XX縣山水旅游度假區(qū)開發(fā)投資工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

/r/n26/r/n7.1/r/n景區(qū)建設(shè)規(guī)模/r/n7.2/r/n建設(shè)成本費(fèi)用估算/r/n7.2.1/r/n基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)/r/n7.2.2/r/n綠化工程費(fèi)/r/n7.2.3/r/n管理費(fèi)/r/n7.2.4/r/n不可預(yù)見費(fèi)/r/n7.3/r/n效益分析/r/n7.3.1/r/n直接效應(yīng)/r/n7.3.2/r/n間接經(jīng)濟(jì)效益/r/n第八章 實(shí)施步驟與保障機(jī)制/r/n8.1/r/n分期實(shí)施/r/n8.1.1/r/n項(xiàng)目分期/r/n8.1.2/r/n各期目標(biāo)/r/n8.1.3/r/n實(shí)施步驟/r/n8.2/r/n保障機(jī)制/r/n8.2.1/r/n投資開發(fā)方式/r/n8.2.2/r/n經(jīng)營管理體制/r/n萬年縣娛園旅游度假區(qū)/r/n旅游項(xiàng)目策劃總體方案/r/n受萬年縣珠山鄉(xiāng)黨委、鄉(xiāng)政府及萬年縣娛園旅游開發(fā)有限責(zé)任公司的委托，萬年縣招商局、萬年縣旅游局、萬年縣水利電力勘察設(shè)計(jì)室對娛園水上旅游度假區(qū)進(jìn)行旅游開發(fā)總體策劃。策劃的內(nèi)容包括項(xiàng)目地旅游資源調(diào)查與評價(jià)、客源市場分析與目標(biāo)市場定位、旅游產(chǎn)品開發(fā)總體構(gòu)想與定位、旅游產(chǎn)品論證與設(shè)計(jì)、旅游地形象策劃與營銷、投資成本估算與效益分析以及分期實(shí)施步驟與策略/r/n。/r/n第一章項(xiàng)目背景/r/n1.1/r/n地理位置/r/n項(xiàng)目開發(fā)地余源水庫位于/r/n7/r/n工西省萬年縣珠山鄉(xiāng)，地理座標(biāo)為北緯 /r/n28/r/n0/r/n4015/r/n東經(jīng)/r/n117/r/n。/r/n07'26〃/r/n。北面是北源村，南部金流村，東有零紫峰，西至/r/n7/r/n工西水泥廠。庫區(qū)有余源和金流兩個(gè)村委會(huì)。/r/n1.2/r/n交通條件/r/n項(xiàng)目所在地萬年縣位于江西省東北部，境內(nèi)有皖贛鐵路。公路有/r/n206/r/n國道穿境而過，從縣城通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的路面都實(shí)現(xiàn)了硬化。目前庫區(qū)與外界的交通聯(lián)系只有一條機(jī)耕道。隨著縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)對該機(jī)耕道的拓寬、平整，該庫區(qū)發(fā)展旅游業(yè)的區(qū)位交通條件將得到明顯改善。/r/n1.3/r/n市場環(huán)境/r/n在大力發(fā)展旅游業(yè)的形勢下，/r/n7/r/n工西省提出了“生態(tài)/r/n7/r/n工西，休閑花園”的旅游/r/n發(fā)展構(gòu)想，上饒市提出了大力實(shí)施催昆鵬戰(zhàn)略“，加快旅游業(yè)發(fā)展的若十意見。/r/n隨著社會(huì)勞動(dòng)率的不斷提高和城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民閑暇時(shí)間愈來愈多，外出旅游的客觀需求愈來愈強(qiáng)烈，形成了巨大的旅游客源市場。/r/n雖然萬年周邊地區(qū)水體旅游資源比較豐富。但同類型的水庫 (湖區(qū))旅游項(xiàng)/r/n目則不算太多。開發(fā)得比較好的是上饒楓澤湖、婺源鴛鴦湖、萬年龍泉湖。但針/r/n對鷹潭、景德鎮(zhèn)等地的客源市場，本項(xiàng)目開發(fā)則有明顯的區(qū)位優(yōu)勢；龍泉湖開發(fā)先行一步，正在向市場逐步推銷，則是本項(xiàng)目主要的市場競爭對手。/r/n1.4/r/n產(chǎn)權(quán)及機(jī)制/r/n庫區(qū)邊岸、半島等陸地及其資源產(chǎn)權(quán)絕大部分歸珠山鄉(xiāng)人民政府所有，少部分為陳營鎮(zhèn)人民政府所有，庫內(nèi)水域資源產(chǎn)權(quán)歸珠山鄉(xiāng)人民政府所有。上述兩家單位同屆于萬年縣人民政府領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)系融洽，便于協(xié)調(diào)。/r/n水庫邊岸、半島上的山林資源一般按現(xiàn)行政策由珠山鄉(xiāng)或陳營鎮(zhèn)下屆村、林場管理，部分采取了承包方式經(jīng)營，多數(shù)處于自然狀態(tài)；放養(yǎng)水面由珠山鄉(xiāng)人民政府收回，交給娛園旅游開發(fā)有限責(zé)任公司一并經(jīng)營。/r/n1.5/r/n開發(fā)現(xiàn)狀/r/n目前只有江西水泥廠工人、家屆和附近居民到庫區(qū)游泳游覽，也有一些攝影愛好者來此拍攝藝術(shù)照片；半島上沒有人工建筑；水庫內(nèi)只有少量條件簡陋的木船或木排供村民往來、樵采和捕魚，旅游開發(fā)尚未起步。/r/n1.6/r/n優(yōu)勢分析/r/n項(xiàng)目地的區(qū)位條件是發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的主要優(yōu)勢。