寧波迪賽明天廣場(chǎng)招商手冊(cè)

寧波迪賽明天廣場(chǎng)招商手冊(cè)目錄項(xiàng)目概況及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目工程進(jìn)度項(xiàng)目投資資金計(jì)劃銷售及預(yù)期效應(yīng)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略PART1項(xiàng)目概況及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目基本情況地理位置：天童北路和四明中路交匯處建筑類型：酒店式公寓+商業(yè)項(xiàng)目概況：為新古典主義城堡式建筑，總建筑面積約56090㎡，1-4層為大型頂級(jí)商業(yè)中心，總建筑面積31093㎡，5-9層為酒店式公寓，總建筑面積24997㎡容積率：2.60停車位：地上56個(gè)，地下350個(gè)戶型面積：酒店式公寓39.8—125㎡地塊現(xiàn)狀圖地塊區(qū)位圖總用地面積：21580m2總建筑面積：56090m2其中商場(chǎng)：31093m2酒店式公寓：24997m2地下室：11300m2容積率：2.60建筑占地面積：9006m2建筑密度：45.9%汽車泊位：地上56個(gè)地下350個(gè)（雙層地下停車）建筑層數(shù)：9層建筑高度：40.9米主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

產(chǎn)品面積配比產(chǎn)品面積（㎡）面積比例酒店式公寓40-49231戶57.7%57-69105戶26.1%70-87.4736戶9%92-12429戶7.2%總計(jì)——401戶——商業(yè)30000㎡PART2項(xiàng)目定位一、客戶定位寧波第一優(yōu)質(zhì)族群聚集社區(qū)寧波最具時(shí)尚情調(diào)的優(yōu)質(zhì)生活群體優(yōu)質(zhì)的興趣愛好優(yōu)質(zhì)的身份地位優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)實(shí)力優(yōu)越的生活品位購(gòu)買特征：·投資老手，數(shù)次置業(yè)，經(jīng)驗(yàn)豐富·看好整體市場(chǎng)走高趨勢(shì)和區(qū)域未來發(fā)展價(jià)值·看中本產(chǎn)品的市場(chǎng)稀缺性·股市中已獲可觀利潤(rùn)，需投資房產(chǎn)保值升值針對(duì)產(chǎn)品：40—69㎡產(chǎn)品主力目標(biāo)客戶群實(shí)力型投資客次主力目標(biāo)客戶群?jiǎn)紊碣F族或二人同居已結(jié)婚但單身在寧波的外地高級(jí)管理人購(gòu)買需求及特征分析為首次或１·5次置業(yè)為主，想獨(dú)立生活在城市中心家境殷實(shí)，自身收入豐厚，公司職位與社會(huì)地位較高喜歡創(chuàng)意型產(chǎn)品，空間感追求勝于面積追求針對(duì)產(chǎn)品：69—92㎡產(chǎn)品次目標(biāo)客戶群針對(duì)產(chǎn)品：92—124㎡產(chǎn)品有相當(dāng)積蓄、強(qiáng)調(diào)生活質(zhì)量、新婚或剛有孩子的三口之家；父母投資給孩子置業(yè)，以婚房為主購(gòu)買需求及特征分析為１·5次或二次置業(yè)為主，追求便利的生活配套家境殷實(shí)，父母能夠資助較高的首付款或全額付款從小就有優(yōu)越感，知識(shí)層次與收入層次較高，能輕松應(yīng)付按揭年齡層次偏向年輕化，25~40歲之間為主力。總結(jié)1一個(gè)敏銳時(shí)尚/深具財(cái)富觀的優(yōu)質(zhì)族群不怕價(jià)格高，只怕沒好產(chǎn)品。群體有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，只是市場(chǎng)缺乏還沒有符合他們品位的產(chǎn)品供應(yīng)。群體生活圈子相對(duì)固定，口碑傳播效應(yīng)明顯。