家園物業(yè)管理預(yù)案

69/69彰州家園物業(yè)治理方案目錄一、物業(yè)概況與物業(yè)治理特點(diǎn)…………………02二、質(zhì)量治理目標(biāo)和采納的治理方式…………03三、治理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)………06四、物質(zhì)配備打算………………20五、治理人員配備………………21六、治理規(guī)章制度………………23七、檔案建立與治理的設(shè)立……27八、物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算……33九、經(jīng)營(yíng)治理服務(wù)的新思路……36十、其他………39第一章物業(yè)概況與物業(yè)治理特點(diǎn)一、物業(yè)差不多概況“漳州家園”位于漳州市薌城區(qū)延安北路延伸段，漳華路與南坑路交匯處。由漳州天泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。規(guī)劃占地面積21212.5平方米,總建筑面積63661平方米，由4幢多層住宅和3幢小高層住宅組成，共有466戶。其中多層住宅面積34172平方米；小高層住宅面積13952平方米；商業(yè)面積5000平方米，容積率2.61，綠化率35.4%。要緊公共配套設(shè)施、設(shè)備有：高低壓配電系統(tǒng)、變頻供水系統(tǒng)、高壓供水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、監(jiān)控中心、發(fā)電機(jī)組、地下停車(chē)場(chǎng)、架空層泛會(huì)所等。二、物業(yè)的特點(diǎn)及治理措施特點(diǎn)之一：屬于高尚住宅區(qū)，協(xié)調(diào)處理好業(yè)主需求的差異并提供個(gè)性化服務(wù)。治理措施：我們?cè)谏钊肓私猬F(xiàn)場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)與業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)，結(jié)合我司治理模式，制訂科學(xué)合理、切實(shí)可行有針對(duì)性的日常運(yùn)作治理方案，確保服務(wù)質(zhì)量，并有效運(yùn)作。以公共性服務(wù)為基礎(chǔ)，滿足業(yè)主的差不多服務(wù)需要，注重開(kāi)展專項(xiàng)服務(wù)、有償服務(wù)及個(gè)性化服務(wù)。特點(diǎn)之二：項(xiàng)目所處位置及其周邊環(huán)境所限，治安工作較難治理，因此安全防范任務(wù)負(fù)擔(dān)較大，治安的好壞是業(yè)主衡量治理績(jī)效的關(guān)鍵。治理措施：我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)勘查、實(shí)地規(guī)劃定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合在其它項(xiàng)目治理取得的經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際情況動(dòng)身，確立治安治理以“強(qiáng)化專業(yè)、人防為主、全面防范”的整體治安治理防范思路，靈活運(yùn)用各種手段，實(shí)現(xiàn)全封閉式治理。加強(qiáng)與轄區(qū)居委會(huì)、派出所配合，制定有針對(duì)性的各種預(yù)防性措施，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)治理。營(yíng)造良好的居家環(huán)境，讓用戶過(guò)的安心、舒心。特點(diǎn)之三：物業(yè)投入使用已兩年多，其設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入時(shí)期性維護(hù)期，業(yè)主已全部裝修入住，日常治理工作相對(duì)穩(wěn)定。治理措施：隨著業(yè)主居家生活的不斷需求，充分利用項(xiàng)目自身?xiàng)l件，在加強(qiáng)日常治理的同時(shí)，著眼于細(xì)節(jié)服務(wù)的完善。關(guān)于公共設(shè)施設(shè)備由我司專業(yè)技術(shù)人員做好維修養(yǎng)護(hù)工作，確保正常運(yùn)行，延長(zhǎng)其使有壽命，維護(hù)業(yè)主的共同利益。第二章質(zhì)量治理目標(biāo)和采納的治理方式一、質(zhì)量治理目標(biāo)：(一)總體治理目標(biāo)：“漳州家園”治理項(xiàng)目在符合參評(píng)條件的情況下：1、二年內(nèi)評(píng)上市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)治理項(xiàng)目。2、三年內(nèi)評(píng)上省級(jí)優(yōu)秀物業(yè)治理項(xiàng)目。3、依據(jù)質(zhì)量治理體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)運(yùn)作，使漳州家園成為一個(gè)安全，舒適、文明、整潔、溫馨的居住環(huán)境。(二)分項(xiàng)質(zhì)量目標(biāo)：1、治理人員、專業(yè)技術(shù)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定100%持有本專業(yè)上崗證。職員上崗崗前培訓(xùn)率達(dá)100%。2、每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)治理服務(wù)的意見(jiàn)，業(yè)主或住戶對(duì)治理、服務(wù)工作的中意率達(dá)80%以上。3、住戶對(duì)物業(yè)治理服務(wù)工作態(tài)度，實(shí)現(xiàn)無(wú)重大投訴。有效投訴的處理合格率（以回訪結(jié)果為準(zhǔn)）達(dá)90%以上。4、投訴有效回訪率達(dá)到100%。5、建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制，零修及時(shí)率98%，返修率不高于1%，并有回訪記錄。6、培訓(xùn)打算完成率100%，合格率98%以上。7、全年對(duì)工作操作規(guī)程嚴(yán)峻不合格為零。8、消防設(shè)施、設(shè)備的使用完好率98%；火災(zāi)年發(fā)生率為1‰以下。9、全年一般治安案件的發(fā)生率在1‰以下，有效處理率100%，其他各類突發(fā)事件的有效處理率100%。10、消防治安預(yù)案演習(xí)打算完成率100%。11、訓(xùn)練考核達(dá)標(biāo)率100%。12、轄區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)到95%以上。13、設(shè)備打算保養(yǎng)完成率100%。14、設(shè)備開(kāi)機(jī)完好率達(dá)98%以上。15、設(shè)備臨時(shí)故障排除的及時(shí)率95%。16、綠化完好率95%。17、化糞池、雨水井、污水井完好率96%；排水管、明暗溝完好率96%；路燈完好率96%。18、公用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地完好率97%。19、每半年公開(kāi)一次物業(yè)治理代收代繳費(fèi)用收支情況。20、全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故。注：“重大安全責(zé)任事故”是指：⑴、因失職或玩忽職守引發(fā)的職員死亡事故；⑵、因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故；⑶、因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故；⑷、因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故；⑸、因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件；⑹、因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主、住戶重傷、死亡事件。二、擬采納的治理方式（一）差不多治理原則1、切實(shí)奉行“客戶至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨；2、倡導(dǎo)“有事請(qǐng)找物業(yè)治理處”酒店一站式治理服務(wù)；3、努力追求良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，使之有機(jī)結(jié)合；4、導(dǎo)入ISO9000國(guó)際質(zhì)量體系的規(guī)范化運(yùn)作，不斷持續(xù)改進(jìn)提高治理服務(wù)水平；5、全面貫徹執(zhí)行全國(guó)《物業(yè)治理?xiàng)l例》和《托付治理合同》相關(guān)規(guī)定和要求，依法治理，提供封閉式物業(yè)治理服務(wù)。（二）服務(wù)承諾1、采納“標(biāo)準(zhǔn)化”方式實(shí)施日常服務(wù)治理。在治理方式、治理手段和治理人員方面的治理模式，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化治理。實(shí)現(xiàn)治理體制企業(yè)化、專業(yè)化、一體化，以業(yè)主為服務(wù)中心的服務(wù)方針。嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的治理服務(wù)行為。2、采取全封閉方式實(shí)施安全治理。安全問(wèn)題是業(yè)主永久最關(guān)懷的問(wèn)題，公司在進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)前先了解安全死角，將物業(yè)在安全治理上的不足和缺陷找出來(lái)，制訂有針對(duì)性的安全措施，將預(yù)案作為職員培訓(xùn)的依據(jù)，逐步提高安全治理的實(shí)際水平。對(duì)進(jìn)出的車(chē)輛、人員、物品實(shí)行分類操縱，對(duì)業(yè)主采納“經(jīng)歷+規(guī)范”的方法，對(duì)外來(lái)訪客及辦事的人員采納登記有效證件操縱出入。在區(qū)域巡邏上采納多種方式，實(shí)行立體化治理。3、采取特色與個(gè)性化服務(wù)實(shí)施服務(wù)方式。（1）時(shí)效工作制對(duì)業(yè)主關(guān)懷的工作都要求在規(guī)定的時(shí)刻內(nèi)完成，以提高業(yè)主對(duì)我們服務(wù)的中意度。急修30分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，報(bào)修按約定時(shí)刻到位。（2）首問(wèn)負(fù)責(zé)制對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題，第一個(gè)接觸業(yè)主的工作人員應(yīng)負(fù)責(zé)將問(wèn)題向客戶服務(wù)中心進(jìn)行反饋，不能以任何理由進(jìn)行推諉。關(guān)于業(yè)主的問(wèn)題必須有答復(fù)，不能久拖不決。（3）回訪工作制對(duì)開(kāi)展的服務(wù)工作定期走訪業(yè)主，虛心同意業(yè)主的建議、批判。重大決策、措施事先通報(bào)給業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主。4、采取公開(kāi)服務(wù)方式對(duì)服務(wù)工作向業(yè)主公開(kāi)，每半年公布一次涉及業(yè)主的共用設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偤推渌飿I(yè)治理代收代支費(fèi)用情況。5、加強(qiáng)溝通，相互合作依照目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)治理企業(yè)實(shí)行定期溝通，對(duì)實(shí)際運(yùn)作環(huán)節(jié)進(jìn)行針對(duì)性的檢查考核，不斷完善服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)方式。三、物業(yè)治理處機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)公司總部開(kāi)發(fā)商/業(yè)委會(huì)物業(yè)公司總部開(kāi)發(fā)商/業(yè)委會(huì)物業(yè)治理處物業(yè)治理處客戶服務(wù)中心保潔綠化部水電維修部安全防范部客戶服務(wù)中心保潔綠化部水電維修部安全防范部車(chē)管員監(jiān)控值班員安防員收費(fèi)員（兼）前臺(tái)接待客戶助理保潔員綠化員水電運(yùn)行工車(chē)管員監(jiān)控值班員安防員收費(fèi)員（兼）前臺(tái)接待客戶助理保潔員綠化員水電運(yùn)行工水電維修工四、工作職能組織運(yùn)行圖交通及車(chē)輛停放治理各類文化活動(dòng)事務(wù)管理服務(wù)消防設(shè)備養(yǎng)護(hù)房屋及共用設(shè)施養(yǎng)護(hù)清潔綠化各類檔案管理設(shè)備維護(hù)運(yùn)行安全防范管理日常治理及隊(duì)伍輪訓(xùn)建立各類檔案訂立規(guī)章制度搬遷入住裝修驗(yàn)收督察違章裝修裝修項(xiàng)目和隊(duì)伍審核業(yè)主驗(yàn)房交鑰匙業(yè)主辦理入伙手續(xù)物業(yè)接收與接管與協(xié)作單位建立聯(lián)系各種資料準(zhǔn)備擬制治理方案隊(duì)伍組織培訓(xùn)交通及車(chē)輛停放治理各類文化活動(dòng)事務(wù)管理服務(wù)消防設(shè)備養(yǎng)護(hù)房屋及共用設(shè)施養(yǎng)護(hù)清潔綠化各類檔案管理設(shè)備維護(hù)運(yùn)行安全防范管理日常治理及隊(duì)伍輪訓(xùn)建立各類檔案訂立規(guī)章制度搬遷入住裝修驗(yàn)收督察違章裝修裝修項(xiàng)目和隊(duì)伍審核業(yè)主驗(yàn)房交鑰匙業(yè)主辦理入伙手續(xù)物業(yè)接收與接管與協(xié)作單位建立聯(lián)系各種資料準(zhǔn)備擬制治理方案隊(duì)伍組織培訓(xùn)五、治理處治理運(yùn)作信息反饋系統(tǒng)行業(yè)主管部門(mén)行業(yè)主管部門(mén)開(kāi)發(fā)商業(yè)委會(huì)開(kāi)發(fā)商業(yè)委會(huì)有關(guān)責(zé)任班組③監(jiān)控有關(guān)責(zé)任班組治理處服務(wù)中心業(yè)主投訴、建議①接收④反饋治理處服務(wù)中心業(yè)主投訴、建議經(jīng)理意見(jiàn)箱⑤反饋②命令經(jīng)理意見(jiàn)箱座談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查座談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查講明：信息是我們重要的經(jīng)營(yíng)治理資源，治理運(yùn)作中嚴(yán)格按照ISO9001國(guó)際質(zhì)量治理體系文件要求進(jìn)行過(guò)程操縱，每年進(jìn)行至少一次業(yè)主/住戶“征詢意見(jiàn)表”活動(dòng)，征詢獵取業(yè)主對(duì)各項(xiàng)服務(wù)需求、意見(jiàn)、建議和投訴等信息；內(nèi)部治理運(yùn)作中，通過(guò)治理處、周例會(huì)、班組和業(yè)主委員會(huì)等形式反應(yīng)情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問(wèn)題。