2008年蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研

蘇州商業(yè)調(diào)研高檔百貨地理位置:蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長江。蘇州市區(qū)中心地理坐標(biāo)為北緯31°19’，東經(jīng)120°37’。面積：8488平方公里，其中市區(qū)面積1650平方公里。下轄張家港市、常熟市、太倉市、昆山市、吳江市，吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)，以及蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)虎丘區(qū)。人口：2006年年末，全市總?cè)丝?16萬人，其中市轄區(qū)230萬人，2006年全市出生人口4.6萬人，出生率為7.57%，全市人口自然增長7214人，增長率為1.18‰。第一部分蘇州百貨業(yè)概況分析經(jīng)濟(jì)狀況——綜合GDP：2006年GDP為4820億元GDP增速：15.5%三產(chǎn)配比：1.9:65.4:32.7人均可支配收入:18532元人均消費(fèi)支出:14500元人均可支配收入及人均消費(fèi)支出:均保持在13％左右的幅度增長GDP走勢人均可支、消費(fèi)支出走勢經(jīng)濟(jì)狀況——部門經(jīng)濟(jì)國內(nèi)貿(mào)易社會零售品總額:1055億,增長16.6%批發(fā)零售業(yè)額:920億,增長16.7%住宿餐飲業(yè)額:135億,增長17.1%其中限額以上批發(fā)零售商品消費(fèi)額:377億,增長19.8%旅游業(yè)旅游總收入:525億,增長21.5%國內(nèi)游客:4135萬人,增長16.3%境外游客:181萬人增長13%星級飯店:134家四星級以上飯店:37家房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)總投資:470億,增長13.6%施工面積:5058萬平米,增長7.6%竣工面積:1440萬平米,增長-14.1%銷售額:599億,增長19.9%經(jīng)濟(jì)狀況——在長三角地位對比長三角16個城市，上海市GDP依然遙遙領(lǐng)先于其他城市，并突破1萬億大關(guān)，蘇州排名第二。蘇州市城市居民人均可支配收入繼續(xù)居長三角第6位。分析總結(jié)蘇州GDP總量在國內(nèi)位居前列，人均可支配收入與其不相匹配，在長三角16個城市中僅處于中等水平。預(yù)計(jì)蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。蘇州人均可支配收入及人均消費(fèi)支出的持續(xù)增長，可看出蘇州商業(yè)仍有很大發(fā)展空間。蘇州市總體規(guī)劃總體規(guī)劃：蘇州主城城區(qū)由高新區(qū)與老城區(qū)組成，主要承擔(dān)城市生活服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能。蘇州東部新城城區(qū)，將建設(shè)為蘇州市現(xiàn)代化新城區(qū)和蘇州中央商貿(mào)區(qū)，長三角地區(qū)的次級商務(wù)中心，國際知名、國內(nèi)領(lǐng)先的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心之一。總規(guī)提出，蘇州城市建設(shè)的首要發(fā)展方向?yàn)闁|，主要發(fā)展方向?yàn)楸保我l(fā)展方向?yàn)槟?，限制西部山體至太湖的城市建設(shè)。

規(guī)劃綱要：古城區(qū)與高新區(qū)合力成為主城區(qū)東部為蘇州首要發(fā)展方向，形成與主城區(qū)地位相等的東部新城北部是僅次于東部的城市發(fā)展方向蘇州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局——商業(yè)圈層蘇州市總體規(guī)劃確定的都市圈（約2000平方公里）共分4個層次。第一層次為古城圈層，以蘇州古城護(hù)城河為界，面積約14.2平方公里。第二層次為核心圈層，東至東環(huán)路，西、南至京杭大運(yùn)河，北至滬寧高速公路，面積約81.5平方公里。第三層次為中心城圈層，以繞城高速公路為界，面積約1000平方公里。第四層次為都市圈層，以總體規(guī)劃擬定的都市圈范圍為界，面積約2000平方公里。中心城圈層核心圈層古城圈層本案本案處于中心城圈層，臨近核心圈層在未來有可能形成工業(yè)園區(qū)區(qū)域核心圈層解讀湖西CBD區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局

一個板塊二新二軸四帶

“一個板塊”：即核心商業(yè)板塊，由觀前、石路、南門三個市級商業(yè)功能區(qū)組成。規(guī)劃整合這3個商業(yè)功能區(qū)，利用各自優(yōu)勢，錯位發(fā)展，最終形成一個功能完善的核心商業(yè)板塊。形成集旅游觀光、文化宗教、購物休閑、餐飲娛樂等功能于一體的傳統(tǒng)商業(yè)功能區(qū)。“二新”即兩個新的市級商業(yè)功能區(qū)，包括工業(yè)園區(qū)的湖東商業(yè)功能區(qū)和高新區(qū)的獅山廣場商業(yè)功能區(qū)。功能定位為以新型業(yè)態(tài)、大型零售網(wǎng)點(diǎn)為支撐，打造引領(lǐng)時尚的現(xiàn)代市級商業(yè)功能區(qū)?！岸S”即商業(yè)發(fā)展橫軸和商業(yè)發(fā)展縱軸。其中，商業(yè)發(fā)展橫軸是通過景德路連接觀前、石路兩個市級商業(yè)功能區(qū)，并向高新區(qū)、園區(qū)延伸，形成蘇州市區(qū)東西向的商業(yè)發(fā)展軸線。打造現(xiàn)代商業(yè)空間發(fā)展新模式，形成富有現(xiàn)代商業(yè)氣息的城市南北向發(fā)展軸。“四帶”指環(huán)古城風(fēng)貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風(fēng)情休閑商業(yè)帶、沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶和沿陽澄湖度假休閑商業(yè)帶。打造具有蘇州特色的休閑服務(wù)商業(yè)帶。

本案所屬的湖西CBD區(qū)處于中心城圈層中的二軸地帶，功能定位為商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、保險、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及高檔商務(wù)辦公、娛樂休閑等功能，并積極吸引跨國公司分部、外資銀行進(jìn)駐。

由此可見政府對湖西CBD區(qū)的定位與引進(jìn)高檔百貨商場有相悖之處。解讀圈層商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃市區(qū)商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要包括百貨店、大型綜合超市及倉儲式商場、專業(yè)店及專賣店、購物中心、超市及便利店。古城圈層內(nèi)不再新建、改建大型綜合超市、倉儲式商場；核心圈層嚴(yán)格控制設(shè)置，除已建、在建或已批項(xiàng)目外，不再設(shè)立；中心城圈層與都市圈層可根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度及人口分布，在符合設(shè)置原則的前提下相應(yīng)發(fā)展?！百徫镏行摹辈季謶?yīng)盡量避開居民住宅區(qū)和交通負(fù)荷太大的地區(qū)，且最好選擇在有輕軌通達(dá)的地方；也可以布局在中心城圈層甚至都市圈層人口密度不高，但交通條件較好（特別是主干道會集處和快速軌道交通通達(dá)處）的地方。對于社區(qū)購物中心，則選擇服務(wù)人口較多的區(qū)域商業(yè)中心布局。

“大型百貨店”適宜布局在綜合商業(yè)街或購物中心內(nèi)。蘇州核心圈層內(nèi)大型百貨店發(fā)展應(yīng)側(cè)重原有百貨店的改造升級和功能更新，把功能較為單一的傳統(tǒng)百貨店改造成為功能較為齊全的現(xiàn)代綜合百貨店；核心圈層外規(guī)劃人口集聚區(qū)適當(dāng)布置大型百貨店。

