項目可行性分析報告(87張)課件

思南路地塊項目可行性分析報告市城投總公司2002年11月21日思南路地塊項目可行性分析報告市城投總公司介項目概況介項目概況介項目位置及現(xiàn)狀介項目位置及現(xiàn)狀盧灣區(qū)地圖盧灣區(qū)地圖思南路地塊簡介思南路地塊簡介思南路地塊現(xiàn)狀思南路A其中A地塊約52,000平方米，該地塊上建有23幢獨立花園洋房。建筑面積共9,000-10,000平方米，每幢占地約400-500平方米。即除去23幢洋房，該地塊大致可拆空的土地面積約有40,000-50,000平方米左右；BB地塊約6,000平方米，地上建筑11幢別墅面積約5000平方米。思南路地塊現(xiàn)狀思南路A其中A地塊約52,000平方米，該地塊項目現(xiàn)狀濃蔭深處中共駐滬辦事處項目現(xiàn)狀濃蔭深處中共駐滬辦事處老別墅現(xiàn)狀思南路65號思南路75號老別墅現(xiàn)狀思南路65號思南路75號思南路地塊歷史簡介思南路花園住宅區(qū)又名“義品村”即指23幢獨立式花園住宅，原屬比利時人開辦的義品地產(chǎn)公司的產(chǎn)業(yè)，建造于1921年，是上海20世紀(jì)20-30年代西方獨立式花園住宅建造興起時較早、較典型的例子。從居住檔次來看，這些住宅單體在規(guī)模、居住檔次上并非是當(dāng)時最大、最考究的，但作為群體所形成的環(huán)境、尤其是多個花園形成的共享綠化空間是極為獨特的，它比以后出現(xiàn)的花園里弄是遠(yuǎn)勝一籌的。它位于盧家灣的西部，基本上消除了早期東部社區(qū)的本地化特征，而更多的表現(xiàn)出西方情調(diào)，是法租界向西區(qū)發(fā)展高級住宅區(qū)的起點。思南路地塊歷史簡介思南路花園住宅區(qū)又名“義品村”孫中山先生晚年和夫人宋慶齡居住在莫利哀路29號（今香山路7號），期間，在中國共產(chǎn)黨和國際無產(chǎn)階級的推動和幫助下，提出了新三民主義，改組國民黨，開始了國共兩黨第一次合作。解放戰(zhàn)爭時期，周恩來在本區(qū)設(shè)立中國共產(chǎn)黨代表團駐滬代表團，開展了同國民黨的政治斗爭活動。著名愛國人士鄒滔奮、張學(xué)良、柳亞子、何香凝也都曾居住在本區(qū)。另外，藝術(shù)大師吳昌碩、梅蘭芳、張大千、劉海粟等也長期在本區(qū)居住，從事藝術(shù)活動。思南路歷史回顧中山故居中共駐滬辦事處孫中山先生晚年和夫人宋慶齡居住在莫利哀路29號（地塊周邊環(huán)境及配套情況地段：位于上海市盧灣區(qū)中心位置，坐落于復(fù)興中路以南的思南路東西兩側(cè)，東抵重慶南路高架；南至上海第二醫(yī)科大學(xué)宿舍區(qū)，總占地面積約為5.8萬M2。交通：途徑的公交線路多達18條，包括17路、24路、36路、41、42路、911、920、926路等。可直達徐家匯、人民廣場、上海火車站等重要區(qū)域。步行可到地鐵、輕軌商業(yè)：與淮海路商業(yè)街，人民廣場、豫園近在咫尺。教育：上海理工大學(xué)、陜西南路幼兒園、上海第二醫(yī)科大學(xué)等高校林立醫(yī)療：瑞金地段醫(yī)院、同仁堂國藥號、上海第二醫(yī)科大學(xué)、瑞金醫(yī)院分部。綠化：除花園洋房本身擁有的花園、草坪、樹木外，沿思南路兩側(cè)郁郁蔥蔥的法國梧桐.地塊周邊環(huán)境及配套情況地段：位于上海市盧灣區(qū)中心位置，坐落于介思南路的今天介思南路的今天盧灣區(qū)加快舊改，思南路渴望新貌“十五”期間，盧灣區(qū)將加快新一輪舊區(qū)改造，堅持“拆、改、留”并舉，每年舊里改造不少于10萬平方米，“十五”期間改造50萬平方米舊里住宅，全區(qū)住房成套率達到83%，人均居住面積達11平方米。積極推進舊里改造。北部地區(qū)以小浜灣和太平橋地區(qū)為改造重點，中部地區(qū)以新新里和徐家匯路兩側(cè)為改造重點，南部地區(qū)以平民村為改造重點。