對(duì)于酒店式公寓，牢牢抓住投資客，低總價(jià)與高回報(bào)是最能打動(dòng)他們的?？偨Y(jié)2熱愛城市生活的＼格調(diào)品位一族對(duì)于城市，他們有著與生俱來的情節(jié)和血液里不可抑制的深深共鳴。他們可以在青山綠水間擁有別墅，也決不可缺少在城市中心占領(lǐng)一個(gè)據(jù)點(diǎn)。希望占有城市，享受那種盡享城市資源、掌控世界的快感。希望滿足在城市中奮斗的夢(mèng)想----講奮斗希望滿足在城市中把欲望放大----講享受希望滿足在城市中馳騁的感覺----講自由希望滿足在城市中娛樂的刺激----講浪漫希望滿足在城市中休閑的快樂----講品位希望滿足在城市中的浪漫艷遇----講情調(diào)二、項(xiàng)目定位A、定位必須將愛爾尼項(xiàng)目整合一體，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)規(guī)模是本項(xiàng)目的劣勢(shì)，要做出有影響力的品牌，首先必須在量上能夠有所體現(xiàn)，因此，整合新江廈一體化定位是第一前提，是借力借勢(shì)戰(zhàn)略的體現(xiàn)。B、定位必須體現(xiàn)唯一性、排他性、差異性三大原則本案處于競(jìng)爭(zhēng)激烈的、推廣集中的鄞州區(qū)，大量樓盤的推廣必然分散任何一個(gè)樓盤的影響力，尤其是如萬(wàn)科等數(shù)十萬(wàn)平米規(guī)模樓盤的大盤效應(yīng)更是如此，因此，無(wú)論是整個(gè)社區(qū)的定位還是產(chǎn)品屬性定位，必須體現(xiàn)本項(xiàng)目的中心之中心地段、戶型、服務(wù)、創(chuàng)新、同質(zhì)聚居五大優(yōu)勢(shì)。整合市場(chǎng)定位我們的樓盤不是規(guī)模最大的第一，是個(gè)性化的、創(chuàng)意空間的第一，以這點(diǎn)市場(chǎng)，結(jié)合熱烈的、實(shí)效的、不斷創(chuàng)造市場(chǎng)勢(shì)點(diǎn)的差異化營(yíng)銷推廣手法，將之成功包裝為2007-2008年度最具標(biāo)志性明星氣質(zhì)的樓盤中心區(qū)標(biāo)志性明星樓盤第一同質(zhì)化族群聚居社區(qū)大社區(qū)整合定位萬(wàn)達(dá)是CBD的標(biāo)志，本案則脫穎而出，打造CBD中的CBD借此統(tǒng)領(lǐng)本案綜合酒店式公寓、商業(yè)、辦公、公寓、住宅、百貨的開創(chuàng)性社區(qū)模式。萬(wàn)達(dá)旁的迷你CBD酒店式公寓·百貨·商務(wù)·商業(yè)·住宅復(fù)合型國(guó)際ＢＬＯＣＫ街區(qū)新江廈產(chǎn)品屬性定位以項(xiàng)目戶型特征與配置及產(chǎn)品所蘊(yùn)涵的高知高智型的生活精神。強(qiáng)化項(xiàng)目的商務(wù)功能。中央酒店式行政公寓三、項(xiàng)目品牌精神·營(yíng)銷主題定位本案規(guī)劃、功能事實(shí)上就是歐美最流行的國(guó)際BLOCK，國(guó)際街區(qū)，作為國(guó)際上20世紀(jì)中期剛興起的一種全新社區(qū)規(guī)劃理念，同時(shí)也是歐美城市發(fā)展的最成熟模式，“國(guó)際BLOCK”，代表著最時(shí)尚、最合理、最舒適的新型城市居住和生活方式如果直接告訴消費(fèi)者BLOCK生活，可能不太明白；再告訴街區(qū)生活，想想過去的小巷生活，退是溫暖的家，出是熟悉的城市、街道、名店……東西方的一切仿佛早已相通相融在歐美許多國(guó)家，街區(qū)式生活已是人居的主流模式。如倫敦的牛津街、意大利的米蘭街區(qū)、美國(guó)的環(huán)球CITYWALK、圣地亞哥霍頓中心、日本惠比壽花園城，都是享譽(yù)世界的國(guó)際街區(qū)。（意大利米蘭街區(qū)）（倫敦牛津街區(qū)）“城市是忙碌的，而街巷是舒緩的?！币粭l有休閑氣質(zhì)的情趣特色街，品茶、飲酒、談情說愛，現(xiàn)代時(shí)尚的休閑氣息在不經(jīng)意間就滲透在生活之中。讓人真正感受到“日子緩緩，生活散散”。早在1961年，簡(jiǎn)·雅各布出版的第一本專著《美國(guó)大城市生與死》，曾在美國(guó)社會(huì)引起巨大轟動(dòng)。雅各布通過非專業(yè)化的清晰語(yǔ)言，將人與人的活動(dòng)、活動(dòng)的場(chǎng)所交織起來。其生動(dòng)活潑的筆觸勾畫了人們之間各種復(fù)雜的交互活動(dòng):孩子們?cè)诠部臻g中嬉戲玩耍、鄰居們?cè)诮诌叺赇伹吧⒉搅奶?，街坊們?cè)谏习嗤局袝?huì)意地點(diǎn)頭問候……

