廣州項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

50/50美的海岸花園項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告要緊內(nèi)容本報(bào)告對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤現(xiàn)狀及客戶購買行為進(jìn)行調(diào)研分析，從而分析出項(xiàng)目的市場定位。（一）當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨著改革的深入，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的新的增長點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)展也越來越受到政府的重視并進(jìn)一步實(shí)施。各級政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展出臺了一系列積極的利好政策。銀行對按揭的成數(shù)和年限也空前地放寬到7成30年按揭，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作逐漸走向?qū)I(yè)化和規(guī)范化。（二）廣州房地產(chǎn)市場的供求狀況廣州作為珠三角地區(qū)的中心都市，是國內(nèi)最早開發(fā)外銷商品房的都市之一，經(jīng)歷了前幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷和1996年以來的復(fù)蘇，1998年上半年，廣州樓市開始出現(xiàn)旺銷，1~5月份，全市的現(xiàn)樓銷售面積94.35萬平方米，預(yù)售面積為147,17萬平方米，分不較去年同期增長65.5%和41.7%，但其中專門大部分因素為機(jī)關(guān)單位在房改實(shí)施前大量購房所致。從成交均價(jià)看，多層樓盤的均價(jià)僅有1.54%輕微升幅，高層樓宇均價(jià)下跌9.11%，表明市場仍處于結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過量狀況。據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局的資料表明：1997年底廣州在建的商品房面積達(dá)2819萬平方米，其中市區(qū)2183萬平方米，以每年竣工遞增25%的速度計(jì)算，今后4年廣州每年將有700萬平方米的新盤供應(yīng)，為了刺激樓市，廣州市政府推出了一系列的優(yōu)惠政策：減免部分稅費(fèi)，購房入戶，簡化辦證程序等，以保證房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)進(jìn)展。珠江三角洲的優(yōu)秀樓盤，對香港市場仍具有專門強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢。若在環(huán)境、配套設(shè)施等方面考慮周全，對香港退休的公務(wù)員有著較大的吸引力，將其作為度假養(yǎng)老之用。隨著中心都市周邊的交通狀況的改善和配套設(shè)施的成熟，住宅郊區(qū)化逐步被越來越多的人所同意，將有更多的廣州人購買都市邊緣的優(yōu)秀樓盤，遠(yuǎn)離鬧市，享受自然之樂。美的海岸花園距廣州市僅半小時(shí)的車程，配套齊全而且環(huán)境優(yōu)美，具備了郊區(qū)優(yōu)秀樓盤所應(yīng)具有的特點(diǎn)，對廣州將會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)有力的輻射力。（三）廣州個(gè)盤實(shí)態(tài)分析在廣州不管是地產(chǎn)界人士，依舊一般消費(fèi)者，都明白廣州市郊有三個(gè)極具代表性的房地產(chǎn)項(xiàng)目：廣州碧桂園、麗江花園、祈福新村，這三個(gè)項(xiàng)目的熱銷反映出廣州住宅郊區(qū)化的趨勢。1、廣州碧桂園1）背景及概況由順德碧桂園物業(yè)進(jìn)展有限公司獨(dú)資開發(fā)，位于番禺南浦島，規(guī)劃占地面積超過1000畝（66萬平方米），總建筑面積超過100萬平方米，總投資超過20億元。第一期工程占地面積超過35萬平方米，建筑面積近50萬平方米，共有洋房4500套，不墅82套。整個(gè)小區(qū)分為七個(gè)組團(tuán)，總共有180多幢樓。綠化率在35%以上。其最具特色的是擁有面積達(dá)3.5萬平方米的巨型會(huì)所。廣州碧桂園是順德碧桂園物業(yè)進(jìn)展有限公司在成功開發(fā)了順德碧桂園后，所實(shí)施的品牌擴(kuò)張戰(zhàn)略的結(jié)果。順德碧桂園通過六年的建設(shè)已成長為一個(gè)成熟的品牌，碧桂園挾持著這幾年積存下來的建筑經(jīng)驗(yàn)和建設(shè)理念，搶灘廣州城下，以規(guī)模開發(fā)，綜合配套五星級物業(yè)治理為賣點(diǎn)，加之品牌優(yōu)勢和強(qiáng)有力的宣傳攻勢，使碧桂園首次發(fā)售就空前成功。2）目標(biāo)客戶群廣州碧桂園將主力目標(biāo)客戶鎖定在廣州企業(yè)中的中高級白領(lǐng)階層，為了獲得更多的中高級白領(lǐng)人士的青睞，專門設(shè)計(jì)了多種靈活的付款方式，使畢業(yè)不久的在職大學(xué)生也能購買。3）經(jīng)營開發(fā)模式①廣州碧桂園推出的住宅有不墅和洋房兩種不墅：有6種不同風(fēng)格的外形，多為兩層半結(jié)構(gòu)，建筑面積在190~800平方米。這些設(shè)計(jì)差不多上順德碧桂園在銷售過程被證實(shí)最受歡迎的戶型。洋房：全部為6~7層設(shè)計(jì)，一梯四戶，面積在65平方米至284平方米，有二房二廳到六房兩廳等復(fù)式單位。②五星級的物業(yè)治理碧桂園倡導(dǎo)五星級的家，因此產(chǎn)生了五星級的物業(yè)治理。廣州碧桂園有2000多人的物業(yè)治理隊(duì)伍，整個(gè)社區(qū)因有良好安全治理而不設(shè)防盜網(wǎng)，每個(gè)小區(qū)都實(shí)行封閉式治理。社區(qū)內(nèi)建立了內(nèi)部網(wǎng)站，可實(shí)現(xiàn)點(diǎn)播歌曲、網(wǎng)上購物等多種便利服務(wù)。2、祈福新村1）背景概況祈福新村的進(jìn)展商在香港有較豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，1991年初，正值中國房地產(chǎn)市場如火如荼之際，進(jìn)展商挾著房地產(chǎn)市場的深刻了解及充裕的資金，揮師進(jìn)入了廣州番禺市鐘村鎮(zhèn)，開創(chuàng)了祈福新村，以港資概念在銷售上一炮打紅。