僅從政府對湖西CBD的功能劃分，以及商業(yè)業(yè)態(tài)的布局規(guī)劃，本案商業(yè)部分最貼切的定位應(yīng)該是區(qū)域級購物中心，購物中心內(nèi)包含大型百貨店，同時要兼顧休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)等配套功能。商業(yè)概況——傳統(tǒng)、新興、未來商圈傳統(tǒng)商圈平江區(qū)觀前商業(yè)街金閭區(qū)石路廣場附近區(qū)域滄浪區(qū)南門泰華廣場區(qū)域新興商圈高新區(qū)綠寶廣場、淮海街、錦華商業(yè)中心工業(yè)園區(qū)左案商業(yè)街、李公堤、歐尚超市附近區(qū)域未來商圈平江新城萬達(dá)商業(yè)廣場吳中區(qū)南蘇州生活廣場工業(yè)園區(qū)圓融時代廣場高新區(qū)工業(yè)園區(qū)平江區(qū)金閭區(qū)滄浪區(qū)商業(yè)快速發(fā)展區(qū)域商業(yè)成熟區(qū)域吳中區(qū)相城區(qū)商業(yè)起步區(qū)域（傳統(tǒng)）石路廣場（未來）萬達(dá)廣場（新興）左岸商業(yè)街（新興）李公堤（未來）園融廣場（未來）南蘇州廣場（傳統(tǒng)）泰華商城（新興）綠寶廣場（傳統(tǒng)）觀前商業(yè)街（新興）歐尚超市商業(yè)業(yè)概概況況———傳統(tǒng)統(tǒng)、、新新興興、、未未來來商商圈圈分分布布傳統(tǒng)統(tǒng)商商圈圈———觀前前街街商商圈圈所處處板板塊塊：：古城城板板塊塊居住住人人口口及及消消費(fèi)費(fèi)能能力力：：當(dāng)?shù)氐鼐泳用衩?，，外外來來游游客客板塊塊交交通通：：處于于人人民民路路上上，，公公交交1、5、102、103.游4等商業(yè)業(yè)格格局局：：美食食，，休休閑閑，，購購物物，，觀觀光光，，商商務(wù)務(wù)綜合合消消費(fèi)費(fèi)指指數(shù)數(shù)：：★★★★★★★★★總評評：：觀前前是是蘇蘇州州的的第第一一商商圈圈，，集集中中了了美美羅羅城城、、金金鷹鷹國國際際、、大大洋洋百百貨貨、、第第一一百百貨貨、、長長發(fā)發(fā)、、人人民民商商場場等等百百貨貨商商廈廈，，名名牌牌匯匯聚聚，，高高檔檔商商廈廈林林立立，，它它的的步步行行街街除除了了是是當(dāng)當(dāng)?shù)氐鼐泳用衩裣M(fèi)費(fèi)休休閑閑的的去去處處，，更更是是吸吸引引了了眾眾多多前前來來旅旅游游的的客客人人。。不不過過，，觀觀前前的的商商鋪鋪?zhàn)庾饨鸾鸶欠瞧淦渌躺倘θΦ牡囊灰话惆闵躺啼佷佀苣芡淦漤?xiàng)項(xiàng)背背的的，，盡盡管管如如此此，，它它的的超超高高人人氣氣，，它它的的日日進(jìn)進(jìn)斗斗金金，，仍仍是是吸吸引引著著眾眾多多投投資資客客進(jìn)進(jìn)入入。。劣勢勢在在于于交交通通擁擁堵堵，，停停車車?yán)Ющy難人民商場第一百貨大洋百貨久泰百貨美羅城豫園商廈長發(fā)商廈金鷹國際高檔檔百百貨貨：：美羅羅城城中檔檔百百貨貨：：金鷹鷹國國際際、、大大洋洋、、一一百百、、人人民民商商場場、、長長發(fā)發(fā)商商廈廈純服服飾飾商商場場：：久泰泰百百貨貨、、豫豫園園商商廈廈傳統(tǒng)商圈圈——石路商圈圈所處板塊塊：古城居住人口口及消費(fèi)費(fèi)能力：：當(dāng)?shù)鼐用衩?，外來來游客交通：便捷商業(yè)格局局：商廈林立立，美食食、休閑閑、娛樂樂綜合綜合消費(fèi)費(fèi)指數(shù)：：★★★★★★總評石路面對對的消費(fèi)費(fèi)群和觀觀前大同同小異，，因?yàn)槠淦涞乩砥饕稽c(diǎn)點(diǎn)，人氣氣不如觀觀前。該該處的商商務(wù)比較較發(fā)達(dá)，，比如石石路金座座，離主主干道干干將路不不遠(yuǎn)，交交通方便便。劣勢在于于商業(yè)定定位于中中低檔次次，難以以吸引高高端消費(fèi)費(fèi)客源。。石路國際際商城威尼斯商商廈成泰百貨女人街中檔百貨貨：石路國際際商城、、成泰百百貨純服飾商商場：威尼斯商商廈、女女人街傳統(tǒng)商圈圈——南門商圈圈所處板塊塊：古城居住人口口及消費(fèi)費(fèi)能力：：當(dāng)?shù)鼐用衩瘢鈦韥碛慰徒煌ǎ罕憬萆虡I(yè)格局局：美食，休休閑，購購物綜合消費(fèi)費(fèi)指數(shù)：：★★★★★★總評南門商圈圈最值得得稱道的的便是泰泰華商城城，是蘇蘇州最高高檔的購購物中心心之一，，優(yōu)良的的購物環(huán)環(huán)境、國國際級的的品牌、、良好的的信譽(yù)吸吸引著眾眾多蘇州州本地及及外地客客源的觀觀顧，為為南門人人氣提升升起到了了極大的的作用。。劣勢在于于除了泰泰華商城城外沒有有其他大大型商場場存在，，不能產(chǎn)產(chǎn)生商業(yè)業(yè)的積聚聚效應(yīng)。。泰華商城西樓泰華商城東樓高檔百貨貨：泰華商城城西樓時尚休閑閑服飾：：泰華商城城東樓新興商圈圈——高新區(qū)商商圈所處板塊塊：新區(qū)獅山山板塊消費(fèi)民眾眾：高新區(qū)的的居民，，附近學(xué)學(xué)校學(xué)生生，還有有追求新新鮮時尚尚的年輕輕人。交通：位于獅山山路長江江路處，，極為便便利。商業(yè)格局局：美食，休休閑，娛娛樂，購購物綜合消費(fèi)費(fèi)指數(shù)：：★★★☆☆總評：綠寶廣場場是新區(qū)區(qū)旗幟性性商業(yè)航航母，作作為蘇州州城建重重點(diǎn)項(xiàng)目目，擁有有諸如交交通便利利，品類類眾多，，車位位充足等等多項(xiàng)優(yōu)優(yōu)勢，打打破了傳傳統(tǒng)的購購物模式式，滿足足了全家家人的休休閑購物物需求。。是蘇州州第一家家綜合性性大型購購物休閑閑廣場。。劣勢在于于過大的的營業(yè)面面積與新新區(qū)人氣氣不足使使得商圈圈商業(yè)氛氛圍不佳佳。新興商圈圈——園區(qū)商圈圈李公堤風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街所處板塊塊：雙湖板塊塊板塊功能能：集合了居居住、商商務(wù)和生生態(tài)的新新住宅群群。居住住人口及及消費(fèi)能能力：大大湖城邦邦和高爾爾夫花園園的陸續(xù)續(xù)交房，，增加了了板塊人人氣。板塊交通通：地面交通通：機(jī)場場路是該該板塊的的交通干干線，通通過其可可以迅速速到達(dá)蘇蘇州各個個區(qū)域，，公交線線路盡管管有8條（18路、118路、27路、78路、52路、518路、218路和141路），而而且可通通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)。軌道交通通：正在規(guī)劃劃中商業(yè)格局局：綜合性、、全方位位、多功功能生活活配套、、商務(wù)綜合消費(fèi)費(fèi)指數(shù)：：★★★★★圓融休閑閑廣場所處板塊塊：雙湖板塊塊圓圓融時時代廣場場位于蘇蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)金金雞湖東東岸，是是集零售售、餐飲飲、娛樂樂、商務(wù)務(wù)、旅游游、休閑閑、文化化等元素素為一體體的全天天候超大大型消費(fèi)費(fèi)區(qū)域，，總建筑筑面積約約51萬平方米米，分為為五大功功能區(qū)，，包括辦辦公商務(wù)務(wù)區(qū)、時時尚購物物街區(qū)、、生活休休閑區(qū)、、河濱步步道—水濱餐飲飲娛樂區(qū)區(qū)以及蘇蘇州首座座10萬m2的Shoppingmall。項(xiàng)目擁有有6個地鐵出出口、4000余個泊車車位，還還創(chuàng)造了了500米LED巨型天幕幕的世界界之最。。水上巴巴士、空空中連廊廊、超大大廣場、、九大主主題景觀觀、時尚尚夜景。。建成后后的圓融融時代廣廣場將成成為蘇州州市域新新CBD最繁華的的商業(yè)中中心及蘇蘇州市標(biāo)標(biāo)志性商商業(yè)項(xiàng)目目，并打打造成華華東地區(qū)區(qū)最具影影響力和和商業(yè)價價值的品品牌街區(qū)區(qū)。目前已建建成湖東東唯一的的五星級級酒店建建屋新羅羅酒店，，周圍有有墨西哥哥餐廳、、藍(lán)槍魚魚西餐廳廳、唐風(fēng)風(fēng)漢格休休閑會所所、THELOFTBAR、M.U.SPORTS高爾夫用用品店等等知名餐餐飲、休休閑業(yè)態(tài)態(tài)。居住人口口及消費(fèi)費(fèi)能力：：外資企業(yè)業(yè)的林立立，樓盤盤開發(fā)商商的高品品質(zhì)，加加之雙湖湖獨(dú)有的的環(huán)境，，一切無無需多說說。交通：地面，多多路公交交。軌道：規(guī)劃中。。綜合消費(fèi)費(fèi)指數(shù)：：★★★★★未來商圈圈——園區(qū)商圈圈圓融休閑閑廣場引進(jìn)“久光百貨貨”預(yù)計(jì)08年10月開業(yè)所處板塊塊：平江新城城板塊交通：火車站、、汽車北北站，滬滬寧、蘇蘇嘉杭高高速出口口、312國道、蘇蘇虞張一一級公路路和規(guī)劃劃中的城城際鐵路路、高速速鐵路綜合消費(fèi)費(fèi)指數(shù)：：★★★★★總評平江新城城藍(lán)圖圍圍繞三大大功能區(qū)區(qū)定位：：交通樞樞紐、生生態(tài)居住住和中央央商務(wù)，，這三大大功能區(qū)區(qū)相互促促進(jìn)，協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展，據(jù)悉悉，新城城中央商商務(wù)區(qū)規(guī)規(guī)劃由兩兩大區(qū)域域組成，，分別是是0.96平方公里里的新火火車站商商業(yè)區(qū)和和1.72平方公里里的商貿(mào)貿(mào)商務(wù)區(qū)區(qū)。大連萬達(dá)達(dá)集團(tuán)最最先用2.5億元拍下下了新城城100畝土地，，計(jì)劃投投入25億元建造造一個集集商業(yè)、、辦公、、餐飲、、娛樂等等功能一一體的綜綜合性商商業(yè)廣場場，建筑筑面積約約45萬平米，，商業(yè)約約20萬平米，，萬達(dá)訂訂單式的的商業(yè)模模式更是是帶來了了一種創(chuàng)創(chuàng)新。