房地產(chǎn)培訓基礎(chǔ)知識大全

房地產(chǎn)培訓基礎(chǔ)知識大全房地產(chǎn)培訓基礎(chǔ)知識大全房地產(chǎn)培訓基礎(chǔ)知識大全xxx公司房地產(chǎn)培訓基礎(chǔ)知識大全文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準審核制定方案設(shè)計，管理制度房地產(chǎn)基礎(chǔ)學習資料住宅的基礎(chǔ)知識：1、住宅、住宅小區(qū)的概念

住宅：就是供人們居住并具備可供人們生活起居的功能和設(shè)施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。

住宅小區(qū)：“居住小區(qū)”，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。2、按建筑結(jié)構(gòu)分類的住宅

磚混結(jié)構(gòu)住宅：“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等?！盎臁笔侵赣射摻睢⑺?、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。

框架結(jié)構(gòu)住宅：是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。

鋼混結(jié)構(gòu)住宅：結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較3、按經(jīng)濟形態(tài)劃分的9類住宅

商品房：指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外資投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。它不同于長期以來在住房體制上所供給的福利性住宅，是純粹商品化的住宅。商品房的銷售由市場決定其價格。

經(jīng)濟適用房：指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的隨能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱經(jīng)濟實用房。經(jīng)濟適用房包括安居房、解困房。

微利房：微利房是指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用于公開向社會讓利出售獲取微利的普通商品房。

安居房：指實施國家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟適用房一類），是國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本,由政府補貼的非營利性住房。

解困房：是指在實施安居工程之前或未實施安居工程的城鎮(zhèn)，政府為解決當?shù)刈》刻乩舻睦щy而專門修建的住房。它只售給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶和無房戶。

房改房：是指按照單位分房原則，已經(jīng)分配的執(zhí)行國家規(guī)定的房改標準出售的住房。

集資房：是指改變住房建設(shè)由國家和單位全包的制度，實行政府、單位、個人三者共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設(shè)的一種辦法。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。

平價房：是指以成本價加上3%的管理費作為銷售價格向大多數(shù)中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構(gòu)成。

小康住房：是指為實施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程”項目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀初的大眾住宅，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。4、8種按設(shè)計特點分類的住宅

單元式住宅：是以一個樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多層住宅。單元式住宅的基本特點：①每層以樓梯為中心（又叫梯間式住宅），每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。②戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。③建筑面積較小，造價經(jīng)濟合理。④仍保留一定的公共使用面積，如梯樓、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。

公寓式住宅：區(qū)別于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。

花園式住宅：也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。

躍層式住宅：指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接。

優(yōu)點是：①每戶都有較大的采光面，通風較好；②戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大；③布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。

復(fù)式住宅：是指每戶住宅在層高較高的一層樓中增建一個1．2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3．3米，而一般躍層式為5．6米），其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立。

躍復(fù)式住宅：在復(fù)式住宅設(shè)計功能上的一種創(chuàng)新。其特點是其中一層層高在米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲藏室等非主要活動區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在米之間，客廳為共享式。

錯層式住宅：是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計錯層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。

退臺式住宅：又稱為“臺階式”住宅其外型類似于臺階。特點是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個大平臺，可做花園使用。目前，國內(nèi)建造的的退臺式住宅都通常屬于中高檔住宅。5、住宅建筑的高度（層數(shù)）的劃分

住宅按層數(shù)劃分如下：

1、低層住宅為一層至三層；

2、多層住宅為四層至七層；

3、高層住宅為八層以上。國際通行劃分為四類：

第一類：層數(shù)8-16層，房屋高度在25-50米之間，通常稱為小高層住宅；

第二類：層數(shù)17-25層，最高度達75米；

第三類：層數(shù)26-40層，最高達100米；

第四類：層數(shù)在40層以上，高度超過100米，稱為超高層住宅；目前國內(nèi)極少有超高層的住宅。6、住宅的進深、開間

進深：一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求。在住宅的高度（層高）和寬度（開間），確定的前提下，設(shè)計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內(nèi)空間自然光線不足。進深大的住宅可有效地節(jié)約用地。

