產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造講解

外部報(bào)告精選之產(chǎn)城融合的第四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)日期地點(diǎn)，微軟雅黑16號產(chǎn)城融合的第四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)施

道紅FTA合伙人、執(zhí)行董事同濟(jì)大學(xué)建筑學(xué)碩士米蘭工學(xué)院訪問學(xué)者中歐鏈接設(shè)計(jì)成員中國綠色建筑實(shí)踐標(biāo)兵《時(shí)代樓盤》“金盤獎(jiǎng)”評委《時(shí)代建筑》理事會(huì)理事ACMC（國際文化傳媒中心）發(fā)起人、常務(wù)理事Four

Tips01產(chǎn)城融合的一體化思維量子物理學(xué)家大衛(wèi)·玻姆:在有緊密聯(lián)系的地方劃出了界限，把有整體性的東西看成分離的東西，是“世界上社會(huì)、政治和環(huán)境危機(jī)的隱性根源”。Davidbohm科學(xué)的“碎片化”產(chǎn)業(yè)發(fā)展

“碎片化”環(huán)境的破壞產(chǎn)城融合的缺失一體化思維整合型科學(xué)的目標(biāo)是用系統(tǒng)論和跨界去理解自組織系統(tǒng)。產(chǎn)城融合的第四代產(chǎn)業(yè)園1.系統(tǒng)思維2.跨界思維4.可持續(xù)思維3.創(chuàng)新思維功能分區(qū)的發(fā)展模式產(chǎn)城融合的發(fā)展模式?1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要2.建筑體系的原因3.？中國城市的大拆大建后的原因？達(dá)芬奇愛因斯坦錢學(xué)森“博學(xué)者中的典型”“想象力比知識更重要”“錢學(xué)森論山水城市”在過去的30年中，一些最為成功的企業(yè)家也都是“混血兒”，他們將多個(gè)行業(yè)的思想融合在了一起。Four

Tips02匹配的生活方式1.環(huán)境對人的影響

2.綠色生活

3.便利的生活4.學(xué)習(xí)型生活

5.大數(shù)據(jù)時(shí)代的生活生活本身就是目的?！W利弗·W·霍姆斯（美國最高法院大法官、美國詩人老奧利弗·W·霍姆斯之子）FTA園區(qū)工作方式分類語匯產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈

環(huán)境品質(zhì)

配套特征

產(chǎn)品特征高品質(zhì)人性化3.53.02.5高高中高高中體驗(yàn)性休閑性便利性鳳凰匯高品質(zhì)多樣性（多種產(chǎn)品的選擇）浦江智谷經(jīng)濟(jì)性實(shí)用性為主可分可合高適應(yīng)性建屋2.5產(chǎn)業(yè)園生產(chǎn)性為主高效率2.0+低低完善性南京生物醫(yī)藥谷①.環(huán)境對人的影響班加羅爾為雇員塑造了良性的環(huán)境：這些雇員吸引企業(yè)，同時(shí)再依靠大量的企業(yè)來吸引雇員。環(huán)境可以塑造人，思本時(shí)代，狀態(tài)就是生產(chǎn)力攝于巴塞羅那硅谷的崛起和128國道的衰落②.綠色生活香港人口北京人口人均建設(shè)用地人均建設(shè)用地城市占用的土地小了，保留的自然變大了；人們的居所小了，但是活動(dòng)的空間變大了。②.綠色生活灰色基礎(chǔ)設(shè)施

vs.綠色基礎(chǔ)設(shè)施灰色基礎(chǔ)設(shè)施綠色基礎(chǔ)設(shè)施指通過改變水環(huán)境自然的流動(dòng)、循環(huán)、和生態(tài)來進(jìn)行水管理的方法。常見灰色基礎(chǔ)設(shè)施包括攔水壩、渠化河道、雨水管網(wǎng)、自來水廠、污水廠等。指用自然條件規(guī)律建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施。綠色基礎(chǔ)設(shè)施對土地、河流、植被等生態(tài)要素進(jìn)行系統(tǒng)管理，結(jié)合城市設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)將生態(tài)功能最大化。對待綠色，我們的態(tài)度不是選擇而是必須。Shanghai

Pujiang

WisdomValley浦江智谷③.便利的生活地鐵開通成為盈利的轉(zhuǎn)折點(diǎn)浦江智谷GenwayI-park建屋2.5產(chǎn)業(yè)園合理的人車系統(tǒng)完善綜合配套，合理界定配套總量1.人均指標(biāo)辦公/產(chǎn)業(yè)面積（萬平米）人均用地面積（平米/人）用地面

總建筑面積（公

積（萬平居住面積（萬平米）配套設(shè)

其他施（萬

（萬平

人口平米）

米）人均建筑面積（平米/人）教育面積?

參考國內(nèi)相關(guān)案例和入駐企業(yè)的情況，通過數(shù)據(jù)（萬平米）頃）米）127400分析，總部辦公類企業(yè)的人均產(chǎn)業(yè)用地面積為20—50平米，人均產(chǎn)業(yè)建筑面積為20—30平米。

大連軟件園（一期）

29824421005106000050432120?

