房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)培訓(xùn)指導(dǎo)手冊(cè)講解

房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)培訓(xùn)房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)流程第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)概念名詞解釋第二節(jié)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)第三節(jié)基本流程第四節(jié)行政審批管理第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī)第六節(jié)稅收管理

第一節(jié)概念名詞解釋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分類土地開(kāi)發(fā)

房屋開(kāi)發(fā)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)

代建房開(kāi)發(fā)第一節(jié)概念名詞解釋土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

企業(yè)將有償獲得的毛地，經(jīng)過(guò)拆遷安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接對(duì)外有償轉(zhuǎn)讓、出租給其他單位使用，這一過(guò)程稱為房地產(chǎn)的一次開(kāi)發(fā)。所謂“三通一平”是指：水通、電通、路通，場(chǎng)地平整；所謂“七通一平”是指：給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場(chǎng)地平整。第一節(jié)概念名詞解釋房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

房屋的開(kāi)發(fā)指房屋的建造。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)完成的熟地地上繼續(xù)開(kāi)發(fā)商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等建筑物、構(gòu)筑物，開(kāi)發(fā)完成后，作為商品作價(jià)出售或出租，或作為固定資產(chǎn)自用。這一過(guò)程也稱為房地產(chǎn)的二次開(kāi)發(fā)。第一節(jié)概念名詞解釋城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)第一節(jié)概念名詞解釋代建工程的開(kāi)發(fā)

代建工程的開(kāi)發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)的工程。如市政工程、辦公樓、職工住宅等。第一節(jié)概念名詞解釋

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)

（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和第一節(jié)概念名詞解釋

資質(zhì)等級(jí)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目適用范圍一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積在20萬(wàn)平方米以上居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)，以及其他與其投資能力相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)任務(wù)，技術(shù)復(fù)雜程度不受限制，經(jīng)批準(zhǔn)還可以承擔(dān)專門(mén)的土地開(kāi)發(fā)任務(wù)。第一一節(jié)節(jié)概概念念名名詞詞解解釋釋資質(zhì)質(zhì)等等級(jí)級(jí)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目適適用用范范圍圍二級(jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)可可承承擔(dān)擔(dān)建建筑筑面面積積在在20萬(wàn)平方方米米以以上上居居住住區(qū)區(qū)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)任任務(wù)務(wù)，，以以及及其其他他與與其其投投資資能能力力相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡姆糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)任任務(wù)務(wù)，，原原則則上上不不得得承承擔(dān)擔(dān)專專門(mén)門(mén)的的土土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)任任務(wù)務(wù)和和技技術(shù)術(shù)要要求求特特別別高高的的建建筑筑項(xiàng)項(xiàng)目目。。第一一節(jié)節(jié)概概念念名名詞詞解解釋釋資質(zhì)質(zhì)等等級(jí)級(jí)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目適適用用范范圍圍三級(jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)可可承承擔(dān)擔(dān)建建筑筑在在12萬(wàn)平平方方米米居居住住區(qū)區(qū)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)任任務(wù)務(wù)，，以以及及其其他他與與其其投投資資能能力力相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡姆糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)任任務(wù)務(wù)，，但但不不得得承承擔(dān)擔(dān)含含有有12層以以上上、、跨跨度度超超過(guò)過(guò)24米的的建建筑筑物物的的建建筑筑項(xiàng)項(xiàng)目目。。第二二節(jié)節(jié)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的特特點(diǎn)點(diǎn)1.開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的計(jì)計(jì)劃劃性性、、合合法法性性2.開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的復(fù)復(fù)雜雜性性3.開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)周周期期長(zhǎng)長(zhǎng)，，投投資資數(shù)數(shù)額額大大4.經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大大第三三節(jié)節(jié)基基本本流流程程1.項(xiàng)目目設(shè)設(shè)想想及及可可行行性性研研究究2.項(xiàng)目目立立項(xiàng)項(xiàng)及及企企業(yè)業(yè)審審批批3.項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃4.土地地使使用用權(quán)權(quán)取取得得5.征地地、、拆拆遷遷6.工程程建建設(shè)設(shè)7.房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)8.物業(yè)業(yè)管管理理第四四節(jié)節(jié)行行政政審審批批管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的手手續(xù)續(xù)房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)在在交交易易市市場(chǎng)場(chǎng)參參加加竟竟標(biāo)標(biāo)、、竟竟拍拍、、竟竟牌牌，，取取得得《中標(biāo)標(biāo)通通知知書(shū)書(shū)》后，，即即進(jìn)進(jìn)入入前前期期手手續(xù)續(xù)辦辦理理程程序序。。在在土土地地交交易易市市場(chǎng)場(chǎng)成成立立以以前前，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)辦辦理理各各項(xiàng)項(xiàng)審審批批程程序序非非常常煩煩瑣瑣復(fù)復(fù)雜雜。。實(shí)實(shí)行行土土地地招招、、拍拍、、掛掛以以后后，，手手續(xù)續(xù)相相對(duì)對(duì)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單很很多多。。一一些些前前期期手手續(xù)續(xù)如如拆拆遷遷、、初初步步規(guī)規(guī)劃劃、、選選址址等等由由土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備中中心心代代為為辦辦理理。。