紹（一）、背景介紹萬科企業(yè)股份有限公司在1984年5月成立，現(xiàn)在是中國(guó)最大的房地產(chǎn)商。在2007年，公司的納稅額超過50億。在2010年，納稅貢獻(xiàn)更是突破百億元。2008年實(shí)現(xiàn)銷售金額億元，結(jié)算收入億元，凈利潤(rùn)達(dá)到億元。萬科品牌在世界品牌價(jià)值實(shí)驗(yàn)室（WorldBrandValueLab）編制的2010年度《中國(guó)品牌500強(qiáng)》排行榜中排名第19位，品牌價(jià)值已達(dá)億元。（二）、近幾年納稅情況2009年，萬科的納稅額達(dá)到58億元，在所有A股上市房企中排名首位，保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)分列第二、第三位，它們的納稅額分別為39億元和21億元。不過，萬科2009年的納稅額較上一年的62億元有所降低，原因在于，營(yíng)業(yè)稅金及附加卻由上年的45億元降到36億元，有關(guān)報(bào)道指出，土地增值的下調(diào)對(duì)萬科產(chǎn)生了巨大影響，也就是代表萬科繳納土地增值稅的支出會(huì)增多，負(fù)擔(dān)加重。在我國(guó)，A股上市的房企納稅額占營(yíng)業(yè)收入平均為%，當(dāng)然不包括*ST海鳥，陽光股份是納稅收入比最高的公司，陽光股份的比重已經(jīng)達(dá)到了%。排第二的是萬澤股份，為25%。萬科的是%，排名第72位。這表明，雖然萬科的納稅額高，但稅負(fù)卻低于行業(yè)平均水平。這就要我們思考和分析萬科采取的是何種籌劃，才能達(dá)到如此可觀的納稅籌劃收入，如表2-1和圖2-1所示，該圖表列出并直觀的表現(xiàn)了2006~2010年以來萬科股份有限公司每年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入情況，納稅額，以及納稅額占營(yíng)業(yè)收入百分比的增長(zhǎng)趨勢(shì)。表2-1萬科2006-2010年納稅情況表年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（億）納稅額（億）納稅額占營(yíng)業(yè)收入百分比2006178．482103%2007355．26611315%2008409．917792%2009488．810131%201023%圖2-1萬科2006-2010年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和納稅額趨勢(shì)圖從該表圖可看出，萬科從2006年至2007年，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增幅最大，納稅額在2008年-2009年有所下降，這主要受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，市場(chǎng)不景氣引起的。2006年至2010年納稅額占營(yíng)業(yè)收入每年平均在15%以上。由此看出，萬科每年納稅額占利潤(rùn)比例還是比較高的。應(yīng)納稅額在一個(gè)企業(yè)通過合理的稅收籌劃下，如果每減少應(yīng)納稅額的1%，可以為企業(yè)節(jié)約大筆費(fèi)用，帶來明顯的經(jīng)濟(jì)收益。作為納稅在幾十億以上的企業(yè)，納稅具有巨大籌劃的空間。三、房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及稅種房地產(chǎn)企業(yè)，主要涉及的稅種一般是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。而營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得是房企納稅的核心。故，本文通過研究此三種稅種，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方法進(jìn)行總結(jié)歸納。（一）、營(yíng)業(yè)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅，主要在銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，會(huì)發(fā)生應(yīng)稅項(xiàng)目。下面，我們具體來研究這兩項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅的具體環(huán)節(jié)和相關(guān)的稅法規(guī)定。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)主要包括兩個(gè)部分，第一是針對(duì)土地使用者的，也就是說當(dāng)使用著將使用權(quán)轉(zhuǎn)出的時(shí)候，會(huì)涉及到營(yíng)業(yè)稅繳納的問題。第二是當(dāng)土地所有者把使用權(quán)讓出，以及土地使用者把使用權(quán)交給所有者的時(shí)候，當(dāng)這兩種情況發(fā)生時(shí)，是不用收營(yíng)業(yè)稅的。銷售不動(dòng)產(chǎn)，既然是銷售，那就不可能是無償，不付代價(jià)就讓出所有權(quán)的，一般是不可能的。什么是不動(dòng)產(chǎn)呢它是指那些不能挪走，如果要挪走，那會(huì)使其本質(zhì)和形態(tài)等發(fā)生改變的財(cái)產(chǎn)。最簡(jiǎn)單也是大家最熟悉的不動(dòng)產(chǎn)的例子，就是房產(chǎn)，想必一般人都有此概念。而如果要讓出建筑物，比如某個(gè)寫字樓的有限產(chǎn)權(quán)又或是永久使用權(quán)的時(shí)候，這些行為都是被視同銷售建筑物的。當(dāng)然，除了以上行為，也包括有償?shù)匿N售或者是讓出其他土地附著物所有權(quán)的時(shí)候。