房地產(chǎn)前期開發(fā)管理制度

歡迎下載內(nèi)容僅供參考第一章總則1條目的結(jié)合本企業(yè)實際情況，特制定本制度。2條適用范圍3條管理職責(zé)項目開發(fā)部負(fù)責(zé)項目立項的審批及相關(guān)證件的辦理等工作。造價管理部負(fù)責(zé)編制各項經(jīng)濟預(yù)算及工程預(yù)算等工作。第二章項目前期規(guī)劃設(shè)計第4條由項目開發(fā)部配合投資發(fā)展部根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目。第5條由項目開發(fā)部對投資發(fā)展部選定的投資項目進行可行性研究，其具體內(nèi)容如下。項目概況①項目名稱。②項目的地理位置。包括項目所在地城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等。③項目所在地的周圍環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)、相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性。④項目的性質(zhì)及主要特點。開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置①土地調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。②人口調(diào)查。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)及需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。③調(diào)查開發(fā)項目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。④各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和通信管線的現(xiàn)狀及目標(biāo)和其可能實現(xiàn)的時間。⑤其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀要附有平面示意圖。⑥如需要拆遷的，要制訂動遷計劃，確定安置方案。市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定①市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。②市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測。③市場交易的數(shù)量與價格。④服務(wù)對象分析，制訂租售計劃。⑤擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。第6條項目開發(fā)部負(fù)責(zé)組織編寫《房地產(chǎn)項目可行性研究報告》，報送總經(jīng)理審核，并送達(dá)投資發(fā)展部。第7條投資發(fā)展部根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告》，結(jié)合企業(yè)自身情況，對是否投資開發(fā)項目做出決策。決策必須認(rèn)真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。決定投資項目的《可行性研究報告》報董事會審批。第8條項目確定后，由項目開發(fā)部組織與土地持有方簽訂正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任，必要時可以報有關(guān)部門簽證或公證。第9條土地合同簽訂后，項目開發(fā)部應(yīng)組織成立項目經(jīng)理部，其具體工作內(nèi)容如下。編制《項目開發(fā)詳細(xì)計劃書》，辦理各項前期手續(xù)。組織規(guī)劃設(shè)計及論證、施工圖紙及優(yōu)化。委托施工監(jiān)理、選擇施工隊伍及進場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。10條前期手續(xù)辦理由項目開發(fā)部指導(dǎo)并會同項目經(jīng)理部相關(guān)人員有步驟地辦理有關(guān)手續(xù)。(1)向房地產(chǎn)開發(fā)管理部門申報開發(fā)經(jīng)營許可證。向計劃部門申報固定資產(chǎn)投資計劃，報批項目立項。向土地部門申領(lǐng)《土地使用證》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點，辦理《建設(shè)用地許可證》。請有關(guān)部門驗收。第三章現(xiàn)場施工準(zhǔn)備11形圖、工程地質(zhì)勘察資料等。12（場地的“三通一平必要時爭取辦理“七通一平”。第13條項目具備開工條件時，總工程師組織工程技術(shù)部編制《項目施工組織總設(shè)計》，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項（或單位）工程開工時間、設(shè)備及材料的采購準(zhǔn)備及時間、質(zhì)量控制計劃、場地的利用及安排等。