第四節(jié)行行政審審批管理理房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的手手續(xù)中標(biāo)的開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)自行辦辦理的手手續(xù)涉及及十幾個(gè)個(gè)政府部部門(mén)，但但最主要要的是計(jì)計(jì)劃部門(mén)門(mén)、規(guī)劃劃部門(mén)、、土地及及城市建建設(shè)主管管部門(mén)。。前期手續(xù)續(xù)辦理，，最重要要的是要要取得以以下四證證：《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》《國(guó)有土地地使用證證》《建設(shè)項(xiàng)目目開(kāi)工許許可證》第四節(jié)行行政審審批管理理取得計(jì)劃劃部門(mén)審審批意見(jiàn)見(jiàn)根據(jù)《中標(biāo)通知知書(shū)》、《履約保證證書(shū)》，向市發(fā)發(fā)改委提提交《項(xiàng)目意見(jiàn)見(jiàn)書(shū)》，取得審審批意見(jiàn)見(jiàn)；提交項(xiàng)目目可性行行研究報(bào)報(bào)告，取取得《建設(shè)項(xiàng)目目投資計(jì)計(jì)劃書(shū)》。第四節(jié)行行政審審批管理理取得規(guī)劃劃部門(mén)審審批意見(jiàn)見(jiàn)主要取得得兩證：：《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》第四節(jié)行行政審審批管理理取得土地地部門(mén)意意見(jiàn)取得《建設(shè)用地地許可證證》后，向土土地儲(chǔ)備備中心繳繳清土地地價(jià)款，，到國(guó)土土資源與與房屋局局辦理《國(guó)有土地地使用證證》。第四節(jié)行行政審審批管理理取得建設(shè)設(shè)主管部部門(mén)意見(jiàn)見(jiàn)《建設(shè)項(xiàng)目目開(kāi)工許許可證》第五節(jié)涉涉及相相關(guān)法律律法規(guī)土地使用用權(quán)劃撥撥是指縣級(jí)級(jí)以上人人民政府府依法批批準(zhǔn)，在在土地使使用者繳繳納補(bǔ)償償、安置置等費(fèi)用用后將該該幅土地地交付其其使用，，或者將將土地使使用權(quán)無(wú)無(wú)償交付付給土地地使用者者使用的的行為。。第五節(jié)涉涉及相相關(guān)法律律法規(guī)土地使用用權(quán)劃撥撥劃拔土地地使用權(quán)權(quán)的條件件是：A、國(guó)家機(jī)機(jī)關(guān)用地地和軍事事用地；；B、城市基基礎(chǔ)設(shè)施施用地和和公益事事業(yè)用地地；C、國(guó)家重重點(diǎn)扶持持的能源源、交通通、水利利等項(xiàng)目目用地；；D、法律、、行政法法規(guī)規(guī)定定的其它它用地。。原有老老國(guó)有企業(yè)的用用地也屬屬政府劃劃拔。第五節(jié)涉涉及相相關(guān)法律律法規(guī)土地使用用權(quán)出讓讓土地使用用權(quán)出讓讓，一般采取拍賣賣、招標(biāo)標(biāo)或者雙雙方協(xié)議議的方式式。2002年7月1日起施行行的《招標(biāo)拍賣賣掛牌出出讓國(guó)有有土地使使用權(quán)規(guī)規(guī)定＞（（國(guó)土資資源部令令第11號(hào)）明確確規(guī)定：：商業(yè)、、旅游、、娛樂(lè)和和商品住住宅等各各類經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地地，必須須以招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣或者掛掛牌方式式出讓，，商業(yè)、、旅游、、娛樂(lè)和和商品住住宅以外外用途的的土地的的供地計(jì)計(jì)劃公布布后，同同一宗地地有兩個(gè)個(gè)以上的的意向用用地者的的，也應(yīng)應(yīng)當(dāng)采用用招標(biāo)、、拍賣或或者掛牌牌方式出出讓。第五節(jié)涉涉及相相關(guān)法律律法規(guī)土地使用用權(quán)出讓讓按《中華人民民共和國(guó)國(guó)城市房房地產(chǎn)管管理法》的規(guī)定，，以出讓讓方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)進(jìn)行房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的，，必須按按照土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同約定定的土地地用途、、動(dòng)工開(kāi)開(kāi)發(fā)期限限開(kāi)發(fā)土土地。超超過(guò)出讓讓合同約約定的動(dòng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)發(fā)日期滿滿一年未未動(dòng)工開(kāi)開(kāi)發(fā)的，，可以征征收相當(dāng)當(dāng)于土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金百分之之二十以以下的土土地閑置置費(fèi)；滿滿二年未未動(dòng)工開(kāi)開(kāi)發(fā)的，，可以無(wú)無(wú)償收回回土地使使用權(quán)；；但是，，因不可可抗力或或者政府府、政府府有關(guān)部部門(mén)的行行為或者者動(dòng)工開(kāi)開(kāi)發(fā)必需需的前期期工作造造成動(dòng)工工開(kāi)發(fā)遲遲延的除除外。第五節(jié)涉涉及相相關(guān)法律律法規(guī)協(xié)議方式式出讓協(xié)議方式式出讓土土地使用用權(quán)僅限限于以下下范圍：：工業(yè)用用地；政政府建設(shè)設(shè)的社會(huì)會(huì)微利商商品房用用地和全全成本微微利商品品房用地地；屬急急需或特特別鼓勵(lì)勵(lì)發(fā)展的的項(xiàng)目用用地；政政府以土土地入股股合作的的項(xiàng)目用用地。第五節(jié)涉涉及相相關(guān)法律律法規(guī)土地使用用權(quán)出讓讓金的收收取土地出讓讓金又可可分為地地面價(jià)與與樓面價(jià)價(jià)兩種計(jì)計(jì)算方法法，地面面價(jià)為每每平方米米土地的的單價(jià)，，即以出出讓金總總額除以以土地總總面積；；樓面價(jià)價(jià)為攤到到每平方方米建筑筑面積的的地價(jià)，，即以出出讓金總總額除以以規(guī)劃允允許建造造的總建建筑面積積。第五節(jié)涉涉及相相關(guān)法律律法規(guī)以某市為例：：根根據(jù)規(guī)定定，對(duì)市市內(nèi)四區(qū)區(qū)土地級(jí)級(jí)別和土土地出讓讓金的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)共分分9個(gè)級(jí)別，，各級(jí)別別又按不不同區(qū)位位條件分分成若干干類區(qū)。。住宅類類用地的的出讓金金標(biāo)準(zhǔn)從從每平米米220元—3160元不等。。如容積積率在1.0-1.5之間，一一級(jí)地標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為1390，1530，1740，1940元四檔；；九級(jí)地地為280一檔。容容積率越越高，收收取標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)越低。。第五節(jié)涉涉及相相關(guān)法律律法規(guī)土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓是指經(jīng)經(jīng)出讓方方式獲得得土地使使用權(quán)的的土地使使用者，，通過(guò)買(mǎi)買(mǎi)賣、贈(zèng)贈(zèng)與、交交換或者者其他方方式將土土地使用用權(quán)再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的行行為。以以出讓方方式取得得土地使使用權(quán)的的，轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合合有關(guān)條件。第五節(jié)涉涉及相相關(guān)法律律法規(guī)竣工驗(yàn)收收竣工驗(yàn)收收按項(xiàng)目目施工進(jìn)進(jìn)度可分分為單體體工程驗(yàn)驗(yàn)收和項(xiàng)項(xiàng)目整體體驗(yàn)收；；按組織織形式可可分為建建設(shè)單位位組織的的驗(yàn)收和和行政主主管部門(mén)門(mén)組織的的驗(yàn)收。。第五節(jié)涉涉及相相關(guān)法律律法規(guī)預(yù)售許可可證制度度根據(jù)《中華人民民共和國(guó)國(guó)城市房房地產(chǎn)管管理法》、《城市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)管管理?xiàng)l例例》及建設(shè)部部《城市商品品房預(yù)售售管理辦辦法》，商品房房預(yù)售應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合合下列條條件：A、已交付付全部土土地使用用權(quán)出讓讓金，取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書(shū)；；第五節(jié)涉涉及相相關(guān)法律律法規(guī)預(yù)售許可可證制度度B、持有建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證；；C、按提供供預(yù)售的的商品房房計(jì)算，，投入開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)的資金金達(dá)到工工程建設(shè)設(shè)總投資資的百分分之二十十五以上上，并已已經(jīng)確定定施工進(jìn)進(jìn)度和竣竣工交付付日期。。