開間：，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱為開間。與住宅的進深一樣，住宅的開間在設(shè)計上也有嚴格的規(guī)定。就我國目前大量建造的磚混住宅來講，住宅開間一般不得超過米。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。7、層高和凈高

住宅的高度計量除了用“米”，還可以用“層”來計算，每一層的高度在設(shè)計上有一定要求，稱為層高，層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。目前一般住宅層高都在米左右。8、如何看住宅建筑圖

怎樣看住宅建筑的平面圖？

住宅建筑平面圖，是購房者了解住宅平面形狀、方位、朝向和住宅內(nèi)部房間、樓梯、走道、門窗、固定設(shè)備如浴缸、洗面盆、爐灶、廚柜、便器、污水池等的空間位置的重要依據(jù)。人們在購買或選擇住房時往往出現(xiàn)這種情況，即欲購買的住房還沒竣工，甚至還沒有建造或已建造竣工，但不能前往查看，這時人們只得依據(jù)住宅的面平圖以及立面圖、剖面圖、透視圖、表現(xiàn)圖和住宅模型來了解住宅的基本情況。住宅建筑平面圖，是按一定比例繪制的住宅建筑的水平剖面圖，通俗地講，就是將一幢住宅窗臺以上部分切掉，再將切面以下部分用直線和各種圖例|符號直接繪制在紙上，以直觀地表示住宅在設(shè)計和使用上的基本要求和特點。住宅的建筑平面圖一般比較詳細，通常采用較大的比例，如：1:100，1:50，并標出實際的詳細尺寸，但有的小比例住宅平面圖并不用專門的符號檣出內(nèi)部附屬設(shè)備，這種圖是供設(shè)計建設(shè)施工人員使用的。一些房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)，為了使購房者更全面地了解住宅基本情況，往往在平面圖上還描繪室內(nèi)應(yīng)配置家具的尺寸和空間位置。

怎樣看住宅建筑的立面圖？

住宅建筑的立面圖，是按照一定比例繪制的住宅建筑物的正面、背面和側(cè)面的形狀圖，它表示的是住宅建筑物的外部形式，說明建筑物的長、寬、高的尺寸，地面標高，屋頂?shù)男问?，陽臺位置和形式，門窗洞口的位置和形式，外墻裝飾的設(shè)計形式，材料及施工方法等。在繪制方法上一般用線條白描，也可添加明暗以示一定的立體感。

怎樣看住宅建筑的剖面圖？

住宅建筑的剖面圖，是指按一定比例繪制的建筑物豎直（縱向）的剖視圖，即用一個假想的平面將住宅建筑物沿垂直方向象劈木一樣縱向切開，切后的部分用圖線和符號來表示住宅樓層的數(shù)量、室內(nèi)立面的布置、樓板、地面、墻身、基礎(chǔ)等的位置和尺寸，有的還配有家具的縱剖面圖示符號。

怎樣看住宅建筑的透視圖和表現(xiàn)圖？

住宅建筑的透視圖，表示建筑物內(nèi)部空間或外部形體與實際所能看到的住宅建筑本身的相類似的主體圖像，它具有強烈的三度空間透視感，非常直觀地表現(xiàn)了住宅的造型、體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。一般都是在住宅設(shè)計和住宅銷售時使用。住宅透視圖一般要嚴格地按比例繪制出于某種需要和測繪計算上的困難，有些透視圖不一定嚴格按比例繪制，并進行繪制上的藝術(shù)加工，這種圖通常被稱為住宅建筑的表現(xiàn)圖。一幅繪制精美的住宅建筑表現(xiàn)圖，就是一種藝術(shù)傷口具有很強的藝術(shù)感染力。目前普遍采用計算機繪制的效果圖，其特點是透視效果真實。9、住宅的套型是指什么

住宅的套型

“套”是指一個家庭獨立使用的居住空間范圍。通俗地講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活需要的居住空間類型。

