前期開發(fā)概述培訓課件

前期開發(fā)報建概述主講：張旭2013.042今日議題

報批報建的目的23報批報建的工作內(nèi)容1報批報建的定義主要講解內(nèi)容在建筑工程中，這兩個概念幾乎是相同的。根據(jù)《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定：

在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建、改建的建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須向有關(guān)主管部門申請辦理規(guī)劃、施工許可和驗收手續(xù)，獲得批準方可進行后續(xù)工作。這些工作統(tǒng)稱為建設(shè)工程報建手續(xù)。

報批報建的定義5今日議題

報批報建的目的3報批報建的工作內(nèi)容2報批報建的定義主要講解內(nèi)容1取得相關(guān)政府的行政許可，確保項目建設(shè)合法合規(guī)開展，確保項目建設(shè)達到預期銷售目標，確保企業(yè)融資等。協(xié)調(diào)內(nèi)外部關(guān)系，排除外部阻力，使項目開發(fā)建設(shè)及銷售順利進行。報批報建的目的7今日議題

報批報建的目的2報批報建的工作內(nèi)容3報批報建的定義主要講解內(nèi)容1流程概況基本程序所涉部門項目報建流程其他報建報建成果報建總流程圖報批報建的工作內(nèi)容報批報建基本程序→建設(shè)單位到建設(shè)行政管理部門或其權(quán)機構(gòu)領(lǐng)取建設(shè)工程項目登記表?！吹怯洷韮?nèi)容及要求認真填寫登記表。

→將登記表報送建設(shè)單位主管部門審核、簽署意見?！蚪ㄔO(shè)行政管理部門報送登記表，并交驗立項批準文件和建設(shè)工程規(guī)劃許

可證、土地使用證、投資許可證及資金證明?！ㄔO(shè)行政管理部門或其代理機構(gòu)審核簽署意見后，發(fā)還建設(shè)單位項目登記

表，進入施工圖文件審查程序。政府審批部門區(qū)發(fā)改委、省國土廳、市國土局、市規(guī)劃局、市環(huán)保局、市園林局、市政市容委、市民防局、市住建局、市消防局、省消防總隊、市水務(wù)局、省地震局、省國安廳、市國安局、省防雷中心、區(qū)政府、市政府、省政府、省、市、區(qū)重點項目辦公室，大型項目涉及國家部委相關(guān)部門。專業(yè)咨詢單位項目建議書編制單位、可研報告編制單位、交通影響評價報告書編制單位、項目修規(guī)設(shè)計單位、建筑設(shè)計單位、環(huán)境影響評價報告書編制單位、地震安全評價報告書編制單位、防雷中心編制雷擊風險評估報告書、水土保持方案報告書編制單位、項目節(jié)能審查評估報告書編制單位、施工圖設(shè)計單位、園林綠化設(shè)計單位、招標代理單位、面積測繪單位、物業(yè)管理單位、白蟻防治單位。相關(guān)外部部門合約商務(wù)部對各開發(fā)項目的施工、監(jiān)理以及專項報告編制單位進行招標，同時明確這些單位在項目建設(shè)過程應(yīng)承擔的責任和義務(wù)；項目前期報建過程中涉及到的公司與其他政府單位（如施工圖審查中心、防雷中心等）或有資質(zhì)的專業(yè)咨詢公司,如環(huán)評、水保、節(jié)能、交評等專項報建時涉及到的報告編制單位、招投標代理公司、造價咨詢公司等），在公司與這些單位簽訂相關(guān)協(xié)議、合同時負責共同進行合同談判，審核收費金額等工作。對前期開發(fā)部在工作中與外單位簽訂的各類協(xié)議、合同進行合規(guī)風險審查和控制。營銷管理部審核項目面積測繪報告，配合辦理預售證及預售證延期工作，提供銷售計劃，辦理項目網(wǎng)上填報及其它預售證配合工作。公司內(nèi)部部門配合財務(wù)管理部審批在辦理相關(guān)報批報建手續(xù)時所需繳交的開發(fā)報建費；提供辦理報批報建手續(xù)時所需的財務(wù)資料，如資質(zhì)證明、銀行同意函等。綜合管理部提供辦理相關(guān)報批報建手續(xù)時需提交的企業(yè)資料、項目資料；對報建成果歸檔。物業(yè)公司物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，完成業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理合同、物業(yè)備案書。公司內(nèi)部部門配合項目報建流程（一）取得國有土地使用權(quán)證

