2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫完整題庫附參考答案（鞏固）

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫完整題庫附參考答案（鞏固）第一部分單選題(50題)1、由土地凈收益求取土地價(jià)值時(shí)，土地價(jià)值等于土地凈收益與（）的比值。

A.綜合資本化率

B.土地資本化率

C.報(bào)酬率

D.建筑物資本化率

【答案】：B

2、用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)值為（）。

A.房屋重置成本－房屋年折舊額

B.房屋重置成本×房屋成新度

C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限

D.房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限

【答案】：B

3、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價(jià)為1000元/m2。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

【答案】：D

4、賣方不了解市場(chǎng)行情，這種情況下房地產(chǎn)成交價(jià)格往往會(huì)比正常價(jià)格（）。

A.偏高

B.偏低

C.不高不低

D.無法確定

【答案】：B

5、在成本法、假設(shè)開發(fā)法中不計(jì)息的項(xiàng)目有()。

A.銷售費(fèi)用

B.銷售稅費(fèi)

C.開發(fā)利潤和銷售稅費(fèi)

D.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

【答案】：C

6、下列哪項(xiàng)不屬于緩則治本

A.癆病肺腎陰虛之咳嗽，應(yīng)滋養(yǎng)肺腎

B.氣虛自汗，應(yīng)補(bǔ)氣

C.新感已愈而轉(zhuǎn)治宿疾

D.大出血的病人，應(yīng)緊急止血

【答案】：D

7、市場(chǎng)狀況調(diào)整實(shí)質(zhì)上是（）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。

A.政府出臺(tái)新的政策措施

B.利率

C.房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

D.可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況

【答案】：C

8、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）。

A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理

B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價(jià)

C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊

D.路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價(jià)格

【答案】：D

9、某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價(jià)為2400元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時(shí)商業(yè)用地的樓面地價(jià)為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)（）萬元。

A.1000

B.3000

C.3800

D.4400

【答案】：D

10、地價(jià)本質(zhì)上是()。

A.勞動(dòng)創(chuàng)造

B.“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)

C.圍繞著“勞動(dòng)價(jià)值”而上下波動(dòng)

D.地租的資本化

【答案】：D

11、下列哪項(xiàng)不是十二經(jīng)別的生理功能

A.加強(qiáng)了十二經(jīng)脈中相為表里的兩條經(jīng)脈在體內(nèi)的聯(lián)系

B.加強(qiáng)了體表與體內(nèi)、四肢與軀干的向心性聯(lián)系

C.加強(qiáng)了十二經(jīng)脈對(duì)四肢的聯(lián)系

D.加強(qiáng)了足三陰、足三陽經(jīng)脈與心臟的聯(lián)系

【答案】：C

12、新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為500萬元，管理費(fèi)用為40萬元，銷售費(fèi)用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。

A.1508.02

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05

【答案】：A

13、在消費(fèi)者收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)（）的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高檔商品

D.低檔商品

【答案】：D

14、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)合法原則及其運(yùn)用的說法，正確的是（）。

A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象

B.估價(jià)對(duì)象狀況必須是實(shí)際情況

C.以公益為目的的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評(píng)估對(duì)象

D.估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格

【答案】：D

15、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）。

A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理

B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)

C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格

【答案】：D

16、從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（）。

A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值

B.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格

C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格

D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

【答案】：D

17、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段的（）。

A.期初

B.期中

C.期末

D.任意階段

【答案】：B

18、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是()。

A.交通

B.用途

C.環(huán)境

D.樓層

【答案】：B

19、“驚則氣亂”，則

A.精神萎靡，氣短乏力

B.心無所倚.神無所歸.慮無所定

C.精神不集中，甚則失神狂亂

D.心悸，驚恐不安

【答案】：B

20、下列敘述反映“陽陽偏盛”的是

A.“重寒則熱，重?zé)釀t寒”

B.“陽虛則外寒，陰虛則內(nèi)熱”

C.“陰勝則陽病，陽勝則陰病”

D.“陰陽離決，精氣乃絕”

【答案】：C

21、賣方不了解市場(chǎng)行情，這種情況下房地產(chǎn)成交價(jià)格往往會(huì)比正常價(jià)格（）。

A.偏高

B.偏低

C.不高不低

D.無法確定

【答案】：B

22、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為()元。

A.62500

B.62000

C.61000

D.61500

【答案】：A

23、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5%、6%，成本利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（）萬元。