治理處將上述收集信息匯合后，通過(guò)分析整理，制訂相應(yīng)的糾正預(yù)防措施，并由治理處經(jīng)理負(fù)責(zé)跟蹤處理，以持續(xù)提高治理服務(wù)水平。六、治理工作的操縱方式1、導(dǎo)入執(zhí)行科學(xué)全面、嚴(yán)格的ISO9000質(zhì)量治理體系及崗位責(zé)任制、崗位考核標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。2、嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度等多樣化的激勵(lì)獎(jiǎng)懲方法。3、及時(shí)細(xì)致的思想教育工作，確保職員保持團(tuán)結(jié)向上、熱情飽滿的工作狀態(tài)。4、融洽的住戶與治理服務(wù)者雙方關(guān)系，暢通的溝通渠道，及時(shí)溝通反饋，不斷改進(jìn)提高治理服務(wù)水平。第三章物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)一、綜合治理1、物業(yè)公司與托付治理方（開(kāi)發(fā)商）簽定規(guī)范的服務(wù)合同，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系明確。2、按專業(yè)化治理要求配置、錄用治理服務(wù)人員，提供質(zhì)價(jià)相符的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3、公布24小時(shí)專線電話，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢、報(bào)修、投訴。4、積極協(xié)助、配合開(kāi)發(fā)商（業(yè)主委員會(huì)）的日常工作運(yùn)作；5、治理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，物業(yè)治理檔案資料完善。6、應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)治理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行治理。7、治理處職員統(tǒng)一著裝，佩帶統(tǒng)一工作牌、持證上崗。8、定期公布物業(yè)服務(wù)代收代繳費(fèi)用的收支情況。9、按合同約定及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定使用公共設(shè)施設(shè)備維修資金。10、每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)治理服務(wù)的意見(jiàn)，對(duì)合理化建議、投訴及時(shí)整改，業(yè)主中意率達(dá)80%以上。二、房屋治理（一）房屋維修養(yǎng)護(hù)治理1、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)記錄齊全。2、房屋外觀完好、整潔、無(wú)阻礙市容觀瞻，無(wú)安全隱患，室外招牌廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無(wú)安全隱患。3、無(wú)擅自改變房屋用途，小區(qū)內(nèi)樓棟號(hào)有明顯標(biāo)志，小區(qū)入口處和要緊路口公共地點(diǎn)有引路標(biāo)識(shí)。4、對(duì)（房屋）物業(yè)共用部位維修打算及維護(hù)治理標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目名稱日常維修打算實(shí)施方案定期維修養(yǎng)護(hù)打算實(shí)施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求維護(hù)治理標(biāo)準(zhǔn)備注01房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位每周巡查一次并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位每15年中修一次，每30年大修或局部更新改造一次中、大修工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施，托付專業(yè)公司進(jìn)行檢測(cè)、大修、更新改造1、《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》2、建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ301-88）3、《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》4、公司《公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范和保養(yǎng)服務(wù)規(guī)范》5、房屋維護(hù)，修繕治理1、構(gòu)件滿足強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性要求2、房屋各結(jié)構(gòu)部位正常可靠3、完好率達(dá)到95%以上4、結(jié)構(gòu)部位合理、性能完好5、完好率達(dá)到95%以上加強(qiáng)房屋季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，特不是做好潮濕、暴雨及臺(tái)風(fēng)天氣的巡查、維護(hù)02外墻面每周巡查一次并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1、每2年關(guān)于較大面積滲漏的，局部翻修一次2、每5年清洗一次工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或托付專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造1、建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范；2、建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ308-88）3、《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》4、房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程1、外墻無(wú)滲漏現(xiàn)象2、外墻使用功能正常可靠3、平坦、清潔、美觀，保持市容觀瞻4、完好率達(dá)到95%以上03屋面每周巡查一次并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1、每半年檢查屋面一次，中修5年，大修10年2、每2年關(guān)于局部有大面積損壞的，翻修一次工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或托付專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造1、《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》2、《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》3、建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ301-88）4、房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程（CJJ62-95）5、房屋維護(hù)、修繕治理1、確保使用功能正常可靠2、清潔美觀3、完好率達(dá)到98%以上04樓梯間、通道每周巡查一次并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1、中修4年、大修8年2、每10年粉刷一次工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或托付專業(yè)公司進(jìn)行1、建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范；2、建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（GBJ301-88）3、《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》4、房屋維護(hù)、修繕治理1、確保使用功能正?？煽?、清潔美觀3、完好率達(dá)到98%以上（二）二次裝修治理服務(wù)1、裝修的申請(qǐng)與審批（1）申請(qǐng)：住戶需提早7日向治理處提出裝修申請(qǐng)（屬承租戶的須持有業(yè)主托付書(shū)來(lái)辦理）：a)申請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》各項(xiàng)內(nèi)容，并附裝修設(shè)計(jì)圖紙（平面圖及管線走向圖），室內(nèi)裝修講明書(shū)；b)假如住戶托付裝修公司施工，必須附裝修施工隊(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份（住戶自行裝修或簡(jiǎn)單的除外）；c)裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂(lè)場(chǎng)所時(shí)，需提供消防部門(mén)的審批文件。（2）審核與審批：a)物業(yè)治理處在接到裝修申請(qǐng)當(dāng)日，依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修治理方法》及《住戶手冊(cè)》中“裝修治理公約”的相關(guān)條款，并與住戶簽訂《裝飾裝修治理服務(wù)協(xié)議》。b)不宜審批的情況——涉及有拆改承重墻的；——涉及有改變?cè)蟹课莸氖褂霉δ艿模弧婕坝邢离[患的；——涉及有破壞預(yù)埋管線的；——涉及有破壞外墻體立面的。c)在確認(rèn)裝修設(shè)計(jì)可不能對(duì)樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良阻礙時(shí)，應(yīng)當(dāng)在半個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見(jiàn)；d)客戶助理審核后報(bào)治理處經(jīng)理審批，治理處經(jīng)理在半個(gè)工作日內(nèi)給出審批意見(jiàn)；e)客戶助理將審批后的裝修申請(qǐng)通知住戶，對(duì)需要住戶修改設(shè)計(jì)的，應(yīng)告之住戶修改，并要求業(yè)主簽字確認(rèn)。（3）裝修申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，客戶助理應(yīng)通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊(duì)一同到治理處辦理有關(guān)手續(xù)。a)治理處客戶助理將《企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》復(fù)印一份附在《裝修申請(qǐng)表》后；b)將裝修圖紙復(fù)印一份附在《裝修申請(qǐng)表》后；c)要求住戶簽署《裝修安全責(zé)任書(shū)》，并將之附在《裝修申請(qǐng)表》后；d)要求將業(yè)主的住宅使用講明書(shū)或原始的房屋設(shè)計(jì)圖紙附在《裝修申請(qǐng)表》后；e)住戶和施工隊(duì)一同到客戶助理處按裝修治理規(guī)定交納相關(guān)費(fèi)用；f)治理處辦理發(fā)放《裝修施工許可證》。2、施工隊(duì)負(fù)責(zé)人到治理處辦理《臨時(shí)出入證》：a)施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份交治理處；b)安防部將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的差不多情況登記在《施工人員登記表》；c)用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《臨時(shí)出入證》。(4)客戶助理在住戶和施工隊(duì)辦理完上述手續(xù)后，應(yīng)立即通知水電維修員開(kāi)通住戶戶內(nèi)水、電，并告訴住戶可進(jìn)場(chǎng)裝修。3、裝修施工過(guò)程的治理(1)客戶助理按《樓宇巡查作業(yè)規(guī)程》每日巡查裝修施工情況。(2)水電維修工負(fù)責(zé)監(jiān)控、跟蹤施工隊(duì)土建、水電裝修是否違章。(3)安防班負(fù)責(zé)按《封閉小區(qū)物品/人員出入治理作業(yè)規(guī)程》、《治安巡邏作業(yè)規(guī)程》對(duì)施工人員進(jìn)行治理。（4）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途等行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)執(zhí)法部門(mén)進(jìn)行處理。