特別是項(xiàng)目位置處于萬年縣城近郊和/r/n7/r/n工西水泥廠廠后，可以形成客流、物流的“盆地效應(yīng)”，有利于形成旅游客源規(guī)模和旅游資本積聚。而項(xiàng)目地本身的資源品質(zhì)是旅游開發(fā)后走/r/n內(nèi)涵式發(fā)展的內(nèi)在因素。/r/n立項(xiàng)單位的黨政領(lǐng)導(dǎo)，對發(fā)展旅游業(yè)有高度的認(rèn)識和積極性。圍繞本項(xiàng)目做了大量相關(guān)工作,政府主導(dǎo)是本項(xiàng)目取得成功的有效保障/r/n。/r/n整個(gè)項(xiàng)目地理環(huán)境處于一個(gè)相對封閉的狀態(tài)。水庫由低山丘陵環(huán)繞，除了一條機(jī)耕道外，沒有其他對外機(jī)動(dòng)車道，便于周邊環(huán)境的整體保護(hù)和項(xiàng)目的經(jīng)營管理，這是項(xiàng)目開發(fā)以后不斷提高品位的重要條件。/r/n1.7/r/n困難分析/r/n地質(zhì)地貌條件不是十分優(yōu)越，在社會(huì)上的知名度較低。該水體主要用于本地的水利灌溉，功能比較單一，對其他地區(qū)沒有什么影響；庫區(qū)邊岸土層不夠肥沃，植被種類不夠豐富，園林綠化工程難度較大、周期較長。/r/n旅游基礎(chǔ)設(shè)施缺乏。庫區(qū)目前除了通電和機(jī)耕道正在計(jì)劃拓寬平整以外，電信和無線通訊條件急需改善，否則，將直接影響到該項(xiàng)目的實(shí)施。/r/n萬年經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，長期以來是以農(nóng)業(yè)和工業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)比重較小,旅游業(yè)更是新生事物。雖然發(fā)展旅游業(yè)已經(jīng)提上了議事日程，但是，在群眾中對旅游業(yè)的認(rèn)識還有一定的差距，尤其是對于應(yīng)該如何發(fā)展旅游業(yè)，還缺乏必要的科技和人才支撐。/r/n第二章旅游資源調(diào)查與分析/r/n2.1/r/n旅游資源狀況/r/n2.1.1/r/n起伏的地貌/r/n552/r/n米。由于構(gòu)/r/n552/r/n米。由于構(gòu)/r/n造地層較軟，地表風(fēng)化剝蝕較嚴(yán)重，無陡峭山峰、象形石等觀賞景觀。但庫區(qū)四/r/n周群山環(huán)抱，遠(yuǎn)山近水，富有層次感。庫區(qū)沿岸地形迂回曲折，半島星羅棋布，隨水位的變化而相應(yīng)變化。水面被分割得千姿白態(tài)，宛如迷宮，為旅游開發(fā)提供了良好的條件。/r/n2.1.2/r/n秀麗的水體/r/n項(xiàng)目策劃地總庫容達(dá)/r/n1100/r/n萬立方米，有效庫容/r/n807/r/n萬立方米，在/r/n10./r/n2/r/n平方公里的集雨面積內(nèi)，群山疊翠，林木蔥郁，除少量生活污水外幾乎沒有污染源，使水庫保存了活純潔凈的一湖秀水，水體能見度可達(dá)/r/n3/r/n米以上，庫區(qū)港灣相連，水域富有變化。湖區(qū)山水相映，景色迷人，尤如鑲嵌在群山中的一塊秀玉，每當(dāng)活晨太陽初升，湖水爍金。黃昏，晚霞如胭脂，為湖面染上一層金色。月夜，靜謐得湖面一片銀白，微風(fēng)吹來，搖曳生輝，令游人如癡如醉。/r/n2.1.3/r/n宜人的氣候/r/n萬年處于北業(yè)熱帶，氣候溫暖濕潤，陽光和熙，無霜期長。由于庫區(qū)森林覆蓋率較高，加之水面的溫度調(diào)節(jié)作用，營造了舒爽宜人的小氣候，庫區(qū)空氣活新，富含空氣負(fù)氧離子及植物精氣（空氣殺菌素），具有較高的空氣質(zhì)量，適宜游客開展娛樂休閑保健度假活動(dòng)。/r/n2.1.4/r/n民風(fēng)純樸的農(nóng)村景色/r/n庫區(qū)周邊余源和金流兩村自古民風(fēng)純樸，鄉(xiāng)民們的婚嫁、節(jié)慶活動(dòng)豐富而有特色，如玩彩燈、舞獅子、舞劍、打秋千、擠棍，加之金流進(jìn)村處有/r/n4/r/n棟（樟樹、黃連、楮樹、楓樹）白年以上的古樹，極具地方特色與旅游開發(fā)價(jià)值。庫區(qū)四周山水相映，風(fēng)光旖旎，春夏秋冬景色各異，旅游者到此游覽有回歸自然之感，仿佛置身于濃墨重彩的山水畫之中。/r/n2.2/r/n資源組合評述/r/n項(xiàng)目策劃地以自然旅游資源為主，人文旅游資源為輔，組合度良好，旅游可開發(fā)性強(qiáng)；/r/n遠(yuǎn)山近水，線條柔美，山水比例恰當(dāng)，符合黃/r/n金分割比，給人以一種秀麗、和諧的美感；/r/n人文旅游資源雖然數(shù)量不多，級別不高，但也是地方特色，能起到錦上添花的互補(bǔ)作用。/r/n2.3/r/n資源總體評價(jià)/r/n本項(xiàng)目地是一個(gè)以水體為主，地方特色突出的旅游客體，自然旅游資源要素較為齊全，人文旅游資源相輔相成。/r/n庫區(qū)資源組合度良好，水面區(qū)域開闊，富有層次變化，天然質(zhì)樸，可開發(fā)性強(qiáng)，適宜運(yùn)用中國園林構(gòu)景手法進(jìn)行主題性開發(fā)，將之建成集觀光娛樂、休閑度假、水上競技為一體的多功能綜合性城郊新型水體旅游區(qū)。/r/n有良好的自然生態(tài)環(huán)境，庫區(qū)宵山秀水，綠視率高，基本未受到污染,遠(yuǎn)山近水，樹竹搖曳，田園村舍，阡陌縱橫，民風(fēng)純樸，具有濃郁的/r/n7/r/n工南農(nóng)村景色，能對城市游客群體產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力。