加快舊房成片改造，對有條件的舊房實施成套改造，修繕優(yōu)秀歷史保護建筑。修繕?biāo)寄下返鹊貐^(qū)的歷史保護建筑，改造尚賢坊、步高里等.盧灣區(qū)加快舊改，思南路渴望新貌“十五”期間，盧灣區(qū)將加快新一周圍未來發(fā)展項目地塊附近的在建項目共有四個：新天地二期項目、淮海中路馬當(dāng)路附近的香港新世界大廈、復(fù)興中路瑞金二路口的香山麗舍，以及本案南側(cè)思南六泰康路口的思南路88號。規(guī)劃中的項目：在未來的兩年內(nèi)，盧灣區(qū)將調(diào)整淮海中路西段的經(jīng)營檔次，使其成為主要以銷售國際二線品牌服飾的中高檔商業(yè)街；目前成都南路兩側(cè)的房屋均為老式的石庫門房屋，盧灣區(qū)政府計劃結(jié)合時代華納娛樂項目，將高地區(qū)改造城以娛樂為特色的商業(yè)街。周圍未來發(fā)展項目地塊附近的在建項目共有四個：新天地二期項目、思南路的明天思南路的明天盧灣區(qū)思南路花園住宅保護規(guī)劃總圖盧灣區(qū)思南路花園住宅保護規(guī)劃總圖思南路地塊改造原則保護原則----保護代表上海歷史文化名城特色的重要歷史街區(qū)的空間格局、街巷尺度、文物古跡和歷史建筑等歷史文化構(gòu)成要素，延續(xù)城市歷史文化環(huán)境，保護思南路歷史文化風(fēng)貌區(qū)的歷史風(fēng)貌。發(fā)展原則----貫徹歷史城市和花園住宅區(qū)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮傳統(tǒng)的歷史文化環(huán)境在現(xiàn)階段的現(xiàn)實積極意義，同時重視改善居民的生活質(zhì)量和環(huán)境品質(zhì)。效益原則----充分利用花園住宅區(qū)的物質(zhì)和人文資源，發(fā)展文化與旅游事業(yè)，兼顧經(jīng)濟效益，實現(xiàn)社會、環(huán)境、經(jīng)濟和文化效益的統(tǒng)一發(fā)展。思南路地塊改造原則保護原則----保護代表上海歷史文化名城特政府對本項目的整體要求能體現(xiàn)上海近代獨特文化和歷史特點的高品質(zhì)的包含文化、休閑娛樂、旅游、藝術(shù)等的復(fù)合性文化風(fēng)貌社區(qū)。政府對本項目的整體要求能體現(xiàn)上海近代獨特文化和歷史特點的高品典型個案分析典型個案分析國內(nèi)·申康別墅賓館簡介：

位于虹橋路、延安西路、古北路三條路口，地處虹橋開發(fā)區(qū)內(nèi)，虹橋路1440號，占地面積16,000M2，綠化面積8,000M2，擁有百年歷史的西班牙、英式風(fēng)格別墅11棟。作為上海的一個重點的歷史保護建筑群，曾經(jīng)是眾多歷史名人的故居。其中著名的飛虎隊陳納德將軍和陳香梅女士的婚禮就在此地8號別墅舉行，留下一段動人佳話；著名進步人士廖仲凱也在此居住。國內(nèi)·申康別墅賓館簡介：國內(nèi)·申康別墅賓館運營特點：出租+酒店+餐飲

整個花園社區(qū)幽靜迷人，處處散發(fā)著鳥語花香，別墅群中有為客戶準(zhǔn)備的會所，內(nèi)有棋牌室、健身房，有三十年代懷舊情調(diào)的大風(fēng)車餐廳，主要經(jīng)營本幫菜，服務(wù)環(huán)境都不錯，在上海文藝界及東南亞、港臺等地享有聲譽。一部分別墅采用辦公式整棟租賃給企業(yè)做辦公場所，有歷肺幕自痰11棟的大部分已全部租出，租戶都是從事房產(chǎn)、貿(mào)易、藝術(shù)品收藏展示的幾家大公司，租金35-40萬元/年，租期一般都在5年以上；還有少數(shù)幾棟采用了酒店式套房出租的經(jīng)營方式，分豪華套房（552元/天）、豪華標(biāo)房（440元/天）、普通標(biāo)房（368元/天），也經(jīng)?？蜐M為患。