房地產(chǎn)項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)運(yùn)營評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

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某集團(tuán)“五五”戰(zhàn)略解讀PA

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房地產(chǎn)行業(yè)快周轉(zhuǎn)對標(biāo)分析PA

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某項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)運(yùn)營評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)PA

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某項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)落地措施中交房地產(chǎn)“五五戰(zhàn)略”規(guī)劃根據(jù)財(cái)務(wù)運(yùn)算推演，五年累計(jì)增加營收共3200萬元分析與建議分析與建議分析與建議分析與建議CATALOGPA

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某房地產(chǎn)集團(tuán)“五五”戰(zhàn)略解讀PA

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房地產(chǎn)行業(yè)快周轉(zhuǎn)對標(biāo)分析PA

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房地產(chǎn)項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)運(yùn)營評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)PA

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房地產(chǎn)項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)落地措施典型房地產(chǎn)企業(yè)快周轉(zhuǎn)周轉(zhuǎn)定義：就是資金投入生產(chǎn)再經(jīng)過銷售產(chǎn)品而收回，指錢財(cái)進(jìn)出或物品輪流使用。而房地產(chǎn)的所謂快周轉(zhuǎn)，即業(yè)內(nèi)俗稱的“不壓貨”，拿了地、快開工、快銷售，、速回籠資金后再投資。主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在樓市流動(dòng)性收緊的情況下，以快速開工、銷售的方式提高資金利用效率。典型房地產(chǎn)企業(yè)快周轉(zhuǎn)這種轉(zhuǎn)模式最早可以追溯到2010年，萬科等房企運(yùn)用快周轉(zhuǎn)模式創(chuàng)造了前所未有的銷售額，這一年也被券商稱為高業(yè)績和快周轉(zhuǎn)的“元年”。10多年前，萬科曾奉行“5986”快周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個(gè)月即動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第1個(gè)月售出八成，六成產(chǎn)品必須是住宅，但這一模式因施工安全、房屋質(zhì)量等問題被逐步放棄。典型房地產(chǎn)企業(yè)快周轉(zhuǎn)碧桂園不是快周轉(zhuǎn)模式的最先使用者，卻把這種模式發(fā)揮到了極致。碧桂園則予以傳承，他的快周轉(zhuǎn)被業(yè)內(nèi)成為“456模式”，即拿地4個(gè)月開盤，5個(gè)月資金回籠，6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)。根據(jù)碧桂園去年流傳的內(nèi)部文件，碧桂園已意圖把開盤工期壓縮到3個(gè)月，“開盤工期≤3個(gè)月，獎(jiǎng)勵(lì)20萬元；開盤工期在3~4個(gè)月，獎(jiǎng)勵(lì)10萬元”。碧桂園能達(dá)到6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)，與房地產(chǎn)市場上行有很大關(guān)系，特別是品牌房企開盤就能很快賣光，這使不少房企都推崇快周轉(zhuǎn)模式。典型房地產(chǎn)企業(yè)快周轉(zhuǎn)我們針對行業(yè)20家主流上市房企當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，找到了2012年-2014年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)平均凈存貨周轉(zhuǎn)率從2012年到2013年經(jīng)歷了大幅提升，從平均值0.39提升到2013年度的0.46，2014年仍然有小幅增長，從0.46提升到0.47。典型房地產(chǎn)企業(yè)快周轉(zhuǎn)在上圖中，我們可以看到，該指標(biāo)仍然處于持續(xù)上升，說明快周轉(zhuǎn)仍是當(dāng)時(shí)行業(yè)主流操作手法，也意味著行業(yè)運(yùn)營效率逐步提升。與此同時(shí)，管理也在走向成熟，例如碧桂園，凈存貨周轉(zhuǎn)率排名第一，這樣主要受益于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和高效的運(yùn)營體系，使得其運(yùn)營效率超出同行，但碧桂園也特別強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量的快周轉(zhuǎn)，因此，一方面提出摘牌即開工，提高周轉(zhuǎn)效率，另一方面以銷售去化和現(xiàn)金流快速回籠作為核心目標(biāo)，所以在考核導(dǎo)向上以一年內(nèi)現(xiàn)金流回正和銷售利潤率作為考核目標(biāo)。