政政府的支支持，古古城文化化底蘊(yùn)的的支撐，，引進(jìn)商商業(yè)的前前瞻性，，一切都都譜寫了了平江新新城的新新篇章。。由此，，平江新新城的商商業(yè)、居居住環(huán)境境將得到到一定的的提升。。未來商圈圈——蘇州萬達(dá)達(dá)商業(yè)廣廣場未來商圈圈——南蘇州生生活廣場場所處板板塊：：越溪——石湖板板塊南蘇州州生活活廣場場在吳中中開發(fā)發(fā)區(qū)的的中心心地帶帶，石石湖華華城的的西面面，北北面就就是大大學(xué)城城，越越溪區(qū)區(qū)域第第一個個開工工建設(shè)設(shè)的大大型集集中型型商業(yè)業(yè)旗艦艦?？偪偨ㄖ娣e積約14萬平方方米，，其中中商業(yè)業(yè)面積積達(dá)到到約10萬平方方米。。體現(xiàn)現(xiàn)多樣樣、現(xiàn)現(xiàn)代、、快捷捷、方方便和和繁華華的集集百貨貨、餐餐飲、、娛樂樂、酒酒店為為一體體。南南蘇州州生活活廣場場是屬屬于體體驗(yàn)式式商業(yè)業(yè)，與與一般般傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)業(yè)的區(qū)區(qū)別在在于它它的消消費(fèi)互互動性性強(qiáng)，，他的的重要要是重重要再再生體體驗(yàn)，，重在在情感感消費(fèi)費(fèi)，你你可以以購物物，也也可以以去看看電影影，喝喝咖啡啡，包包括在在商場場隨意意逛逛逛，這這是一一種全全新的的商場場的消消費(fèi)模模式。。綜合消消費(fèi)指指數(shù)：：★★★★☆總評：：越溪城城市副副中心心的建建立，，吳中中區(qū)各各政府府機(jī)關(guān)關(guān)集體體遷址址越溪溪，越越溪將將成為為集行行政、、商業(yè)業(yè)、文文化、、教育育、居居住等等功能能為一一體的的“衛(wèi)衛(wèi)星城城”，，友新新高架架與銜銜接城城市與與太湖湖的““吳吳中大大道””，實(shí)實(shí)現(xiàn)了了越溪溪板塊塊與城城區(qū)的的15分鐘快快速對對接，，加之之未來來輕軌軌的建建設(shè)，，可謂謂交通通無比比便捷捷。石石湖之之韻、、石湖湖華城城、錦錦和加加州、、石湖湖小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、水水岸清清華、、越湖湖名邸邸……住宅項(xiàng)項(xiàng)目的的陸續(xù)續(xù)完工工，急急需商商業(yè)配配套的的完善善，南南蘇州州生活活廣場場可謂謂是應(yīng)應(yīng)時而而生。。教育育園八八萬多多的學(xué)學(xué)生，，加之之政府府機(jī)關(guān)關(guān)的公公務(wù)員員，附附近的的居民民，可可以說說未來來此地地會形形成一一個不不算太太小的的商業(yè)業(yè)圈。。未來商商圈——相城區(qū)區(qū)商圈圈所處板板塊：：春申湖湖板塊塊板塊功功能：：集合了了居住住、商商務(wù)和和生態(tài)態(tài)的新新住宅宅群。。綜合消消費(fèi)指指數(shù)：：★★★★★中翔商商貿(mào)城城：蘇州市市相城城區(qū)相相城大大道，，滬寧寧高速速公路路蘇州州市區(qū)區(qū)入口口處，，總占占地近近500畝，總總建筑筑面積積為50萬方。。小商商品批批發(fā)市市場是是中翔翔商貿(mào)貿(mào)城的的重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目，項(xiàng)項(xiàng)目建建成后后將成成為華華東地地區(qū)最最大的的小商商品批批發(fā)集集散基基地。。嘉元廣廣場：：地上建建筑面面積約約62080平米，，地下下建筑筑面積積13748平米，，項(xiàng)目目規(guī)劃劃總用用地面面積16763平米，，南北北深約約80米，東東西長長約210米。嘉嘉元廣廣場位位于相相城區(qū)區(qū)嘉元元路以以北、、相城城大道道以西西交界界處。。其西西側(cè)是是工行行相成成支行行、南南亞大大廈、、開元元銀座座寫字字樓，，嘉元元路政政府?dāng)M擬規(guī)劃劃為金金融一一條街街；正正東過過相城城大道道是相相城區(qū)區(qū)政府府、行行政服服務(wù)中中心、、大潤潤發(fā)超超市；；北側(cè)側(cè)隔河河是國國際服服裝城城；南南臨嘉嘉元路路。商圈比比較分分析無法撼動的傳統(tǒng)商圈核心地位中高檔百貨商場精品專賣店商業(yè)街大賣場便利超市觀前街商圈石路商圈南門商圈當(dāng)?shù)鼐用裢鈦砉ぷ魅藛T外籍人士游客輻射強(qiáng)，含蓋面廣，突出的地段優(yōu)勢，傳統(tǒng)商業(yè)文化與習(xí)慣，消費(fèi)者的認(rèn)同。挑戰(zhàn)傳統(tǒng)核心商圈Shoppingmall特色風(fēng)情街大賣場專業(yè)市場高新區(qū)商圈園區(qū)商圈區(qū)域常住居民區(qū)域內(nèi)工作人員外籍人士游客自然環(huán)境、硬件條件佳，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致區(qū)域人口人口結(jié)構(gòu)年輕化，消費(fèi)傾向與能力加大，特色風(fēng)情街改變了老蘇州市民的生活方式。彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白后期將大有所為超級Mall大型百貨精品店商業(yè)街萬達(dá)廣場圓融廣場南蘇州廣場相城區(qū)商圈主要為區(qū)域內(nèi)居民、工作人員區(qū)域外部分客源少量游客超大體量的一站式購物中心吸引力不小，各種資源整合力強(qiáng)，整體運(yùn)作，有成本優(yōu)勢，主題定位明確市場空間廣闊商圈劃分地位業(yè)態(tài)消費(fèi)群體特點(diǎn)區(qū)域競競爭分分析直接競競爭間接競競爭間接利利好直接利利好中心商商圈的的核心心地位位無法法撼動動，客客源分分流湖東圓圓融時時代廣廣場帶帶來的的區(qū)域域競爭爭，其其力量量甚至至可以以影響響到全全市的的商業(yè)業(yè)格局局湖西CBD區(qū)其他他商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目也對對本案案構(gòu)成成威脅脅中心商商圈的的核心心地位位無法法撼動動，客客源分分流火車站站旁的的萬達(dá)達(dá)廣場場影響響力不不可小小視，，作為為中國國商商業(yè)地地產(chǎn)的的龍頭頭，與與其競競爭壓壓力巨巨大其他區(qū)區(qū)域商商業(yè)圈圈的興興起周邊城城市的的商業(yè)業(yè)輻射射創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園的定定位帶帶來潛潛在的的商業(yè)業(yè)價值值湖西CBD區(qū)配套套的逐逐步完完善，，周邊邊商業(yè)業(yè)形成成積聚聚效應(yīng)應(yīng)軌道交交通帶帶來巨巨大人人流周邊高高檔寫寫字樓樓集中中，白白領(lǐng)階階層眾眾多蘇州城城市的的高速速發(fā)展展與經(jīng)經(jīng)濟(jì)地地位的的提升升政府各各級領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)支支持，，園區(qū)區(qū)高級級人才才的引引進(jìn)環(huán)金雞雞湖休休閑帶帶的成成熟與與繁榮榮湖西CBD乃至整個園園區(qū)的面貌貌不斷的更更新升級中中蘇州商業(yè)潛潛力分析——產(chǎn)業(yè)分析47.96%全國17大城市第三三產(chǎn)業(yè)（服服務(wù)業(yè))平均所占比比例為47.96%，而蘇州只有有32.7%,水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低低于十七大城市市的平均水水平，但是是政府已經(jīng)經(jīng)注意到第第三產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展水平較較低的問題題，從而在在未來幾年年重點(diǎn)改造造、新建、引引導(dǎo)、扶持持大型商貿(mào)貿(mào)流通業(yè)。。另一方面面也說明蘇蘇州的商業(yè)業(yè)空間巨大大，但不排排除未來競競爭的劇烈烈蘇州商業(yè)潛潛力分析——工業(yè)園區(qū)的的高檔商業(yè)業(yè)工業(yè)園區(qū)第第二產(chǎn)業(yè)比比重很大，，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)也在逐漸漸跟上，但但第二產(chǎn)業(yè)業(yè)和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系系是密切的的，也是相相互促進(jìn)的的，但兩者者不是互為為充分必要條條件，應(yīng)該是充分分條件或者者說是相互互發(fā)展的前提條件。我認(rèn)為影響響園區(qū)商業(yè)業(yè)潛力主要要取決于以以下六個方方面因素。。真實(shí)需求有效需求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政府引導(dǎo)生活和居住成本結(jié)構(gòu)性供應(yīng)有需求但不一定有效，高端商業(yè)可控性不強(qiáng)，異地消費(fèi)嚴(yán)重，其購物的頻次、需求量也不高園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特性會直接增加對專業(yè)市場、流通性商業(yè)地產(chǎn)需求，間接影響到百貨、超市等其他常規(guī)商業(yè)園區(qū)低入住率、低人氣與高昂的居住生活成本、商業(yè)配套分不開，未來結(jié)構(gòu)供應(yīng)也影響園區(qū)商業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展機(jī)會與挑戰(zhàn)并存