第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下下列證件（（復(fù)印件））及資料：：①上述A、B、C項(xiàng)規(guī)定的證證明材料；；②開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)級(jí)證書(shū)；③工程施工工合同；④商品房預(yù)預(yù)售方案。。預(yù)售方案案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明明商品房的的位置、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)、、竣工交付付日期、預(yù)預(yù)售總面積積、交付使使用后的物物業(yè)管理等等內(nèi)容，并并應(yīng)當(dāng)附商商品房預(yù)售售總平面圖圖、分層平平面圖。第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)商品房現(xiàn)房房銷售商品房現(xiàn)房房銷售應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合以下下條件：(一)現(xiàn)售商品房房的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)具有有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照和房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)資質(zhì)證證書(shū)；(二)取得土地使使用權(quán)證書(shū)書(shū)或使用土土地的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證和施施工許可證證；第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)商品房現(xiàn)房房銷售商品房現(xiàn)房房銷售應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合以下下條件：(四)已通過(guò)竣工工驗(yàn)收；(五)拆遷安置已已經(jīng)落實(shí)；；(六)供水、供電電、供熱、、燃?xì)?、通通訊等配套套基礎(chǔ)設(shè)施施具備交付付使用條件件，其他配配套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公共共設(shè)施具備備交付使用用條件或者者已確定施施工進(jìn)度和和交付日期期；第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)商品房現(xiàn)房房銷售商品房現(xiàn)房房銷售應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合以下下條件：(七)物業(yè)管理方方案已經(jīng)落落實(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在商品房房現(xiàn)售前將將房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手手冊(cè)及符合合商品房現(xiàn)現(xiàn)售條件的的有關(guān)證明明文件報(bào)送送房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)主管部部門(mén)備案。。第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)建筑面積房屋的建筑筑面積系指指房屋外墻墻（柱）勒勒腳以上各各層的外圍圍水平投影影面積，包包括陽(yáng)臺(tái)、、挑廊、地地下室、室室外樓梯等等，且具備備有上蓋，，結(jié)構(gòu)牢固固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性性建筑。它它包括計(jì)算算全部建筑筑面積的范范圍、計(jì)算算一半建筑筑面積的范范圍、不計(jì)計(jì)算建筑面面積的范圍圍。第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)計(jì)算全部建建筑面積的的范圍第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)計(jì)算一半建建筑面積的的范圍未封閉的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、挑廊廊第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)不計(jì)算建筑筑面積的范范圍①層高小于于2.20m以下的夾層層、插層、、技術(shù)層和和層高小于于2.20m的地下室和和半地下室室。②突出房屋屋墻面的構(gòu)構(gòu)件、配件件、裝飾柱柱、裝飾性性的玻璃幕幕墻、垛、、勒腳、臺(tái)臺(tái)階、無(wú)柱柱雨篷等。。③房屋之間間無(wú)上蓋的的架空通廊廊。④房屋的天天面、挑臺(tái)臺(tái)、天面上上的花園、、泳池。第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)不計(jì)算建筑筑面積的范范圍⑤建筑物內(nèi)內(nèi)的操作平平臺(tái)、上料料平臺(tái)及利利用建筑物物的空間安安置箱、罐罐的平臺(tái)。。⑥騎樓、過(guò)過(guò)街樓的底底層用作道道路街巷通通行的部分分。⑦利用引橋橋、高架路路、高架橋橋、路面作作為頂蓋建建造的房屋屋。⑧活動(dòng)房屋屋、臨時(shí)房房屋、簡(jiǎn)易易房屋。⑨獨(dú)立煙囪囪、亭、塔塔、罐、池池、地下人人防干、支支線。⑩與房屋室室內(nèi)不相通通的房屋間間伸縮縫。。第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)共有建筑面面積房屋共有建建筑面積系系指各產(chǎn)權(quán)權(quán)主共同占占有或共同同使用的建建筑面積。。共有建筑面面積的內(nèi)容容共有面積積的內(nèi)容包包括：電梯梯井、管道道井、樓梯梯間、垃圾圾道、變電電室、設(shè)備備間、公共共門(mén)廳、過(guò)過(guò)道、地下下室、值班班警衛(wèi)室等等，以及為為整幢服務(wù)務(wù)的公共用用房和管理理用房的建建筑面積，，以水平投投影面積計(jì)計(jì)算。第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)共有建筑面面積共有建筑面面積還包括括套與公共共建筑之間間的分隔墻墻，以及外外墻（包括括山墻）水水平投影面面積一半的的建筑面積積。獨(dú)立使使用的地下下室、車棚棚、車庫(kù)、、為多幢服服務(wù)的警衛(wèi)衛(wèi)室，管理理用房，作作為人防工工程的地下下室都不計(jì)計(jì)入共有建建筑面積。。第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)共有建筑面面積的分?jǐn)倲偡椒ǖ谖骞?jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)房屋使用面面積房屋使用面面積系指房房屋戶內(nèi)全全部可供使使用的空間間面積，按按房屋的內(nèi)內(nèi)墻面水平平投影計(jì)算算。第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)面積系指指產(chǎn)權(quán)主依依法擁有房房屋所有權(quán)權(quán)的房屋建建筑面積。。它包括““套”或““單元”建建筑面積與與分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ婷娣e之和。。第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)面積按現(xiàn)行規(guī)定定，與住房房或商業(yè)用用房不在同同一建筑體體內(nèi)的建筑筑面積，不不得做為公公攤面積分分?jǐn)?，即?dú)獨(dú)立成體的的社區(qū)用房房、物業(yè)用用房、空調(diào)調(diào)機(jī)房、配配電用房、、地下人防防設(shè)施、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、游游泳池、幼幼兒園、游游泳池、菜菜市場(chǎng)等公公建配套設(shè)設(shè)施，不得得作為公攤攤面積分?jǐn)倲偂５谖骞?jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)面積要要以最后房房管部門(mén)認(rèn)認(rèn)可的測(cè)繪繪面積為準(zhǔn)準(zhǔn)。對(duì)實(shí)際際面積超出出己售面積積的（在3%幅度內(nèi)），，購(gòu)房者須須補(bǔ)面積差差價(jià)，對(duì)己己售面積小小于實(shí)際面面積的，開(kāi)開(kāi)發(fā)商須退退面積差價(jià)價(jià)。第六節(jié)稅稅收管理第二章房房地產(chǎn)財(cái)務(wù)務(wù)核算概要要第一節(jié)成成本組成成第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)核算算概要第一節(jié)成成本組成主要由開(kāi)發(fā)發(fā)成本、開(kāi)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)費(fèi)用、稅金金三大項(xiàng)組組成。