典型房地產(chǎn)企業(yè)快周轉(zhuǎn)此外，根據(jù)凈資產(chǎn)收益率（ROE）這一財(cái)務(wù)指標(biāo)，也能直觀看出快周轉(zhuǎn)對一家房企收益的重要性。按照“ROE=銷售凈利率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)”計(jì)算公式，在銷售凈利率因房價(jià)難以走高，權(quán)益乘數(shù)（指資產(chǎn)總額是股東權(quán)益總額的多少倍，權(quán)益乘數(shù)反映了企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的大小，權(quán)益乘數(shù)越大，說明股東投入的資本在資產(chǎn)中所占的比重越小，財(cái)務(wù)杠桿越大）所表達(dá)的高杠桿受限背景下，房企要不斷提升收益能力，只能依靠較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這一條路。典型房地產(chǎn)企業(yè)快周轉(zhuǎn)碧桂園應(yīng)該是快周轉(zhuǎn)模式的直接受益者。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)2012年至2018年前7個(gè)月的房企銷售額排行看，碧桂園只用了6年時(shí)間就坐上了2017年銷售冠軍的寶座。其銷售金額也從2012年的475億元增至2017年的5500.1億元，增幅為10.58倍典型房地產(chǎn)企業(yè)快周轉(zhuǎn)如果再從ROE角度來看，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對碧桂園收益的貢獻(xiàn)度超過同級別的一些房企（見表2）。以2017年為例，在4家知名房企中，盡管碧桂園權(quán)益乘數(shù)即財(cái)務(wù)杠桿并不高，但它的ROE排名卻居第二位，這與它的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率排名第一是分不開的?；诳熘苻D(zhuǎn)的企業(yè)盈利模式，可以更容易實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的快速擴(kuò)張；而有了規(guī)模，則意味著對市場的影響力，意味著在拿地與融資方面的優(yōu)勢。于房企而言，在當(dāng)前競爭進(jìn)入肉搏戰(zhàn)的大勢下，拿地與融資優(yōu)勢意味著什么，顯然不言而喻。因此，快周轉(zhuǎn)已成為當(dāng)前諸多地產(chǎn)企業(yè)共同的選擇。對比分析與建議按照集團(tuán)對標(biāo)單位的選擇，在五大建筑央企中，中國鐵建、中國中鐵、中國電建等有著與集團(tuán)相似基因的房地產(chǎn)板塊，鐵建地產(chǎn)、中鐵置業(yè)、電建地產(chǎn),選取了三家單位近三年的數(shù)據(jù)情況。對比分析與建議“千億”目標(biāo)：鐵建地產(chǎn)，目標(biāo)2020年實(shí)現(xiàn)“千億”，2019年計(jì)劃900億元；中鐵置業(yè)，目標(biāo)2020年實(shí)現(xiàn)“千億”，2019年計(jì)劃823億元；電建地產(chǎn)，目標(biāo)2021年實(shí)現(xiàn)“千億”，2019年計(jì)劃標(biāo)570億元，挑戰(zhàn)655億元；地產(chǎn)集團(tuán)，目標(biāo)2023年實(shí)現(xiàn)“千億”，2020年實(shí)現(xiàn)“中交地產(chǎn)”品牌年度銷售合同額500億元。如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，只要選擇快周轉(zhuǎn)，也就是項(xiàng)目快速周轉(zhuǎn)，快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠資金。對比分析與建議一是選擇地價(jià)交付、開工、預(yù)售、開盤、按揭等有利于高周轉(zhuǎn)比較寬松的城市；二是通過投資策略與布局，控制好地貨比、投銷比、供貨比。相對于行業(yè)項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)，溫州項(xiàng)目于2016年10月19日摘牌，2017年4月18日取得預(yù)售許可證，4月22日項(xiàng)目開盤，從拿地到首次開盤用時(shí)185天，項(xiàng)目從摘牌到開盤歷時(shí)僅185天，2017年4月25日實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流歸正（含融資部分），比目標(biāo)值提前85天，2017年11月25日工程結(jié)構(gòu)全部封頂。這已經(jīng)是中交地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營最快的項(xiàng)目了，但是與行業(yè)還有差距，需要對標(biāo)分析，梳理開發(fā)流程，提高效率。對比分析與建議針對公司的特定條件在利潤率一定的情況下，選擇快周轉(zhuǎn)，則意味著以更快的速度獲取更多的利潤。近三年，融資結(jié)構(gòu)已發(fā)生較大變化，傳統(tǒng)的融資渠道已經(jīng)因?yàn)閲?yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控而收窄。現(xiàn)在的房企重視排名，主要是因?yàn)橹挥信琶壳埃鸥菀兹谫Y，如果不在排名機(jī)構(gòu)前100名內(nèi)，銀行可能都不會(huì)放貸款。對比分析與建議在高目標(biāo)導(dǎo)向下，不得不快周轉(zhuǎn)，一些合理的快周轉(zhuǎn)越快，擴(kuò)張也快，排名就很靠前。反之，如果放慢速度，資金壓力會(huì)增大，規(guī)模及排名會(huì)下降，最終可能會(huì)被淘汰出局。那如何保障企業(yè)業(yè)績快速增長的同時(shí)，又能避免因在建面積和土地儲備過多造成存貨量和資金成本的增加？這是眾多有一定規(guī)模的房企在不斷探尋的運(yùn)營管理新境界。因此，需要深入到企業(yè)的生產(chǎn)、銷售等不同環(huán)節(jié)，對其項(xiàng)目運(yùn)營效率進(jìn)行深入剖析。CATALOGPA

