項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(87張)課件

思南路地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告市城投總公司2002年11月21日思南路地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告市城投總公司介項(xiàng)目概況介項(xiàng)目概況介項(xiàng)目位置及現(xiàn)狀介項(xiàng)目位置及現(xiàn)狀盧灣區(qū)地圖盧灣區(qū)地圖思南路地塊簡(jiǎn)介思南路地塊簡(jiǎn)介思南路地塊現(xiàn)狀思南路A其中A地塊約52,000平方米，該地塊上建有23幢獨(dú)立花園洋房。建筑面積共9,000-10,000平方米，每幢占地約400-500平方米。即除去23幢洋房，該地塊大致可拆空的土地面積約有40,000-50,000平方米左右；BB地塊約6,000平方米，地上建筑11幢別墅面積約5000平方米。思南路地塊現(xiàn)狀思南路A其中A地塊約52,000平方米，該地塊項(xiàng)目現(xiàn)狀濃蔭深處中共駐滬辦事處項(xiàng)目現(xiàn)狀濃蔭深處中共駐滬辦事處老別墅現(xiàn)狀思南路65號(hào)思南路75號(hào)老別墅現(xiàn)狀思南路65號(hào)思南路75號(hào)思南路地塊歷史簡(jiǎn)介思南路花園住宅區(qū)又名“義品村”即指23幢獨(dú)立式花園住宅，原屬比利時(shí)人開(kāi)辦的義品地產(chǎn)公司的產(chǎn)業(yè)，建造于1921年，是上海20世紀(jì)20-30年代西方獨(dú)立式花園住宅建造興起時(shí)較早、較典型的例子。從居住檔次來(lái)看，這些住宅單體在規(guī)模、居住檔次上并非是當(dāng)時(shí)最大、最考究的，但作為群體所形成的環(huán)境、尤其是多個(gè)花園形成的共享綠化空間是極為獨(dú)特的，它比以后出現(xiàn)的花園里弄是遠(yuǎn)勝一籌的。它位于盧家灣的西部，基本上消除了早期東部社區(qū)的本地化特征，而更多的表現(xiàn)出西方情調(diào)，是法租界向西區(qū)發(fā)展高級(jí)住宅區(qū)的起點(diǎn)。思南路地塊歷史簡(jiǎn)介思南路花園住宅區(qū)又名“義品村”孫中山先生晚年和夫人宋慶齡居住在莫利哀路29號(hào)（今香山路7號(hào)），期間，在中國(guó)共產(chǎn)黨和國(guó)際無(wú)產(chǎn)階級(jí)的推動(dòng)和幫助下，提出了新三民主義，改組國(guó)民黨，開(kāi)始了國(guó)共兩黨第一次合作。解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，周恩來(lái)在本區(qū)設(shè)立中國(guó)共產(chǎn)黨代表團(tuán)駐滬代表團(tuán)，開(kāi)展了同國(guó)民黨的政治斗爭(zhēng)活動(dòng)。著名愛(ài)國(guó)人士鄒滔奮、張學(xué)良、柳亞子、何香凝也都曾居住在本區(qū)。另外，藝術(shù)大師吳昌碩、梅蘭芳、張大千、劉海粟等也長(zhǎng)期在本區(qū)居住，從事藝術(shù)活動(dòng)。思南路歷史回顧中山故居中共駐滬辦事處孫中山先生晚年和夫人宋慶齡居住在莫利哀路29號(hào)（地塊周邊環(huán)境及配套情況地段：位于上海市盧灣區(qū)中心位置，坐落于復(fù)興中路以南的思南路東西兩側(cè)，東抵重慶南路高架；南至上海第二醫(yī)科大學(xué)宿舍區(qū)，總占地面積約為5.8萬(wàn)M2。交通：途徑的公交線路多達(dá)18條，包括17路、24路、36路、41、42路、911、920、926路等?？芍边_(dá)徐家匯、人民廣場(chǎng)、上海火車站等重要區(qū)域。步行可到地鐵、輕軌商業(yè)：與淮海路商業(yè)街，人民廣場(chǎng)、豫園近在咫尺。教育：上海理工大學(xué)、陜西南路幼兒園、上海第二醫(yī)科大學(xué)等高校林立醫(yī)療：瑞金地段醫(yī)院、同仁堂國(guó)藥號(hào)、上海第二醫(yī)科大學(xué)、瑞金醫(yī)院分部。綠化：除花園洋房本身?yè)碛械幕▓@、草坪、樹(shù)木外，沿思南路兩側(cè)郁郁蔥蔥的法國(guó)梧桐.