XXXX年福建福州房地產住宅市場研究-90p-調查分析總結匯編課件

福州房地產住宅市場研究2013年修改壕紀孫倒蓮擔削目莊勿藏溉苑鈕提祥易山硼赫迪琵慚貯銥胯磋倪初撲績沛XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結福州房地產住宅市場研究2013年修改壕紀孫倒蓮擔削目莊勿藏溉開發(fā)企業(yè)實力雄厚，強大的經濟實力和政府背景－－彰顯開發(fā)商雄厚資金實力；－－彰顯開發(fā)商求新進取精神；－－彰顯項目走在時代前沿和城市前列的品質；－－彰顯居住品質的不凡；－－彰顯購房者眼光的獨到一案成名特嚴間健太舒猿縛折趙漏簧蟻些酸艷終貶受茂喪撒鉀視脅揍攀沮記伸苑跡XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結開發(fā)企業(yè)實力雄厚，強大的經濟實力和政府背景－－彰顯開發(fā)商雄厚項目開發(fā)市場分析，樓市未來發(fā)展預判項目地塊區(qū)位市場研判目標客戶需求剖析項目掃描產品市場定位市場依據(jù)鼓樓中心濱江高端品質社區(qū)舒適中小戶型產品產品市場定位項目整體規(guī)劃建議項目建筑單體建議項目園林景觀建議項目配套設施建議【匯報思路】項目定位袒認魚果懸腸動洶疇倍船投奪咬到氛份醛掀琶渦裙博配基推迷淪排匠馴行XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結項目開發(fā)市場分析，樓市未來發(fā)展預判項目地塊區(qū)位市場研判目標客1、宏觀經濟環(huán)境發(fā)展分析，樓市未來市場發(fā)展預判福州樓市發(fā)展的宏觀環(huán)境福州樓市分析福州土地供求趨勢項目開發(fā)目標的界定雍倉稚預妊難半冪境央待譏踏族躬撅投囚牢頗妄璃嶄湯嫌逢灶拄眨吟廉涎XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結1、宏觀經濟環(huán)境發(fā)展分析，樓市未來市場發(fā)展預判福州樓市發(fā)展的宏觀市場踏浪海西福州樓市高歌而行大家觀點：在海西戰(zhàn)略成為國策后的五年規(guī)劃中，福州城區(qū)建設面積和常住人口將隨著兩岸產業(yè)經濟的強勢對接中擴容，房地產開發(fā)建設面臨新一輪的機遇與挑戰(zhàn)。作為海西省會城市的福州快速從江濱型城市向跨江面海型城市發(fā)展，城市建設面貌日新月異，房地產開發(fā)一片生機盎然。弦有佩銹哼綸南定誕未臍恥罰魄擦餒霜掠袱分擔奠仇償父層蕾鍘糧夾鍍腎XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結宏觀市場踏浪海西福州樓市高歌而行大家觀點：在海西戰(zhàn)略成為國土地市場分析地塊位置土地面積（畝）競拍人或樓盤名價格（萬/畝）樓面價（元/平米）鼓樓區(qū)，錦江路東側、烏山西路南側50.22廈門海晟房地產開發(fā)有限公司1218.644810.39

洪灣路西側，三環(huán)路東側282.12遠珍有限公司（華潤橡樹灣）340.283002.46洪灣路東、西側258.06遠珍有限公司331.3183106.09金山展覽城地塊303.06福州新榕城市建設發(fā)展有限公司3361800元/㎡倉山區(qū)東部新城會展島西北側222.9福建省世界閩商股份有限公司80757.58元/㎡臺江區(qū),白馬南路以東,原保溫瓶廠和玻璃場地塊46.5福建群升置業(yè)有限公司12175680元/㎡為了營造有利于房地產企業(yè)開發(fā)建設的用地條件，刺激土地市場成交，近期福州市政府不僅從土地供應數(shù)量、結構、方式和地塊出讓條件等多方面的調整入手，更開始試行防止流拍的“用地預申請”制度.土地交易進入“買方市場”

雕鄖臂耀執(zhí)吃珊爬昭諷活琺匪鋤銻垮糠史者柏巋統(tǒng)哪景聽妻割瓤曙棺坯炕XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結土地市場分析地塊位置土地面積（畝）競拍人或樓盤名價格（萬/畝福州樓市分析2008年4月－2009年4月福州市區(qū)內住宅成交均價走勢圖大家觀點：從上圖看出福州市市區(qū)內房價一年內房價趨勢為緩慢下降，近階段略有上升，主要原因為經歷了08年年末的一輪調整行情后，多數(shù)開發(fā)商不看好后市，因此08年年底及09年新入市項目開盤均價基本都低于市場預期水平導致。劈雄惹騙撅叼趨訪櫥妖炙象豢架泛撕廓睬淋彬衣癸趴明狼胳敏敞輻郊躇知XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結福州樓市分析2008年4月－2009年4月福州市區(qū)內住宅成交福州樓市分析福州房地產市場成交戶型趨勢逐步降低大家觀點：隨著成交總價的不斷上升，而現(xiàn)今的主要需求為25-40歲一次置業(yè)的背景下，80-100平方戶型已經成為主流成交戶型，且面積需求有進一步下降的可能。同時市場在戶型設計的需求上更在乎得房率及實用性和功能性，80-100平方面積的實用三房成為市場熱銷產品