第一節(jié)成成本組組成開(kāi)發(fā)成本本1.土地使用用權(quán)出讓讓金2.土地征用用及拆遷遷安置補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)3.前期工程程費(fèi)4.建安工程程費(fèi)5.基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)6.公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)7.不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)第一節(jié)成成本組組成土地成本本構(gòu)成土地出讓讓金城市房屋屋拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)房屋拆遷遷安置費(fèi)費(fèi)第一節(jié)成成本組組成農(nóng)用地征征地補(bǔ)償償費(fèi)用的的構(gòu)土地補(bǔ)償償費(fèi)青苗補(bǔ)償償費(fèi)地上附著著物補(bǔ)償償費(fèi)安置補(bǔ)助助費(fèi)新菜地開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)基金耕地占用用稅土地管理理費(fèi)第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)核核算概要要房地產(chǎn)行行業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制制度企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則成本核算的對(duì)對(duì)象：第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)核核算概要要存在的突突出問(wèn)題題一是核算算對(duì)象劃劃分不清清。如分分期滾動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，將將前后期期項(xiàng)目混混在一切切，未竣工成成本計(jì)入入已竣工工成本之之中；或或?qū)⒑笃谄陧?xiàng)目成成本計(jì)入入前期項(xiàng)項(xiàng)目成本本之中。。二是未按按開(kāi)發(fā)的的產(chǎn)品對(duì)對(duì)象設(shè)置置各類明明細(xì)核算算科目。。將尚未未銷售的的可銷售售配套設(shè)設(shè)施成本本列入商商品房的的開(kāi)發(fā)成成本，或或在開(kāi)發(fā)發(fā)成本-商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本中預(yù)提提可售的的公共設(shè)設(shè)施配套套成本。。第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)核核算概要要存在的突突出問(wèn)題題三是未按按“工程程結(jié)算單單據(jù)”列列支開(kāi)發(fā)發(fā)成本，，而以合合同金額額、預(yù)計(jì)計(jì)金額列列支，或或以白條條入帳。。四是自購(gòu)購(gòu)工程物物資、設(shè)設(shè)備直接接投入工工程，未未設(shè)材料料、設(shè)備備帳，未未建立出出入庫(kù)手手續(xù)。第三章房房地產(chǎn)產(chǎn)稅收與與會(huì)計(jì)制制度差異異第一節(jié)期期間費(fèi)用用稅前扣扣除的差差異第二節(jié)利利息支出出稅前扣扣除的差差異第三節(jié)會(huì)會(huì)計(jì)確認(rèn)認(rèn)銷售實(shí)實(shí)現(xiàn)時(shí)間間與納稅義務(wù)務(wù)時(shí)間的的差異第四章房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主要要違法手手段段及產(chǎn)生生環(huán)節(jié)第一節(jié)違違法成因因概述第二節(jié)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅（（一般手手法、特特殊手法法）第三節(jié)土土地增值值稅第四節(jié)企企業(yè)所得得稅第五節(jié)外外商投資資企業(yè)所所得稅第六節(jié)其其他各稅稅第一節(jié)違違法成因因概述（一）少少記、不不記、隱隱匿收入入1.收到銀行行撥付按按揭款后后，不及及時(shí)入賬賬，形成成賬外收收入，或或?qū)⑹盏降降陌唇医铱铐?xiàng)記記入“短短期借款款”科目目；2.分解售房房款收入入，將部部分款項(xiàng)項(xiàng)開(kāi)具收收款收據(jù)據(jù)，隱匿匿收入；；3.售后返租租業(yè)務(wù)，，以沖減減租金后后實(shí)際收收取的款款項(xiàng)計(jì)收收入；第一節(jié)違違法成因因概述（一）少少記、不不記、隱隱匿收入入4.以房抵工工程款、、以房抵抵廣告費(fèi)費(fèi)、以房房抵銀行行貸款本本息、以以動(dòng)遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)抵抵頂購(gòu)房房款等業(yè)業(yè)務(wù)，不不記收入入；5.以房換地地、以地地?fù)Q房業(yè)業(yè)務(wù)未按按規(guī)定繳繳納營(yíng)業(yè)業(yè)稅；6.與部隊(duì)、、村委會(huì)會(huì)聯(lián)建商商品房，，隱匿收收入；第一節(jié)違違法成因因概述（一）少少記、不不記、隱隱匿收入入7.私建違建建閣樓、、車庫(kù)、、倉(cāng)庫(kù)，，對(duì)外銷銷售使用用權(quán)開(kāi)具具收款收收據(jù)，隱隱匿收入入；8.無(wú)正當(dāng)理理由，以以明顯偏偏低價(jià)格格將商品品房銷售售給本公公司股東東及相關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)及個(gè)人人；9.采取包銷銷方式，，未按包包銷合同同約定的的收款時(shí)時(shí)間、金金額確認(rèn)認(rèn)收入；；第一節(jié)違違法成因因概述（一）少少記、不不記、隱隱匿收入入10、簽訂精精裝修商商品房購(gòu)購(gòu)銷合同同，對(duì)裝裝修部分分的房款款開(kāi)據(jù)建建筑業(yè)發(fā)發(fā)票，少少繳營(yíng)業(yè)業(yè)稅；11、將售房房款掛在在往來(lái)賬賬上或直直接沖減減開(kāi)發(fā)成成本。第一節(jié)違違法成因因概述（二）虛虛列、多多列成本本費(fèi)用1.多預(yù)提施施工費(fèi)用用，虛列列開(kāi)發(fā)成成本；2.滾動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目，，多列前前期開(kāi)發(fā)發(fā)土地成成本，多多轉(zhuǎn)銷售售成本；；3.在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本時(shí)，無(wú)無(wú)依據(jù)低低估銷售售單價(jià)，，虛增銷銷售面積積，多攤攤經(jīng)營(yíng)成成本；4.發(fā)生銷售售退回業(yè)業(yè)務(wù)，只只沖記收收入，不不沖回已已結(jié)轉(zhuǎn)成成本；第一節(jié)違違法成因因概述（三）其其他情形形1.發(fā)生視同同銷售行行為，未未作收入入處理；；2.取得預(yù)收收收入，，未按規(guī)規(guī)定預(yù)繳繳企業(yè)所所得稅；；3.虛列勞務(wù)務(wù)用工人人數(shù)，偷偷逃個(gè)人人所得稅稅；4.未按規(guī)定定繳納開(kāi)開(kāi)發(fā)期間間土地使使用稅；；第一節(jié)違違法成因因概述（三）其其他情形形5.將未出售售的商品品房轉(zhuǎn)為為自用、、出租、、出借，，未繳納納房產(chǎn)稅稅；6.少計(jì)商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、、公建收收入，或或錯(cuò)用預(yù)預(yù)征率，，少繳、、不繳土土地增值值稅；7.故意拖延延項(xiàng)目竣竣工決算算時(shí)間，，少繳土土地增值值稅；8.未按規(guī)定定申報(bào)繳繳納契稅稅。第五章房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)各各環(huán)節(jié)稅稅務(wù)務(wù)稽查重重點(diǎn)第一節(jié)取取得得土地第二節(jié)支支付付土地及及地上建建筑物補(bǔ)補(bǔ)償?shù)谌?jié)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)第四節(jié)籌籌資資第五節(jié)建建造造施工第六節(jié)銷銷售售策劃、、預(yù)售、、銷售第七節(jié)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品完完工后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為自用用、出租租第八節(jié)項(xiàng)項(xiàng)目目完工第九節(jié)代代建工工程的開(kāi)開(kāi)發(fā)檢查查的重點(diǎn)點(diǎn)第六章房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)稅務(wù)務(wù)稽查查案前準(zhǔn)準(zhǔn)備第一節(jié)納納稅稅資料分分析第二節(jié)工工程程項(xiàng)目分分析第三節(jié)土土地地成本構(gòu)構(gòu)成分析析第四節(jié)房房屋屋建造概概算指標(biāo)標(biāo)數(shù)據(jù)的的稅收分分析第五節(jié)配配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)用的成成本分析析第六節(jié)銷銷售售費(fèi)用合合理性檢檢查第七節(jié)檢檢查查方法及及手段的的確定第一節(jié)納納稅資資料分析析房地產(chǎn)業(yè)業(yè)稅負(fù)水水平理論稅負(fù)負(fù)：（假設(shè)設(shè)：毛利40%，利潤(rùn)率率15%-20%，土地成成本為開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本的30%)營(yíng)業(yè)稅5.55%；土地增值稅稅1%；企業(yè)所得稅稅4.95%-6。