地塊周邊環(huán)境及配套情況地段：位于上海市盧灣區(qū)中心位置，坐落于介思南路的今天介思南路的今天盧灣區(qū)加快舊改，思南路渴望新貌“十五”期間，盧灣區(qū)將加快新一輪舊區(qū)改造，堅(jiān)持“拆、改、留”并舉，每年舊里改造不少于10萬(wàn)平方米，“十五”期間改造50萬(wàn)平方米舊里住宅，全區(qū)住房成套率達(dá)到83%，人均居住面積達(dá)11平方米。積極推進(jìn)舊里改造。北部地區(qū)以小浜灣和太平橋地區(qū)為改造重點(diǎn)，中部地區(qū)以新新里和徐家匯路兩側(cè)為改造重點(diǎn)，南部地區(qū)以平民村為改造重點(diǎn)。加快舊房成片改造，對(duì)有條件的舊房實(shí)施成套改造，修繕優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑。修繕?biāo)寄下返鹊貐^(qū)的歷史保護(hù)建筑，改造尚賢坊、步高里等.盧灣區(qū)加快舊改，思南路渴望新貌“十五”期間，盧灣區(qū)將加快新一周圍未來(lái)發(fā)展項(xiàng)目地塊附近的在建項(xiàng)目共有四個(gè)：新天地二期項(xiàng)目、淮海中路馬當(dāng)路附近的香港新世界大廈、復(fù)興中路瑞金二路口的香山麗舍，以及本案南側(cè)思南六泰康路口的思南路88號(hào)。規(guī)劃中的項(xiàng)目：在未來(lái)的兩年內(nèi)，盧灣區(qū)將調(diào)整淮海中路西段的經(jīng)營(yíng)檔次，使其成為主要以銷售國(guó)際二線品牌服飾的中高檔商業(yè)街；目前成都南路兩側(cè)的房屋均為老式的石庫(kù)門房屋，盧灣區(qū)政府計(jì)劃結(jié)合時(shí)代華納娛樂(lè)項(xiàng)目，將高地區(qū)改造城以?shī)蕵?lè)為特色的商業(yè)街。周圍未來(lái)發(fā)展項(xiàng)目地塊附近的在建項(xiàng)目共有四個(gè)：新天地二期項(xiàng)目、思南路的明天思南路的明天盧灣區(qū)思南路花園住宅保護(hù)規(guī)劃總圖盧灣區(qū)思南路花園住宅保護(hù)規(guī)劃總圖思南路地塊改造原則保護(hù)原則----保護(hù)代表上海歷史文化名城特色的重要?dú)v史街區(qū)的空間格局、街巷尺度、文物古跡和歷史建筑等歷史文化構(gòu)成要素，延續(xù)城市歷史文化環(huán)境，保護(hù)思南路歷史文化風(fēng)貌區(qū)的歷史風(fēng)貌。發(fā)展原則----貫徹歷史城市和花園住宅區(qū)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮傳統(tǒng)的歷史文化環(huán)境在現(xiàn)階段的現(xiàn)實(shí)積極意義，同時(shí)重視改善居民的生活質(zhì)量和環(huán)境品質(zhì)。效益原則----充分利用花園住宅區(qū)的物質(zhì)和人文資源，發(fā)展文化與旅游事業(yè)，兼顧經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和文化效益的統(tǒng)一發(fā)展。思南路地塊改造原則保護(hù)原則----保護(hù)代表上海歷史文化名城特政府對(duì)本項(xiàng)目的整體要求能體現(xiàn)上海近代獨(dú)特文化和歷史特點(diǎn)的高品質(zhì)的包含文化、休閑娛樂(lè)、旅游、藝術(shù)等的復(fù)合性文化風(fēng)貌社區(qū)。政府對(duì)本項(xiàng)目的整體要求能體現(xiàn)上海近代獨(dú)特文化和歷史特點(diǎn)的高品典型個(gè)案分析典型個(gè)案分析國(guó)內(nèi)·申康別墅賓館簡(jiǎn)介：

位于虹橋路、延安西路、古北路三條路口，地處虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，虹橋路1440號(hào)，占地面積16,000M2，綠化面積8,000M2，擁有百年歷史的西班牙、英式風(fēng)格別墅11棟。作為上海的一個(gè)重點(diǎn)的歷史保護(hù)建筑群，曾經(jīng)是眾多歷史名人的故居。其中著名的飛虎隊(duì)陳納德將軍和陳香梅女士的婚禮就在此地8號(hào)別墅舉行，留下一段動(dòng)人佳話；著名進(jìn)步人士廖仲凱也在此居住。國(guó)內(nèi)·申康別墅賓館簡(jiǎn)介：國(guó)內(nèi)·申康別墅賓館運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：出租+酒店+餐飲