“國(guó)際BLCOK”的概念來源西方，它是西方城市迄今為止，運(yùn)用得最為成功的城市規(guī)劃方式，因此被稱為“國(guó)際BLOCK”。作為城市發(fā)展最被看好的新單元，“國(guó)際BLOCK”有著特定的構(gòu)件和深刻的含義，在城市規(guī)劃、歷史傳承和生活方式等方面，都具有獨(dú)特的地位、品味、稀缺性，以及價(jià)值。

最迷人、最城市、最時(shí)尚、最完善、最國(guó)際化的生活方式國(guó)際BLOCK街區(qū)生活【本案品牌精神·營(yíng)銷主題】PART3工程計(jì)劃及進(jìn)度一、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、申報(bào)2007-3-202007-4-10二、總平面圖確認(rèn)2007-4-102007-4-20三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證2007-6-202007-7-13四、建筑工程施工許可證2007-7-192007-8-1五、±0.000以下結(jié)構(gòu)施工2007-8-22007-11-20六、上部主體結(jié)構(gòu)施工至結(jié)頂 2007-11-202008-4-20七、結(jié)構(gòu)中驗(yàn)

2008-1-312008-4-30八、領(lǐng)取預(yù)售許可證、開盤2007-11-302007-12-16九、銀行按揭放貸 2008-10-12008-11-30十、內(nèi)外裝修施工2008-3-202008-7-31十一、單體驗(yàn)收 2008-10-12008-10-30十二、外圍附屬工程 2008-8-112008-10-20十三、景觀綠化 2008-8-112008-10-20十四、綜合管線 2008-8-12008-11-7十五、綜合驗(yàn)收2008-10-202008-11-30十六、商場(chǎng)及公寓白坯交房2008-12-12008-12-30十七、上部公寓二次裝修2009-1-12009-5-30十八、上部公寓交房2009-5-302009-6-30PART4項(xiàng)目投資資金計(jì)劃另見附件PART5項(xiàng)目銷售計(jì)劃從目前鄞州中心區(qū)住宅價(jià)格情況來看，離本項(xiàng)目近在售項(xiàng)目銷售價(jià)格均在8500元/㎡。已交付樓盤，南苑國(guó)際單身公寓和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公寓目前售價(jià)均在萬(wàn)元以上。價(jià)格參考依據(jù)結(jié)合鄞州中心區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀，及部分樓盤為參考依據(jù)。建議項(xiàng)目銷售價(jià)格在12000元/㎡（包含1800元/㎡精裝修標(biāo)準(zhǔn)）。以上銷售價(jià)格為開盤初期銷售價(jià)格，而項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)根據(jù)市場(chǎng)走向及項(xiàng)目本身決定，有一定漲幅率。價(jià)格建議銷售日期銷售面積（M2）銷售率銷售總銷（元）成交單價(jià)（元/M2）回籠資金（元）07.12－2750030%8850萬(wàn)118003540萬(wàn)08.3－5630025%7686萬(wàn)122003070萬(wàn)08．