陽(yáng)光新業(yè)可持續(xù)性對(duì)資產(chǎn)價(jià)值意義

在整體經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，

的不合理性規(guī)劃，激進(jìn)投資致使大型商業(yè)項(xiàng)目激增，多元化商業(yè)形態(tài)的

，商品

競(jìng)爭(zhēng)的加劇，買方主導(dǎo)市場(chǎng)環(huán)境之下，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，商業(yè)項(xiàng)目投資回歸理性區(qū)間，項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展成為資產(chǎn)增值的關(guān)鍵，由此，經(jīng)營(yíng)管理能力成為商業(yè)項(xiàng)目的成功關(guān)鍵要素！可持續(xù)性發(fā)展，也叫可持續(xù)發(fā)展(SustainableDevelopment)，是一種注重長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，最初于1972年提出，指既滿足當(dāng)代人的需求，又不損害后代人滿足其需求的能力，由社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三要素構(gòu)成，是科學(xué)發(fā)展觀的基本要求之一?？沙惺芰Ψ€(wěn)定性可持續(xù)性實(shí)施性商業(yè)項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展四要素：環(huán)境包括客觀環(huán)境和物理環(huán)境，屬于不可控但是可預(yù)見(jiàn)的外部因素;建筑本身則成為可持續(xù)發(fā)展的為不動(dòng)產(chǎn)的載體;投資方及擁有者對(duì)項(xiàng)目的期望值(名、利)以及氣質(zhì)的決定作用；運(yùn)營(yíng)方則是實(shí)現(xiàn)其業(yè)主期望值、建筑價(jià)值、資產(chǎn)價(jià)值的操盤(pán)者！2010年以來(lái)，隨著我國(guó)限貸限購(gòu)、土地供應(yīng)收緊、

稅實(shí)施，以及等房地產(chǎn)調(diào)控政策的率的提升，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，投資平均增速達(dá)27%，高于房地產(chǎn)行業(yè)整體平均投資增速。十年來(lái)，中國(guó)購(gòu)物中心規(guī)?？傮w發(fā)展趨勢(shì)與國(guó)民生產(chǎn)總值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、雖然在2008年金融

后增速放緩，但也保持了10%左右較高的年增長(zhǎng)率。20%人均可支配收入等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)走勢(shì)一致，30%40%10%0%2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)國(guó)家

中

產(chǎn)信息國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與購(gòu)物中心增速GDP累計(jì)增長(zhǎng)%社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)增長(zhǎng)%城鎮(zhèn)人均可支配收入累計(jì)增長(zhǎng)%購(gòu)物中心增速(數(shù)量)3.624.836.187.188.60.420.560.740.931.1916.133.227.916.219.824.433.923.725.328.3200920102011201220132009-2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資對(duì)比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率（%）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額（億元）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額（%）0.210.310.350.44中國(guó)購(gòu)物中心建筑面積新增面積（億平方米）1.771.46總面積（億平方米）

2.562.122010

2011

2012

20132013年零售百?gòu)?qiáng)銷售規(guī)模增速連續(xù)三年放緩，網(wǎng)上零售企業(yè)銷售增長(zhǎng)貢獻(xiàn)過(guò)半，2013年

零售百?gòu)?qiáng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額27718.2億元，同比增長(zhǎng)19.8%，增速較2012年同期下滑0.4個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第三年放緩；購(gòu)物中心體量繼續(xù)增長(zhǎng)，至2015年底商業(yè)綜合體面積存量增至24,387萬(wàn)平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率將達(dá)到32%左右，2013年底

共有3409家購(gòu)物中心；零售品牌豐富度提高，競(jìng)爭(zhēng)加劇，加速試水細(xì)分市場(chǎng)，同時(shí)加快布局二三線城市，

國(guó)際品牌進(jìn)入中國(guó)。數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕中 產(chǎn)信息中華 商業(yè)信息中心門(mén)店總數(shù)變化16.2%13.2%21.7%

21.2%

21.8%20.9%20.2%19.8%30000250002000015000100005000030%25%20%15%10%5%0%2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013銷售額（億元）

同比增速(%)四大快時(shí)尚品牌2004-2013年零售百?gòu)?qiáng)銷售額及同比增速（%）27.2%品牌名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間城市項(xiàng)目品牌類型品牌國(guó)籍、地區(qū)拓展計(jì)劃備注1New