4、裝修施工的竣工驗(yàn)收(1)裝修施工結(jié)束后，由住戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向治理處提出驗(yàn)收申請(qǐng)。(2)治理處在當(dāng)日內(nèi)組織驗(yàn)收人員對(duì)裝修進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。(3)竣工驗(yàn)收合格的，由客戶助理在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)“完工驗(yàn)收”欄目簽署“初驗(yàn)合格”，并簽署姓名及日期。(4)安防班收回《臨時(shí)出入證》，如有丟失，給予施工隊(duì)每本證10元的罰款，并做好核銷登記。(5)施工隊(duì)當(dāng)日清場(chǎng)離開(kāi)。(6)裝修驗(yàn)收合格并使用三個(gè)月后，治理處應(yīng)對(duì)裝修施工組織復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)無(wú)問(wèn)題，由客戶助理在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)注明“復(fù)驗(yàn)合格”后，在治理處退還住戶及施工隊(duì)的裝修押金。三、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1、建立小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備檔案，有齊全、規(guī)范的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)記錄。2、按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)治理公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，無(wú)缺漏或違章私自改動(dòng)原規(guī)劃行為，無(wú)擅自侵占公共設(shè)施或場(chǎng)地，運(yùn)營(yíng)正常，方便居民日常生活。3、公共設(shè)施設(shè)備維保打算及運(yùn)行維護(hù)治理標(biāo)準(zhǔn)

序號(hào)項(xiàng)目名稱日常維修打算實(shí)施方案定期維修養(yǎng)護(hù)打算實(shí)施方案工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施效果備注01電梯正常運(yùn)行時(shí)每天巡查一次；故障時(shí)分承包方24小時(shí)應(yīng)急召修1、電梯運(yùn)行時(shí)有無(wú)異響2、各照明是否正常3、各指示燈能否正指示，各按鈕是否正常4、報(bào)警裝置是否正常1、每周許多于1次例行保養(yǎng)、每月全面檢修2、按國(guó)家有關(guān)規(guī)定每年年檢一次按規(guī)定程序選定專業(yè)公司按有關(guān)規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行維護(hù)1、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及國(guó)家有關(guān)規(guī)定2、電梯分包方維保合同中服務(wù)內(nèi)容3、《電梯安全治理規(guī)程》和《緊急情況下釋放被困電梯內(nèi)乘客操作規(guī)程》1、安全、可靠、運(yùn)行平穩(wěn)，附件完好2、警鐘、對(duì)講、應(yīng)急照明完好，功能正常3、取得《年檢合格證》重大節(jié)假日前須全面檢查維護(hù)一次02變配電柜正常運(yùn)行時(shí)，每班巡查二次1、各儀表指示是否正常2、是否有異常聲響及異常現(xiàn)象每半年保養(yǎng)一次1、除塵2、測(cè)試絕緣電阻、接地電阻3、開(kāi)關(guān)觸點(diǎn)檢查4、緊固螺絲變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分工及要緊工作內(nèi)容1、各開(kāi)關(guān)及愛(ài)護(hù)裝置靈敏可靠2、各儀表、指示燈等指示正常如發(fā)生故障跳閘，應(yīng)詳細(xì)檢查并查明緣故后方可恢復(fù)合閘03變壓器1、正常運(yùn)行時(shí)，每班巡查二次2、用電高峰時(shí)，二小時(shí)巡查一次1、運(yùn)行是否正常2、電壓是否穩(wěn)定、電流是否在額定范圍內(nèi)3、警示標(biāo)識(shí)是否完好每半年保養(yǎng)一次1、地裝置檢查2、塵、緊固螺絲3、試絕緣電阻及接地電阻4、看外觀《設(shè)施設(shè)備治理工作手冊(cè)》之《變壓器維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》1、運(yùn)行正?？煽浚黜?xiàng)指標(biāo)均合標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)異?，F(xiàn)象2、各指示、愛(ài)護(hù)裝置正常3、室內(nèi)通風(fēng)正常溫升過(guò)高或電流過(guò)大時(shí)應(yīng)即采取措施04風(fēng)機(jī)每天巡查一次1、觀有無(wú)異常2、皮帶是否松緊適當(dāng)3、機(jī)時(shí)有無(wú)異常聲響每半年保養(yǎng)一次1、機(jī)身清潔、油漆2、軸承檢查加油、緊固3、各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查4、絕緣電阻、接地電阻測(cè)試5、測(cè)試運(yùn)行電流《設(shè)施設(shè)備治理工作手冊(cè)》之《風(fēng)機(jī)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》1、風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常2、運(yùn)行時(shí)電流在額定范圍內(nèi)05水泵1、一般情況兩小時(shí)巡查一次2、每星期各泵輪換使用一次3、各消防泵每半個(gè)月試運(yùn)行一次1、聽(tīng)聲響2、感受電機(jī)溫度3、觀看儀表指示4、出現(xiàn)漏水及時(shí)處理每年保養(yǎng)一次1、機(jī)身清潔、油漆2、軸承檢查加油、緊固3、各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查4、絕緣電阻、接地電阻測(cè)試5、測(cè)試運(yùn)行電流6、對(duì)消防水泵開(kāi)機(jī)試壓7、泵體的5米范圍內(nèi)閥門(mén)、管道、儀表等保養(yǎng)1、給排水設(shè)備、二次供水水池治理和維護(hù)2、噴淋泵、消防泵維護(hù)保養(yǎng)治理1、泵運(yùn)行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常2、水流量、壓力達(dá)到要求3、各儀表、指示燈指示正常06防盜對(duì)講門(mén)系統(tǒng)1、每天巡查一次2、依照故障登記并于當(dāng)天進(jìn)行檢查維修1、機(jī)電壓是否正常2、指示是否正常3、性能是否正常每半年保養(yǎng)一次1、測(cè)試各測(cè)試點(diǎn)電壓2、清掃灰塵3、各功能檢查4、調(diào)節(jié)閉門(mén)器1、防盜門(mén)能平穩(wěn)、可靠地關(guān)閉；2、對(duì)講系統(tǒng)聲音清晰07可視監(jiān)控系統(tǒng)1、每天巡查二次2、出現(xiàn)故障隨時(shí)修復(fù)1、看各攝像機(jī)是否正常2、查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況每半年保養(yǎng)一次1、檢查防塵罩的密封性2、除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風(fēng)扇3、調(diào)校焦距4、云臺(tái)活動(dòng)部分加油1、中控室治理2、報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)治理1、圖像清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常2、錄像機(jī)工作正常08消防報(bào)警系統(tǒng)1、每天巡查二次2、每星期按探頭數(shù)量的5%抽檢試驗(yàn)1、各報(bào)警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好2、各區(qū)域報(bào)警器及集中報(bào)警器工作是否正常每季保養(yǎng)、全面檢查一次1、試各點(diǎn)電壓2、清除各故障碼3、按探頭數(shù)量的30%抽檢試驗(yàn)4、測(cè)試接地電阻5、試驗(yàn)各功能?chē)娏?、消防泵維護(hù)保養(yǎng)治理1、系統(tǒng)運(yùn)行正常、穩(wěn)定，靈敏可靠2、非人為因素所產(chǎn)生的誤報(bào)率在3%以下09公共通道每日巡視檢查兩遍，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)維修并做好記錄治理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和檢驗(yàn)每年對(duì)局部損壞嚴(yán)峻的公共通道進(jìn)行修補(bǔ)或翻新工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或托付專業(yè)公司進(jìn)行改造公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范和維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)規(guī)范1、平坦，無(wú)坑洼積水2、確保公共信道通暢，使用功能正常，無(wú)安全隱患3、完好率達(dá)到98%以上特不在進(jìn)住裝修期間注意防備占用公共信道的行為發(fā)生10溝渠、池、井每周巡視檢查一遍，發(fā)覺(jué)問(wèn)題做好《公共設(shè)施巡查記錄》并及時(shí)處理治理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和檢驗(yàn)1、每半年全面清掏疏通一次2、每季度清除各類雜物一次3、中修4年，大修8年工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)1、公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范2、市政排水管渠工程質(zhì)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（DBJ01-13-95）3、市政排水管渠工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（DBJ01-24-95）1、溝渠、池、井使用功能正常，暢通、無(wú)堵塞現(xiàn)象2、完好率達(dá)到98%以上1、加強(qiáng)井蓋及雨水蓖子治理，確保完好無(wú)損2、雨季來(lái)臨前進(jìn)行一次清掏、疏通11停車(chē)場(chǎng)每日檢查二遍，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1、車(chē)場(chǎng)內(nèi)地面有局部沉陷損壞的，及時(shí)維修2、中修5年，大修10年工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或托付專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造1、公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范2、停車(chē)場(chǎng)服務(wù)提供規(guī)范1、車(chē)場(chǎng)使用功能正?？煽?、場(chǎng)地平坦，無(wú)坑洼積水，完好率達(dá)到98%以上12給排水管道及相關(guān)閥門(mén)每日檢查一次，發(fā)覺(jué)問(wèn)題，及時(shí)維修并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1、每年給各類管道及其相關(guān)閥件刷一次防銹漆2、每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次3、每5年進(jìn)行一次中修，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或托付專業(yè)公司進(jìn)行1、給排水設(shè)備二次供水水池治理和維護(hù)2、《給水、排水管道施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GB50268-97）1、給、排水管及相關(guān)閥門(mén)使用功能正常，完好率達(dá)到98%以上2、給水管道暢通、無(wú)滲漏水現(xiàn)象3、排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水4、閥件無(wú)跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象13室內(nèi)消防栓及消防管道、輕便滅火器材等每周檢查一次發(fā)覺(jué)問(wèn)題，及時(shí)處理并做好《消防設(shè)施檢查表》記錄安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)1、每年刷一次油漆2、每月試射水至少1次，檢修1次3、每半年全面檢查一次4、滅火器材每月檢查一次5、消防栓、消防管道中修5年，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)1、建筑滅火器配制設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ140-90）2、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GBJ16-87）3、有關(guān)消防法規(guī)1、消防栓、輕便滅火器材使用功能正常可靠2、完好率為100%3、消防栓、消防管道等無(wú)滲漏水現(xiàn)象火災(zāi)易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