整個(gè)花園社區(qū)幽靜迷人，處處散發(fā)著鳥(niǎo)語(yǔ)花香，別墅群中有為客戶準(zhǔn)備的會(huì)所，內(nèi)有棋牌室、健身房，有三十年代懷舊情調(diào)的大風(fēng)車餐廳，主要經(jīng)營(yíng)本幫菜，服務(wù)環(huán)境都不錯(cuò)，在上海文藝界及東南亞、港臺(tái)等地享有聲譽(yù)。一部分別墅采用辦公式整棟租賃給企業(yè)做辦公場(chǎng)所，有歷肺幕自痰11棟的大部分已全部租出，租戶都是從事房產(chǎn)、貿(mào)易、藝術(shù)品收藏展示的幾家大公司，租金35-40萬(wàn)元/年，租期一般都在5年以上；還有少數(shù)幾棟采用了酒店式套房出租的經(jīng)營(yíng)方式，分豪華套房（552元/天）、豪華標(biāo)房（440元/天）、普通標(biāo)房（368元/天），也經(jīng)?？蜐M為患。國(guó)內(nèi)·申康別墅賓館運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：出租+酒店+餐飲國(guó)內(nèi)·上海新天地上海新天地使要建設(shè)一個(gè)具有傳統(tǒng)和新紀(jì)元生活文化的都市旅游景點(diǎn)，它以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫(kù)門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，成為一個(gè)歷史、旅游、文化、休閑、娛樂(lè)的特色街區(qū)。經(jīng)營(yíng)特點(diǎn):商業(yè)租賃/住宅銷售餐飲/娛樂(lè)/旅游/住宅/商務(wù)辦公國(guó)內(nèi)·上海新天地上海新天地使要建設(shè)一個(gè)具有傳統(tǒng)和新紀(jì)元生活國(guó)內(nèi)·上海新天地平面布局國(guó)內(nèi)·上海新天地平面布局國(guó)內(nèi)·上海新天地咖啡館實(shí)景新天地戶外實(shí)景新天地的成功在于改新如舊，不經(jīng)意帶出一種懷舊的氛圍，而內(nèi)部的現(xiàn)代時(shí)尚也和外部的古舊不相沖突。國(guó)內(nèi)·上海新天地咖啡館實(shí)景新天地戶外實(shí)景新天地的成國(guó)內(nèi)·上海新天地改造點(diǎn)評(píng)：

新天地的不足之處，就是太多地忽略了里弄建筑所隱含的生活方式。對(duì)這種極其珍貴的原真的生活方式，沒(méi)有適當(dāng)保留和展現(xiàn)。國(guó)內(nèi)·上海新天地改造點(diǎn)評(píng)：新天地的不足之處，就是太多國(guó)外著名老城區(qū)、歷史舊址保護(hù)國(guó)際協(xié)定

世界較早的針對(duì)古跡保護(hù)的國(guó)際性條例有《威尼斯憲章》是1964年在威尼斯的一次國(guó)際會(huì)議上由建筑師和文保專家提出的。而由此為基礎(chǔ)發(fā)展起來(lái)的澳大利亞《巴拉憲章》則是目前制訂的比較完善的遺產(chǎn)管理保護(hù)原則和綱領(lǐng)，這個(gè)規(guī)定不僅僅對(duì)紀(jì)念性建筑，而且對(duì)于遺址、花園或地區(qū)保護(hù)都很適用，并且非常具備可操作性。國(guó)外著名老城區(qū)、歷史舊址保護(hù)國(guó)際協(xié)定世界較早的針對(duì)古跡保護(hù)國(guó)外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例國(guó)外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例國(guó)外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例古根海姆美術(shù)館（西班牙畢爾巴鄂市標(biāo)志性建筑）簡(jiǎn)介——畢爾巴鄂市作為一個(gè)名不見(jiàn)經(jīng)傳的小工業(yè)城市，之前一直默默無(wú)聞的存在著，在20世紀(jì)90年代，由設(shè)計(jì)師弗蘭克·蓋里設(shè)計(jì)的古根海姆美術(shù)館建成后，憑借其巧妙的創(chuàng)意和獨(dú)特、怪異的建筑形態(tài)吸引了眾多游客，在第一年就吸引了超過(guò)135萬(wàn)人的參觀者，包括西班牙以外的國(guó)外游客，國(guó)外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例古根海姆美術(shù)館（西班牙畢點(diǎn)評(píng)——為該城市的復(fù)興積累了1億美元的資金，僅在一年之內(nèi)，就還清了自身的建設(shè)費(fèi)用，而畢爾巴鄂市也因此成為一個(gè)著名的旅游景點(diǎn)。