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某房地產(chǎn)集團(tuán)“五五”戰(zhàn)略解讀PA

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房地產(chǎn)行業(yè)快周轉(zhuǎn)對標(biāo)分析PA

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房地產(chǎn)項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)運(yùn)營評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)PA

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房地產(chǎn)項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)落地措施投資類指標(biāo)經(jīng)營性現(xiàn)金

經(jīng)營性現(xiàn)金流

自有資

項(xiàng)目建面15萬類別產(chǎn)品地貨比

流回正時(shí)間回正時(shí)間金IRR平以下占比（%）（含融資）

（不含融資）

（%）現(xiàn)金流項(xiàng)目均衡項(xiàng)目利潤項(xiàng)目剛需剛改＜1:2.51012122036252015＞60中高端計(jì)劃類指標(biāo)（某項(xiàng)目運(yùn)營周期實(shí)操案例）2016201710.1911.912.212.25售樓處開放1.132.212.243.14.184.22建筑工程規(guī)劃許可證建筑工建筑用地規(guī)劃許可證公司成立程施工許可證摘牌打樁預(yù)售證開盤土地證67天118天項(xiàng)目從摘牌到開盤共185天，約6個(gè)月；其中從摘牌到售樓處開放2個(gè)月；從售樓處開放到項(xiàng)目開盤約4個(gè)月；計(jì)劃類指標(biāo)（中交御墅項(xiàng)目運(yùn)營周期實(shí)操案例）計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間②差異③=②-①類別指標(biāo)計(jì)劃開始時(shí)間①《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2016年12月2日2017年2月24日2016年12月11日

