整理房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)課件

房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)學(xué)習(xí)目的學(xué)習(xí)要求學(xué)習(xí)方法教材及參考書考核方法精選房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)學(xué)習(xí)目的精選第一章導(dǎo)言第一節(jié)房地產(chǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)的特點第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的對象和內(nèi)容作業(yè)學(xué)習(xí)提示精選第一章導(dǎo)言精選本章學(xué)習(xí)提示學(xué)習(xí)目的認識房地產(chǎn)這一基本概念為以后學(xué)習(xí)有關(guān)房地產(chǎn)的各種知識作準(zhǔn)備學(xué)習(xí)重點房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)的自然及經(jīng)濟特點學(xué)習(xí)難點房地關(guān)系♀精選本章學(xué)習(xí)提示學(xué)習(xí)目的精選第一節(jié)房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)分類三、房地關(guān)系精選第一節(jié)房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念精選（一）房地產(chǎn)概念的表述（二）理解房地產(chǎn)概念應(yīng)注意的問題（三）房地產(chǎn)的其他稱謂

一、房地產(chǎn)的概念精選（一）房地產(chǎn)概念的表述一、房地產(chǎn)的概念精選

房地產(chǎn)是指土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權(quán)利之總和?！裢恋匕ǖ乇砑捌湎蛏虾拖蛳卵由斓囊欢臻g。●只有對土地的依附程度很強的物體才是地上定著物，只有與建筑物緊密相關(guān)的其他地上定著物才屬房地產(chǎn)?！裢恋睾徒ㄖ锏鹊厣隙ㄖ镅苌臋?quán)利有多種權(quán)屬狀態(tài)和豐富內(nèi)涵。

精選房地產(chǎn)是指土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權(quán)利之總注意：1.房地產(chǎn)是物質(zhì)實體與依托于物質(zhì)實體的權(quán)屬關(guān)系的統(tǒng)一2.房地產(chǎn)是一個由主、輔空間構(gòu)成的體系3.房地產(chǎn)可以表現(xiàn)為不同的資產(chǎn)形態(tài)

精選注意：1.房地產(chǎn)是物質(zhì)實體與依托于物質(zhì)實體的權(quán)屬關(guān)系的統(tǒng)一精

▲不動產(chǎn)動產(chǎn)的對稱，指不可移動或移動后會改變原性質(zhì)、形狀、失去原價值的物體。嚴(yán)格講，其包含房地產(chǎn)?！飿I(yè)一般指已具備使用條件的房地產(chǎn)?！禺a(chǎn)▲樓宇▲Realestate：土地及其上的建筑物▲Realproperty：realestate及其相關(guān)權(quán)益♀精選▲不動產(chǎn)動產(chǎn)的對稱，指不可移動或移動后會改變原性質(zhì)、形◆房地產(chǎn)◆某些構(gòu)筑物及其財產(chǎn)權(quán)利（橋梁、道路、機場、水庫大壩等）◆與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木、果樹及其種子等◆價值昂貴的船舶、飛機和火車等財產(chǎn)不動產(chǎn)精選◆房地產(chǎn)不動產(chǎn)精選

二、房地產(chǎn)分類（一）按構(gòu)成要素分類房產(chǎn)；地產(chǎn)；房地產(chǎn)（二）按用途分類工業(yè)房地產(chǎn)；商業(yè)房地產(chǎn)；住宅、公共事業(yè)房地產(chǎn)；其他用途房地產(chǎn)（三）按開發(fā)建設(shè)程度分類生地；熟地；期房；現(xiàn)房還可按新舊程度、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等分類精選二、房地產(chǎn)分類（一）按構(gòu)成要素分類精選三、房地關(guān)系（一）二者相互不可分從自然屬性上考察從社會活動上考察從產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)上考察（二）土地有較強的相對獨立性有地才有房城市土地在形式上可以脫離房

精選三、房地關(guān)系（一）二者相互不可分精選住新房啰站??！這塊地是我的。但這房子是我的呀！那怎么辦？精選住新房啰站??！這塊地是我的。但這房子是我的呀！那怎么辦？精選A:房屋所有權(quán)B:房屋使用權(quán)

C:土地所有權(quán)D:土地使用權(quán)

若你要使用這間房屋，應(yīng)取得那幾項產(chǎn)權(quán)？

ABC／ABD／ABCD／

AC／AD／ACD／BC/

BD／BCD／

精選A:房屋所有權(quán)B:房屋使用權(quán)

C:土地所有權(quán)

第二節(jié)房地產(chǎn)的特點

一、房地產(chǎn)的自然特點二、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特點三、房地產(chǎn)的社會特點精選第二節(jié)房地產(chǎn)的特點精選

一、房地產(chǎn)的自然特點（一）基本構(gòu)成內(nèi)容具有二元性（二）空間位置的固定性（三）長久耐用性（四）用途多功能性精選一、房地產(chǎn)的自然特點（一）基本構(gòu)成內(nèi)容具有二元二、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特點

（一）開發(fā)建設(shè)上的特點（二）流通上的特點（三）消費上的特點（四）價值上的特點♀精選二、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特點精選

三、房地產(chǎn)的社會特點（一）開發(fā)上的社會規(guī)劃性（二）法律關(guān)系的復(fù)雜性（三）與人們的社會生活密切相關(guān)（四）能體現(xiàn)人文景觀精選三、房地產(chǎn)的社會特點精選（一）開發(fā)建設(shè)上的特點

生產(chǎn)具有流動性一般不能批量生產(chǎn)生產(chǎn)周期較長資金墊付量較大精選（一）開發(fā)建設(shè)上的特點精選精選精選（二）流通上的特點

是一種觀念(權(quán)益)上的流通租賃具有特別意義交換過程較復(fù)雜精選（二）流通上的特點是一種觀念(權(quán)益)上的流通精選（三）消費上的特點

消費與流通同時進行較普遍消費過程較長消費的群體性較普遍精選（三）消費上的特點精選

（四）價值上的特點

價值較大價格較高有較好的保值增值性財富表現(xiàn)力較強精選（四）價值上的特點價值較大價格較高精選第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的對象和內(nèi)容

一、研究對象二、學(xué)科性質(zhì)三、與相關(guān)學(xué)科的關(guān)系四、與相關(guān)課程的關(guān)系精選第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的對象和內(nèi)容精選第一章作業(yè)一、到圖書館或上網(wǎng)找出至少五種對房地產(chǎn)概念的不同表述，并對其進行評價。二、至少看5本書上有關(guān)房地產(chǎn)特點的內(nèi)容。然后回答以下問題：假定你要購買一套住房，你將怎樣利用房地產(chǎn)的特點來為你的購房決策服務(wù)？要求：用作業(yè)紙做好下周上課時提交。精選第一章作業(yè)一、到圖書館或上網(wǎng)找出至少五種對房地產(chǎn)概念的

第二章房地產(chǎn)的經(jīng)濟運行過程第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的內(nèi)容第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的特點第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的協(xié)調(diào)精選第二章房地產(chǎn)的經(jīng)濟運行過程精選本章學(xué)習(xí)提示學(xué)習(xí)目的把握房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的全貌為相互聯(lián)系地學(xué)習(xí)好后邊各章內(nèi)容打下基礎(chǔ)學(xué)習(xí)重點房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的主要內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟運行各階段和環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系精選本章學(xué)習(xí)提示學(xué)習(xí)目的精選第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的內(nèi)容一、地產(chǎn)開發(fā)二、房屋建造三、房地產(chǎn)流通四、房地產(chǎn)使用及管理五、房地產(chǎn)退廢六、房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程圖♀精選第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的內(nèi)容一、地產(chǎn)開發(fā)精選

一、地產(chǎn)開發(fā)（一）地產(chǎn)開發(fā)的含義和作用

1.地產(chǎn)開發(fā)的含義

2.地產(chǎn)開發(fā)的分類

3.地產(chǎn)開發(fā)的作用（二）地產(chǎn)開發(fā)的實施環(huán)節(jié)

1.取得土地

2.改造土地精選一、地產(chǎn)開發(fā)（一）地產(chǎn)開發(fā)的含義和作用精選

1.地產(chǎn)開發(fā)的含義地產(chǎn)開發(fā)：將不具備建筑使用條件的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榉辖ㄖ褂脳l件的土地的過程。注意：條件包括有形和無形條件和條件開發(fā)的內(nèi)容通常包括“三通一平”、“五通一平”等地產(chǎn)開發(fā)通常要投入一定量的活勞動精選1.地產(chǎn)開發(fā)的含義地產(chǎn)開發(fā)：將不具備建筑使用條件2.地產(chǎn)開發(fā)的分類

地產(chǎn)初級開發(fā)：指對從未作為建筑用地使用過的土地的開發(fā)。一次性。地產(chǎn)再開發(fā)：對曾經(jīng)或正在作為建筑用地使用的土地的開發(fā)。多次性。地產(chǎn)初級開發(fā)與再開發(fā)的關(guān)系：初級開發(fā)是再開發(fā)的基礎(chǔ)，再開發(fā)是初級開發(fā)的繼續(xù)。精選2.地產(chǎn)開發(fā)的分類地產(chǎn)初級開發(fā)：指對從未作為建筑用地3.地產(chǎn)開發(fā)的作用是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的首要環(huán)節(jié)，其開發(fā)質(zhì)量對后續(xù)環(huán)節(jié)有重要影響。從位置上影響后續(xù)環(huán)節(jié)從產(chǎn)權(quán)上影響后續(xù)環(huán)節(jié)從成本上影響后續(xù)環(huán)節(jié)從質(zhì)量上影響后續(xù)環(huán)節(jié)精選3.地產(chǎn)開發(fā)的作用是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的首要環(huán)節(jié)，其