一個(gè)好的建筑，是最好的文化投資，對(duì)于城市的巨大附加值是不可估量的。國(guó)外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例點(diǎn)評(píng)——國(guó)外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例國(guó)外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例德國(guó)議會(huì)大廈改造簡(jiǎn)介——德國(guó)議會(huì)大廈是德國(guó)現(xiàn)存的一座歷盡滄桑，目睹過(guò)許多的重大歷史事件的歷史保護(hù)建筑，于1992年著手整修，有關(guān)部門針對(duì)原有建筑的特性，強(qiáng)調(diào)修建一定要保證四個(gè)方面的保護(hù)性要求：議會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)、議會(huì)的歷史文化、生態(tài)和能源的有效性和實(shí)施方案的經(jīng)濟(jì)性。經(jīng)過(guò)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，諾曼·福斯特的方案脫穎而出，他采用了一個(gè)穹隆式的玻璃罩子將議會(huì)大廈的頂部覆蓋。屋頂還安裝了一排太陽(yáng)能電池，作為能源系統(tǒng)的一部分，并支撐了一個(gè)高架的觀景平臺(tái)，這一平臺(tái)可以通過(guò)螺旋的坡道到達(dá)。在整修建筑的過(guò)程中，一些歷史的痕跡，如炮彈的炸痕、燒焦的木頭、蘇軍占領(lǐng)時(shí)在墻上涂寫的一些字跡，重新顯露出來(lái)，這些都被保留下來(lái)。國(guó)外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例德國(guó)議會(huì)大廈改造點(diǎn)評(píng)——該方案比較成功的將全新的建筑構(gòu)件與歷史建筑完美的融合在一起，同時(shí)將使用功能和觀賞功能很好的結(jié)合在一起，同時(shí)兼顧了節(jié)能和環(huán)保，真正做到了一舉三得。國(guó)外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例點(diǎn)評(píng)——該方案比較成功的將全新的建筑構(gòu)件與歷史建筑完美的融合舊城改造的巨大商業(yè)利益國(guó)外成功的案例當(dāng)推西班牙的工業(yè)小城畢爾巴鄂市為例，古德海姆博物館的興建為該城市的復(fù)興每年積累1億美元的資金，僅在一年之內(nèi)，就還清了自身的建設(shè)費(fèi)用，而畢爾巴鄂市也因此成一個(gè)旅游的景點(diǎn)，每年迎來(lái)大批的國(guó)內(nèi)外游客。國(guó)內(nèi)以上海新天地為例，眾多國(guó)內(nèi)外知名商家的入駐，這里已經(jīng)成為中高級(jí)白領(lǐng)休閑、消費(fèi)、娛樂(lè)的時(shí)尚中心，由此而帶來(lái)的巨大商業(yè)利益是不言而喻的，同時(shí)為其后期住宅項(xiàng)目的價(jià)格提升起到的作用更是不可估量(租金8元/天/平方米;住宅售價(jià)美金2000元左右)。舊城改造的巨大商業(yè)利益國(guó)外成功的案例當(dāng)推西班牙的工業(yè)小城畢爾項(xiàng)目的初步設(shè)想項(xiàng)目的初步設(shè)想改造后的思南路地塊歷史的人文街區(qū)老貴的頂級(jí)居所高雅的懷舊沙龍上海的特色窗口至尊的商業(yè)中心改造后的思南路地塊歷史的人文街區(qū)可行性分析可行性分析市場(chǎng)可行性市場(chǎng)可行性1989-2001上海城市發(fā)展迅速1989-2001上海城市發(fā)展迅速上海近年來(lái)經(jīng)濟(jì)概況上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，以房產(chǎn)、貿(mào)易、金融為主的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，以房產(chǎn)、貿(mào)易、金融為主的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。