房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)制度及業(yè)務(wù)流程

房地產(chǎn)開開發(fā)的相相關(guān)制度度及業(yè)務(wù)務(wù)流程中稅網(wǎng)楊楊紅注冊會計計師、注注冊稅務(wù)務(wù)師、注注冊評估估師機(jī)構(gòu)簡介介中稅網(wǎng)稅稅務(wù)師事事務(wù)所設(shè)設(shè)立于2003年，是中中國最早早從事稅稅務(wù)顧問問服務(wù)的的稅務(wù)師師事務(wù)所所之一。。目前為AAAA級稅務(wù)師師事務(wù)所所，2013年度5A資質(zhì)已通通過北京京稅協(xié)初初審，目目前處于中稅稅協(xié)審核中中。在中國注注冊稅務(wù)務(wù)師協(xié)會會公布的的全國稅稅務(wù)師事事務(wù)所2011年度業(yè)務(wù)務(wù)收入排排行榜中中排名第第22位，2012年度業(yè)務(wù)務(wù)收入排排行榜中中排名第第29位，2013年排名北北京市第第一名，，全國前前十。目前在全全國有24個分所，，37個分公司司。授課講師師介紹----楊紅職務(wù)：中稅稅網(wǎng)首席席咨詢顧顧問學(xué)歷：管理理學(xué)碩士士、經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)學(xué)士士職稱：高級級會計師師執(zhí)業(yè)資格格：中國國注冊會會計師、、中國注注冊資產(chǎn)產(chǎn)評估師師、中國國注冊稅稅務(wù)師專業(yè)執(zhí)業(yè)業(yè)經(jīng)驗：：20年財稅專專業(yè)經(jīng)驗驗15年房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)審審計及稅稅務(wù)籌劃劃經(jīng)驗5年投融資資咨詢顧顧問經(jīng)驗驗5年國企改改制重組組經(jīng)驗3年涉外稅稅收管理理經(jīng)驗授課講師師介紹----楊紅精通國家家各項法法規(guī)政策策，尤其其是熟悉悉中國的的稅制及及稅法，，與稅務(wù)務(wù)部門有有良好的的關(guān)系，，能夠嫻嫻熟運(yùn)用用各項綜綜合財稅稅手段進(jìn)進(jìn)行戰(zhàn)略略性稅務(wù)務(wù)規(guī)劃，，擅長從從投資角角度運(yùn)用用資金鏈鏈及股權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)安安排達(dá)到到稅負(fù)最最優(yōu)化，，特別具具有十五五年的房房地產(chǎn)及及相關(guān)行行業(yè)審計計及融資資及稅務(wù)務(wù)管理咨咨詢經(jīng)驗驗；熟悉各種種股權(quán)交交易手段段及投融融資手段段，長期期從事股股權(quán)重組組與交易易中的盡盡職調(diào)查查業(yè)務(wù)，，善于在在調(diào)查中中發(fā)現(xiàn)財財務(wù)與稅稅務(wù)風(fēng)險險，為投投資者提提供準(zhǔn)確確投資決策策?；緝?nèi)容容提示12房地產(chǎn)開開發(fā)行業(yè)業(yè)的基本本知識介介紹房地產(chǎn)項項目開發(fā)發(fā)全過程程的重要要制度介介紹第一部分分12房地產(chǎn)開開發(fā)行業(yè)業(yè)的基本本知識介介紹房地產(chǎn)項項目開發(fā)發(fā)全過程程的重要要制度介介紹房地產(chǎn)開開發(fā)基本本知識介介紹一、必須須懂得的的基本概概念基礎(chǔ)概念念的牢固固掌握有有助于進(jìn)進(jìn)行各項項交易““實質(zhì)重重于形式式”的判判斷房地產(chǎn)行行業(yè)基本本常識房產(chǎn)是指房屋屋經(jīng)濟(jì)形形態(tài)，在在法律上上有明確確的權(quán)屬屬關(guān)系，，在不同同的所有有者和使使用者之之間可以以進(jìn)行出出租出售售或作其其它用途途的房屋屋。地產(chǎn)是指土地地財產(chǎn)，，在法律律上有明明確的權(quán)權(quán)屬關(guān)系系，地產(chǎn)產(chǎn)包含地地面及其其上下空空間，地地產(chǎn)與土土地的根根本區(qū)別別也就是是有無權(quán)權(quán)屬關(guān)系系。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和和地產(chǎn)的的總稱。。是指土土地及附附著在土土地上的的人工構(gòu)構(gòu)筑物和和建筑物物及其附附帶的各各種權(quán)利利（所有有權(quán)、管管理權(quán)、、轉(zhuǎn)讓權(quán)權(quán)等）。。房地產(chǎn)行業(yè)是以土地和建建筑物為經(jīng)營營為對象，從從事房地產(chǎn)開開發(fā)、建設(shè)、、經(jīng)營、管理理以及維修、、裝飾和服務(wù)務(wù)的集多種經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動為一一體的綜合性性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取取得土地使用用權(quán)的土地上上按照使用性性質(zhì)的要求進(jìn)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施施、房屋建筑筑的活動。