2016年12月20日-18（天）-4（天）《國有土地使用權(quán)證》2016年12月10日

2017年2月28日《建設(shè)工程規(guī)劃許可2017年2月21日一級節(jié)點(diǎn)2017年3月1日

2017年3月20日-27（天）-24（天）-3（天）證》《建設(shè)工程施工許可證》2017年3月1日

2017年3月25日

2017年3月1日2017年4月18《商品房預(yù)售許可證》

2017年4月10日

2017年4月21日日項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)實(shí)際完成時(shí)間比計(jì)劃節(jié)點(diǎn)時(shí)間提前了76天，其中建設(shè)工程規(guī)劃許可證比預(yù)期提前了27天，施工許可證提前了24天。計(jì)劃類指標(biāo)（快周轉(zhuǎn)指標(biāo)一級節(jié)點(diǎn)建議）序號類別任務(wù)名稱責(zé)任部門建議完成時(shí)間12345678一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級一級取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》完成《項(xiàng)目定位報(bào)告》項(xiàng)目前期融資方案投資開發(fā)部營銷部財(cái)務(wù)部運(yùn)營管理中心營銷部城市公司營銷部投資開發(fā)部設(shè)計(jì)部投資開發(fā)部成本部成本部投資開發(fā)部財(cái)務(wù)部項(xiàng)目部項(xiàng)目部項(xiàng)目部項(xiàng)目部項(xiàng)目部投資開發(fā)部營銷部財(cái)務(wù)部44天9天72天33天25天25天37天57天項(xiàng)目實(shí)施啟動(dòng)會(huì)召開《項(xiàng)目整盤策劃報(bào)告》確定項(xiàng)目總體開發(fā)經(jīng)營報(bào)告《整體營銷推廣方案》審定擴(kuò)初批復(fù)（根據(jù)項(xiàng)目情況）完成施工報(bào)建圖93個(gè)月4個(gè)月5個(gè)月3個(gè)月4個(gè)月5個(gè)月2個(gè)月7個(gè)月2個(gè)月5個(gè)月6個(gè)月6個(gè)月6個(gè)月15個(gè)月6個(gè)月13個(gè)月30個(gè)月31個(gè)月32個(gè)月33個(gè)月34個(gè)月1011121314151617181920212223242526272829取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》目標(biāo)成本完成修訂并形成責(zé)任成本施工總包合同簽訂取得《建筑工程施工許可證》取得項(xiàng)目開發(fā)貸款項(xiàng)目開工工程達(dá)到正負(fù)零（±0.000）售樓區(qū)全部完成、開放樣板區(qū)全部完成、開放工程達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)取得預(yù)售許可證（首批銷售單體）首次開盤現(xiàn)金流回正時(shí)間項(xiàng)目銷售完成75%主體結(jié)構(gòu)封頂完成單體竣工驗(yàn)收營銷部項(xiàng)目部項(xiàng)目部項(xiàng)目部投資開發(fā)部營銷部投資開發(fā)部完成各項(xiàng)驗(yàn)收，取得工程竣工備案證明《交付使用許可證》或交付許可手續(xù)開始交房（結(jié)轉(zhuǎn)）取得大產(chǎn)證銷售類指標(biāo)根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，對近三年全國主要城市新開盤情況的監(jiān)控新盤去化率約為70-80%銷售類指標(biāo)根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，對近三年全國主要城市新開盤情況的監(jiān)控n

一線城市新盤首開去化率呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，2018年為69%n

二線城市新盤首開去化率呈現(xiàn)上升態(tài)勢，2018年為81%銷售類指標(biāo)根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，對近三年全國主要城市新開盤情況的監(jiān)控n

剛需產(chǎn)品新盤首開去化率呈現(xiàn)上升態(tài)勢，2018年為81%n

中高端改善產(chǎn)品新盤首開去化率呈現(xiàn)上升態(tài)勢，2018年為77.7%n

投資產(chǎn)品新盤首開去化率呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，2018年為76.0%銷售類指標(biāo)一線城市：

60%-70%根據(jù)城市級別

二線城市：

70%-80%三四線城市：65%-75%首開去化率標(biāo)準(zhǔn)建議60-80%剛需產(chǎn)品：70-80%根據(jù)項(xiàng)目定位

中高端改善產(chǎn)品：65-75%投資產(chǎn)品：60-70%融資類指標(biāo)融資原則：規(guī)模適度、結(jié)構(gòu)合理；期限合理、長短兼顧；綜合權(quán)衡、降低成本；適度負(fù)債、防范風(fēng)險(xiǎn)融資時(shí)間節(jié)點(diǎn)指標(biāo)：前端土地款融資：土地出讓合同或者合作協(xié)議簽訂后的90日內(nèi)，前端土地款融資方案需要上報(bào)總部總裁辦公會(huì)；項(xiàng)目開發(fā)貸融資：要求在項(xiàng)目四證齊全后，20日內(nèi)完成銀行及其他相關(guān)手續(xù)且達(dá)到放款條件（需要總部擔(dān)保予以特殊考慮）。融資類指標(biāo)額度指標(biāo)：前端融資：融資額度：土地款*70%成本范圍：8.5%-10%開發(fā)貸：融資額度：總投*70%與（總投-土地款）孰低原則成本范圍：4.98%-6.65%CATALOGPA