能夠講，祈福新村屋村會(huì)所、區(qū)內(nèi)穿梭巴士、港式物業(yè)治理、氣概宏偉的屋村入口等專業(yè)手法在當(dāng)時(shí)均超過同行。同時(shí)，其寵大的規(guī)劃、整齊劃一的建筑風(fēng)格、超大規(guī)模的人工湖、湖心公園、快捷的施工進(jìn)度以及每次銷售數(shù)以千計(jì)的“噓撼”場面，均給人留下深刻的印象。2）目標(biāo)客戶群祈福新村一直都致力于“度假”消費(fèi)群體的開發(fā)，因而面積偏小，戶型較為單一，形成整齊的“軍營式”排列。度假設(shè)施豐富集中、游樂項(xiàng)目刺激前衛(wèi)，一次性投資3億多元，修建了度假型俱樂部，建筑面積達(dá)8萬平方米，50多項(xiàng)服務(wù)，吃、喝、玩、樂無奇不有。為滿足都市家庭的度假需求，而修建了祈福農(nóng)場，以讓住客放松身心，親近自然。3）經(jīng)營開發(fā)模式祈福新村采納“橫向一體化”的開發(fā)模式，南沙的祈福酒店，鐘村的祈福新村，廣州大道旁的祈福華廈，均是圍繞目標(biāo)消費(fèi)群的需求而設(shè)，以求做到對在番禺投資的香港業(yè)主、喜愛娛樂的住戶、以及往來村內(nèi)及廣州市區(qū)的商業(yè)人士均有兼顧。同時(shí)基于度假層價(jià)格應(yīng)較低的原則，進(jìn)展商通過規(guī)模效應(yīng)操縱成本，以期獲得超常利潤；屋村內(nèi)，幾十條街的樓宇差不多上同一款式，這對降低建筑成本和縮短建筑時(shí)刻有利；簡單、劃一的街道綠化，美觀而有用。3、麗江花園1）背景及概況麗江花園為粵港合資開發(fā)，1992年開發(fā)初期，得益于蓬勃進(jìn)展的房地產(chǎn)市場，在香港的首期銷售獲得成功。隨著開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不斷積存，進(jìn)展商表現(xiàn)出良好的人文意識及對產(chǎn)品、環(huán)境的精品追求意識。以其園林的細(xì)致，建筑的精心構(gòu)思，鄰里和睦的生活氛圍等特色揚(yáng)名廣州。另外其宣傳廣告的品牌意識、社區(qū)文化的倡導(dǎo)及營造，及至某些建筑形式的引入，都會(huì)給廣州房地產(chǎn)市場帶來一定啟迪。2）目標(biāo)客戶群麗江花園憑借其距離廣州市區(qū)較近的地理優(yōu)勢，提出“搬到郊外住”的觀念。在開發(fā)上相應(yīng)圍繞這一中心主題：建筑樓群風(fēng)格各異檔次眾多，開通頻繁往返于廣州市中心的屋村巴士，大力倡導(dǎo)居住文化，采納主題明確的“郊外居住利益”的廣告溝通策略，吸引了為數(shù)眾多的向往輕松、和諧居住環(huán)境的“白領(lǐng)”一族。因此平日的麗江與節(jié)假日的麗江相比，在人氣上可不能有太多的差不。3）開發(fā)模式麗江花園偏重于“精品模式”，從街邊小景到樓宇建筑設(shè)計(jì)，處處表現(xiàn)出進(jìn)展商致力追求完美、精巧的開發(fā)心態(tài)。因此麗江花園售價(jià)每平方米均達(dá)5000元以上，部分單位在6000~7000元。另一方面，“居住區(qū)”定位使進(jìn)展商著力開發(fā)從單身公寓到花園洋房、復(fù)式住宅，從高層樓宇到不墅等眾多建筑形式，以滿足各種層面的消費(fèi)者的需求，麗江花園利用地處珠江南浦島的優(yōu)勢構(gòu)造了整個(gè)小區(qū)小橋流水的景致，為方便住戶通往洛溪大橋而建筑了一架造型優(yōu)美的麗江大橋，形成了麗江花園獨(dú)特的景觀。（四）三大盤在促銷上的成熟手法值得美的海岸花園借鑒 1、充分發(fā)揮營銷中心和示范單位的作用類似香港數(shù)盤的推廣手法，以上三個(gè)大型住宅項(xiàng)目均在入口處修建了寬敞、外形典雅的營銷中心，作為項(xiàng)目形象展示的焦點(diǎn)。內(nèi)部空間布局則采納功能分區(qū)的形式，盡可能減少相互干擾，加上訓(xùn)練有素的售樓員，親和感的燈光、展板、照片，給客戶形成專業(yè)地產(chǎn)商的良好印象，容易產(chǎn)生信任感。示范單位的室內(nèi)裝修，營造了極濃郁的居家氛圍，起到了有效的引導(dǎo)作用，激發(fā)了現(xiàn)場購樓者的購買欲望。2、節(jié)假日開通了免費(fèi)看樓直通巴士三大樓盤是廣州南郊的大盤，目標(biāo)客戶大部分散在廣州市內(nèi)，進(jìn)展商為了給有意購樓者提供便利，自行組建車隊(duì)或公交公司聯(lián)合推出節(jié)假日免費(fèi)看樓直通巴士，定點(diǎn)定時(shí)接送。這一成功的舉措，不僅有效地縮短了購房者往返住地與樓盤之間的時(shí)空距離，更拉近了購房者與進(jìn)展商的心理距離，有力地促進(jìn)了樓宇的銷售。3、充分運(yùn)用現(xiàn)代廣告手法，不斷地完全項(xiàng)目形象不管在開盤前的廣告預(yù)熱，依舊銷售期間的廣告升溫，三大盤都成功地運(yùn)用了多種廣告形式，將進(jìn)展商所要釋放的信息有效地傳遞給目標(biāo)客戶。電視廣告、報(bào)紙的軟硬性廣告、戶外路牌廣告、要緊路口的燈箱彩旗廣告以及進(jìn)展商不斷推陳出新的售樓書，使得有意購買者能較為全面地了解項(xiàng)目的整體形象，也逐漸地吸引了更多的潛在買家。4、及時(shí)收集市場的有效資訊三大盤都注重收集來訪客戶的資料。如祈福新村售樓人員在接待客戶時(shí)，請客戶填寫意向選擇調(diào)查表，內(nèi)容涉及到購房者的年齡、家庭成員、意向選擇房型、樓盤信息來源、關(guān)于小區(qū)的各項(xiàng)指標(biāo)的中意程度等。這對市場推廣和后續(xù)開發(fā)特不有意義。（五）順德房地產(chǎn)的供求狀況1、概況順德位于珠江三角洲中部，靠近于廣州、佛山等大中都市，全市常住人口104萬，流淌人口50萬，旅居港澳臺的鄉(xiāng)親及海外華僑40多萬人，改革開放，使得順德由一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)縣進(jìn)展成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的新興工業(yè)都市，1997年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值189億，人均儲蓄2.88萬元。經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展使順德人的居住水平有了顯著改善，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)25平方米，農(nóng)村人均居住使用面積達(dá)26平方米。