空間大，但定位需“精準(zhǔn)”受政策面影響深遠(yuǎn)周邊商業(yè)全面興起提升是重要保障項(xiàng)目優(yōu)勢特色發(fā)揮是關(guān)鍵商業(yè)的后期經(jīng)營才是“王道”商圈內(nèi)消費(fèi)費(fèi)者特征分分析家庭收入2000元以下2000-4000元4000-10000元職業(yè)家庭主婦其他職業(yè)其他白領(lǐng)白領(lǐng)/專業(yè)人士教育程度高等教育中級教育初級教育家庭人數(shù)4-5人家庭3人家庭1-2人家庭性別:男性女性年齡:20-22歲23-25歲26-29歲30-35歲36-39歲40-45歲46-50歲婚姻狀況:已婚，無小小孩已婚，有小小孩單身年齡23-39歲男女一般無小孩孩是商圈最旺旺盛消費(fèi)群體家庭月收入入2000元以上有固定職業(yè)業(yè)受過初級以以上教育家庭成員3人以上是商圈最基基礎(chǔ)、消費(fèi)量最大的的群體有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)有消費(fèi)傾向向有消費(fèi)沖動動部分享受型型商圈內(nèi)消費(fèi)費(fèi)者偏好分分析基本生活消費(fèi)大宗商品消費(fèi)娛樂休閑消費(fèi)大、中、小型超市日雜商店大賣場專業(yè)市場、專營店購物中心酒吧、KTV、茶餐廳休閑中心、會所享受型消費(fèi)高檔百貨商場樂購、歐尚、百潤發(fā)華聯(lián)、菜市場、商業(yè)街五星、國美其他專業(yè)市場十全街、李公堤其他特色休閑區(qū)域泰華商城美羅城等消費(fèi)類型消費(fèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)場所商業(yè)典型分分析——百貨業(yè)態(tài)市中心觀前前街美羅城、金金鷹國際、、大洋百貨貨、人民商商場、長發(fā)發(fā)商廈、第第一百貨石路區(qū)域石路國際商商城、成泰泰百貨、威威尼斯百貨貨南門區(qū)域泰華廣場東東樓、泰華華廣場西樓樓工業(yè)園區(qū)擬擬引入（金金雞湖東））久光百貨人民商場第一百貨長發(fā)商廈威尼斯百貨貨金鷹國際泰華商城東東樓石路國際商商城成泰百貨大洋百貨泰華商城西西樓美羅城高檔中高檔中低檔百貨商場——基本分析商場名稱位置營業(yè)面積經(jīng)營種類人民商場觀南20000食品超市、肯德基餐廳、自行車行、鐘表黃金、日用百貨、化妝用品、箱包皮件、針織產(chǎn)品、床上用品、男女式服裝、鞋帽天地、視聽中心、文要體用品、辦公用品、小家電、燈具燈飾、服裝、工藝品、家電、兒童用品、餐廳、臺灣波卡貓游戲機(jī)、兒童娛樂天地。長發(fā)商廈觀東22000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、游樂場、書店、服裝、鐘表、家電、餐飲、超市。第一百貨觀西18000鞋帽、箱包、食品、家具、化妝品、工藝品、文化用品、體育器材、金銀首飾、通訊器材、家電、玩具、服裝。大洋百貨觀西30000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、服裝、鐘表、家電、餐飲。金鷹國際觀東18000鞋帽、箱包、化妝品、珠寶首飾、名表、精品服裝。美羅城觀南40000鞋帽、箱包、化妝品、珠寶首飾、名表、精品服裝。泰華商城人民40000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、服裝、鐘表、家電、餐飲。石路商城石路42000食品超市、自行車行、鐘表黃金、日用百貨、化妝用品、箱包皮件、針織產(chǎn)品、床上用品、男女式服裝、鞋帽天地、音像用品、文體體用品、辦公用品、小家電、燈具燈飾、服裝、工藝品、家電、兒童用品。成泰百貨石路12000鞋帽、箱包、食品、化妝品、醫(yī)藥、通訊器材、金店、照相器材、兒童用品、玩具、文化用品、嬰兒用品、床上用品、內(nèi)衣、服裝、鐘表、超市。類別面積范圍主力面積主力面積比例鋪位個數(shù)占總鋪位的比例服裝5-70平米30-50平米60%128953.8%鞋帽10-80平米30平米左右62%2028.4%箱包5-50平米15-20平米61%893.7%家電20-80平米25平米左右48%25110.5%食品20-30平米20平米左右65%341.4%金店15-35平米15平米左右50%441.8%體育器材30-80平米40平米左右46%70.3%醫(yī)藥保健15-50平米15-20平米75%80.3%玩具30-100平米100平米50%40.2%眼鏡、鐘表15-35平米20平米左右67%964.0%家具、潔具30-100平米50平米45%883.7%兒童用品20-50平米20-30平米48%341.4%化妝品5-30平米15平米80%1265.3%工藝品5-150平米30平米56%341.4%文化用品20-300平米25左右48%150.6%通訊器材15-50平米20-30平米53%361.5%飾品10-20平米15平米左右55%110.5%其他