前應(yīng)進(jìn)行一次全面的檢查14防避雷系統(tǒng)每周巡查一遍并記錄，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1、每季進(jìn)行一次保養(yǎng)2、每年進(jìn)行一次接地電阻測(cè)試3、每年刷一次銀粉漆4、中修6年，大修12年工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)1、確保系統(tǒng)正常使用；2、系統(tǒng)完好率100%3、接地阻值符合GB50169-92要求雷雨季節(jié)來(lái)臨前進(jìn)行一次接地電阻測(cè)試和全面的維護(hù)15IC卡停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)每日巡視一遍，隨壞隨修并做好記錄安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1、保養(yǎng)周期：每月一次2、每年檢修一次3、每4年進(jìn)行一次中修，每8年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)1、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)治理規(guī)程2、公司《IC卡停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》3、公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》1、確保IC卡停車(chē)場(chǎng)正常運(yùn)行2、完好率達(dá)到99%以上16公共照明等一般項(xiàng)目每日巡查，隨壞隨修并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1、每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次2、每6年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)1、公司《機(jī)電設(shè)備治理規(guī)定》2、公司《公共設(shè)施巡查制度》3、公司《維修工作手冊(cè)》4、公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》1、確保各設(shè)施設(shè)備使用功能正常2、電氣線路完整無(wú)損，絕緣良好3、完好率達(dá)到99%4、設(shè)備突發(fā)緊急故障應(yīng)急措施A、停水應(yīng)急措施(1)先到地面水泵房水箱檢查自來(lái)水公司的供水是否正常？如出現(xiàn)問(wèn)題，致電自來(lái)水公司及時(shí)派員修理。(2)接著檢查水箱水位及泵房的供水系統(tǒng)是否正常操作。(3)然后檢查生活水箱水泵系統(tǒng)及加壓是否正常，浮球、限位裝置是否出現(xiàn)故障。(4)最后檢查供水管網(wǎng)系統(tǒng)中途是否有管道爆破現(xiàn)象。(5)在顯眼處張貼通知，告之住戶停水相關(guān)事宜。B、停電應(yīng)急措施(1)接報(bào)后立即向供電部門(mén)查詢，是否供電局出問(wèn)題。若供電局出現(xiàn)問(wèn)題按下述預(yù)案處理。a)治理處在接到供電部門(mén)發(fā)出之停電通知后，通知小區(qū)住戶。（通知詳細(xì)寫(xiě)明：停電日期、恢復(fù)供電日期、是否暫停電梯及時(shí)刻，通知各住戶停電期間將所有電器關(guān)閉）。b)通知水電班進(jìn)行設(shè)備巡視。c)預(yù)備停電備用物資如應(yīng)急燈、切勿點(diǎn)燃蠟燭。（在停電前檢修通道應(yīng)急照明燈完好）d)停電期間加強(qiáng)小區(qū)安全防范及秩序維持，以免不法分子有機(jī)可乘；電力恢復(fù)時(shí)，檢查小區(qū)各設(shè)備是否正常運(yùn)作；停電時(shí)應(yīng)將所有電器插座拔掉。(2)若是因小區(qū)內(nèi)緣故造成停電時(shí)，應(yīng)急措施如下：a)配電房運(yùn)行電工迅速查明停電緣故后，若電網(wǎng)停電，按發(fā)電啟停操作規(guī)程啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，做好倒、送閘供電工作。若內(nèi)部故障，立即報(bào)告工程維修部、治理處組織搶修。b)安防人員遇停電時(shí)，應(yīng)查看自動(dòng)門(mén)停止位置，如出現(xiàn)擋道，應(yīng)拉開(kāi)電閘后用手動(dòng)方法排除，以保證道路通暢。C、停氣（治理燃?xì)猓?yīng)急措施(1)致電供氣公司詢問(wèn)供氣是否正常？若故障停氣，應(yīng)張貼通告通知住戶，要求住戶檢查勿必關(guān)閉總開(kāi)關(guān)。(2)若供氣公司供氣正常，應(yīng)要求供氣公司及時(shí)派員檢查，以防泄漏造成事故。(3)通知當(dāng)值巡邏治理員，到現(xiàn)場(chǎng)察看情況，及時(shí)反饋治理處。(4)接報(bào)后在顯眼處張貼停氣通知，告知住戶，做好無(wú)法正常使用的預(yù)備工作。(5)若因泄漏造成停氣，應(yīng)視情況通知各方到場(chǎng)采取救急措施（如煤氣公司、消防部門(mén)、搶救中心等）。(6)氣體泄漏按《煤氣泄漏應(yīng)急處理》程序執(zhí)行。四、公共秩序維護(hù)(一)隊(duì)伍實(shí)施準(zhǔn)軍事化治理，做到“統(tǒng)一作息、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備”，以及“集中招聘、集中培訓(xùn)、集中治理”，確保安防員的綜合素養(yǎng)得到提高。(二)加強(qiáng)治安隊(duì)伍的建設(shè)，著裝統(tǒng)一鮮亮，定期開(kāi)展軍訓(xùn)、禮儀禮貌培訓(xùn)、業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)以及突發(fā)事件處置培訓(xùn)。(三)治安人員以定位崗、巡查相結(jié)合，對(duì)社區(qū)實(shí)行24小時(shí)安全防范治理，確保社區(qū)內(nèi)不發(fā)生惡性刑事案件即重大治安災(zāi)難事故。(四)安防治理上采納門(mén)崗盤(pán)查與樓宇防盜門(mén)相結(jié)合，對(duì)進(jìn)出社區(qū)的人員、物品進(jìn)行有效操縱，防止越墻、越房進(jìn)入社區(qū)。加強(qiáng)巡邏，治理處對(duì)每一名當(dāng)班安防人員配備對(duì)講機(jī)一只，用于相互協(xié)調(diào)，提高工作效率。(五)掌握業(yè)主的差不多情況，業(yè)主熟悉率達(dá)到95％以上，積極關(guān)心業(yè)主解決臨時(shí)困難。服務(wù)中心要建立常住入口、外來(lái)入口情況登記薄和房屋出租登記本，并經(jīng)常與居委會(huì)及有關(guān)部門(mén)保持聯(lián)系，共同做好社區(qū)日常治理。(六)抓好工作制度落實(shí)，切實(shí)做好外來(lái)人員出入社區(qū)查驗(yàn)登記制度、大件物品出社區(qū)盤(pán)查制度、治安巡邏制度等，確保工作質(zhì)量。(七)除治安人員的其他物業(yè)工作人員，作為社區(qū)治理的一份子，也是治理區(qū)的義務(wù)安全員，有義務(wù)對(duì)各種可疑因素或突發(fā)事件及時(shí)向治理處或協(xié)助治安人員處理。(八)與業(yè)主形成安全防范共同體，設(shè)置安全求救電話，但業(yè)主發(fā)覺(jué)可疑情況時(shí)可及時(shí)與物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)系，治安人員以最快的速度出擊；與街道、派出所形成安聯(lián)防小組，隨時(shí)邀請(qǐng)相關(guān)部門(mén)協(xié)助工作、進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。(九)我司將著重培養(yǎng)安防員的服務(wù)意識(shí)，我們將通過(guò)各種方式加強(qiáng)對(duì)安防員的日常培訓(xùn)，特不要加強(qiáng)安防員服務(wù)業(yè)主的服務(wù)意識(shí)，改變?cè)瓉?lái)安防員的單一功能，提升形象加強(qiáng)多種技能。(十)小區(qū)車(chē)輛停放治理1、汽車(chē)駛?cè)胄^(qū)門(mén)崗時(shí)，應(yīng)識(shí)不清辦理月票停車(chē)和臨時(shí)外來(lái)停車(chē)類型，辦理月票車(chē)主在進(jìn)入小區(qū)時(shí)，發(fā)給車(chē)主固定停車(chē)卡并在[機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出登記表]上登記。2、關(guān)于臨時(shí)停車(chē)的車(chē)主（未辦理月票）車(chē)輛駛?cè)胄^(qū)門(mén)崗時(shí)經(jīng)詢問(wèn)需進(jìn)入小區(qū)后，發(fā)給臨時(shí)停車(chē)卡并在[機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出登記表]上登記。3、在車(chē)輛出小區(qū)時(shí)，對(duì)固定辦理月票停放車(chē)主收回停車(chē)卡在[機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出登記表]上記錄后道閘升起放行。4、在車(chē)輛出小區(qū)時(shí)，對(duì)臨時(shí)停放車(chē)主按物價(jià)委相關(guān)規(guī)定收取停車(chē)費(fèi)并收回停車(chē)卡在[機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出登記表]上記錄后，經(jīng)檢查無(wú)異常情況時(shí)道閘升起放行。5、車(chē)管員應(yīng)識(shí)不停放汽車(chē)是固定車(chē)位車(chē)主或臨時(shí)停放車(chē)主，指揮其停放在相應(yīng)停車(chē)車(chē)位上，同時(shí)對(duì)車(chē)輛車(chē)況進(jìn)行檢查。6、發(fā)覺(jué)異常情況，及時(shí)向業(yè)主（車(chē)主）講明，并記錄于[車(chē)場(chǎng)巡視登記表]上，并當(dāng)場(chǎng)請(qǐng)業(yè)主（車(chē)主）在“備注”欄中簽字確認(rèn)。提醒車(chē)主關(guān)好車(chē)門(mén)、車(chē)窗關(guān)上，并將車(chē)內(nèi)的貴重物品隨身帶走。8、摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)實(shí)行定點(diǎn)統(tǒng)一停放，安排專職車(chē)管員全天侯24小時(shí)負(fù)責(zé)治理。(十一)治安事件應(yīng)急措施1、一般民事糾紛(1)業(yè)主及來(lái)訪客戶因違反轄區(qū)物業(yè)治理制度、違反公民公共道德行為、民事紛爭(zhēng)、利益關(guān)系等引起的業(yè)主之間、業(yè)主與客戶之間、或業(yè)主（客戶）與治理處/安防人員引發(fā)的各種糾紛：a)安防員發(fā)覺(jué)上述情況時(shí)應(yīng)立即到達(dá)相應(yīng)位置，了解情況，勸阻和制止糾紛，并視事發(fā)緣故維護(hù)守紀(jì)守法一方的合法權(quán)益，但不得有參與、表態(tài)、或表達(dá)立場(chǎng)的語(yǔ)言；b)當(dāng)事雙方語(yǔ)言沖突阻礙他人或?qū)φ５墓仓刃蛟斐勺璧K和干擾時(shí)，應(yīng)進(jìn)行規(guī)勸并盡力將雙方分離，其中一方為訪客的及時(shí)將其禮請(qǐng)出轄區(qū)；c)當(dāng)事雙方?jīng)_突較為激烈，有可能使用暴力時(shí)，安防員應(yīng)立即介入到當(dāng)事雙方之間，幸免暴力沖突發(fā)生，同時(shí)向安防班長(zhǎng)匯報(bào)；d)當(dāng)事雙方已發(fā)生暴力沖突時(shí)，安防員應(yīng)立即采取強(qiáng)制措施制止，必要時(shí)或已造成一方受到侵害時(shí)立即向“110”e)業(yè)主（客戶）損害公共財(cái)產(chǎn)及設(shè)施時(shí)，勿論其有意無(wú)意，均應(yīng)要求對(duì)方予以賠償，具體執(zhí)行《顧客財(cái)產(chǎn)治理方法》。(2)一般民事糾紛的處理原則a)安防員因執(zhí)行公務(wù)、制止違章行為，由于對(duì)方不同意或采納污辱性語(yǔ)言、侵犯性行為時(shí)，應(yīng)保持禮貌和克制，尊重對(duì)方的公民權(quán)、民事權(quán)，處理的方式限于勸導(dǎo)、講服、事后溝通回訪。不得采取強(qiáng)制性措施、不準(zhǔn)使用服務(wù)忌語(yǔ)進(jìn)行回應(yīng)，更不準(zhǔn)有主動(dòng)性侵犯對(duì)方的行為；b)業(yè)主之間或業(yè)主與客戶之間可能或正在實(shí)施人身攻擊和侵害、損毀對(duì)方財(cái)物時(shí)，可采取強(qiáng)制性措施，采取強(qiáng)制性措施指用肢體實(shí)施愛(ài)護(hù)性動(dòng)作，達(dá)到愛(ài)護(hù)目的。但不得用肢體對(duì)業(yè)主（客戶）進(jìn)行軀體攻擊和侵害；c)安防員因執(zhí)行公務(wù)和在處理民事糾紛的過(guò)程中遭受人身攻擊時(shí)，能夠采取愛(ài)護(hù)性動(dòng)作維護(hù)自身的安全，對(duì)方持器械實(shí)施攻擊危及人身安全時(shí)，能夠進(jìn)行避讓或正當(dāng)防衛(wèi)，但均不得有主動(dòng)性損害對(duì)方的行為和動(dòng)作。2、一般治安案件(1)偷、盜財(cái)物a)安防員在執(zhí)勤中應(yīng)隨時(shí)保持高度警惕，注意和觀看來(lái)往人員的舉動(dòng)。發(fā)覺(jué)有人來(lái)訪目的不明，神色有異、目光游離、形跡可疑時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)布控和盯防，必要時(shí)向班長(zhǎng)匯報(bào)，做好應(yīng)急處理的各項(xiàng)預(yù)備；b)發(fā)覺(jué)偷、盜公共或他人財(cái)物時(shí)，犯罪事實(shí)確鑿的情況下，安防員應(yīng)采取果斷措施將犯罪嫌疑人制服。在制服過(guò)程中有抵抗行為的能夠使用警棍等器械使之手腳失去抵抗能力。