城市綜合建設(shè)良性發(fā)展，城市面貌日新月異。上海逐步成為國(guó)際化的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心，越來(lái)越多的跨國(guó)企業(yè)將地區(qū)總部落戶上海。全市人均GDP達(dá)到4,500美元。上海近年來(lái)經(jīng)濟(jì)概況上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)盧灣歷史回顧盧灣區(qū)區(qū)境早在南宋時(shí)屬華亭縣高昌鄉(xiāng)。元代劃入上?？h。1900年后，區(qū)境北塊被陸續(xù)辟為法租界。1945年抗戰(zhàn)勝利后，國(guó)民黨政府建立盧家灣區(qū)，解放后改為今名。1956年原嵩山區(qū)并入，1959年原邑廟區(qū)部分并入，逐漸形成現(xiàn)今之區(qū)劃規(guī)模.淮海中路（舊名霞飛路）商業(yè)街橫貫北境。從30年代起，即為上海著名商業(yè)街。盧灣歷史回顧盧灣區(qū)區(qū)境早在南宋時(shí)屬華亭縣高昌鄉(xiāng)現(xiàn)代盧灣地段——盧灣區(qū)位于上海市中心，全區(qū)面積8.02平方公里，其中陸地面積7.52平方公里，水域面積0.50平方公里。區(qū)界北至延安中路、金陵西路，與黃浦區(qū)、靜安區(qū)交界；東至西藏南路、制造局路，與黃浦區(qū)接壤；西至陜西南路、瑞金南路，與靜安區(qū)、徐匯區(qū)為鄰；南至黃浦江河道中心線，與浦東新區(qū)相望。區(qū)境內(nèi)轄淮海中路、瑞金二路、打浦橋和五里橋4個(gè)街道，交通——地鐵一號(hào)線、南北高架、內(nèi)環(huán)線高架、打浦橋越江隧道以及四通八達(dá)的公路網(wǎng)，隨著盧浦大橋、明珠線二期以及地鐵M8線等工程的建成，盧灣的交通將更加快捷?，F(xiàn)代盧灣地段——盧灣區(qū)位于上海市中心，全區(qū)面積8.02平方公上海老洋房市場(chǎng)調(diào)查上海老洋房市場(chǎng)調(diào)查上海老洋房的總體狀況自１８４３年開(kāi)阜以后，上海出現(xiàn)了大量豪華富麗的花園別墅。這類花園洋房最初出現(xiàn)在１９世紀(jì)中、下葉，建筑面積一般都很大，講究庭院綠化。到２０世紀(jì)初達(dá)到高潮，建筑裝潢更趨考究。特點(diǎn)這種獨(dú)院式高級(jí)住宅的所處地段都是最好的，占地范圍較大，建筑比較豪華，庭院綠化好。建筑形式有法國(guó)式住宅、官邸式、英國(guó)殖民式德國(guó)式、西班牙式等。上海老洋房的總體狀況自１８４３年開(kāi)阜以后，上海上海老洋房的集中分布區(qū)域花園洋房最集中的地區(qū)是今徐匯區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)，占總數(shù)的70%強(qiáng)。以武康路、衡山路、岳陽(yáng)路、湖南路、永嘉路、復(fù)興西路為最多。其他如溧陽(yáng)路、多倫路、華山路、愚園路和虹橋路等地為數(shù)也不少。張學(xué)良公館上海老洋房的集中分布區(qū)域花園洋房最集中的地區(qū)是今徐匯區(qū)和長(zhǎng)寧上海著名老式花園建筑興國(guó)賓館馬勒別墅上海著名老式花園建筑興國(guó)賓館馬勒別墅上海著名老花園洋房中共駐滬辦事處中山故居上海著名老花園洋房中共駐滬辦事處中山故居上海著名老洋房丁香花園沙遜公寓蔣介石故居—愛(ài)廬宋慶齡故居上海著名老洋房丁香花園沙遜公寓蔣介石故居—愛(ài)廬宋慶齡故居目前上海老洋房經(jīng)營(yíng)狀況分析上海現(xiàn)存的獨(dú)立式花園洋房共有2,000棟左右.建筑面積一般在300-500平方米，而且都擁有100-500平方米的花園.地段則主要在徐匯、盧灣、長(zhǎng)寧、虹口等市中心.絕大部分都是使用權(quán)房、部分產(chǎn)權(quán)房或政府代管房。而據(jù)一些房產(chǎn)中介稱，目前上海具有合法產(chǎn)權(quán)、可進(jìn)入市場(chǎng)交易的老洋房數(shù)量?jī)H60套左右.這些老洋房的價(jià)格從400多萬(wàn)到2,000萬(wàn)都有.目前上海老洋房經(jīng)營(yíng)狀況分析上?