“套型”按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。其中臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間為套型內(nèi)的基本空間。

◆居住空間habitablespace系指臥室、起居室廳的使用空間。

◆臥室bedroom供居住者睡眠、休息的空間。

◆起居室livingroom供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。

◆廚房kitchen供居住者進行炊事活動的空間。

◆衛(wèi)生間bathroom供居住者進行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。10、住宅的戶型

住宅戶型可用三種方法來劃分。①用住戶人口多少，可分為一口戶、二口戶……②用住戶的代際也就是輩份確定，可分為一代戶、二代戶……③用社會學的戶結(jié)構(gòu)分類法可分出單身戶、夫妻戶、核心戶（夫妻帶有未婚子女）、主干戶（含兩代以上的核心戶）。11、計算住宅面積有哪些指標

計算住宅面積有一套相互關(guān)聯(lián)的指標，包括建筑面積（建筑展開面積）、居住面積（使用面積）、輔助面積、結(jié)構(gòu)面積、有效面積等。

這些指標的計算關(guān)系是：建筑面積=有效面積+結(jié)構(gòu)面積。有效面積=居住面積+輔助面積。12、商品房銷售面積的計算標準

商品房銷售面積到底是按照什么標準計算的呢根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《商品房銷售面積測量與計算》的規(guī)定，商品房銷售面積的計算標準是：

（1）商品房的銷售面積

商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）?！唐贩堪础疤住被颉皢卧背鍪?，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和。

（2）整幢房屋建筑面積

指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺挑廊地下室室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20m以上（含2．20m）的永久性建筑。

（3）套內(nèi)建筑面積

指套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。

（4）套內(nèi)使用面積

指房屋戶內(nèi)全部供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。

（5）套內(nèi)墻體面積

商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護和承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積？

（6）陽臺建筑面積

指陽臺地面底板外沿水平面的投影。

（7）套內(nèi)陽臺建筑面積

指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。

（8）共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

（9）共有建筑面積分攤系數(shù)

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。

（10）應(yīng)分攤的共有建筑面積

應(yīng)分攤的共有建筑面積為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分攤系數(shù)之積。13、土地的使用年限是如何確定的

凡與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。14、如何看清樓房間距

有關(guān)規(guī)定是：樓距是樓高的0．7倍，此為南北朝向排列的樓房間距，若東西向則為0．5倍。如前排房屋的高度為20米，那么后排房屋距離前排房屋要有14米才符合要求。應(yīng)注意的是：

1、這個0．7倍是指首層的間距標準，層數(shù)越往上，間距標準越低。

2、同樣的間距，塔狀的樓房比長條形板式的樓房好些，因前者較短，互相遮擋的情況比較輕微，因此通風采光好些。

3、個別情況下，間距雖窄，但若有出風處，這種情況會產(chǎn)生巷道風，即使巷子很長，也是很涼快的。但購樓者要到現(xiàn)場實地多體驗幾次，才能判別哪些單元風只從側(cè)旁吹過而風不入室。

4、假如有兩個樓盤的樓價相同，但房屋間距不同，其實際樓價是不同的，間距窄者實質(zhì)上升了樓價。

5、成都由于日照的關(guān)系通常樓距是樓高的1倍，才能滿足通風采光達到優(yōu)良的標準。15、多層和高層各有什么特點1、一般情況下，高層的建筑標準、建筑質(zhì)量要高于多層，如居住在較高的樓層，則視野較開闊，空氣質(zhì)量較好，噪音低。

2、高層的得房率比多層低，即購買相同建筑面積的住房，高層的套內(nèi)建筑面積低于多層的套內(nèi)建筑面積。

3、高層的物業(yè)管理費比多層的物業(yè)管理費高。16、名詞解釋（1）起價VS均價起價——該房地產(chǎn)的最低價格。從目前市場上看，起價為頂層樓的價格，一樓價為起價加5%，二樓價加15%，三樓價加25%，四樓價加20%，五樓價加10%。