但不得擊打其頭部等要害部位；c)抓獲的犯罪嫌疑人應(yīng)扭送當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)、派出所處理，不得私自進(jìn)行審問(wèn)、搜身和刑逼；d)對(duì)受害人應(yīng)盡量挽留協(xié)助調(diào)查，或記下姓名和身份證、證件號(hào)碼、聯(lián)系電話等，以便公安機(jī)關(guān)取證。(2)打架斗毆和其他擾亂社會(huì)治安案件a)轄區(qū)內(nèi)發(fā)覺(jué)打架斗毆或其他擾亂社會(huì)治安等案件時(shí)，安防員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行操縱和制止，防止事態(tài)擴(kuò)大和造成更嚴(yán)峻的損害，同時(shí)用通訊設(shè)備向安防班長(zhǎng)/隊(duì)長(zhǎng)報(bào)告案件發(fā)生位置和差不多概況，以及需要增援的請(qǐng)求；b)安防班長(zhǎng)/隊(duì)長(zhǎng)接報(bào)告后，應(yīng)立即通知各崗點(diǎn)進(jìn)行操縱，同時(shí)迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)了解案情和處理，必要時(shí)向主任匯報(bào)和調(diào)遣安防員進(jìn)行協(xié)助；c)對(duì)差不多造成一方損害的，不得讓另一方離去或逃逸，情節(jié)輕微的，可在受害者的同意下進(jìn)行調(diào)解；d)發(fā)生以下情形時(shí)，應(yīng)將當(dāng)事人扭送公安機(jī)關(guān)、派出所或打“110”——受害方受到輕微傷以上損害且不愿進(jìn)行調(diào)解的；——攜帶管制槍支、刀具、腐蝕性、爆炸物品的；——擾亂公共秩序、制造混亂經(jīng)勸講、阻止不聽(tīng)且威脅、恐嚇?biāo)饲楣?jié)的；——對(duì)受害方造成較大損害的；——進(jìn)行性騷擾、侮辱婦女和進(jìn)行其他流氓活動(dòng)的；——有意損害公共設(shè)施、消防產(chǎn)品拒不認(rèn)錯(cuò)和賠償?shù)模弧渌`反治安治理?xiàng)l例行為必須由公安機(jī)關(guān)處理的。3、一般刑事案件(1)搶劫安防員在巡邏中發(fā)覺(jué)有搶劫行為或接到有搶劫報(bào)案時(shí)：a)應(yīng)立即上前制止該違反犯罪行為或迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)制止，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行愛(ài)護(hù)，同時(shí)用通訊器材向安防班長(zhǎng)/隊(duì)長(zhǎng)報(bào)告。b)安防班長(zhǎng)/隊(duì)長(zhǎng)接到報(bào)告后，應(yīng)立即調(diào)派安防員增援，參與現(xiàn)場(chǎng)搶救、愛(ài)護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、圍捕等。c)如犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)立即抓捕帶回安防崗?fù)?，并?qǐng)事主一起到安防崗后交由公安機(jī)關(guān)處理；d)在圍捕犯罪嫌疑人過(guò)程中，采取圍捕的方式、方法要適當(dāng)，以制服犯罪嫌疑人為目的，嚴(yán)禁傷及犯罪嫌疑人頭部等要害部位行為。遇敵眾我寡，敵強(qiáng)我弱時(shí)，應(yīng)采取“愛(ài)護(hù)業(yè)主、驚嚇及跟蹤犯罪嫌疑人”的處理原則，注意收集有關(guān)犯罪線索和證據(jù)，等增援安防員或公安人員趕到后一起擒獲犯罪嫌疑人，以免造成不必要的損傷。e)如犯罪嫌疑人逃離現(xiàn)場(chǎng)的，應(yīng)及時(shí)向事主了解在搶劫過(guò)程中人身是否受到損害及財(cái)物的損失情況，如事主受傷則應(yīng)視其傷勢(shì)的情況送醫(yī)院救治；f)安防隊(duì)長(zhǎng)將收集到的資料、信息及作出的工作布置向治理處經(jīng)理匯報(bào)，請(qǐng)示做出進(jìn)一步工作指示。(2)損害安防員發(fā)覺(jué)有損害案件發(fā)生或接到損害報(bào)案時(shí)：a)迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)制止該違法犯罪行為，使用通訊器材向安防班長(zhǎng)/隊(duì)長(zhǎng)報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)的詳細(xì)情況，并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，愛(ài)護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，禁止閑雜人員接近現(xiàn)場(chǎng)以及禁止任何人在警務(wù)人員到來(lái)前觸動(dòng)任何物品;b)立立即傷員送附近醫(yī)院救治；c)撥打“110”d)加強(qiáng)各崗位戒備，對(duì)外出人員、車(chē)輛逐一檢查登記；e)犯罪嫌疑人要害部位行為，以制服犯罪嫌疑人為主的原則。遇敵眾我寡，敵強(qiáng)我弱時(shí)，應(yīng)采取“愛(ài)護(hù)業(yè)主、驚嚇及跟蹤犯罪嫌疑人”的處理原則，注意收集有關(guān)犯罪線索和證據(jù)，等增援安防員或公安人員趕到后一起擒獲犯罪嫌疑人，以免造成不必要的損傷。f)將案情向治理處經(jīng)理匯報(bào)，請(qǐng)示做出進(jìn)一步工作指示。十二消防應(yīng)急措施、消防滅火、疏散演練預(yù)案的制定治理處每次演習(xí)之前制定年度消防滅火、疏散演練預(yù)案經(jīng)公司安防部經(jīng)理審核報(bào)公司辦公室審批；消防滅火、疏散演練預(yù)案應(yīng)符合公安消防部門(mén)消防安全治理工作要求和轄區(qū)的實(shí)際情況。、消防演練預(yù)備工作安防隊(duì)長(zhǎng)依照公司批準(zhǔn)的年度消防滅火、疏散演練預(yù)案預(yù)備消防演練的各項(xiàng)工作；向參加演練的安防隊(duì)及相關(guān)人員發(fā)出通知，明確各自職責(zé)，做好預(yù)備；組織由全體治理處職員參加的消防演練預(yù)備會(huì)，進(jìn)行工作布署，確保消防演練安全、有序，達(dá)到預(yù)期的效果。、消防滅火、疏散預(yù)案演練各部門(mén)具體任務(wù)治理處經(jīng)理進(jìn)入消控中心行使消防演練預(yù)案實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)指揮職責(zé)；不定點(diǎn)模擬火災(zāi)產(chǎn)生，消控中心接報(bào)警信號(hào)后立即向各部門(mén)通報(bào)火情發(fā)生的區(qū)域和點(diǎn)位；安防員任務(wù)就近安防人員對(duì)火災(zāi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)；確認(rèn)火災(zāi)產(chǎn)生，迅速發(fā)出火警報(bào)告，相關(guān)義務(wù)消防隊(duì)員迅速攜帶有消防滅火器具，趕赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)；打開(kāi)就近的消防栓進(jìn)行滅火并按規(guī)定的程序操縱火勢(shì)蔓延和疏散著火層人員；操縱轄區(qū)所有的重要出入道口，維護(hù)轄區(qū)公共秩序；保證轄區(qū)內(nèi)道路通暢和接應(yīng)消防滅火車(chē)輛進(jìn)入轄區(qū)。水電班任務(wù)保證消防給水設(shè)施的正常供給，給水不足時(shí)，應(yīng)打開(kāi)給水管的消防旁通管，并專人看管；各重要崗點(diǎn)人員各負(fù)其責(zé)，保證消防、通訊設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行；保證應(yīng)急電源設(shè)備正常運(yùn)行，著火層電源未能自動(dòng)切斷時(shí)，進(jìn)行人工切斷。治理處客戶服務(wù)中心人員任務(wù)負(fù)責(zé)攜帶搶救包、濕毛巾等，趕赴現(xiàn)場(chǎng)及各通道口，對(duì)傷員進(jìn)行緊急搶救。負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)公共秩序；攜帶濕毛巾在各路口對(duì)人員進(jìn)行引導(dǎo)和疏散，保證通道暢通。、消防滅火、疏散演練結(jié)束工作總結(jié)對(duì)消防演練預(yù)案實(shí)施情況及效果作總結(jié)評(píng)價(jià)；將消防演練情況記錄于年度消防滅火、疏散預(yù)案演練記錄，并上報(bào)公司辦公室。五、保潔服務(wù)1、清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化治理，有專業(yè)的清潔保潔隊(duì)伍，治理制度落實(shí)。按不同的清潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清潔與保潔。2、環(huán)衛(wèi)設(shè)備齊全完好，按幢號(hào)合理設(shè)置果皮箱和垃圾桶，設(shè)有垃圾收集設(shè)施、中轉(zhuǎn)設(shè)施等，每日清運(yùn)2次，垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無(wú)異味。3、無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜現(xiàn)象。4、管道暢通，確保區(qū)內(nèi)公用雨水、污水管道通暢，定期清掏化糞池。5、加強(qiáng)二次供水治理，二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，保證水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫要求。6、定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。(一)衛(wèi)生清潔達(dá)標(biāo)要求序號(hào)項(xiàng)目具體措施標(biāo)準(zhǔn)01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉，桶外壁潔凈無(wú)垃圾粘附物垃圾車(chē)、池垃圾車(chē)、池每日清掃，每周完全消殺一次垃圾車(chē)無(wú)明顯附著物，垃圾池周?chē)鸁o(wú)積水、污漬02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次，每隔4小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次2、瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍1、水泥地面目視無(wú)煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無(wú)積水、無(wú)塵土、無(wú)痰跡2、瓷磚地面潔凈，無(wú)明顯污跡黑印，無(wú)積水，條縫清晰03公共墻面1、內(nèi)墻面每周完全清潔一次，每日巡掃污染處2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)1、抹灰、噴涂墻面凹凸處無(wú)明顯灰塵，無(wú)蛛網(wǎng)2、瓷磚墻面目視無(wú)污跡、無(wú)塵、無(wú)亂張貼3、外墻光亮、整潔，無(wú)明顯水漬、油漬04公共照明燈罩每月用清潔毛巾擦抹一次目視燈罩表面潔凈，內(nèi)部無(wú)積塵05消火栓、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹1、玻璃明亮，目視無(wú)塵2、箱頂、側(cè)無(wú)塵，無(wú)明顯污跡3、無(wú)明顯積塵、無(wú)蛛網(wǎng)06玻璃門(mén)、窗每周用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑完全清洗一次1、玻璃目視明亮，無(wú)灰塵、污漬、無(wú)水珠2、窗臺(tái)目視無(wú)積塵07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹無(wú)塵、無(wú)明顯污染樓梯梯級(jí)每天打掃一次，每周拖抹一次，每月沖洗一次目視潔凈無(wú)垃圾，無(wú)雜物，無(wú)明顯污跡（油污、黑印等）08各種指示牌、標(biāo)識(shí)每周清洗擦抹一次目視無(wú)明顯積塵、無(wú)水珠、無(wú)破損09集中綠地每日清掃一次，每天巡掃一次草坪目視潔凈，無(wú)明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無(wú)磚頭、大石子10宣傳欄每周擦抹二次玻璃明亮，目視無(wú)塵、無(wú)水珠，不銹鋼面光亮，宣傳欄內(nèi)無(wú)明顯的可見(jiàn)積塵11花池每月完全擦抹及沖洗一次，隨時(shí)清潔污染處瓷貼片潔凈、無(wú)明顯污跡、水垢12地面其它公共設(shè)施每月完全擦抹一次，隨時(shí)清潔污染處無(wú)亂張貼，無(wú)破損13小區(qū)道路每日清掃一次，每隔4小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次目視潔凈，無(wú)雜物，無(wú)明顯污跡，條縫清晰、無(wú)雜草14單車(chē)棚、地面停車(chē)設(shè)施每天用清掃一次；每年刷漆一次目視無(wú)明顯污跡，無(wú)積塵，無(wú)生銹破損現(xiàn)象15雨水井、排水溝每周清掃一次，每月完全消殺三次無(wú)明顯垃圾，雜物及泥沙，無(wú)蚊蟲(chóng)滋生16空置房每月完全清掃二次1、地面無(wú)積水、無(wú)塵土2、無(wú)污跡黑印，窗臺(tái)目視無(wú)積塵17電梯轎箱、不銹鋼門(mén)框、扶手每周完全清潔保養(yǎng)一次，隨時(shí)清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無(wú)污、跡，無(wú)灰塵，半米內(nèi)可映出人影2、鏡面不銹鋼表面光亮(二)衛(wèi)生檢查監(jiān)督制度1、實(shí)行崗位責(zé)任制，保潔員對(duì)小區(qū)責(zé)任區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生保潔情況負(fù)責(zé)。