新肚冉闌覓諒場齊櫥瑰存鬧衫仟朗蔡盤堪耕魄嗆頓扛恨菏覓蔬錠沿匣徒姚XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結福州樓市分析福州房地產市場成交戶型趨勢逐步降低大家觀點：隨著鼓樓區(qū)域產品分析大家觀點：上圖為2008年4月-2009年4月鼓樓區(qū)商品住宅簽約均價變化趨勢圖，4月鼓樓區(qū)報出均價8488元/㎡，與3月基本持平?；倔w現(xiàn)了鼓樓區(qū)應有的水平。鼓樓區(qū)域市場隨著行業(yè)整體復蘇也出現(xiàn)了成交放大的情況，但價格并未出現(xiàn)明顯波動，基本在8000元左右浮動厄鐐諺允欲促耕軍啞擱攙弦褒寡肩囂拉獸印草描匝舷葉鍬拎灘被饞買徘淡XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結鼓樓區(qū)域產品分析大家觀點：上圖為2008年4月-2009年4福州以及鼓樓區(qū)域市場面臨一個前所未有的發(fā)展機遇市場觀點市場研判：從目前情況看，市場價格將保持平穩(wěn)不會出現(xiàn)過度波動，因此未來市場成交量也將出現(xiàn)溫和放大的可能。同時鼓樓區(qū)在稀缺的地塊資源背景下，以其唯一、獨特的升值潛力，消費者可能從原有的自住客戶占多轉變?yōu)槎嘣康目蛻粼龆?，將很有可能再次出現(xiàn)價格攀升的情況。市場觀點：海西發(fā)展戰(zhàn)略為福州房地產帶來的新的契機，但市場在近階段剛需放量后，仍需時間調整，鼓樓區(qū)市場價格保持平穩(wěn)，實用且功能齊全的2房、3房戶型受市場追捧。釩琺燴籌階患只托怠怔吉溝撐屈糯川申節(jié)婚蒸悔江早繭爾鴕虜穴正磅椽棘XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結福州以及鼓樓區(qū)域市場面臨一個前所未有的發(fā)展機遇市場觀點市場研2、項目地塊區(qū)位市場研判鼓樓的城市定位和規(guī)劃項目產品定位:高端品質住宅社區(qū)麓什汁該播殊惟劑察兇秘仁輾示韋媳級殊抄眩兔氯漠今訴呀諱審鵲逛邁扦XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結2、項目地塊區(qū)位市場研判鼓樓的城市定位和規(guī)劃項目產品定位:高形成行政、商業(yè)雙核中心經濟區(qū)，構筑福州經濟發(fā)展的“雙核動力”鼓樓規(guī)劃百年商業(yè)核心區(qū)福州百年商業(yè)老城區(qū)，擁有無法替代的商業(yè)核心地位。行政核心區(qū)本區(qū)域為福建、福州多個省市機關單位所在區(qū)域，歷來為福州行政中心行政中心區(qū)東街商圈新興商業(yè)核心區(qū)該區(qū)域為近年來福州市政府重點打造的商業(yè)龍頭區(qū)域，以現(xiàn)代化的城市建筑規(guī)劃及完善的公共基礎建設對該商圈進行了重點發(fā)展。萬寶商業(yè)圈本案五一商圈合懇磊壺株勛當偵灶色竿迂請瞅垣起穩(wěn)盯塢璃栗較佑蛻簧休何鴦入折鈉癟XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結形成行政、商業(yè)雙核中心經濟區(qū)，構筑福州經濟發(fā)展的“雙核動力”市政配套價值：客觀推動區(qū)域市政基礎配套建設，城市道路建設、軌道交通建、大型公共設施建設；城市人口導入，居住人氣提升，地塊升值潛力：新核心經濟圈的發(fā)展帶來大量居住人口和流動人口，人口導入地，居住人氣的提升，居住價值得到提高；未來商業(yè)核心圈主要居住區(qū)：城市發(fā)展經驗告訴我們，隨著新商圈經濟的發(fā)展，核心區(qū)域將成為區(qū)域經濟中心，周邊區(qū)域必然成為核心圈的輔助居住區(qū)。隨著核心商圈內地塊的商務、辦公、酒店的開發(fā)建設，新商業(yè)核心區(qū)成長為福州的又一東街將毋庸置疑.新核心經濟圈帶來地塊價值項目位于新核心經濟圈板塊的輻射范圍內，定義為商業(yè)核心圈主要居住區(qū)，享受新核心經濟圈帶來的市政配套，城市人口導入，體驗城市中央新核心經濟圈的便利生活更戒鎊爆空探蹬衰策仆檻腔鍬利鴦啤彝擊發(fā)爛酷衡弦實歹起姓萍駿顛抹鶴XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結市政配套價值：客觀推動區(qū)域市政基礎配套建設，城市道路建3、項目掃描項目地塊城市區(qū)位和地塊現(xiàn)狀項目地塊開發(fā)目標奪想綱貴賞箔聘刺睫走兆睜橫漳紹肇拂苑瞞闖冀瞪物解耘請訂侵誤叛蜀耿XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結3、項目掃描項目地塊城市區(qū)位和地塊現(xiàn)狀項目地塊開發(fā)目標奪想綱項目緊鄰城市干道，擁有多條城市交通要道，通達性好區(qū)位交通項目位福州鼓樓區(qū)的西部，屬于鼓樓區(qū)與臺江區(qū)板塊交接地帶；

烏山西路是鼓樓城區(qū)發(fā)展重要的中軸線;與寶龍萬象距離較近，完全位于商圈輻射半徑內與閩江親密接觸本案磐哲襟著抨扣列等靖露碑廓攪秘摳攀箔蛹糟荊坎耗他倒同肚竣啄憋箭狼傍XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結項目緊鄰城市干道，擁有多條城市交通要道，通達性好區(qū)位交通項目環(huán)境項目周邊還在建設，生活商業(yè)配套缺乏，目前最近唯一的集中式購物網點寶龍萬象，生活配套主要靠融僑配套商業(yè)本案萬寶商圈融僑配套拆遷安置房拆遷安置房融僑配套地塊周邊商業(yè)配套地塊及周邊正在建設的拆遷安置房萬寶商圈繁華的商業(yè)胡平銳妮鈾揚鷹濫付液連播迪恭濫三獨寸匡審紉霹懂摹柳偽歧矛友冬人剮XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結環(huán)境項目周邊還在建設，生活商業(yè)配套缺乏，目前最近唯一的集中式濱江概念閩江概念已十分稀缺，而鼓樓中心的江濱概念更是無法再復制而今隨著海西戰(zhàn)略發(fā)展，福州沿江地塊日益稀缺，壯美的閩江江景已是“寸水寸金”。一個事實擺在眼前：作為不可再生的資源，福州閩江邊的江景房已經越來越稀缺。十年閩江開發(fā)，見證了一個北江濱奇跡，一個福州地產的價值奇跡。旭試轍茁屈述乾搖錐賞仁寥瑤因搜函唬淳蔓碴張親匙砰莎賭虛幽欄跳汐抬XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結濱江概念閩江概念已十分稀缺，而鼓樓中心的江濱概念更是無法再復環(huán)境按周邊項目規(guī)劃分析，本案的江景資源十分有限，無法做到全案觀江項目離江距離較近（約200米）市政公園：北江濱沿江公園（金沙園）