2、1998年順德房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展概況順德市1998年商品房施工面積為92萬平方米，竣工面積56萬平方米，商品房預(yù)售98萬平方米，比1997年增加81%，商品房交易額為12.5億元，比1997年增加54%，1998年房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展呈現(xiàn)出良好的進(jìn)展勢態(tài)，這得益于順德經(jīng)濟(jì)進(jìn)展勢頭良好，加之政府主管部門和開發(fā)商以及金融部門的共同努力，扶持了房地產(chǎn)業(yè)的迅速進(jìn)展。3、一批優(yōu)秀不墅小區(qū)的出現(xiàn)，帶旺了市場需求順德優(yōu)秀個(gè)盤實(shí)態(tài)分析1）碧桂園成名于1994年，當(dāng)時(shí)中央宏觀調(diào)控政策實(shí)施已半年，房地產(chǎn)業(yè)叫苦連天，已投入一億元建成幾百幢不墅的碧桂園只是鳥雀棲息之后，碧桂園老總為此愁眉不展。在送小孩到收取教育儲備金的中華英豪學(xué)校就讀時(shí)，碧桂園老總卻突獲啟發(fā)：創(chuàng)辦一所高素養(yǎng)學(xué)校，作為碧桂園的配套設(shè)施，又可籌集一筆資金，用于后續(xù)建設(shè)。這一“圍魏救趙”妙策不久就付諸實(shí)施。1994年初，碧桂園學(xué)校打下了第一根樁，以“可怕的順德人”為號召的招生廣告在珠江三角洲產(chǎn)生極大的反響。同年9月，碧桂園學(xué)校如期開學(xué)并獲極大的成功。在此后的推廣策劃中碧桂園將“全實(shí)景拍攝”、“五星級的家”、“碧桂園的生活方式”引入房地產(chǎn)業(yè)，在售樓廣告中加以運(yùn)用，同時(shí)贏得了香港度假市場和廣州居家市場。走綜合開發(fā)之路，謀取最大利潤，這是碧桂園決策者在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中又一高超選擇。碧桂園的決策者采取縱向一體化的路線，將房地產(chǎn)開發(fā)的上下游行業(yè)——設(shè)計(jì)、建材、施工、裝修銷售、物業(yè)治理等歸于集團(tuán)的綜合開發(fā)幸免了利潤的分配問題，因而大大降低了成本。通過六年的潛心雕琢，碧桂園進(jìn)展成為房地產(chǎn)的“航空母艦”，不僅在順德成功開發(fā)3000多畝土地，而且成功克隆了廣州碧桂園、華南碧桂園。每次開發(fā)的新盤占地都在1000畝以上，碧桂園已成珠江三角洲最知名的房地產(chǎn)品牌。2）東康花苑除碧桂園外，順德當(dāng)?shù)刈罡邫n次樓盤是東康花苑不墅區(qū)，是由當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的成功人士購地自建的豪華不墅。建筑單體一般由專業(yè)人員設(shè)計(jì)，造型較為夸張和有個(gè)性，講求細(xì)節(jié)和裝潢。每幢的風(fēng)格均不相同，充分反映出當(dāng)?shù)厝讼埠寐陡坏男睦碲呄?。但該?xiàng)目由于缺乏整體規(guī)劃樓間距偏小，建筑密度過大因而居住者專門難體驗(yàn)到居家的舒適和開揚(yáng)。3）東城花園順德另一開發(fā)較為成功的花園小區(qū)是東城花園，該項(xiàng)目在休閑配套、環(huán)境綠化、建筑立面以及規(guī)劃設(shè)計(jì)上有較大特色，洋房均價(jià)每平方米在3000元以上，是順德市區(qū)價(jià)位較高的商品房，購買者大多是市區(qū)中高級白領(lǐng)人士和收入較高的政府官員。結(jié)論通過對廣州、順德有代表性個(gè)盤分析，再結(jié)合美的海岸花園所處的地理位置、用地規(guī)模及周邊環(huán)境來看，碧桂園、祈福新村要緊針對外銷市場，而且操作手法較為成熟，市場的吸納量足夠大，社區(qū)規(guī)?？捎^，已具有相當(dāng)高的知名度，美的海岸花園差不多上不具備這方面的競爭優(yōu)勢，在此不必作同樣的市場定位。順德當(dāng)?shù)貥潜P除碧桂園整體質(zhì)素都不高，可不能對美的海岸花園構(gòu)成太大威脅，因此，美的海岸花園若能在整體規(guī)劃、環(huán)境營造、建筑單體、綜合配套、物業(yè)治理上都能及時(shí)兌現(xiàn)，項(xiàng)目的市場前景看好。綜上所述，美的海岸花園項(xiàng)目定位類似麗江花園，針對順德本地的中高級白領(lǐng)市場，能夠建成品位較高的大型中高檔成熟生活社區(qū)。二、項(xiàng)目地塊SWOT分析項(xiàng)目地塊分析地塊狀況位置：位于順德市北滘鎮(zhèn)南部，東接廣珠公路，南臨北江支流，西臨北滘當(dāng)?shù)氐娜槠婢用駞^(qū)，北接順德的三樂公路。距北滘鎮(zhèn)中心的車程僅3分鐘，距順德市中心不到10分鐘車程。面積：670畝，約45萬平方米。堤外占地面積110畝，訊期時(shí)為江水淹沒，無法建筑商品房。地形：差不多規(guī)整的長方形，東西長，南北略短。地貌：由于面臨北江支流，本地塊擔(dān)負(fù)著北滘鎮(zhèn)防洪抗汛的責(zé)任，防護(hù)堤橫穿地塊中部，長度近1000米土地性質(zhì)綜述：本地塊屬河流灘涂，需投入資金進(jìn)行“七通一平”，此外，由于防護(hù)堤與現(xiàn)有地面存在數(shù)米的高差，因此需填沙提高路面標(biāo)高。兩條河涌現(xiàn)為附近工廠的污水排放點(diǎn)，污染情況需進(jìn)行處理，或凈化水源，或采納地下埋管的形式。地塊周圍景觀前方景觀（南方）面臨北江，視野開闊，江邊景致一覽無余，遠(yuǎn)景可看到青山的輪廓，充溢著典型的珠三角水鄉(xiāng)風(fēng)情，為美的海岸花園要緊借用的景觀。后方景觀（北方）要緊為美的工廠區(qū)，藍(lán)白相間的廠房整潔、美觀，但在靠近廣珠公路的地點(diǎn)有部分臨時(shí)搭建的棚戶和少量低矮廠房。若此方向能規(guī)劃為部分小區(qū)高層，則遠(yuǎn)景為北滘鎮(zhèn)的中心地帶，景觀尚可。左方景觀（東方）為國家的星火科技城項(xiàng)目和廣珠公路的高架橋，目前該項(xiàng)目以停建，幾幢高層已封頂?shù)醋魍庋b修，外形簡陋，小區(qū)此方向的景觀會(huì)有一定阻礙。高架橫跨北江，橋身設(shè)計(jì)較為現(xiàn)代和輕快，遠(yuǎn)觀亦不俗。右方景觀（西方）要緊為北滘當(dāng)?shù)氐木用褡越ǚ?，高度一般在三層左右，樓間距小，布局凌亂，立面效果差。另有一自來水廠，廠房新舊程度尚可。人文、歷史景觀順德市依山傍水，山色靈秀，水網(wǎng)縱橫，現(xiàn)今還保留著許多具有嶺南特色的民居，錯(cuò)落分布于河岸，構(gòu)成了具有典型珠三角地域特色的水鄉(xiāng)風(fēng)貌，成為本項(xiàng)目的大景觀背景。距離地塊不到半小時(shí)車程有一座佛教名剎——寶林寺，坐落于青翠的山間，當(dāng)?shù)厝撕V信其靈驗(yàn)，是巡游和拜謁之地。