均價——樓盤的平均價格，是一個項目的整體價位水平。是通過均價計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位的，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準。住宅小區(qū)中每棟樓的位置、朝向、景觀等都存在差異，這些因素可以指定出一個系數(shù)。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，就得出這棟樓的銷售平均價。而各個戶型的樓層、朝向、采光、通風等的位置又有差異，而這些都是與均價直接相連并影響總價的因素。多層樓盤4層或5層接近“均價”戶型，高層在6層到8層；其戶型位置多為東、西向；如果是一層二戶的多層樓盤，單位面積最高價與“均價”要相差5%——8%，高層要相差15%——20%。（2）戶型VS結(jié)構(gòu)戶型——簡而言之，戶型是指一套住房的空間結(jié)構(gòu)。住宅戶型的設(shè)計是否合理，是否考慮到生活的舒適和方便，越來越成為人們選房關(guān)注的一個焦點。

結(jié)構(gòu)——即建筑結(jié)構(gòu)，通俗地講，建筑結(jié)構(gòu)是整棟建筑的空間結(jié)構(gòu)，它不僅包括結(jié)構(gòu)的設(shè)計分布，還與使用的主要材料密切相關(guān)。（3）戶型VS結(jié)構(gòu)

“落伍”戶型特征：

客廳左右都有通往臥室的門——毫無獨立性

廚房的水龍頭與切菜案臺布在同一側(cè)——布局無流程考慮

衛(wèi)生間居中——污染廚房及居室

臥室成為通往居室其他常用部分的通道/臥室距離鄰居的窗戶太近——無私密性

商品住宅的結(jié)構(gòu)形式劃分主要是其承重結(jié)構(gòu)所用材料，一般有磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三種形式：

磚混結(jié)構(gòu)——建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚砌筑或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

磚木結(jié)構(gòu)——建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)——房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用。

目前，鋼結(jié)構(gòu)住宅正在逐漸發(fā)展，由于在抗震、穩(wěn)固、質(zhì)量、保溫等性能上有優(yōu)點，鋼結(jié)構(gòu)住宅正受到市場青睞。（4）露臺VS平臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。

平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部（5）躍層VS復(fù)式躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅空間利用率。（6）實用率VS使用率住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%～75%之間，板樓在78%～80%之間。而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。（7）低層VS小高層VS高層低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。小高層：8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結(jié)構(gòu)強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多。多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。二、證件及產(chǎn)權(quán)：1、買房時需要查看的證件

一、查看開發(fā)商品的《營業(yè)執(zhí)照》

營業(yè)執(zhí)照是國家政府部門批準一個單位依法經(jīng)營的證明。查看營業(yè)執(zhí)照的目的有二：看這個單位是否存在，看該單位的營業(yè)范圍。同時，還應(yīng)注意營企業(yè)執(zhí)照是否經(jīng)過年檢，若未經(jīng)年檢則為無效。當一個企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為臨時營業(yè)執(zhí)照的時候，該企業(yè)注冊資金還未全部到位，這時的企業(yè)還未正式成立。若是開發(fā)商委托銷售代理機構(gòu)銷售該住宅，需要查看《代理銷售委托書》及該機構(gòu)的《營業(yè)執(zhí)照》。

二、查看開發(fā)商的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

依據(jù)法律規(guī)定，城市土地的利用必須符合城市規(guī)劃，開發(fā)商所使用的土地在用途、位置和界限上應(yīng)與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相互一致。

三、查看開發(fā)商的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

它可以確認有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，并作為建設(shè)活動進行過程中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。

四、查看《國有土地使用證》

依據(jù)我國法律，只有經(jīng)過出讓的土地才能從事房地產(chǎn)開發(fā)。開發(fā)商在向政府繳納一定地價款后，才能獲得國有土地使用證，沒有此證的企業(yè)開發(fā)的房子不能買賣。