取得土地證的方式：出讓、出租、作價出資；

出讓有協(xié)議、招標、拍賣、掛牌；出租有國有土地租賃和土地使用權(quán)出租……1、用地紅線圖2、土地界址坐標表3、土地出讓合同及繳費（二）取得項目發(fā)改備案1、編制可研報告書（確定報告編制單位—編制報告-申請審查）2、取得項目節(jié)能評估意見（市住建局辦理）3、取得固定資產(chǎn)投資項目備案（三）取得項目修建性詳細規(guī)劃批復1、取得項目定線作業(yè)表及專用地形圖2、規(guī)劃設(shè)計條件3、編制項目修建性詳細規(guī)劃方案4、申請項目修建性詳細規(guī)劃方案審查（五）取得各專項報建意見：園林、節(jié)能、環(huán)評、人防、國安、水保、防雷1、環(huán)境影響評價文件審批（確定報告編制單位—編制報告-申請審查）2、交評影響評價報告評審3、節(jié)能評估報告審查4、國安報建5、抗震設(shè)防要求技術(shù)審查（六）取得項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證1、園林報建2、人防規(guī)劃報建3、防雷規(guī)劃報建4、項目水土保持方案審批（確定報告編制單位—編制報告-申請審查）（八）取得項目建筑工程施工許可證1、確定符合項目要求的有資質(zhì)施工單位、監(jiān)理單位、招標代理單位2、取得中標通知書3、取得人防施工圖審查意見4、取得消防施工圖審核意見5、取得施工圖審核合格意見6、取得施工發(fā)包備案書7、取得項目質(zhì)量安全監(jiān)督登記表8、繳存農(nóng)民工工資保證金、工程款支付保證金、墻改基金（九）其它施工報建1、節(jié)水施工報建（如中水處理）2、國安施工備案3、施工、監(jiān)理單位駐瓊備案、項目單項備案。4、項目周邊市政配套報建（十一）批后管理1、取得建設(shè)工程放線成果單2、取得建設(shè)工程驗線成果單3、辦理主體封頂核驗意見4、取得竣工測量成果驗收意見5、取得竣工實測面積報告?zhèn)浒竿ㄟ^（十二）取得建設(shè)工程規(guī)劃核實意見書1、竣工測量成果2、園林、防雷、環(huán)評、人防、消防、質(zhì)監(jiān)、國安、水保八大專項意見3、竣工面積備案4、批后管理表及規(guī)劃驗收（十三）取得建筑工程竣工驗收備案證1、規(guī)劃驗收相關(guān)材料（十四）取得產(chǎn)權(quán)證1、竣工實測面積采信2、房產(chǎn)信息錄入3、出具銀行同意辦理產(chǎn)權(quán)證的函4、白蟻備案證5、期房按揭表（預售房屋提供）4、國土：土地抵押、解押手續(xù)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地性質(zhì)變更，超容積率用地審批，土地評估報告?zhèn)浒?、土地界址調(diào)整、土地規(guī)劃等；5、規(guī)劃：跟進控規(guī)編制、變更設(shè)計條件，出具土地變更相關(guān)意見，協(xié)調(diào)繳交增容費、規(guī)劃方案變更、出具路網(wǎng)和地下管網(wǎng)圖、臨建報批等；6、住建：設(shè)計、施工單位駐瓊備案、項目單項備案、預售證延期、測繪面積變更、施工證變更；7、園林和交通：占用市政綠化帶處理，道路開口、設(shè)置公交站牌等；8、其它：關(guān)于本公司項目政府部門之間來往文件跟進，項目違建罰款、環(huán)保投訴、媒體曝光、配合辦理土地和產(chǎn)權(quán)解壓、抵押等。報建成果

土地界址坐標表、土地證、定線作業(yè)表、設(shè)計條件、修規(guī)批復文件、方案預審通知書；園林、人防、環(huán)保、節(jié)能、國安等專項意見，規(guī)劃許可證；施工圖審查合格意見、質(zhì)檢意見、人防及消防圖審意見