國內(nèi)·申康別墅賓館運營特點：出租+酒店+餐飲國內(nèi)·上海新天地上海新天地使要建設(shè)一個具有傳統(tǒng)和新紀(jì)元生活文化的都市旅游景點，它以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，成為一個歷史、旅游、文化、休閑、娛樂的特色街區(qū)。經(jīng)營特點:商業(yè)租賃/住宅銷售餐飲/娛樂/旅游/住宅/商務(wù)辦公國內(nèi)·上海新天地上海新天地使要建設(shè)一個具有傳統(tǒng)和新紀(jì)元生活國內(nèi)·上海新天地平面布局國內(nèi)·上海新天地平面布局國內(nèi)·上海新天地咖啡館實景新天地戶外實景新天地的成功在于改新如舊，不經(jīng)意帶出一種懷舊的氛圍，而內(nèi)部的現(xiàn)代時尚也和外部的古舊不相沖突。國內(nèi)·上海新天地咖啡館實景新天地戶外實景新天地的成國內(nèi)·上海新天地改造點評：

新天地的不足之處，就是太多地忽略了里弄建筑所隱含的生活方式。對這種極其珍貴的原真的生活方式，沒有適當(dāng)保留和展現(xiàn)。國內(nèi)·上海新天地改造點評：新天地的不足之處，就是太多國外著名老城區(qū)、歷史舊址保護國際協(xié)定

世界較早的針對古跡保護的國際性條例有《威尼斯憲章》是1964年在威尼斯的一次國際會議上由建筑師和文保專家提出的。而由此為基礎(chǔ)發(fā)展起來的澳大利亞《巴拉憲章》則是目前制訂的比較完善的遺產(chǎn)管理保護原則和綱領(lǐng)，這個規(guī)定不僅僅對紀(jì)念性建筑，而且對于遺址、花園或地區(qū)保護都很適用，并且非常具備可操作性。國外著名老城區(qū)、歷史舊址保護國際協(xié)定世界較早的針對古跡保護國外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例國外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例國外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例古根海姆美術(shù)館（西班牙畢爾巴鄂市標(biāo)志性建筑）簡介——畢爾巴鄂市作為一個名不見經(jīng)傳的小工業(yè)城市，之前一直默默無聞的存在著，在20世紀(jì)90年代，由設(shè)計師弗蘭克·蓋里設(shè)計的古根海姆美術(shù)館建成后，憑借其巧妙的創(chuàng)意和獨特、怪異的建筑形態(tài)吸引了眾多游客，在第一年就吸引了超過135萬人的參觀者，包括西班牙以外的國外游客，國外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例古根海姆美術(shù)館（西班牙畢點評——為該城市的復(fù)興積累了1億美元的資金，僅在一年之內(nèi)，就還清了自身的建設(shè)費用，而畢爾巴鄂市也因此成為一個著名的旅游景點。一個好的建筑，是最好的文化投資，對于城市的巨大附加值是不可估量的。國外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例點評——國外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例國外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例德國議會大廈改造簡介——德國議會大廈是德國現(xiàn)存的一座歷盡滄桑，目睹過許多的重大歷史事件的歷史保護建筑，于1992年著手整修，有關(guān)部門針對原有建筑的特性，強調(diào)修建一定要保證四個方面的保護性要求：議會的運轉(zhuǎn)、議會的歷史文化、生態(tài)和能源的有效性和實施方案的經(jīng)濟性。經(jīng)過激烈的競爭，諾曼·福斯特的方案脫穎而出，他采用了一個穹隆式的玻璃罩子將議會大廈的頂部覆蓋。屋頂還安裝了一排太陽能電池，作為能源系統(tǒng)的一部分，并支撐了一個高架的觀景平臺，這一平臺可以通過螺旋的坡道到達。