/r/n加大環(huán)保力度，視一湖秀水為旅游開發(fā)的資源基礎(chǔ)，有計(jì)劃改變湖區(qū)植被樹種的單調(diào)，大量營造觀賞林。/r/n靠近主要客源地。地方政府重視，項(xiàng)目地基本無社區(qū)居民居住，開發(fā)投資費(fèi)用相對較小。/r/n第三章客源市場分析/r/n對項(xiàng)目地旅游開發(fā)的過程，從邏輯上說，應(yīng)首先從研究市場的實(shí)力開始。市場研究的目的是確定潛在市場并測算其規(guī)模，最終使得管理者正確地理解其身處的經(jīng)營環(huán)境。/r/n旅游客源的市場規(guī)?？梢杂靡韵鹿奖硎荆?r/nG=M1+M2/D/r/n其中/r/nG:/r/n客源市場規(guī)模；/r/nM1/r/n:/r/n市場引發(fā)力或稱出游動(dòng)機(jī)；/r/nM2/r/n:/r/n目的地的吸引力；/r/nD:/r/n客源發(fā)生地與目的地間的距離影響力/r/n所以，首先必須明確該項(xiàng)目的目標(biāo)市場，再有針對性地研究該市場的出游動(dòng)機(jī)、對該市場而言目的地的吸引力、以及相關(guān)的距離影響力。/r/n對經(jīng)理人員來說，最重要的信息并不一定是潛在市場的總量，而是有必要明確該市場的特點(diǎn)。市場劃分好之后，我們就可以把目標(biāo)確定在那些對我們的產(chǎn)品有效需求的人群身上，然后，旅游休閑度假區(qū)的一切設(shè)計(jì)都應(yīng)以已確定的這部分人的特殊要求為依據(jù)。/r/n市場研究還應(yīng)分析來自其他旅游目的地及既定商圈內(nèi)其他同行經(jīng)營者或潛在替代品生產(chǎn)者的競爭。而這一研究必須在“旅游產(chǎn)品生命周期”的背景下進(jìn)行。/r/n3.1/r/n客源市場定位/r/n3.1.1/r/n逗留目的分析/r/n娛樂休閑：本項(xiàng)目按區(qū)域性旅游休閑度假景區(qū)規(guī)劃，其設(shè)計(jì)容時(shí)量為/r/n1-2/r/n日。主要針對景德鎮(zhèn)、鷹潭兩地雙休日娛樂休閑市場。/r/n保?。罕韭糜蔚乜梢猿蔀閰^(qū)域性的保健中心，其開展的游泳、釣魚、水上項(xiàng)目、游園和其他相關(guān)項(xiàng)目對景德鎮(zhèn)和鷹潭、上饒三地的相關(guān)市場將是十分有競爭力的。/r/n3.1.2/r/n地理來源分析/r/n交通時(shí)間：一般認(rèn)為區(qū)域性的旅游休閑度假中心的吸引力范圍是車行/r/n1.5/r/n小時(shí)的距離。這就決定了旅游圈沿已有交通線延伸的范圍。/r/n旅游者的距離知覺：實(shí)踐中旅游者對距離的心理知覺往往與實(shí)際距離是有區(qū)別的，其影響因素大概有：①交通的方便程度；②歷史上形成的行政區(qū)劃；③方吉■等文化特征造成的心理認(rèn)同感；④人民持續(xù)性往來的情況；⑤出游者的出游心理壓力。/r/n3.1.3/r/n游客嗜好分析/r/n依據(jù)項(xiàng)目地的資源條件及旅游市場需求趨勢，本旅游地?cái)M在現(xiàn)有山水自然資源條件的基礎(chǔ)上規(guī)劃開發(fā)為以人造、人文、娛樂休閑性的景區(qū)。/r/n滿足人們娛樂、公務(wù)、保健、觀光的需求。/r/n3.2/r/n限制條件分析/r/n3.2.1/r/n季節(jié)性、周期性限制因素/r/n季節(jié)性：由于氣候的四季更變，季節(jié)性是旅游開發(fā)必須著重考慮的因素，所以，該旅游項(xiàng)目將不可避免的受到全年性的季節(jié)性市場條件影響，根據(jù)有/r/n關(guān)研究可以認(rèn)為：春季/r/n(3-5/r/n月)是小旺季；夏季/r/n(6-10/r/n月)是旺季；秋季/r/n(11-12/r/n月)是平季；冬季(來年/r/n2/r/n月)是淡季。/r/n周期性：雙休日短途旅游市場的特點(diǎn)就是：周五、周六、周日客人多，/r/n其他時(shí)間客人少/r/n假日性：五一、十一、春節(jié)的黃金周客人將會(huì)大大增加。/r/n3.2.2/r/n其他旅游點(diǎn)的存在/r/n鄰近旅游點(diǎn)：有必要關(guān)注的景點(diǎn)包括①龍泉湖；②鴛鴦湖。/r/n競爭性分析：①從整體來說鄰近旅游點(diǎn)開發(fā)比較早，已經(jīng)有一定的知名度，部分景點(diǎn)的條件更是本旅游地所無法比較的，所以，至少在最近一個(gè)時(shí)期,對來源于區(qū)域以外的客源，項(xiàng)目地的競爭力是較弱的。但對于主要感興趣的雙休日短途旅游者來說，其他的旅游景點(diǎn)他們早已經(jīng)去過了，十分需要新鮮的去處，也就是說，其他景點(diǎn)對于萬年周邊地區(qū)的短途旅游者來說，已經(jīng)進(jìn)入了“產(chǎn)品生命周期”的末段，而項(xiàng)目地正處于其前段。②項(xiàng)目地最需要密切關(guān)注的競爭對手是龍泉湖，因?yàn)榇嬖谥烊粭l件的相似性。/r/n第四章旅游產(chǎn)品市場定位/r/n4.1/r/n定位原則/r/n旅游產(chǎn)品市場定位的準(zhǔn)確與否是關(guān)系到項(xiàng)目地旅游開發(fā)成敗的關(guān)鍵 ，必須建/r/n立在對項(xiàng)目地資源特性、品位、規(guī)模、市場客源需求、以及地緣條件和區(qū)位優(yōu)勢等方面的科學(xué)、深入研究的基礎(chǔ)上。綜合上述分析，本項(xiàng)目的市場定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下原則：/r/n(1)/r/n組合原則。