271.1%合計(jì)

2395100%百貨商場內(nèi)內(nèi)鋪位營業(yè)業(yè)面積情況況表百貨業(yè)態(tài)典典型分析——泰華商城品品牌一線品牌LOUIS

VUITTON（路易·威登）TOD′S（托德斯））MARCBYMARCJACOBS（馬克·雅可布）MOSCHINO（莫斯奇諾諾）JOSEPH（約瑟夫））KENZO（高田賢三三）STEFANEL（史帝文麗麗）DIOR（迪奧）PRADA

(普拉達(dá))ErmenegildoZegna(杰尼亞)

GianniVersace(范思哲)

CELINE（賽琳）BVLGARI（寶格麗））BURBERRY（巴寶莉））Catier（卡地亞））BALLY

PAUL&SHARK（大鯊魚））S.T.Dupont（都彭）Ralph

Lauren（拉夫勞倫倫）Aquascutum（雅格獅丹丹）百貨業(yè)態(tài)典典型分析——泰華商城體體驗(yàn)式購物物百貨業(yè)態(tài)典典型分析——泰華商城消消費(fèi)者反饋饋商場環(huán)境、、服務(wù)很好好布局合理，，主樓休閑閑小吧可以以讓購物的的疲勞得到到放松體驗(yàn)式購物物開創(chuàng)蘇州州商場之先先河停車比較方方便（憑購購物發(fā)票就就可拿停車車票）打折促銷活活動不多化妝品、服服裝品牌仍仍不夠多，，尤其是名名牌化妝品品品牌沒有美美羅更新快快一線品牌ARMANI(阿瑪尼)GUCCI（古奇）CKMAXMARABOSSHUGO登喜路萬寶路杰尼亞蘭蔻香奈爾資生堂倩碧赫蓮娜百貨業(yè)態(tài)典典型分析——美羅城頂級級品牌百貨業(yè)態(tài)典典型分析——美羅城消費(fèi)費(fèi)者反饋一流的硬件件設(shè)施，店店堂明亮，，幾乎每年年都翻修，，購物環(huán)境境十分突出出國際化品牌牌，且更新新速度快，，很多品牌牌都是蘇州州獨(dú)一無二二的化妝品一線品品牌大多到齊齊，在蘇州沒沒有別的商場場能在短時間間內(nèi)撼動美羅羅城在化妝品品上的地位很多品牌服裝裝鎖定的消費(fèi)費(fèi)人群一般在在三十歲以上上，年輕人由由于購買力問問題只能望洋洋生嘆太貴、累人是是很多消費(fèi)者者反映的問題題，部分人感感覺去趟美羅羅不如找個機(jī)機(jī)會去趟香港港來的實(shí)惠服務(wù)態(tài)度差交通擁擠，停停車?yán)щy百貨業(yè)態(tài)典型型分析——大洋品牌戰(zhàn)略略品牌競爭策略略以18-35歲年青女性為為主要訴求，，與其他百貨貨公司錯位經(jīng)經(jīng)營力求蘇州大洋洋成為當(dāng)?shù)啬昴贻p女性流連連往返的購物物休閑首選地地。衣服品位差，，都是三、四四線品牌，品品牌雜亂，良良莠不齊，好好品牌被送金金券、打折嚇嚇跑優(yōu)惠券的促銷銷活動變成困困擾消費(fèi)者的的頑疾價格基本適合合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者者，美譽(yù)度低低女裝品牌比較較豐富，男裝裝略顯不足適合“小女生生”購物的地地方環(huán)境越來越凌凌亂,東西檔次也不不高交通擁擠，停停車難百貨業(yè)態(tài)典型型分析——大洋百貨消費(fèi)費(fèi)者反饋另人生厭的代金券百貨商場——經(jīng)營狀況租金狀況單個鋪位按銷銷售額16-32%抽傭（視經(jīng)營營業(yè)種、地段段、樓層進(jìn)行行調(diào)整）結(jié)算系統(tǒng)統(tǒng)一收銀、統(tǒng)統(tǒng)一結(jié)算（半半月或一月一一結(jié)）品牌管理積極引進(jìn)“名、優(yōu)、新新”品牌末位淘汰——淘汰部分經(jīng)營營不善、品牌牌過時商家人流量與顧客客滯留量人流量、顧客客滯留量與百百貨商場檔次次成反比，可可見絕大多數(shù)數(shù)蘇州市民處處在中檔消費(fèi)費(fèi)層次提袋率提袋率與百貨貨商場檔次成成正比，越是是高檔消費(fèi)場場所，消費(fèi)者者購物目的性性越強(qiáng)，沖動動型消費(fèi)、搶搶購現(xiàn)象少，，高檔商場平平均提袋率高高于30%，中高檔在25%左右，中低檔檔在18%左右（提袋率率按顧客組計(jì)計(jì)算）平均消費(fèi)額中低端平均消消費(fèi)在300元以下，中高高端平均消費(fèi)費(fèi)在300-800元左右，高端端平均消費(fèi)在在2000元以上百貨商場——消費(fèi)者特征百貨店重度和和中度使用者者特征：每個個月光顧百貨貨店2次以上者年齡：20-39歲婚姻狀況：單單身，已婚無無小孩收入和職業(yè)：：2000元以下低收入入藍(lán)領(lǐng)，以及及3000-5000中等收入白領(lǐng)領(lǐng)教育：高等或或中級教育程程度輕度使用者特特征：每個月月光顧百貨店店1次者年齡：40-50歲婚姻狀況：已已婚有小孩收入：2000元以下者為主主重點(diǎn)客戶群百貨商場——影響消費(fèi)者購購物因素分析析價格合理商品貨架布置置合理,容易找空間寬敞有寬松的退換換貨政策不斷更新商品品服務(wù)人員態(tài)度度親切自然有足夠的空間間休息購物結(jié)賬速度度快商品品牌有特特色和其他商商場不同商品時尚,引領(lǐng)潮流無干擾服務(wù)，，在顧客需要要時服務(wù)主動動、熱情周到到距離很近交通便捷，近近公交車點(diǎn)"經(jīng)理或負(fù)責(zé)人人對待顧客誠誠懇認(rèn)真"有免費(fèi)購物專專車通過很多不同同方式來宣傳傳促銷活動更多適合身材材高大,中年女性穿著著的服裝有足夠的綠化化和自然景觀觀有更多高檔品品牌的商品促銷活動豐富富多彩，次數(shù)數(shù)多VIP卡或友情卡很很吸引人店內(nèi)有豐富的的表演節(jié)目或或展覽活動有附帶的超市市重要性蘇州百貨商場場特點(diǎn)與總結(jié)結(jié)本次調(diào)查這幾幾家百貨商場場平均營業(yè)面面積在28000平米左右，體體量適中。未未來將會有單單體超過十萬萬平米的超級級商場出現(xiàn)，，競爭形勢嚴(yán)嚴(yán)峻。九家百貨商場場共數(shù)得店中中店632個，面積范圍圍在20-250平米之間，主主力面積在40-50平米和70-80平米兩段，各各占38%左右，兩者相相加占到店中中店總個數(shù)的的76%。絕大多數(shù)的的店中店都是是經(jīng)營服裝類類。百貨品牌多樣樣化、國際化化、頂級化是是蘇州大型百百貨商場的主主要特征，其其品牌、業(yè)種種的多樣化、、差異化基本本滿足蘇州市市民及其他人人群的需求，，商場單純依依靠高檔、頂頂級、精品百百貨來獲得市市場空間難度度很大。從服務(wù)上來看看，蘇州的百百貨商場的意意識仍然處在在中流水平，，無論是接待待的熱情、售售后服務(wù)均差差強(qiáng)人意。商場營銷方式式單一，除了了打折、贈券券、VIP促銷活動吸引引客源以外，，其他如戶外外活動、電視視廣告形式的的促銷鮮見。。便捷性一般，，主要是因?yàn)闉槭袇^(qū)內(nèi)交通通擁堵，停車車位匱乏，部部分商場人氣氣相對不足。。引進(jìn)百貨業(yè)態(tài)態(tài)需重點(diǎn)考慮慮的問題：商場軟硬件要要突出，注意意人性化設(shè)計(jì)計(jì)，留有足夠夠的顧客活動動、休息、體體驗(yàn)空間。品牌更新速度度要快，需緊緊貼世界潮流流。如做不到品牌牌在蘇州的唯唯一性，那么么服務(wù)水平與與產(chǎn)品檔次應(yīng)應(yīng)做到第一，，需完善客服服機(jī)制，注意保持與顧顧客互動，了了解消費(fèi)動態(tài)態(tài)，把握市場場脈搏。