在整修建筑的過程中，一些歷史的痕跡，如炮彈的炸痕、燒焦的木頭、蘇軍占領(lǐng)時在墻上涂寫的一些字跡，重新顯露出來，這些都被保留下來。國外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例德國議會大廈改造點評——該方案比較成功的將全新的建筑構(gòu)件與歷史建筑完美的融合在一起，同時將使用功能和觀賞功能很好的結(jié)合在一起，同時兼顧了節(jié)能和環(huán)保，真正做到了一舉三得。國外著名老城區(qū)、歷史舊址改造成功案例點評——該方案比較成功的將全新的建筑構(gòu)件與歷史建筑完美的融合舊城改造的巨大商業(yè)利益國外成功的案例當(dāng)推西班牙的工業(yè)小城畢爾巴鄂市為例，古德海姆博物館的興建為該城市的復(fù)興每年積累1億美元的資金，僅在一年之內(nèi)，就還清了自身的建設(shè)費用，而畢爾巴鄂市也因此成一個旅游的景點，每年迎來大批的國內(nèi)外游客。國內(nèi)以上海新天地為例，眾多國內(nèi)外知名商家的入駐，這里已經(jīng)成為中高級白領(lǐng)休閑、消費、娛樂的時尚中心，由此而帶來的巨大商業(yè)利益是不言而喻的，同時為其后期住宅項目的價格提升起到的作用更是不可估量(租金8元/天/平方米;住宅售價美金2000元左右)。舊城改造的巨大商業(yè)利益國外成功的案例當(dāng)推西班牙的工業(yè)小城畢爾項目的初步設(shè)想項目的初步設(shè)想改造后的思南路地塊歷史的人文街區(qū)老貴的頂級居所高雅的懷舊沙龍上海的特色窗口至尊的商業(yè)中心改造后的思南路地塊歷史的人文街區(qū)可行性分析可行性分析市場可行性市場可行性1989-2001上海城市發(fā)展迅速1989-2001上海城市發(fā)展迅速上海近年來經(jīng)濟概況上海國民經(jīng)濟快速發(fā)展，綜合實力顯著增強產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，以房產(chǎn)、貿(mào)易、金融為主的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。上海國民經(jīng)濟快速發(fā)展，綜合實力顯著增強。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，以房產(chǎn)、貿(mào)易、金融為主的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。城市綜合建設(shè)良性發(fā)展，城市面貌日新月異。上海逐步成為國際化的經(jīng)濟、金融、貿(mào)易中心，越來越多的跨國企業(yè)將地區(qū)總部落戶上海。全市人均GDP達到4,500美元。上海近年來經(jīng)濟概況上海國民經(jīng)濟快速發(fā)展，綜合實力顯著增強盧灣歷史回顧盧灣區(qū)區(qū)境早在南宋時屬華亭縣高昌鄉(xiāng)。元代劃入上?？h。1900年后，區(qū)境北塊被陸續(xù)辟為法租界。1945年抗戰(zhàn)勝利后，國民黨政府建立盧家灣區(qū)，解放后改為今名。1956年原嵩山區(qū)并入，1959年原邑廟區(qū)部分并入，逐漸形成現(xiàn)今之區(qū)劃規(guī)模.淮海中路（舊名霞飛路）商業(yè)街橫貫北境。從30年代起，即為上海著名商業(yè)街。盧灣歷史回顧盧灣區(qū)區(qū)境早在南宋時屬華亭縣高昌鄉(xiāng)現(xiàn)代盧灣地段——盧灣區(qū)位于上海市中心，全區(qū)面積8.02平方公里，其中陸地面積7.52平方公里，水域面積0.50平方公里。區(qū)界北至延安中路、金陵西路，與黃浦區(qū)、靜安區(qū)交界；東至西藏南路、制造局路，與黃浦區(qū)接壤；西至陜西南路、瑞金南路，與靜安區(qū)、徐匯區(qū)為鄰；南至黃浦江河道中心線，與浦東新區(qū)相望。