第14條《項目施工組織總體設(shè)計》確定后，項目開發(fā)部應(yīng)按計劃組織選擇施工隊伍。第15條工程開工前，項目開發(fā)部配合工程技術(shù)部辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、開工報告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督等手續(xù)。16（或工程部門一般采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定供貨商。第四章工程項目監(jiān)理第17條本企業(yè)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目一般委托專業(yè)施工監(jiān)理公司進行工程監(jiān)理。第18條工程監(jiān)理公司有項目開發(fā)部采用招標(biāo)或議標(biāo)的方式確定。1920則》對施工管理工作進行分工，避免與公司工程技術(shù)部工作交叉，并按《委托監(jiān)理合同》、《工程監(jiān)理實施細(xì)則》對監(jiān)理單位進行日常監(jiān)督。第五章附則第21條本制度由項目開發(fā)部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。第22條本制度年月日起執(zhí)行。第一章總則1條目的為規(guī)范本企業(yè)項目用地投標(biāo)工作，提高投標(biāo)成功率，進而提升企業(yè)總體競爭力，特制定本制度。第2條使用范圍本企業(yè)所有項目用地招標(biāo)活動。第3條管理職責(zé)投資拓展部負(fù)責(zé)土地信息的收集與整理。項目開發(fā)部具體負(fù)責(zé)土地的投標(biāo)管理。第二章投標(biāo)信息的獲取第4條投資發(fā)展部與項目開發(fā)部應(yīng)密切留意當(dāng)?shù)卣蚱渌嘘P(guān)機關(guān)指定發(fā)布的報刊或者其他媒介，以確保及時獲得土地招標(biāo)信息。第5條項目開發(fā)部在獲知公告或收到土地投標(biāo)、拍賣邀請書的當(dāng)天，及時領(lǐng)取標(biāo)書格式，競買申請書、投標(biāo)/拍賣須知、土地使用和規(guī)劃條件、土地使用權(quán)出讓合同樣式等招標(biāo)、拍賣文件。第6條自公告或收到邀請書之日起七日內(nèi)，項目開發(fā)部會同投資部、造價管理部共同討論，以做出是否參加投標(biāo)的決定，同時報送總經(jīng)理。第7條總經(jīng)理在收到參加投標(biāo)的決定后，應(yīng)及時組織總工程師、總會計師及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人共同協(xié)商，并由總經(jīng)理最終確定是否參加土地的投標(biāo)。第三章投標(biāo)準(zhǔn)備第8條初步?jīng)Q定參加投標(biāo)的，項目開發(fā)部應(yīng)在決定后三日內(nèi)準(zhǔn)備如下材料，并組織投資發(fā)展部、造價管理部、工程技術(shù)部等部門人員成立項目小組。投標(biāo)、拍賣公告或者《投標(biāo)邀請書》?！稑?biāo)書格式申請書》等招標(biāo)文件。參加投標(biāo)初步分析。擬需要的資金額度。9條對初步?jīng)Q定參加投標(biāo)的地塊，項目小組要及時進行現(xiàn)場勘查，核實“三通一平”等情況，門）提出異議。第10條初步?jīng)Q定參加投標(biāo)的地塊，項目小組應(yīng)立即組織人員完成《項目論證報告》。報告包括但不限于以下內(nèi)容：項目概況；市場分析；競爭分析；投資收益分析；項目綜合評價及對企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展的影響。11條根據(jù)前期調(diào)研評估結(jié)果，項目小組應(yīng)在土地招標(biāo)最后截止日十日前確定是否參加投標(biāo)。12（地方政府或者土地管理部門組織答疑會。第13條確定參加投標(biāo)的，項目小組應(yīng)在截止日七日前備齊下列材料并報送項目開發(fā)部。召開項目聽證會申請。已填寫的投標(biāo)書、競買申請書樣稿。《×××項目可行性論證報告》。14第四章投標(biāo)實施第15條確定參加土地投標(biāo)后，項目開發(fā)部應(yīng)通知財務(wù)部準(zhǔn)備投標(biāo)所需的資金，并于投標(biāo)參加截止日三日前確定資金準(zhǔn)備情況。第16條項目開發(fā)部應(yīng)在截止日兩天前準(zhǔn)備好保證金與參加投標(biāo)所需的文件，具體材料如下。（1）《標(biāo)書申請書》。（（2）《營業(yè)執(zhí)照副本》。3）《法定代表人證明書》法定代表人身份證復(fù)印件。招標(biāo)公告或者邀請書要求的其他文件。1718第19條中標(biāo)或者競買成功的，項目開發(fā)部應(yīng)按規(guī)定及時與拍賣人簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》，與招標(biāo)人、土地管理部門簽訂《