從單體資源來看，本項(xiàng)目地的資源品味、景象優(yōu)美度和規(guī)/r/n模度都不算特別優(yōu)秀，要避免在市場上“單打獨(dú)闖”，應(yīng)與周邊互補(bǔ)性旅游資源組合開發(fā)，聯(lián)合推向市場；/r/n特色原則。特色是旅游地的“特殊本質(zhì)”和“特殊運(yùn)動(dòng)形式”。旅游產(chǎn)品開發(fā)必須做出自身鮮明的特色，一旦失去特色，就失去開發(fā)的價(jià)值。因此，無論是在挖掘其自身優(yōu)勢，還是人工造景都應(yīng)突出“特色”二字。/r/n市場原則。旅游開發(fā)是一項(xiàng)經(jīng)營性投資，不是單純的公益性投資，經(jīng)濟(jì)效益是旅游企業(yè)追求的第一目標(biāo)，如果沒有經(jīng)濟(jì)效應(yīng)企業(yè)就無法生存，也沒有存在的理由。因此，旅游產(chǎn)品的開發(fā)應(yīng)結(jié)合市場需求開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，取得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。/r/n自然美與人工美統(tǒng)一原則。由于本項(xiàng)目地資源類型的豐滿度、優(yōu)美度和人文旅游資源的知名度方面并不十分理想，因此，人造景觀將成為項(xiàng)目地的主打產(chǎn)品，人工美與自然美的和諧統(tǒng)一是決定項(xiàng)目地旅游產(chǎn)品景觀相的重要因素。/r/n4.2/r/n開發(fā)思路/r/n依據(jù)項(xiàng)目地的資源特質(zhì)、資源展布的形態(tài)結(jié)構(gòu)、景觀分異度和豐度值，并結(jié)合其區(qū)位條件等，確立了本項(xiàng)目地的旅游開發(fā)理念與模式。開發(fā)理念為：以資源為依托，市場為導(dǎo)向的旅游開發(fā)理念；開發(fā)模式為：資源/r/n一一/r/n市場/r/n一一/r/n產(chǎn)品/r/n一一/r/n市場。/r/n從上述旅游客源分析可見，本項(xiàng)目地向性結(jié)構(gòu)以區(qū)域向性和本地向性為主，區(qū)域向性主要是吸引上饒市、景德鎮(zhèn)市、鷹潭市等設(shè)區(qū)市的游客；本地向性主要是指對本地居民及周邊縣、市等小城市居民的吸引力。/r/n從資源開發(fā)利用的方式來看，本項(xiàng)目地應(yīng)以大眾性、娛樂性、參與性、休閑性旅游產(chǎn)品為特色，以山水資源為載體發(fā)展娛樂型、休閑度假型的旅游產(chǎn)品。/r/n4.3/r/n市場定位/r/n通過對項(xiàng)目地的綜合分析與論證,本策劃認(rèn)為應(yīng)以“娛”作為項(xiàng)目地開發(fā)的/r/n中心靈魂，旅游產(chǎn)品開發(fā)應(yīng)圍繞著一個(gè)“娛”字來做文章。/r/n鑒于“余源”和“娛園”是同音詞，本策劃采用“娛園”作為該旅游地推向旅游市場的正式名稱。/r/n本項(xiàng)目地的旅游產(chǎn)品的市場定位為：娛樂休閑度假型旅游產(chǎn)品。旅游企業(yè)的名稱為“萬年縣娛園旅游開發(fā)有限責(zé)任公司”。/r/n第五章旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)與功能分區(qū)/r/n5.1/r/n旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)/r/n本項(xiàng)目地旅游景區(qū)總體規(guī)劃為/r/n7/r/n個(gè)區(qū)域，它們是花卉園、怡情園、戲水園、/r/n植物園、紅豆園、歡樂園、鳥趣園、迎賓園：/r/n5.1.1/r/n主景區(qū)旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)/r/n花卉園。隨著把/r/n7/r/n工西建成沿海發(fā)達(dá)地區(qū)后花園步伐的加快，人們越來越/r/n追求高質(zhì)量、高品味的居住環(huán)境和工作環(huán)境花卉園的建成，既可以為游/r/n客提供一個(gè)增長見識的場所，乂可以出售花卉苗木，從而為度假區(qū)增加/r/n一個(gè)創(chuàng)收項(xiàng)目。/r/n怡情園：由養(yǎng)魚池、釣魚臺、荷花塘構(gòu)成。在堤壩外面現(xiàn)有的水塘內(nèi)開/r/n辟三個(gè)區(qū)域養(yǎng)觀賞魚，設(shè)垂釣臺，種荷花。這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)可謂一舉二/r/n得。一是增加了旅游的豐滿度；二是解決了從入口處或堤壩的這段距離/r/n無景可賣的問題。/r/n戲水園：分三個(gè)區(qū)域。激情娛樂區(qū)，輕舟自娛區(qū)，冬夏游泳區(qū)。 /r/n（1）/r/n激/r/n情娛樂區(qū)，以水上快艇運(yùn)動(dòng)娛樂為主，具有一定的刺激性，很適合宵年/r/n旅游者，是一個(gè)參與性極強(qiáng)的項(xiàng)目，有一定的市場。/r/n（2）/r/n以旅游者自己駕船娛樂戲水為主，項(xiàng)目有用漿劃的小木船，碰碰船，腳踏船。/r/n（3）/r/n冬夏游泳區(qū)，堤壩西側(cè)，地勢平坦，為游泳愛好者的天然浴場。/r/n植物園：由桃花園、櫻花園、楓樹園構(gòu)成。這些植物的季相分明，能形成規(guī)模的視覺沖擊力，具有很好的觀賞價(jià)值。/r/n（1）/r/n桃花園。桃花春季盛開與湖區(qū)的綠樹碧水及漫山遍野的映山紅交相輝映，景色優(yōu)美。與學(xué)生踏宵旅游季節(jié)相吻合，對學(xué)生春游吸引力較大；/r/n（2）/r/n櫻花園。