6%；契稅0.72%；其他各項(xiàng)稅稅費(fèi)0.1%。則理論稅負(fù)負(fù)為12.32%-13.97%實(shí)際稅負(fù)第一節(jié)納稅稅資料分析住宅造價(jià)指標(biāo)標(biāo)據(jù)有關(guān)資料某市住宅造價(jià)指指標(biāo)如下：磚混結(jié)構(gòu)：多多層以下每平平米600-660元左右；框架結(jié)構(gòu)：多多層每平米800-860元左右，高層層每平米1000-1300元左右，二十十層以上塔樓樓每平米1300-1500元左右；別墅墅每平米710-1000元左右。注：大連屬北北方，建筑增增加取暖設(shè)施施，略高于南南方。第一節(jié)納稅稅資料分析開(kāi)發(fā)成本各要要素比例第一節(jié)納稅稅資料分析納稅資料分析析查閱近年納稅稅申報(bào)資料，，了解納稅人人申報(bào)納稅的的收入水平、、成本水平、、利潤(rùn)水平。。通過(guò)對(duì)各年年度納稅申報(bào)報(bào)數(shù)量、各稅稅種變化、各各稅種的邏輯輯關(guān)系以及各各年檢查補(bǔ)稅稅等情況分析析，測(cè)算企業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模模，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的大致進(jìn)程程，從中找出出可能出現(xiàn)的的稅收問(wèn)題。。第一節(jié)納稅稅資料分析納稅資料分析析如：企業(yè)某月月申報(bào)營(yíng)業(yè)稅稅100萬(wàn)元，計(jì)稅依依據(jù)為2000萬(wàn)元，但土地地增值稅只申申報(bào)5萬(wàn)元，如當(dāng)?shù)氐赝恋卦鲋刀惗愵A(yù)征率為5‰，則說(shuō)明該企企業(yè)當(dāng)月少申申報(bào)土地增值值稅5萬(wàn)元。又如：：企業(yè)在一個(gè)個(gè)年度內(nèi)申報(bào)報(bào)的營(yíng)業(yè)稅為為類似100，1000萬(wàn)的整數(shù)，說(shuō)說(shuō)明該企業(yè)采采取的極可能能是預(yù)繳的方方法，其對(duì)應(yīng)應(yīng)的城建稅及及附加、土地地增值稅、預(yù)預(yù)繳的企業(yè)所所得稅是否正正確申報(bào)？第二節(jié)工工程項(xiàng)目分析析一是了解企業(yè)業(yè)各年度開(kāi)工工項(xiàng)目名稱、、地理位置，，是否已進(jìn)行行年度企業(yè)所所得稅匯算和和土地增值稅稅清算。房地地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作作一般經(jīng)過(guò)立立項(xiàng)審批、土土地的取得、、規(guī)劃設(shè)計(jì)、、籌資、組織織施工、銷售售策劃、完工工驗(yàn)收、預(yù)售售銷售、項(xiàng)目目竣工決算等等環(huán)節(jié)。其中中與稅收緊密密相關(guān)的內(nèi)容容為開(kāi)發(fā)商基基本情況、土土地取得的確確權(quán)時(shí)間、項(xiàng)項(xiàng)目名稱、占占地面第二節(jié)工工程項(xiàng)目分析析總建筑面積、、開(kāi)工日期、、總包及分包包的施工單位位、合同造價(jià)價(jià)、第一筆預(yù)預(yù)售收入取得得時(shí)間、銷售售平均單價(jià)、、銷售面積、、可銷售面積積、當(dāng)年預(yù)售售收入、發(fā)票票領(lǐng)購(gòu)開(kāi)具情情況、單體竣竣工驗(yàn)收時(shí)間間、竣工決算算時(shí)間、當(dāng)年年申報(bào)繳納各各稅種情況等等等。在實(shí)行房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅收項(xiàng)目目管理的地區(qū)區(qū)，以上信息可從從征管部門(mén)獲獲得。第二節(jié)工工程項(xiàng)目分析析二是通過(guò)報(bào)紙紙、電視、樓樓盤(pán)銷售宣傳傳單等媒體，，了解企業(yè)的的廣告覆蓋面面、樓盤(pán)功能能檔次、戶型型結(jié)構(gòu)、預(yù)售售證批號(hào)及取取得時(shí)間、預(yù)預(yù)售開(kāi)盤(pán)情況況及銷售階段段等信息，為為營(yíng)業(yè)稅及企企業(yè)所得稅檢檢查做好基礎(chǔ)礎(chǔ)準(zhǔn)備。第七節(jié)檢檢查方法及手手段的確定房地產(chǎn)檢查基基本思路第七節(jié)檢檢查方法及手手段的確定檢查預(yù)案的制制作第七章?tīng)I(yíng)業(yè)稅檢查方方法1.對(duì)預(yù)售收入的的檢查2.企業(yè)申報(bào)計(jì)稅稅營(yíng)業(yè)額的測(cè)測(cè)算（前提提：企業(yè)收到到的定金、預(yù)收款款全部在預(yù)收收帳款核算。項(xiàng)目尚未完工工時(shí)：營(yíng)業(yè)額=當(dāng)年預(yù)收帳款款的貸方發(fā)生生額項(xiàng)目已完工年年度：營(yíng)業(yè)額=預(yù)收帳款的貸貸方發(fā)生額+當(dāng)年已確認(rèn)的的收入-預(yù)收帳款的借借方發(fā)生額或或營(yíng)業(yè)額=預(yù)收帳款的貸貸方發(fā)生額+應(yīng)收帳款的借借方發(fā)生額-應(yīng)收帳款的貸貸方發(fā)生額第八章土地地增值稅檢查查方法第一節(jié)土土地增值稅的的清算的難題題所在第二節(jié)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大大流程中應(yīng)了了解的稅務(wù)信信息第三節(jié)對(duì)對(duì)財(cái)務(wù)信息持持職業(yè)懷疑態(tài)態(tài)度第四節(jié)清清算中所涉及及的房地產(chǎn)知知識(shí)第五節(jié)清清算的義務(wù)時(shí)時(shí)間第六節(jié)清清算義務(wù)時(shí)間間涉及的房地地產(chǎn)知識(shí)第七節(jié)確確認(rèn)土地增值值額應(yīng)涉及到到房地產(chǎn)知識(shí)識(shí)第八章土地地增值稅檢查查方法第八節(jié)確確認(rèn)土地增增值額應(yīng)涉及及到房地產(chǎn)知知識(shí)第九節(jié)扣扣除項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)調(diào)整的部分分第十節(jié)不不應(yīng)列入扣扣除項(xiàng)目的單單列面積部分分第十一節(jié)不不應(yīng)列入扣除除項(xiàng)目的單列面積所有有權(quán)屬性第十二節(jié)對(duì)對(duì)不可售面積積可作扣除項(xiàng)項(xiàng)目說(shuō)明第十三節(jié)扣扣除項(xiàng)目應(yīng)遵遵循的稅收原原則第十四節(jié)內(nèi)內(nèi)外資房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)扣除項(xiàng)項(xiàng)目的差異第八八章章土土地地增增值值稅稅檢檢查查方方法法第十十五五節(jié)節(jié)土土地地增增值值稅稅視視同同銷銷售售收收入入的的確確認(rèn)認(rèn)第十十六六節(jié)節(jié)視視同同銷銷售售價(jià)價(jià)格格不不同同于于征征管管法法規(guī)規(guī)定定順順序序第十十七七節(jié)節(jié)土土地地增增值值稅稅應(yīng)應(yīng)評(píng)評(píng)估估的的情情形形第十十八八節(jié)節(jié)收收入入與與扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目的的評(píng)評(píng)估估方方法法第十十九九節(jié)節(jié)房房產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估的的基基本本常常識(shí)識(shí)第二二十十節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)各各項(xiàng)項(xiàng)成成本本的的一一般般水水平平第二二十十一一節(jié)節(jié)申申報(bào)報(bào)表表數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)應(yīng)應(yīng)如如何何填填列列計(jì)計(jì)算算第九九章章企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅檢檢查查方方法法第一一節(jié)節(jié)收收入入的的檢檢查查第二二節(jié)節(jié)成成本本的的檢檢查查第三三節(jié)節(jié)內(nèi)內(nèi)外外資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)稅稅收收差差異異第四四節(jié)節(jié)完完工工項(xiàng)項(xiàng)目目所所得得稅稅清清算算方方法法第一一節(jié)節(jié)收收入入的的檢檢查查對(duì)預(yù)預(yù)售售收收入入的的企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅的的檢檢查查按國(guó)國(guó)稅稅發(fā)發(fā)［［2006］31號(hào)通通知知規(guī)規(guī)定定、、對(duì)對(duì)當(dāng)當(dāng)期期取取得得的的預(yù)預(yù)售售收收入入，，先先按按預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì)稅稅毛毛利利率率分分季季(或月月)計(jì)算算出出當(dāng)當(dāng)期期毛毛利利額額，，扣扣除除相相關(guān)關(guān)的的期期間間費(fèi)費(fèi)用用、、營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅金金及及附附加加后后再再計(jì)計(jì)入入當(dāng)當(dāng)期期應(yīng)應(yīng)納納稅稅所所得得額額，，待待開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)結(jié)算算計(jì)計(jì)稅稅成成本本后后再再行行調(diào)調(diào)整整。。