1.取得土地

含義：取得土地所有權(quán)或使用權(quán)取得土地的渠道：

征用渠道出讓渠道（劃撥、協(xié)議、招、拍、掛）轉(zhuǎn)讓渠道（直接轉(zhuǎn)讓、收購、合作等）

出讓與轉(zhuǎn)讓的比較土地儲備整理制度與土地取得♀精選1.取得土地含義：取得土地所有權(quán)或使用權(quán)精選土地出讓與轉(zhuǎn)讓比較出讓轉(zhuǎn)讓交易主體一個所有者多個使用者多個使用者多個使用者交易性質(zhì)賣方壟斷買方競爭賣方競爭買方競爭市場層次土地一級市場增量市場土地二級市場存量市場交易方式協(xié)議、劃撥、招、拍、掛直接轉(zhuǎn)讓、收購兼并、合作開發(fā)等精選土地出讓與轉(zhuǎn)讓比較出讓轉(zhuǎn)讓交易主體一個所有者多個使用者交易賣土地儲備整理制度土地儲備整理：指土地儲整機構(gòu)受政府委托依有關(guān)規(guī)定，將其以收購方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地納入政府土地儲備庫儲存，并進行前期開發(fā)整理，合理配置土地資源的行為。

實施意義：盤活存量、加強宏觀管理

對取得土地的影響：強化公開和規(guī)范

實施現(xiàn)狀：正逐步推開,各地有差異

視頻：杭州市土地儲備中心情況

精選土地儲備整理制度土地儲備整理：指土地儲整機構(gòu)受政府委托依有關(guān)滬杭漢三市土地儲備制度比較上海杭州武漢土地儲備性質(zhì)

市場主導(dǎo)、非強制性政府主導(dǎo)、強制性

政府主導(dǎo)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合

機構(gòu)職能

儲地、整地

儲地、整地

儲地、交易許可

儲備外的土地交易

用地者自由交易

無儲備外的土地交易

用地者獲許可后完成

儲備內(nèi)的土地交易

地儲中心和用地者均可

必須由儲備中心完成

中心和獲交易許可的用地者完成

用地者自行交易

不禁止

禁止

須獲交易許可且在土地市場內(nèi)進行

供地主體及其權(quán)力

地儲中心、用地者各自供應(yīng)

土地儲備中心獨攬

地儲中心與用地者共同供應(yīng)

儲地供應(yīng)協(xié)議為主

招、拍、協(xié)招、拍、掛精選滬杭漢三市土地儲備制度比較上海杭州武漢土地儲備性質(zhì)市場主導(dǎo)視頻：杭州市土地儲備整理中心介紹精選視頻：杭州市土地儲備整理中心介紹精選2.改造土地

初級改造：與地產(chǎn)初級開發(fā)相對應(yīng)對象——農(nóng)用地、荒地或山地等內(nèi)容——三通一平或五通一平等再改造：與地產(chǎn)再開發(fā)相對應(yīng)對象——城鎮(zhèn)內(nèi)已作為建筑用地使用過或正在使用的土地內(nèi)容——舊房拆遷（統(tǒng)一、自行、委托）、管線改造等精選2.改造土地初級改造：與地產(chǎn)初級開發(fā)相對應(yīng)精選

二、房屋建造（一）作用——主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)（二）主要環(huán)節(jié)

1.勘察設(shè)計勘察：地下和地上勘測；為設(shè)計服務(wù)設(shè)計：各種設(shè)計和預(yù)算；為施工服務(wù)

2.施工及其監(jiān)理施工：方式；開發(fā)商與建筑業(yè)關(guān)系監(jiān)理：必要性；方式

3.竣工驗收♀精選二、房屋建造（一）作用——主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)精選三、房地產(chǎn)流通（一）作用——實現(xiàn)房地產(chǎn)價值（二）形式出售：含義；特點；現(xiàn)售；預(yù)售出租：含義；特點其他：互換；抵債；抵押；贈與等（三）注意★開發(fā)商通過營銷完成流通★中間商可能有多個★消費者會轉(zhuǎn)化為賣房者精選三、房地產(chǎn)流通（一）作用——實現(xiàn)房地產(chǎn)價值精選房地產(chǎn)流通與生產(chǎn)的關(guān)系房地產(chǎn)流通生產(chǎn)<消費生產(chǎn)>消費房地產(chǎn)生產(chǎn)房地產(chǎn)消費價值待實現(xiàn)價值實現(xiàn)抑制抑制刺激刺激調(diào)節(jié)調(diào)節(jié)精選房地產(chǎn)流通與生產(chǎn)的關(guān)系房地產(chǎn)流通生產(chǎn)<消費生產(chǎn)>消費房地產(chǎn)生四、房地產(chǎn)使用及管理(一)房地產(chǎn)使用含義：發(fā)揮使用價值的過程階段：初始、正常、退化分類：生產(chǎn)性使用、生活性使用(二)房地產(chǎn)使用中的管理養(yǎng)護修繕裝飾改造配套服務(wù)精選四、房地產(chǎn)使用及管理(一)房地產(chǎn)使用精選五、房地產(chǎn)退廢（一）含義房地產(chǎn)因不能滿足需要而退出市場原因是有形和無形損耗等（二）方式正常退廢延期退廢提前退廢精選五、房地產(chǎn)退廢（一）含義精選房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程圖地產(chǎn)開發(fā)房屋建造房地產(chǎn)流通房地產(chǎn)使用維修服務(wù)房地產(chǎn)退廢再開發(fā)交工驗收委托施工委托監(jiān)理委托勘察設(shè)計制定銷售方案廣告宣傳實施銷售中間商消費者尾期使用正常使用初期使用更換使用者養(yǎng)護維修裝修改造服務(wù)被征用房屋正常退廢房屋非正常退廢土地使用到期土地使用未到期政府收回辦理續(xù)用轉(zhuǎn)讓續(xù)用取得土地改造土地征用出讓轉(zhuǎn)讓其他

初級改造再改造預(yù)售售賣租賃其他可行性研究精選房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程圖地產(chǎn)開發(fā)房屋房地產(chǎn)房地產(chǎn)維修房地產(chǎn)再開發(fā)第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的特點一、時間結(jié)構(gòu)的前短后長性二、管理服務(wù)配套的復(fù)雜性三、房地運行軌跡的非一致性四、權(quán)屬變更的頻繁性五、流通與消費的相容性精選第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的特點一、時間結(jié)構(gòu)的前短后長性精第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的協(xié)調(diào)一、協(xié)調(diào)的內(nèi)容時間；質(zhì)量經(jīng)濟；社會二、協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)宏觀基礎(chǔ)微觀基礎(chǔ)三、促進協(xié)調(diào)的基本方法市場方法行政方法精選第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的協(xié)調(diào)一、協(xié)調(diào)的內(nèi)容精選第三章房地產(chǎn)業(yè)（自學(xué)）要求：閱讀2－3種其它教材或著作中的“房地產(chǎn)業(yè)”章做不少于一千字的讀書筆記針對房地產(chǎn)業(yè)提出兩個你認為最值得提出的問題，并對所提問題進行自我評價（意義等）精選第三章房地產(chǎn)業(yè)（自學(xué)）要求：精選第四章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（自學(xué)）要求：閱讀2－3種其它教材或著作中的“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)”章節(jié)做不少于一千字的讀書筆記寫在作業(yè)紙上，下次上課提交針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)提出兩個以上你認為最值得提出的問題，并對所提問題進行自我評價精選第四章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（自學(xué)）要求：精選第五章房地產(chǎn)市場第一節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和功能第二節(jié)房地產(chǎn)市場的特點第三節(jié)房地產(chǎn)市場的需求與供給第四節(jié)房地產(chǎn)市場周期波動作業(yè)：寫一篇小論文

精選第五章房地產(chǎn)市場第一節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和功能精選第一節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和功能一、房地產(chǎn)市場概念二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素三、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)四、房地產(chǎn)市場功能精選第一節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和功能一、房地產(chǎn)市場概念精選一、房地產(chǎn)市場的概念1.概念表述：房地產(chǎn)商品的交易場所或房地產(chǎn)交易關(guān)系和活動的總和。

2.理解時應(yīng)注意：是有形和無形房地產(chǎn)商品的統(tǒng)一市場是有限場所和無限領(lǐng)域的統(tǒng)一體是房產(chǎn)與地產(chǎn)市場的統(tǒng)一精選一、房地產(chǎn)市場的概念1.概念表述：精選二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素市場主體參與房地產(chǎn)交易的供求雙方市場客體房地產(chǎn)市場上的買賣對象市場媒介房地產(chǎn)交易活動的中介市場規(guī)則交易的各種內(nèi)在約定和外部規(guī)定市場信號主要指反映市場各種信息的價格精選二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素市場主體參與房地產(chǎn)交易的供求雙方精三、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

按交易層次和權(quán)屬內(nèi)容劃分按房地產(chǎn)經(jīng)濟運行時序劃分按房地產(chǎn)用途劃分按為房地產(chǎn)市場提供的服務(wù)內(nèi)容劃分按權(quán)益讓渡形式劃分按空間范圍劃分（國際、國內(nèi)、區(qū)域）按房地產(chǎn)交易目的劃分（投資、消費）其他劃分♀精選三、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)按交易層次和權(quán)屬內(nèi)容劃分精選按交易層次和權(quán)屬內(nèi)容劃分的市場一級市場：土地使用權(quán)出讓市場。反映政府與土地經(jīng)營者和使用者之間的交易關(guān)系。二級市場：房地產(chǎn)開發(fā)商與使用者之間的交易市場。反映房地產(chǎn)經(jīng)營者相互之間、經(jīng)營者與消費者之間的交易關(guān)系三級市場：存量房地產(chǎn)的交易市場。主要反映房地產(chǎn)使用者相互間的橫向交易關(guān)系。♀精選按交易層次和權(quán)屬內(nèi)容劃分的市場一級市場：土地使用權(quán)出讓市場。按房地產(chǎn)經(jīng)濟運行時序劃分的市場