A.5570

B.5976

C.6053

D.6135

【答案】：C

24、下列選項(xiàng)中，不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的周圍環(huán)境因素的是（）。

A.大氣環(huán)境

B.聲覺環(huán)境

C.衛(wèi)生環(huán)境

D.治安環(huán)境

【答案】：D

25、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的是（）。

A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

【答案】：D

26、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2.5年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為（）萬元。

A.3758.57

B.3942.03

C.3966.10

D.4769.85

【答案】：D

27、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元。

A.280

B.285

C.290

D.295

【答案】：A

28、當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值大幅下降時(shí)，下列說法中，錯(cuò)誤的是（）。

A.如果是抵押權(quán)人行為導(dǎo)致的，要求其停止其行為

B.要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價(jià)值

C.提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保

D.抵押人不恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值，也不提供相應(yīng)擔(dān)保，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)

【答案】：A

29、在國有土地上房屋征收評(píng)估中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價(jià)假設(shè)屬于（）。

A.未定事項(xiàng)假設(shè)

B.背離事實(shí)假設(shè)

C.不相一致假設(shè)

D.依據(jù)不足假設(shè)

【答案】：B

30、一般物品的價(jià)格是（）的外在表現(xiàn)。

A.勞動(dòng)

B.價(jià)值

C.利息

D.地租

【答案】：B

31、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價(jià)，采用直接成本利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時(shí)，計(jì)算基數(shù)不包括（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值

B.后續(xù)的建設(shè)成本

C.后續(xù)的管理費(fèi)用

D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)

【答案】：C

32、下列哪項(xiàng)不是暑邪的致病特點(diǎn)

A.暑為陽邪，其性炎熱

B.暑性升散，耗氣傷津

C.暑多夾濕

D.暑熱易生風(fēng)動(dòng)血

【答案】：D

33、下列選項(xiàng)中，不屬于抑制房地產(chǎn)價(jià)格措施的是（）。

A.增加土地供應(yīng)量

B.規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤率定價(jià)

C.制定最低限價(jià)

D.采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產(chǎn)投機(jī)

【答案】：C

34、威廉·阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。

A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量

B.市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格

C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D.向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

【答案】：A

35、不屬于土地使用權(quán)的是（）。

A.建設(shè)用地使用權(quán)

B.宅基地使用權(quán)

C.土地承包經(jīng)營權(quán)

D.租賃權(quán)

【答案】：D

36、某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

【答案】：B

37、黑睛由何臟之精氣上注濡養(yǎng)

A.心

B.肝

C.脾

D.肺

【答案】：B

38、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是

A.多食苦

B.多食甘

C.多食辛

D.多食咸

【答案】：A

39、一套商品住宅總價(jià)為30萬元，首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每半年支付10萬元，則該住宅的實(shí)際總價(jià)為（）萬元（假定年折現(xiàn)率為5%）。

A.30

B.29

C.29.28

D.28.29

【答案】：C

40、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

A.預(yù)期未來收益

B.預(yù)期收益能力

C.預(yù)期價(jià)格高低

D.預(yù)期價(jià)格漲落

【答案】：A

41、具有貯藏精氣的作用

A.膽

B.小腸

C.大腸

D.胃

【答案】：D

42、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類（）。

A.一是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià)，二是法律性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià)

B.一是了解性估價(jià)或咨詢性估價(jià)，二是鑒證性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià)

C.一是鑒證性估價(jià)或證據(jù)性估價(jià)，二是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià)

D.一是咨詢性估價(jià)或參考性估價(jià)，二是鑒證性估價(jià)或法律性估價(jià)

【答案】：C

43、現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為（）元/m2。

A.486.52

B.521.74

C.559.50

D.1398.76

【答案】：C

44、下列不屬于心與腎之間關(guān)系的是

A.水火既濟(jì)

B.精神互用

C.君相安位

D.精血同源

【答案】：D

45、在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)（）。

A.債權(quán)

B.物權(quán)

C.二者皆可

D.二者皆不

【答案】：B

46、房地產(chǎn)估價(jià)的要求是獨(dú)立、客觀、公正，體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價(jià)的()。