廣東四大名園之一的清暉園，距地塊僅10分鐘車程，因其獨(dú)特園林藝術(shù)和深厚的文化積淀，一直是當(dāng)?shù)氐难灿蝿俚亍＞坝^綜述從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程序看，東、南、西、北四個(gè)方向景觀中南方景觀為最佳，其余方向均沒有高大的障礙物，僅東面的少量高層造成部分遮擋。綜合而言，環(huán)臨景觀條件不算最佳，但其優(yōu)勢在于可充分利用北江資源進(jìn)行地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，制造出目前順德當(dāng)?shù)貥潜P尚未有的小區(qū)內(nèi)獨(dú)特水景。環(huán)境、污染情況水、氣、土地污染情況地塊周圍為工廠和居民區(qū)包繞，工廠（如左側(cè)的飼料廠）的廢氣、廢水的排放，住戶的亂拋廢物，使周圍的水、氣和土地都有一定程度的污染。噪音污染因地塊的東部和北部為連接珠三角的要緊交通干道——廣珠公路和三樂公路、往來的機(jī)動(dòng)車輛產(chǎn)生的噪音對以后小區(qū)的污染較為嚴(yán)峻。社會(huì)治安環(huán)境因地塊距離美的廠區(qū)和北滘鎮(zhèn)政府不到3分鐘車程，治安應(yīng)無大問題，但因地塊西面緊鄰當(dāng)?shù)鼐用褡越ǚ浚紤]房屋出租帶來的流淌人口，此方向的治安需著重考慮。交通條件地塊周圍的交通條件本地塊直接連接廣珠公路和三樂公路，距廣州30分鐘的車程，距深圳、珠海約一小時(shí)的車程，距地塊約10多分鐘車程的順德港每日有多次直達(dá)香港、澳門的水上航線，交通便利，順德市中心每5分鐘有一趟車開往本地塊。交通路網(wǎng)遠(yuǎn)景規(guī)劃緊臨項(xiàng)目地塊的三洪奇大橋復(fù)橋?qū)⒂?000年竣工，單向分道行使將使交通更為通暢。105國道與三樂路的立交橋的立即修建，將形成良好的空中景觀。地塊直入交通條件，地塊周圍臨主干道，直入交通條件十分方便、暢通，東接105國道、順德大道，與項(xiàng)目主入口東大門相接，北靠三樂公路與項(xiàng)目北大門對接。市政配套條件購物項(xiàng)目離鎮(zhèn)中心與市中心均有一段距離，居家購物不甚方便，項(xiàng)目需規(guī)劃超市、肉菜市場等商業(yè)設(shè)施。文化教育項(xiàng)目周邊的幼兒園、小學(xué)教學(xué)水平較低，教學(xué)設(shè)施簡陋。因此本項(xiàng)目需配套一所高水準(zhǔn)的學(xué)校。醫(yī)療衛(wèi)生鎮(zhèn)級和市級的醫(yī)院離項(xiàng)目都有幾分鐘車程，只需在本項(xiàng)目開設(shè)衛(wèi)生所和一家藥店能滿足日常生活醫(yī)療的需要。金融服務(wù)進(jìn)展商與順德市農(nóng)村信用社已簽訂了入住協(xié)議，為樓宇按揭和住戶金融服務(wù)提供了方便。郵政當(dāng)?shù)剜]政相對不發(fā)達(dá)，鎮(zhèn)中心區(qū)只有一家辦理郵政業(yè)務(wù)的郵電所，本項(xiàng)目需設(shè)郵政代辦點(diǎn)。地塊本身的優(yōu)劣分析優(yōu)勢可充分借用北江和河涌來營造小區(qū)的獨(dú)特水景，形成濱江風(fēng)情社區(qū)。為北滘鎮(zhèn)連接附近城鎮(zhèn)的門戶，地理位置優(yōu)越，交通便利，有利于向周邊地區(qū)的輻射。附近不存在阻礙視覺景觀的不利因素。劣勢土地前期投入費(fèi)用大。河涌污水源的處理增加較大成本。臨近的廣珠公路交通繁忙，環(huán)境噪音大。地塊屬于河流灘涂用地，地基工程需更多資金。地塊上分布有高壓纜線，需做地埋處理。防洪堤外不許建成商品房以及本身的再加固，增加了成本。三、項(xiàng)目定位分析（一）本地塊適宜做的住宅項(xiàng)目1、不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子一般地，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的差不多地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓一般住宅中高檔洋房不墅豪宅中高檔洋房、不墅住宅講明美的海岸花園符合情況對公共效能的依靠性專門強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱專門弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市等符合對小區(qū)（菜市場）配套要求高專門高高高不宜商場上加住宅符合小區(qū)物業(yè)治理的要求低不高高專門高應(yīng)有高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)治理公司可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高專門高精品設(shè)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無一般低低低密度=豪宅符合對休閑空間、綠化要求無一般高專門高具有品味的專用康樂、商務(wù)會(huì)所用小區(qū)符合景觀要求無一般高專門高最好具有天然稀缺景觀資源符合以上分析表明：本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔住宅地塊。（二）順德市居民住宅供給——需求分析北滘鎮(zhèn)——順德市各類代表性居民住宅情況分析北滘鎮(zhèn)——順德市具有代表性的幾類住宅順德市是一個(gè)從傳統(tǒng)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過工業(yè)化后形成的高度工業(yè)化城鎮(zhèn)。其工業(yè)特不發(fā)達(dá)，同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)相對落后，整個(gè)都市還具有相當(dāng)?shù)泥l(xiāng)村色彩。表現(xiàn)在居民的住宅消費(fèi)適應(yīng)上，當(dāng)?shù)鼐用褓彽刈越ǚ课莸膫鹘y(tǒng)適應(yīng)依舊十分盛行，房地產(chǎn)開發(fā)各自為政，小區(qū)規(guī)劃意識淡薄，小區(qū)規(guī)模小等。目前，北滘鎮(zhèn)——順德市要緊有以下幾類具有代表性的住宅。