，F(xiàn)存的獨(dú)立式花園洋房共有2,0老洋房出售手續(xù)持有國(guó)有土地使用證；具有地上附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明，屬于共有房產(chǎn)的，須持有共有人同意轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的意見(jiàn)書(shū)；委托代理人辦理的，應(yīng)依法辦理委托代理手續(xù)。一些老花園洋房還要報(bào)上海市國(guó)家安全局備案老洋房出售手續(xù)持有國(guó)有土地使用證；定價(jià)原則?出售價(jià)格然后是其所在的具體位置，周邊景觀、房型、朝向；其次取決于所擁有的花園面積的大小周邊生活配套情況也會(huì)對(duì)單價(jià)有一定影響。首先由地段決定定價(jià)原則?出售價(jià)格然后是其所在的具體位置，周邊景觀、正在掛牌上市的老洋房正在掛牌上市的老洋房老洋房出租

從租金看，一般整層的新式里弄，每月租金4,000-10,000元，整棟的新式里弄，每月租金15,000-25,000元，整棟的花園洋房，每月租金5,000-12,000美圓以上。老洋房出租從租金看，一般整層的新式里弄，每月租金4,老洋房的使用限制

老洋房不同于其他住宅，其用途是受到一定限制的，特別作為商業(yè)用房會(huì)受到一定的經(jīng)營(yíng)限制，出于對(duì)一些歷史保護(hù)文化區(qū)原有風(fēng)貌保護(hù)的需要，有關(guān)主管部門會(huì)限制或禁止一些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，比如餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等存在污染或安全隱患的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。老洋房的使用限制老洋房不同于其他住宅，其用途是受老洋房出租的定價(jià)原則整棟出租可以參照老洋房出售價(jià)格，和地段、位置關(guān)系密切；而分層出租則從一層到頂層價(jià)格依次遞減；出租的年限一般都在一年以上，往往是三到五年。老洋房出租的定價(jià)原則整棟出租可以參照老洋房出售價(jià)格，和地段、相關(guān)政策法規(guī)相關(guān)政策法規(guī)上海市政府確定的歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)上海歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)點(diǎn)多面廣。1986年12月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)上海為第二批國(guó)家歷史文化名城。1989年，上海市政府批準(zhǔn)了第一批共59處優(yōu)秀近代建筑，并列入上海市文物保護(hù)單位。1993年，市政府又批準(zhǔn)了第二批共175處優(yōu)秀近代建筑為上海市建筑保護(hù)單位。1999年，市政府再次發(fā)文批準(zhǔn)162處優(yōu)秀近代建筑。三批累計(jì)批準(zhǔn)優(yōu)秀近代建筑共396處。上海市政府確定的歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)上海歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)點(diǎn)多相關(guān)政策1986年，上海市城市規(guī)劃部門在編制《上海市城市總體規(guī)劃（綱要）》時(shí)，已提出將市歷史風(fēng)貌特色區(qū)加以成片保護(hù)，并列出了外灘、豫園、人民廣場(chǎng)、南京東路、興業(yè)路、思南路等11個(gè)不同類型的歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)。1999年，根據(jù)市府要求，市規(guī)劃局組織編制了《上海市中心區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)規(guī)劃（歷史建筑與街區(qū)）》。根據(jù)規(guī)劃，列入規(guī)劃的風(fēng)貌街區(qū)共234個(gè)（其中集中連片的風(fēng)貌街區(qū)22個(gè)）和歷史建筑群440處，總建筑面積為1019.4M2，其中花園住宅144萬(wàn)M2。