土地投資市場房地產(chǎn)開發(fā)市場房地產(chǎn)建筑施工市場房地產(chǎn)營銷市場物業(yè)管理市場精選按房地產(chǎn)經(jīng)濟運行時序劃分的市場土地投資市場精選按房地產(chǎn)用途劃分的市場

住房市場寫字樓市場商業(yè)用房市場工業(yè)用房市場其他用房市場精選按房地產(chǎn)用途劃分的市場住房市場精選按照為房地產(chǎn)市場提供的服務(wù)內(nèi)容劃分的市場

房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)勞務(wù)市場房地產(chǎn)中介市場房地產(chǎn)信息市場精選按照為房地產(chǎn)市場提供的服務(wù)內(nèi)容劃分的市場房地產(chǎn)金融市場精選按權(quán)益讓渡形式劃分的市場房地產(chǎn)買賣市場房地產(chǎn)租賃市場房地產(chǎn)抵押市場房地產(chǎn)典當(dāng)市場精選按權(quán)益讓渡形式劃分的市場房地產(chǎn)買賣市場精選四、房地產(chǎn)市場功能充當(dāng)配置房地產(chǎn)資源和利益的工具向市場各交易主體傳遞信息引導(dǎo)供需雙方合理決策充當(dāng)政府進行宏觀調(diào)控的工具客觀評價和發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價值和價格注意：市場功能的發(fā)揮需要具備一定的條件。宏、微觀條件。精選四、房地產(chǎn)市場功能充當(dāng)配置房地產(chǎn)資源和利益的工具精選第二節(jié)房地產(chǎn)市場的主要特點一、區(qū)域性較強二、房地產(chǎn)產(chǎn)品具有異質(zhì)性（不可替代性）三、可壟斷性較強（土地、資金）四、市場信息不充分五、需求廣泛六、對短期供求變化的反應(yīng)不敏感精選第二節(jié)房地產(chǎn)市場的主要特點一、區(qū)域性較強精選第三節(jié)房地產(chǎn)市場的需求與供給一、房地產(chǎn)市場需求

二、房地產(chǎn)市場供給三、短期房地產(chǎn)市場均衡四、長期房地產(chǎn)市場均衡精選第三節(jié)房地產(chǎn)市場的需求與供給一、房地產(chǎn)市場需求精選一、房地產(chǎn)市場需求（一）房地產(chǎn)市場需求含義（二）影響房地產(chǎn)市場需求的因素（三）房地產(chǎn)市場需求曲線（四）有助于考察房地產(chǎn)需求的相關(guān)指標(biāo)精選一、房地產(chǎn)市場需求（一）房地產(chǎn)市場需求含義精選房地產(chǎn)市場需求：房地產(chǎn)市場上買方在某特定時間、一定價格水平下購買的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。有效需求：同時滿足愿意購買和有能力購買這兩個條件潛在需求：只滿足愿意購買和有能力購買這兩個條件中的一個條件有效需求與潛在需求可相互轉(zhuǎn)化注意：消費性需求與投資性需求精選房地產(chǎn)市場需求：房地產(chǎn)市場上買方在某特定時間、一定價格水平下影響房地產(chǎn)市場需求的因素

D：房地產(chǎn)市場的需求量（有效需求）

I：房地產(chǎn)需求者的財力

P：房地產(chǎn)價格

P0：相關(guān)商品或服務(wù)的價格

T：房地產(chǎn)需求者的偏好

R：利率水平

Ed：房地產(chǎn)需求者對未來的預(yù)期

N：房地產(chǎn)潛在需求者的數(shù)量精選影響房地產(chǎn)市場需求的因素D：房地產(chǎn)市場的需求量（有效需房地產(chǎn)市場需求曲線價格P數(shù)量QddDD精選房地產(chǎn)市場需求曲線價數(shù)量QddDD精選有助于考察房地產(chǎn)需求的相關(guān)指標(biāo)城市家庭總支出

城市居民消費價格指數(shù)

城市家庭可支配收入

城市人口及家庭規(guī)模

國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長率就業(yè)率和就業(yè)結(jié)構(gòu)房屋空間使用的類型和數(shù)量

精選有助于考察房地產(chǎn)需求的相關(guān)指標(biāo)城市家庭總支出精選二、房地產(chǎn)市場供給（一）房地產(chǎn)市場供給含義（二）影響房地產(chǎn)市場供給的因素（三）房地產(chǎn)市場的供給曲線（四）房地產(chǎn)市場供給的衡量指標(biāo)

精選二、房地產(chǎn)市場供給（一）房地產(chǎn)市場供給含義精選房地產(chǎn)市場供給含義特定房地產(chǎn)市場上的賣方在一定時間、一定價格水平下愿意向市場提供的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。房地產(chǎn)供給量＝存量供給－滅失量＋該種房地產(chǎn)的凈轉(zhuǎn)換量＋增量供給其中，該種房地產(chǎn)的凈轉(zhuǎn)換量＝它種房地產(chǎn)向該種房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換量－該種房地產(chǎn)向它種房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換量精選房地產(chǎn)市場供給含義特定房地產(chǎn)市場上的賣方在一定時間、一定價格影響房地產(chǎn)市場供給的因素

S：房地產(chǎn)市場的供給量

P：房地產(chǎn)價格

C：房地產(chǎn)的開發(fā)成本

K：房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平

ES：房地產(chǎn)供給者對未來的預(yù)期♀精選影響房地產(chǎn)市場供給的因素S：房地產(chǎn)市場的供給量精選房地產(chǎn)市場的供給曲線價格P數(shù)量QSSS'S'精選房地產(chǎn)市場的供給曲線價數(shù)量QSSS'S'精選供給的衡量指標(biāo)房地產(chǎn)存量

報告期竣工量

空置量與空置率可供租售量

房屋新開工面積和施工面積

竣工房屋價值

精選供給的衡量指標(biāo)房地產(chǎn)存量精選數(shù)量短期房地產(chǎn)市場均衡價格QD2

P1

P2

D1

E2

E1

S

精選數(shù)量短期房地產(chǎn)市場均衡價QD2P1P2D1E2長期房地產(chǎn)市場均衡價格數(shù)量D1D2S0P1P2Q1S1P3Q2Q3精選長期房地產(chǎn)市場均衡價數(shù)量D1D2S0P1P2Q1S1P3Q2第四節(jié)房地產(chǎn)市場周期波動一、概念界定二、周期波動過程三、與宏觀經(jīng)濟周期波動的關(guān)系四、影響周期波動因素五、周期波動的描述♀精選第四節(jié)房地產(chǎn)市場周期波動一、概念界定精選房地產(chǎn)市場周期波動：房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展過程中隨時間變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復(fù)運動的過程。又叫房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期波動、房地產(chǎn)市場周期波動等。波動的絕對性周期的不一致性可分為區(qū)域、城市和全國，以及長期、短期和隨機波動等類型精選房地產(chǎn)市場周期波動：房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展過程中隨時間變化而出現(xiàn)的低水平時期高水平時期周期波動過程預(yù)期向好，需求增長加快，空置率持續(xù)下降，租金增長率穩(wěn)定或小幅上升，高風(fēng)險資金流動預(yù)期悲觀，需求低增長或負增長，供給大大超過需求，空置率繼續(xù)上升租金增長率下滑，資金加速撤出，泡沫破滅，市場低迷供給停止或很低，租金增長率下滑，需求有增長趨勢，空置率有下降趨勢預(yù)期樂觀，需求繼續(xù)增長，空置率接近最低，租金增長率上升，低風(fēng)險資金和投機資金進入，增量供給啟動并加速維持良好預(yù)期，增量供給增長率超需求，空置率持續(xù)上升，租金增長率緩升，出現(xiàn)過度開發(fā)供給增長率=需求增長率精選低高周期波動過程預(yù)期向好，需求增長加快，空置率持續(xù)下降，租金與宏觀經(jīng)濟周期波動的關(guān)系是宏觀經(jīng)濟周期波動的組成部分波動方向往往一致美國經(jīng)濟學(xué)家西蒙?庫茲涅茨：宏觀經(jīng)濟（GDP）增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展＜４％萎縮４－５％停滯或倒退５－８％穩(wěn)定發(fā)展＞８％快速發(fā)展１０－１５％高速發(fā)展精選與宏觀經(jīng)濟周期波動的關(guān)系是宏觀經(jīng)濟周期波動的組成部分宏觀經(jīng)濟影響周期波動因素內(nèi)生因素收益率、投資、利率、通貨膨脹等外生因素政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市化、增長方式等隨機因素自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等波動原因：金融貨幣論、心理預(yù)期論、綜合因素論、市場自我修正、外部沖擊—內(nèi)部傳導(dǎo)等觀點

精選影響周期波動因素內(nèi)生因素精選周期波動的描述常用的描述指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資額／反映供給商品房開工或竣工面積／反映供給商品房銷售面積或銷售額／反映需求商品房價格／反映市場供需積壓面積或空置率／反映市場供需描述方法多指標(biāo)描述單指標(biāo)描述精選周期波動的描述常用的描述指標(biāo)精選中國1987－2001年房地產(chǎn)波動情況00.10.20.30.40.50.60.70.80.911.11.21986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001年份精選中國1987－2001年房地產(chǎn)波動情況00.10.20.30美國1870－1976年房地產(chǎn)市場波動情況