4本月底項(xiàng)目結(jié)頂，資金回籠約（分期客戶30%的20%回款）1000萬(wàn)08.6－8880035%11440萬(wàn)130004570萬(wàn)08.10本月項(xiàng)目按揭放貸和分期客戶30%的40%資金回籠約1.38億08.9－12239710%3260萬(wàn)136005220萬(wàn)公寓小計(jì)24997100%3.12億125003.12億四層部分商業(yè)1000100%1000萬(wàn)100001000萬(wàn)一至四層商業(yè)300004000萬(wàn)4000萬(wàn)合計(jì)56000100%3.62億3.62億備注：四層以上公寓銷售均價(jià)為12500元/m2；商業(yè)部分30000平方米為新江廈股份所有。價(jià)格計(jì)劃PART6項(xiàng)目營(yíng)銷變更說明以辦公定位出售：按目前鄞州區(qū)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)可按9000元/平方米左右的價(jià)格出售，則總銷額可達(dá)2.1億。根據(jù)本案產(chǎn)品特征，目前在鄞州區(qū)的辦公市場(chǎng)并未占優(yōu)勢(shì)。以酒店公寓定位出售

目前的鄞州區(qū)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)可按13000元/平方米左右的價(jià)格出售，則總銷額可達(dá)3億，目前鄞州區(qū)的市場(chǎng)是屬于辦公與住宅存在價(jià)格倒掛的一種形態(tài)。高定位的酒店公寓不論在寧波市區(qū)還是在鄞州區(qū)還是占有一定的市場(chǎng)。PART7項(xiàng)目營(yíng)銷推廣推廣目標(biāo)建立中心區(qū)標(biāo)志性明星樓盤形象積累高質(zhì)素客戶源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目熱銷，以熱銷促熱銷達(dá)成開盤一炮而紅營(yíng)銷推廣五大整合策略1、板塊整合戰(zhàn)略——強(qiáng)化中心地段，市中心概念萬(wàn)達(dá)之后，誰(shuí)可引領(lǐng)新CBD前行？萬(wàn)達(dá)開業(yè)之后，其重點(diǎn)從銷售轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)，而本案的營(yíng)銷，就必須進(jìn)一步深化、定義、演繹、整合這個(gè)寧波第二中心板塊，從板塊/區(qū)域發(fā)展的諸多優(yōu)越要素、發(fā)展利好/趨勢(shì)等角度，強(qiáng)化市中心概念，借此提升本案的價(jià)位預(yù)期。2、借勢(shì)戰(zhàn)略——強(qiáng)化本案毗鄰萬(wàn)達(dá)、聯(lián)盛等的優(yōu)越價(jià)值都市森林以萬(wàn)達(dá)而一舉開鄞州中心區(qū)價(jià)位之先河，本案作為新項(xiàng)目切入市場(chǎng)，必須率先借助萬(wàn)達(dá)、聯(lián)盛之勢(shì)，打萬(wàn)達(dá)牌，形成與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鮮明的地段價(jià)值對(duì)比。3、聯(lián)合營(yíng)銷戰(zhàn)略——針對(duì)利用迪賽已有項(xiàng)目資源和客戶資源，快速準(zhǔn)確營(yíng)銷本案體量不大，是一大弱勢(shì)，必須聯(lián)合迪賽樓盤資源（如萬(wàn)科）及投資客戶資源（如學(xué)府1號(hào)），形成資源共享，快速積累優(yōu)質(zhì)客戶群．4、反廣告營(yíng)銷策略——突破傳統(tǒng)大眾媒體傳播方式，加強(qiáng)非廣告渠道的小眾渠道傳播本案體量相對(duì)較小，產(chǎn)品類型、目標(biāo)客戶相對(duì)集中，傳統(tǒng)大眾媒體（如報(bào)紙廣告等）針對(duì)性效果相對(duì)不夠；加強(qiáng)新聞、網(wǎng)絡(luò)、短信等針對(duì)性渠道的應(yīng)用，提高營(yíng)銷的實(shí)效性．