相關(guān)政策1986年，上海市城市規(guī)劃部門在編制《上海市城市總體上海市政府采取的相應(yīng)保護(hù)措施維修加固——主要是針對(duì)直管公房的維修，利用有限的房屋維修資金進(jìn)行，是最簡(jiǎn)單的辦法，卻不能解決對(duì)其特色風(fēng)貌的恢復(fù)和建筑功能的提高。拆除重修——即對(duì)原有風(fēng)貌街區(qū)進(jìn)行整體拆除后，按原建筑形式重新建造，如靜安區(qū)武定坊、升平街的改造。但其缺點(diǎn)在于過(guò)分強(qiáng)調(diào)功能上的成套化和居民的原地回搬，所以除了改善居民居住條件外，并沒(méi)有真正延續(xù)歷史建筑的韻味，有的反而喪失了原有的風(fēng)貌特色。保護(hù)性改造——即在充分保護(hù)歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)特色的前提下，適當(dāng)進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)的改造和功能的重組，提升歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)的藝術(shù)品位和文化、商業(yè)價(jià)值。在這方面比較成功的是已完成的盧灣區(qū)興業(yè)盧老式石庫(kù)門住宅（即新天地）改造工程等。上海市政府采取的相應(yīng)保護(hù)措施維修加固——主要是針對(duì)直管公房的消費(fèi)群分析消費(fèi)群分析老洋房、別墅消費(fèi)者特點(diǎn)分析在滬投資或工作的中高層外籍人士；港、澳、臺(tái)胞中事業(yè)有成回國(guó)定居者；國(guó)內(nèi)商界、文藝界成功人士；國(guó)內(nèi)外的實(shí)力企事業(yè)單位和跨國(guó)公司

這個(gè)人群往往是一個(gè)對(duì)舊上海有著強(qiáng)烈感情的人群，他們是花園洋房比較穩(wěn)定的客戶群。老洋房、別墅消費(fèi)者特點(diǎn)分析在滬投資或工作的中高層外籍人士；運(yùn)營(yíng)篇運(yùn)營(yíng)篇項(xiàng)目運(yùn)作思路多方會(huì)診，準(zhǔn)確定位全球招標(biāo)，大師設(shè)計(jì)全程報(bào)道，立體炒做多種經(jīng)營(yíng)，滾動(dòng)回收項(xiàng)目運(yùn)作思路多方會(huì)診，準(zhǔn)確定位多方會(huì)診，準(zhǔn)確定位孫子曰:“上兵伐謀，其下攻城”。不打無(wú)準(zhǔn)備之仗。在規(guī)劃前期，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名的規(guī)劃大師、文學(xué)大師、歷史學(xué)家、市場(chǎng)專家、政府主管領(lǐng)導(dǎo)一道，為本項(xiàng)目把脈，為改造確定一個(gè)方向，明確控制性規(guī)劃，即定位在前。多方會(huì)診，準(zhǔn)確定位孫子曰:“上兵伐謀，其下攻城”。不打無(wú)準(zhǔn)備全球招標(biāo)，大師設(shè)計(jì)在本案定位完成后，制定項(xiàng)目改造的控制性規(guī)劃，即導(dǎo)則。根據(jù)導(dǎo)則精神進(jìn)行全球招標(biāo)，邀請(qǐng)國(guó)際著名的建筑大師、規(guī)劃大師來(lái)此華山論劍，并引入國(guó)際流行的“國(guó)家總建筑師負(fù)責(zé)制”，力求把本項(xiàng)目的改造做成精品，做成一個(gè)可以傳世的舊城改造成功的典范。全球招標(biāo)，大師設(shè)計(jì)在本案定位完成后，制定項(xiàng)目改造的控制性規(guī)劃全程報(bào)道，立體炒做一旦動(dòng)遷完畢，從項(xiàng)目前期的定位思考、控規(guī)階段，新聞就展開(kāi)報(bào)道，特別到全球招標(biāo)，評(píng)標(biāo)過(guò)程中，充分利用報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行立體宣傳、保證懸念不斷、熱點(diǎn)不斷。充分做到路人皆知、全市注目。此方面可以借鑒北京國(guó)家大劇院、上海浦江兩岸開(kāi)發(fā)中媒體報(bào)道的成功經(jīng)驗(yàn)，真正做到讓媒體為本項(xiàng)目免費(fèi)做廣告。