預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)計(jì)稅稅毛毛利利率率規(guī)規(guī)定定：：經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房不不低低于于3%，非經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛毛利率按按以下規(guī)規(guī)定確定定：①開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目位于省省、自治治區(qū)、直直轄市和和計(jì)劃單單列市人人民政府府所在地地城市城城區(qū)和郊郊區(qū)的，，不得低低于20％。②開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目位于地地及地級(jí)級(jí)市城區(qū)區(qū)及郊區(qū)區(qū)的，不不得低于于15%。③開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目位位于其他他地區(qū)的的，不得得低于10％。第一節(jié)收收入入的檢查查企業(yè)申報(bào)報(bào)繳納企企業(yè)所得得稅測(cè)算算（不考慮慮彌補(bǔ)虧虧損、投投資收益益等單獨(dú)獨(dú)計(jì)算補(bǔ)補(bǔ)稅因素素）1.未完工年年度：（1）應(yīng)納稅稅所得額額＝應(yīng)納納稅所得得額（1）+（本期新新增預(yù)售售收入毛毛利額-相應(yīng)稅金金）（2）應(yīng)納稅稅所得額額＝本期期預(yù)售收收入新增增毛利額額-相應(yīng)稅金金-期間費(fèi)用用+其他利潤(rùn)潤(rùn)（其他業(yè)務(wù)務(wù)利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)外收收支凈額額、補(bǔ)貼收收入等））第一節(jié)收收入入的檢查查企業(yè)申報(bào)報(bào)繳納企企業(yè)所得得稅測(cè)算算（不考慮慮彌補(bǔ)虧虧損、投投資收益益等單獨(dú)獨(dú)計(jì)算補(bǔ)補(bǔ)稅因素素）本期新增增毛利額額=（預(yù)收帳帳款年末末余額-預(yù)收帳款款年初余余額）×預(yù)計(jì)毛利利率其中，應(yīng)應(yīng)納稅所所得額（（1）為依據(jù)據(jù)會(huì)計(jì)利利潤(rùn)調(diào)整整后的應(yīng)應(yīng)納稅所所得額。。第一節(jié)收收入入的檢查查2.已完工年年度：（1）應(yīng)納稅稅所得額額＝應(yīng)納納稅所得得額（1）-與結(jié)轉(zhuǎn)收收入相應(yīng)應(yīng)的已計(jì)計(jì)提前期期預(yù)售毛毛利額+（本期新新增預(yù)售售收入毛毛利額-相應(yīng)稅金金及附加加）（2）應(yīng)納稅稅所得額額＝本期期新增銷銷售收入入毛利額額+本期新增增預(yù)售收收入毛利利額-相應(yīng)稅金金及附加加（對(duì)應(yīng)應(yīng)本期新新增銷售售、預(yù)售售收入））-期間費(fèi)用用+其他利潤(rùn)潤(rùn)（其他他業(yè)務(wù)利利潤(rùn)、營(yíng)營(yíng)業(yè)外收收支凈額額、補(bǔ)貼貼收入等等）+毛利差額額毛利差額額=結(jié)轉(zhuǎn)收入入實(shí)際毛毛利額-相應(yīng)前期期已計(jì)提提的預(yù)售售收入毛毛利額其中，應(yīng)應(yīng)納稅所所得額（（1）為依據(jù)據(jù)會(huì)計(jì)利利潤(rùn)調(diào)整整后的應(yīng)應(yīng)納稅所所得額。。該應(yīng)納納稅所得得額含調(diào)調(diào)增的本本期結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收入對(duì)對(duì)應(yīng)的稅稅金及附附加。第一節(jié)收收入入的檢查查完工項(xiàng)目目所得稅稅收入確確認(rèn)的檢檢查內(nèi)資房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)收入入確認(rèn)時(shí)間間：（一）符合合下列條件件之一的，，應(yīng)視為開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已已經(jīng)完工：：1.竣工證明已已報(bào)房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門(mén)門(mén)備案的開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（（成本對(duì)象象）；2.已開(kāi)始投入入使用的開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（（成本對(duì)象象）；3.已取得了初初始產(chǎn)權(quán)證證明的開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品（成成本對(duì)象））。第一節(jié)收收入的檢檢查完工項(xiàng)目所所得稅收入入確認(rèn)的檢檢查內(nèi)資房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)收入入確認(rèn)時(shí)間間：（二）開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品完工工后，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)根根據(jù)收入的的性質(zhì)和銷銷售方式，，按照收入入確認(rèn)的原原則，合理理地將預(yù)售售收入確認(rèn)認(rèn)為實(shí)際銷銷售收入，，同時(shí)按規(guī)規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其其對(duì)應(yīng)的計(jì)計(jì)稅成本，，計(jì)算出該該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)際銷銷售收入的的毛利額。。該項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際際銷售收入入毛利額與與其預(yù)售收收入毛利額額之間的差差額，計(jì)入入完工年度度的應(yīng)納稅稅所得額。。第一節(jié)收收入的檢檢查收入確認(rèn)時(shí)時(shí)間的檢查查方法向企業(yè)索取取項(xiàng)目竣工工備案資料料，或到建建設(shè)主管部部門(mén)調(diào)閱，，看項(xiàng)目竣竣工備案時(shí)時(shí)間；向銷售部門(mén)門(mén)索取交付付使用商品品房清單，，或到樓盤(pán)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)察看看業(yè)主是否否入住、是是否已開(kāi)始始裝修；到房產(chǎn)管理理部門(mén)調(diào)閱閱產(chǎn)權(quán)登記記情況，看看該項(xiàng)目是是否已有辦辦理產(chǎn)權(quán)的的業(yè)主。符合上述條條件之一，，即為該項(xiàng)項(xiàng)目確認(rèn)銷銷售收入的的起始時(shí)間間。第一節(jié)收收入的檢檢查收入確認(rèn)時(shí)時(shí)間的檢查查方法在上述前提提下，對(duì)照照商品房認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)、買(mǎi)買(mǎi)賣合同，，區(qū)分哪些些屬于預(yù)售售收入、哪哪些屬于銷銷售收入，，對(duì)照預(yù)收收帳款及銷銷售收入明明細(xì)賬，看看預(yù)售收入入是否及時(shí)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售售收入。將將合同到款款時(shí)間與實(shí)實(shí)際到款時(shí)時(shí)間逐一核核對(duì)，分月月統(tǒng)計(jì)，看看是否及時(shí)時(shí)確認(rèn)收入入。