但是如果把不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)送給他人，比如用于慈善的捐贈(zèng)，或者其他捐贈(zèng)行為，皆視同銷售。如果在銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)，也將所有的使用權(quán)讓予買方時(shí)，也一樣要按照按銷售不動(dòng)產(chǎn)來征收營(yíng)業(yè)稅。如果為企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，賣方向買方收取包括全部?jī)r(jià)格和其它的費(fèi)用外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，但是當(dāng)銷售的價(jià)格不正常時(shí)，并且也沒有合理的理由說明的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)判定營(yíng)業(yè)額是根據(jù)以下方法做出的。一種方法是根據(jù)同類不動(dòng)產(chǎn)的平均銷售價(jià)格來制定的。第二種是按同類應(yīng)稅勞務(wù)，或是銷售同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格來制定。統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅公式為：應(yīng)納稅額=工程成本或營(yíng)業(yè)成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1—營(yíng)業(yè)稅稅率）（二）、土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1993]138號(hào)）規(guī)定，當(dāng)發(fā)生讓予國(guó)有土地使用權(quán)、以及地面上的建筑物包括其地上的附著物時(shí)，并因此取得收入的單位和個(gè)人，這時(shí)，要征收土地增值稅。土地增值稅主要是針對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，所取得的增值額部分，進(jìn)行征收。而使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，為什么只提到國(guó)有土地呢這是由《中華人民共和國(guó)土地管理法》所限定的，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，任何人不能私自轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，并且集體土地使用權(quán)只能由國(guó)家征用，否則私自轉(zhuǎn)讓行為會(huì)觸犯法律規(guī)定。因此，使用權(quán)的征稅范圍不包括集體，僅僅針對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)，這也是國(guó)家出于長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮而設(shè)定的。轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建在地表上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。附著物是說附在地表上的，不可以挪動(dòng)，一挪動(dòng)就要發(fā)生破壞的物品。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和因轉(zhuǎn)讓而房地產(chǎn)取得的收入。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。（三）、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。企業(yè)所得稅納稅人即所有實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的中華人民共和國(guó)境內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)或其他組織，包括以下6類：國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得的其他組織。企業(yè)所得稅額為25%，此種稅種是專門針對(duì)企業(yè)獲得的所得部分進(jìn)行征稅的。企業(yè)的所得主要指的是銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得。四、萬科企業(yè)股份有限公司的納稅籌劃行為（一）、2008年四川汶川地區(qū)賑災(zāi)捐贈(zèng)2008年5月12日，四川汶川地區(qū)發(fā)生里氏8級(jí)地震，萬科隨后發(fā)出公告，在將來的3-5年內(nèi)捐獻(xiàn)達(dá)1億元人民幣。表2-2萬科2008年年度利潤(rùn)總額表單位：（人民幣）元科目2007年2008年本年比上年增減利潤(rùn)總額%圖2-2捐贈(zèng)額占利潤(rùn)總額比例萬科的善款是以企業(yè)的名義捐贈(zèng)，按我國(guó)稅法規(guī)定，可以在年度會(huì)計(jì)利潤(rùn)的12%以內(nèi)扣除。由圖2-2可看出，1億元的善款約占2008年利潤(rùn)總額%，在12%范圍內(nèi)，因此可以抵扣。假設(shè)善款是通過中國(guó)紅十字會(huì)捐出，萬科能在在企業(yè)所得稅前列支1億元，進(jìn)而獲得多抵扣企業(yè)所得稅為2500萬元（1億元*25%企業(yè)所得稅）的利益。