Look2月龍

購(gòu)物中心快時(shí)尚服飾英國(guó)在接下來(lái)的兩個(gè)月會(huì)陸續(xù)在

、杭州開(kāi)門(mén)店兩店同時(shí)開(kāi)業(yè)2Old

Navy(老3月百樂(lè)門(mén)大廈快時(shí)尚服飾2014財(cái)年內(nèi)計(jì)劃開(kāi)設(shè)5家門(mén)店，考慮蘇州、無(wú)錫等城市GAP旗下品牌，首店面積近2000平方米3EQ：IQ3月三里屯太古里時(shí)尚服飾首家旗艦店4Costume

andCostume2月時(shí)裝意大利還將在

、中國(guó)、中東地區(qū)開(kāi)設(shè)

獨(dú)立門(mén)店CostumeNational副牌5Abercrombie

&

Fitch

（A&F）4月靜安嘉里中心休閑服飾中國(guó)內(nèi)地首家旗艦店6Alpendirndl4月服飾奧地利Hamotex旗下品牌7Ittierre1月喜馬拉雅中心高級(jí)成衣意大利中國(guó)內(nèi)地首家旗艦店8Kesslord1月靜安嘉里中心皮革制品法國(guó)9Pringle

ofScotland(普林格)4月傳統(tǒng)針織蘇格蘭9月登陸

，第三間將在

。三地試水后未來(lái)3-5年擴(kuò)展目標(biāo)是15-20間10Rizon(巴黎禮頌)2月蘇州甜品法國(guó)3年內(nèi)特許加盟形式拓展300家11TASSELS1月嘉里中心高級(jí)男鞋品牌集合店內(nèi)地第一家專門(mén)店12Jo

MaloneLondon4月、12月香水英國(guó)未來(lái)幾年該品牌百貨專柜及獨(dú)立門(mén)店有望達(dá)到50個(gè)首個(gè)中國(guó)專柜

中國(guó)首個(gè)獨(dú)立門(mén)店購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)不斷攀升隨之而來(lái)的是，購(gòu)物中心嚴(yán)重的品牌同質(zhì)化困擾；新品牌成為各購(gòu)物中心的突破經(jīng)營(yíng)瓶頸的

之一；同時(shí)為了證明實(shí)力，購(gòu)物中心從唯一品牌入手，引進(jìn)著名國(guó)際品牌，以求

、所在城市首家店甚至是唯一的一家門(mén)店來(lái)吸引消費(fèi)者；引入新品牌尤其是國(guó)際品牌其招募條件較高，因此購(gòu)物中心并不能夠從品牌商戶獲取直接利益。根據(jù)湯森路透并購(gòu)交易歷史數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年中國(guó)傳統(tǒng)購(gòu)物中心零售業(yè)并購(gòu)交易量同比增長(zhǎng)至少44%，共計(jì)36筆，而并購(gòu)交易總額甚至接近2012年總額的四倍，主要特征表現(xiàn)為：提高行業(yè)集中度，當(dāng)前中國(guó)，品牌購(gòu)物中心旗下單店數(shù)量的總和為224家，僅占

購(gòu)物中心的3409家數(shù)量的7%，并購(gòu)潮將幫助運(yùn)營(yíng)能力好的企業(yè)突破地域和業(yè)態(tài)的瓶頸；同時(shí)內(nèi)

合并，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)覆蓋，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，例如

萬(wàn)家整合樂(lè)購(gòu)中國(guó)業(yè)務(wù)，以便于通過(guò)樂(lè)購(gòu)已有門(mén)店進(jìn)行跨地域擴(kuò)張；跨業(yè)收購(gòu)，全渠布局，例如蘇寧云商收購(gòu)PPTV44%股權(quán)，利用PPTV在移動(dòng)端的優(yōu)勢(shì)，加速全

布局。2013年零售百?gòu)?qiáng)企業(yè)主要并購(gòu)事件時(shí)間收購(gòu)方被收購(gòu)方交易額百萬(wàn)事件描述及收購(gòu)的影響2013年1月王府井春天百貨651兩次共收購(gòu)97%股權(quán)。王府井百貨通過(guò)此次收購(gòu)，加速實(shí)現(xiàn)其

布點(diǎn)的計(jì)劃，降低其進(jìn)軍異地的成本。2013年1月西安民生漢中世紀(jì)陽(yáng)光商廈53.817增收44%股權(quán)2013年4月華聯(lián)商廈包頭鼎鑫源商業(yè)41.683增收80.05%股權(quán)2013年5月大商大連大商549收購(gòu)整合大連大商旗下零售資產(chǎn)2013年5月百貨泓鑫時(shí)114.31收購(gòu)

泓鑫時(shí)尚廣場(chǎng)全部間接經(jīng)營(yíng)股2013年8月萬(wàn)家樂(lè)購(gòu)中國(guó)業(yè)務(wù)558整合樂(lè)購(gòu)中國(guó)旗下門(mén)店成立合資公司利原，