①一般自建房②不墅等豪華自建房③一般商品房④中高檔洋房⑤不墅等豪華商品房2）北滘鎮(zhèn)——順德市各類代表性住宅的要緊特點(diǎn)①市場定位樓盤類型市場定位一般自建房自用不墅等豪華自建房自用一般商品房企業(yè)一般職工中高檔洋房企業(yè)中高級治理職員、港澳外銷市場不墅等豪華商品房企業(yè)高層治理人員、私營老總、港澳外銷市場②建筑風(fēng)格樓盤類型建筑風(fēng)格、選材一般自建房無風(fēng)格意識，選材從經(jīng)濟(jì)角度考慮不墅等豪華自建房張揚(yáng)富貴的順德式風(fēng)格，選材考究、與眾不同一般商品房無風(fēng)格意識，選材一般中高檔洋房外銷盤復(fù)制香港式大型屋村風(fēng)格，選材上注重與建筑風(fēng)格本身的匹配不墅等豪華商品房外銷盤復(fù)制香港式大型屋村風(fēng)格，選材上注重與建筑風(fēng)格本身的匹配③建筑布局、環(huán)藝規(guī)劃及小區(qū)生活空間的營造樓盤類型建筑布局、環(huán)藝規(guī)劃及小區(qū)生活空間的營造一般自建房無規(guī)劃意識、無小區(qū)概念不墅等豪華自建房高密度兵營式布局，無所謂環(huán)藝和公共生活空間一般商品房鴿籠式、火柴盒式的建筑布局和共享空間中高檔洋房注重環(huán)藝和生活空間的營造，但建筑布局普遍死板不墅等豪華商品房注重環(huán)藝規(guī)劃和生活空間的營造，但建筑布局普遍死板④戶型設(shè)計(jì)及房間功能分配樓盤類型戶型設(shè)計(jì)及房間功能分配一般自建房依傳統(tǒng)需要設(shè)計(jì)不墅等豪華自建房自取所需一般商品房建成之后，差不多落后中高檔洋房外銷盤多從度假角度考慮，以小巧有用為主不墅等豪華商品房較合理，可參考⑤物業(yè)治理樓盤類型物業(yè)治理一般自建房無不墅等豪華自建房有，本地化一般商品房處于原始狀態(tài)的物業(yè)治理中高檔洋房典型港式治理不墅等豪華商品房典型港式治理北滘鎮(zhèn)——順德市居民住宅需求分析政府對提高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)進(jìn)展水平將采取的措施依照順德市劉世宜副市長在全市房地產(chǎn)工作會(huì)議上的講話，順德市房地產(chǎn)市場要緊存在以下問題：商住用地開發(fā)量過大，商品房總量供過于求。目前空置量多達(dá)37.7萬平方米，4000分散建設(shè)比較嚴(yán)峻，阻礙了環(huán)境效益和社會(huì)效益。商品房建設(shè)質(zhì)量不高，環(huán)境及配套設(shè)施建設(shè)跟不上，綜合開發(fā)水平較低。規(guī)劃、建筑、物業(yè)治理、中介服務(wù)等治理工作不力，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展。針對以上問題，同時(shí)為把房地產(chǎn)扶持成為順德市的重要經(jīng)濟(jì)支柱之一，政府承諾要達(dá)成“一個(gè)共識”、實(shí)行“兩個(gè)結(jié)合”、按照“三點(diǎn)要求”、采取“四項(xiàng)措施”、重點(diǎn)抓好“五個(gè)方面的提高”。重點(diǎn)包括如下內(nèi)容。要集中、連片建設(shè)，克服分散建設(shè)這一老大難問題。今后不準(zhǔn)賣地給住戶自己建設(shè)，只能代建或統(tǒng)建。政府壟斷土地一級市場，嚴(yán)格操縱商住用地規(guī)模，現(xiàn)時(shí)期要緊以消化和調(diào)整使用現(xiàn)有空置商住地為主。各鎮(zhèn)在消化完現(xiàn)有空置用地之前，不得再新征商住用地。努力提高小區(qū)總體和建筑單體的設(shè)計(jì)水平，提高建筑質(zhì)量，提高市政建設(shè)和配套設(shè)施的建設(shè)水平，提高市容環(huán)境、綠化、美化水平。在綠化建設(shè)中，要堅(jiān)持順德的“水鄉(xiāng)”特色，著重在“山”、“水”、“路”方面做文章。住宅小區(qū)的綠化面積不得低于總用地面積的30%。順德市政府關(guān)于住宅建設(shè)的以上承諾，代表了順德居民住宅需求的差不多方向，進(jìn)展商應(yīng)當(dāng)在差不多要求的基礎(chǔ)上，精雕細(xì)刻，向市場提供富有個(gè)性的真正為市場接收的產(chǎn)品。當(dāng)?shù)鼐用窦彝ソY(jié)構(gòu)狀況依照調(diào)查所得的相關(guān)資料，順德市——北滘鎮(zhèn)居民家庭結(jié)構(gòu)具有以下特征：家庭類型外來人口家庭當(dāng)?shù)丶彝ト丝谇闆r普遍一家三口結(jié)構(gòu)普遍一家三口以上結(jié)構(gòu)長輩是否同住與夫婦一方父母同住較普遍一般家庭成家子女不與父母同住，富有家庭同住情況普遍外為客人情況經(jīng)常接待家鄉(xiāng)南下客人一般不在家接待保姆雇傭情況若不與父母同住，一般會(huì)雇保姆只要經(jīng)濟(jì)條件許可，一般會(huì)請保姆當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖霠顩r及支付能力情況，原已作了詳盡的分析和闡述。從項(xiàng)目定位的角度講，要注意以下要素。支付能力指標(biāo)住宅類型價(jià)位：元/平米備注高低心理價(jià)位洋房45001700不墅60004500物業(yè)部款洋房60萬20萬不墅400萬100萬按揭首期款洋房20萬6萬不墅120萬30萬按揭月供款洋房50002000不墅3000010000當(dāng)?shù)鼐用竦淖≌枨笤趹粜蜕系奶卣鳎杭彝ヮ愋托枨蟪潭韧鈦砑彝ギ?dāng)?shù)丶彝—1主人房1間，必備1間，必備A—2子女房1間，必備1~2間，必備，數(shù)量依家庭實(shí)際人口需要定A—3長輩房1間，必備1間，非必備A—4客人房1間，非必備1間，非必備A—5工人房1間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力和實(shí)際需要定1間，非必備，高經(jīng)濟(jì)能力和實(shí)際需要定A—6多功能房1~3間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力定1~3間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力定B—1飯廳1間，必備1間，必備B—2客廳1間，必備1間，必備C—1主人衛(wèi)1間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力定1間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力定C—2公用衛(wèi)1間，必備1間，必備C—3工人衛(wèi)1間，非必備，視有無工作房定1間，非必備，視有無工人房定D—1廚房1間，必備1間，必備D—2陽臺1間，必備1間，必備（三）項(xiàng)目定位 1、總體市場定位： 為21世紀(jì)順德人（珠江三角洲人）量向定造的海岸風(fēng)情高尚住宅社區(qū)。 2、主力客戶群定位地域：以順德市為中心輻射的珠江三角洲為主，其他地區(qū)及港澳外銷市場為輔。階層細(xì)分洋房的目標(biāo)客戶這類目標(biāo)客戶擁有穩(wěn)定的收入來源，家庭年收入在4萬~10萬元的小康之家，年齡在25歲~35歲居多，家庭結(jié)構(gòu)簡單，生活品味較高，擁有較高的學(xué)歷和文化層次。