假如萬科改為企業(yè)名義捐出5000萬元，另外再以企業(yè)老總王石的個(gè)人名義捐贈(zèng)5000萬元，那么這時(shí)的萬科，能在企業(yè)所得稅前列支的最大捐贈(zèng)額是5000萬元，而另外5000萬元的個(gè)人捐贈(zèng)是不能出現(xiàn)在企業(yè)所得稅前列支里面的，而只能在王石的個(gè)人所得稅前抵扣。兩者相比，后者以個(gè)人名義捐贈(zèng)的5000萬元，企業(yè)要少抵扣企業(yè)所得稅1250萬元。毛利率是一個(gè)行業(yè)是否賺錢的最直觀的指標(biāo)，毛利率越高，一般來說也就意味著凈利潤(rùn)會(huì)越高。在2007年時(shí)，萬科的毛利率最高時(shí)居然達(dá)到了%。截止到2008年，萬科的毛利率約為32%，這意味著在沒有去除成本之前，每銷售一套房子，就有近三分之一套房子是開發(fā)商的毛利潤(rùn)。假設(shè)2008年萬科在上海賣一套房的價(jià)格是150萬，如果再踢除員工工資等成本，每套房的利潤(rùn)在38萬元（150萬元*32%-10）左右。如果以王石個(gè)人名義捐出5000萬元，會(huì)使企業(yè)少抵扣1250萬元的企業(yè)所得稅，這筆錢至少相當(dāng)于萬科賣出32套房子的利潤(rùn)，從企業(yè)的納稅籌劃的角度來看，是不劃算的。萬科公司捐出也許是資金加上實(shí)物。一般實(shí)物捐贈(zèng)中，要選擇一個(gè)合適的捐贈(zèng)額度的計(jì)量，對(duì)于企業(yè)來說，這其中又有一定的納稅籌劃空間。捐贈(zèng)不但可以幫助企業(yè)肅立良好的社會(huì)形象，如果滿足稅法關(guān)于抵扣的規(guī)定，還能為企業(yè)帶來可觀的稅收利益。同時(shí)，稅法規(guī)定，捐贈(zèng)開發(fā)產(chǎn)品，視同銷售，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，三項(xiàng)合計(jì)稅負(fù)率有可能達(dá)12%以上。捐出1億元，應(yīng)納稅額為1200萬元左右，這就需要萬科合理的安排所捐資金和開發(fā)品的比例，進(jìn)而達(dá)到最佳平衡點(diǎn)。萬科的1億元捐贈(zèng)，會(huì)在以后的3到5年內(nèi)逐年支出。因此，萬科可以將1億元分拆為好幾筆，這樣就能根據(jù)未來3至5年的內(nèi)每年的利潤(rùn)總額，來決定當(dāng)年的捐贈(zèng)額，這就減小了企業(yè)的資金壓力。這就要求，在捐贈(zèng)前要充分的預(yù)計(jì)當(dāng)年的會(huì)計(jì)利潤(rùn)。因此，在選擇納稅籌劃方案時(shí)，要盡量選擇對(duì)企業(yè)最有利的方案。（二）、轉(zhuǎn)換銷售方式萬科近幾年來，以銷售精裝修房逐漸代替毛坯房，作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，這一舉動(dòng)，無疑對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響力。1、對(duì)增值率的影響假設(shè)萬科毛坯房的銷售額是a，沒裝修前可扣除成本是b，可扣除裝修成本是c，企業(yè)所得稅稅率是t。萬科對(duì)外銷售產(chǎn)品時(shí)有下面兩種方案。方案一：企業(yè)出售毛坯房，銷售額為a，可扣除成本是b。方案二：企業(yè)出售裝修房，銷售額是a＋c，可扣除成本是b＋c。因此，增值率計(jì)算如下：方案一：（a-b）/b方案二：[a＋c-(b+c)]/(b+c)＝(a-b)/(b+c)從上述公式可發(fā)現(xiàn)，(a-b)/b

>(a-b/(b+c)，所以企業(yè)賣裝修房時(shí)的增值率能變低。當(dāng)增值率在臨界點(diǎn)時(shí)，會(huì)更改項(xiàng)目的土地增值稅稅率，而應(yīng)繳的土地增值稅也會(huì)變動(dòng)。舉例：假定某開發(fā)項(xiàng)目，毛坯房售價(jià)為8000萬，可扣除成本為5000萬（加計(jì)20％后），現(xiàn)有兩種銷售方案可供選擇：方案一：按毛坯房出售，售價(jià)為8000萬；方案二：帶裝修出售，預(yù)計(jì)裝修成本為1000萬，平價(jià)裝修不賺取利潤(rùn)，售價(jià)定為9000萬2、對(duì)土地增值稅的影響方案一：增值率＝（8000－5000）/5000＝60％，應(yīng)交土地增值稅為：（8000－5000）×40％－5000×5％＝950萬

方案二：增值率＝（8000＋1000－5000-1000×）/（5000＋1000×）=％，應(yīng)交土地增值稅為：（8000＋1000－5000-1000×）×30％＝840萬。可見，方案二可少交土地增值稅110（950－840）萬元。因?yàn)檠b修公司的應(yīng)納稅種和稅率都會(huì)比房地產(chǎn)企業(yè)的低，所以萬科應(yīng)該設(shè)立多家裝修公司，進(jìn)行能降低成本。這告訴我們，企業(yè)在做經(jīng)營(yíng)決策前，不要僅憑感覺或者簡(jiǎn)單的資料來下做出判斷，要充分考慮財(cái)務(wù)人員提供的數(shù)據(jù)分析。萬科銷售精裝房也是在考慮了成本，和土地增值稅的前提下，選擇的正確的籌劃方案。五、萬科納稅籌劃的操作方法歸納（—）、營(yíng)業(yè)稅1、合作建房合作建房，是指由甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，雙方采取合作的方式共同建房。要想通過合作建房來獲取建筑的所有權(quán)，主要通過租賃土地使用權(quán)以及“以物易物”的方式來實(shí)現(xiàn)。也許很多人不清楚“以物易物”的含義是什么，其實(shí)“以物易物”是指甲乙雙方，互相交換彼此的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。比如甲企業(yè)有一工廠，它想通過讓出該工廠一辦的所有權(quán),來換取乙企業(yè)名下的一塊土地的三分之一,此種情況，就在“以物易物”的范圍內(nèi)。