占80%股權(quán)，樂(lè)購(gòu)持20%2013年8月GCREFAcquisitions22和記黃埔213.111收購(gòu)廣州西城都薈廣場(chǎng)資產(chǎn)2013年8月GCREFAcquisitions23長(zhǎng)江實(shí)業(yè)210.68收購(gòu)廣州西城都薈廣場(chǎng)資產(chǎn)2013年9月武商聯(lián)中百集團(tuán)47.106增持7.23%股權(quán)，保證武商聯(lián)在

中百

的控股地位。2013年10月西安民生西安興正源81.694收購(gòu)32.41%股權(quán)2013年10月蘇寧云商PPTV250收購(gòu)PPTV44%股權(quán)，蘇寧成為PPTV公司的第一大股東，并利用PPTV移動(dòng)端的優(yōu)勢(shì)，加快其全

的布局。2013年10月百貨匯姿百貨45.882收購(gòu)100%股權(quán)，增加

百貨在上海市的市場(chǎng)占有率。2013年11月歐亞白山合興6.78收購(gòu)白山合興28.95%

，歐亞

將成為白山合興的第一大股東。2013年12月歐亞鄭州百貨大樓17.293收購(gòu)鄭百33.08%的國(guó)有股權(quán)，加大歐亞在

的地區(qū)的

。66472511

10975

55

4

4

4

4

4

3

32

21

1

1

1中國(guó)品牌購(gòu)物中心數(shù)量中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)集中度偏低，截止到2013年底品牌購(gòu)物中心旗下單店數(shù)量的總和為224家，僅占

購(gòu)物中心總數(shù)的7%，行業(yè)洗牌勢(shì)在必行；從四家零售標(biāo)桿地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，以西蒙（SPG）為絕對(duì)者，以通用增長(zhǎng)物業(yè)（GGP）、Kimco（KIM）和Maceri

AC）為追隨者的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局；商業(yè)地產(chǎn)從資產(chǎn)到資本的過(guò)程，與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)過(guò)程非常吻合，同樣說(shuō)明專業(yè)化程度決定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)高度！1283.4613.8539.41024.8156.87169.05SPGMACKIM-313.17GGP零售地產(chǎn)業(yè)2011年底主要公司可出租面積(GLA)及2011年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)GLA（萬(wàn)㎡） 2011經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（百萬(wàn)

）2278.5數(shù)據(jù)來(lái)源：德勤、中國(guó)購(gòu)物中心法則與 報(bào)告、九洲遠(yuǎn)景、的商品壓零售品牌商大多對(duì)于未來(lái)經(jīng)營(yíng)處于較為樂(lè)觀態(tài)度，其中生活方式、和餐飲等體驗(yàn)類戶非常樂(lè)觀，一般服飾類的樂(lè)觀態(tài)度來(lái)源于牌集合店和國(guó)際快時(shí)尚品牌，而奢侈品整體力較大。生活方式2013年中

絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)到1.84萬(wàn)億元增長(zhǎng)39.4%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額7.9%2013年中國(guó)移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物交易額達(dá)1696.3億元，增長(zhǎng)168.6%，遠(yuǎn)高于網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物整體及PC端網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物增長(zhǎng)；全

擴(kuò)展，線上線下融合拓展才是未來(lái)！數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕、艾瑞咨詢13%75%5%一般服飾奢侈品17%運(yùn)動(dòng)餐飲81%82%25%67%100%93%5%14%17%7%零售品牌商對(duì)2013年業(yè)績(jī)態(tài)度悲觀 中性 樂(lè)觀 非常樂(lè)觀中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)演變的必然性…投資銀行金資產(chǎn)管理平臺(tái)購(gòu)物中心 寫(xiě)字樓地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)酒店公寓住宅資本資產(chǎn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本化

…REITs時(shí)代來(lái)了？REITs（RealEstateInvestmentTrust），是一種以

憑證的方式匯集多數(shù)投資者的

，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的產(chǎn)品，屬于資產(chǎn)

化的一種方式。是投資者“

”投資不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，但不限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前端，

的方式是在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的環(huán)節(jié)，即雇傭?qū)ｉT(mén)的運(yùn)營(yíng)管理公司來(lái)管理