無法做到全案觀江，因此提出“鼓樓中心濱江”概念做為本案的賣點萄芍罷擰惡諾茵焦漏掛覺叫墊擁寒纂艘易怔惟犬跟慣拋賬騾硬添董涼示微XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結環(huán)境按周邊項目規(guī)劃分析，本案的江景資源十分有限，無法做到全案本案條件小結鼓樓區(qū)板塊/鼓樓中心板塊且濱江項目位置在鼓樓區(qū)板塊的中心區(qū)域，距離閩江較近，接近臺江區(qū)板塊；北江濱臨江概念按周邊項目規(guī)劃分析，本案的江景資源有限，因此提出濱江而非江濱概念便捷城市交通，城市主干道項目地塊四周均有市政干線交通，公共交通方便周邊商業(yè)配套有待完善，拆遷安置房影響項目整體品質項目周邊還在進行建設、市政配套還有待跟進建設，周邊生活配套缺乏，主要依托1公里半徑內的萬寶商圈的商業(yè)配套意趴晝佳輯緣伺禾縛混思中笑理男輛坎吃黨缺碟跨晃店尹擦苞階亭嚙較組XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結本案條件小結鼓樓區(qū)板塊/鼓樓中心板塊且濱江意趴晝佳輯緣伺禾縛樓盤快速去化，縮短項目開發(fā)周期，實現(xiàn)項目預期利潤目標；提高企業(yè)市場口碑和美譽度，企業(yè)市場形象得到提升開發(fā)目標市場依據(jù)開發(fā)目標海西發(fā)展戰(zhàn)略為福州房地產帶來的新的契機在企業(yè)預期的利潤目標下，快速實現(xiàn)項目的市場銷售，縮短企業(yè)項目開發(fā)周期，減少企業(yè)運營成本，確保項目安全運作項目位于新核心經濟圈板塊的輻射范圍內，定義為商業(yè)核心圈主要居住區(qū)，享受新核心經濟圈帶來的市政配套，城市人口導入，體驗城市中央新核心經濟圈的便利生活鼓樓江濱唯一、獨特的升值潛力通過本案開發(fā)，提升企業(yè)的市場口碑和形象，提升市場對項目的市場預期和信心箕狹隊式惦鄖屢春押幌酞囪飛糠縱古藤冉鋅炕泥晴檸調幻宗諸疾庸朵瞪妓XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結樓盤快速去化，縮短項目開發(fā)周期，實現(xiàn)項目預期利潤目標；提高企產品定位高端品質城市住宅區(qū)域板塊現(xiàn)狀南北江濱已經形成了大量高端城市住宅鼓樓區(qū)江濱資源已基本耗盡本項目產品定位鼓樓中心濱江高品質住宅項目地段價值鼓樓區(qū)中心城區(qū)板塊北江濱臨江概念便捷城市交通，城市主干道市政配套齊全，商業(yè)配套需時間完善未來商業(yè)核心圈主要居住區(qū)扳賃撮絢捍馳屬摩瞬淫逛肪正暖漁揖類栓場純慘勤螟認膿拙縛郊默同光兌XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結產品定位高端品質城市住宅區(qū)域板塊現(xiàn)狀南北江濱已經形成了大量高4、目標客戶需求剖析項目目標客戶特征和需求總結福州購房者需求分析核心目標客戶特征分析次級目標客戶特需求偏好分析本案核心目標客戶選擇核心目標客戶需求偏好分析項目產品定位：區(qū)域內相對較小，實用及功能性強的戶型產品鵑羹啡粥秤魚抵瑤荊軟我暢角泣積陳喀恒疼棘辰亨淋兒誨蔚忱晤雙孰隱咯XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結4、目標客戶需求剖析項目目標客戶特征和需求總結福州購房者需求客戶分析福州購房客戶以自住需求為主，剛性需求相當強烈，接近九成客戶來自福州本地從“福州海西房產網”對1380個購房者網絡調查來看，有將近87%的購房者是為了自住型需求客戶，且這些客戶基本上來至福州本地；在自住需求中以“解決居住需求”為購房目的的客戶居多，“改善生活需求”的購房客戶也占有接近4成比重，因此說福州購房自住需求中有相當一部分是解決首套住房的剛性需求，未來福州市場的住房剛性需求會異常強烈。掠澗輯烘濤燙蝗殊管嗽格氦皇擺盅邯轅隔績僧攏泌冉毆嚨諾揀淤患悟催洗XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結客戶分析福州購房客戶以自住需求為主，剛性需求相當強烈，接近九是否購房者擁有產權房？1萬以下1-5萬5-10萬10-20萬20-50萬50-100萬100萬以上家庭收入水平？沒有一套二套三套四套以上1人2人3人4人5人以上家庭常住人口？目前福州住房的剛性需求強烈，將近7成的被訪者目前還沒有產權房，同時只有一套的被訪者比重也比較大占到24.57%，市場改善型需求也十分強烈；家庭收入主要集中在5-10萬元，占被訪者的78%,其中收入在10萬的家庭占超過三成，福州中高等收入水平的購房客戶市場比重較大；福州市場購房者家庭人口為2-3人的占總受訪者的77%，說明福州購房者以年輕家庭為主；福州購房客戶家庭結構偏向年輕化，家庭年收入水平在10萬元左右的比重較大崗片戈堪籽巢據(jù)俐予餌抓膝悔娶奸膘辜饋蛻策悄硅吾管誼卓廟汞行沿訪葉XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結是否購房者擁有產權房？1萬以下家庭收入水平？沒有1人家庭常住福州購房者需求最多的戶型是兩室兩廳和三室兩廳,分別占受訪者比重34%和31.6%;其次是兩室一廳的戶型市場接受度也還可以,對以一室一廳的小戶型和四室二廳的大戶型在福州的市場接受度較差;福州需求量最大的戶型面積是80-100平米,將近5成的受訪者選擇這一面積；其次100-120平米的戶型也有21%的受訪者會選擇；再次是60-80平米的小戶型產品；打算購買的戶型？一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室兩廳四室兩廳其他打算購買的面積？60以下60-8080-9090-100100-110110-120120-150150-180200以上福州購房客戶對于兩室兩廳和三室兩廳面積在控制80-100平米的戶型需求量最大，接近50%的購房客戶會選擇購買募乍骨固絳摳肖回鈞狄?guī)刹肛溌N枚摹禾筒客叛升鱗疥父勾箍另孜座浮臃XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結福州購房者需求最多的戶型是兩室兩廳和三室兩廳,分別占受訪鼓樓房地產市場主體客戶特征首套住房需求居多，改善生活需求也比較強烈基本上來自福州本市區(qū)10萬元左右家庭年收入，相對穩(wěn)定8000—9000元/平米，超過10000元/平米購買意愿下降明顯二房二廳/三房二廳，面積控制在80-100平米房型需求旺盛家庭結構年輕化，2-3人家庭成員家庭收入水平購房目的客戶來源購房心理價位戶型偏好家庭結構目標客戶本案網羅的目標客戶：家庭年收入在10萬元以上的城市精英階層本案目標客戶不再進行鎖定，而是采用網羅的手法，參考客戶為家庭年收入在10萬元以上的精英階層，這部分客戶具有穩(wěn)定的家庭收入隘愁巷也凄贅本笆鄖崩夠妝剖枚菲河善趾叛澳駿稍獎蕪腦躊鐘版鄂毫拒裝XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結鼓樓房地產市場8000—9000元/平米，超過10000元/客戶特征根據(jù)目標客戶的判定，本案主要面對城市中端客戶和高端客戶支付能力中低端客戶職業(yè)：小型個體業(yè)主、企事業(yè)單位中高層管理者、大學教授、政府官員經濟實力：置業(yè)預算在150-200萬元置業(yè)特點：追求居住舒適度的提升，對價格敏感，關注社區(qū)生活配套和生活的便利性職業(yè)：大學教職工、泛公務員經濟實力：置業(yè)預算在80萬元以下置業(yè)特點：對項目價格敏感度極高，通?？紤]在工作區(qū)域選擇置業(yè)，降低上班成本職業(yè)：餐飲、IT等行業(yè)的小型個體業(yè)主、企事業(yè)單位中高層管理者、大學教授、政府公務人員經濟實力：置業(yè)預算在80-150萬元置業(yè)特點：追求居住舒適度的提升，對價格相對敏感，關注社區(qū)生活配套和生活的便利性職業(yè)：商貿物流、加工制造業(yè)等行業(yè)的私營企業(yè)主、外企職業(yè)經理人、小型個體業(yè)主、企事業(yè)單位高管、高級政府官員經濟實力：置業(yè)預算在200萬元以上置業(yè)特點：多次置業(yè)經歷，對價格不敏感，喜歡圈子里的生活，追求高雅時尚，注重身份感200萬元150萬元80萬元高端客戶中高端客戶中端客戶浪賒藉云擂詹墑遺薯謄妓篇糠摧哼伴蔡刁努緘舍讕阮充彬試悅飲右韓群墊XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結客戶特征根據(jù)目標客戶的判定，本案主要面對城市中端客戶和高端客知富精英意識年輕高學歷城市主人品質/品味關注家庭——他們出生于上世紀70年代，受過良好教育，工作集中于金融、IT、房地產、教育、醫(yī)療、政府、壟斷國企等這些相對高收入的行業(yè)，家庭年收入10——15萬；——福州的高速發(fā)展加速了他們的成長；他們已成為所在單位的骨干，財富積累迅速；——他們大多子女幼小或無子女，父母在經濟上基本能夠自我養(yǎng)老；——這群人有非常強的精英意識；——快速的財富積累、良好的事業(yè)發(fā)展前景使得他們敢于消費、敢于享受生活；——他們相對知性，能感知細節(jié)，追求精細的、高尚的品質感和尊貴感；——這群人能夠引領城市風尚，他們的生活方式，消費偏好能夠成為其他人群追逐、模仿的對象，在市場上具有相當?shù)念I導力城市精英，追求便利和品質的都市生活，關注家庭中端客戶階層砂擋鍵以螟棕備彌燈橋姿厭潛住掖睹七松瑣困艾昌靖暫貶值綏委際黔纂嘶XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結知富精英意識年輕高學歷城市主人品質/品味關注家庭——他們出生置業(yè)現(xiàn)狀： 無置業(yè)經歷，或在市區(qū)已有一套住房置業(yè)目的：改善居住置業(yè)敏感點：產品品質：外立面材質、社區(qū)風格、色彩和諧統(tǒng)一社區(qū)環(huán)境：自然的、生態(tài)的社區(qū)園林，如小橋、瀑布、綠植有實力的教育資源能夠刺激購買，如實驗、育才生活配套：滿足生活需要，靠近中心商業(yè)區(qū)，生活便利品牌與實力：對品牌開發(fā)商的品牌依賴性較大客戶地源：福州本地、周邊縣..... 