A.根本準(zhǔn)則

B.最高行為準(zhǔn)則

C.基本行為準(zhǔn)則

D.重要準(zhǔn)則

【答案】：B

47、某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價(jià)為2400元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時(shí)商業(yè)用地的樓面地價(jià)為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)（）萬元。

A.1000

B.3000

C.3800

D.4400

【答案】：D

48、下列關(guān)于地租的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)總價(jià)格是土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量與每個(gè)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格的乘積

B.土地中已投入資本的利息包括該土地價(jià)值的資本利息

C.生產(chǎn)成本是以社會(huì)平均水平或一般水平計(jì)算的

D.經(jīng)營利潤是按照全部預(yù)付資本的社會(huì)一般利潤率計(jì)算的

【答案】：B

49、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是（）。

A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值

B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值

C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化

D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額

【答案】：D

50、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，凈租金為730元/m2·年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m2·年，空置率為10%?，F(xiàn)單獨(dú)增加電梯的必要費(fèi)用為380萬元，而重置該寫字樓時(shí)隨同增加電梯的必要費(fèi)用為200萬元，若該寫字樓剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。

A.78

B.102

C.180

D.302

【答案】：B

第二部分多選題(50題)1、關(guān)于評(píng)估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯(cuò)誤的有（）。

A.合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度對(duì)無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值有影響

B.抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值

C.在其他條件相同時(shí)，無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值

D.房屋征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值

E.只要合同約定租金不變，市場(chǎng)租金下跌或上漲時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值始終不變

【答案】：ABC

2、下列關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的表述中，正確的有（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是一種批量估價(jià)方法

B.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)必須是實(shí)際存在的

C.房地產(chǎn)分組包括分用途.分類型.分區(qū)域

D.估價(jià)范圍僅指估價(jià)的區(qū)域范圍

E.主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估

【答案】：AC

3、成本法估價(jià)中，征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的內(nèi)容包括（）。

A.土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)

B.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)

C.征地管理費(fèi)

D.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)

E.場(chǎng)地平整費(fèi)

【答案】：ABD

4、房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法是（）。

A.假設(shè)開發(fā)法

B.路線價(jià)法

C.市場(chǎng)法

D.成本法

E.收益法

【答案】：CD

5、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設(shè)

B.外部配套設(shè)施

C.人口素質(zhì)變化

D.地區(qū)衰落

E.城市建設(shè)

【答案】：ABD

6、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.稅收政策

B.城市規(guī)劃調(diào)整

C.環(huán)境狀況

D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況

E.匯率

【答案】：CD

7、房地產(chǎn)租賃包括（）。

A.土地使用權(quán)出租

B.房屋租賃

C.土地租賃

D.互換

E.用房地產(chǎn)作價(jià)出資

【答案】：ABC

8、在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目有（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B.后續(xù)建設(shè)成本

C.后續(xù)管理費(fèi)用

D.后續(xù)銷售稅費(fèi)

E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)

【答案】：ABC

9、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高

B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高

D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲

E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加

【答案】：AC

10、對(duì)某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。

A.替代原則

B.謹(jǐn)慎原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

【答案】：ACD

11、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對(duì)國家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為()。

A.臨時(shí)用地土地使用權(quán)

B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

C.宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

D.行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)E出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)

【答案】：ABC

12、運(yùn)用路線價(jià)法評(píng)估某路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場(chǎng)狀況

E.土地開發(fā)程度

【答案】：ABC

13、下列存在互補(bǔ)關(guān)系的有（）。

A.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間

B.城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費(fèi)

C.賓館與寫字樓之間

D.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間

E.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間

【答案】：BD

14、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

15、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場(chǎng)的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場(chǎng)的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量

E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)

【答案】：AC

16、評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于（）。

A.估價(jià)對(duì)象

B.估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況

【答案】：A

17、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價(jià)為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有（）。

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價(jià)為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價(jià)為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價(jià)為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價(jià)為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價(jià)為117萬元

【答案】：C

18、房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來主要有（）。

A.初次抵押估價(jià)

B.再次抵押估價(jià)

C.處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)

D.最終抵押估價(jià)

E.抵押期間估價(jià)