五、查看《建設(shè)工程施工許可證》

購買期房應(yīng)查看開工證，以確定開工手續(xù)是否齊全，是否納入年度施工計劃。買現(xiàn)房檢查工程質(zhì)量檢驗單看房子質(zhì)量是否合格。

六、查看《商品房預(yù)售許可證》

無論是銷售現(xiàn)房還是預(yù)售期房，都應(yīng)報政府有關(guān)部門批準，并取得相應(yīng)許可證，才能從事銷售和預(yù)售，否則其銷售行為違法，最終影響產(chǎn)權(quán)證的辦理。2、五證二書是指什么

商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國有土地使用證，建設(shè)工程施工許可證，商品房預(yù)(銷)售許可證。

“兩書”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。3、房屋產(chǎn)權(quán)是否只有七十年

購房者在與開發(fā)商簽訂商品房合同時，合同中有條款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地為70年。既然土地使用權(quán)只有70年，那么所買的房子其所有權(quán)也只有70年呢？

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當予以批準。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。這一條規(guī)定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續(xù)使用土地的可以申請繼續(xù)使用。所以購房者買的房子所有權(quán)不只有70年。4、集資建房的產(chǎn)權(quán)如何確定

對于職工和單位參與集資建房的，分兩種情況：

1）如果職工辦理入社手續(xù)后，并且職工個人按照建造費用集資且單價高于當年房改成本價的，所購住房執(zhí)行經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)規(guī)定。

2）對于單位參與住宅合作社建房，單位再以當年的房改政策向職工出售所建集資建房，那么職工應(yīng)按照房改售房的有關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記。5、產(chǎn)權(quán)證分哪幾種

房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》。

1.《房屋所有權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，權(quán)利人依法憑證行使房屋的所有權(quán)。

2.《房屋共有權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給兩個或者兩個以上的權(quán)利人的法定憑證。共有的房屋，由權(quán)利人推舉持證人收執(zhí)《房屋所有權(quán)證》。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等法律效力。

3.《房屋他項權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項權(quán)利人的法定憑證。房屋他項權(quán)證書由他項權(quán)利人收執(zhí)。他項權(quán)利人依法憑證行使他項權(quán)利，受國家法律保護。6、八類房屋產(chǎn)權(quán)

第一類是國有房產(chǎn)，即歸國家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)。具體又分三個細類：直管產(chǎn)、自管產(chǎn)和軍產(chǎn)。直管產(chǎn)是由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥給單位的除外）大多數(shù)由政府地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥借給單位使用。自管產(chǎn)包括國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。軍產(chǎn)指中國人民解放軍部隊所有的房產(chǎn)，包括由國家劃撥的房產(chǎn)、利用軍費開支購建的房產(chǎn)以及軍隊自籌資金購建的房產(chǎn)。其中直管產(chǎn)又分中央級公產(chǎn)、市級公產(chǎn)、區(qū)（縣）級公產(chǎn)和撥用產(chǎn)（房屋產(chǎn)權(quán)屬于房地局所有、免租撥借給單位使用，由使用單位自管、自修的房產(chǎn)）四類。

第二大類是集體所有房產(chǎn)，指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn)。

第三大類是私有房產(chǎn)，是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合作企業(yè)和私營有限責任公司）所投資建造、購買的房產(chǎn)。它包含兩個細類，私產(chǎn)和部分產(chǎn)權(quán)。其中私產(chǎn)又有私產(chǎn)、個體產(chǎn)和外私產(chǎn)三種：私產(chǎn)指私人所有的房產(chǎn)，中國公民所投資建造、購買的房產(chǎn)；個體產(chǎn)指中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責任公司）所投資購建、購買的房產(chǎn)；外私產(chǎn)指港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)。部分產(chǎn)權(quán)是指按照房改政策，職工個人以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

第四大類是聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)，指不同所有制性質(zhì)的單位之間共同做成新的法人型經(jīng)濟實體所投資建造、購買的房產(chǎn)。

第五大類是股份制企業(yè)房產(chǎn)，指股份制企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。