，而作為“房東”收取

等收入；同時(shí)，也享受未來(lái)物業(yè)升值的潛在收益。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本化時(shí)刻準(zhǔn)備著…零售商業(yè)退出化（含定向增發(fā)）REITs及類資產(chǎn)并購(gòu)、兼并、重組出售資產(chǎn)PE其他雄厚的自有 和健全資本市場(chǎng)提供長(zhǎng)期發(fā)展早期通過(guò)開(kāi)發(fā)物業(yè)沉淀雄厚自有穩(wěn)定的 運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流：95%以上來(lái)源于自出租收入（且55%以上來(lái)自商場(chǎng)）資本市場(chǎng)通暢的募資：資本市場(chǎng)募資股本逾240億港幣目前凈負(fù)債率接近于零老練的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商=周期把握+極強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力+長(zhǎng)期的資本屢次精確把握周期，囤積大量低廉優(yōu)質(zhì)土地97年

前大規(guī)模拋售物業(yè)

， 后順勢(shì)擴(kuò)張看準(zhǔn)大陸商業(yè)機(jī)會(huì)，99年進(jìn)入大陸市場(chǎng)2007年經(jīng)濟(jì) 前適時(shí)收手，2008-09年逆市擴(kuò)張強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力確保項(xiàng)目高于行業(yè)平均的運(yùn)營(yíng)績(jī)效優(yōu)良的地段和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)30年的運(yùn)營(yíng)資源和經(jīng)驗(yàn)沉淀將優(yōu)質(zhì)地塊

，耐心經(jīng)營(yíng)提高穩(wěn)定高效的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)典型企業(yè)案例——恒隆地產(chǎn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本化時(shí)刻準(zhǔn)備著…杠桿并購(gòu)=資本高手+周期把握大規(guī)模交易++運(yùn)營(yíng)提升把握收購(gòu)機(jī)會(huì)，尋找價(jià)值洼地收購(gòu)規(guī)模巨大募資能力強(qiáng)具備發(fā)起復(fù)雜交易的能力7-10倍杠桿規(guī)模靈活的融資結(jié)構(gòu)良好的信譽(yù)和強(qiáng)大的貸款能力專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)物業(yè)的重新定位和提升豐富的外部商業(yè)資源快速的資產(chǎn)處置能力廣泛的行業(yè)人脈和合作網(wǎng)絡(luò)對(duì)形式和時(shí)機(jī)的撲捉長(zhǎng)期資本在長(zhǎng)周期中獲利退出節(jié)點(diǎn)敏銳把握時(shí)刻準(zhǔn)備著…中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本化典型企業(yè)案例——黑石細(xì)分物業(yè)類型/投資地區(qū)和運(yùn)營(yíng)管理能力；風(fēng)險(xiǎn)較高的養(yǎng)商期由

或愿意承受高風(fēng)險(xiǎn)的私募基金來(lái)完成；物業(yè)成熟后通過(guò)REITs將資產(chǎn)出售給追求穩(wěn)定的公眾投資人，并保留物業(yè)的管理權(quán)；通過(guò)運(yùn)營(yíng)/資本結(jié)構(gòu)來(lái)調(diào)

變物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)收益狀況，從而

。商業(yè)物業(yè)投資品的=私募基金+多元化運(yùn)營(yíng)能力+上市REITs中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資本化時(shí)刻準(zhǔn)備著…典型企業(yè)案例——?jiǎng)P德商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理通過(guò)對(duì)資產(chǎn)可持續(xù)的有效的管理提升資產(chǎn)價(jià)值從而長(zhǎng)期反哺資本投資銀行金資產(chǎn)管理平臺(tái)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)購(gòu)物中心 寫(xiě)字樓酒店公寓住宅資本資產(chǎn)綜上，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展未來(lái)最重要的價(jià)值保障就是可持續(xù)的發(fā)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的

目的是讓商業(yè)地產(chǎn)保持可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力，主要內(nèi)容包括：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推廣推廣工作則貫穿項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)期購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和創(chuàng)造價(jià)值主要通過(guò):投資與收益之間的紐帶實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)資本收益陽(yáng)光房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司控股廣西虎威，實(shí)現(xiàn)借殼上市。公司與新加坡產(chǎn)業(yè)投資公司(GICRE)旗下RecoShine簽訂 投資協(xié)議。在先后開(kāi)發(fā)了陽(yáng)光上東和陽(yáng)光等多個(gè)住宅及公建項(xiàng)目。公司更名為“陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)有限公司”RecoShine成為公司第一大股東企業(yè) 目標(biāo)確定為：

領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集成立陽(yáng)光厚土股權(quán)基金管理公司，構(gòu)建和發(fā)展基金平臺(tái)，探索商業(yè)地產(chǎn)金新。于

、

、青島等地共完成8個(gè)新建、改造商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)；并在

開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目。引入新的

合作伙伴 三菱商事株式會(huì)社，啟動(dòng)了雙方

大陸的合作。與三菱商事聯(lián)合競(jìng)得辛莊混合地塊；

在濟(jì)南、

、

、杭州等城市多個(gè)項(xiàng)目的合 略版圖擴(kuò)至長(zhǎng)三角區(qū)域。與錦江合作，布局2014增持12個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，家商