由于櫻花屆異國花卉，可滿足游客的好奇。并且櫻花四、五月開花與春游和“五一”旅游黃金周相銜接，易于旅游市場促銷，是一個(gè)很好的賣點(diǎn)； /r/n（3）/r/n楓樹園。從植物構(gòu)景角度來看，秋季為萬木凋零時(shí)節(jié)，但楓樹在秋天的火紅景色十分迷人，因此，以楓樹園的建造對吸引“國慶”期間的旅游者十分有利。/r/n紅豆園：該園的開發(fā)以愛情為主線，開辟四個(gè)園區(qū)，即瑰園、箭園、石園、情園，體現(xiàn)年宵人的浪漫愛情、中年人成熟的溫馨愛情、老年人白頭諧老的永恒愛情。/r/n（1）/r/n瑰園。以各類玫瑰為構(gòu)景，具有較好的觀賞性和愛情意境，并兼營玫瑰銷售，增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)含量，可操作性強(qiáng)；/r/n（2）/r/n箭園。即丘比特的愛情之箭，表達(dá)宵年人的浪漫愛情，讓游人參與射箭，是個(gè)參與性很強(qiáng)的園區(qū)，深受年宵人喜愛；/r/n（3）/r/n石園的設(shè)計(jì)取意于“海枯石爛”永不變心的愛情。在中心區(qū)域設(shè)計(jì)大型的石柱景點(diǎn)，體現(xiàn)“?？菔癄€”的愛情主題，周邊以各種奇石為襯景設(shè)計(jì)一個(gè)室內(nèi)奇石展廳，展示中國的石文化，集觀賞與購物為一體，出售的石藝品有工藝石和愛情石；/r/n（4）/r/n情園。此園的設(shè)計(jì)目的在于增加情趣，天下有情人在此種象/r/n征愛情的植物，讓愛情主題得到升華。并融環(huán)境美化于一身，可謂一意兩用。提供的樹種有紅豆杉、玫瑰等。并在樹上掛上認(rèn)植的姓名、時(shí)間等。/r/n歡樂園：該園由“農(nóng)家樂”和“貝貝天地”組成。農(nóng)家樂設(shè)置的項(xiàng)目有風(fēng)車、水車、水碓、磨房、染坊、陶坊、梨田、農(nóng)具展示，讓游人動(dòng)手參與；貝貝天地設(shè)置的項(xiàng)目有蹺蹺板、搖椅、蹦蹦床、獨(dú)木橋、滑梯等，讓游人帶著孩子參與活動(dòng)，找回一份久遠(yuǎn)的童趣。/r/n鳥趣園：在庫區(qū)西側(cè)有個(gè)半島是“工”字形，最窄處約有/r/n20/r/n米，可人工挖掘成一個(gè)孤島，再用索橋進(jìn)行連接，島上可養(yǎng)如相思鳥、駝鳥、孑/r/nL/r/n雀、鴛鴦、鸚鵡……等鳥類，供游人觀賞和喂養(yǎng)，還可開展斗雞、斗羊、斗狗等表演賽。/r/n迎賓園：以一層的建筑為主，外型以原木作材料（有別于龍泉湖的竹樓），內(nèi)部裝飾為現(xiàn)代化的起居室，開辟旅游度假，增加旅游地的經(jīng)濟(jì)附加值，完善旅游服務(wù)設(shè)施，提高旅游地的市場競爭力。/r/n大門和堤壩：度假區(qū)入口處以原木為材料作一個(gè)大門，門旁立一巨石，/r/n上書“娛園”二字。為提高堤壩的景視率，可將堤壩建成仿長城。/r/n5.3/r/n游覽線路組織設(shè)計(jì)/r/n一日游路線安排/r/n由大門進(jìn)/r/n一一/r/n花卉園觀賞花卉/r/n一一/r/n怡情園采蓮或垂釣/r/n一一/r/n嬉水園嬉/r/n水/r/n一一/r/n迎賓園休息用餐/r/n一一/r/n乘船到植物園采摘/r/n一一/r/n登零紫峰/r/n一一/r/n返到紅豆園小憩鳥趣園觀看鳥類歡樂園。/r/n與仙人洞聯(lián)合組成二日游路線:/r/nD1:/r/n縣城——荷溪古村——仙人洞、吊桶環(huán)——神農(nóng)宮（在盤嶺用餐）九子溝/r/n一一/r/n大赦庵/r/n一一/r/n贛東北蘇維埃遺址/r/n一一/r/n金流村/r/n一一/r/n迎賓園（晚餐、住宿）。/r/nD2/r/n:/r/n迎賓園（早餐） 紅豆園 鳥趣園 迎賓園 嬉水園（餐飲/r/n船上用餐）/r/n一一/r/n怡情園/r/n一一/r/n花卉園/r/n一一/r/n縣城。/r/n第六章旅游區(qū)形象策劃與產(chǎn)品營銷策略/r/n6.1/r/n營銷策略/r/n有效的營銷必須是以市場為導(dǎo)向，對市場進(jìn)行細(xì)分 ，針對目標(biāo)市場采取相應(yīng)/r/n的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略、銷售渠道策略以及此四方面的整合，以期獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。/r/n6.1.1/r/n營銷步驟/r/n本項(xiàng)目的營銷擬采用一般的營銷步驟進(jìn)行。即經(jīng)歷確立營銷部門，進(jìn)行市場細(xì)分，選擇目標(biāo)市場，采取正確的營銷策略四個(gè)步驟。進(jìn)行市場細(xì)分和選擇目標(biāo)市場將在/r/n6.2.2/r/n闡述。其余則放在/r/n6.2.3/r/n和/r/n6.3/r/n說明。/r/n6.1.2/r/n目標(biāo)市場/r/n選擇目標(biāo)市場的方法很多，它隨市場細(xì)分劃分的標(biāo)準(zhǔn)的不同而異，結(jié)合此項(xiàng)目的特點(diǎn)建議以地理標(biāo)準(zhǔn)和年齡結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行市場細(xì)分并選定娛園旅游渡假區(qū)的目標(biāo)市場。/r/n1/r/n、按地理標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分市場/r/n按地理、經(jīng)濟(jì)距離的遠(yuǎn)近將娛園旅游渡假區(qū)的客源市場細(xì)分為：一級客源市/r/n場、二級客源市場。