第六大類是港、澳、臺胞房產(chǎn)，指港、澳、臺地區(qū)投資者以合資、合作形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。具體有三種：合資產(chǎn)、合作產(chǎn)和獨資產(chǎn)。合資產(chǎn)是指港、澳、臺地區(qū)以合資的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。合作產(chǎn)是指港、澳、臺地區(qū)以合作的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。獨資產(chǎn)是指港、澳、臺地區(qū)以獨資的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。

第七大類是涉外房產(chǎn)，指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作企業(yè)和外資企業(yè)、外國政府、社會團體、國際性機構(gòu)所投資建造合伙購買的房產(chǎn)，有中外合資、中外合作、外企產(chǎn)和外產(chǎn)。中外合資指中外合資經(jīng)營企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。中外合作是指中外合作經(jīng)營企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。外企產(chǎn)指外資企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。外產(chǎn)指外國政府、社會團體、國際性機構(gòu)所投資建造或購買的房產(chǎn)。

第八大類是其他產(chǎn)。凡不屬于以上各類別的房產(chǎn)，都歸這一類。包括因所有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊代為管理的房產(chǎn)以及宗教、寺廟等房產(chǎn)。具體有四種：其他產(chǎn)、代管產(chǎn)（因所有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊代為管理的房產(chǎn)）、宗教產(chǎn)（宗教、寺廟等單位所投資建造或購買的房產(chǎn)）類和社團類、社團產(chǎn)（社會團體所投資建造或購買的房產(chǎn)）。

不同類型的房產(chǎn)在權(quán)屬登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等許多過程中，所面臨的問題也不一樣。有些類型的房屋產(chǎn)權(quán)享有一定的政策性優(yōu)惠。7、什么是房屋的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)

▲房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對房屋全面支配的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。

▲房屋的占有權(quán)，通常由所有權(quán)人在房地產(chǎn)買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來行使，但有時也由別人來行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人房客來行使。這時，房屋所有權(quán)人并不因而喪失對房屋的所有權(quán)。

▲房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對房屋進行事實上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所有權(quán)。

▲房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項財產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時房主也將部分收益權(quán)通過法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營活動，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。

▲房屋的處分權(quán)，表示房屋所有權(quán)的歸屬，是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權(quán)、繼承、贈與對象。有時房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時就可行使房屋的處分權(quán)。8、辦理產(chǎn)權(quán)證的五個程序

房地產(chǎn)登記一般分為五個程序，即登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費發(fā)證。

（1）登記收件。產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫申請書，并交驗有關(guān)證明、證件，經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請書，收存需要進一步審查的有關(guān)證明、證件。

（2）勘丈繪圖。它是對已申請產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。

（3）產(chǎn)權(quán)審查。對申請登記的房屋，經(jīng)過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。

產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實地調(diào)查勘察的現(xiàn)實資料為基礎(chǔ)，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對照申請人提交的申請書、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變化是否合法等

整個復(fù)雜細致的工作過程。

（4）繪制權(quán)證。對申請人申請的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個階段的主要工作是繪制應(yīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。

（5）收費發(fā)證。它是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作最后程序，要求把應(yīng)收的登記費收繳入庫，把應(yīng)發(fā)的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。三、價格與付款：1、現(xiàn)行的三種商品房計價方式

據(jù)2001年６月１日實施的《商品房銷售管理辦法》，有三種商品房銷售的計價方式供當事人選擇：按套單位計價、按套內(nèi)面積計價和按建筑面積計價。具體采取何種方式，由購房者與開發(fā)商協(xié)商。其中，可按套單位計價是本辦法與以往規(guī)定不同的地方。如購房者購買的是現(xiàn)房，較為簡單；如購買的是期房，應(yīng)當主要注意以下幾點：

1、應(yīng)當在合同中附上房屋平面圖，并標明詳細尺寸；

2、約定一個尺寸的誤差范圍，以及超出范圍時的處理方式；

3、套型與設(shè)計圖不一致或相關(guān)尺寸超過約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發(fā)商重新約定總價款。購房者退房的，由開發(fā)商承擔違約責任。2、一次性付款和分期付款備有什么利弊