項(xiàng)目周邊概況況項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)軟硬環(huán)境總總體分析商圈輻射人口口及人流狀況況隨著CBD區(qū)域商業(yè)配套套逐步的完善善，其輻射能能力亦在增強(qiáng)強(qiáng)，加之軌道道交通的營運(yùn)運(yùn)，以周邊半半徑2公里計(jì)算，保保守估計(jì)商圈圈可輻射人口口在20萬人以上。除除去工作、外外來人流，估估計(jì)商圈內(nèi)常常住人口密度度將大于5000人/平方公里車流與交通狀狀況項(xiàng)目位于蘇州州核心大道干干將路延伸段段，屬于商業(yè)業(yè)東軸線中端端。由于園區(qū)區(qū)道路寬闊、、筆直、沒有有護(hù)攔，商業(yè)業(yè)體可視性強(qiáng)強(qiáng)，加上軌道道交通分流，，擁堵現(xiàn)象將將不太明顯，，但是CBD區(qū)寫字樓林立立，停車問題題將十分突出出，勢必引起起關(guān)注。消費(fèi)能力與潛潛力勿庸置疑園區(qū)區(qū)內(nèi)居住的大大部分都是高高收入階層和和外企高管，，其能力足以以支撐起高層層次消費(fèi)，另另外蘇州的人人均可支配收收入與人均消消費(fèi)將隨著GDP的攀升而提高高，消費(fèi)潛力力巨大。政府的支持城市建設(shè)逐漸漸成熟、市政政府、園區(qū)各各級政府的重重視與扶持將將成就湖西CBD地理中心及商商業(yè)集聚效應(yīng)應(yīng)地塊處于湖西西CBD中心的中心，，加上周邊商商業(yè)的大量興興起，區(qū)域輻輻射與消費(fèi)吸吸納能力將愈愈發(fā)增強(qiáng)。地理的中心CBD的核心東軸線的中端端軌道交通與地地面交通的交交匯處消費(fèi)群體來源源分析來源包括對象居住人口指居住在項(xiàng)目附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)基本客戶的主要來源。工作人口指那些工作地點(diǎn)在項(xiàng)目附近的人口，這部分人口有不少會形成購物、休閑的習(xí)慣，他們是商圈顧客的次主要來源。一般來說，在商業(yè)體附近工作的人愈多，商圈規(guī)模相對的擴(kuò)展路力就愈強(qiáng)，對商業(yè)體的經(jīng)營就越有利。流動人口指在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動場所過往的人口，這些人口構(gòu)成次級、邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)，一個地區(qū)的流動人口越多，在這一地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)體可以捕獲的潛在客戶就越多。人流導(dǎo)入示意意軌道交通出入入口商業(yè)軸線人口結(jié)構(gòu)園區(qū)以工業(yè)為主導(dǎo)，其特殊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必將對人口遷入帶來很大的影響，人口結(jié)構(gòu)相對年輕化。新建的小區(qū)入住率也將隨著配套完善而逐漸提高。園區(qū)人口增長不是問題，僅僅是增長速度的問題。收入水平高收入階層、外企高管、CBD白領(lǐng)、企業(yè)中級管理技術(shù)人員的收入、消費(fèi)水平高出蘇州的平均水平。購買行為目前在園區(qū)內(nèi)購買日常生活用品只能選擇金雞湖路上的歐尚超市，同時歐尚超市附近小區(qū)在整個園區(qū)入住率最高，這無一不顯示出商業(yè)配套的對人口產(chǎn)生的作用。園區(qū)的高檔商品、服務(wù)匱乏，市場存在較大的發(fā)展空間。消費(fèi)水平園區(qū)消費(fèi)水平高于市區(qū)平均水平消費(fèi)者生活結(jié)結(jié)構(gòu)分析隨著園區(qū)開發(fā)發(fā)力度的加大大、生活配套套設(shè)施的逐步步完善、人口口的逐漸遷移移、軌道交通通的運(yùn)營、政府的積積極引導(dǎo)，都都將大大增加加商圈內(nèi)的輻輻射人口，為為本項(xiàng)目的成成功奠定了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。歐尚尚超市人滿為為患，昭示著著園區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)配套的嚴(yán)重重不足，更反反映了園區(qū)生生活群體對大型商業(yè)業(yè)的迫切渴望望與需求。項(xiàng)目SWOT矩陣分析S（優(yōu)勢點(diǎn)）位于商業(yè)、交交通主干道和和軌道交通站站口，路面交交通狀況很好好政府機(jī)關(guān)的大大力支持，園園區(qū)規(guī)模、競競爭力加大，，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不不段深化，為為湖西CBD將帶來巨大的的推動作用園區(qū)乃至市區(qū)區(qū)的地標(biāo)性建建筑，形象好好，影響力大大環(huán)境的優(yōu)越，，兩湖湖景的的增色，地段段的特殊性、、稀缺性為商商業(yè)的形象、、商業(yè)的繁榮榮創(chuàng)造了良機(jī)機(jī)距城市中心商商圈較近，部部分客源將會分流目前較低的小小區(qū)入住率，，使得園區(qū)人人氣不足地塊小，容積積高，投入大大，工期長，，回收慢規(guī)劃較難操作作，尤其是停停車場的規(guī)劃劃問題突出就目前園區(qū)商商業(yè)氣氛來看看招商則顯得得比較困難市場對超高層層建筑接受程程度在未來三三年內(nèi)經(jīng)受考考驗(yàn)國家收緊銀根根在一定程度度影響了項(xiàng)目目的推案速度度，不可預(yù)見見的風(fēng)險在工工期長的項(xiàng)目目中表現(xiàn)尤為為突出W（劣勢點(diǎn)）O（機(jī)會點(diǎn)）T（威脅點(diǎn)）區(qū)域內(nèi)大量高高檔小區(qū)為本本項(xiàng)目商業(yè)的的成功奠定了了客源基礎(chǔ)，，園區(qū)大量的的工作人員亦亦擁有強(qiáng)大的的購買力周邊商業(yè)的興興起，環(huán)金雞雞湖商業(yè)帶充充足的人氣為為本項(xiàng)目帶來來外在的拉動動力區(qū)域房地產(chǎn)市市場正處在增增長期，本案案的地標(biāo)及率率先開發(fā)的優(yōu)優(yōu)勢將隨著園園區(qū)不斷的完完善和成熟而而受到市場追追捧如能引進(jìn)全球球知名百貨公公司，將為本本項(xiàng)目加重成成功的砝碼商業(yè)的部分領(lǐng)領(lǐng)域受到上海海的壓制區(qū)域商業(yè)供應(yīng)應(yīng)體量巨大，，競爭激烈尤其百貨業(yè)競競爭異常激烈烈，僅靠走高高端百貨路線線如履薄冰由于高端商品品購買頻次相相對較低，難難免使本來人人氣不足的商商場雪上加霜霜現(xiàn)金流面臨巨巨大挑戰(zhàn)，需需要充分估計(jì)計(jì)市場疲軟時時遇到的困境境競爭對手的招招商能力、商商業(yè)人才儲備備、商場運(yùn)營營能力較我們們更具優(yōu)勢商業(yè)部分——高檔百貨市場場切入點(diǎn)對