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某房地產(chǎn)集團(tuán)“五五”戰(zhàn)略解讀PA

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房地產(chǎn)行業(yè)快周轉(zhuǎn)對標(biāo)分析PA

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房地產(chǎn)項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)運(yùn)營評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)PA

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房地產(chǎn)項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)落地措施投資方面1.優(yōu)化區(qū)域布局，深入研究市場——發(fā)揮智力優(yōu)勢，提出投資導(dǎo)向——整合拓展力量，拿出投資策略——抓好高端對接，搶占優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資方面2.狠抓項(xiàng)目定位，細(xì)化投資測算——摸清市場需求——抓好項(xiàng)目定位——細(xì)化投資測算投資方面3.優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，平衡投資效益——以招拍掛為主拿地，提高區(qū)域的覆蓋密度和項(xiàng)目儲備——優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，平衡現(xiàn)金流和利潤——并購快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，快速擴(kuò)充規(guī)模投資方面3.優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，平衡投資效益——以招拍掛為主拿地，提高區(qū)域的覆蓋密度和項(xiàng)目儲備——優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，平衡現(xiàn)金流和利潤——并購快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，快速擴(kuò)充規(guī)模報(bào)建方面概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建是除取得土地之后影響項(xiàng)目進(jìn)度以及成敗的至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，直接影響項(xiàng)目融資落地、銷售回款及整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏。前期報(bào)建具有工作程序錯(cuò)綜復(fù)雜、涉及專業(yè)和部門多、對協(xié)調(diào)溝通能力要求高等特點(diǎn)，是考驗(yàn)開發(fā)商綜合運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入快周轉(zhuǎn)模式的形勢下，更加凸顯了前期報(bào)建工作重要性，前期報(bào)建工作應(yīng)做到快、準(zhǔn)、合法合規(guī)。報(bào)建前置，合理穿插，優(yōu)化流程優(yōu)化管理管控體系、加快內(nèi)部審批流程各專業(yè)、各部門相互配合、全員報(bào)建報(bào)批報(bào)建工作優(yōu)化建立報(bào)批報(bào)建知識手冊及經(jīng)驗(yàn)技術(shù)體系前期報(bào)建工作人員隊(duì)伍建設(shè)一、合理穿插、報(bào)建前置n

在拿地階段就進(jìn)行周邊市場調(diào)研，了解通用做法，為后期方案策劃及定位做好儲備，對個(gè)別做法進(jìn)行咨詢?nèi)缤＼?、退界、配建、綠化、裝配化等進(jìn)行前期了解咨詢，縮短報(bào)建咨詢時(shí)間。投

資

可

研01n

在概念設(shè)計(jì)之初，各單位相關(guān)人員n

通過對周邊競品項(xiàng)目的分析，在營銷策劃上立足于在本地或附近有類似做法的建筑類型，避免因產(chǎn)品小眾，與行政審批部門溝通時(shí)間不確02營

銷策

劃應(yīng)與相關(guān)審批部門保持緊密溝通，甚至請相關(guān)審批部門提前介入，對方案設(shè)計(jì)給予指導(dǎo)與支持，避免溝通不暢造成的進(jìn)度延誤。方

案設(shè)