第一節(jié)收收入的檢檢查收入確認(rèn)原原則的檢查查對(duì)已完工的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品，是否按按下列原則則確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)：：采取一次性性全額收款款方式銷售售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的采取分期付付款方式銷銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的采取銀行按按揭方式銷銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的采取委托方方式銷售開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品先出租再再出售的第一節(jié)收收入的檢檢查對(duì)視同銷售售行為的檢檢查內(nèi)資房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固固定資產(chǎn)或或用于捐贈(zèng)贈(zèng)、贊助、職工福利、、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)對(duì)外投資、、分配給股股東或投資資者、抵償償債務(wù)、換換取其他企企事業(yè)單位位及個(gè)人的的非貨幣性性資產(chǎn)等行行為，是否否視同銷售售，于開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品所有有權(quán)或使用用權(quán)轉(zhuǎn)移，，或于實(shí)際際取得利益益權(quán)利時(shí)確確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。第一節(jié)收收入的檢檢查對(duì)代建工程程和提供勞勞務(wù)收入的的檢查檢查代建合合同、代建建工程形象象進(jìn)度表及及雙方的結(jié)結(jié)算單據(jù)檢查房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的代建工工程屬于自自營(yíng)工程還還是分包工程檢查提供勞勞務(wù)過(guò)程中中節(jié)省的材材料、下腳腳料、報(bào)廢廢工程或產(chǎn)產(chǎn)品的殘料料政府代建工工程機(jī)關(guān)、單位位代建工程程第一節(jié)收收入的檢檢查特殊收入方方式的檢查查1、對(duì)以房抵頂頂工程款、、銀行貸款款的檢查；；2、對(duì)以地?fù)Q換房、以房房換地、參參建聯(lián)建、、合作建房房的檢查；；3、對(duì)委托銷銷售和境外外銷售的檢檢查；4、對(duì)超規(guī)劃劃面積銷售售收入的檢檢查；5、對(duì)假按揭揭貸款的檢檢查；6、其他收入入的檢查。。開(kāi)發(fā)成本的的檢查：第二節(jié)成成本的檢檢查銷售成本的的檢查可售面積單單位工程成成本=成本對(duì)象總總成本÷總可售面積積銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售售的可售面面積×可售面積單單位工程成成本開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)發(fā)生的應(yīng)計(jì)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本中中的費(fèi)用，，應(yīng)根據(jù)實(shí)實(shí)際發(fā)生額額按以下規(guī)規(guī)定進(jìn)行分分?jǐn)偅海?）屬于成本本對(duì)象完工工前發(fā)生的的，應(yīng)按計(jì)計(jì)稅成本結(jié)結(jié)算的規(guī)定定和其他有有關(guān)規(guī)定直直接計(jì)入成成本對(duì)象。。（2）屬于成本本對(duì)象完工工后發(fā)生的的，應(yīng)按計(jì)計(jì)稅成本結(jié)結(jié)算的規(guī)定定和其他有有關(guān)規(guī)定，，首先在已已完工成本本對(duì)象和未未完工成本本對(duì)象之間間進(jìn)行分?jǐn)倲?，然后再再將?yīng)由已已完工成本本對(duì)象負(fù)擔(dān)擔(dān)的部分，，在已銷開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和和未銷開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品之間間進(jìn)行分?jǐn)倲?。開(kāi)發(fā)企業(yè)在在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)建造的會(huì)會(huì)所、停車車場(chǎng)庫(kù)、物物業(yè)管理場(chǎng)場(chǎng)所、電站站、熱力站站、水廠、、文體場(chǎng)館館、幼兒園園等配套設(shè)設(shè)施，按以以下規(guī)定進(jìn)進(jìn)行處理：：（1）屬于非營(yíng)營(yíng)利性且產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于全全體業(yè)主的的，或無(wú)償償贈(zèng)與地方方政府、公公用事業(yè)單單位的，可可將其視為為公共配套套設(shè)施，其其建造費(fèi)用用按公共配配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)的有關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)行處處理。（2）屬于營(yíng)利利性的，或或產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)所所有的，或或未明確產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的的，或無(wú)償償贈(zèng)與地方方政府、公公用事業(yè)單單位以外其其他單位的的，應(yīng)當(dāng)單單獨(dú)核算其其成本。除除開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)自用應(yīng)按按建造固定定資產(chǎn)進(jìn)行行處理外，，其他一律律按建造開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處處理。開(kāi)發(fā)企業(yè)在在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)建造的郵郵電通訊、、學(xué)校、醫(yī)醫(yī)療設(shè)施應(yīng)應(yīng)單獨(dú)核算算成本，按按以下規(guī)定定進(jìn)行處理理：（1）由開(kāi)發(fā)企企業(yè)投資建建設(shè)完工后后，出售的的，按建造造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品進(jìn)行處理理；出租的的，按建造造固定資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行處理理；無(wú)償贈(zèng)贈(zèng)與國(guó)家有有關(guān)業(yè)務(wù)管管理部門(mén)、、單位的，，按建造公公共配套設(shè)設(shè)施進(jìn)行處處理。（2）由開(kāi)發(fā)企企業(yè)與國(guó)家家有關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)管理部門(mén)門(mén)、單位合合資建設(shè)，，完工后有有償移交的的，國(guó)家有有關(guān)業(yè)務(wù)管管理部門(mén)、、單位給予予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)補(bǔ)償可直接接抵扣該項(xiàng)項(xiàng)目的建造造成本，抵抵扣的差額額應(yīng)計(jì)入當(dāng)當(dāng)期應(yīng)納稅稅所得額。。開(kāi)發(fā)企業(yè)建建造的售房房部（接待待處）和樣樣板房，凡凡能夠單獨(dú)獨(dú)作為成本本對(duì)象進(jìn)行行核算的，，可按自建建固定資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行處理理，其他一一律按建造造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品進(jìn)行處理理。售房部部（接待處處）、樣板板房的裝修修費(fèi)用，無(wú)無(wú)論數(shù)額大大小，均應(yīng)應(yīng)計(jì)入其建建造成本。。第二節(jié)成成本的檢檢查檢查中應(yīng)把把握以下幾幾點(diǎn)1.可售面積單單位工程成成本取決于于核算對(duì)象象開(kāi)發(fā)總成成本及可售售面積。2.核查開(kāi)發(fā)成成本中的土土地征用及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)、公共共設(shè)施配套套費(fèi)記帳憑憑證，看是是否已實(shí)際際交納或?qū)崒?shí)際發(fā)生；；3.對(duì)分期開(kāi)發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，其其各期開(kāi)發(fā)發(fā)成本中分分?jǐn)偟耐恋氐卣饔眉安鸩疬w補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、公共設(shè)設(shè)施配套費(fèi)費(fèi)是否正確確。第二節(jié)成成本的檢檢查可售面積的的檢查1.房地產(chǎn)建筑筑面積的種種類2.可銷售面積積的界定3.