這時(shí)候，就視同銷售。故甲乙方的行為，都要納入營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍內(nèi)。甲方的征稅項(xiàng)目為“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”，而相對(duì)應(yīng)的乙方的稅目則是“銷售不動(dòng)產(chǎn)”。如果合作建房的任意一方，把易物得到的房屋給賣了出去，根據(jù)稅法規(guī)定，要對(duì)銷售房屋后獲得的收入征收營(yíng)業(yè)稅。除了使用權(quán)和所有權(quán)的交換外，還存在以下一種應(yīng)稅行為。那就是當(dāng)甲方把土地出租給乙方后，乙方獲得了這塊土地的使用權(quán)，并且在這上面可以修建房屋等建筑，之后用于盈利或其他使用途徑。但是當(dāng)約定的租賃期到了時(shí)，乙方不但要把土地使用權(quán)還給甲方，還要把所建房屋的所有權(quán)此時(shí)也讓給甲方。這讓我想起我以前所讀高中的食堂，學(xué)校讓出一塊土地讓承包商修建食堂，承包商可以在15年經(jīng)營(yíng)食堂，以此來賺回成本并盈利。但是，在15年后，無論是食堂所在的建筑，還是食堂內(nèi)部所有的設(shè)備等，都全部歸學(xué)校所有，這就是很典型的使用權(quán)和所有權(quán)交換的案例。在上述中，甲方是出租了土地使用權(quán)的，所以，按照稅法規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅科目為“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”。而乙方是銷售了不動(dòng)產(chǎn)，故營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅科目是“銷售不動(dòng)產(chǎn)”。當(dāng)然，也有合作建房，不征收營(yíng)業(yè)稅的情況，這對(duì)企業(yè)來說，就是相當(dāng)具備吸引力的。比如甲方提供土地，而乙方則以資金入股，進(jìn)行合作建房。如果甲乙就一起承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且一起分配利潤(rùn)的觀點(diǎn)達(dá)成一致，此時(shí)根據(jù)稅法中規(guī)定，是不用征收營(yíng)業(yè)稅的。稅法中具體規(guī)定如下，即以無形資產(chǎn)投資入股的，參與利潤(rùn)分配、并且共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的，無需繳納營(yíng)業(yè)稅。而甲方讓出的土地使用權(quán)，用于合作建房，這可認(rèn)作是投資入股，也是不用繳納營(yíng)業(yè)稅的。但如果合營(yíng)企業(yè)已經(jīng)銷售合作建房的房屋，對(duì)銷售收入會(huì)征稅，但不會(huì)對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行征稅。假設(shè)甲方抽出一部分銷售收入用來分配利潤(rùn)，這就不符合稅法中關(guān)于投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。那么這種行為是否還在征稅范圍內(nèi)呢答案是肯定的，這雖然不是投資入股，但是卻把土地使用權(quán)讓予了甲乙雙方合營(yíng)的企業(yè)，這時(shí)，就要讓甲方從獲取了的利潤(rùn)或或者是從銷售收入中抽出的部分收入，以“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”的科目依法納稅。當(dāng)然，也要對(duì)雙方合營(yíng)的企業(yè)根據(jù)其銷售收入的多少，進(jìn)行征收營(yíng)業(yè)稅。當(dāng)合作的建房，最終以甲乙方按比例分配房屋所有權(quán)時(shí)，此種情況不在征稅范圍內(nèi)。所以，當(dāng)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，要征稅。而對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，雙方在獲取后有進(jìn)行銷售的，其納稅科目為“銷售不動(dòng)產(chǎn)”由此可看出，在合作建房這塊，企業(yè)想要免征營(yíng)業(yè)稅，可以采取以下兩種方式。一是以無形資產(chǎn)投資入股的，參與利潤(rùn)分配、并且共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的，是不需要繳納營(yíng)業(yè)稅的。二是當(dāng)甲乙方按比例分配合營(yíng)企業(yè)的房屋所有權(quán)時(shí)，也是免征營(yíng)業(yè)稅的。如果企業(yè)能合理利用這些優(yōu)惠的稅收政策，在能合理利用資金的同時(shí)，也能為企業(yè)帶來一部分的稅收收益。2、收入分散房屋的銷售合同包括兩部分，一是房屋銷售合同，二是裝修合同。如果房地產(chǎn)企業(yè)自己不負(fù)責(zé)裝修房屋，二是把房屋裝修外包給其他公司。在銷售價(jià)格不浮動(dòng)的前提下，企業(yè)要繳納的營(yíng)業(yè)稅，只針對(duì)房屋銷售合同中的房屋銷售價(jià)格部分進(jìn)行征收，而裝修的價(jià)格要繳納的稅款，則是由承包的裝修公司來支付的，就不再需要房地產(chǎn)進(jìn)行繳納了。3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)稅法規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)入股，并且參與到利潤(rùn)分配，和共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，免征營(yíng)業(yè)稅。