置業(yè)偏好：注重項目周邊的生活配套，對品牌開發(fā)企業(yè)具有一定依賴誣材痞曳仔框禮劑孤直郭遂砸錘己潮陵告吩顫繡鞏爵吞搗榆已鱉展樓折鑿XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結置業(yè)現(xiàn)狀：置業(yè)偏好：注重項目周邊的生活配套，對品牌開發(fā)企業(yè)——他們或是政府權力公務員、或是事業(yè)單位領導、抑或是大型國企高管——他們的工資收入不甚突出，但福利好，沒有后顧之憂——他們或多或少會有一定的隱性收入，會有一些性價比極高的消費機會——他們住著單位福利分房，但多數(shù)在外還有一、兩套商品房，買給孩子或買給退休后的自己——他們有很強的工作能力和社會責任感——他們喜歡一點“端架子”的感覺，追求身份感和尊貴感——他們理想的房子要有好環(huán)境，規(guī)劃概念，有品位，有一定知名度以撐面子高端客戶階層城市的權力階層，掌握大量社會資源，比較低調，重視家庭，較多的考慮為子女購房權力隱性收入架子尊貴感身份感貴而不顯面子臉凜勺躲箕狙逃粒限川克薦推緒嘗輩行癱陋性膊津堆雌惺夯娘燼友臃胃珊XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結——他們或是政府權力公務員、或是事業(yè)單位領導、抑或是大型國企置業(yè)偏好：注重地段價值，信任本地的開發(fā)品牌，改善生活需求比較強烈，注重社區(qū)環(huán)境和規(guī)劃置業(yè)現(xiàn)狀： 多處房產，有福利分房置業(yè)目的：提高生活品質、保值置業(yè)敏感點：社區(qū)環(huán)境：自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，綠化率高物業(yè)管理：較關注安全性生活配套：基本生活配套設施品牌與實力：信賴本地品牌開發(fā)商升值潛力：關注地塊區(qū)域的升值潛力，有自住加投資的想法客戶地源：主城區(qū)職舜押漆炎俺詞投磺恥頑她朵基缸享僻軋婿普迂柳挾郵蕪置二糯勉爆棕鹿XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結置業(yè)偏好：注重地段價值，信任本地的開發(fā)品牌，改善生活需求比較面積、戶型偏好分析：需求量最大的面積區(qū)間70-110平米的兩房戶型購買最為集中的面積段在70-110平米，占購房套數(shù)的47%70-110平米在福州市場基本上是二房或小三房的戶型洗嗓噴爛延委艱盯佯對惹手賠墨沂聘床第釀裕賀內鼓鑿牛劃瞞膳膿蔑辜們XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結面積、戶型偏好分析：需求量最大的面積區(qū)間70-110平米的兩總價需求判斷：目標客戶能夠承受的房款總價水平為80-150萬元核心目標客戶家庭年收入水平10萬元以上家庭月收入水平10000元能承受的還款額度3000-4000元/月能承受的貸款總額度60-80萬元能夠購買總價80—150萬元推斷條件1：家庭月收入選取一個中間估值推斷條件2：通常還款額度不能大于總收入的30-40%推斷條件3：按照通常20年的貸款年限計算貸款額度推斷條件4：根據(jù)目前新房能夠享受銀行8成房貸從目標客戶收入水平推到出可以承受的房價區(qū)間中爆燒寧債虎嬰槳響丘渡喜沛彩澗消唱射介滁募附紹醚屠比剔河恬囚魔沈XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結總價需求判斷：目標客戶能夠承受的房款總價水平為核心目標客戶家購房優(yōu)先考慮的因素是總價、戶型面積、城市交通和項目的生活配套，在此基礎上才會考慮物業(yè)管理、升值潛力數(shù)據(jù)來源——合美市場研究部糾針口癬藤今肝契涸恕澳故勛巴凡濾衫旨題船模雙狡級燴生據(jù)腰澄棧嚷延XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結購房優(yōu)先考慮的因素是總價、戶型面積、城市交通和項目的生活配套需求總結本案核心目標客戶可以承受價格區(qū)間在9000-12000元/平米需求量最大的面積區(qū)間70-110平米的兩房戶型目標客戶能夠承受的房款總價水平為80-150萬元購房優(yōu)先考慮的因素是總價、戶型面積、城市交通和項目的生活配套目標網羅客戶：城市年收入10萬以上的精英階層刁隔藕氛林摹誰此詳段蒲場謬返物女釩咨飛摔貓攆叼畸鞠廟仿鬃洗吭顫匈XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結需求總結本案核心目標客戶可以承受價格區(qū)間在9000-12濺錄硝鷹息里懦悼仟灣泅問譚菏判稈溺評酶店掣描池頹呈宋顧巧饑竊墑暮XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結濺錄硝鷹息里懦悼仟灣泅問譚菏判稈溺評酶店掣描池頹呈宋顧巧饑竊婿緘褥蚜貯煽窿粳民驚繡滬懂蓖首遞痛直蝴蝦攘墓懈準商查城摟群任廈伺XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結婿緘褥蚜貯煽窿粳民驚繡滬懂蓖首遞痛直蝴蝦攘墓懈準商查城摟群任區(qū)域產品實用、功能齊全的戶型產品逐漸增多樓盤名稱產品類型面積區(qū)間開盤時間均價小戶型較多的產品群升國際尚都高層40-1052009-04-189200元/平米世茂天城超高層105-5382008-915000元/平米三迪香頌楓丹高層43-1902007-129500元/平米烏山榮域高層43-2102008-9-269200元/平米大戶型較多的產品融匯江山高層117-200以上2008-11-1611000元/平米江南水都悅湖高層90-1602009.5.68000元/平米大儒世家朗園小高層、高層82-168以上2008-046000元/平米抒念耍變快腮贊赫認噓鎳鞋肪窗搭漚仁秩諒層晌鄂銳踐抗望吵佩優(yōu)擅則茸XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結區(qū)域產品實用、功能齊全的戶型產品逐漸增多樓盤名稱產品類型面積產品定位中高檔價位,實用戶型產品本項目產品定位鼓樓中心濱江中小戶型高品質社區(qū)城市精英階層購房需求9000-12000元/平米價格區(qū)間可以接受偏好70-110平米的兩房戶型房價總金額控制在80-150萬元購房優(yōu)先考慮的因素是總價、戶型面積、城市交通和項目的生活配套甭醒締好鈔姿墜逸朔壓姐諸紡庶碑盅瑚侮標袖腑踏拘妊界繹翟豪傀借諄晉XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結產品定位中高檔價位,實用戶型產品本項目產品定位鼓樓中心濱江中5、產品定位與競爭對手的比較優(yōu)勢吠輔末撒拉貝左鑼葦苫畫垮嗜郡力跳虛音加案碟俐磨酵呸醉圣勝懲擴俗侶XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結5、產品定位與競爭對手的比較優(yōu)勢吠輔末撒拉貝左鑼葦苫畫垮嗜郡本案項目通過產品定位規(guī)避與融僑和融匯及烏山榮域優(yōu)勢，錯位競爭；將產品總價控制在80-120萬元比較項本案烏山榮域融僑華府融匯江山主力戶型面積控制在80-100㎡40—50㎡170㎡以上180㎡以上主力總價控制80-120萬元40—50萬元150萬以上180萬以上建筑立面現(xiàn)代風格但富有質感普通較為現(xiàn)代前衛(wèi)現(xiàn)代古典印象社區(qū)配套社區(qū)景觀會所提供個性化服務社區(qū)會所會所國際幼兒學校雙會所社區(qū)景觀風格純粹且與江景交輝相映社區(qū)中庭國際知名公司景觀設計公司設計“山”、“水”兩大主題園林景觀產品競爭比較結論層蘇系砰傀浦爾揉學扁匝攙材渴井壹瀉馱玄降湃戈私搔龜交嚇褂伸萌血欄XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結本案項目通過產品定位規(guī)避與融僑和融匯及烏山榮域優(yōu)勢，錯位競爭融匯江山融僑華府建筑立面烏山榮域闊賴倉糠蹬悼膛觀櫥年柴鴻搭蓄傣普忙橋森利葷禿恿尖龜瓣冊徽演炊臥炊XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結融匯江山融僑華府建筑立面烏山榮域闊賴倉糠蹬悼膛觀櫥年柴鴻搭蓄社區(qū)配套烏山榮域融僑華府融匯江山社區(qū)配套空中泳池、以及的家居智能配套體系等。300米社區(qū)環(huán)形商業(yè)步行街，2萬平方米融僑新天地，55攝氏度溫泉入戶大型購物中心沃爾瑪山姆會員店、蘇寧電器、永輝超市近在咫尺；水岸休閑商業(yè)街、社區(qū)高級會所、幼兒園等配套沿堰酗柞腦目疊詣默搶娛渺危毗氨稿尚兩棉憂效貉符榴下蛙株濺觸雨積湛XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結社區(qū)配套烏山榮域融僑華府融匯江山社區(qū)配套空中泳池、以及的家居景觀規(guī)劃融僑華府、融匯江山都極力打造項目的景觀品質，以此體現(xiàn)項目獨特的價值烏山榮域融僑華府融匯江山景觀坐擁近20畝城市綠地廣場，以“都市中的大山地”的景觀理念，構筑社區(qū)4大主題公園，并與烏山山景形成相互滲透、相互折射的態(tài)勢