世界資產(chǎn)包圈，與麥格

占股10%增理合作 到30%區(qū)項(xiàng)目涉及金額約為15.1億元，引入海

本實(shí)際出資僅為4.2億多元參股方式的輕資產(chǎn)擴(kuò)張；商業(yè)全周期經(jīng)營(yíng)管理能力；在合適的機(jī)會(huì)通過(guò)股權(quán)的收購(gòu)，增加對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的控制，收益運(yùn)營(yíng)的同時(shí)

資產(chǎn)增值的收益。陽(yáng)光新業(yè)將快速在零售商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)建立專業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)相對(duì)較高的項(xiàng)目利潤(rùn)水平。用

利潤(rùn)的方式來(lái)吸引

的外部

、項(xiàng)目和人才等稀缺資源。最終形成一個(gè)開(kāi)放、共享和共贏的資源配置與價(jià)值創(chuàng)造平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)公司的持續(xù)發(fā)展和壯大，成為“有

的專業(yè)的零售商業(yè)地產(chǎn)公司。”創(chuàng)建全價(jià)值鏈商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，打造企業(yè)專業(yè)優(yōu)勢(shì)陽(yáng)光新業(yè)目前已經(jīng)構(gòu)建起了多個(gè)業(yè)務(wù)板塊，包括

管理、項(xiàng)目管理、商業(yè)管理、資產(chǎn)管理四大業(yè)務(wù)平臺(tái)以及零售品牌管理、輕資產(chǎn)管理兩大創(chuàng)新業(yè)務(wù)等。這些相對(duì)分散的業(yè)務(wù)板塊通過(guò)科學(xué)、有效的結(jié)合，形成一條完整的、有機(jī)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈，相互促進(jìn)、

擴(kuò)張，最終建立起企業(yè)綜合業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)。充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，提高項(xiàng)目

水平充分發(fā)揮陽(yáng)光新業(yè)專業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)科學(xué)的投資研判及成本控制體系，嚴(yán)格的項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督及風(fēng)險(xiǎn)控制體系、專業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力提升項(xiàng)目

水平，實(shí)現(xiàn)較高的項(xiàng)目利潤(rùn)率。并用

利潤(rùn)的方式吸引和換取稀缺資源的加盟和支持，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展。穩(wěn)步擴(kuò)張，提升商業(yè)資產(chǎn)總規(guī)模陽(yáng)光新業(yè)遵循緩急兼顧、穩(wěn)步擴(kuò)張發(fā)展策略，穩(wěn)步拓展重資產(chǎn)，加速擴(kuò)張輕資產(chǎn)，短期商業(yè)資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到較高水平。分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)東南三環(huán)第一家時(shí)尚生活購(gòu)物中心。在非傳統(tǒng)區(qū)域?qū)ふ业叫枨簏c(diǎn)，該項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)為南部區(qū)域提供大型商業(yè)配套設(shè)施，助力推進(jìn)南城商業(yè)發(fā)展。位置市南三環(huán)東路與成壽寺路交匯處東南角建面約50000平方米(改造后)開(kāi)業(yè)時(shí)間2011年7月定位調(diào)整：基于南城巨大的社會(huì)投資、該項(xiàng)目?jī)?yōu)越的區(qū)位條件及周邊的家庭消費(fèi)潛力，原項(xiàng)目業(yè)態(tài)單一、品牌

的定位已

該區(qū)域的消費(fèi)需求。經(jīng)過(guò)精準(zhǔn)的調(diào)研，陽(yáng)光新業(yè)將該項(xiàng)目重新定位為“一站式家庭休閑購(gòu)物中心”，為南城填補(bǔ)綜合型商業(yè)配套，滿足該區(qū)域巨大的家庭消費(fèi)需求。外立面改造改造前：原有主力店外立面展示形象不佳，主力店與賣場(chǎng)主

；改造后：主力店立面與賣場(chǎng)立面

，且?guī)?dòng)了主力店進(jìn)行升級(jí)改造。改造前：封閉的賣場(chǎng)空間，使賣場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)不能與環(huán)境良好互動(dòng)；改造后：通過(guò)玻璃櫥窗及

位的展示，使得首層，二層、非臨街商戶都有適合的展示空間，也使顧客可以在消費(fèi)同時(shí)有更好的觀感享受。改造前改造后改造前改造后次要立面改造：改造前：原有立面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)陋，且為在三環(huán)上的可視面，影響項(xiàng)目形象；改造后：增加