要緊對象有以下幾種：順德知名企業(yè)（美的、科龍、蜆華、萬家樂、新力等企業(yè)）中的中高級白領(lǐng)階層和銷售精英；在當(dāng)?shù)剜]電、金融、醫(yī)療部門就職的白領(lǐng)人士；當(dāng)?shù)貜氖聜€(gè)體經(jīng)營、小規(guī)模加工生產(chǎn)的私營企業(yè)主；廣州南部及港澳地區(qū)以休閑度假或投資房產(chǎn)以保值增值的極少數(shù)人士。不墅的目標(biāo)客戶該群體擁有豐厚的私家財(cái)產(chǎn)，家庭年收入在30萬元以上，年齡在35歲~60歲。要緊對象有：當(dāng)?shù)貜氖陆ㄖ┕?、建材交易的老總；?dāng)?shù)亟?jīng)營花卉、養(yǎng)殖場的老總；順德及周邊地區(qū)大中型企業(yè)集團(tuán)的高層治理人員；在順德投資的港人以及順德籍的港澳同胞，海外僑胞。（四）項(xiàng)目市場定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的體現(xiàn)建筑風(fēng)格定位一個(gè)值得長期居住的現(xiàn)代化高尚住宅社區(qū)，其建筑風(fēng)格必須是經(jīng)得起時(shí)刻檢驗(yàn)的、造型經(jīng)典而有個(gè)性的。洋房主調(diào)采納地中海摩納哥海濱公寓酒店細(xì)膩、明朗的風(fēng)格；而不墅應(yīng)采納多種風(fēng)格的古典類型，每棟不墅都具備精彩的個(gè)性，使不墅區(qū)成為一個(gè)經(jīng)典建筑藝術(shù)的博覽會(huì)。建筑風(fēng)格采納分組團(tuán)圍合式設(shè)計(jì)。圍合式布局是充分實(shí)現(xiàn)小區(qū)私密性和人性化綠化空間的最有效方式之一。分組團(tuán)布局一方面是為了適應(yīng)本小區(qū)分期開發(fā)的實(shí)際要求，另一方面能夠在第一個(gè)組團(tuán)就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計(jì)，有利于項(xiàng)目的形象展示和銷售。單體戶型定位依照主力客戶群的定位度身定造，洋房以三房二廳二衛(wèi)100平方米左右為主力戶型，不墅以五房三廳二室五衛(wèi)300平方米為主力戶型。環(huán)藝設(shè)計(jì)定位小區(qū)整體綠化以主題綠化化概念為架構(gòu)，在步行系統(tǒng)上序列布置集中綠化園林，充分預(yù)留社交、休閑廣場等空間。與整體園林綠化相結(jié)合，空插布置有原創(chuàng)性的環(huán)藝雕塑小品，增加小區(qū)的文化氛圍和藝術(shù)品位。交通組織定位幸免過境交通，保證小區(qū)交通通暢順達(dá)，最大限度實(shí)現(xiàn)小區(qū)人車分流，各組團(tuán)庭院綠地?zé)o車流，以確保小區(qū)孩童隨意玩耍行走的絕對安全性。四、項(xiàng)目價(jià)值分析類比土地價(jià)值的概念類比土地價(jià)值的概念類比土地價(jià)值是指在正常的市場條件和規(guī)劃水平下，某地塊與周邊同一價(jià)值圈內(nèi)同類檔次項(xiàng)目地塊相比，所具備的土地比較價(jià)值。在具體的數(shù)量計(jì)算中，要綜合考慮正常地價(jià)、差不多的平均建安成本、同類項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)情況等因素。決定土地價(jià)值的核心因素——地段資源地段第一！這是房地產(chǎn)行業(yè)的金科玉律。地段的概念并不只是“距離”的概念。它實(shí)際上是一個(gè)“資源”的概念。不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢；不同功能和檔次定位的樓盤也對地產(chǎn)資源有相應(yīng)的不同要求；甚至在不同的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平下的房地產(chǎn)市場中，“地段”內(nèi)涵也不一樣。在同一價(jià)值圈內(nèi)，具有更多自然景觀資源、擁有更便利的市政配套、環(huán)境污染更少的地段，將是更具有競爭力的地段。中高檔住宅所應(yīng)具備的地段資源，即地產(chǎn)因子，在前文差不多闡述。正是這些地段資源，決定了該項(xiàng)目地塊差不多土地價(jià)值。美的海岸花園的地段資源，在“項(xiàng)目SWOT分析”中已有詳細(xì)闡述。周邊樓盤土地價(jià)值因素類比類比因素美的項(xiàng)目碧桂園祈福新村東城花園講明1、地段資源綜合0++-0表示以美的為比較基準(zhǔn)，+表示比美的優(yōu)越，—表示比美的差地理位置0+++自然環(huán)境0+++-人文環(huán)境0000交通條件0000地塊規(guī)模0++--市政配套0--0不可操縱污染、干擾因素0++-+表示少，—表示嚴(yán)峻2、正常成本綜合洋房1350元左右/平方米，不墅2000元左右/平方米洋房平均樓面地價(jià)250元/平方米不墅平均樓面地價(jià)800元/平方米洋房平均建安成本1100元/平方米不墅平均建安成本1200元/平方米3、項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)價(jià)值洋房最低售價(jià)389839091800洋房最高售價(jià)67595230不墅最低售價(jià)4684不墅最高售價(jià)11137本地塊性質(zhì)決定的土地差不多價(jià)值綜合以上分析，美的海岸花園地塊的類比價(jià)值在1800—2500元/平方米。地塊可提升價(jià)值推斷地塊價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的要緊要素分析阻礙中高檔樓盤價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的要緊因素。宏觀經(jīng)濟(jì)、形勢政策是較重要的外部因素。房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是相互阻礙、相互制約的關(guān)系。房地產(chǎn)市場的進(jìn)展是宏觀經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)又具有支柱性的作用。一般來講，房地產(chǎn)的市場周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期差不多同步的。經(jīng)濟(jì)，政策因素對項(xiàng)目價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)的阻礙，表現(xiàn)在市場預(yù)期和市場供求關(guān)系的變化上。