購房者在購房時可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種。

一次性付款是指在合同約定的時間內(nèi)，購房者一次性付清全部的房款。一次性付款購房的好處是，購房者一般能從售房者那里得到一定比例的房價優(yōu)惠。但對購房者來說，動用資金數(shù)量較大，除實力雄厚或有大量空閑資金的購房者外，資金有限的消費者采用這一種付款方式困難較大。對于購置期房來說，由丁房款已全部交到開發(fā)商手中，購房者無法控制期房的工期及質(zhì)量，風險較大。

分期付款是指購房者交付首期房款后(一般為總額的30％左右)，根據(jù)雙方約定時間或建筑工程進度逐次付清剩余房款。分期付款購房最大的好處是可以緩解一次性付款的壓力，使購房者可以根據(jù)未來收入來決定購房總額。同時購房者也可以對工程進度及質(zhì)量進行控制，如發(fā)生問題時能將損失控制在最小。但分期付款有時無疑等同于超前消費，購房者一定要對自己的未來收人成竹在胸，否則會因不能按時履約而承擔經(jīng)濟損失和賠償責任。另外，分期付款相對于一次性付款，房價上通常沒有了優(yōu)惠折扣。3、首期付款額的選擇

依據(jù)中央銀行1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》中“借款人應(yīng)以不低于所購住房全部價款的20%作為購房的首期付款”的規(guī)定。即購房款是10萬元，個人首付2萬元；但按80%貸款對個人限制及程序相對復(fù)雜。成都市通常按70%的標準執(zhí)行。

建議購房者最好能申請到70%的抵押貸款。但并非貸款愈多愈好，自付愈少愈好，這一切都應(yīng)控制在你的負債能力之內(nèi)。因為每個人的財富積累不一樣，對未來經(jīng)濟收入增長的預(yù)期不一樣，消費偏好和投資偏好不一樣，因而每個人會選擇自認為合理的首期付款額。首期付款額低，就意味著合同期內(nèi)每一期的付款額高，特別是利息負擔多一些，但購房者會有多余資金用于改善生活品質(zhì)和其他投資。如果其他投資的收益高于貸款利率，選擇較低的首期付款額為好。

更為重要的是，由于目前的房價較高，人們的收入相對較低，就是儲蓄夠首期付款額也比較困難，因而選擇最低的首期付款額是明智。在目前優(yōu)惠的貸款利率條件下，能夠申請多少貸款就盡全力的申請，對一般工薪階層來說，需要根據(jù)自己的實際情況出發(fā)通常。

當然，有的人財富積累雄厚，經(jīng)濟收入可觀，也沒有其他的投資偏好，愿意申請比較少的抵押貸款，而愿意支付比較多的首期付款也是可以的。

不管怎樣說，在你的負債能力范圍內(nèi)，選擇最高的抵押率，最小的首期付款額，是最佳的明智之舉。4、怎樣利用個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款

只要是繳存公積金的職工，在購房時，即可根據(jù)公積金貸款的有關(guān)規(guī)定中請公積金貸款。公積金貸款是國家設(shè)立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸款利息極低，甚至低于定期存款利息。貸款額度根據(jù)個人交繳額度計算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款，購房者還能利用交繳公積的配偶或直系親屬的額度。但最高不得超過10萬元，同時不得超過所購房款的70％。

對沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個人住房商業(yè)性貸款。雖然個人住房商業(yè)性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對資金目前另有它用或資金流轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大利益的購房者來說，無疑是很合算的。那些對自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個人住房商業(yè)性貸款購買更好…些或更大一些的住房。因為貸款的利息相對于當前市場的通貨膨脹和人們收入的增加來說算不了什么。5、公積金、按揭,哪種貸款更合算