及燈光設(shè)計(jì)，強(qiáng)化項(xiàng)目標(biāo)識(shí)形象。主

造型：改造前：簡(jiǎn)單的擴(kuò)大雨棚設(shè)計(jì)，沒(méi)有明確的主

，項(xiàng)目形象標(biāo)識(shí)不明顯；改造后：通過(guò)幾何形體及簡(jiǎn)潔線條，色彩及燈光變化突出焦點(diǎn)及主

形象，強(qiáng)化商場(chǎng)形象標(biāo)識(shí)。功能區(qū)設(shè)計(jì)改造前：消防通道沒(méi)有與賣場(chǎng)有機(jī)結(jié)合；改造后：通過(guò)賣場(chǎng)地磚鋪設(shè)的向外延伸，通道進(jìn)入賣場(chǎng)的次要出

設(shè)計(jì)，及吊頂?shù)闹匦虏贾?，增?qiáng)了賣場(chǎng)內(nèi)外空間的銜接及整體性，同平面布局：時(shí)兼顧了商鋪展示的需求。改造前：商場(chǎng)內(nèi)上下兩層沒(méi)有

；改造后：充分考慮商業(yè)的通暢性和連貫性，通過(guò)中庭及環(huán)廊貫通一、二層不同功能空間。平面簡(jiǎn)潔、動(dòng)感，形成富有張力，活躍的商業(yè)空間。中庭頂棚設(shè)計(jì)成上挑的斜面，使人感覺(jué)空間開(kāi)闊。明亮潔凈的室內(nèi)空間改造前：沒(méi)有吊頂，地面鋪貼簡(jiǎn)陋；改造后：通過(guò)簡(jiǎn)潔的室內(nèi)設(shè)計(jì)，給人舒適的室內(nèi)環(huán)境，提供了良好的商鋪展示空間。地磚的選擇避免了對(duì)燈的明顯反射，提高了空間的品質(zhì)和購(gòu)物的舒適性。在滿足功能的前提下，盡量減少風(fēng)口室內(nèi)設(shè)計(jì)與中在島大設(shè)面計(jì)頂應(yīng)的：布置，并合改造前：沒(méi)理有排中布島。設(shè)計(jì)概念；改造后：通過(guò)吊頂造型、色彩及燈光的變化，與下方中島的

設(shè)計(jì)，使人感覺(jué)商場(chǎng)的整體感更強(qiáng)。品牌提升項(xiàng)目招商改造前，商戶品牌檔次低。改造擴(kuò)建后，主力店優(yōu)化調(diào)整，散鋪區(qū)面積增大，成為東南三環(huán)第一家時(shí)尚生活購(gòu)物中心；引入星

際影院，以及融合

、餐飲、兒童等多種業(yè)態(tài)的國(guó)內(nèi)知名品牌，整體提升項(xiàng)目的品牌檔次。萬(wàn)家和家得寶兩改造前僅有家主力店改造后新近80個(gè)品牌：UNIQLO、JACK&JONES、ONLY、VEROMODA、SELECTED、ETAM、BOSSINI、VLOV、星

際影城、屈臣氏、必勝客……豐富、持續(xù)的推廣活動(dòng)的禮贈(zèng)活動(dòng)，充分帶動(dòng)圣誕及新年期圣誕系列

活動(dòng)—魔法的以魔法、魔幻為

，在12月份策劃魔幻圣誕狂歡Party及一系列的魔法間的銷售和客流?；顒?dòng)期間帶動(dòng)客流共計(jì)15萬(wàn)人，消費(fèi)帶動(dòng)13萬(wàn)元。豐富、持續(xù)的推廣活動(dòng)連續(xù)四屆成功舉辦新業(yè)小天使活動(dòng)，與周圍眾多

、兒童早教、兒童英語(yǔ)等機(jī)構(gòu)合作，保證了活動(dòng)的質(zhì)量、宣傳力度和現(xiàn)場(chǎng)效果。多家商戶參與活動(dòng)?；顒?dòng)的舉辦極大的提升了

商場(chǎng)的有效客流，促進(jìn)了商場(chǎng)銷售。豐富、持續(xù)的推廣活動(dòng)分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)舉辦了第一屆寶寶爬行運(yùn)動(dòng)會(huì)?；顒?dòng)邀請(qǐng)到了大風(fēng)車藝術(shù)團(tuán)專業(yè)老師、兒童教育家、社區(qū)居委會(huì)或

的老師擔(dān)任評(píng)委。每個(gè)海選現(xiàn)場(chǎng)精選出5名小朋友參加決賽。進(jìn)入最終決賽的孩子們將有機(jī)會(huì)參加大風(fēng)車藝術(shù)團(tuán)的