以深圳市為例，1998年上半年深圳房地產(chǎn)市場總體走淡，外銷市場萎縮了近五成，總體價(jià)格下降5%~15%，是由于東南亞金融風(fēng)暴和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長減慢的結(jié)果。目前世界經(jīng)濟(jì)受日元疲軟和東南亞金融風(fēng)暴余波的阻礙，總的預(yù)期偏于保守；中國內(nèi)地遭受百年不遇的廣泛性的洪水災(zāi)難，經(jīng)濟(jì)增長能否保證8.2%，尚是一個(gè)疑問。在這種經(jīng)濟(jì)形勢下，居民普遍處于持幣觀望的保守預(yù)期狀態(tài)，市場有效需求將受到抑制。供過于求的市場形勢自然不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)。在政策方面，減息、個(gè)人按揭業(yè)務(wù)的開展和按揭期限的延長以及貨幣分房政策的實(shí)施，差不多上利好的消息。但由于居民對整體經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)期保守的緩沖作用，諸利好政策關(guān)于中高檔住宅市場來講，刺激并可不能專門大。市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素。除經(jīng)濟(jì)、政策等不可控因素之外，決定中高檔住宅成功的最關(guān)鍵的、可操縱的因素確實(shí)是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)。準(zhǔn)確的市場定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃以及量體裁衣的戶型設(shè)計(jì)，是住宅產(chǎn)品成功要緊因子，是決定一個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目價(jià)值提升空間的最重要因素。事實(shí)上，在經(jīng)濟(jì)的低谷期，規(guī)劃成功的樓盤，比規(guī)劃差的樓盤更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力。眾所周知的碧桂園，確實(shí)是一個(gè)專門好的例證。小區(qū)配套和物業(yè)治理特不重要。小區(qū)的品質(zhì)感既來源于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，亦體現(xiàn)于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)治理等軟件。事實(shí)證明，中高檔住宅的業(yè)主對物業(yè)治理和小區(qū)康樂配套的要求要高于一般住宅業(yè)主。在房地產(chǎn)市場相對成熟的深圳市場，名牌物業(yè)治理在中高檔樓盤的價(jià)值實(shí)現(xiàn)中占10%左右的比重，而碧桂園和祈福新村的成功，亦與其高品質(zhì)的港式物業(yè)治理息息相關(guān)。形象包裝和營銷策劃項(xiàng)目價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，在于銷售過程中的形象包裝和營銷策劃。一方面，形象包裝和營銷策劃能夠增加項(xiàng)目的附加值，另一方面，能夠提供產(chǎn)品的競爭力。關(guān)于期房來講，項(xiàng)目包裝和營銷策劃顯得尤為重要。產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是全然。規(guī)劃方案的完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提早完成，是進(jìn)展商產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力的體現(xiàn)，也將是阻礙項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和進(jìn)展商信譽(yù)的重要因素，優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場認(rèn)可的全然。進(jìn)展商的品牌和實(shí)力是基石。營銷的高層境地是品牌營銷。品牌是最具市場攻擊力和抗風(fēng)險(xiǎn)力的成功因子，深圳萬科地產(chǎn)和中海外的品牌給它們的地產(chǎn)契機(jī)帶來的市場優(yōu)勢，實(shí)際上代表了地產(chǎn)商進(jìn)展的必定道路。碧桂園和祈福村目前仍在開發(fā)之中，其后期的良好業(yè)績，無疑是其良好品牌形象的一種連續(xù)。然而，品牌的樹立，非一天而成，它需進(jìn)展商長期專業(yè)性的積存。事實(shí)上，進(jìn)展商的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平、項(xiàng)目形象包裝水平和營銷策劃水平，或者講進(jìn)展商利用外在資源制造好的項(xiàng)目產(chǎn)品和業(yè)績的能力，才是品牌樹立的全然。周邊樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素分析價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素碧桂園祈福新村經(jīng)濟(jì)、政策因素歷經(jīng)1994~1998年國內(nèi)房地產(chǎn)的低谷~小蘇復(fù)~調(diào)整期。后期工程經(jīng)在香港樓市泡沫破裂的沖擊。遭遇香港樓市泡沫破裂的沖擊。面臨國內(nèi)房地產(chǎn)由1997年的復(fù)蘇至1998年的調(diào)整市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平“給你一個(gè)五星級的家”，以市場定位準(zhǔn)確取勝，定位與珠三角的富裕階層和港澳外銷市場，居家功能為主，兼顧度假功能。規(guī)劃設(shè)計(jì)水平走在當(dāng)?shù)厍懊妗Ｃ恳黄诙驾^前期有所提高。市場定位準(zhǔn)確、以度假功能為主，兼顧居家功能。定位于港澳外銷市場和珠三角的富裕階層。規(guī)劃水平，尤其是環(huán)藝規(guī)劃水平在當(dāng)?shù)剌^大缺陷，但為其形象包裝和良好的環(huán)藝規(guī)劃所掩蓋。小區(qū)配套和物業(yè)治理首創(chuàng)碧桂園貴族式學(xué)校，以成熟的完備的社區(qū)配套彌補(bǔ)了外部配套的劣勢。完善的封閉式的港式的物業(yè)治理是其一大賣點(diǎn)。有與其市場定位相吻合的較完備的配套，以鄉(xiāng)野式度假休閑設(shè)施和祈福學(xué)校為代表。完善的封閉式的個(gè)性化的港式物業(yè)治理是其一大賣點(diǎn)。形象包裝和營銷策劃碧桂園的成功，首先是營銷策劃和形象包裝的成功。高超之處在于有與其項(xiàng)目定位高度吻合的形象包裝和社區(qū)生活展示。