消

費(fèi)者者

而言言

什

么是是

重要要

的？最重要的、一一定要表現(xiàn)優(yōu)優(yōu)秀的因素：：價格合理商品貨架布置置合理，容易易找商品品牌有特特色，和其他他商場不同促銷實(shí)惠無干擾服務(wù)，，在顧客需要要時服務(wù)主動動、熱情周到到能夠形成差異異的、百貨店店A需要區(qū)別對待待的因素：促銷活動豐富富多彩，次數(shù)數(shù)多VIP卡或友情卡很很吸引人有附帶的超市市通過不同方式式來宣傳促銷銷更多適合身材材高大，中年年女性穿著的的服裝未滿需求：服務(wù)人員態(tài)度度親切自然空間寬敞購物結(jié)賬速度度快有寬松的退換換貨政策有免費(fèi)購物專專車高檔百貨——優(yōu)秀因素表現(xiàn)現(xiàn)價格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場不同促銷實(shí)惠有附帶的超市無干擾服務(wù)，在顧客需要時服務(wù)主動、熱情周到通過很多不同方式來宣傳促銷活動更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時尚,引領(lǐng)潮流不斷更新商品經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對待顧客誠懇認(rèn)真服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動交通便捷，近公交車點(diǎn)有更多高檔品牌的商品有免費(fèi)購物專車一定要表現(xiàn)優(yōu)秀的因素高檔百貨——差異化因素表表現(xiàn)價格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場不同促銷實(shí)惠有附帶的超市無干擾服務(wù)，在顧客需要時服務(wù)主動、熱情周到通過很多不同方式來宣傳促銷活動更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時尚,引領(lǐng)潮流不斷更新商品經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對待顧客誠懇認(rèn)真服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動交通便捷，近公交車點(diǎn)有更多高檔品牌的商品有免費(fèi)購物專車差異化因素高檔百貨——存在的機(jī)會價格合理商品貨架布置合理,容易找促銷活動豐富多彩，次數(shù)多VIP卡或友情卡很吸引人商品品牌有特色和其他商場不同促銷實(shí)惠有附帶的超市無干擾服務(wù)，在顧客需要時服務(wù)主動、熱情周到通過很多不同方式來宣傳促銷活動更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝有足夠的空間休息商品時尚,引領(lǐng)潮流不斷更新商品經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對待顧客誠懇認(rèn)真服務(wù)人員態(tài)度親切自然空間寬敞有足夠的綠化和自然景觀離我很近購物結(jié)賬速度快有寬松的退換貨政策店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動交通便捷，近公交車點(diǎn)有更多高檔品牌的商品有免費(fèi)購物專車可能的機(jī)會我們公司的優(yōu)優(yōu)勢在哪里？？項(xiàng)目商業(yè)部部分創(chuàng)新突破破點(diǎn)在哪里？？優(yōu)勢集團(tuán)管理層眼光長遠(yuǎn)，思路清晰、能力出眾基層員工執(zhí)行力優(yōu)秀，學(xué)習(xí)、適應(yīng)能力強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的凝聚力強(qiáng)經(jīng)驗(yàn)豐富，成績突出名人效應(yīng)，領(lǐng)導(dǎo)的個人魅力形象包裝能力尤為出色傳播渠道多元化資源整合能力極佳創(chuàng)新能力優(yōu)秀善于總結(jié)，能虛心接受批評與建議經(jīng)營意識、管理意識超前商場的建筑設(shè)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)設(shè)備裝修風(fēng)格、內(nèi)內(nèi)部空間的優(yōu)優(yōu)化外部綠化廣場場的綜合利用用購物班車的配配備商場業(yè)種名優(yōu)優(yōu)齊整，塑立立某業(yè)種的龍龍頭地位利用獨(dú)特的建建筑格局經(jīng)營營“露天”酒吧，音樂茶茶座電游城、臺球球館滿足不同同年齡層次和和階層的娛樂樂需求引入西方超前前的服務(wù)意識識，建立完善善的客服系統(tǒng)統(tǒng)因?yàn)槲覀円恢敝痹谒伎肌⒁灰恢痹谟眯?、、一直在努力力，所以我們們的?chuàng)新突破破一定會不斷斷的“綻放”突破商業(yè)部分整體體定位建議市區(qū)傳統(tǒng)商圈圈的競爭區(qū)域新興商業(yè)業(yè)的潛在競爭爭園區(qū)生活工作作人員的真實(shí)實(shí)需求本項(xiàng)目的優(yōu)劣劣勢政府意愿與行行政壓力公司的綜合實(shí)實(shí)力定位依據(jù)應(yīng)當(dāng)實(shí)行以打打造區(qū)域型購購物中心為目目標(biāo)，依托大大型超市帶動人人氣，高檔百百貨提升檔次次，商務(wù)辦公公優(yōu)勢互補(bǔ)，縱縱深兼顧的戰(zhàn)戰(zhàn)略定位商業(yè)部分功能能定位及配套套建議樓層面積(m2)樓層功能定位功能及經(jīng)營范圍備注（理由）負(fù)三層6000停車場地下泊車位450個，地面臨時泊車位30個（貨物運(yùn)輸車）盡一切可能利用空間增加停車位，創(chuàng)造更多的附加值負(fù)二層8000負(fù)一層8000大型超市/倉儲經(jīng)營生鮮水果、熟食海鮮、飲料奶品、各類蔬菜、日常生活用品等園區(qū)至少缺三個歐尚超市首層5000百貨/餐飲一層外圍區(qū)域盡可能留有營業(yè)空間提供給西式快餐、咖啡廳、名品店；內(nèi)部劃分盡可能多的面積經(jīng)營化妝品，部分留由精品鞋帽、皮具經(jīng)營化妝品是吸引女性的法寶，同時也是女性平衡男女消費(fèi)的杠桿，應(yīng)包括世界盡可能多的頂級化妝品品牌二層5000高檔百貨職業(yè)女裝，都市女性精品服飾，高檔內(nèi)衣、飾品等滿足園區(qū)女白領(lǐng)、外企女高管需求三層5000高檔百貨/體驗(yàn)式中心女士休閑服飾，時尚地帶，休閑驛站滿足園區(qū)時尚女性需求四層5000高檔百貨男式頂級品牌服裝滿足成功男式需求五層5000高檔百貨運(yùn)動系列，休閑服飾，游藝城/臺球城游藝城、臺球城聚攏人氣功力非凡六層5000精品家紡/電器/高檔廚具名品家紡，品牌電器，世界名品廚具滿足貴族般奢華需求經(jīng)濟(jì)測算——成本及稅金營運(yùn)成本營運(yùn)費(fèi)用+營業(yè)稅及附加營運(yùn)費(fèi)用年租金*5%營業(yè)稅及附加年租金*5.55%項(xiàng)目面積（m2）單價總投資（萬）備注建筑安裝380001100041800建設(shè)期三年，第一、二、三年分別投入30%、40%、30%裝修攤銷3800020007600建設(shè)期一年總成本分為建建筑裝修總投投資和營運(yùn)成成本兩部分商場每3年裝修一次，，費(fèi)用為1900萬（按500元/m2計(jì)算）在經(jīng)營期內(nèi)平平均攤銷效益測算——收入樓層面積(m2)業(yè)態(tài)單位租金(天)年租金（萬）年凈收益（除稅）負(fù)一層8000超市1元/m2292276地上六層30000百貨、餐飲、休閑1.8元/m2197118632139樓層面積(m2)業(yè)態(tài)單位租金(天)年租金（萬）年凈收益（除稅）負(fù)一層8000超市1.5元/m2438414地上六層30000百貨、餐飲、休閑2.5元/m2273825873001一般大型高檔檔百貨起租期期為10年，多數(shù)在15-20年，租金很低低，一般在1.8-3.5元/m2之間第4年至第13年第14年至第23年第4年至第13年樓層面積(m2)業(yè)態(tài)單位租金(天)年租金（萬）年凈收益（除稅）負(fù)一層8000超市1.8元/m2527498地上六層30000百貨、餐飲、休閑3.5元/m2383336224142經(jīng)濟(jì)濟(jì)測測算算———現(xiàn)金金流流量量表表見見附附錄錄經(jīng)過過推推算算可可以以得得出出以以下下結(jié)結(jié)論論投資資回回報報率率為為5.23%酒店店市市值值為為4.94億元元單位位物物業(yè)業(yè)價價值值為為13000元/平米米購物物中中心心建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)一一般般要要求求顧客客購購物物疲疲勞勞度度對對商商場場單單店店規(guī)規(guī)模模的的制制約約。。