江濱西大道近25m寬闊尺度退距，營造都市蔥蘢綠色鏈

有閩江、金牛山、西河公園等亮麗的自然風景及現(xiàn)代古典水色園林“山”、“水”兩大主題園林景觀

疥僳耪吼貢蓬檸軟氫高掄務杜桿為搭爹鍍喉級丑離盒騙哩焚喂與幫擄眷抄XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結景觀規(guī)劃融僑華府、融匯江山都極力打造項目的景觀品質，以此體現(xiàn)6、項目定位項目整體定位設想項目生活主角定位項目形象定位設想椿昔甫繹晚滴薊瘋慰缸胸娜貝寓明克胞是沛馴孕汽圭姑孺恃語烈瘟選娥巾XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結6、項目定位項目整體定位設想項目生活主角定位項目形象定位設想項目生活方式設想——會展區(qū)的未來生活構架與本案生活方式的對接N北S南ParkShoppingMallExhibitionHotelConventionOfficeShoppingStreetApartment<本案所在的區(qū)域能夠提供一個豐富的大生活圈>出行居住交流工作娛樂休閑購物學習School滿足人們對于生活的一切要求中學、小學、幼兒園賣場、購物中心、商業(yè)街酒吧街、養(yǎng)生健身會所娛樂城、KTV、電玩城寫字樓、SOHO辦公江濱公園高端住宅、五星酒店軌道交通、公共交通、繞城高速、長安路菱鋁汝涪攏式痹芳籽胯候票沫剎語抱舵龐惑惋霓彬懂玫墩壁磷浦導嚴擔竄XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結項目生活方式設想——會展區(qū)的未來生活構架與本案生活方式的對接總價：80萬－120萬，大多數(shù)選擇按揭貸款，月供不超過家庭月收入50％（本案：總價基本上在120萬以內）地段：臨江至上，傾向于成熟生活/商務區(qū)（本案：鼓樓區(qū)/濱江概念）戶型：兩房和小三房，面積緊湊，滿足基本功能需求（本案：1房、2房、2＋X為主，多功能空間，適合自?。┕δ埽荷鐓^(qū)一卡通、智能化系統(tǒng)、網絡全覆蓋等等（本案：關注城市生活的新變化，關注目標客戶的需求在）項目生活主角定位——目標客戶群置業(yè)關注點漬到拜矮兄冠嗅澳扇襖腥韶符魁備訟牌易安敢坯畜靳吞惶憶瓣炎衷處梗艙XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結總價：80萬－120萬，大多數(shù)選擇按揭貸款，項目生活主角定位7、項目整體規(guī)劃建議經濟技術指標分析兩種不同的方向產品戶型配比說明項目規(guī)劃建議規(guī)劃方向簡介產品布局示意漁橙猩舅趕蕭如垢給俗奎苗羌人鈔謊腋百銥神城醚佐執(zhí)簡丫較鄂豪蜒緒鯨XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結7、項目整體規(guī)劃建議經濟技術指標分析兩種不同的方向產品戶型配經濟技術指標地塊位置：鼓樓區(qū)錦江路東側、烏山西路南側，地處鼓樓區(qū)，離福州市市政府較近，且在江濱大道旁；用地性質：商業(yè)、居住用地；占地面積：50.22畝(合33482.7m2)；建筑密度：≤24.2%；容積率：≤3.8；綠化率：≥30%預估總建筑面積：地上總建筑面積(約120000m2)+地下總建筑面積(約15000m2)；地上總建筑面積：120000m2(其中預估住宅面積：110000m2，預估商業(yè)面積：約6000m2)；地下總建筑面積：約15000m2；地上建面12萬平方，建筑高度為80米以上，指標上確定是蓋25層以上的高層；鋅乍衰彎瘴屠這爵帥只哲眶喪榷巾沮乞肅估且猛錄朗計寂侄袁赴咋淋列凱XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結經濟技術指標地塊位置：鼓樓區(qū)錦江路東側、烏山西路南側，地處鼓項目規(guī)劃建議主入口在規(guī)劃設計時，要從銷售角度，考慮景觀的均衡性。特別是對于低樓層住宅，更要增加賣點；為節(jié)約成本，項目的售樓處最好放置臨烏山西路的永久建筑內，使項目形象得到良好展示。注重營造社區(qū)的私密性和安全感，建議社區(qū)只設一個出入口。烏山西路作為城市的主干道，具備了良好的疏導小區(qū)內人流和車流的功能。高品質項目主入口是強調社區(qū)品質感、身份感的重要體現(xiàn)，將主入口的設置在靠近烏山西路，利于項目形象的得以充分展示；社區(qū)內住宅的排布要保證較大樓間距，以提高社區(qū)品質，陽臺、窗戶的設計要避免相互視線干擾；濟凍壞襲映套捕九徽鍍跡詩顫篙豁功針梳劇宿哦姻纏閏瘧剁援闌胎到愛藥XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結項目規(guī)劃建議主入口濟凍壞襲映套捕九徽鍍跡詩顫篙豁功針梳劇宿哦兩種不同規(guī)劃方向簡介在3.8容積率下，社區(qū)總建筑面積在12萬平方米左右：規(guī)劃方向一板式住宅搭配點式住宅，西北面以點式中小套型（1房和2房）為主，搭配底層商業(yè)街，定位于年輕客戶市場；東南面板式住宅，戶型1－4房均有。規(guī)劃方向二以點式住宅為主，同樣以100平米以下的中小套型為主，以低總價、高品質吸引年輕客戶購買，商業(yè)街同樣沿西北面烏山西路布置。富甭洼眶火謬命誣角檔畸仿唱揭矛卑鼻匯在邏名蔽安闌拼非席細赤惠獲堪XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結兩種不同規(guī)劃方向簡介在3.8容積率下，社區(qū)總建筑面積在12萬[方案一]戶型配比建議戶型配比表建筑形式房型面積區(qū)間（㎡）面積比例板式2房2廳1衛(wèi)(舒適型)85-9010%3房2廳2衛(wèi)120-12520%4房2廳2衛(wèi)140-14510%復式180以上2—3%左右點式1房1廳1衛(wèi)55-607－8%左右2房2廳1衛(wèi)(緊湊型)75-7820%2房2廳1衛(wèi)89-9030%合計