計(jì)03定，另外營銷宣傳策劃應(yīng)立足實(shí)際，不能夸大宣傳周邊配套情況。二、優(yōu)化管理管控體系、加快內(nèi)部審批流程集團(tuán)屬特大型中央直屬企業(yè)，各項(xiàng)規(guī)章制度完備，管理規(guī)范完善，對公司的各項(xiàng)事宜需要做到事事有章可依，多請示審批匯報(bào)。針對報(bào)批報(bào)建工作，受外部因素影響較大，采取扁平化管理，可建立相應(yīng)制度和綠色通道，對一些重要及特殊事項(xiàng)，相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)直接向公司主要領(lǐng)導(dǎo)溝通匯報(bào)。在合約處理上，很多前期類合同不受甲方控制，屬于政府制式合約，應(yīng)審批從簡，付款從快，以便更快的推進(jìn)報(bào)批報(bào)建工作。項(xiàng)目審批方案報(bào)批（非二級市臨水臨電…人防、消防場拿地項(xiàng)目）工程規(guī)劃許可證項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建園林市政基礎(chǔ)環(huán)評、水評、交評…審圖預(yù)售許可施工許可證證三、各部門、各專業(yè)相互配合、通力協(xié)作，全員報(bào)建優(yōu)先選擇具備地方資主動(dòng)溝通，做好設(shè)計(jì)方案，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，確保方案合法合規(guī)源、幫助公司協(xié)調(diào)辦理審批事宜，甚至寫進(jìn)合同借助項(xiàng)目前期各方面資源給予支撐成本部投資部設(shè)計(jì)部給予報(bào)建財(cái)務(wù)支撐，在合法合規(guī)的前提下，加快付款節(jié)奏，優(yōu)先付款做好現(xiàn)場管理、施工管理，避免處罰，規(guī)避停工風(fēng)險(xiǎn)，并與質(zhì)安監(jiān)做好溝通協(xié)調(diào)做好后勤保障，確保報(bào)批報(bào)建工作有車用、有人用、有物料、有干勁，加強(qiáng)激勵(lì)措施財(cái)務(wù)部工程部辦公室四、建立報(bào)批報(bào)建知識手冊及經(jīng)驗(yàn)技術(shù)體系做好經(jīng)驗(yàn)積累及沉淀，根據(jù)各地情況，建立適應(yīng)地方的報(bào)批報(bào)建知識體系，以支撐項(xiàng)目快速擴(kuò)張五、前期報(bào)建工作人員隊(duì)伍建設(shè)具備建筑工程專業(yè)技術(shù)較強(qiáng)的協(xié)調(diào)溝通能力和人際交往能力熟悉房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)流程02

前期工作注意事項(xiàng)出現(xiàn)問題及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)請示；遇到酒場，量力而行，注意保護(hù)身體。熟悉建筑房地產(chǎn)法律法規(guī)和相關(guān)政策熟悉當(dāng)?shù)卣块T辦理流程和規(guī)則掌握工作方式方法和技巧具有建筑房地產(chǎn)文件資料收集整理能力具有較強(qiáng)的抗壓能力和心理素質(zhì)03

項(xiàng)目前期人員選拔培養(yǎng)內(nèi)部選拔，學(xué)習(xí)培訓(xùn)，實(shí)操鍛煉；01

項(xiàng)目前期工作人員應(yīng)具備的能力和素質(zhì)項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣衅附?jīng)驗(yàn)豐富、能力強(qiáng)的優(yōu)秀人才；適當(dāng)借助外部機(jī)構(gòu)力量，注意轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)；領(lǐng)導(dǎo)重視、提供組織保障。融資方面PART

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“能”融資、融“好”資PART

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前端融資模式分析PART

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項(xiàng)目貸款模式分析PART

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能融資、融好資房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，開發(fā)的每一階段都需要龐大的資金支持。實(shí)現(xiàn)集團(tuán)五五戰(zhàn)略及快周轉(zhuǎn)的經(jīng)營策略，擁有強(qiáng)勁的融資能力至關(guān)重要。在低毛利時(shí)代，產(chǎn)品售價(jià)受區(qū)域市場因素影響、土地成本受政府管控、建設(shè)成本基本行業(yè)透明無明顯優(yōu)勢。所以，在低毛利時(shí)代，資本優(yōu)勢無疑是新的利潤增長點(diǎn)。PART

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能融資、融好資地產(chǎn)集團(tuán)五五戰(zhàn)略企業(yè)融資能力變得至關(guān)重要；資本優(yōu)勢成為新的利潤增長點(diǎn)?？熘苻D(zhuǎn)的經(jīng)營策略資本優(yōu)勢主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：1、效率：同樣資本做更多的事，即資本周轉(zhuǎn)率2、成本：同樣資本付更少的利息，即資本成本率低毛利下利潤增長點(diǎn)PART