2、客戶助理定期或不定期走訪業(yè)主，虛心聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，做好業(yè)主走訪記錄。3、客戶助理每天對(duì)保潔狀況進(jìn)行巡視檢查，對(duì)管轄樓宇的各個(gè)樓層、區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)情況做好巡視檢查記錄，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)通知保潔員，督促及時(shí)解決。4、每月衛(wèi)生及清潔材料，工具及材料應(yīng)依照實(shí)際需要領(lǐng)用，遵循努力降低消耗，節(jié)約成本的原則。(三)區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每月進(jìn)行巡視檢查2次，每年疏通一次；六、綠化養(yǎng)護(hù)治理1、建立專業(yè)綠化隊(duì)伍實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)治理，治理制度落實(shí)。2、保持小區(qū)現(xiàn)有綠化面積不減少、不占用。3、花草樹(shù)木應(yīng)依照其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，長(zhǎng)勢(shì)良好，具有觀賞效果。草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)踐踏、無(wú)雜草、雜物現(xiàn)象，無(wú)大面積黃土裸露。4、綠化治理設(shè)施設(shè)備齊備完好，水源有保障；定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害。(一)綠化養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)要求項(xiàng)目措施標(biāo)準(zhǔn)綠化澆水澆水（視天氣情況及植物習(xí)性增減）澆足澆透，長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)出現(xiàn)缺水枯死現(xiàn)象草皮修剪（按季節(jié)進(jìn)行）草皮美觀平坦（最長(zhǎng)不超過(guò)5公分）雜草清除（每周一次）確保差不多無(wú)雜草(每平方米不多于3棵)防蟲(chóng)病蟲(chóng)害防治（每年4次）無(wú)病蟲(chóng)害養(yǎng)護(hù)施肥（每年4次）綠化生長(zhǎng)旺盛喬灌木修剪造型每年4次造型美觀、有序補(bǔ)苗出現(xiàn)枯死苗木及時(shí)補(bǔ)種植木成活率、完好率98%以上(二)園林建筑附屬設(shè)施的維護(hù)要求序號(hào)項(xiàng)目名稱日常維修打算實(shí)施方案定期維修養(yǎng)護(hù)打算實(shí)施方案實(shí)施效果備注1公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及雕塑、水品每日檢查一次，發(fā)覺(jué)問(wèn)題，及時(shí)維修并做好《公共設(shè)施巡查記錄》治理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和檢驗(yàn)1、每年粉刷或油漆有關(guān)文體設(shè)施一次2、電氣線路檢修每半年一次3、部分文體場(chǎng)所設(shè)施損壞較嚴(yán)峻的，及時(shí)維修或更換4、每5年進(jìn)行一次中修，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或托付專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造1、場(chǎng)所使用功能正常，安全可靠2、場(chǎng)所設(shè)施完好率99%做好季節(jié)性預(yù)防巡查，特不是雨季有關(guān)電氣線路及娛樂(lè)設(shè)施設(shè)備等的檢查工作，確安防全可靠2物業(yè)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)每周巡查一遍并做好《公共設(shè)施巡查記錄》，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理治理處負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1、每月清潔標(biāo)識(shí)一次2、每季度對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)3、中修4年，更新改造8年治理處負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)1、標(biāo)識(shí)清晰美觀2、安裝牢固可靠3、完好率達(dá)到98%以上臺(tái)風(fēng)季節(jié)應(yīng)增加巡查次數(shù)七、會(huì)所治理依照住宅小區(qū)會(huì)所差不多規(guī)劃定位，初步擬定如下治理方案。1、小區(qū)公共文體設(shè)施治理的一般要領(lǐng)(1)小區(qū)公共文體設(shè)施一般只為本區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)，不對(duì)外開(kāi)放營(yíng)業(yè)。(2)小區(qū)文體設(shè)施一般不收費(fèi)或只收成本費(fèi)（人工及維護(hù)），目的是為住戶提供服務(wù)，不以營(yíng)利為目的。(3)住戶使用文體設(shè)施時(shí)，一般憑業(yè)主證/住戶證入場(chǎng)活動(dòng)。2、社區(qū)內(nèi)文體設(shè)施一般包括：棋牌活動(dòng)室、圖書(shū)室、健身房、兒童活動(dòng)中心等項(xiàng)目。3、健身房治理(1)開(kāi)場(chǎng)前的預(yù)備工作：a)客戶部文體治理員應(yīng)于開(kāi)場(chǎng)前十分鐘到崗，不得無(wú)故延誤；b)清潔健身房衛(wèi)生，特不做好休息椅的清潔，檢查設(shè)施完好情況；c)打開(kāi)健身房門(mén)迎接住戶入場(chǎng)。(2)健身房入場(chǎng)一般程序：a)健身房入場(chǎng)消費(fèi)對(duì)小區(qū)業(yè)主采納會(huì)員制形式，對(duì)非業(yè)主采納購(gòu)票入場(chǎng)形式；b)小區(qū)內(nèi)業(yè)主應(yīng)于每年12月31日前到客戶部憑業(yè)主證辦理會(huì)員證；c)業(yè)主進(jìn)入健身房消費(fèi)時(shí)：——首先向文體治理員出示會(huì)員證；文體治理員核對(duì)會(huì)員證與使用人本人是否相符，如有疑問(wèn)應(yīng)驗(yàn)明其它證件直到無(wú)疑問(wèn)；——填寫(xiě)《文體活動(dòng)消費(fèi)登記表》請(qǐng)業(yè)主在相應(yīng)欄目?jī)?nèi)簽名確認(rèn)；——請(qǐng)業(yè)主進(jìn)入健身房進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)；活動(dòng)結(jié)束后，文體治理員請(qǐng)業(yè)主在《文體活動(dòng)消費(fèi)登記表》相應(yīng)欄目?jī)?nèi)簽名確認(rèn)。d)非業(yè)主進(jìn)健身房消費(fèi)時(shí)：——到治理處收銀處購(gòu)買(mǎi)入場(chǎng)活動(dòng)門(mén)票；——入場(chǎng)前向文體治理員出示門(mén)票；——文體治理員將門(mén)票副券撕下妥善保管，正券交消費(fèi)者本人保管?！制比诉M(jìn)入場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)。e)小區(qū)業(yè)主進(jìn)入健身房消費(fèi)可采納電話預(yù)約或親自填寫(xiě)《健身房訂場(chǎng)登記表》預(yù)約活動(dòng)時(shí)刻，文體治理員憑訂場(chǎng)先后順序準(zhǔn)予業(yè)主使用健身房，在不阻礙業(yè)主活動(dòng)的前提下方可讓非業(yè)主進(jìn)場(chǎng)活動(dòng)。(3)健身房公眾治理規(guī)定：a)所有人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)必須穿運(yùn)動(dòng)鞋，嚴(yán)禁穿皮鞋進(jìn)場(chǎng)；b)愛(ài)護(hù)健身房?jī)?nèi)的公共設(shè)施，因使用不當(dāng)而損壞的設(shè)施應(yīng)照價(jià)賠償；c)講究場(chǎng)地衛(wèi)生，不得亂丟、亂吐、亂涂，違者除負(fù)責(zé)清理恢復(fù)原狀外，處以一定罰款；d)健身房?jī)?nèi)只能進(jìn)行健康的娛樂(lè)活動(dòng)，不準(zhǔn)進(jìn)行賭博等違法活動(dòng)；e)參加活動(dòng)者必須服從文體治理員治理，不強(qiáng)行延長(zhǎng)活動(dòng)時(shí)刻。(4)每日活動(dòng)結(jié)束后，文體治理員應(yīng)收拾好各類設(shè)施、整理該日內(nèi)入場(chǎng)活動(dòng)記錄及相關(guān)票據(jù)副聯(lián)，無(wú)誤后方可鎖門(mén)下班。4、兒童活動(dòng)中心治理(1)兒童游樂(lè)場(chǎng)專供兒童使用，謝絕成人在設(shè)施上活動(dòng)。(2)小孩活動(dòng)時(shí)，家長(zhǎng)或保姆要愛(ài)護(hù)小孩的安全，不要從滑坡往上爬，搖秋千時(shí)幅度不要過(guò)大。(3)講文明禮貌，互敬互讓，不在場(chǎng)內(nèi)爭(zhēng)吵、吵鬧。(4)保持環(huán)境衛(wèi)生，不亂丟雜物，不玩泥沙，不隨地大小便。(5)愛(ài)護(hù)場(chǎng)內(nèi)設(shè)施。(6)客戶部文體治理員負(fù)責(zé)兒童活動(dòng)中心的具體治理，凡進(jìn)入兒童活動(dòng)中心的人員必須聽(tīng)從文體治理員的安排。5、棋牌活動(dòng)室治理(1)開(kāi)場(chǎng)前的預(yù)備工作：a)文體治理員應(yīng)于每日活動(dòng)室開(kāi)放前半小時(shí)到崗；b)清理活動(dòng)場(chǎng)地的衛(wèi)生、擺放好桌椅、整理用具；c)迎接活動(dòng)人員入場(chǎng)。(2)入室活動(dòng)一般程序：a)到治理處收銀處購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)類不活動(dòng)門(mén)票。小區(qū)業(yè)主可憑《業(yè)主證》到收銀處購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠票；b)在各活動(dòng)室開(kāi)放時(shí)刻內(nèi)持票進(jìn)入活動(dòng)室內(nèi)；c)文體治理員依照入場(chǎng)先后順序，安排好各類活動(dòng)的時(shí)刻場(chǎng)次，并負(fù)責(zé)各類活動(dòng)用具配置及監(jiān)督使用情況；d)每場(chǎng)活動(dòng)結(jié)束后，活動(dòng)人員應(yīng)整理好棋牌、用具類，經(jīng)文休治理員清點(diǎn)無(wú)誤、無(wú)損壞后離場(chǎng)。(3)活動(dòng)室內(nèi)注意事項(xiàng)：a)活動(dòng)人員必須憑票到相應(yīng)活動(dòng)室內(nèi)活動(dòng)，不得串崗或到處走動(dòng)；b)室內(nèi)不得有大聲喧嘩、隨地吐痰、吸煙、亂丟雜物等行為；c)愛(ài)護(hù)室內(nèi)設(shè)施和活動(dòng)器具，不得將用具、棋牌亂丟，不得在臺(tái)面、墻面上亂畫(huà)，損壞設(shè)施或器具照價(jià)賠償；d)活動(dòng)人員必須服從文體治理員治理，依照排定的時(shí)刻場(chǎng)次進(jìn)行活動(dòng)，不得無(wú)理取鬧。(4)文體治理員于每次活動(dòng)結(jié)束后應(yīng)清理現(xiàn)場(chǎng)，收拾好用具類、棋牌類并擺放好，統(tǒng)計(jì)該次活動(dòng)的門(mén)票收入情況，認(rèn)真填寫(xiě)《每日工作情況匯總表》。6、圖書(shū)室治理(1)小區(qū)內(nèi)圖書(shū)閱覽室是為豐富社區(qū)居民業(yè)余文化生活，便于小區(qū)居民查閱資料、學(xué)習(xí)而設(shè)立非營(yíng)利性學(xué)習(xí)場(chǎng)所，由客戶部文體治理員負(fù)責(zé)具體治理。(2)凡欲進(jìn)入圖書(shū)閱覽室學(xué)習(xí)的住戶需在規(guī)定的開(kāi)放時(shí)刻內(nèi)持相關(guān)的有效證件進(jìn)入圖書(shū)室。(3)閱覽室內(nèi)注意衛(wèi)生，不亂丟雜物、不隨地吐痰。(4)自覺(jué)維護(hù)室內(nèi)秩序，不大聲喧嘩，保持室內(nèi)安靜。(5)愛(ài)護(hù)圖書(shū)及公共財(cái)物，不得撕毀、涂改圖書(shū)，不得將圖書(shū)帶出圖書(shū)閱覽室。如確有需要欲帶出室外的，住戶應(yīng)提早憑有效證件辦理《借閱證》，憑《借閱證》做好詳細(xì)登記后方可帶出。(6)文體治理員負(fù)責(zé)閱覽室的清潔衛(wèi)生，維護(hù)秩序、桌椅及圖書(shū)整理工作，每次開(kāi)放時(shí)刻結(jié)束后，文化治理員應(yīng)將圖書(shū)歸類擺放整齊，清點(diǎn)有無(wú)圖書(shū)丟失，并將該圖書(shū)室開(kāi)放情況詳細(xì)填寫(xiě)在《每日工作情況匯總表》內(nèi)。7、報(bào)刊宣傳欄、公告欄治理(1)社區(qū)宣傳欄、公告欄是為了向住戶宣傳有關(guān)法規(guī)、法令、小區(qū)新人、新事、新風(fēng)尚而設(shè)定的，由客戶部文體治理員具體負(fù)責(zé)收集宣傳資料及定期更換。(2)客戶部主管依照本部門(mén)月工作打算及宣傳需要，指定文體治理員擬定宣傳品。(3)文體治理員應(yīng)及時(shí)收集相關(guān)資料、制作圖文并茂、形式生動(dòng)爽朗的宣傳制品，報(bào)客戶部主管及治理處經(jīng)理審定后張貼到宣傳欄上。(4)任何外單位（個(gè)人）未經(jīng)許可不得在小區(qū)宣傳欄內(nèi)外張貼宣傳品，特不是不良宣傳品，違者一經(jīng)查處將按有關(guān)規(guī)定予以處罰。