【答案】：ABC

19、下列選項(xiàng)中，屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（）。

A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源.埋藏物和市政公用設(shè)施

D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0

【答案】：BD

20、運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。

A.統(tǒng)一采用總價(jià)

B.統(tǒng)一采用單價(jià)

C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E統(tǒng)一付款方式

【答案】：BCD

21、下列屬于杜能地租理論的有（）。

A.研究了距離城市不同位置的地租問題

B.區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”

C.田莊提供的收入并不完全來自土地

D.肯定了亞當(dāng)·斯密關(guān)于地租的計(jì)算

E.地租等于剩余勞動(dòng)借以體現(xiàn)的剩余產(chǎn)品

【答案】：ABC

22、下列房地產(chǎn)交易中，需要進(jìn)行交易情況修正的有（）。

A.以正常市場(chǎng)價(jià)格成交的交易

B.急于出售的交易

C.以協(xié)議方式進(jìn)行的房地產(chǎn)交易

D.受迷信影響的交易

E.相鄰房地產(chǎn)的合并交易

【答案】：BD

23、按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為（）。

A.重建成本

B.重置成本

C.置換成本

D.估算重建成本

E.估算重置成本

【答案】：AB

24、房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來主要有（）。

A.初次抵押估價(jià)

B.再次抵押估價(jià)

C.處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)

D.最終抵押估價(jià)

E.抵押期間估價(jià)

【答案】：ABC

25、收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)收集的交易實(shí)例信息包括（）。

A.成交價(jià)格

B.議價(jià)時(shí)間

C.成交日期

D.交易方式

E.交易目的

【答案】：ACD

26、成本法估價(jià)中，征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的內(nèi)容包括（）。

A.土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)

B.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)

C.征地管理費(fèi)

D.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)

E.場(chǎng)地平整費(fèi)

【答案】：ABD

27、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高

B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高

D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲

E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加

【答案】：AC

28、運(yùn)用路線價(jià)法對(duì)臨街土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不需要做的項(xiàng)目有（）。

A.交易情況修正

B.市場(chǎng)狀況調(diào)整

C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.劃分路線價(jià)區(qū)段

E.制作價(jià)格修正率表

【答案】：AB

29、城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途

【答案】：AC

30、下列關(guān)于可比實(shí)例的說法中，正確的有（）。

A.可比實(shí)例一定是交易實(shí)例

B.可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例

C.交易實(shí)例一定是可比實(shí)例

D.交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例

E.可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例

【答案】：AD

31、下列關(guān)于指數(shù)修勻法的說法中，正確的有（）。

A.指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測(cè)值的一種預(yù)測(cè)方法

B.指數(shù)修勻法是以上一期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測(cè)值的一種預(yù)測(cè)方法

C.計(jì)算公式為：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi為第i期的實(shí)際值；Vi為第i期的預(yù)測(cè)值；Vi＋1為第i＋1期的預(yù)測(cè)值；a為修勻常數(shù)，0≤a≤1）

D.運(yùn)用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測(cè)的關(guān)鍵，是確定修勻常數(shù)的值

E.指數(shù)修勻法是計(jì)算得出實(shí)際值的一種方法

【答案】：ACD

32、關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出

B.重新購建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格

【答案】：CD

33、城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途

【答案】：AC

34、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制

E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定

【答案】：AD

35、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

36、下列房地產(chǎn)估價(jià)方法的運(yùn)用中，符合謹(jǐn)慎原則要求的有（）。

A.比較法估價(jià)時(shí)，不選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例為可比實(shí)例

B.收益法估價(jià)時(shí)，不高估收入和運(yùn)營費(fèi)用

C.成本法估價(jià)時(shí)，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、利潤和折舊

D.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

E.長期趨勢(shì)法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，不高估市場(chǎng)價(jià)格增長水平

【答案】：AD

37、建筑物實(shí)物因素包括（）。

A.建筑規(guī)模

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.朝向

D.設(shè)施設(shè)備

E.裝飾裝修

【答案】：ABD

38、對(duì)某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。

A.替代原則

B.謹(jǐn)慎原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

【答案】：ACD

39、下列屬于杜能地租理論的有（）。

A.研究了距離城市不同位置的地租問題

B.區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”