可銷售面積積的檢查可售面積的的檢查房地產(chǎn)建筑筑面積的種種類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的建筑面積積有很多種種類，如：：規(guī)劃面積積，施工面面積，竣工工面積，測(cè)測(cè)繪面積，，可銷售面面積，不可可銷售面積積、合同面面積等。規(guī)劃面積：：施工面積：：測(cè)繪面積：：可銷售面積積：不可銷售面面積：合同面積：：第二節(jié)成成本的檢檢查可售面積的的檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在可可售面積的的稅收處理理上容易出出現(xiàn)的問(wèn)題題：一是不按竣竣工后測(cè)繪繪的面積，，而是按規(guī)規(guī)劃面積或或合同面積積作為可售售面積；二是在結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本時(shí)，，故意加大大已售的可可售面積的的數(shù)額，多多轉(zhuǎn)銷售成成本。對(duì)虛假建安安成本的檢檢查（1）虛假建安安成本的取取得方式購(gòu)買(mǎi)虛假發(fā)發(fā)票，自行行填開(kāi)入帳帳；與總承包商商聯(lián)手，虛虛立施工合合同，虛開(kāi)開(kāi)工程施工工發(fā)票；由關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)施工，虛虛開(kāi)工程施施工發(fā)票；；掛靠施工企企業(yè)，自行行組織施工工，虛列建建安成本；；支付較低的的費(fèi)用，從從核定征收收的施工單單位虛開(kāi)發(fā)發(fā)票；與掛靠的無(wú)無(wú)資質(zhì)的分分包商簽訂訂分包協(xié)議議，取得掛掛靠方虛假假發(fā)票；施工單位虛虛開(kāi)勞務(wù)發(fā)發(fā)票、利用用虛假資料料向稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代代開(kāi)發(fā)票；；虛假建安成成本的表現(xiàn)現(xiàn)特征：工程造價(jià)明明顯偏高；；項(xiàng)目完工，，仍然有高高額的應(yīng)付付未付款項(xiàng)項(xiàng)；借故不提供供合同資料料；工程項(xiàng)目管管理混亂，，不能提供供有關(guān)施工工鑒證單據(jù)據(jù)；施工單位與與發(fā)票開(kāi)具具、工程價(jià)價(jià)款結(jié)算單單位不一致致；簽訂總包合合同，列支支大宗自購(gòu)購(gòu)的建造材材料。等等等。內(nèi)、外資房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的稅收差差異第十章其其它稅種稽稽查方法第一節(jié)土土地使使用稅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)征征收土地使使用稅的計(jì)計(jì)稅依據(jù)應(yīng)應(yīng)包括與其其不可分割割的附屬設(shè)設(shè)施占地。。即對(duì)住宅宅小區(qū)內(nèi)的的馬路、綠綠化用地、、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)、自行車車棚等公共共設(shè)施用地地均應(yīng)征稅稅。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)在開(kāi)發(fā)建建設(shè)及出售售不同期間間土地使用用稅的納稅稅人和計(jì)稅稅依據(jù)不同同：第一節(jié)土土地使使用稅①在開(kāi)發(fā)建建設(shè)期間，，是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)自土地地管理部門(mén)門(mén)批準(zhǔn)其開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)始始至開(kāi)發(fā)建建設(shè)項(xiàng)目完完工（含竣竣工）止。。在此開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)期間間應(yīng)按其全全部占用土土地面積計(jì)計(jì)算繳納城城鎮(zhèn)土地使使用稅。②在項(xiàng)目完完工后至房房地產(chǎn)全部部出售期間間，對(duì)未出出售部分和和已經(jīng)出售售部分，應(yīng)應(yīng)合理分?jǐn)傆?jì)算繳繳納土地使使用稅。財(cái)稅[2006]186號(hào)財(cái)政部國(guó)國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于于房產(chǎn)稅、、城鎮(zhèn)土地地使用稅有有關(guān)政策的的通知規(guī)定定：以出讓讓或轉(zhuǎn)讓方方式有償取取得土地使使用權(quán)的，，應(yīng)由受讓讓方從合同同約定交付付土地時(shí)間間的次月起起繳納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用用稅；合同同未約定交交付土地時(shí)時(shí)間的，由由受讓方從從合同簽訂訂的次月起起繳納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用用稅。第二節(jié)房房產(chǎn)稅稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的商商品房在未未售出前對(duì)對(duì)外出租、、出借，或或轉(zhuǎn)為自用用，是否按按規(guī)定繳納納房產(chǎn)稅；；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)的商品房房在出售前前用于出租租的，其會(huì)會(huì)計(jì)核算是是否正確，，房產(chǎn)稅的的計(jì)稅依據(jù)據(jù)是否正確確，是否足足額申報(bào)繳繳納房產(chǎn)稅稅。國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于房房產(chǎn)稅、城城鎮(zhèn)土地使使用稅有關(guān)關(guān)政策規(guī)定定的通知(國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào))規(guī)定：鑒于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)的商商品房在出出售前，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)而而言是一種種產(chǎn)品，因因此，對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)建造造的商品房房，在售出出前，不征征收房產(chǎn)稅稅；但對(duì)售售出前房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)已使用用或出租、、出借的商商品房應(yīng)按按規(guī)定征收收房產(chǎn)稅。。（（一一）購(gòu)置新新建商品房房，自房屋屋交付使用用之次月起起計(jì)征房產(chǎn)產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用用稅。（（二））購(gòu)置存量量房，自辦辦理房屋權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、、變更登記記手續(xù)，房房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記機(jī)關(guān)關(guān)簽發(fā)房屋屋權(quán)屬證書(shū)書(shū)之次月起起計(jì)征房產(chǎn)產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用用稅。（（三））出租、出出借房產(chǎn)，，自交付出出租、出借借房產(chǎn)之次次月起計(jì)征征房產(chǎn)稅和和城鎮(zhèn)土地地使用稅。。財(cái)稅［2006］181號(hào)財(cái)政部國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于具備房房屋功能的地地下建筑征收收房產(chǎn)稅的通通知一、凡在房產(chǎn)產(chǎn)稅征收范圍圍內(nèi)的具備房房屋功能的地地下建筑，包包括與地上房房屋相連的地地下建筑以及及完全建在地地面以下的建建筑、地下人人防設(shè)施等，，均應(yīng)當(dāng)依照照有關(guān)規(guī)定征征收房產(chǎn)稅。。上述具備房屋屋功能的地下下建筑是指有有屋面和維護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠夠遮風(fēng)避雨，，可供人們?cè)谠谄渲猩a(chǎn)、、經(jīng)營(yíng)、工作作、學(xué)習(xí)、娛娛樂(lè)、居住或或儲(chǔ)藏物資的的場(chǎng)所。二、自用的地地下建筑，按按以下方式計(jì)計(jì)稅：1．工業(yè)用途房房產(chǎn)，以房屋屋原價(jià)的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值值×［1-(10%—30%)］×1.2％。2．商業(yè)和其他他用途房產(chǎn)，，以房屋原價(jià)價(jià)的70—80％作為應(yīng)稅房房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值值×［1-(10%—30%)］×1.2％。房屋原價(jià)折算算為應(yīng)稅房產(chǎn)產(chǎn)原值的具體體比例，由各各省、自治區(qū)區(qū)、直轄市和和計(jì)劃單列市市財(cái)政和地方方稅務(wù)部門(mén)在在上述幅度內(nèi)內(nèi)自行確定。。