(5)客戶部文體治理員負(fù)責(zé)每月更換宣傳欄內(nèi)容，保證無(wú)陳舊、過(guò)期的宣傳品，并負(fù)責(zé)對(duì)宣傳欄的清潔與養(yǎng)護(hù)工作。(6)文體治理員必須將每期的宣傳內(nèi)容、版式材料收集匯編好，拍攝照片并歸檔保存。第四章物資配備打算序號(hào)項(xiàng)目品名數(shù)量單價(jià)總價(jià)(元)1辦公用品經(jīng)理辦公桌18008002服務(wù)中心服務(wù)臺(tái)1180018003職員辦公桌1324031204辦公椅13709105電腦1450045006打印機(jī)15005007復(fù)印機(jī)1350035008會(huì)議桌（大號(hào)）1230023009會(huì)議椅2060120010文件檔案柜3600180011飲水機(jī)220040012保險(xiǎn)柜11500150013傳真機(jī)11300130014空員夏裝每人兩套，不含安防員54120648016職員冬裝每人兩套，不含安防員542201188017小區(qū)物業(yè)治理VI標(biāo)識(shí)系主交房入伙資料表單等印刷一批460019維修電工常用工具4600240020電工包45020021電焊機(jī)11500150022電鉆180080023手槍鉆130030024管道疏通機(jī)115001500253.5M鋁合金梯1400400265M鋁合金梯150050027管鉗（套）130030028板手（套）120020029手提應(yīng)急燈215030030斧頭（消防用）310030031保潔綠化垃圾車(chē)11000100032保潔工具810080033塑料軟管300M390034綠化常用工具130030035剪草霧器130030037安防安防夏裝38120456038安防冬裝38160608039對(duì)講機(jī)10600600040雙人鐵架床10160160041警棍66036042手電（充電）55025043床上用品（三件套）19150285044雨衣85040045雨鞋850400設(shè)施設(shè)備費(fèi)用合計(jì)治理用房職員住房前期介入治理費(fèi)用第五章治理人員配備按“一體化”物業(yè)治理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度，體現(xiàn)“專業(yè)治理，完善服務(wù)”的配置，科學(xué)、合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)治理指標(biāo)的承諾和制定的治理目標(biāo)，以“精干、高效、以崗定人”的原則確定以下人員編制：序號(hào)崗位崗位職責(zé)崗位條件1治理處經(jīng)理1人率領(lǐng)治理處全體職員按照公司規(guī)定托付事項(xiàng)及有關(guān)物業(yè)治理法律、法規(guī)規(guī)定，實(shí)行一體化治理以確保治理處正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，使管轄小區(qū)環(huán)境、公共秩序、設(shè)備運(yùn)行良好、業(yè)主（住戶）生活寧?kù)o，對(duì)物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主負(fù)責(zé)。1.大專以上學(xué)歷。2.有三年以上住宅小區(qū)物業(yè)經(jīng)理治理工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)部門(mén)經(jīng)理培訓(xùn)上崗證。3.熟悉物業(yè)治理的特性，具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力及應(yīng)變處理能力。4.熟悉電腦操作及ISO900質(zhì)量體系運(yùn)作，能熟練編制部門(mén)的各項(xiàng)工作打算，規(guī)程制度。2經(jīng)理助理1人負(fù)責(zé)協(xié)助治理處經(jīng)理做規(guī)章制度、質(zhì)量治理、人員督察、檔案治理、后勤打算工作治理。1.中專以上學(xué)歷。2.有三年以上住宅小區(qū)物業(yè)主管工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)部門(mén)經(jīng)理培訓(xùn)上崗證。3.熟悉物業(yè)治理的特性，具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力及應(yīng)變處理能力。4.熟悉電腦操作及ISO900質(zhì)量體系運(yùn)作。3客戶助理3人、客服接待員1人1.負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入伙手續(xù)，建立業(yè)主綜合檔案。2.負(fù)責(zé)業(yè)主二次裝修檢查、違章事件處理及裝修驗(yàn)收。3.負(fù)責(zé)每日環(huán)境衛(wèi)生、公共基礎(chǔ)設(shè)施巡視、監(jiān)督治理。4.負(fù)責(zé)實(shí)施空置房的日常治理。5.負(fù)責(zé)業(yè)主投訴報(bào)修接待及記錄工作，及時(shí)傳達(dá)至相關(guān)部門(mén)處理。6.負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主投訴報(bào)修工作的回訪。7.負(fù)責(zé)發(fā)放交費(fèi)通知單及應(yīng)繳費(fèi)用的收取和催繳工作，收費(fèi)臺(tái)帳建立等。8.完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。1.中專以上學(xué)歷。2.有2年以上物業(yè)治理服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)治理上崗證。3.具有良好的語(yǔ)言文字表達(dá)能力和溝通能力，有良好的服務(wù)意識(shí)。4.熟悉電腦文檔及表格操作。序號(hào)崗位崗位職責(zé)崗位條件4水電維修工3人負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行、保養(yǎng)、房屋修繕、業(yè)主報(bào)修處理以及住宅內(nèi)的裝修業(yè)務(wù)指導(dǎo)審核，水電有償服務(wù)的開(kāi)展（白天值班電工3人，夜間設(shè)值班電工1人）。1.高中以上文化，40周歲以下。2.三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉本專業(yè)的工作要求，持有電工操作證。3.具有較強(qiáng)工作責(zé)任心。4.具有其它相關(guān)專業(yè)操作證者優(yōu)先。5.水電主管須具有中專以上學(xué)歷，五年以上工作經(jīng)驗(yàn)。5監(jiān)控治理員3人負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行值班治理，發(fā)覺(jué)消防故障、報(bào)警及監(jiān)控異常情況時(shí)，及時(shí)通知相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。1.35周歲以下，高中以上學(xué)歷。2.具有服務(wù)業(yè)治理工作經(jīng)驗(yàn)，有監(jiān)控工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。3.有較強(qiáng)的工作責(zé)任心及服務(wù)意識(shí)。4.軀體健康、視力良好。6安防隊(duì)長(zhǎng)1人、安防員12人1.負(fù)責(zé)來(lái)訪來(lái)客查詢、登記、防止一切閑雜人員入內(nèi)；負(fù)責(zé)小區(qū)24小時(shí)的安全防范工作.負(fù)責(zé)大件貴件物品進(jìn)出的查驗(yàn)治理.負(fù)責(zé)汽車(chē)停放治理及收發(fā)卡工作.負(fù)責(zé)安防報(bào)警系統(tǒng)的治理及報(bào)警的處理.1.政治思想合格，有當(dāng)?shù)卣矙C(jī)關(guān)《政審表》。2．高中以上學(xué)歷，持安防上崗證或退伍證。3．身高1.73米以上。有一年以上安防服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)。7車(chē)管員2人1.負(fù)責(zé)車(chē)輛（自行車(chē)、摩托車(chē)）進(jìn)出的秩序治理，維持良好停車(chē)秩序。2.負(fù)責(zé)停車(chē)費(fèi)的收取工作，并及時(shí)與客戶助理做好帳目及鈔票項(xiàng)的對(duì)帳工作。3.負(fù)責(zé)車(chē)輛進(jìn)出的收發(fā)卡工作。4.負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放的巡視工作。1.45周歲以下，初中以上學(xué)歷。2.具有服務(wù)業(yè)治理工作經(jīng)驗(yàn)，有車(chē)管經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。3.有較強(qiáng)的工作責(zé)任心及良好文明禮貌。4.軀體健康、視力良好。序號(hào)崗位崗位職責(zé)崗位條件8保潔員6人負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的保潔，并對(duì)空置房定期進(jìn)行保潔。負(fù)責(zé)生活垃圾的收集清運(yùn)及垃圾桶、果皮箱、下水道的清理、保潔。負(fù)責(zé)定期對(duì)小區(qū)公共環(huán)境進(jìn)行消殺滅四害。負(fù)責(zé)生活垃圾的收集及清運(yùn)。負(fù)責(zé)制止亂倒垃圾、亂扔果皮紙屑、亂潑污水等不良行為。6.完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。1.40周歲以下，初中以上學(xué)歷。2.刻苦耐勞，能安于本職工作。3.具備較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)、工作責(zé)任心。4.較熟悉一般清潔工作的工作流程及清潔工具、清潔用品的使用。9綠化員1人嚴(yán)格按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程完成養(yǎng)護(hù)工作。負(fù)責(zé)綠化的澆水、培土、施肥、除雜草治理。負(fù)責(zé)綠化的防治病蟲(chóng)害、修剪、補(bǔ)苗治理。做好愛(ài)護(hù)綠化、愛(ài)護(hù)環(huán)境的宣傳，確保綠化不受人為破壞。5.完成治理處臨時(shí)交辦的其它任務(wù)。1.具有2年以上相關(guān)綠化管養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)。2.40周歲以下，服務(wù)到位、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。10炊事員1人每周食譜的制定及職員伙食治理。餐廳日常采購(gòu)治理。餐廳衛(wèi)生及安全治理。完成治理處臨時(shí)交辦的其它任務(wù)。1.具有2年以上相關(guān)綠化管養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)。2.40周歲以下，服務(wù)到位、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。會(huì)所治理人員暫不列入上述治理處人員配備打算中，待小區(qū)業(yè)主開(kāi)始入住后會(huì)所開(kāi)始啟用時(shí)再配備會(huì)所治理服務(wù)人員。會(huì)所實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)核算，以保本微利原則進(jìn)行治理，對(duì)業(yè)主實(shí)行VIP服務(wù)，會(huì)所治理人職員資從會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入中列支。第六章治理規(guī)章制度健全、規(guī)范的治理規(guī)章制度是我們實(shí)施科學(xué)治理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，也是實(shí)施物業(yè)治理服務(wù)的準(zhǔn)則。在“漳州家園”項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)治理中，我們將嚴(yán)格按照ISO9000國(guó)際質(zhì)量治理體系的要求，對(duì)“漳州家園”物業(yè)實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的治理。