區(qū)境內(nèi)轄淮海中路、瑞金二路、打浦橋和五里橋4個街道，交通——地鐵一號線、南北高架、內(nèi)環(huán)線高架、打浦橋越江隧道以及四通八達的公路網(wǎng)，隨著盧浦大橋、明珠線二期以及地鐵M8線等工程的建成，盧灣的交通將更加快捷?，F(xiàn)代盧灣地段——盧灣區(qū)位于上海市中心，全區(qū)面積8.02平方公上海老洋房市場調(diào)查上海老洋房市場調(diào)查上海老洋房的總體狀況自１８４３年開阜以后，上海出現(xiàn)了大量豪華富麗的花園別墅。這類花園洋房最初出現(xiàn)在１９世紀(jì)中、下葉，建筑面積一般都很大，講究庭院綠化。到２０世紀(jì)初達到高潮，建筑裝潢更趨考究。特點這種獨院式高級住宅的所處地段都是最好的，占地范圍較大，建筑比較豪華，庭院綠化好。建筑形式有法國式住宅、官邸式、英國殖民式德國式、西班牙式等。上海老洋房的總體狀況自１８４３年開阜以后，上海上海老洋房的集中分布區(qū)域花園洋房最集中的地區(qū)是今徐匯區(qū)和長寧區(qū)，占總數(shù)的70%強。以武康路、衡山路、岳陽路、湖南路、永嘉路、復(fù)興西路為最多。其他如溧陽路、多倫路、華山路、愚園路和虹橋路等地為數(shù)也不少。張學(xué)良公館上海老洋房的集中分布區(qū)域花園洋房最集中的地區(qū)是今徐匯區(qū)和長寧上海著名老式花園建筑興國賓館馬勒別墅上海著名老式花園建筑興國賓館馬勒別墅上海著名老花園洋房中共駐滬辦事處中山故居上海著名老花園洋房中共駐滬辦事處中山故居上海著名老洋房丁香花園沙遜公寓蔣介石故居—愛廬宋慶齡故居上海著名老洋房丁香花園沙遜公寓蔣介石故居—愛廬宋慶齡故居目前上海老洋房經(jīng)營狀況分析上海現(xiàn)存的獨立式花園洋房共有2,000棟左右.建筑面積一般在300-500平方米，而且都擁有100-500平方米的花園.地段則主要在徐匯、盧灣、長寧、虹口等市中心.絕大部分都是使用權(quán)房、部分產(chǎn)權(quán)房或政府代管房。而據(jù)一些房產(chǎn)中介稱，目前上海具有合法產(chǎn)權(quán)、可進入市場交易的老洋房數(shù)量僅60套左右.這些老洋房的價格從400多萬到2,000萬都有.目前上海老洋房經(jīng)營狀況分析上?，F(xiàn)存的獨立式花園洋房共有2,0老洋房出售手續(xù)持有國有土地使用證；具有地上附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明，屬于共有房產(chǎn)的，須持有共有人同意轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的意見書；委托代理人辦理的，應(yīng)依法辦理委托代理手續(xù)。一些老花園洋房還要報上海市國家安全局備案老洋房出售手續(xù)持有國有土地使用證；定價原則?出售價格然后是其所在的具體位置，周邊景觀、房型、朝向；其次取決于所擁有的花園面積的大小周邊生活配套情況也會對單價有一定影響。首先由地段決定定價原則?出售價格然后是其所在的具體位置，周邊景觀、正在掛牌上市的老洋房正在掛牌上市的老洋房老洋房出租

從租金看，一般整層的新式里弄，每月租金4,000-10,000元，整棟的新式里弄，每月租金15,000-25,000元，整棟的花園洋房，每月租金5,000-12,000美圓以上。老洋房出租從租金看，一般整層的新式里弄，每月租金4,老洋房的使用限制