結(jié)合本項(xiàng)目“生態(tài)式辦公”的特點(diǎn)和高端定位，

大連軟件園（二期）

860確定本項(xiàng)目的人均建筑面積為30平米。200000天津服務(wù)外包基地

891526378542005500030000345000162238282122武漢光谷合計(jì)672.建筑總量1314742?

總用地面積16.8萬平方米。5.可變性及適應(yīng)性考慮未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的變化，不宜對地塊功能作強(qiáng)制限定，通常在不影響整體規(guī)劃的前提下提供適宜的可變度及適應(yīng)性，地塊邊界及尺度劃分靈活，并可根據(jù)未來發(fā)展需要進(jìn)行適度調(diào)整變更。?

容積率約為1.8~2，則總建筑面積30~34萬平方米。參考類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，辦公比例以60~70%為宜。3.辦公人口?

本項(xiàng)目用地約可容納辦公人口約0.6~1萬人。4.商業(yè)面積?

通常人均零售商業(yè)面積為1~2㎡，則為本區(qū)服務(wù)的配套商業(yè)零售面積約為0.6~2萬平方米。?

考慮到本區(qū)域?qū)τ谕鈬妮椛?，以及未來的彈性發(fā)展。建議商業(yè)面積為

5~6萬平方米。人車分流的趨勢總體平面集中式高層辦公單元組團(tuán)型花園辦公單元服務(wù)營銷類綜合辦公通用型辦公模塊辦公物業(yè)BPOOFFICES80%訂制型辦公模塊配套物業(yè)酒店餐飲COMMERCE20%會(huì)所與展示配套商業(yè)停車系統(tǒng)班加羅爾國際科技園（ITPB）上海浦東軟件園（SPSP）停車位：露天停車場（2000個(gè)非機(jī)動(dòng)車位）、地下停車場（392非機(jī)動(dòng)車位，413機(jī)動(dòng)車位）、多層停車場（1458機(jī)動(dòng)車位）停車位：部分地區(qū)停車可達(dá)1:2（2輛/百平方米）

總體區(qū)位：位于班加羅爾市郊的Koramangala和

Indiranagar之間

開發(fā)背景：Kelachandra&Embassy集團(tuán)合作開發(fā)園內(nèi)租戶：McAfeeMicrosoftMisysANZIT

項(xiàng)目規(guī)模：占地395畝，建筑面積：59萬平方米。BEASystemsBearingPointContinuous

ComputingCovansysNetAppPSIDataRCI在建公寓占地20畝，建筑面積4.2萬平方米企業(yè)數(shù)量：約225家辦公人口：超過4萬人

產(chǎn)業(yè)類型：軟件產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)StylusDaimlerChryslerFidelity

InvestmentsIBMLenovoLG

SoftSuperValuSynergyTarget24/7Yahoo!信息服務(wù)投資管理BusShuttleFood

CourtAmbulance園區(qū)特色1.

辦公園區(qū)結(jié)合高爾夫球場的開發(fā)模式EGLBP由兩個(gè)集團(tuán)公司聯(lián)合開發(fā)，開創(chuàng)了辦公園區(qū)與高爾夫球場開發(fā)的新模式，為企業(yè)提供高品質(zhì)辦公空間的同時(shí)，豐富了配套，同時(shí)提供了優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。園區(qū)內(nèi)共有22棟建筑單體，各個(gè)辦公組團(tuán)以世界著名高爾夫球場命名。2.

考慮到辦公人群的宗教信仰，建設(shè)一個(gè)教堂及一個(gè)廟宇園內(nèi)建設(shè)有一個(gè)基督教堂，一個(gè)印度神廟，人性化的設(shè)施體現(xiàn)了印度多種宗教共存的現(xiàn)狀。3.

完善的配套服務(wù)園區(qū)設(shè)有美食中心、訪客停車場、24小時(shí)急救、ATM、消防站等配套服務(wù)設(shè)施，保障園內(nèi)從業(yè)人員的生活需求。園內(nèi)設(shè)有日托中心和在建的公寓設(shè)有內(nèi)部專用公交線路，便于園內(nèi)人員往來4.

完備的安全保障措施入口處設(shè)有安全監(jiān)控系統(tǒng)。采用地面車輛掃描設(shè)備，控制人員進(jìn)出配備有防爆裝備園內(nèi)有3條拉布拉多犬和7名安防人員主入口教堂餐廳日托中心廟餐廳次入口HiltonResidence公寓在建④.學(xué)習(xí)型生活思本時(shí)代到來勞本技本資本思本創(chuàng)新為什么會(huì)集中出現(xiàn)在硅谷等地？原因在于創(chuàng)意跨越走廊和街道要比跨越大陸和海洋更容易經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)現(xiàn)：專利存在明顯傾向在所有的公司專利引證中，有1/5以上是同一城市的專利，有1/4以上是同一國家的專利面對面的交流往往帶來更多的信息、信任和創(chuàng)新全球工作方式的轉(zhuǎn)變來源：德國bso20121.傳統(tǒng)工作方式