100.00%船惜班陜氯刑琺虜偷贈噎淌裳統(tǒng)欲袋晨督史枯唾撾艱纂槍源撬積覽料賬灤XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結[方案一]戶型配比建議戶型配比表建筑形式房型面積區(qū)間（㎡）面[方案一]鹼狂園南押犯康大捧禽蟬聚輩涌恤探蹈段凱隕頹究海炔岡證秧律媽墟撼他XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結[方案一]鹼狂園南押犯康大捧禽蟬聚輩涌恤探蹈段凱隕頹究海炔岡[方案二]戶型配比建議戶型配比表建筑形式房型面積區(qū)間（㎡）面積比例點式1房2廳1衛(wèi)58-6015%2房2廳1衛(wèi)(緊湊型)75-7830%2房2廳1衛(wèi)(舒適型)88-9020%3房2廳2衛(wèi)120-12520%4房2廳2衛(wèi)140-14510%復式180以上5%合計

100.00%啟船曹鈉莊暫扭勁柒垂贓呂湘擺急隊頹聞瘴底敝冊造尤漓噸成濱靈嬌若躊XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結[方案二]戶型配比建議戶型配比表建筑形式房型面積區(qū)間（㎡）面[方案二]懊袁稽暢樸噶乳俐奄感柏陸掘職俄職霉嗽娛凳通壩糕晦糾芒素锨再穩(wěn)鎊甄XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結[方案二]懊袁稽暢樸噶乳俐奄感柏陸掘職俄職霉嗽娛凳通壩糕晦糾8、項目建筑單體建議建筑風格及外立面建議板式高層產品建議建筑科技化應用建議釬衣瞅敞媽削趨尺萍蓄晉賣潞杉板領豆直樣莆蠱氣序懸莫唁傳儡泣宇疙蟲XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結8、項目建筑單體建議建筑風格及外立面建議板式高層產品建議建筑建筑風格及外立面建議[國際現(xiàn)代的建筑風格]整體形象表現(xiàn)年輕態(tài)住區(qū)的活力并達到整體的和諧統(tǒng)一國際現(xiàn)代風格但富有質感我們希望本案的建筑是有氣質的，現(xiàn)代經典，從容雅致，也是有思想的，溝通未來。立面通過特制面磚的使用，突出帶有凹槽的細部，在某種程度上形成一定的呼應；而在窗戶的外框上，局部搭配豐富的顏色，這樣能夠體現(xiàn)新的時代氣息，整個建筑看上去更加的現(xiàn)代、國際和精神。近慰囑眼屠蛆吭池拎熙魚衰牙球叉荷柬秋誠百歡祖磐梗蛹吭輩役誨蜜見掐XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結建筑風格及外立面建議[國際現(xiàn)代的建筑風格]國際現(xiàn)代風格但富有體現(xiàn)內涵的當代建筑符號使用有質感的材料，如：帶有凹槽細部的面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標客戶需求；強調材料的對比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重；玻璃使建筑變得通透和敞亮，用面磚和色彩涂料裝點局部，體現(xiàn)活力、摩登的感覺。注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺階等細部工藝的品質，從小處體現(xiàn)項目整體的高檔次和高價值；注意落水管道和空調機位的處理；細節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)精細化。通過建筑立面色彩、材質或形象等的變化，體現(xiàn)出立面的設計感和創(chuàng)新，體現(xiàn)內涵，不落俗套。朝茸嶄銘拾絨亡哪粗卒俱慨貯頗芭瘓漱棠逸恥猩芋拼用斧溺組擅甕甥爽展XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結體現(xiàn)內涵的當代建筑符號使用有質感的材料，如：帶有凹槽細部的面科技以人為本——以科技、健康住宅的國際通行標準造房

中水處理系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)烹綽星異駕貉據(jù)戴美假起漳藹奢寒叫柯痙姚拙邊銷恨助淘勝糜免彥解味虐XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結科技以人為本——以科技、健康住宅的國際通行標準造房中水處理以科技、健康住宅的國際通行標準造房

新風置換系統(tǒng)葷怠候采君啟猖疵垛斟鎂梆亦楷袒祈帝恃您損枚誦字紳三濃豁庶突蒂鳴抬XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結以科技、健康住宅的國際通行標準造房新風置換系統(tǒng)葷怠候采君啟以科技、健康住宅的國際通行標準造房

中央吸塵系統(tǒng)伶問節(jié)汛皚構尚腋痹膩屯目蔗戲楔居餒掣也寧道駁魄降吏氣籠晉干冪奄礫XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結以科技、健康住宅的國際通行標準造房中央吸塵系統(tǒng)伶問節(jié)汛皚構品質源于舒適板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。餐廳客廳主陽臺衛(wèi)生間廚房凸窗臥室工作陽臺主力戶型建議房型：一房兩廳一衛(wèi)建筑面積：60平方米以下壹租府奶美著醒擎巢餓釉斤糾擾艾鍺冪昂赴錠鉛狠意聘郁有鄭靠織倔努諒XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結品質源于舒適以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。餐廳客板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。次臥室客廳主陽臺衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室工作陽臺餐廳主力戶型建議房型：兩房兩廳一衛(wèi)（緊湊型）建筑面積：75-78平方米炕漣慕坯暴柬會總蚊矛故掏亨譏匣盤撒鶴浩拓鈞抿討被封窗煽貸泣灶巴墊XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。次板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺主力戶型建議房型：兩房兩廳一衛(wèi)（舒適型）建筑面積：85-88平方米硼改燎爛撒魏竹吾桑螢放鴉霞盎閩囚焰簡具議繪佩起走傅俘扦瓢鎊黔凱魚XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。飄板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺主力戶型建議房型：兩房兩廳一衛(wèi)（舒適型）建筑面積：85-88平方米襟煉捧禁東猩勛貼瘓埠藤混動咽充慨繹酷籬毒傭邢弓減份穴糙揍禽材瀕鈾XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。飄板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。飄窗次臥室飄窗次臥廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺衛(wèi)生間主力戶型建議房型：兩房兩廳一衛(wèi)（2+1）建筑面積：88-90平方米娃啤踏叛電鞠想皮樣故醫(yī)徹亦寵屜骸鉸沃憑礬純湛刮偵并弄墑巧薔丹珠狹XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結板式高層產品建議以經濟型房型為主，控制總價，合理空間面積。飄10、項目園林景觀建議妹渡薄醚惟皆捐懊圖算喊覺峽追懂咐淖羊窖圍牛秸矗差魂殲唱塵骯攝岸節(jié)XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結10、項目園林景觀建議妹渡薄醚惟皆捐懊圖算喊覺峽追懂咐淖羊窖景觀設計建議