-60-50-40-30-20-1001020304050607080187018751880188518901895190019051910191519201925193019351940194519501955年份1960精選美國1870－1976年房地產(chǎn)市場波動情況-60-50-第五章作業(yè)：寫一篇小論文題目（任選一個）：住房市場潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化的條件分析商鋪市場潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化的條件分析寫字樓市場潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化的條件分析要求：嚴(yán)格按投稿的規(guī)范體列寫作♀精選第五章作業(yè)：寫一篇小論文題目（任選一個）：精選第五章作業(yè)：寫一篇小論文題目（任選一個）：大學(xué)周邊住房租賃需求分析高校周邊住房市場特點及其啟示要求：嚴(yán)格按投稿的規(guī)范體列寫作♀精選第五章作業(yè)：寫一篇小論文題目（任選一個）：精選第六章地產(chǎn)分析第一節(jié)土地經(jīng)濟屬性第二節(jié)土地利用理論第三節(jié)土地供給第四節(jié)土地等級♀精選第六章地產(chǎn)分析第一節(jié)土地經(jīng)濟屬性精選第一節(jié)土地經(jīng)濟屬性與地租理論一、土地經(jīng)濟屬性土地是一種特殊商品（通過交換能給其所有人帶來經(jīng)濟收益、又不是純商品）其他觀點（全商品論、非商品論、商品外殼論）二、地租理論馬克思地租論古典和新古典經(jīng)濟學(xué)地租論城市地租論♀精選第一節(jié)土地經(jīng)濟屬性與地租理論一、土地經(jīng)濟屬性精選第二節(jié)土地利用理論一、土地利用概述二、土地分區(qū)利用三、土地集約利用四、土地規(guī)模利用精選第二節(jié)土地利用理論一、土地利用概述精選一、土地利用概述含義：人類通過與土地結(jié)合獲得物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的活動過程。利用目的：索取物質(zhì)產(chǎn)品或服務(wù)影響利用的因素：自然、經(jīng)濟、技術(shù)、社會利用中的幾個經(jīng)濟原理：土地稀缺有價、用途轉(zhuǎn)換、土地報酬遞減、利用后果的社會性。精選一、土地利用概述含義：人類通過與土地結(jié)合獲得物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的二、土地分區(qū)利用含義：按土地區(qū)位特點對其在空間上作科學(xué)布局并合理利用的過程。區(qū)位：分布的地區(qū)或地點。農(nóng)業(yè)、工業(yè)區(qū)位論、城市區(qū)位論、市場區(qū)位論。城鎮(zhèn)區(qū)位形成的一般過程功能分區(qū)：商業(yè)、工業(yè)、居住、公共社區(qū)功能區(qū)組合組合模式：圈層、三維、扇形、多核精選二、土地分區(qū)利用含義：按土地區(qū)位特點對其在空間上作科學(xué)布局并地租支付能力與區(qū)位組合規(guī)律支付地租能力市中心工業(yè)商業(yè)市郊高級住宅高層公寓精選地租支付能力與區(qū)位組合規(guī)律支付地租能力市中心工業(yè)商業(yè)市郊高級三、土地集約利用含義：在一定面積土地上增加投入以獲得土地的最高利用率集約度：單位面積土地上所投資本和勞動量提高城鎮(zhèn)土地利用集約度的基本途徑：城市規(guī)模、增加建筑高度（容積率）、利用地下空間、適宜的建筑密度、搞好交通及通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。精選三、土地集約利用含義：在一定面積土地上增加投入以獲得土地的最四、土地規(guī)模利用含義：盡可能使土地利用處于報酬遞增階段，至少處于報酬不變階段。影響因素：地上附著物的技術(shù)要求、地上附著物的功能、公共設(shè)施的服務(wù)半徑♀精選四、土地規(guī)模利用含義：盡可能使土地利用處于報酬遞增階段，至少第三節(jié)土地供給一、土地自然供給二、土地經(jīng)濟供給三、特殊的土地供給曲線♀精選第三節(jié)土地供給一、土地自然供給精選一、土地自然供給含義：土地天生的可供人類利用的部分影響因素：適宜人類生活生產(chǎn)的氣候條件、適宜植物生長的土壤和氣候、可供人類利用的生產(chǎn)資源、一定的交通條件♀精選一、土地自然供給含義：土地天生的可供人類利用的部分精選二、土地經(jīng)濟供給含義：在自然供給基礎(chǔ)上，投入勞動開發(fā)后成為人類可直接用于生產(chǎn)和生活用途的土地供給。與自然供給的關(guān)系：自然供給是基礎(chǔ)、經(jīng)濟供給只能在自然供給范圍內(nèi)變化、自然供給無彈性、經(jīng)濟供給有彈性影響因素：自然供給、利用技術(shù)♀精選二、土地經(jīng)濟供給含義：在自然供給基礎(chǔ)上，投入勞動開發(fā)后成為人社會需求、產(chǎn)品價格、供給者行為等增加經(jīng)濟供給的措施：提供集約水平、優(yōu)化土地制度、調(diào)節(jié)生產(chǎn)和消費結(jié)構(gòu)♀精選社會需求、產(chǎn)品價格、供給者行為等精選特殊的土地供給曲線SQP精選特殊的土地供給曲線SQP精選第七章房產(chǎn)分析第一節(jié)住宅及其特性第二節(jié)住宅供求第三節(jié)非住宅房產(chǎn)♀精選第七章房產(chǎn)分析第一節(jié)住宅及其特性精選第一節(jié)住宅及其特性一、住宅概念供人們居住生活的房屋建筑（空間）。生存資料；享受資料；發(fā)展資料二、住宅分類按樓高、成本、商品化程度等分類三、住宅特性商品性和社保性、消費性和投資性、個人性和社會性精選第一節(jié)住宅及其特性一、住宅概念精選美國為窮人建透明塑料房

精選美國為窮人建透明塑料房

印度孟買貧民窟精選印度孟買貧民窟精選廣州別墅之王天鵝湖城堡占地4畝建面3229平方米，售價將超3000萬元

29室9廳精選廣州別墅之王天鵝湖城堡占地4畝建面3229平方米，售價將超3中國身價一億豪宅，月管理費十多萬元精選中國身價一億豪宅，月管理費十多萬元精選貝克漢姆的豪宅

精選貝克漢姆的豪宅精選鄧麗君在香港赤柱的別墅，一幢價值千萬港元

精選鄧麗君在香港赤柱的別墅，一幢價值千萬港元精選羅納爾多頂級豪宅夜景

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精選羅納爾多頂級豪宅豪華臺階精選羅納爾多頂級豪宅休息平臺精選羅納爾多頂級豪宅休息平臺精選福布斯評世界五大豪宅排名名稱價值（美元）地點1愛敦格1.2億英國薩利郡2三湖別墅0.75億美國紐約3皮埃爾棚屋0.70億美國紐約4馬力布0.65億美國加州5托帶拉克公寓0.61億英國倫敦精選福布斯評世界五大豪宅排名名稱價值（美元）地點1愛敦格1.2億英國“愛敦閣”以1.2億美元身價高居榜首

精選英國“愛敦閣”以1.2億美元身價高居榜首精選第二節(jié)住宅供求一、住宅需求二、影響住宅需求的主要因素三、住宅供給四、影響住宅供給的主要因素住宅分配與流通

精選第二節(jié)住宅供求一、住宅需求精選一、住宅需求有效和潛在需求居住和投資需求基礎(chǔ)和擴大需求基礎(chǔ)需求：滿足生存、生理和社會道德要求的需求擴大需求：滿足享受和發(fā)展要求的需求精選一、住宅需求有效和潛在需求精選二、影響住宅需求的主要因素價格對其有負影響家庭收入和財富對其有正影響利率變化對其有復(fù)雜影響人口和家庭數(shù)對其有正影響住房政策對其有復(fù)雜影響精選二、影響住宅需求的主要因素價格對其有負影響精選三、住宅供給存量供給與增量供給供給總量與結(jié)構(gòu)供給體系商品房供給經(jīng)濟適用房供給廉租房供給精選三、住宅供給存量供給與增量供給精選四、影響住宅供給的主要因素投資量與供給量呈正向關(guān)系開發(fā)融資成本對供給量有反向關(guān)系土地供應(yīng)量與供給量呈正向關(guān)系土地價格對供給量有反向關(guān)系建筑成本和各種費用對供給有反向關(guān)系住宅價格對供給有正向關(guān)系精選四、影響住宅供給的主要因素投資量與供給量呈正向關(guān)系精選第三節(jié)非住宅房產(chǎn)一、寫字樓二、商鋪三、工業(yè)用房四、其他非住宅房產(chǎn)精選第三節(jié)非住宅房產(chǎn)一、寫字樓精選第八章房地產(chǎn)價格學(xué)習(xí)提示第一節(jié)房地產(chǎn)價格概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格的影響因素第三節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成精選第八章房地產(chǎn)價格學(xué)習(xí)提示精選學(xué)習(xí)提示本章學(xué)習(xí)目的：了解房地產(chǎn)價格構(gòu)成及特點學(xué)習(xí)重點：房地產(chǎn)價格的實際構(gòu)成精選學(xué)習(xí)提示本章學(xué)習(xí)目的：了解房地產(chǎn)價格構(gòu)成及特點精選第一節(jié)房地產(chǎn)價格概述一、房地產(chǎn)價格的概念二、房地產(chǎn)價格的類型三、房地產(chǎn)價格的特點精選第一節(jié)房地產(chǎn)價格概述一、房地產(chǎn)價格的概念精選一、房地產(chǎn)價格的概念（一）概念表述是土地價格及其上建筑物價格的總和或者是土地有用性及產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟實現(xiàn)形式的貨幣表現(xiàn)與勞動創(chuàng)造價值的貨幣表現(xiàn)之和（二）房價與地價的關(guān)系地價是房價的基礎(chǔ)房價是地價的表現(xiàn)（三）房地產(chǎn)價格的本質(zhì)房地產(chǎn)價格是一種產(chǎn)權(quán)價格或者是房地產(chǎn)權(quán)利的未來收益之價格精選一、房地產(chǎn)價格的概念（一）概念表述精選土地價格土地價格資源價格資產(chǎn)價格有用性的表現(xiàn)工具價值的貨幣表現(xiàn)相互混合精選土地價格土地價格資源價格資產(chǎn)價格有用性的價值的相房地產(chǎn)價格資源價格資產(chǎn)價格土地價格建筑物價格房地產(chǎn)價格精選房地產(chǎn)價格資源價格資產(chǎn)價格土地價格建筑物價格房地產(chǎn)價格精選地價是房價的基礎(chǔ)