C.田莊提供的收入并不完全來自土地

D.肯定了亞當(dāng)·斯密關(guān)于地租的計(jì)算

E.地租等于剩余勞動(dòng)借以體現(xiàn)的剩余產(chǎn)品

【答案】：ABC

40、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有（）。

A.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析時(shí)，是站在特定投資者的立場(chǎng)上

B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高價(jià)格.預(yù)期利潤和最高費(fèi)用

C.有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)

D.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值可以用成本法測(cè)算

E.假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法

【答案】：ABC

41、對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。

A.合法原則

B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹(jǐn)慎原則

【答案】：BC

42、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有()。

A.對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

C.分期實(shí)施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)E對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

【答案】：AB

43、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實(shí)體組合完成的功能

B.該實(shí)體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實(shí)體

【答案】：AB

44、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來收益主要有()。

A.商業(yè)利潤

B.凈運(yùn)營收益

C.潛在毛收入

D.有效毛收入E稅后現(xiàn)金流量

【答案】：BCD

45、對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。

A.合法原則

B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹(jǐn)慎原則

【答案】：ABC

46、在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，不屬于為競(jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)有（）。

A.掛牌底價(jià)

B.招標(biāo)底價(jià)

C.協(xié)議價(jià)格

D.保留價(jià)

E.競(jìng)買人可承受的最高價(jià)

【答案】：ABCD

47、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度

D.未來發(fā)展趨勢(shì)E固定性

【答案】：ACD

48、在房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有()。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

D.替代原則E應(yīng)急原則

【答案】：ABCD

49、下面()引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升是房地產(chǎn)的保值，不是真正的房地產(chǎn)自然增值。

A.更新或添加設(shè)施、設(shè)備，重新進(jìn)行裝飾裝修，改進(jìn)物業(yè)管理

B.政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等

C.經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加

D.將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E通貨膨脹

【答案】：A

50、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估

B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查

D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)

E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告

【答案】：ACD

第三部分大題(50題)1、對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動(dòng)力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

2、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

3、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)定價(jià)的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價(jià)值是專業(yè)估價(jià)人員的價(jià)值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定

D.由市場(chǎng)參與者集體的價(jià)值判斷所形成

E.估價(jià)師是運(yùn)用自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值

【答案】：ACD

4、市場(chǎng)法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

5、對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動(dòng)力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

6、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）

【答案】：（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；

7、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。

A.較樂觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過高的估計(jì)值

D.過低的估計(jì)值

E.可能的估計(jì)值

【答案】：AB

8、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價(jià)方法

【答案】：AD

9、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價(jià)方法

【答案】：AD

10、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動(dòng)力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

11、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價(jià)值通常可以得到保持，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

12、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長期趨勢(shì)法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平

C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度

D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估

【答案】：BD

13、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】：具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

14、在傳統(tǒng)方法中，正確測(cè)算投資利息需要把握（）等幾個(gè)方面。

A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計(jì)息周期

D.計(jì)息期

E.計(jì)息方式

【答案】：ACD

15、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

16、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實(shí)體組合完成的功能

B.該實(shí)體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實(shí)體

【答案】：AB

17、關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說法，正確的有（）。

A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同

E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果

【答案】：AB

18、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

19、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

20、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）

【答案】：

21、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

22、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實(shí)現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

23、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場(chǎng)除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

24、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。

A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件

C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值

D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)報(bào)告中說明

E.估價(jià)師在提

【答案】：ABD

25、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

26、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長期趨勢(shì)法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平

C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度

D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估

【答案】：BD

27、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。

A.較樂觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過高的估計(jì)值

D.過低的估計(jì)值

E.可能的估計(jì)值

【答案】：AB

28、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢(shì)

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

29、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

B.單獨(dú)所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)

【答案】：BD

30、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實(shí)體組合完成的功能

B.該實(shí)體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實(shí)體

【答案】：AB

31、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

32、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重

【答案】：（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；

33、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

34、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動(dòng)力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

35、市場(chǎng)法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

36、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢(shì)

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

37、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場(chǎng)除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

38、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

39、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

40、評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于（）。

A.估價(jià)對(duì)象

B.估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況

【答案】：AD

41、關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說法，正確的有（）。

A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同

E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果

【答案】：AB

42、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)