錄制，保證了活動(dòng)的高質(zhì)量。決賽當(dāng)日，商場(chǎng)銷售額較平日增加了50%。分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)是該區(qū)域首家集休閑、、餐飲、購(gòu)物為一體的購(gòu)物中心，為南城填補(bǔ)了綜合商業(yè)配套的空白。該項(xiàng)目改變了過(guò)去僅批發(fā)市場(chǎng)以及臨街的商業(yè)格局，大大激發(fā)南城消費(fèi)者的購(gòu)物熱情，將

力留在南城。新業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)以來(lái)，整體業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，受到

、

、同業(yè)的廣泛關(guān)注。未來(lái)，新業(yè)廣場(chǎng)將繼續(xù)完善項(xiàng)目業(yè)態(tài)、提升經(jīng)營(yíng)和服務(wù)品質(zhì)，以更高的市場(chǎng)認(rèn)知度和消費(fèi)者忠誠(chéng)度不斷提高項(xiàng)目業(yè)績(jī)、引導(dǎo)消費(fèi)趨勢(shì)！項(xiàng)目展望項(xiàng)目收購(gòu)價(jià)2.34億元，現(xiàn)值評(píng)估價(jià)8.49億元18434487484854140400020006000改造前2011年2012年2013年項(xiàng)目年收入（萬(wàn)元）14091254212906930525400003000020000100000改造前

2011年

2012年

2013年項(xiàng)目日均客流（人）新業(yè)廣場(chǎng)作為首個(gè)概念消費(fèi)中心，涵蓋大型超市、國(guó)際影城、時(shí)尚服飾、家居家飾、餐飲等多種商業(yè)形態(tài)。位置市黑牛城道與友誼路

交匯口東南角建面約100000平方米(改造后)開(kāi)業(yè)時(shí)間2012年12月定位調(diào)整基于項(xiàng)目所在的友誼路地區(qū)巨大的家庭消費(fèi)潛力，原項(xiàng)目“超市+家居”的定位已

該區(qū)域的消費(fèi)需求。經(jīng)過(guò)精準(zhǔn)的調(diào)研，陽(yáng)光新業(yè)將該項(xiàng)目重新定位為“一站式家庭休閑購(gòu)物中心”，立足打造一個(gè)能逛、能玩，與眾不同的購(gòu)物新空間，并讓它成為

梅江商圈的新商業(yè)地標(biāo)。同時(shí)友誼路新業(yè)廣場(chǎng)通過(guò)更為多樣的功能組合，還將實(shí)現(xiàn)填補(bǔ)多項(xiàng)大梅江區(qū)域內(nèi)商業(yè)功能的空白，提升區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的生活便利，提供新鮮

的購(gòu)物新體驗(yàn)。面積增加，擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模原友誼路新業(yè)廣場(chǎng)為兩層商業(yè)中心，包含自營(yíng)散鋪區(qū)、生活超市和家居超市三部分，此次改造是將散鋪區(qū)部分拆除（面積20,082平米），保留兩家主力店部分（面積24,834平米）。在原散鋪區(qū)位置及北側(cè)空地新建地上四層，

兩層綜合商業(yè)中心（面積73826平米）。新建部分的

二層及屋頂區(qū)域?yàn)榇笮屯＼噲?chǎng)，

一層至四層為商業(yè)。改建后項(xiàng)目總面積由原來(lái)的4.5萬(wàn)平方米增加到10萬(wàn)平方米。硬件改造，提升項(xiàng)目形象建筑物整體改造改造前：原有建筑物只包含

萬(wàn)家和家得寶兩個(gè)主力店，戶外廣場(chǎng)紛雜無(wú)秩序且無(wú)綠化。改造后：在原有建筑基礎(chǔ)上建造全新的購(gòu)物中心，并使之與原有建筑物接壤，將項(xiàng)目變成真正的綜合體購(gòu)物中心，且對(duì)外廣場(chǎng)進(jìn)行環(huán)境提升，使得項(xiàng)目整體檔次得到大幅度提升。改造前改造后硬件改造，提升項(xiàng)目形象新建筑物的裝修裝修前：預(yù)留出寬闊的空間及采光條件。裝修后：星巴克與哈根達(dá)斯的入駐與前廳整體裝修融合。裝修前裝修后硬件改造，提升項(xiàng)目形象新建筑物的裝修裝修前：廣場(chǎng)正門(mén)進(jìn)入后第一個(gè)圓形共享空間，整體連接負(fù)一樓至四樓。裝修后：竣工后的設(shè)計(jì)大氣、采光通透、流線細(xì)膩，給消費(fèi)者一種時(shí)尚、華麗之感。裝修前裝修后硬件改造，提升項(xiàng)目形象新建筑物的裝修裝修前：最大的一個(gè)長(zhǎng)形共享空間，將整個(gè)室內(nèi)步行街連貫在一起。裝修后：竣工后的飽含商業(yè)時(shí)尚元素，空間極具