另外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需上稅。（二）、土地增值稅1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)稅法規(guī)定，當(dāng)企業(yè)和其他企業(yè)合作成立聯(lián)營(yíng)企業(yè)，對(duì)其投資的土地入股聯(lián)營(yíng)企業(yè)時(shí)，不用征收土地增值稅。這和營(yíng)業(yè)稅中關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓免征稅的規(guī)定相似。2、利息支出財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%的以內(nèi)計(jì)算扣除。這就啟示我們，如果房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)的利息支出較高，就可提供金融機(jī)構(gòu)的證明來扣除。而如果開發(fā)費(fèi)用高，利息支出較少，就可多扣除開發(fā)費(fèi)用。3、其它可扣除項(xiàng)目除了股權(quán)轉(zhuǎn)讓和利息支出可以免稅或扣除的情況外，還存在以下情況能對(duì)土地增值稅進(jìn)行扣除。具體可扣除項(xiàng)目有為取得土地使用權(quán)所支出的資金。當(dāng)把土地進(jìn)行征用和拆遷時(shí)，要支出的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等都是可以扣除的。（三）、企業(yè)所得稅1、捐贈(zèng)捐贈(zèng)作為企業(yè)一種特殊的經(jīng)營(yíng)行為，在稅務(wù)上可享受一定的稅收優(yōu)惠。新企業(yè)所得稅法第九條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。比如萬科在08年對(duì)汶川等災(zāi)區(qū)的捐贈(zèng)，就獲得了12%的扣除，這就充分運(yùn)用了此條優(yōu)惠政策，成功為企業(yè)帶來1200萬元的稅收收益。2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有取得投資收益，不需要交納企業(yè)所得稅。此外，股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓的所得或損失，在5年內(nèi)，可以分?jǐn)偟礁髂甓鹊膽?yīng)納所得稅中。這可以緩解部分資金暫時(shí)周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)，減輕一次性支付稅額的壓力。這也利用稅法的規(guī)定，不但考慮了貨幣時(shí)間價(jià)值，就好比將一籃子雞蛋，分別放置好幾個(gè)籃子里，比如企業(yè)在本年經(jīng)營(yíng)不善，出現(xiàn)虧本等情況，分?jǐn)偟呐e措，確實(shí)能為企業(yè)緩一口氣。六、總結(jié)總的來說，在國(guó)外,稅收籌劃由來已久,因此外資企業(yè)的稅收籌劃意識(shí)和手段比內(nèi)資企業(yè)要強(qiáng)得多。對(duì)我國(guó)民營(yíng)企業(yè)來講,通過籌劃獲得的收益都是自己的,他們也愿意在稅收籌劃上進(jìn)行嘗試。納稅籌劃在我國(guó)具有廣闊的發(fā)展前景。納稅籌劃是在合法的前提下為企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)，這對(duì)企業(yè)具有巨大的吸引力。另外，通過對(duì)納稅籌劃的宣傳，也能使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法高度重視，減少偷稅漏稅的情況。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了金融危機(jī)的洗盤后，行業(yè)會(huì)更加規(guī)范。特別像萬科這種大型的房地產(chǎn)商，每年貢獻(xiàn)的稅額都是以億計(jì)算，并逐年增長(zhǎng)。此時(shí)，就更加需要在銷售產(chǎn)品前，對(duì)整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行超前的納稅籌劃，特別是通過運(yùn)用營(yíng)業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策，真正做到減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，從而在一定程度上幫助企業(yè)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。而學(xué)會(huì)聰明的捐贈(zèng)，不但能達(dá)到提升企業(yè)公眾形象的目的，也能隱形的幫助企業(yè)增加銷售收入和減少納稅額。當(dāng)然除此之外，也要把握好納稅的時(shí)機(jī)，畢竟貨幣是存在時(shí)間價(jià)值額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)高速發(fā)展的企業(yè)，不僅社會(huì)關(guān)注很高，而且上市的房地產(chǎn)企業(yè)具有較大影響力。為了和國(guó)際接軌，也為了我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)發(fā)展的規(guī)范化，我國(guó)應(yīng)該大力推進(jìn)納稅籌劃的發(fā)展。