同時(shí)，依照“漳州家園”物業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合物業(yè)治理的行業(yè)法規(guī)，參照“全國(guó)都市物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)”考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，制訂出一套完善的治理規(guī)章制度：限于篇幅，我們僅將“漳州家園”項(xiàng)目物業(yè)治理規(guī)章制度的目錄摘錄如下（包括但不限以下內(nèi)容）：(一)職員崗位職責(zé)1、“漳州家園”物業(yè)治理處經(jīng)理崗位職責(zé)；2、“漳州家園”物業(yè)治理處客戶助理崗位職責(zé)；3、“漳州家園”物業(yè)治理處接待員崗位職責(zé)；4、“漳州家園”物業(yè)治理處安防隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)；5、“漳州家園”物業(yè)治理處安防員崗位職責(zé)；6、“漳州家園”物業(yè)治理處固定崗安防員崗位職責(zé)；7、“漳州家園”物業(yè)治理處巡邏崗安防員崗位職責(zé)；8、“漳州家園”物業(yè)治理處消監(jiān)控中心崗位職責(zé)；9、“漳州家園”物業(yè)治理處保潔員崗位職責(zé)；10、“漳州家園”物業(yè)治理處綠化工崗位職責(zé)；11、“漳州家園”物業(yè)治理處水電維修工崗位職責(zé)；(二)供配電系統(tǒng)治理工作手冊(cè)12、“漳州家園”供配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定；13、“漳州家園”電工安全操作規(guī)定；14、“漳州家園”配電室治理制度；15、“漳州家園”臨時(shí)用電治理規(guī)定；16、“漳州家園”配電室安全操作規(guī)程；17、“漳州家園”設(shè)備維修與保養(yǎng)制度；(三)給排水治理制度與操作規(guī)程18、“漳州家園”水泵房治理制度；19、“漳州家園”給排水設(shè)施運(yùn)行治理規(guī)程；20、“漳州家園”給排水設(shè)施操作規(guī)程；(四)消防治理制度與操作規(guī)程21、“漳州家園”火警火災(zāi)應(yīng)急規(guī)程；22、“漳州家園”防火治理規(guī)程；23、“漳州家園”消防供水系統(tǒng)操作規(guī)程；24、“漳州家園”消防治理規(guī)定；25、“漳州家園”消監(jiān)控中心治理規(guī)定；（五）發(fā)電機(jī)治理制度與操作規(guī)程26、“漳州家園”發(fā)電機(jī)操作規(guī)程；27、“漳州家園”發(fā)電機(jī)保養(yǎng)規(guī)定；28、“漳州家園”發(fā)電機(jī)房治理制度；（六）治理處運(yùn)作治理制度與操作規(guī)程29、“漳州家園”物業(yè)接管規(guī)程；30、“漳州家園”物業(yè)移交規(guī)程；31、“漳州家園”報(bào)修處理工作規(guī)程；32、“漳州家園”投訴處理工作規(guī)程；33、“漳州家園”回訪工作規(guī)程；34、“漳州家園”社區(qū)文化活動(dòng)治理規(guī)程；35、“漳州家園”突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程；36、“漳州家園”突發(fā)事件處理方法；37、“漳州家園”突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案；38、“漳州家園”應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程；39、“漳州家園”二次供水衛(wèi)生安全制度；40、“漳州家園”物業(yè)治理創(chuàng)優(yōu)規(guī)定；（七）房屋及公共場(chǎng)所治理規(guī)定41、“漳州家園”公共場(chǎng)地使用治理規(guī)定；42、“漳州家園”背景音樂(lè)治理規(guī)定；43、“漳州家園”空置房治理規(guī)定；44、“漳州家園”租賃服務(wù)治理規(guī)定；45、“漳州家園”會(huì)所治理規(guī)定；（八）房屋養(yǎng)護(hù)和修繕治理規(guī)定46、“漳州家園”二次裝修治理規(guī)定；47、“漳州家園”臨時(shí)明火作業(yè)治理規(guī)定；48、“漳州家園”房屋保養(yǎng)和修繕治理規(guī)定；（九）安防治理規(guī)定、工作規(guī)程、考核規(guī)程、考核細(xì)則49、“漳州家園”安防治理規(guī)定；50、“漳州家園”安防員儀容儀表要求及用語(yǔ)規(guī)范；51、“漳州家園”安防軍體培訓(xùn)規(guī)定；52、“漳州家園”安防值班崗工作規(guī)程；53、“漳州家園”安防巡邏崗工作規(guī)程；54、“漳州家園”監(jiān)控室崗位工作規(guī)程；55、“漳州家園”停車(chē)場(chǎng)治理規(guī)程；56、“漳州家園”安防器械治理規(guī)程；57、“漳州家園”安防隊(duì)長(zhǎng)工作考核細(xì)則；58、“漳州家園”安防職員作考核細(xì)則；59、“漳州家園”安防員十不準(zhǔn)；60、“漳州家園”人員攜帶物品出區(qū)治理規(guī)定；（十）保潔工作流程與標(biāo)準(zhǔn)61、“漳州家園”環(huán)境清潔工作程序；62、“漳州家園”保潔工作檢查規(guī)程；63、“漳州家園”保潔治理規(guī)定；64、“漳州家園”保潔班工作標(biāo)準(zhǔn)；（十一）公眾制度65、“漳州家園”文明公約；66、“漳州家園”業(yè)主臨時(shí)公約；67、“漳州家園”電梯治理規(guī)定；68、“漳州家園”裝修治理規(guī)定；69、“漳州家園”治安治理規(guī)定；70、“漳州家園”綠化治理規(guī)定；71、“漳州家園”環(huán)境衛(wèi)生治理規(guī)定；72、“漳州家園”車(chē)輛治理規(guī)定；73、“漳州家園”公共設(shè)施設(shè)備治理規(guī)定；（十二）規(guī)章制度74、“漳州家園”職員行為規(guī)范；75、“漳州家園”人事治理制度；76、“漳州家園”考勤治理制度；77、“漳州家園”獎(jiǎng)懲治理制度；78、“漳州家園”培訓(xùn)治理制度；79、“漳州家園”檔案治理規(guī)定；80、“漳州家園”文印治理規(guī)定；81、“漳州家園”考核治理制度；82、“漳州家園”倉(cāng)庫(kù)治理制度；83、“漳州家園”物品采購(gòu)與領(lǐng)用規(guī)定；第七章檔案建立與治理的設(shè)立在“漳州家園”項(xiàng)目物業(yè)治理的檔案建立與治理中，我們建立了一整套從檔案收集、分類、歸檔、使用到銷毀的治理制度，以保證檔案治理滿足物業(yè)治理的需要。一、資料的收集我們?cè)谥卫硖帉⒃O(shè)立專門(mén)的檔案室，并由接待員負(fù)責(zé)治理。在資料收集時(shí)應(yīng)保證內(nèi)容的豐富及渠道的廣泛。按照檔案的不同類不，我們將通過(guò)四個(gè)途徑進(jìn)行收集。㈠在物業(yè)接管移交中，力爭(zhēng)全面、準(zhǔn)確地收集到工程建設(shè)產(chǎn)權(quán)及工程技術(shù)等原始資料。㈡匯總整理原有業(yè)主、住戶資料，并不斷完善。㈢在日常治理中建立和收集房屋維修檔案、設(shè)備運(yùn)行檔案、投訴與回訪記錄等以及其它相關(guān)資料，并將檔案的收集形成制度化。㈣通過(guò)政府主管部門(mén)、公司總部等獵取相關(guān)信息。二、資料的整理和分類在收集到原始資料后，統(tǒng)一由接待員集中整理。剔除作廢和無(wú)效的記錄，修補(bǔ)破損的文檔，然后按類不進(jìn)行裝訂并整理成冊(cè)，做到條理清晰、分類合理、易于檢索。㈠、檔案的分類1、業(yè)主檔案包括：⑴經(jīng)業(yè)主簽署后的《業(yè)主臨時(shí)公約》。⑵經(jīng)業(yè)主簽署后的《消防安全責(zé)任書(shū)》。⑶《業(yè)主家庭情況登記表》。⑷《鑰匙領(lǐng)用登記表》。⑸《業(yè)主入住驗(yàn)房表》。⑹《裝修申請(qǐng)審批表》、《裝修安全責(zé)任書(shū)》、相關(guān)圖紙及裝修施工隊(duì)資料。⑺《違章處理通知單》及處理結(jié)果資料。⑻業(yè)主的有關(guān)證件復(fù)印件。⑼業(yè)主的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)登記。⑽業(yè)主投訴受理登記表。⑾其它應(yīng)保存的業(yè)主資料。2、工程檔案包括：⑴物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料a)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告b)規(guī)劃許可證c)投資許可證d)土地使用合同e)建設(shè)工程開(kāi)工許可證f)用地紅線圖等。⑵綜合竣工驗(yàn)收資料。a)總平圖。b)建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖。c)地下管線綜合布置竣工圖。d)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)。e)建設(shè)消防驗(yàn)收合格證。f)公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)。g)供水合同。h)供電協(xié)議書(shū)、許可證。i)供氣協(xié)議書(shū)、許可證。j)有線電視合格證。k)通訊設(shè)施合格證。l)電梯準(zhǔn)用證等。⑶施工設(shè)計(jì)資料。a)地質(zhì)報(bào)告書(shū)。b)全套設(shè)計(jì)圖紙。c)圖紙會(huì)審記錄。d)設(shè)計(jì)變更通知單。e)重要的施工會(huì)議紀(jì)要。f)隱蔽工程驗(yàn)收記錄。g)沉降觀測(cè)記錄。h)其它可能會(huì)阻礙今后治理的原始記錄等。i)其它應(yīng)保存的工程資料。3、設(shè)備檔案包括：⑴設(shè)備臺(tái)帳。⑵設(shè)備出廠合格證。⑶設(shè)備使用講明書(shū)（要求中文）。⑷設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告。⑸保修卡、保修協(xié)議。⑹設(shè)備運(yùn)行記錄。⑺設(shè)備維修、保養(yǎng)記錄。⑻設(shè)備更新改造記錄。⑼其它應(yīng)保存的設(shè)備資料。4、物業(yè)治理機(jī)構(gòu)檔案包括：⑴公司治理運(yùn)作檔案。a)物業(yè)接管記錄。b)質(zhì)量治理體系文件。c)行政人事日常治理文件。d)其它相關(guān)運(yùn)作記錄。⑵治理處運(yùn)作檔案a)各部門(mén)運(yùn)作相關(guān)記錄。b)業(yè)主違章、投訴、報(bào)修處理記錄。c)回訪記錄。d)有償服務(wù)記錄。e)社區(qū)文化活動(dòng)記錄。f)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)記錄。g)其它相關(guān)運(yùn)作記錄。5、來(lái)往文書(shū)檔案包括：治理公司及治理處日常對(duì)外、對(duì)內(nèi)發(fā)出及收取的文件。6、合同檔案包括：⑴采購(gòu)合同。⑵多種經(jīng)營(yíng)合同。⑶物業(yè)接管類各種合同。⑷保險(xiǎn)類合同。7、職員人事檔案包括：職員入職、在職、離職期間與其個(gè)人相關(guān)的各類記錄。8、財(cái)務(wù)檔案包括：(1)固定資產(chǎn)類資料。(2)會(huì)計(jì)報(bào)表及賬冊(cè)。(3)審計(jì)報(bào)表及賬冊(cè)等記錄。㈡、檔案的保管1、檔案保管的工作任務(wù)是：⑴便于查閱。⑵保證檔案的損壞。⑶防止檔案的損壞。⑷采取修復(fù)技術(shù)，延長(zhǎng)檔案壽命。2、檔案保管的責(zé)任部門(mén)：⑴財(cái)務(wù)部保管財(cái)務(wù)檔案。⑵辦公室保管物業(yè)治理運(yùn)作檔案、質(zhì)量治理體系文件、資料、質(zhì)量記錄、公司設(shè)備檔案、工程檔案、往來(lái)文書(shū)檔案、合同檔案、職員人事檔案。⑶治理處安防治理處設(shè)備檔案、物業(yè)治理運(yùn)作檔案、業(yè)主檔案、往來(lái)文書(shū)檔案（治理處部分）。⑷各職能部門(mén)除經(jīng)常使用的部分資料外，原則上不保管檔案。3、檔案的保管程序：⑴各職能部門(mén)將需保管的資料經(jīng)文書(shū)處理程序后，移交給檔案治理員。⑵檔案治理員將該《檔案卷內(nèi)目錄》中，并統(tǒng)一編號(hào)。4、檔案的保管期限：⑴檔案的保管期限分為永久保存、長(zhǎng)期、短期三種。⑵各部門(mén)負(fù)責(zé)人應(yīng)依據(jù)部門(mén)工作情況及其部門(mén)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，對(duì)檔案的保存價(jià)值進(jìn)行鑒定及標(biāo)注。5、檔案的密級(jí)分為三級(jí)：絕密、機(jī)密、一般：⑴絕密檔案包括：合同、業(yè)主檔案、公司重大經(jīng)營(yíng)、治理、決策形成的檔案、財(cái)務(wù)類檔案、其它屬絕密的檔案。⑵機(jī)密檔案包括：職員人事檔案、ISO9000國(guó)際質(zhì)量治理體系文件、重要的會(huì)議記錄（紀(jì)要）、物業(yè)治理運(yùn)作檔案和其它屬機(jī)密的檔案。⑶一般檔案包括：設(shè)備檔案、如運(yùn)行維修記錄；工程檔案；打算總結(jié)、通知、通告等一般性文件及其它不屬于絕密、機(jī)密的檔案。6、檔案的查閱權(quán)限：⑴總經(jīng)理、副總經(jīng)理可查閱公司所有檔案。⑵部門(mén)負(fù)責(zé)人可查閱該部門(mén)所有檔案。⑶其它人員依照審批查閱有關(guān)檔案。7、檔案的借閱、復(fù)制、銷毀⑴檔案歸還日期前，檔案治理員應(yīng)督促借閱人將檔案完好交還檔案室。⑵復(fù)制檔案的，絕密檔案報(bào)董事長(zhǎng)審批；機(jī)密檔案由總經(jīng)理審批；一般檔案由部門(mén)負(fù)責(zé)人審批。⑶超過(guò)保管期限的檔案，由檔案治理員依據(jù)檔案的保管期限每年編制銷毀打算及清單，報(bào)辦公室審核，后報(bào)總經(jīng)理審批?？偨?jīng)理審批同意后由辦公室、需銷毀文件的部門(mén)負(fù)責(zé)人同時(shí)監(jiān)督將超過(guò)保存期限的檔案銷毀并簽字確認(rèn)。第八章物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算一、測(cè)算依據(jù)國(guó)家物業(yè)治理相關(guān)法律法規(guī)、漳州市物價(jià)局相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2、漳州市人力資源成本及物業(yè)行業(yè)勞動(dòng)定額；二、收入測(cè)算明細(xì)1、住宅物業(yè)年治理費(fèi)收入可能年份建筑面積交房入伙率收費(fèi)率收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)第一年多層住宅34172M85%93%0.4元/M2·月129662元/年小高層住宅13952M85%93%0.7元/M2·月92644元/年第二年多層住宅34172M95%95%0.4元/M2·月148033元/年小高層住宅13952M95%95%0.7元/M2·月105770元/年第三年多層住宅34172M100%95%0.4元/M2·月155824元/年小高層住宅13952M100%95%0.7元/M2·月111337元/年2、商業(yè)物業(yè)年治理費(fèi)收入可能年份建筑面積交房入伙率收費(fèi)率收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)第一年5000M90%95%1.2元/M2·月61560元/年第二年5000M100%97%1.2元/M2·月69840元/年第三年5000M100%97%1.2元/M2·月69840元/年3、接管前三年停車(chē)費(fèi)收入可能年份車(chē)輛類型數(shù)量收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)（元/年）備注第一年汽車(chē)65輛30元