一級客源市場為萬年縣本縣及周邊縣區(qū)市場。從長遠(yuǎn)看，經(jīng)濟(jì)距離較遠(yuǎn)的二級市場（上饒、鷹潭、景德鎮(zhèn)）的開發(fā)是可能的。但從萬年縣旅游發(fā)展的現(xiàn)狀而言，在設(shè)施落后，促銷經(jīng)費(fèi)有限，旅游接待經(jīng)驗(yàn)不足，滿足旅游者需求的主要產(chǎn)品還在開發(fā)期的現(xiàn)狀，可集中優(yōu)勢兵力把所有的營銷資源 （人、/r/n財(cái)、物）用于開發(fā)一級旅游市場。/r/n按年齡結(jié)構(gòu)細(xì)分市場/r/n娛園旅游渡假區(qū)的資源以自然資源為主，人文資源為輔。這種資源特色適合開發(fā)體現(xiàn)娛樂性、參與性、休閑性的旅游產(chǎn)品，因此，有必要按照年齡結(jié)構(gòu)進(jìn)行市場細(xì)分，從中發(fā)現(xiàn)對娛園這種產(chǎn)品需求量比較大的目標(biāo)人群。老年人喜歡幽靜的環(huán)境、新鮮的空氣，參加對保健養(yǎng)生有積極作用的活動(dòng)。娛園旅游渡假區(qū)錯(cuò)落有致的地貌，一泓活澈的秀水，可供開發(fā)各種主題的島和半島正是老年人頤養(yǎng)天年享受天倫的好地方。近年來城市化進(jìn)程明顯加快，老年人旅游意識逐漸加強(qiáng)，中宵年工作壓力的增大而導(dǎo)致陪伴老年人的時(shí)間逐漸減少，使得老年人的出游率增加迅速。因此，重視老年人養(yǎng)生長壽、休閑度假的旅游產(chǎn)品，在老齡化社會(huì)日趨接近的中國必有巨大的市場，取得更多的競爭優(yōu)勢。娛園旅游渡假區(qū)可抓住此難得的機(jī)會(huì)率先開發(fā)這塊市場，以取得區(qū)位優(yōu)勢。宵年喜歡求新求異，求刺激，好冒險(xiǎn)，而且處于組建家庭的人生階段。做足做活“情”字文章，開發(fā)驚險(xiǎn)刺激的水上娛樂項(xiàng)目，結(jié)合曲折的水域，連綿的群山，郁郁蔥蔥的森林，必然對宵年人散發(fā)無窮的魅力。中年人正處于事業(yè)的鼎盛期，并在家庭占居中心地位，很少單獨(dú)出游，一般以商務(wù)旅游和以活躍家庭氣余為目的的全家假日游，前者一般都在知名度較大的旅游區(qū)進(jìn)行，因此，商務(wù)旅游不是娛園的目標(biāo)市場。對于全家假日游，卻有很大的拓展空間，家庭旅游者的旅游意識強(qiáng)，他們不太關(guān)注旅游吸引/r/n物，而比較關(guān)注日常旅游娛樂活動(dòng)，同時(shí)他們對于各種旅游活動(dòng)都樂于嘗試，特別是度假的需求高，只要立足創(chuàng)新，注意設(shè)計(jì)一些獨(dú)創(chuàng)的以家庭度假和娛樂為主題的項(xiàng)目，完善兒童安全保障體系，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，利用天然的區(qū)位優(yōu)勢，在這一目標(biāo)市場中，比競爭對手占有更大的市場份額是有可能的。/r/n6.1.3/r/n營銷策略/r/n1/r/n、 產(chǎn)品組合策略/r/n市場需求是多元的，因而產(chǎn)品設(shè)計(jì)也應(yīng)多元化。對旅游產(chǎn)品進(jìn)行精心組合，形成不同的游覽、娛樂線路，使不同的目標(biāo)市場的游客都能做出適合自己的選擇。娛園自然人造景觀豐富，歷史化遺留景觀不足?？梢院涂h內(nèi)的其它旅游資源如仙人洞、神農(nóng)宮等組合成一條或幾條線路，對它們統(tǒng)一定位，整體營銷。這種借船出海，聯(lián)動(dòng)開發(fā)的戰(zhàn)略使各個(gè)產(chǎn)品優(yōu)勢互補(bǔ)，交相輝映，增強(qiáng)目標(biāo)市場的吸引力。/r/n2/r/n、 差異化克爭策略/r/n7/r/n工西省水利資源豐富，森林覆蓋率居全國前列，丘陵地貌地區(qū)容易形成很多的人工水庫。有條件開發(fā)成景區(qū)的水庫也不在少數(shù)，各地近年來加快了湖區(qū)的開發(fā)步伐，這極大地加劇了相互之間的競爭，攤薄了娛園旅游度假區(qū)的客源。其中,有全國最大人工湖之稱的柘林湖和國家級風(fēng)景名勝區(qū)之稱的仙女湖就是其中的典型。娛園面對這種不利的競爭狀況只能利用特殊的競爭策略爭奪市場。在學(xué)習(xí)柘林湖和仙女湖有益經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，不要盲目模仿，而應(yīng)避開競爭，做到人無我有，在規(guī)劃、立意、產(chǎn)品、促銷、服務(wù)等各個(gè)方面實(shí)現(xiàn)差異化。需要指出的是不僅在行動(dòng)上要確實(shí)實(shí)現(xiàn)差異，而且要使這種差異化為目標(biāo)市場所認(rèn)知，旅游者感知到的差異化才是有效地差異化。因此，在宣傳娛園時(shí)，不僅需要突出賣點(diǎn)，而且要在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間，適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，應(yīng)用恰當(dāng)?shù)姆绞酵怀鲑u點(diǎn)。/r/n3/r/n、靈活定價(jià)策略/r/n旅游的核心產(chǎn)品是服務(wù)，而服務(wù)是無形的，服務(wù)的質(zhì)量很難在購買之前識別，但價(jià)格卻有高低之分。對于同類旅游產(chǎn)品，旅游者往往傾向于購買價(jià)格低的旅游產(chǎn)品。