文獻(xiàn)綜述摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步深入，稅務(wù)籌劃成為很多企業(yè)關(guān)注的一個(gè)熱門話題。越來越多的企業(yè)在壯大中，由于沒有進(jìn)行合理的企業(yè)收稅籌劃，從而導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)沉重，影響了企業(yè)的發(fā)展。本文主要涉及房地產(chǎn)行業(yè)，以萬科為例，針對(duì)其需要交納的稅種，充分利用稅法提供的稅收減免等優(yōu)惠政策，合理的對(duì)萬科的稅收進(jìn)行籌劃，從而使企業(yè)享得最大的稅收利益。關(guān)鍵詞：萬科，稅收籌劃，優(yōu)惠政策引言納稅籌劃形成較為完整的理論與實(shí)務(wù)體系的標(biāo)志應(yīng)該是1959年歐洲成立的稅務(wù)聯(lián)合會(huì)，其成員遍布美、法、德、意等22個(gè)國(guó)家，由從事稅務(wù)咨詢的專業(yè)人士和團(tuán)體組成，明確提出以稅務(wù)咨詢?yōu)橹行拈_展稅務(wù)服務(wù)，而納稅籌劃就是其服務(wù)的主要內(nèi)容。荷蘭國(guó)際財(cái)政文獻(xiàn)局《國(guó)際稅收辭匯》認(rèn)為，納稅籌劃是指通過納稅人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或個(gè)人事務(wù)活動(dòng)的安排，實(shí)現(xiàn)繳納最低的稅收。印度稅務(wù)專家雅薩期威《個(gè)人投資和稅務(wù)籌劃》則認(rèn)為，稅務(wù)籌劃是納稅人通過財(cái)務(wù)活動(dòng)的安排，充分利用稅務(wù)法規(guī)提供的包括減免在內(nèi)的一切優(yōu)惠，從而享得最大的稅收利益。美國(guó)加州大學(xué)梅格斯與.梅格斯合著的《會(huì)計(jì)學(xué)》也認(rèn)為，納稅籌劃是人們合理而又合法地安排自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使之繳納可能最低的稅收。阿根廷的《憲法》規(guī)定：不應(yīng)強(qiáng)迫阿根廷的居民做法律沒有規(guī)定的事情，同時(shí)也不能禁止他們?nèi)プ龇蓻]有禁止的事情。盡管在發(fā)達(dá)國(guó)家納稅人對(duì)納稅籌劃耳熟能詳，充分利用，而我國(guó)則處于初始階段，且參差不齊、人言言殊，但法人和自然人對(duì)納稅籌劃極其關(guān)注卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。鑒于納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)法律地位平等，但權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，勢(shì)必形成獨(dú)具中國(guó)特色的納稅籌劃原則：對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)來說，要依法行政，不折不扣地執(zhí)行“法無援權(quán)不得行”的原則，不能超越范圍濫用自由裁量權(quán)；對(duì)納稅人來說，要遵守稅法和尊重稅法，堅(jiān)定不移地遵循“法無明文不為過（罪）”的原則，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。正文：一、納稅籌劃的含義納稅籌劃是指納稅人為達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)的目的，在稅法所允許的范圍內(nèi)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、組織、交易等各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行事先安排的過程。納稅籌劃是為了同時(shí)達(dá)到兩個(gè)目的：減輕稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)開展納稅籌劃活動(dòng)后，沒有減輕稅收負(fù)擔(dān)，那么其納稅籌劃是失敗的。但是，如果企業(yè)在減輕稅收負(fù)擔(dān)的同時(shí)，稅收風(fēng)險(xiǎn)卻大幅度提升，其納稅籌劃活動(dòng)同樣不能成功。體現(xiàn)了納稅籌劃的手段。納稅籌劃需要企業(yè)在稅法所允許的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、組織、交易等各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行事先的合理安排。很顯然，納稅籌劃是企業(yè)的一個(gè)最基本的經(jīng)濟(jì)行為。二、萬科簡(jiǎn)介中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是在上個(gè)世紀(jì)80年代，改革開放后逐漸發(fā)展起來的。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收成為國(guó)家稅收的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)中，具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益見效慢等特點(diǎn)，利用稅收籌劃不僅能夠減少企業(yè)的涉稅成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，還能增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)力。在中國(guó)眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商里，萬科企業(yè)股份有限公司具有強(qiáng)烈的代表性。萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個(gè)城市設(shè)立分公司。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積萬平方米，銷售金額億元。營(yíng)業(yè)收入億元，凈利潤(rùn)億元。這意味著，萬科率先成為全國(guó)第一個(gè)年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。這個(gè)數(shù)字，是一個(gè)讓同行眼紅，讓外行震驚的數(shù)字，相當(dāng)于美國(guó)四大住宅公司高峰時(shí)的總和。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡(jiǎn)單不復(fù)雜；二、規(guī)范不權(quán)謀；三、透明不黑箱；四、責(zé)任不放任）享譽(yù)業(yè)內(nèi)。三、房地產(chǎn)業(yè)主要涉及稅種及范圍房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)于其他的行業(yè)，稅負(fù)相對(duì)較高。根據(jù)國(guó)家稅法和政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅等。以下是房地產(chǎn)涉及的稅種的介紹：稅種征稅對(duì)象計(jì)稅依據(jù)計(jì)算方法稅率營(yíng)業(yè)稅銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的房屋或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入-房屋或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和家外費(fèi)用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售房屋以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)營(yíng)業(yè)額*適用稅率5%企業(yè)所得稅生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得稅應(yīng)納所得額應(yīng)納稅額=（全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)扣予項(xiàng)目）*稅率25%城市維護(hù)建設(shè)稅隨營(yíng)業(yè)額征收納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅*適用稅率7%，5%，1%教育費(fèi)附加隨營(yíng)業(yè)額征收以營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)營(yíng)業(yè)稅*適用稅率3%印花稅房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋與買房人簽訂房屋購(gòu)買合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營(yíng)業(yè)賬簿、權(quán)利可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象計(jì)價(jià)和從量計(jì)稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額*稅率應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額契稅以轉(zhuǎn)移土地、房屋使用權(quán)的行為為征稅對(duì)象成交價(jià)格、核定價(jià)格、交換價(jià)格差額和“土地收益”或“補(bǔ)繳土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用”應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)*稅率3%~5%土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象增值額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目后的余額應(yīng)納稅額=∑（增值稅*稅率）四級(jí)超率累進(jìn)稅率城鎮(zhèn)土地適用稅以土地為征稅對(duì)象實(shí)際占用的土地面積年應(yīng)納稅額=∑（各級(jí)土地稅額*相應(yīng)稅率）定額稅率*（每平方米價(jià)格）房地產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象房屋出租收入或房屋計(jì)稅價(jià)值年應(yīng)納稅額=房屋原值*（評(píng)價(jià)估值）*70%*%%四、房地產(chǎn)主要稅種的優(yōu)惠政策稅收優(yōu)惠政策指國(guó)家為鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)、地區(qū)、產(chǎn)品的發(fā)展，特別制訂一些優(yōu)惠條款以達(dá)到從稅收方面對(duì)資源配置進(jìn)行調(diào)控的目的。企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃必須以遵守國(guó)家稅法為前提，如果企業(yè)運(yùn)用優(yōu)惠政策得當(dāng)，就會(huì)為企業(yè)帶來可觀的稅收利益。由于我國(guó)的稅收優(yōu)惠政策比較多，企業(yè)要利用稅收優(yōu)惠政策，就需要充分了解、掌握國(guó)家的優(yōu)惠政策。