老洋房不同于其他住宅，其用途是受到一定限制的，特別作為商業(yè)用房會受到一定的經(jīng)營限制，出于對一些歷史保護文化區(qū)原有風(fēng)貌保護的需要，有關(guān)主管部門會限制或禁止一些業(yè)態(tài)的經(jīng)營，比如餐飲、娛樂場所等存在污染或安全隱患的經(jīng)營活動。老洋房的使用限制老洋房不同于其他住宅，其用途是受老洋房出租的定價原則整棟出租可以參照老洋房出售價格，和地段、位置關(guān)系密切；而分層出租則從一層到頂層價格依次遞減；出租的年限一般都在一年以上，往往是三到五年。老洋房出租的定價原則整棟出租可以參照老洋房出售價格，和地段、相關(guān)政策法規(guī)相關(guān)政策法規(guī)上海市政府確定的歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)上海歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)點多面廣。1986年12月，國務(wù)院批準(zhǔn)上海為第二批國家歷史文化名城。1989年，上海市政府批準(zhǔn)了第一批共59處優(yōu)秀近代建筑，并列入上海市文物保護單位。1993年，市政府又批準(zhǔn)了第二批共175處優(yōu)秀近代建筑為上海市建筑保護單位。1999年，市政府再次發(fā)文批準(zhǔn)162處優(yōu)秀近代建筑。三批累計批準(zhǔn)優(yōu)秀近代建筑共396處。上海市政府確定的歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)上海歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)點多相關(guān)政策1986年，上海市城市規(guī)劃部門在編制《上海市城市總體規(guī)劃（綱要）》時，已提出將市歷史風(fēng)貌特色區(qū)加以成片保護，并列出了外灘、豫園、人民廣場、南京東路、興業(yè)路、思南路等11個不同類型的歷史文化風(fēng)貌保護區(qū)。1999年，根據(jù)市府要求，市規(guī)劃局組織編制了《上海市中心區(qū)歷史風(fēng)貌保護規(guī)劃（歷史建筑與街區(qū)）》。根據(jù)規(guī)劃，列入規(guī)劃的風(fēng)貌街區(qū)共234個（其中集中連片的風(fēng)貌街區(qū)22個）和歷史建筑群440處，總建筑面積為1019.4M2，其中花園住宅144萬M2。相關(guān)政策1986年，上海市城市規(guī)劃部門在編制《上海市城市總體上海市政府采取的相應(yīng)保護措施維修加固——主要是針對直管公房的維修，利用有限的房屋維修資金進行，是最簡單的辦法，卻不能解決對其特色風(fēng)貌的恢復(fù)和建筑功能的提高。拆除重修——即對原有風(fēng)貌街區(qū)進行整體拆除后，按原建筑形式重新建造，如靜安區(qū)武定坊、升平街的改造。但其缺點在于過分強調(diào)功能上的成套化和居民的原地回搬，所以除了改善居民居住條件外，并沒有真正延續(xù)歷史建筑的韻味，有的反而喪失了原有的風(fēng)貌特色。保護性改造——即在充分保護歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)特色的前提下，適當(dāng)進行建筑結(jié)構(gòu)的改造和功能的重組，提升歷史建筑和風(fēng)貌街區(qū)的藝術(shù)品位和文化、商業(yè)價值。在這方面比較成功的是已完成的盧灣區(qū)興業(yè)盧老式石庫門住宅（即新天地）改造工程等。上海市政府采取的相應(yīng)保護措施維修加固——主要是針對直管公房的消費群分析消費群分析老洋房、別墅消費者特點分析在滬投資或工作的中高層外籍人士；港、澳、臺胞中事業(yè)有成回國定居者；國內(nèi)商界、文藝界成功人士；國內(nèi)外的實力企事業(yè)單位和跨國公司