這似乎能夠給我們一點(diǎn)啟發(fā)，在與其他旅游渡假區(qū)競爭時(shí)，除其它方面差異化外，在價(jià)格上實(shí)施更加靈活的策略，在定價(jià)上尋求優(yōu)勢?？梢圆扇∪∪斯ずT票最低策略，而只定游客運(yùn)輸、娛樂、餐飲、住宿方面的價(jià)格，這既能樹立價(jià)廉物美的好形象乂可進(jìn)行差異化競爭。靈活的價(jià)格還體現(xiàn)在數(shù)量折扣和實(shí)行淡旺季浮動(dòng)價(jià)上。一次性購買旅游產(chǎn)品金額大的游客給予一定數(shù)量的優(yōu)惠，刺激其擴(kuò)大消費(fèi)。旺季提價(jià)，淡季降價(jià)，靈活地應(yīng)用價(jià)格杠桿不僅可以提高經(jīng)濟(jì)效益，而且可以很好地調(diào)控人與資源，人與環(huán)境的關(guān)系，獲得良好地生態(tài)效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。/r/n6.2/r/n促銷宣傳/r/n6.2.1/r/n正確的促銷/r/n思路/r/n公眾對旅游目的地的認(rèn)識容易以偏概全、以點(diǎn)帶面，容易對旅游地的某一些方面，某一些局面，甚至某一兩件具體事物的了解而推廣到旅游地全體，然后形成對該旅游地的形象評價(jià)。所以針對這一現(xiàn)象，在促銷過程，娛園水上旅游度假區(qū)應(yīng)該揚(yáng)長避短、有所側(cè)重，對于那些能夠代表和體現(xiàn)旅游地發(fā)展特點(diǎn)的正面因素要加以突出，那些負(fù)面因素予以消除，即使某個(gè)重大負(fù)面事件被曝光之后，應(yīng)立即改善和糾正，并再次從正面予以報(bào)道，化不利為有利。旅游地內(nèi)發(fā)生的能代表旅游地形象先進(jìn)、典型的事件是旅游地形象信息發(fā)出的重要源泉，對目標(biāo)市場公眾形象認(rèn)識起導(dǎo)向和示范作用，因而應(yīng)該予以特別的重視。良好旅游區(qū)形象評/r/n價(jià)和旅游地形象期望越高，旅游區(qū)內(nèi)成員越傾向于以自己作為旅游區(qū)一份子而感/r/n到光榮和自豪，同時(shí)也就越珍惜和維護(hù)該旅游地的良好形象，而對那些利用旅游區(qū)的良好形象謀取私利的成員給予駁斥和教育。因此，正確的促銷策略應(yīng)該是提高娛園旅游地形象標(biāo)準(zhǔn)，突出正面因素，走全民促銷之路。/r/n6.2.2/r/n促銷渠道/r/n促銷渠道多種多樣，娛園旅游度假區(qū)可采取自身的實(shí)際情況，選擇相應(yīng)的渠道或渠道組合。可供選擇的渠道有（/r/n1）/r/n人員推銷（包括：推銷員直接到目標(biāo)市場推銷、研討會(huì)推銷、旅游博覽會(huì)或展覽會(huì)推銷。）；/r/n（2）/r/n廣告宣傳（報(bào)紙、郵寄聲像制品、雜志、電視、戶外廣告媒體如霓虹燈、廣告牌、燈箱、櫥窗、廣播、包裝袋等等。）；/r/n（3）/r/n公共關(guān)系（以宣傳旅游地整體形象為主的廣告宣傳、新聞宣傳、社會(huì)交往等等）；/r/n（4）/r/n營業(yè)推廣（邀請客戶、新聞媒體免費(fèi)來娛園旅游等等），向目標(biāo)市場的部分客戶發(fā)放優(yōu)惠券，開展有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)，開展主題宣傳，展銷活動(dòng)。/r/n6.2.3/r/n促銷策劃/r/n促銷除促銷渠道有所區(qū)別外，促銷方式也因人、因地而異，無論運(yùn)用哪種方式，都必須出奇制勝，以最小的促銷投入取得最大的促銷成果，現(xiàn)建議采用以下幾種促銷渠道方案。/r/n1/r/n、展開立體宣傳攻勢/r/n（/r/n1） /r/n向社會(huì)有獎(jiǎng)?wù)骷皇變?yōu)美的“娛園”主題歌曲/r/n（/r/n2） /r/n編輯“娛園”游覽手冊及宣傳海報(bào)；/r/n（/r/n3） /r/n確立娛園各期促銷的形象主題；/r/n（/r/n4） /r/n主打娛園“盛夏”旅游牌；/r/n2/r/n、 采取“推”的促銷策略/r/n組建一支精十的推銷員隊(duì)伍，分散在目標(biāo)市場密集的社區(qū)進(jìn)行定期展銷，同時(shí)結(jié)合銷售量給予一定的價(jià)格優(yōu)惠，如贈(zèng)送折價(jià)券、特價(jià)包、贈(zèng)獎(jiǎng)品等。/r/n3/r/n、 加大廣告宣傳力度，采取“拉”的戰(zhàn)術(shù)/r/n建議在萬年縣部分公交車上刷上娛園秀麗的風(fēng)光，印上一句生動(dòng)易懂的宣傳語，顏色為海藍(lán)色，公交車來來往往于鬧市，流動(dòng)的海藍(lán)色異常地顯眼，極大地刺激久居鬧市的人們對娛園的新鮮空氣、去娛園度假娛樂的渴望。/r/n第七章開發(fā)效益估算/r/n7.1/r/n景區(qū)建設(shè)規(guī)模/r/n本項(xiàng)目地的游覽景區(qū)面積約為/r/n4/r/n平方公里，采用分期開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展的模式，前期開發(fā)范圍為：三個(gè)半島、一個(gè)小島、一個(gè)小區(qū)、一座山坳、一個(gè)中心湖區(qū)以及渡假區(qū)的有關(guān)接待設(shè)施。涉及的建筑項(xiàng)目包括：碼頭、停車場、景點(diǎn)、植被綠化、標(biāo)志性石雕、通訊設(shè)備、游步道、橋、滑索等。/r/n7.2/r/n建設(shè)成本費(fèi)用估算/r/n本項(xiàng)目地?cái)M采用的開發(fā)、經(jīng)營方式為：合資開發(fā)經(jīng)營，為此本項(xiàng)目的建設(shè)成本費(fèi)用是以此為依據(jù)進(jìn)行估算的。/r/n7.2.1/r/n基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)/r/n(1)/r/n碼頭/r/n碼頭設(shè)計(jì)為寬/r/n10/r/n米，縱深/r/n10/r/n米按不同季節(jié)水位建設(shè)成階梯式的泊岸，建/r/n設(shè)費(fèi)為/r/n4/r/n萬元/r/n