（一）、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策：1、企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。2、將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營(yíng)業(yè)稅。3、房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營(yíng)業(yè)稅。（二）、企業(yè)所得稅：1、縮小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納所得稅，也就是通過縮小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)和負(fù)擔(dān)。2、延緩納稅期限。3、選擇捐贈(zèng)，根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，不超過年度利潤(rùn)總額的12%的部分，準(zhǔn)予扣除，超過部分不允許。五、萬科日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的稅收籌劃（一）、利用投資方式進(jìn)行稅收籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)具有出租以獲得租金或者入股聯(lián)營(yíng)以等的利潤(rùn)兩種方式。若選擇房地產(chǎn)出租以獲得租金的方式，應(yīng)該按照規(guī)定交納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、附加稅以及企業(yè)所得稅等。若選擇將房地產(chǎn)投資入股，接受投資利潤(rùn)分配并共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，則不收取營(yíng)業(yè)稅及附加。由于被投資方在稅后利潤(rùn)分配，按稅法規(guī)定，投資方收到的投資收益不繳納企業(yè)所得稅，所以房屋的投資可以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。（二）、利用分散收入進(jìn)行稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)必須繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅等。分散收入的方法主要將單獨(dú)處理的部分從房地產(chǎn)中分離出來，以及不考慮印花稅和企業(yè)所得稅的前提下多次簽訂購(gòu)房合同。（三）、利用設(shè)立獨(dú)立銷售公司進(jìn)行納稅籌劃通過設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司，分立了擴(kuò)大了土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，以及企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間。（四）、利用土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要生產(chǎn)成本之一。按規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值稅額沒有超過可扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。增值稅額超過可扣除項(xiàng)目金額的20%的，其增值額為全部的計(jì)稅金額。另外，除了稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目外，納稅人還應(yīng)該很注意，稅法允許扣除的項(xiàng)目比企業(yè)實(shí)際核算涉及的項(xiàng)目要少，所以計(jì)算增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率就低。土地增值稅負(fù)擔(dān)就輕。在累進(jìn)稅制下，收入的增加于是這相同條件下增值額的增加，從而使高的增值額適用較高的稅率，檔次爬升的現(xiàn)象會(huì)使得納稅人稅負(fù)幾句上升，納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，往往涉及的工程范圍比較多，如建筑工程，安裝工程，裝飾工程、設(shè)備購(gòu)置等。如果就整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目簽署合同，則整個(gè)開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用都屬于總投資的范疇，并就其整體計(jì)算繳納土地增值稅。但實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，是分期進(jìn)行的，納稅人可以利用不同的工程的性質(zhì)，選擇不同的稅種，進(jìn)行納稅籌劃?？紤]到當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)是多種經(jīng)營(yíng)，既從事建筑業(yè)，有從事加工業(yè)，既有房屋銷售業(yè)務(wù)，又有各種設(shè)施銷售和裝飾業(yè)務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)，因此房地產(chǎn)企業(yè)通過不動(dòng)產(chǎn)銷售價(jià)格部分分解到其附加經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)收入上，就可以降低