房價是地價的表現(xiàn)“房價”指房地合一的總價理論上由土地的主導(dǎo)性決定實踐上由土地的稀缺性決定地價只有借助房價才能得到現(xiàn)實表現(xiàn)廠商購地時表現(xiàn)為房價決定低價精選地價是房價的基礎(chǔ)房價是地價的表現(xiàn)“房價”指房地合一的福州市05年8月公布房地產(chǎn)開發(fā)成本清單某住宅項目成本清單地價：683元／平方米土建和安裝成本：875元／平方米配套建設(shè)費用：486元／平方米開發(fā)商的運營成本：約390元／平方米保守計算該項目總成本約為：683＋875＋486＋390＝2434元。開發(fā)利潤約為：銷售均價3900元-總成本2434元＝1466元。利潤率達60.2%。精選福州市05年8月公布房地產(chǎn)開發(fā)成本清單某住宅項目成本清單精選房地產(chǎn)價格是一種產(chǎn)權(quán)價格房地產(chǎn)交易真正內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)決定收益權(quán)產(chǎn)權(quán)內(nèi)容不同其所得到的收益大小就不同未來收益的現(xiàn)值就是房地產(chǎn)的價格精選房地產(chǎn)價格是一種產(chǎn)權(quán)價格房地產(chǎn)交易真正內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)精選二、房地產(chǎn)價格的類型按實物要素分為地價、房價和房地產(chǎn)綜合價格按形成機制分為計劃價、市場價、基準(zhǔn)價、評估價、均價、個價等按交易形式分為售價、租價、抵押價、保險價、典當(dāng)價、拆遷價、課稅價等按用途分為住房價、工業(yè)房價、商用房價、事業(yè)性用房價等

其他分類♀

精選二、房地產(chǎn)價格的類型按實物要素分為地價、房價和房地產(chǎn)綜合價格三、房地產(chǎn)價格的特點二元性：主要指構(gòu)成上始終是房地二要素，地價由其物質(zhì)和資本價共同決定個體性：主要指價格個別形成。地價個別性、建筑物價個別性趨升性：房地產(chǎn)價格隨著時間的推移而在總體上呈現(xiàn)出上升的趨勢體系復(fù)雜性：整個體系由多種價格形式組成

精選三、房地產(chǎn)價格的特點二元性：主要指構(gòu)成上始終是房地二要素，地第二節(jié)房地產(chǎn)價格的影響因素一、自然因素區(qū)位、土地面積和形狀、地質(zhì)條件、地形地勢、建筑物物理特征等二、經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、利率、物價、居民收入、匯率等三、社會因素人口、環(huán)境、政局等四、行政因素房地產(chǎn)制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等

精選第二節(jié)房地產(chǎn)價格的影響因素一、自然因素區(qū)位、土地面積和形狀第三節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

一、理論構(gòu)成土地權(quán)屬的經(jīng)濟實現(xiàn)物化勞動價值（地、房、環(huán)境）活勞動中的必要和剩余勞動價值二、實際構(gòu)成售價的實際構(gòu)成租價的實際構(gòu)成租售價比

精選第三節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成一、理論構(gòu)成精選房地產(chǎn)出售價格的實際構(gòu)成成本：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用銷售稅費：房地產(chǎn)銷售后應(yīng)由開發(fā)企業(yè)繳納的稅費開發(fā)利潤

案例：福州市物價局公布房地產(chǎn)開發(fā)成本清單♀

精選房地產(chǎn)出售價格的實際構(gòu)成成本：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費房地產(chǎn)租賃價的實際構(gòu)成

房屋折舊費：按房屋使用年限計算的應(yīng)逐漸收回的建房資金房屋經(jīng)營管理成本：房屋維修費、管理費、投資利息、保險費、稅金等。利潤

地租：房屋所占用土地的價格，由房屋產(chǎn)權(quán)人向承租人收取

精選房地產(chǎn)租賃價的實際構(gòu)成房屋折舊費：按房屋使用年限計算的應(yīng)房地產(chǎn)租售比價房地產(chǎn)售價水平與租價水平的對比關(guān)系合理租售比價的確定原則：在房地產(chǎn)壽命期滿時，選擇購房所需支付的全部費用應(yīng)與選擇租房所需支付的全部費用相當(dāng)。房價收入比：一套住房的平均售價相當(dāng)于一個中等收入水平家庭一年的全部收入的倍數(shù)精選房地產(chǎn)租售比價房地產(chǎn)售價水平與租價水平的對比關(guān)系精選福州市05年8月公布房地產(chǎn)開發(fā)成本清單某住宅項目成本清單地價：683元／平方米土建和安裝成本：875元／平方米配套建設(shè)費用：486元／平方米開發(fā)商的運營成本：約390元／平方米保守計算該項目總成本約為：683＋875＋486＋390＝2434元。開發(fā)利潤約為：銷售均價3900元-總成本2434元＝1466元。利潤率達60.2%。精選福州市05年8月公布房地產(chǎn)開發(fā)成本清單某住宅項目成本清單精選第九章房地產(chǎn)投融資

第一節(jié)房地產(chǎn)投資界定第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特點第三節(jié)融資在房地產(chǎn)再生產(chǎn)中的作用

第四節(jié)房地產(chǎn)融資方式精選第九章房地產(chǎn)投融資第一節(jié)房地產(chǎn)投資界定精選第一節(jié)房地產(chǎn)投資界定一、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是一定經(jīng)濟主體為獲取預(yù)期不確定效益而將現(xiàn)期的一定收入轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)（資本）的行為或過程。

二、房地產(chǎn)投資分類三、房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投機的關(guān)系精選第一節(jié)房地產(chǎn)投資界定一、房地產(chǎn)投資的概念精選二、房地產(chǎn)投資分類按房地產(chǎn)投資所形成的資本或資產(chǎn)形態(tài)劃分

按房地產(chǎn)投資者對實物房地產(chǎn)的經(jīng)營控制程度劃分

按房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟內(nèi)容劃分

按房地產(chǎn)投資對象的物業(yè)類型劃分

精選二、房地產(chǎn)投資分類按房地產(chǎn)投資所形成的資本或資產(chǎn)形態(tài)劃分精三、房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投機的關(guān)系房地產(chǎn)投機也是一種房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投機與投資之間也會發(fā)生相互轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)投機通常具有比較明顯的短期性房地產(chǎn)投機者的期望利潤通常遠大于投資者房地產(chǎn)投機者承擔(dān)的風(fēng)險通常大于投資者

精選三、房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投機的關(guān)系房地產(chǎn)投機也是一種房地產(chǎn)投資第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特點一、投資對象不可位移

二、投資額較大且開發(fā)周期較長三、投資的流動性較差四、投資的不確定性較大五、對通貨膨脹的抵御性較好六、對專業(yè)知識和經(jīng)驗有較強的依賴性精選第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特點一、投資對象不可位移精選第三節(jié)融資在房地產(chǎn)再生產(chǎn)中的作用一、房地產(chǎn)再生產(chǎn)中的各種交易必須有金融的支持才能順利進行二、房地產(chǎn)生產(chǎn)階段的“大——小資本量矛盾”必須通過資金融通才能得到解決三、房地產(chǎn)消費階段的“高價格——低支付力矛盾”必須通過資金融通才能得到解決

精選第三節(jié)融資在房地產(chǎn)再生產(chǎn)中的作用一、房地產(chǎn)再生產(chǎn)中的各種第四節(jié)房地產(chǎn)融資方式一、房地產(chǎn)融資方式分類二、房地產(chǎn)開發(fā)融資方式三、房地產(chǎn)消費融資方式

精選第四節(jié)房地產(chǎn)融資方式一、房地產(chǎn)融資方式分類精選房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)學(xué)習(xí)目的學(xué)習(xí)要求學(xué)習(xí)方法教材及參考書考核方法精選房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)學(xué)習(xí)目的精選第一章導(dǎo)言第一節(jié)房地產(chǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)的特點第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的對象和內(nèi)容作業(yè)學(xué)習(xí)提示精選第一章導(dǎo)言精選本章學(xué)習(xí)提示學(xué)習(xí)目的認識房地產(chǎn)這一基本概念為以后學(xué)習(xí)有關(guān)房地產(chǎn)的各種知識作準(zhǔn)備學(xué)習(xí)重點房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)的自然及經(jīng)濟特點學(xué)習(xí)難點房地關(guān)系♀精選本章學(xué)習(xí)提示學(xué)習(xí)目的精選第一節(jié)房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)分類三、房地關(guān)系精選第一節(jié)房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念精選（一）房地產(chǎn)概念的表述（二）理解房地產(chǎn)概念應(yīng)注意的問題（三）房地產(chǎn)的其他稱謂