/r/n通訊 /r/n1/r/n萬元/r/n停車場 /r/n5/r/n萬元/r/n溜索 /r/n5/r/n萬元/r/n游步道 /r/n15/r/n萬元/r/n石雕 /r/n10/r/n萬元/r/n木屋、草亭/r/n12/r/n萬元/r/n/r/n綜合樓(迎賓園內(nèi)) /r/n30/r/n萬元/r/n娛樂設(shè)施 /r/n24/r/n萬元/r/n景區(qū)公路(大門至堤壩)/r/n30/r/n萬元/r/n7.2.2/r/n綠化工程費(fèi)/r/n1/r/n、植物園、花卉園 /r/n40/r/n萬元/r/n2/r/n、壩區(qū)(修古城) /r/n5/r/n萬元/r/n3/r/n、山體綠化 /r/n20/r/n萬元/r/n7.2.3/r/n管理費(fèi)/r/n按基礎(chǔ)設(shè)施、綠化工程費(fèi)的/r/n2%/r/n按基礎(chǔ)設(shè)施、綠化工程費(fèi)的/r/n2%/r/n計(jì)，為/r/n4.22/r/n萬元/r/n7.2.4/r/n7.2.4/r/n不可預(yù)見費(fèi)/r/n按基礎(chǔ)設(shè)施、綠化/r/n按基礎(chǔ)設(shè)施、綠化/r/n工程費(fèi)的/r/n2%/r/n計(jì)，為/r/n4.22/r/n萬元。/r/n表/r/n7—1 /r/n項(xiàng)目前期總投資估算匯總表/r/n項(xiàng)目或費(fèi)用名稱/r/n投資金額（萬元）/r/n基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)/r/n156/r/n綠化工程費(fèi)/r/n65/r/n管理費(fèi)/r/n4.22/r/n不可預(yù)見費(fèi)/r/n4.22/r/n合計(jì)/r/n229.44/r/n7.3/r/n效益分析/r/n本項(xiàng)目為旅游發(fā)展的長期投資，其實(shí)質(zhì)是產(chǎn)業(yè)投資，所帶來的效益有：顯性的直接旅游經(jīng)濟(jì)收益、環(huán)境效益、以及隱性的間接經(jīng)濟(jì)效益。/r/n7.3.1/r/n直接效益/r/n（/r/n1/r/n）經(jīng)濟(jì)收益估算/r/n參照市場上現(xiàn)有的類似項(xiàng)目，結(jié)合本項(xiàng)目地的特色和市場客源預(yù)測進(jìn)行估算，按年平均旅游人次/r/n2/r/n萬人次計(jì)算，每人次平■均門票及船費(fèi)/r/n10/r/n元計(jì)（門票/r/n5—10/r/n元/r/n//r/n每人，船費(fèi)/r/n5/r/n元/r/n//r/n每人），則年毛收入/r/n20/r/n萬元，扣除/r/n20%/r/n的管理費(fèi)，則年凈收益為/r/n16/r/n萬元。外加旅游食宿、旅游購物等收益，按每人次 /r/n10/r/n元消費(fèi)水平■年/r/n毛收入/r/n20/r/n萬元。據(jù)此計(jì)算甲方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資回報(bào)期為：/r/n投資回報(bào)期為：/r/n229.44-36=6/r/n年/r/n(2)/r/n環(huán)境效益：/r/n旅游開發(fā)的首要工作就是環(huán)境的美化、道路的建設(shè)與整治、景觀建設(shè)、山體綠化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、封山育林等，這些舉措都對旅游地的生態(tài)環(huán)境平衡起著積極的促進(jìn)作用。/r/n7.3.2/r/n間接經(jīng)濟(jì)效益/r/n本項(xiàng)目的間接經(jīng)濟(jì)效益主要體現(xiàn)在：非農(nóng)業(yè)用地的地價(jià)升值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等。/r/n旅游開發(fā)會(huì)加大對土地的使用量，必然帶動(dòng)本地非農(nóng)業(yè)用地的地價(jià)升值，給地方經(jīng)濟(jì)注入活力，帶來收益；由于旅游產(chǎn)業(yè)的高附加值，旅游項(xiàng)目的開發(fā)使一部分農(nóng)民棄農(nóng)從旅，旅游經(jīng)濟(jì)收益在當(dāng)?shù)氐膰窠?jīng)濟(jì)收入的比重加大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生相應(yīng)的變化；旅游是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，旅游開發(fā)將給當(dāng)?shù)鼐用裉峁┹^多的就業(yè)機(jī)會(huì)，有大量的人充實(shí)到旅游行業(yè)中來。同時(shí)，旅游服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)也會(huì)增多，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。/r/n第八章實(shí)施步驟與保障機(jī)制/r/n8.1/r/n分期實(shí)施/