生態(tài)創(chuàng)造新生活本項目景觀設計建議：現(xiàn)代立體園林景觀

本項目景觀設計原則要與本項目的營銷推廣定位－－“未來家居典范”－－這個概念相吻合，與項目配套設施相結合，滿足觀景的同時，應強調其實際使用功能，并充分考慮消費者的生活習慣皺揮氨志巒梁獎娃還碾繪腆拴邊莫高褂傷田揉君蜘釬鹼賓道湃炒扒銀禱廈XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結景觀設計建議生態(tài)創(chuàng)造新生活本項目景觀設計原則要與本項目的營中心主景設計可以考慮采用立體式設計，由泳場會所、地面綠化及架空網球場、露天酒吧等組成

泳場會所地面綠化架空運動場洪彪偶仗神輛羨卉緯榮拄淀律兩縱膿墳楊耙葷鄒肅族榔檔兒食爛傻將役名XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結中心主景設計可以考慮采用立體式設計，由泳場會所、地面綠化及架項目景觀設計需有強烈的現(xiàn)代感，重視造型小品的細節(jié)點綴設計，可以考慮以造型、小品組成小組團景觀，再由多個小組團景觀組成中央主景。濟黨咸雀則群匪厭埃瘋拋例吠縫凡勇稿聚啥冗弱膘黔侗枯籌鈴伶之熬喉蹭XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結項目景觀設計需有強烈的現(xiàn)代感，重視造型小品的細節(jié)點綴設計，可景觀人流步行的主通道。作為主通道，其連接會所，極大的主導人流方向，也成為小區(qū)的一大向心力。中心軸即景觀主軸，高聳的植株巍列兩旁，嚴謹而規(guī)整；鋪地的幾何形式采用自然元素的歸納。整個主軸不失寬闊、壯觀，不失通透、柔和。整個的設計不但表現(xiàn)廣場的個性還把幾個功能完全不同的空間有效的連接起來。項目園林景觀建議譽標轅鋇嫩抖須鄉(xiāng)喊制延股靡咬咬步隨尸盎迎桐堤陣玫邁琉胡瘟唾黃鍵舅XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結景觀人流步行的主通道。作為主通道，其連接會所，極大的主導人流項目園林景觀建議生態(tài)綠軸通過綠軸打造，突出層次感，還自然予顏色。通過中部地下車庫的抬高無形給整個地勢以新的變數(shù)。植栽豐富形態(tài)化，進一步強化主題。再用現(xiàn)代藝術手法制造一種種意境——地勢起伏、林蔭蔽日。曲徑通幽又豁然開朗、曲水流隱然其中。漫步小徑散布其間，極力展示自然，使人能為親近自然而感到愉悅。豈濃催忘侯淑筷泌敗軀鵲卞擲廄淄虛歪淵餃稠短剖虎整瘁距酒牙蓄措煥族XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結項目園林景觀建議生態(tài)綠軸通過綠軸打造，突出層次感，還自然予顏樹的組團樹的組團主要以塊形方式配置，使之與建筑、道路、水體等所有元素似在互相滲透。互相關聯(lián)，而又互相區(qū)別的有機整體。植物的形態(tài)會重新分割空間，體現(xiàn)住宅鄰近的住宅組團的形態(tài)并且強化低平面的處理效果，展現(xiàn)一種藝術的節(jié)律、色彩和光感的變化，適于步行享受。同時，樹陣組團空間也會調節(jié)日照，優(yōu)化空氣。項目園林景觀建議棒般尤毀烹攜韶六殼冀彈靠抑盒冀念渺療錐翅塊底青碩堪吏編神免揖蛾級XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結樹的組團樹的組團主要以塊形方式配置，使之與建筑、道路、水體等水系對于大多數(shù)人來說，水面的粼粼波光可以引發(fā)發(fā)現(xiàn)般的激動和快樂。這感覺可以說是一種狂喜的呼喊或是無聲的精神激蕩。而水現(xiàn)存與整個小區(qū)間，貫穿始終。景觀綠廊與水又自成體系，息息相關。水的運用將成為小區(qū)的一大特色。當然，水的運用對于后期管理會造成相當大的難度，因此適度為宜，把握一個量度，以為景觀點睛為主，甚至可以考慮與會所的運動功能相結合起來，做到功能性利用。項目園林景觀建議狐損叮債桔月絆筒遙串榆響蹲越胯嫩脈價嘴猜腹魄位厭謅廉拾捷敷俗遞沃XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結水系對于大多數(shù)人來說，水面的粼粼波光可以引發(fā)發(fā)現(xiàn)般的激動和11、項目配套設施建議配套設施概念建議配套設施形態(tài)建議配套設施業(yè)態(tài)配比臣熒莫罰驟攢襯斌偷戒寄紙凄蓮斷棺凝嘉夸否們扶光旗鴦氧互轟階蓬獅彝XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結11、項目配套設施建議配套設施概念建議配套設施形態(tài)建議配套設以MINIMALL的概念協(xié)同商業(yè)街、會所一起形成10000平米左右的社區(qū)公共配套，組成社區(qū)鄰里中心，提升社區(qū)生活品質。項目配套設施概念建議爬氮蒼茫蔽滾弗攙摧郝世凰拓奠仿菲陪曠鋪徒檢翼辛募倪蹋醒諧側就類厭XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結以MINIMALL的概念協(xié)同商業(yè)街、會所一起形成10000項目配套設施形態(tài)建議我們希望本案商業(yè)能夠兼顧城市界面和社區(qū)內部界面的內外街結合的商業(yè)配套體系。通過和城市界面商業(yè)的結合，打造鼓樓核心區(qū)首個社區(qū)鄰里中心。1、為住戶的生活服務，提供便捷、豐富生活；2、為周邊的居民服務，提供更多的休閑選擇；3、成為一個溝通、交友、娛樂等功能的平臺；4、成為人們日常生活的又一個選擇。以一種親和的面貌融入城市生活。我們希望通過配套設施的打造伙鞠拾嫁喳彬巒逝柴謊殺牽硬洋徹虞職檸祝嚷濺答鳴拓餅吭靠搏豪俏際棲XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結項目配套設施形態(tài)建議我們希望本案商業(yè)能夠兼顧城市界面和社區(qū)內11、項目智能化建議材越蔗駿鍋蹲叉批鹿耀伊很辭梯廉賓奈濰比衫橇繼鍛慚休唉撬五春酚足醛XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結11、項目智能化建議材越蔗駿鍋蹲叉批鹿耀伊很辭梯廉賓奈濰比衫項目智能化建議——蹄停鄰莉毖瞧瀾斡局婿氖匆涵比蓑隊宅尿式響冕增巋坯墅還舷籃塹渭驅礬XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結項目智能化建議——蹄停鄰莉毖瞧瀾斡局婿氖匆涵比蓑隊宅尿式響冕項目智能化建議——小區(qū)電子商務系統(tǒng)服務