一、房地產(chǎn)的概念精選（一）房地產(chǎn)概念的表述一、房地產(chǎn)的概念精選

房地產(chǎn)是指土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權(quán)利之總和?！裢恋匕ǖ乇砑捌湎蛏虾拖蛳卵由斓囊欢臻g?！裰挥袑ν恋氐囊栏匠潭群軓姷奈矬w才是地上定著物，只有與建筑物緊密相關(guān)的其他地上定著物才屬房地產(chǎn)?！裢恋睾徒ㄖ锏鹊厣隙ㄖ镅苌臋?quán)利有多種權(quán)屬狀態(tài)和豐富內(nèi)涵。

精選房地產(chǎn)是指土地和建筑物等地上定著物及其衍生的權(quán)利之總注意：1.房地產(chǎn)是物質(zhì)實體與依托于物質(zhì)實體的權(quán)屬關(guān)系的統(tǒng)一2.房地產(chǎn)是一個由主、輔空間構(gòu)成的體系3.房地產(chǎn)可以表現(xiàn)為不同的資產(chǎn)形態(tài)

精選注意：1.房地產(chǎn)是物質(zhì)實體與依托于物質(zhì)實體的權(quán)屬關(guān)系的統(tǒng)一精

▲不動產(chǎn)動產(chǎn)的對稱，指不可移動或移動后會改變原性質(zhì)、形狀、失去原價值的物體。嚴(yán)格講，其包含房地產(chǎn)?！飿I(yè)一般指已具備使用條件的房地產(chǎn)?！禺a(chǎn)▲樓宇▲Realestate：土地及其上的建筑物▲Realproperty：realestate及其相關(guān)權(quán)益♀精選▲不動產(chǎn)動產(chǎn)的對稱，指不可移動或移動后會改變原性質(zhì)、形◆房地產(chǎn)◆某些構(gòu)筑物及其財產(chǎn)權(quán)利（橋梁、道路、機場、水庫大壩等）◆與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木、果樹及其種子等◆價值昂貴的船舶、飛機和火車等財產(chǎn)不動產(chǎn)精選◆房地產(chǎn)不動產(chǎn)精選

二、房地產(chǎn)分類（一）按構(gòu)成要素分類房產(chǎn)；地產(chǎn)；房地產(chǎn)（二）按用途分類工業(yè)房地產(chǎn)；商業(yè)房地產(chǎn)；住宅、公共事業(yè)房地產(chǎn)；其他用途房地產(chǎn)（三）按開發(fā)建設(shè)程度分類生地；熟地；期房；現(xiàn)房還可按新舊程度、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等分類精選二、房地產(chǎn)分類（一）按構(gòu)成要素分類精選三、房地關(guān)系（一）二者相互不可分從自然屬性上考察從社會活動上考察從產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)上考察（二）土地有較強的相對獨立性有地才有房城市土地在形式上可以脫離房

精選三、房地關(guān)系（一）二者相互不可分精選住新房啰站??！這塊地是我的。但這房子是我的呀！那怎么辦？精選住新房啰站??！這塊地是我的。但這房子是我的呀！那怎么辦？精選A:房屋所有權(quán)B:房屋使用權(quán)

C:土地所有權(quán)D:土地使用權(quán)

若你要使用這間房屋，應(yīng)取得那幾項產(chǎn)權(quán)？

ABC／ABD／ABCD／

AC／AD／ACD／BC/

BD／BCD／

精選A:房屋所有權(quán)B:房屋使用權(quán)

C:土地所有權(quán)

第二節(jié)房地產(chǎn)的特點

一、房地產(chǎn)的自然特點二、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特點三、房地產(chǎn)的社會特點精選第二節(jié)房地產(chǎn)的特點精選

一、房地產(chǎn)的自然特點（一）基本構(gòu)成內(nèi)容具有二元性（二）空間位置的固定性（三）長久耐用性（四）用途多功能性精選一、房地產(chǎn)的自然特點（一）基本構(gòu)成內(nèi)容具有二元二、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特點

（一）開發(fā)建設(shè)上的特點（二）流通上的特點（三）消費上的特點（四）價值上的特點♀精選二、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特點精選

三、房地產(chǎn)的社會特點（一）開發(fā)上的社會規(guī)劃性（二）法律關(guān)系的復(fù)雜性（三）與人們的社會生活密切相關(guān)（四）能體現(xiàn)人文景觀精選三、房地產(chǎn)的社會特點精選（一）開發(fā)建設(shè)上的特點

生產(chǎn)具有流動性一般不能批量生產(chǎn)生產(chǎn)周期較長資金墊付量較大精選（一）開發(fā)建設(shè)上的特點精選精選精選（二）流通上的特點

是一種觀念(權(quán)益)上的流通租賃具有特別意義交換過程較復(fù)雜精選（二）流通上的特點是一種觀念(權(quán)益)上的流通精選（三）消費上的特點

消費與流通同時進行較普遍消費過程較長消費的群體性較普遍精選（三）消費上的特點精選

（四）價值上的特點

價值較大價格較高有較好的保值增值性財富表現(xiàn)力較強精選（四）價值上的特點價值較大價格較高精選第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的對象和內(nèi)容

一、研究對象二、學(xué)科性質(zhì)三、與相關(guān)學(xué)科的關(guān)系四、與相關(guān)課程的關(guān)系精選第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的對象和內(nèi)容精選第一章作業(yè)一、到圖書館或上網(wǎng)找出至少五種對房地產(chǎn)概念的不同表述，并對其進行評價。二、至少看5本書上有關(guān)房地產(chǎn)特點的內(nèi)容。然后回答以下問題：假定你要購買一套住房，你將怎樣利用房地產(chǎn)的特點來為你的購房決策服務(wù)？要求：用作業(yè)紙做好下周上課時提交。精選第一章作業(yè)一、到圖書館或上網(wǎng)找出至少五種對房地產(chǎn)概念的

第二章房地產(chǎn)的經(jīng)濟運行過程第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的內(nèi)容第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的特點第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的協(xié)調(diào)精選第二章房地產(chǎn)的經(jīng)濟運行過程精選本章學(xué)習(xí)提示學(xué)習(xí)目的把握房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的全貌為相互聯(lián)系地學(xué)習(xí)好后邊各章內(nèi)容打下基礎(chǔ)學(xué)習(xí)重點房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的主要內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟運行各階段和環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系精選本章學(xué)習(xí)提示學(xué)習(xí)目的精選第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的內(nèi)容一、地產(chǎn)開發(fā)二、房屋建造三、房地產(chǎn)流通四、房地產(chǎn)使用及管理五、房地產(chǎn)退廢六、房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程圖♀精選第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的內(nèi)容一、地產(chǎn)開發(fā)精選

一、地產(chǎn)開發(fā)（一）地產(chǎn)開發(fā)的含義和作用

1.地產(chǎn)開發(fā)的含義

2.地產(chǎn)開發(fā)的分類

3.地產(chǎn)開發(fā)的作用（二）地產(chǎn)開發(fā)的實施環(huán)節(jié)

1.取得土地

2.改造土地精選一、地產(chǎn)開發(fā)（一）地產(chǎn)開發(fā)的含義和作用精選

1.地產(chǎn)開發(fā)的含義地產(chǎn)開發(fā)：將不具備建筑使用條件的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榉辖ㄖ褂脳l件的土地的過程。注意：條件包括有形和無形條件和條件開發(fā)的內(nèi)容通常包括“三通一平”、“五通一平”等地產(chǎn)開發(fā)通常要投入一定量的活勞動精選1.地產(chǎn)開發(fā)的含義地產(chǎn)開發(fā)：將不具備建筑使用條件2.地產(chǎn)開發(fā)的分類

地產(chǎn)初級開發(fā)：指對從未作為建筑用地使用過的土地的開發(fā)。一次性。地產(chǎn)再開發(fā)：對曾經(jīng)或正在作為建筑用地使用的土地的開發(fā)。多次性。地產(chǎn)初級開發(fā)與再開發(fā)的關(guān)系：初級開發(fā)是再開發(fā)的基礎(chǔ)，再開發(fā)是初級開發(fā)的繼續(xù)。精選2.地產(chǎn)開發(fā)的分類地產(chǎn)初級開發(fā)：指對從未作為建筑用地3.地產(chǎn)開發(fā)的作用是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的首要環(huán)節(jié)，其開發(fā)質(zhì)量對后續(xù)環(huán)節(jié)有重要影響。從位置上影響后續(xù)環(huán)節(jié)從產(chǎn)權(quán)上影響后續(xù)環(huán)節(jié)從成本上影響后續(xù)環(huán)節(jié)從質(zhì)量上影響后續(xù)環(huán)節(jié)精選3.地產(chǎn)開發(fā)的作用是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的首要環(huán)節(jié)，其