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前端融資模式分析前端融資通常是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在符合“432”標(biāo)準(zhǔn)（即四證齊、已投資30%自有資金、項(xiàng)目公司或控股股東擁有二級開發(fā)資質(zhì)）之前的融資定義現(xiàn)狀土地成本占總投資的比例保持在高位，尤其在一二線城市，土地成本在總投中的占比達(dá)到50%的項(xiàng)目比比皆是，成為我們最迫切的資金需求點(diǎn)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對銀行、信托、公司債、私募基金等各方面收嚴(yán)，打擊對房企的違規(guī)融資，可以提供前端融資的機(jī)構(gòu)和資金量急劇減少。融資成本較高。在前融資金供不應(yīng)求、資金成本居高不下的情況下，我們必須進(jìn)行融資創(chuàng)新。在市場上積極尋找較靈活的金融機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的特色設(shè)計(jì)融資模式應(yīng)對PART

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前端融資模式分析委托貸款模式創(chuàng)新：在市場上積極尋找較靈活的金融機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的特色設(shè)計(jì)融資模式。比如，對于一二級聯(lián)動(dòng)的開發(fā)項(xiàng)目，一般會(huì)在拿地前與當(dāng)?shù)卣炗啞俄?xiàng)目合作協(xié)議書》，此時(shí)無立項(xiàng)、無土地、無抵押，但可以利用《項(xiàng)目合作協(xié)議書》及《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》進(jìn)行融資，一般形式有委托貸款。信托貸款股權(quán)融資基金融資發(fā)債融資PART

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前端融資模式分析除上述委托貸款融資外還有股權(quán)融資、發(fā)債融資、基金融資、信托貸款等。信托貸款是比較常見的融資模式，信托資金使用靈活，但資金成本相對較高，一般在10%-12%左右。近期中國建設(shè)銀行推出了拆遷補(bǔ)償資金融資，該融資模式一般針對一二級聯(lián)動(dòng)的開發(fā)模式，需要根據(jù)開發(fā)企業(yè)與政府的合作協(xié)議、拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放明細(xì)等審批資料，資金專用于支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)，資金成本比信托資金稍低，一般在8%-9%左右。除上述直接融資外，還有總承包商代墊土地款等間接融資模式PART

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項(xiàng)目貸款模式分析——開發(fā)貸款第二，貸款資金只能專用于該授信項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)支出，使資金難以有效利用。對于安置房項(xiàng)目或配建設(shè)施由于沒有還款來源所以銀行一般不批開發(fā)貸。第一，在設(shè)立項(xiàng)目公司時(shí)為了有效利用有限的資金、充分發(fā)揮杠桿作用、降低股權(quán)投資的投資風(fēng)險(xiǎn)，往往項(xiàng)目公司的注冊資本金極低，難以滿足已投資30%自有資金的條件，這往往是開發(fā)貸最致命的條件?？赏豢杉暗牡统杀鹃_發(fā)貸款第三，開發(fā)貸要求根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度還款，第四，有些地方政府規(guī)定對已設(shè)定抵押的商品房不允許網(wǎng)簽，導(dǎo)致土地或在建工程設(shè)定抵押后會(huì)影響銷售。對于去化快的住宅類產(chǎn)品一般從預(yù)售開盤起2個(gè)月基本去化完畢。開發(fā)貸一般要求在銷售率達(dá)到70%時(shí)全額歸還貸款本息。PART

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項(xiàng)目貸款模式分析——開發(fā)貸款上述種種限制條件使開發(fā)貸極難運(yùn)用，但可以通過有效的整理及包裝去打破限制。比如，可以將真正需要資金的配建地塊和有現(xiàn)金流入等還款來源的開發(fā)地塊進(jìn)行捆綁，視為一個(gè)項(xiàng)目，上述種種限制便可迎刃而解。地塊整理及包裝開發(fā)貸破解方案此外，通過與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，還可以做純信用擔(dān)保的開發(fā)貸。純信用擔(dān)保PART

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項(xiàng)目貸款模式分析——委托貸款相比于開發(fā)貸而言，委托貸款的授信條件較為寬松、資金使用較為靈活。常見的操作模式有理財(cái)模式、結(jié)構(gòu)化融資模式等。銀行理財(cái)模式的前提條件一般有：融資人資本金投入不低于土地款的30%；置換股東借款的需提供借款合同或支付憑證；土地使用權(quán)抵