產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量高于當(dāng)?shù)仄骄?，施工迅速、質(zhì)量優(yōu)良。高于當(dāng)?shù)仄骄?。但并非完美。進(jìn)展商品牌和實(shí)力這是一個(gè)策劃出來的品牌，然后被進(jìn)展商證明是值得依靠的品牌。產(chǎn)品品牌市場，它的產(chǎn)品和包裝制造了它的品牌，它的品牌實(shí)現(xiàn)了它的市場目標(biāo)。本項(xiàng)目定位諸要素實(shí)現(xiàn)后的價(jià)值研判。價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素價(jià)值提升價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度碧桂園祈福新村美的項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)度經(jīng)濟(jì)、政策因素5%10.90.8市場定位和產(chǎn)品40%11.11.1規(guī)劃設(shè)計(jì)水平小區(qū)配套和物業(yè)治理20%11.10.9形象包裝和營銷策劃20%10.91產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量5%10.91進(jìn)展商品牌和實(shí)力10%10.80.7總計(jì)100%11.010.98綜合以上分析，美的海岸花園在實(shí)現(xiàn)各價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素以后，總體可提升價(jià)值約為：洋房3500~4500元/平方米，不墅4500元/平方米。五、項(xiàng)目投資分析〖講明〗：本報(bào)告以完全成本核算的方式對美的海岸花園項(xiàng)目進(jìn)行投入產(chǎn)出分析。有關(guān)成本的明細(xì)核算科目差不多參照和沿用公司的數(shù)據(jù)。不考慮不墅賣地，由業(yè)主自建的方式。因會(huì)所、幼兒園、小學(xué)等配套設(shè)施為本項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)不可或缺的因素，需在前期投資中反映，故在此計(jì)入成本。至于后期對外營業(yè)屬物業(yè)經(jīng)營部分，回收周期長，收益暫不作考慮。因本項(xiàng)目的規(guī)劃方案尚可未最后確定，依照目前有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作以下模擬（需以最后規(guī)劃方案為準(zhǔn)核定有關(guān)數(shù)據(jù)）。面積規(guī)劃布局表（單位：平方米）項(xiàng)目總占地4207000住宅區(qū)占地274177總建筑面積259400住宅建筑面積250000其中：不墅52500（175套）洋房197500（1795套）半地下車庫22500車位900個(gè)會(huì)所6100幼兒園、托兒所3300項(xiàng)目成本模擬項(xiàng)目前期已發(fā)生費(fèi)用19633.64萬元。包括：☆☆（1）地價(jià)☆☆（2）設(shè)計(jì)及策劃費(fèi)☆（3）遞延費(fèi)用☆（4）耕地占用稅☆☆☆☆（5）資本化利息☆☆2、項(xiàng)目后期將發(fā)生費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平）：7246萬元建安工程費(fèi)：28687.5萬元洋房成本一覽表：項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）土建500樁基礎(chǔ)100水電安裝120☆消防60通訊10室外配套130煤氣15對講系統(tǒng)15電視6鋁合金窗60外墻及室內(nèi)初裝修100合計(jì)1116（合計(jì)22041萬元）不墅：在洋房基礎(chǔ)上增加150元/平方米，為1266元/平方米，共6646.5萬元。3、公共設(shè)施費(fèi)用：9788.9萬元，包括：半地下車庫按洋房套數(shù)約50%的比例配置洋房區(qū)的車位，共900個(gè)，考慮地塊本身的地質(zhì)條件復(fù)雜，每個(gè)車位的造價(jià)初定為40000元（具體成本需參照實(shí)際的工程預(yù)算），合計(jì)3600萬元。圍墻大門：166萬元。保安系統(tǒng)：500萬元。環(huán)藝及道路景觀：2000萬元（按80元/平方米）幼兒園、托兒所：537.5萬元。會(huì)所：2385.4萬元。其中：建安2001萬元，網(wǎng)球場、羽毛球81萬元，游泳池250萬元，籃球場21萬元，地面停車場32.5萬元。營銷中心及樣板房：600萬元。成本總計(jì)65356.04萬元。如下表：項(xiàng)目金額（萬元）單位成本（元/平方米）項(xiàng)目前期已發(fā)生費(fèi)用19633.641075.18基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)7246289.84建安—工程費(fèi)28687.51147.5公共設(shè)施配套費(fèi)9788.9391.56合計(jì)65356.042614.24項(xiàng)目收益模擬營業(yè)額及毛利講明：依照美的海岸花園的價(jià)值判定結(jié)果，洋房的均價(jià)按3300元/平方米，不墅均價(jià)按4300元/平方米，其中洋房區(qū)半地下車庫車位成本折入售價(jià)，不再另外收費(fèi)。項(xiàng)目洋房不墅合計(jì)（萬元）總額（萬元）單價(jià)（元/M2）總額（萬元）單價(jià)（元/M2）營業(yè)額63200330022575430085775稅金3665.6191.41309.35249.44974.95銷售凈收入59534.43108.621265.654050.680800.05直接成本65356.04毛利15444.01毛利率18%期間費(fèi)用合計(jì)為6480萬元，包括以下三方面：治理費(fèi)用。依照公司的數(shù)據(jù)，治理費(fèi)用為480萬元。銷售費(fèi)用。據(jù)經(jīng)濟(jì)推斷，美的項(xiàng)目如需達(dá)到周邊碧桂園、祈福新村的宣傳攻勢，營銷費(fèi)用至少在總成本的3%~5%，按7億的投資成本，預(yù)估銷售費(fèi)用為2500萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用。因本項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏和銷售周期尚有不確定因素，目前無法依照資金投入和銷售回款計(jì)算資金缺