→

2.內(nèi)部交流溝通

→3.新知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代全部工作時(shí)間中交流所占的比例為46%。75.1%的公司，其交流的比例有所上升。來源：德國bso2012第三產(chǎn)業(yè)制造業(yè)豐富多樣的交流空間，塑造學(xué)習(xí)型園區(qū)Huaqiao

FinancialPark花橋金融園江蘇省首個(gè)國家三星級綠色產(chǎn)業(yè)園46項(xiàng)節(jié)能措施互動(dòng)共享的“微型城市”1.公園里的建筑（建筑為主體）2.互動(dòng)共享的空間（空間為主體)互動(dòng)共享1.公園里的建筑（建筑為主體）2.互動(dòng)共享的空間（空間為主體)不僅是工作，更是生活高品質(zhì)配套F:下沉庭院J:高爾夫練習(xí)場K:小展廳L:室外茶莊F:下沉庭院H:3F數(shù)據(jù)機(jī)房G:1-2F會(huì)所F:下沉庭院P:運(yùn)動(dòng)公園F:下沉庭院H:2F數(shù)據(jù)機(jī)房C:1F管理辦公及物業(yè)B:7-9F酒店式公寓C:5-6F管理辦公及物業(yè)E:1F展廳、咖啡廳配套M:標(biāo)志塔D:3-4F培訓(xùn)中心E:1-2F健身、簡餐、咖啡N:景觀橋A:1-3F會(huì)議展示案例：FTA花橋金融園⑤.大數(shù)據(jù)時(shí)代的生活新版馬斯洛需求理論交通時(shí)間學(xué)習(xí)與閱讀時(shí)間數(shù)字信息處理24min30min會(huì)議與決策時(shí)間2.4

hr2.1hr信息化的時(shí)代，除去會(huì)議、公司決策、參與設(shè)計(jì)等正常工作之外之外，還需要耗費(fèi)2.4小時(shí)來閱覽行業(yè)資訊和在線交流每天耗費(fèi)2.4小時(shí)用于大數(shù)據(jù)閱讀處理以及同客戶在網(wǎng)上交流，這占據(jù)了與同事交流的“設(shè)計(jì)時(shí)間”。3.3hr設(shè)計(jì)與工作時(shí)間重新整合的工作模式，摒棄繁雜的無用數(shù)據(jù)，將”數(shù)字時(shí)間”縮短到一小時(shí)以內(nèi)。交通時(shí)間會(huì)議與決策時(shí)間3

hr24min學(xué)習(xí)與閱讀時(shí)間數(shù)字信息處理1

hr精簡了“數(shù)字時(shí)間”后，更多的時(shí)間投入到”設(shè)計(jì)時(shí)間“中，同時(shí)”決策時(shí)間“和”學(xué)習(xí)時(shí)間“也得到增幅，同樣的9小時(shí)，在面對”大數(shù)據(jù)“時(shí)需要靈活應(yīng)對48min4.2

hr設(shè)計(jì)與工作時(shí)間Four

Tips03面向未來的適應(yīng)性1.土地運(yùn)營的適應(yīng)性

2.產(chǎn)業(yè)定位的適應(yīng)性3.產(chǎn)品分隔的適應(yīng)性

4.城市更新的適應(yīng)性①.土地運(yùn)營的適應(yīng)性Taida

WITValley,

Tianjin天津泰達(dá)慧谷細(xì)分地塊規(guī)模，滿足不同企業(yè)的用地規(guī)模需求，利于用地出讓。15畝10畝10畝40畝辦公塔樓花園辦公展示、會(huì)所裙房（基本配套）②.產(chǎn)業(yè)定位的適應(yīng)性空間需求特征要素電商產(chǎn)業(yè)園IT服務(wù)類產(chǎn)業(yè)園醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園快用電凈倉儲停車交流技術(shù)倉儲倉儲安全環(huán)境技術(shù)停車傳感設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)園物流園區(qū)重寬車道文化創(chuàng)意園區(qū)……創(chuàng)意環(huán)境交流………………③.產(chǎn)品分隔的適應(yīng)性Nano

TechnologyIncubator

Base納米孵化基地④.城市更新的適應(yīng)性可售物業(yè)物業(yè)持有,經(jīng)營提升價(jià)值適應(yīng)未來城市更新Nano

TechnologyIncubator

Base納米孵化基地FTA案例：納米孵化基地7%

32%Four

Tips04一體化城市和園區(qū)ParisNew

YorkBerlinBeijing我們想象中建成的城市我們實(shí)際建成的城市Paris城市綠肺——紐約中央公園浦東=曼哈頓？以車為本

vs.以人為本郊區(qū)式商業(yè)

vs.都市型商業(yè)創(chuàng)造商業(yè)活力小街坊窄街道寬步道密路網(wǎng)容積率金茂大廈無效率無生活寬街道窄步道梳路網(wǎng)中銀大廈IFC國金中心