1.取得土地

含義：取得土地所有權(quán)或使用權(quán)取得土地的渠道：

征用渠道出讓渠道（劃撥、協(xié)議、招、拍、掛）轉(zhuǎn)讓渠道（直接轉(zhuǎn)讓、收購、合作等）

出讓與轉(zhuǎn)讓的比較土地儲備整理制度與土地取得♀精選1.取得土地含義：取得土地所有權(quán)或使用權(quán)精選土地出讓與轉(zhuǎn)讓比較出讓轉(zhuǎn)讓交易主體一個所有者多個使用者多個使用者多個使用者交易性質(zhì)賣方壟斷買方競爭賣方競爭買方競爭市場層次土地一級市場增量市場土地二級市場存量市場交易方式協(xié)議、劃撥、招、拍、掛直接轉(zhuǎn)讓、收購兼并、合作開發(fā)等精選土地出讓與轉(zhuǎn)讓比較出讓轉(zhuǎn)讓交易主體一個所有者多個使用者交易賣土地儲備整理制度土地儲備整理：指土地儲整機構(gòu)受政府委托依有關(guān)規(guī)定，將其以收購方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地納入政府土地儲備庫儲存，并進行前期開發(fā)整理，合理配置土地資源的行為。

實施意義：盤活存量、加強宏觀管理

對取得土地的影響：強化公開和規(guī)范

實施現(xiàn)狀：正逐步推開,各地有差異

視頻：杭州市土地儲備中心情況

精選土地儲備整理制度土地儲備整理：指土地儲整機構(gòu)受政府委托依有關(guān)滬杭漢三市土地儲備制度比較上海杭州武漢土地儲備性質(zhì)

市場主導(dǎo)、非強制性政府主導(dǎo)、強制性

政府主導(dǎo)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合

機構(gòu)職能

儲地、整地

儲地、整地

儲地、交易許可

儲備外的土地交易

用地者自由交易

無儲備外的土地交易

用地者獲許可后完成

儲備內(nèi)的土地交易

地儲中心和用地者均可

必須由儲備中心完成

中心和獲交易許可的用地者完成

用地者自行交易

不禁止

禁止

須獲交易許可且在土地市場內(nèi)進行

供地主體及其權(quán)力

地儲中心、用地者各自供應(yīng)

土地儲備中心獨攬

地儲中心與用地者共同供應(yīng)

儲地供應(yīng)協(xié)議為主

招、拍、協(xié)招、拍、掛精選滬杭漢三市土地儲備制度比較上海杭州武漢土地儲備性質(zhì)市場主導(dǎo)視頻：杭州市土地儲備整理中心介紹精選視頻：杭州市土地儲備整理中心介紹精選2.改造土地

初級改造：與地產(chǎn)初級開發(fā)相對應(yīng)對象——農(nóng)用地、荒地或山地等內(nèi)容——三通一平或五通一平等再改造：與地產(chǎn)再開發(fā)相對應(yīng)對象——城鎮(zhèn)內(nèi)已作為建筑用地使用過或正在使用的土地內(nèi)容——舊房拆遷（統(tǒng)一、自行、委托）、管線改造等精選2.改造土地初級改造：與地產(chǎn)初級開發(fā)相對應(yīng)精選

二、房屋建造（一）作用——主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)（二）主要環(huán)節(jié)

1.勘察設(shè)計勘察：地下和地上勘測；為設(shè)計服務(wù)設(shè)計：各種設(shè)計和預(yù)算；為施工服務(wù)

2.施工及其監(jiān)理施工：方式；開發(fā)商與建筑業(yè)關(guān)系監(jiān)理：必要性；方式

3.竣工驗收♀精選二、房屋建造（一）作用——主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)精選三、房地產(chǎn)流通（一）作用——實現(xiàn)房地產(chǎn)價值（二）形式出售：含義；特點；現(xiàn)售；預(yù)售出租：含義；特點其他：互換；抵債；抵押；贈與等（三）注意★開發(fā)商通過營銷完成流通★中間商可能有多個★消費者會轉(zhuǎn)化為賣房者精選三、房地產(chǎn)流通（一）作用——實現(xiàn)房地產(chǎn)價值精選房地產(chǎn)流通與生產(chǎn)的關(guān)系房地產(chǎn)流通生產(chǎn)<消費生產(chǎn)>消費房地產(chǎn)生產(chǎn)房地產(chǎn)消費價值待實現(xiàn)價值實現(xiàn)抑制抑制刺激刺激調(diào)節(jié)調(diào)節(jié)精選房地產(chǎn)流通與生產(chǎn)的關(guān)系房地產(chǎn)流通生產(chǎn)<消費生產(chǎn)>消費房地產(chǎn)生四、房地產(chǎn)使用及管理(一)房地產(chǎn)使用含義：發(fā)揮使用價值的過程階段：初始、正常、退化分類：生產(chǎn)性使用、生活性使用(二)房地產(chǎn)使用中的管理養(yǎng)護修繕裝飾改造配套服務(wù)精選四、房地產(chǎn)使用及管理(一)房地產(chǎn)使用精選五、房地產(chǎn)退廢（一）含義房地產(chǎn)因不能滿足需要而退出市場原因是有形和無形損耗等（二）方式正常退廢延期退廢提前退廢精選五、房地產(chǎn)退廢（一）含義精選房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程圖地產(chǎn)開發(fā)房屋建造房地產(chǎn)流通房地產(chǎn)使用維修服務(wù)房地產(chǎn)退廢再開發(fā)交工驗收委托施工委托監(jiān)理委托勘察設(shè)計制定銷售方案廣告宣傳實施銷售中間商消費者尾期使用正常使用初期使用更換使用者養(yǎng)護維修裝修改造服務(wù)被征用房屋正常退廢房屋非正常退廢土地使用到期土地使用未到期政府收回辦理續(xù)用轉(zhuǎn)讓續(xù)用取得土地改造土地征用出讓轉(zhuǎn)讓其他

初級改造再改造預(yù)售售賣租賃其他可行性研究精選房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程圖地產(chǎn)開發(fā)房屋房地產(chǎn)房地產(chǎn)維修房地產(chǎn)再開發(fā)第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的特點一、時間結(jié)構(gòu)的前短后長性二、管理服務(wù)配套的復(fù)雜性三、房地運行軌跡的非一致性四、權(quán)屬變更的頻繁性五、流通與消費的相容性精選第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的特點一、時間結(jié)構(gòu)的前短后長性精第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的協(xié)調(diào)一、協(xié)調(diào)的內(nèi)容時間；質(zhì)量經(jīng)濟；社會二、協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)宏觀基礎(chǔ)微觀基礎(chǔ)三、促進協(xié)調(diào)的基本方法市場方法行政方法精選第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的協(xié)調(diào)一、協(xié)調(diào)的內(nèi)容精選第三章房地產(chǎn)業(yè)（自學(xué)）要求：閱讀2－3種其它教材或著作中的“房地產(chǎn)業(yè)”章做不少于一千字的讀書筆記針對房地產(chǎn)業(yè)提出兩個你認為最值得提出的問題，并對所提問題進行自我評價（意義等）精選第三章房地產(chǎn)業(yè)（自學(xué)）要求：精選第四章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（自學(xué)）要求：閱讀2－3種其它教材或著作中的“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)”章節(jié)做不少于一千字的讀書筆記寫在作業(yè)紙上，下次上課提交針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)提出兩個以上你認為最值得提出的問題，并對所提問題進行自我評價精選第四章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（自學(xué)）要求：精選第五章房地產(chǎn)市場第一節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和功能第二節(jié)房地產(chǎn)市場的特點第三節(jié)房地產(chǎn)市場的需求與供給第四節(jié)房地產(chǎn)市場周期波動作業(yè)：寫一篇小論文

精選第五章房地產(chǎn)市場第一節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和功能精選第一節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和功能一、房地產(chǎn)市場概念二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素三、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)四、房地產(chǎn)市場功能精選第一節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和功能一、房地產(chǎn)市場概念精選一、房地產(chǎn)市場的概念1.概念表述：房地產(chǎn)商品的交易場所或房地產(chǎn)交易關(guān)系和活動的總和。

2.理解時應(yīng)注意：是有形和無形房地產(chǎn)商品的統(tǒng)一市場是有限場所和無限領(lǐng)域的統(tǒng)一體是房產(chǎn)與地產(chǎn)市場的統(tǒng)一精選一、房地產(chǎn)市場的概念1.概念表述：精選二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素市場主體參與房地產(chǎn)交易的供求雙方市場客體房地產(chǎn)市場上的買賣對象市場媒介房地產(chǎn)交易活動的中介市場規(guī)則交易的各種內(nèi)在約定和外部規(guī)定市場信號主要指反映市場各種信息的價格精選二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素市場主體參與房地產(chǎn)交易的供求雙方精三、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

按交易層次和權(quán)屬內(nèi)容劃分按房地產(chǎn)經(jīng)濟運行時序劃分按房地產(chǎn)用途劃分按為房地產(chǎn)市場提供的服務(wù)內(nèi)容劃分按權(quán)益讓渡形式劃分按空間范圍劃分（國際、國內(nèi)、區(qū)域）按房地產(chǎn)交易目的劃分（投資、消費）其他劃分♀精選三、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)按交易層次和權(quán)屬內(nèi)容劃分精選按交易層次和權(quán)屬內(nèi)容劃分的市場一級市場：土地使用權(quán)出讓市場。反映政府與土地經(jīng)營者和使用者之間的交易關(guān)系。二級市場：房地產(chǎn)開發(fā)商與使用者之間的交易市場。反映房地產(chǎn)經(jīng)營者相互之間、經(jīng)營者與消費者之間的交易關(guān)系三級市場：存量房地產(chǎn)的交易市場。主要反映房地產(chǎn)使用者相互間的橫向交易關(guān)系。♀精選按交易層次和權(quán)屬內(nèi)容劃分的市場一級市場：土地使用權(quán)出讓市場。按房地產(chǎn)經(jīng)濟運行時序劃分的市場