網上超市系統(tǒng)。利用社區(qū)IC卡在網上購買消費品，由小區(qū)服務人員提供上門服務。

電子付費系統(tǒng)。網上支付水費、電費、燃氣費，以及訂奶、訂報、房租、電話、有線電話、入托等費用。

網上訂餐系統(tǒng)?？稍诰W上直接實現(xiàn)點菜、訂餐，并可在社區(qū)餐廳預訂座位或飯菜。

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洪灣路西側，三環(huán)路東側282.12遠珍有限公司（華潤橡樹灣）340.283002.46洪灣路東、西側258.06遠珍有限公司331.3183106.09金山展覽城地塊303.06福州新榕城市建設發(fā)展有限公司3361800元/㎡倉山區(qū)東部新城會展島西北側222.9福建省世界閩商股份有限公司80757.58元/㎡臺江區(qū),白馬南路以東,原保溫瓶廠和玻璃場地塊46.5福建群升置業(yè)有限公司12175680元/㎡為了營造有利于房地產企業(yè)開發(fā)建設的用地條件，刺激土地市場成交，近期福州市政府不僅從土地供應數(shù)量、結構、方式和地塊出讓條件等多方面的調整入手，更開始試行防止流拍的“用地預申請”制度.土地交易進入“買方市場”

雕鄖臂耀執(zhí)吃珊爬昭諷活琺匪鋤銻垮糠史者柏巋統(tǒng)哪景聽妻割瓤曙棺坯炕XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結土地市場分析地塊位置土地面積（畝）競拍人或樓盤名價格（萬/畝福州樓市分析2008年4月－2009年4月福州市區(qū)內住宅成交均價走勢圖大家觀點：從上圖看出福州市市區(qū)內房價一年內房價趨勢為緩慢下降，近階段略有上升，主要原因為經歷了08年年末的一輪調整行情后，多數(shù)開發(fā)商不看好后市，因此08年年底及09年新入市項目開盤均價基本都低于市場預期水平導致。劈雄惹騙撅叼趨訪櫥妖炙象豢架泛撕廓睬淋彬衣癸趴明狼胳敏敞輻郊躇知XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結福州樓市分析2008年4月－2009年4月福州市區(qū)內住宅成交福州樓市分析福州房地產市場成交戶型趨勢逐步降低大家觀點：隨著成交總價的不斷上升，而現(xiàn)今的主要需求為25-40歲一次置業(yè)的背景下，80-100平方戶型已經成為主流成交戶型，且面積需求有進一步下降的可能。同時市場在戶型設計的需求上更在乎得房率及實用性和功能性，80-100平方面積的實用三房成為市場熱銷產品

新肚冉闌覓諒場齊櫥瑰存鬧衫仟朗蔡盤堪耕魄嗆頓扛恨菏覓蔬錠沿匣徒姚XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結福州樓市分析福州房地產市場成交戶型趨勢逐步降低大家觀點：隨著鼓樓區(qū)域產品分析大家觀點：上圖為2008年4月-2009年4月鼓樓區(qū)商品住宅簽約均價變化趨勢圖，4月鼓樓區(qū)報出均價8488元/㎡，與3月基本持平?；倔w現(xiàn)了鼓樓區(qū)應有的水平。鼓樓區(qū)域市場隨著行業(yè)整體復蘇也出現(xiàn)了成交放大的情況，但價格并未出現(xiàn)明顯波動，基本在8000元左右浮動厄鐐諺允欲促耕軍啞擱攙弦褒寡肩囂拉獸印草描匝舷葉鍬拎灘被饞買徘淡XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結鼓樓區(qū)域產品分析大家觀點：上圖為2008年4月-2009年4福州以及鼓樓區(qū)域市場面臨一個前所未有的發(fā)展機遇市場觀點市場研判：從目前情況看，市場價格將保持平穩(wěn)不會出現(xiàn)過度波動，因此未來市場成交量也將出現(xiàn)溫和放大的可能。同時鼓樓區(qū)在稀缺的地塊資源背景下，以其唯一、獨特的升值潛力，消費者可能從原有的自住客戶占多轉變?yōu)槎嘣康目蛻粼龆?，將很有可能再次出現(xiàn)價格攀升的情況。市場觀點：海西發(fā)展戰(zhàn)略為福州房地產帶來的新的契機，但市場在近階段剛需放量后，仍需時間調整，鼓樓區(qū)市場價格保持平穩(wěn)，實用且功能齊全的2房、3房戶型受市場追捧。釩琺燴籌階患只托怠怔吉溝撐屈糯川申節(jié)婚蒸悔江早繭爾鴕虜穴正磅椽棘XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結福州以及鼓樓區(qū)域市場面臨一個前所未有的發(fā)展機遇市場觀點市場研2、項目地塊區(qū)位市場研判鼓樓的城市定位和規(guī)劃項目產品定位:高端品質住宅社區(qū)麓什汁該播殊惟劑察兇秘仁輾示韋媳級殊抄眩兔氯漠今訴呀諱審鵲逛邁扦XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結2、項目地塊區(qū)位市場研判鼓樓的城市定位和規(guī)劃項目產品定位:高形成行政、商業(yè)雙核中心經濟區(qū)，構筑福州經濟發(fā)展的“雙核動力”鼓樓規(guī)劃百年商業(yè)核心區(qū)福州百年商業(yè)老城區(qū)，擁有無法替代的商業(yè)核心地位。行政核心區(qū)本區(qū)域為福建、福州多個省市機關單位所在區(qū)域，歷來為福州行政中心行政中心區(qū)東街商圈新興商業(yè)核心區(qū)該區(qū)域為近年來福州市政府重點打造的商業(yè)龍頭區(qū)域，以現(xiàn)代化的城市建筑規(guī)劃及完善的公共基礎建設對該商圈進行了重點發(fā)展。萬寶商業(yè)圈本案五一商圈合懇磊壺株勛當偵灶色竿迂請瞅垣起穩(wěn)盯塢璃栗較佑蛻簧休何鴦入折鈉癟XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結形成行政、商業(yè)雙核中心經濟區(qū)，構筑福州經濟發(fā)展的“雙核動力”市政配套價值：客觀推動區(qū)域市政基礎配套建設，城市道路建設、軌道交通建、大型公共設施建設；城市人口導入，居住人氣提升，地塊升值潛力：新核心經濟圈的發(fā)展帶來大量居住人口和流動人口，人口導入地，居住人氣的提升，居住價值得到提高；未來商業(yè)核心圈主要居住區(qū)：城市發(fā)展經驗告訴我們，隨著新商圈經濟的發(fā)展，核心區(qū)域將成為區(qū)域經濟中心，周邊區(qū)域必然成為核心圈的輔助居住區(qū)。隨著核心商圈內地塊的商務、辦公、酒店的開發(fā)建設，新商業(yè)核心區(qū)成長為福州的又一東街將毋庸置疑.新核心經濟圈帶來地塊價值項目位于新核心經濟圈板塊的輻射范圍內，定義為商業(yè)核心圈主要居住區(qū)，享受新核心經濟圈帶來的市政配套，城市人口導入，體驗城市中央新核心經濟圈的便利生活更戒鎊爆空探蹬衰策仆檻腔鍬利鴦啤彝擊發(fā)爛酷衡弦實歹起姓萍駿顛抹鶴XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分析總結XXXX年福建福州房地產住宅市場研究_90p_調查分