5、產(chǎn)品深度營(yíng)銷戰(zhàn)略——強(qiáng)化產(chǎn)品在投資性、智能化等角度的鮮明特點(diǎn)及優(yōu)越性不只作為一個(gè)項(xiàng)目去推廣，同時(shí)從產(chǎn)品的角度，作為一種充滿智慧的投資產(chǎn)品/投資方式，去傳播一種新的投資渠道。為投資買家導(dǎo)航行。本項(xiàng)目強(qiáng)區(qū)突圍推廣策略板塊營(yíng)銷借勢(shì)營(yíng)銷聯(lián)合營(yíng)銷反廣告營(yíng)銷推動(dòng)板塊價(jià)值，占領(lǐng)中心標(biāo)志借勢(shì)萬(wàn)達(dá)、聯(lián)盛，一舉紅遍市場(chǎng)聯(lián)合萬(wàn)科等項(xiàng)目造勢(shì)、利用已有投資客源放棄傳統(tǒng)大眾傳播的手法，以新聞、短信、網(wǎng)絡(luò)等為主中央酒店式行政公館項(xiàng)目、產(chǎn)品、投資理財(cái)方式的深度傳播產(chǎn)品深度營(yíng)銷媒介整合策略1、以小眾媒體為推廣主導(dǎo)，如新聞、網(wǎng)絡(luò)、短信中郵/MD及業(yè)內(nèi)活動(dòng)等2、以新聞及炒作形的軟廣作重點(diǎn)攻擊3、以商報(bào)、金報(bào)為主打媒體、晚報(bào)為輔助媒體附：宣傳品策略：《時(shí)尚生活地圖》把樓書設(shè)計(jì)成“生活雜志”的形式，從區(qū)域生活配套、如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、南部商務(wù)區(qū)及本項(xiàng)目街區(qū)等，襯托出項(xiàng)目中心地位及隨手可得的活活享受，突顯項(xiàng)目投資產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、國(guó)際時(shí)尚潮流，論述榮域明天的投資價(jià)值與產(chǎn)品領(lǐng)先性。開盤時(shí)間建議開盤時(shí)間確認(rèn)，把握兩大因素：1、保證充足蓄客，確保開盤客流充分；2、借勢(shì)大好樓市形勢(shì)，促成開盤熱銷建議開盤時(shí)間為：12月16日（周日）保證一個(gè)月公開蓄客時(shí)間；房展會(huì)后兩周時(shí)間，結(jié)合房展會(huì)，達(dá)成充分的客戶資源，確保開盤紅。07-08年度推廣總線索11.1起房展會(huì)10月中第一階段（整體形象造勢(shì)）[10月中—11月上旬]12.16盛大開盤11月下旬現(xiàn)場(chǎng)銷售中心開放11月12月1月2月第二階段（強(qiáng)勢(shì)開盤熱銷）[11月中—12月中]第三階段（元旦/新年強(qiáng)勢(shì)促銷）12月中下旬—新年前后首創(chuàng)營(yíng)銷手法一：新聞/軟文強(qiáng)勢(shì)造勢(shì)，快速入市概念引導(dǎo)，打造項(xiàng)目高度，引領(lǐng)區(qū)域新熱潮高屋建瓴，以高姿態(tài)體現(xiàn)迪賽開發(fā)高度，打開市場(chǎng)。以全新商業(yè)投資價(jià)值范本，引領(lǐng)中心區(qū)全新價(jià)值，提升中心區(qū)商業(yè)價(jià)值。第一階段產(chǎn)品形象快速聚眾10月中下旬執(zhí)行方式：1、系列主題軟文炒作“迪賽明天廣場(chǎng)，提升鄞州中心區(qū)商業(yè)價(jià)值！”“榮域明天，占據(jù)中心價(jià)值至高點(diǎn)！”2、新聞報(bào)道探索中心區(qū)商業(yè)發(fā)展之道首創(chuàng)營(yíng)銷手法二：以稀為貴，首創(chuàng)型產(chǎn)品迅速聚集客戶強(qiáng)化中心區(qū)優(yōu)越性/投資前景、投資產(chǎn)品優(yōu)越性等迪賽倡導(dǎo)：只有創(chuàng)新的產(chǎn)品，才是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主角。本案40—69平米的精裝酒店式公寓，在寧波市場(chǎng)上屬稀缺產(chǎn)品。無(wú)論作為一個(gè)項(xiàng)目、一個(gè)產(chǎn)