土地投資市場房地產(chǎn)開發(fā)市場房地產(chǎn)建筑施工市場房地產(chǎn)營銷市場物業(yè)管理市場精選按房地產(chǎn)經(jīng)濟運行時序劃分的市場土地投資市場精選按房地產(chǎn)用途劃分的市場

住房市場寫字樓市場商業(yè)用房市場工業(yè)用房市場其他用房市場精選按房地產(chǎn)用途劃分的市場住房市場精選按照為房地產(chǎn)市場提供的服務(wù)內(nèi)容劃分的市場

房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)勞務(wù)市場房地產(chǎn)中介市場房地產(chǎn)信息市場精選按照為房地產(chǎn)市場提供的服務(wù)內(nèi)容劃分的市場房地產(chǎn)金融市場精選按權(quán)益讓渡形式劃分的市場房地產(chǎn)買賣市場房地產(chǎn)租賃市場房地產(chǎn)抵押市場房地產(chǎn)典當(dāng)市場精選按權(quán)益讓渡形式劃分的市場房地產(chǎn)買賣市場精選四、房地產(chǎn)市場功能充當(dāng)配置房地產(chǎn)資源和利益的工具向市場各交易主體傳遞信息引導(dǎo)供需雙方合理決策充當(dāng)政府進行宏觀調(diào)控的工具客觀評價和發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價值和價格注意：市場功能的發(fā)揮需要具備一定的條件。宏、微觀條件。精選四、房地產(chǎn)市場功能充當(dāng)配置房地產(chǎn)資源和利益的工具精選第二節(jié)房地產(chǎn)市場的主要特點一、區(qū)域性較強二、房地產(chǎn)產(chǎn)品具有異質(zhì)性（不可替代性）三、可壟斷性較強（土地、資金）四、市場信息不充分五、需求廣泛六、對短期供求變化的反應(yīng)不敏感精選第二節(jié)房地產(chǎn)市場的主要特點一、區(qū)域性較強精選第三節(jié)房地產(chǎn)市場的需求與供給一、房地產(chǎn)市場需求

二、房地產(chǎn)市場供給三、短期房地產(chǎn)市場均衡四、長期房地產(chǎn)市場均衡精選第三節(jié)房地產(chǎn)市場的需求與供給一、房地產(chǎn)市場需求精選一、房地產(chǎn)市場需求（一）房地產(chǎn)市場需求含義（二）影響房地產(chǎn)市場需求的因素（三）房地產(chǎn)市場需求曲線（四）有助于考察房地產(chǎn)需求的相關(guān)指標(biāo)精選一、房地產(chǎn)市場需求（一）房地產(chǎn)市場需求含義精選房地產(chǎn)市場需求：房地產(chǎn)市場上買方在某特定時間、一定價格水平下購買的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。有效需求：同時滿足愿意購買和有能力購買這兩個條件潛在需求：只滿足愿意購買和有能力購買這兩個條件中的一個條件有效需求與潛在需求可相互轉(zhuǎn)化注意：消費性需求與投資性需求精選房地產(chǎn)市場需求：房地產(chǎn)市場上買方在某特定時間、一定價格水平下影響房地產(chǎn)市場需求的因素

D：房地產(chǎn)市場的需求量（有效需求）

I：房地產(chǎn)需求者的財力

P：房地產(chǎn)價格

P0：相關(guān)商品或服務(wù)的價格

T：房地產(chǎn)需求者的偏好

R：利率水平

Ed：房地產(chǎn)需求者對未來的預(yù)期

N：房地產(chǎn)潛在需求者的數(shù)量精選影響房地產(chǎn)市場需求的因素D：房地產(chǎn)市場的需求量（有效需房地產(chǎn)市場需求曲線價格P數(shù)量QddDD精選房地產(chǎn)市場需求曲線價數(shù)量QddDD精選有助于考察房地產(chǎn)需求的相關(guān)指標(biāo)城市家庭總支出

城市居民消費價格指數(shù)

城市家庭可支配收入

城市人口及家庭規(guī)模

國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長率就業(yè)率和就業(yè)結(jié)構(gòu)房屋空間使用的類型和數(shù)量

精選有助于考察房地產(chǎn)需求的相關(guān)指標(biāo)城市家庭總支出精選二、房地產(chǎn)市場供給（一）房地產(chǎn)市場供給含義（二）影響房地產(chǎn)市場供給的因素（三）房地產(chǎn)市場的供給曲線（四）房地產(chǎn)市場供給的衡量指標(biāo)

精選二、房地產(chǎn)市場供給（一）房地產(chǎn)市場供給含義精選房地產(chǎn)市場供給含義特定房地產(chǎn)市場上的賣方在一定時間、一定價格水平下愿意向市場提供的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。房地產(chǎn)供給量＝存量供給－滅失量＋該種房地產(chǎn)的凈轉(zhuǎn)換量＋增量供給其中，該種房地產(chǎn)的凈轉(zhuǎn)換量＝它種房地產(chǎn)向該種房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換量－該種房地產(chǎn)向它種房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換量精選房地產(chǎn)市場供給含義特定房地產(chǎn)市場上的賣方在一定時間、一定價格影響房地產(chǎn)市場供給的因素

S：房地產(chǎn)市場的供給量

P：房地產(chǎn)價格

C：房地產(chǎn)的開發(fā)成本

K：房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平

ES：房地產(chǎn)供給者對未來的預(yù)期♀精選影響房地產(chǎn)市場供給的因素S：房地產(chǎn)市場的供給量精選房地產(chǎn)市場的供給曲線價格P數(shù)量QSSS'S'精選房地產(chǎn)市場的供給曲線價數(shù)量QSSS'S'精選供給的衡量指標(biāo)房地產(chǎn)存量

報告期竣工量

空置量與空置率可供租售量

房屋新開工面積和施工面積

竣工房屋價值

精選供給的衡量指標(biāo)房地產(chǎn)存量精選數(shù)量短期房地產(chǎn)市場均衡價格QD2

P1

P2

D1

E2

E1

S

精選數(shù)量短期房地產(chǎn)市場均衡價QD2P1P2D1E2長期房地產(chǎn)市場均衡價格數(shù)量D1D2S0P1P2Q1S1P3Q2Q3精選長期房地產(chǎn)市場均衡價數(shù)量D1D2S0P1P2Q1S1P3Q2第四節(jié)房地產(chǎn)市場周期波動一、概念界定二、周期波動過程三、與宏觀經(jīng)濟周期波動的關(guān)系四、影響周期波動因素五、周期波動的描述♀精選第四節(jié)房地產(chǎn)市場周期波動一、概念界定精選房地產(chǎn)市場周期波動：房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展過程中隨時間變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復(fù)運動的過程。又叫房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期波動、房地產(chǎn)市場周期波動等。波動的絕對性周期的不一致性可分為區(qū)域、城市和全國，以及長期、短期和隨機波動等類型精選房地產(chǎn)市場周期波動：房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展過程中隨時間變化而出現(xiàn)的低水平時期高水平時期周期波動過程預(yù)期向好，需求增長加快，空置率持續(xù)下降，租金增長率穩(wěn)定或小幅上升，高風(fēng)險資金流動預(yù)期悲觀，需求低增長或負增長，供給大大超過需求，空置率繼續(xù)上升租金增長率下滑，資金加速撤出，泡沫破滅，市場低迷供給停止或很低，租金增長率下滑，需求有增長趨勢，空置率有下降趨勢預(yù)期樂觀，需求繼續(xù)增長，空置率接近最低，租金增長率上升，低風(fēng)險資金和投機資金進入，增量供給啟動并加速維持良好預(yù)期，增量供給增長率超需求，空置率持續(xù)上升，租金增長率緩升，出現(xiàn)過度開發(fā)供給增長率=需求增長率精選低高周期波動過程預(yù)期向好，需求增長加快，空置率持續(xù)下降，租金與宏觀經(jīng)濟周期波動的關(guān)系是宏觀經(jīng)濟周期波動的組成部分波動方向往往一致美國經(jīng)濟學(xué)家西蒙?庫茲涅茨：宏觀經(jīng)濟（GDP）增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展＜４％萎縮４－５％停滯或倒退５－８％穩(wěn)定發(fā)展＞８％快速發(fā)展１０－１５％高速發(fā)展精選與宏觀經(jīng)濟周期波動的關(guān)系是宏觀經(jīng)濟周期波動的組成部分宏觀經(jīng)濟影響周期波動因素內(nèi)生因素收益率、投資、利率、通貨膨脹等外生因素政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市化、增長方式等隨機因素自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等波動原因：金融貨幣論、心理預(yù)期論、綜合因素論、市場自我修正、外部沖擊—內(nèi)部傳導(dǎo)等觀點

精選影響周期波動因素內(nèi)生因素精選周期波動的描述常用的描述指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資額／反映供給商品房開工或竣工面積／反映供給商品房銷售面積或銷售額／反映需求商品房價格／反映市場供需積壓面積或空置率／反映市場供需描述方法多指標(biāo)描述單指標(biāo)描述精選周期波動的描述常用的描述指標(biāo)精選中國1987－2001年房地產(chǎn)波動情況00.10.20.30.40.50.60.70.80.911.11.21986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001年份精選中國1987－2001年房地產(chǎn)波動情況00.10.20.30美國1870－1976年房地產(chǎn)市場波動情況

-60-50-40-30-20-1001020304050607080187018751880188518901895190019051910191519201925193019351940194519501955年份1960精選美國1870－1976年房地產(chǎn)市場波動情況-60-50-第五章作業(yè)：寫一篇小論文題目（任選一個）：住房市場潛在需求向有效