全程報(bào)道，立體炒做一旦動(dòng)遷完畢，從項(xiàng)目前期的定位思考、控規(guī)階多種經(jīng)營(yíng)，滾動(dòng)回收產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的模式資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的模式資本運(yùn)營(yíng)的模式多種經(jīng)營(yíng)，滾動(dòng)回收產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的模式效益篇效益篇經(jīng)濟(jì)效益由于規(guī)劃方案未定，為了評(píng)估該項(xiàng)目的可行性，我們假設(shè)以下三種方案做測(cè)算：經(jīng)濟(jì)效益方案一：全部出售營(yíng)銷組合為：地塊上原有30幢別墅出售，均價(jià)22000元/M2；新建商業(yè)用房出售，均價(jià)29000元/M2；新建高檔住宅出售，均價(jià)20000元/M2。方案一：全部出售營(yíng)銷組合為：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益·方案一項(xiàng)目總投資估算：95,575萬(wàn)元項(xiàng)目總收入估算：103,536萬(wàn)元利潤(rùn)：7,961萬(wàn)元項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益·方案一項(xiàng)目總投資估算：95,575萬(wàn)元項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益·方案一項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益·方案一項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益·方案一資金流量折線圖項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益·方案一資金流量折線圖項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益·方案一敏感性分析估算表項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益·方案一敏感性分析估算表方案二：租售結(jié)合營(yíng)銷組合為：30幢老別墅出售，均價(jià)22000元/M2；新建商業(yè)出租，租金每天8元/M2，空置率20%；沿重慶南路新建五星級(jí)酒店。酒店客房每天930元/間，空置率25%。方案二：租售結(jié)合營(yíng)銷組合為：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益·方案二項(xiàng)目總投資估算：135,175萬(wàn)元項(xiàng)目總收入估算：145,952萬(wàn)元利潤(rùn)：13,752萬(wàn)元項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益·方案二項(xiàng)目總投資估算：135,175萬(wàn)元項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益·方案二項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益·方案二項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益·方案二資金流量折線圖項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益·方案二資金流量折線圖項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益·方案二敏感性分析估算表項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益·方案二敏感性分析估算表方案三：只租不賣營(yíng)銷組合為：30幢別墅出租，租金平均每月200元/M2，空置率10%；新建商業(yè)出租，租金每天8元/M2，空置率20%；沿重慶南路新建酒店。酒店客房每天930元/間，空置率25%。方案三：只租不