感，給顧客以舒適放松的購(gòu)物感覺(jué)。裝修前裝修后合理規(guī)劃業(yè)態(tài)，提升品牌檔次改造前除

萬(wàn)家和家得寶兩家主力店，散鋪區(qū)品牌以中

大眾品牌為主；改造擴(kuò)建后，項(xiàng)目引進(jìn)了眾多國(guó)內(nèi)外時(shí)尚品牌，商戶數(shù)量達(dá)到150多家；引入耀萊成龍國(guó)際影城、HOLA特力和樂(lè)家居生活館、BYSI等眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌，整體提升項(xiàng)目的品牌次。多元 推廣，提升運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)友誼路新業(yè)廣場(chǎng)盛大開(kāi)業(yè)。開(kāi)業(yè)活動(dòng)包括了別具匠心的起航儀式、演出、夜間燈光秀等系列，歷時(shí)一周時(shí)間，開(kāi)創(chuàng)了市零售業(yè)開(kāi)業(yè)慶典的先河。開(kāi)業(yè)慶典當(dāng)天，由于前期充分的預(yù)熱工作加上開(kāi)業(yè)當(dāng)天大力的促銷活動(dòng)，整個(gè)新業(yè)廣場(chǎng)人聲鼎沸、熱鬧非凡，吸引了數(shù)十家前來(lái)?？土髁窟_(dá)到41836人次，營(yíng)業(yè)額達(dá)到近300萬(wàn)元。多元

推廣，提升運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)

家庭

類活動(dòng)

超級(jí)馬里奧歡樂(lè)家庭秀開(kāi)業(yè)期間廣場(chǎng)與少兒頻道合作，將其“超級(jí)馬里奧”互動(dòng) 比賽拉到廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)舉辦，現(xiàn)場(chǎng)布景漂亮、顧客參與度極高，現(xiàn)場(chǎng)氣氛異?；鸨?專業(yè)、搞笑，受到顧客和商戶好評(píng)。活動(dòng)期間日均客流量3萬(wàn)人次，銷售額日均

206.7萬(wàn)元。大富翁

與少兒頻道聯(lián)動(dòng)舉辦的大富翁

賽是廣場(chǎng)第一次將品牌推介與 活動(dòng)良好結(jié)合的經(jīng)典嘗試。場(chǎng)內(nèi)26個(gè)品牌（HOLA、耀萊成龍影院、美承數(shù)碼等）作為現(xiàn)場(chǎng)

進(jìn)行展示，在玩

比智力、奪獎(jiǎng)品的同時(shí)宣傳了各個(gè)品牌特色。作為一站式家庭式休閑購(gòu)物中心，家庭系列活動(dòng)是友誼路新業(yè)廣場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。豐富的兒童活動(dòng)增加消費(fèi)者與購(gòu)物中心的互動(dòng)性，增強(qiáng)體驗(yàn)式的消費(fèi)。同時(shí)，豐富的兒童活動(dòng)吸引眾多商戶參與，提升品牌知名度的同時(shí)，亦帶來(lái)營(yíng)業(yè)額的大幅提升。多元 推廣，提升運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)公益類活動(dòng)1、“我是你的眼”網(wǎng)公

懷活動(dòng)3月16日廣場(chǎng)為

一患眼癌的寶寶舉行一場(chǎng)大型

公益募捐活動(dòng)。本次活動(dòng)受到各界

關(guān)注，現(xiàn)場(chǎng)吸引大量客流，項(xiàng)目亦派代表參加全員捐款，得到社會(huì)好評(píng)?；顒?dòng)期間當(dāng)日客流37000人次，銷售額達(dá)到211萬(wàn)。2、中國(guó)

新業(yè)之行——多米諾骨牌大賽廣場(chǎng)邀請(qǐng)

大學(xué)骨牌

學(xué)員，在場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行公益表演。目的在于擴(kuò)大廣場(chǎng)公益形象、加深廣場(chǎng)在大學(xué)生中的知名度，吸引客流，增加

點(diǎn)。同時(shí)，廣場(chǎng)為大學(xué)生提供接觸社會(huì)，展現(xiàn)自

平臺(tái)?；顒?dòng)期比平日非促銷期客流上升38.1%，銷售額上升56.9%。多元

推廣，提升運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)

公益類活動(dòng)

1、微