一一般般情情況況下下，，顧顧客客在在商商場場購購物物的的時時間間一一般般不不會會超超過過3小時時，，其其中中一一般般有有半半個個小小時時到到一一個個小小時時是是休休息息時時間間。。超超過過這這個個時時間間就就容容易易處處于于疲疲勞勞狀狀態(tài)態(tài)。。顧客客購購物物休休閑閑的的步步速速一一般般是是30-40米/分鐘鐘，，瀏瀏覽覽購購物物的的步步行行距距離離一一般般不不超超過過4800米。。顧客客對對商商場場單單店店?duì)I營業(yè)業(yè)面面積積的的最最大大承承受受能能力力在在3萬平平方方米米左左右右。。商場場建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)一一般般要要求求蘇州州商商業(yè)業(yè)調(diào)調(diào)研研高檔檔酒酒店店美國國**房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)集集團(tuán)團(tuán)研研展展部部2008年1月17日第二二部部分分蘇蘇州州酒酒店店概概況況分分析析相關(guān)指標(biāo)2006年2007年上半年同期增長入境游客（萬人次）181.4984.9219.54%國內(nèi)游客（萬人次）4135235016%旅游創(chuàng)匯（億美元）7.483.2223.40%旅游總收入（億人民幣）524.9225524%星級飯店（家）1341468.9%主要要特特點(diǎn)點(diǎn)：：入境境旅旅游游繼繼續(xù)續(xù)保保持持高高位位增增長長，，增增幅幅高高達(dá)達(dá)19.54%歐美美洲洲際際客客源源市市場場增增長長強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，市市場場份份額額進(jìn)進(jìn)一一步步擴(kuò)擴(kuò)大大景區(qū)區(qū)接接待待全全面面普普漲漲，，品品牌牌效效應(yīng)應(yīng)逐逐漸漸顯顯現(xiàn)現(xiàn)旅行行社社境境外外外外聯(lián)聯(lián)增增長長強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，國國內(nèi)內(nèi)接接待待能能力力增增強(qiáng)強(qiáng)旅游游飯飯店店規(guī)規(guī)模模不不斷斷擴(kuò)擴(kuò)張張，，經(jīng)經(jīng)營營能能力力進(jìn)進(jìn)一一步步增增強(qiáng)強(qiáng)假日日旅旅游游經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展迅迅猛猛，，服服務(wù)務(wù)質(zhì)質(zhì)量量進(jìn)進(jìn)一一步步提提升升其中中蘇蘇州州市市2007年上上半半年年接接待游游客客773.15萬人人次次，，同同比比增長長38.83%蘇州州旅旅游游———洲際際客客源源市市場場分分析析洲際際客客源源市市場場接接待待以以及及市市場場份份額額增增減減情情況況指標(biāo)亞洲歐洲美洲大洋洲非洲其他接待人數(shù)（人次）3185571106568425910365129711995同比（％）9.4533.6734.7926.5440.22397.92市場份額（％）59.3120.6015.691.930.242.23市場份額增減（%）-5.72.151.720.10.031.69全市市共共接接待待“過過夜夜””外國國人人53.71萬人人次次，，同同比比增增長長19.16％。。從洲洲際際客客源源市市場場來來看看，，歐歐美美客客源源市市場場增增長長強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，增增幅幅達(dá)達(dá)到到35個百百分分點(diǎn)點(diǎn)，，市市場場份份額額相相應(yīng)應(yīng)增增加加了了2.15個百百分分點(diǎn)點(diǎn)和和1.72個百百分分點(diǎn)點(diǎn)。。蘇州州旅旅游游———客源源國國接接待待分分析析客源源國國接接待待以以及及市市場場份份額額增增減減情情況況排名國家接待人數(shù)（人次）同比增長（％）市場份額（％）市場份額增減(%)1日本1433315.5326.68-3.662韓國1056023.7219.66-3.133美國7142132.7913.301.284馬來西亞2234936.204.160.495法國2224836.704.140.516德國2078517.193.87-0.087新加坡1781611.793.32-0.258英國1682528.943.130.229意大利1029450.981.920.4010泰國747232.081.390.13從客客源源國國來來看看，，日日本本、、韓韓國國、、美美國國、、馬馬來來西西亞亞、、法法國國位位居居前前五五位位日本本、、韓韓國國增增長長趨趨緩緩，，市市場場份份額額呈呈現(xiàn)現(xiàn)下下降降趨趨勢勢美國、、法國國、英英國、、意大大利等等增長長強(qiáng)勁勁，尤尤其是是美國國增長長迅猛猛，使使得市市場份份額進(jìn)進(jìn)一步步增長長，達(dá)達(dá)到13.3%。全市146家旅游游飯店店?duì)I收收總額額為15.59億元，，同比比增長長16.62％，其其中客客房收收入7.46億元，，同比比增長長10.05％，餐餐飲收收入6.77億元，，同比比增長長23.19％，客客房平平均入入住率率為52.19％，同同比下下降8.03%，平均均房價價為352.99元，同同比增增長3.81元/間天。。隨著各各地旅旅游飯飯店規(guī)規(guī)模不不斷擴(kuò)擴(kuò)張，，規(guī)格格和檔檔次不不斷提提升，，致使使各地地客房房供應(yīng)應(yīng)進(jìn)一一步緩緩和，，平均均入住住率逐逐步下下降，，蘇州州市區(qū)區(qū)房價價由于于競爭爭激烈烈房價價略有有下滑滑，其其他轄轄市房房價不不斷攀攀升。。2007年上半半年蘇蘇州市市酒店店經(jīng)營營狀況況各地區(qū)區(qū)旅游游酒店店主要要經(jīng)營營情況況區(qū)域入住率同比平均房價同比營收總額客房收入餐飲收入（％）（％）（元）（％）（億元）（億元）（億元）蘇州市（整體）52.19-8.033531.0915.597.466.77主城區(qū)51.43-9.03390-1.197.284.012.72吳中區(qū)40.672.012515.390.30.160.11工業(yè)園區(qū)72.8-7.05638-4.991.290.90.33常熟45.88-14.25317-1.691.720.680.93張家港60.47-6.213392.942.10.80.92昆山53.49-3.143219.712.391.151.08吳江55.95-5.952721.741.330.50.71太倉47.83-4.993507.230.770.330.4園區(qū)酒酒店出租率率“一枝枝獨(dú)秀秀”星級飯飯店主主要經(jīng)經(jīng)營情情況2007年上半半年蘇蘇州市市星級級酒店店經(jīng)營營狀況況星級入住率同比平均房價同比營收總額客房收入餐飲收入（％）（％）（元）（％）（億元）（億元）（億元）5星56.56-11.45870-4.442.791.241.134星51.98-8.47375-1.644.121.931.843星54.68-5.2246-1.813.241.431.552星51.39-6.211814.930.90.370.49非星級48.94-8.884255.374.552.491.76酒店經(jīng)經(jīng)營呈呈現(xiàn)星星級越越高，，客房房入住住率越越高，，平均均房價價越高高等特特點(diǎn)2006年著名名旅游游城市市五星星級酒酒店經(jīng)經(jīng)營狀狀況城市房價入住率上海135869%北京94371%蘇州91063%深圳86269%青島78577%大連76268%三亞75976%廣州74260%成都71769%天津71168%杭州70969%西安61968%廈門59260%06年五星星級酒酒店經(jīng)經(jīng)營狀狀況06年著名名城市市五星星級酒酒店平平均房房價：：804元平均入入住率率：68%06蘇州五五星級級酒店店房價價910元，列第三三，高于07年40元入住率63%，列倒數(shù)第第三，高于于07年6.5個百分點(diǎn)蘇州市五星星級酒店——概況蘇州五星級酒店一覽表（含掛牌、準(zhǔn)五星級）名稱區(qū)域地址開業(yè)時間層數(shù)套間(個）套間面積豪華客房（元）一般客房（元）蘇州吳宮喜來登大酒店滄浪區(qū)新市路259號1999年9月5391401200780蘇州南園賓館

滄浪區(qū)十全街249號2006年310044800800蘇州中茵皇冠假日酒店

工業(yè)園區(qū)星港街168號1997年10月264371171929蘇州中茵皇冠國際公寓

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