這個人群往往是一個對舊上海有著強烈感情的人群，他們是花園洋房比較穩(wěn)定的客戶群。老洋房、別墅消費者特點分析在滬投資或工作的中高層外籍人士；運營篇運營篇項目運作思路多方會診，準(zhǔn)確定位全球招標(biāo)，大師設(shè)計全程報道，立體炒做多種經(jīng)營，滾動回收項目運作思路多方會診，準(zhǔn)確定位多方會診，準(zhǔn)確定位孫子曰:“上兵伐謀，其下攻城”。不打無準(zhǔn)備之仗。在規(guī)劃前期，邀請國內(nèi)外著名的規(guī)劃大師、文學(xué)大師、歷史學(xué)家、市場專家、政府主管領(lǐng)導(dǎo)一道，為本項目把脈，為改造確定一個方向，明確控制性規(guī)劃，即定位在前。多方會診，準(zhǔn)確定位孫子曰:“上兵伐謀，其下攻城”。不打無準(zhǔn)備全球招標(biāo)，大師設(shè)計在本案定位完成后，制定項目改造的控制性規(guī)劃，即導(dǎo)則。根據(jù)導(dǎo)則精神進行全球招標(biāo)，邀請國際著名的建筑大師、規(guī)劃大師來此華山論劍，并引入國際流行的“國家總建筑師負(fù)責(zé)制”，力求把本項目的改造做成精品，做成一個可以傳世的舊城改造成功的典范。全球招標(biāo)，大師設(shè)計在本案定位完成后，制定項目改造的控制性規(guī)劃全程報道，立體炒做一旦動遷完畢，從項目前期的定位思考、控規(guī)階段，新聞就展開報道，特別到全球招標(biāo)，評標(biāo)過程中，充分利用報紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)進行立體宣傳、保證懸念不斷、熱點不斷。充分做到路人皆知、全市注目。此方面可以借鑒北京國家大劇院、上海浦江兩岸開發(fā)中媒體報道的成功經(jīng)驗，真正做到讓媒體為本項目免費做廣告。全程報道，立體炒做一旦動遷完畢，從項目前期的定位思考、控規(guī)階多種經(jīng)營，滾動回收產(chǎn)品經(jīng)營的模式資產(chǎn)經(jīng)營的模式資本運營的模式多種經(jīng)營，滾動回收產(chǎn)品經(jīng)營的模式效益篇效益篇經(jīng)濟效益由于規(guī)劃方案未定，為了評估該項目的可行性，我們假設(shè)以下三種方案做測算：經(jīng)濟效益方案一：全部出售營銷組合為：地塊上原有30幢別墅出售，均價22000元/M2；新建商業(yè)用房出售，均價29000元/M2；新建高檔住宅出售，均價20000元/M2。方案一：全部出售營銷組合為：項目經(jīng)濟效益·方案一項目總投資估算：95,575萬元項目總收入估算：103,536萬元利潤：7,961萬元項目經(jīng)濟效益·方案一項目總投資估算：95,575萬元項目經(jīng)濟效益·方案一項目經(jīng)濟評價的主要技術(shù)指標(biāo)項目經(jīng)濟效益·方案一項目經(jīng)濟評價的主要技術(shù)指標(biāo)項目經(jīng)濟效益·方案一資金流量折線圖項目經(jīng)濟效益·方案一資金流量折線圖項目經(jīng)濟效益·方案一敏感性分析估算表項目經(jīng)濟效益·方案一敏感性分析估算表方案二：租售結(jié)合營銷組合為：30幢老別墅出售，均價22000元/M2；新建商業(yè)出租，租金每天8元/M2，空置率20%；沿重慶南路新建五星級酒店。酒店客房每天930元/間，空置率25%。方案二：租售結(jié)合營銷組合為：項目經(jīng)濟效益·方案二項目總投資估算：135,175萬元項目總收入估算：145,952萬元利潤：13,752萬元項目經(jīng)濟效益·方案二項目總投資估算：135,175萬元項目經(jīng)濟效益·方案二項目經(jīng)濟評價的主要技術(shù)指標(biāo)項目經(jīng)濟效益·方案二項目經(jīng)濟評價的主要技術(shù)指標(biāo)項目經(jīng)濟效益·方案二資金流量折線圖項目經(jīng)濟效益·方案二資金流量折線圖項目經(jīng)濟效益·方案二敏感性分析估算表項目經(jīng)濟效益·方案二敏感性分析估算表方案三：只租不賣營銷組合為：30幢別墅出租，租金平均每月200元/M2，空置率10%；新建商業(yè)出租，租金每天8元/M2，空置率20%；沿重慶南路新建酒店。酒店客房每天930元/間，空置率25%。方案三：只租不