1、從可貸資金的來源來看，公積金暫不會排隊等候。

2、從申請貸款的資格來看,按揭貸款更寬松，外地人也可以申請。

3、從能夠取得的貸款金額來看,公積金貸款更適合購買經(jīng)濟適用房，公積金貸款有數(shù)額限制，按揭只與房屋總價掛鉤，即最高不超過房價的80%，無其它上限規(guī)定。

4、從貸款的期限來看，兩種貸款從理論上均可申請30年，但實際貸款期限各銀行不一樣。

5、從貸款的利率來看，公積金的利息負擔要比按揭貸款少。四、物業(yè)管理：1、什么是物業(yè)管理

物業(yè)管理就是專業(yè)化的機構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。2、物業(yè)管理企業(yè)的基本類型

物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運作機制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進行分類。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為五種類型：

一、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機構(gòu)，主要是管理由上級公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目。這類公司的最大優(yōu)勢在于項目有保障，并對項目運行的全過程有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。

二、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn)制時間不長，行政色彩較濃。

三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。

四、按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場，提供較好的服務(wù)方可生存。五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運作來看，分為三大類：

一、管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨干外，其他各項服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔。這類公司人員適中精干。

二、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員組成，不具體承擔物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費。這類公司人員少、素質(zhì)高。

三、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)不僅直接接手項目，從事管理工作，還提供顧問服務(wù)，適應(yīng)性強。從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看，可分為兩大類：

一、委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)接受多個產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整個小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的。

二、自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)受上級公司指派、管理自主開發(fā)的物業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級公司或該類企業(yè)，通過經(jīng)營收取租金，回收投資，獲取利潤。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是一致的。商業(yè)大廈、辦公樓、寫字樓較常見。3、何為物管維修基金

物管維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時，用于進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。如電梯的維修等。目前，成都市商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司通常向購房者按購房款的1-2%收取物管維修基金。4、何為物業(yè)管理委員會

物業(yè)管理委員會又稱業(yè)主委員會，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負責對區(qū)域內(nèi)物業(yè)實施管理的組織。組建物業(yè)管理委員會是居住小區(qū)實施物業(yè)管理的一項十分重要的基礎(chǔ)工作，委員人數(shù)一般以5-15人單數(shù)為宜，其中使用人不超過委員總數(shù)的30%。5、何為物業(yè)管理公約

物業(yè)管理公約又稱業(yè)主公約，是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。這是物業(yè)管理中的一個重要文件，它一般由管委會依據(jù)當?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實際情況進行修改補充，在業(yè)主大會上討論通過后生效。一般來講，物業(yè)入住率達到30%以上，已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意就可簽訂業(yè)主公約并生效。已生效的業(yè)主公約對物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和使用人具有約束力。6、業(yè)主及業(yè)主大會的概念

業(yè)主

是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人業(yè)主大會

業(yè)主大會

是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成的。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會必須有持過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。7、物業(yè)管理費如何定價

物業(yè)管理費應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。為物價產(chǎn)權(quán)人，使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等有公共性的服務(wù)以及代收繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實行政府定價或者政府指導(dǎo)價。實行政府定價或者政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費的具體價格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定。凡屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者除外，服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。8、業(yè)主能否參與物業(yè)管理費收費標準的制定

物價部門實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標準，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定；實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標準；實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費標準由物業(yè)單位與小區(qū)管理委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。

在核定收費標準時，應(yīng)充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表意見，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價值補償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費用的基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。物價部門對核定的物業(yè)管理收費標準，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費用的變化及時進行調(diào)整。9、物業(yè)管理費由哪些部分組成

物業(yè)管理費主要由一下部分構(gòu)成：

（1）、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

（2）、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

（3）、綠化管理費；

（4）、清潔衛(wèi)生費；

（5）、保安費；

（6）、辦公費；

（7）、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；

（8）、法定稅費。

物業(yè)管理費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。經(jīng)物價部門核定或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或物業(yè)費項目、收費標準和收費辦法應(yīng)當在物業(yè)管理合同中銘文約定。10、物業(yè)管理費是否應(yīng)當明碼標價

物業(yè)管理費必須實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應(yīng)在經(jīng)