房地產(chǎn)開發(fā)項項目一般是對土地地和地上建筑筑物進(jìn)行的投投資開發(fā)建設(shè)設(shè)項目。在我我國，依照《中華人民共和和國城市房地地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地地產(chǎn)開發(fā)項目目是指在依法法取得土地使使用權(quán)的國有有土地上進(jìn)行行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項目。房地產(chǎn)開發(fā)項項目是一項高高投入、高風(fēng)風(fēng)險的投資經(jīng)經(jīng)營項目，也也是一項涉及及面較廣的經(jīng)經(jīng)濟(jì)項目，其其對國計民生生產(chǎn)生重大影影響，國家通通過一系列專專門的法律體體系予以約束束，以保障房房地產(chǎn)開發(fā)過過程及產(chǎn)品的安全性性，使房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)效效益的同時，，兼顧社會效益和環(huán)境效益。。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識土地所有制現(xiàn)行全部土地地實行的是社社會主義土地地公有制，分分為全民所有有制（即國家家所有）和勞勞動群眾集體體制（即集體體所有）兩種種形式。其中，城市市市區(qū)的土地全全部屬于國家家所有；農(nóng)村和城市郊郊區(qū)的土地法法律規(guī)定屬于于國家所有的的以外，屬于于集體所有；；宅基地和自自留地、自留留山，屬于集集體所有；礦礦物、水流、、森林、山嶺嶺、草原、荒荒地、灘涂等等自然資源，，屬于國家所所有，由法律律規(guī)定屬于集集體所有的森森林、山嶺、、草原、荒地地、灘涂除外外。但地上建筑物物既可以為國國家所有，也也可以為集體體、單位和個個人所有。因因此，同一宗宗房地產(chǎn)，其其土地與地上上建筑物的所所有權(quán)往往是是不一致的。。土地所有權(quán)土地所有權(quán)是是指國家或集集體經(jīng)濟(jì)組織織對國家土地地和集體土地地依法享有的的占有、使用用、收益和處處分的權(quán)能。。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識土地所有制公益用地與非非公益用地的的區(qū)別：一個城市占用用的公益性用用地如道路、、橋梁、綠地地、公共設(shè)施施等用地一般般就要占四分分之一左右，，市場價值最最高的商住用用地大約也只只占四分之一一，另有一半半是行政事業(yè)業(yè)和產(chǎn)業(yè)等用用地。公益用地分散散在整個城區(qū)區(qū)，與其它用用地犬牙交錯錯。挑選公益益用地單獨征征收，根本無無法操作：嚴(yán)嚴(yán)格區(qū)分公益益性與非公益益性用地，縮縮小征地范圍圍。實際執(zhí)行政策策卻是征收土土地實行“同同地同價”，，即同一塊土土地，不論其其中各部分以以后用于什么么用途，都按按一個價格征征收補(bǔ)償。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識土地所有制集體土地與國國有土地：““同地同權(quán)同同價”應(yīng)該嗎嗎？臺灣有“農(nóng)地地如糞土、市市地是黃金””中國大陸相關(guān)關(guān)法規(guī)明確規(guī)規(guī)定，國有農(nóng)農(nóng)場的土地只只能與農(nóng)村集集體土地一樣樣對待?？梢娨?，用途和規(guī)規(guī)劃管治是高高于所有制的的。在一定意意義上說，所所謂城市和鄉(xiāng)鄉(xiāng)村之分，就就是土地用途途和規(guī)劃不同同。即便城市建設(shè)設(shè)用地也是分分為各種不同同類型的，如如商住、工業(yè)業(yè)、道路等，，各個類型之之間并不同權(quán)權(quán)。同種類型型的地因規(guī)劃劃不同也不同同權(quán)。因此，，離開各種建建設(shè)用地類型型及每塊地不不同的規(guī)劃要要求，無論城城鄉(xiāng)都不存在在什么同地同同權(quán)一說房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識土地所有制集體土地與國國有土地：““同地同權(quán)同同價”應(yīng)該嗎嗎？農(nóng)村居民的宅宅基地應(yīng)當(dāng)與與城市的商品品房用地同權(quán)權(quán)嗎？城市居民的商商品房用地是是花錢購買而而來，只有幾幾十年土地使使用權(quán)，房子子面積是固定定的，自己隨隨便搭建就是是違建要被拆拆除。農(nóng)民的宅基地地是年滿18歲的村民就可可無償分得，，是永久使用用權(quán)，在宅基基地上蓋多大大的房子自己己也有很大的的自主空間。。土地性質(zhì)、來來源、付費(fèi)、、使用權(quán)年限限、建筑規(guī)劃劃要求都不相相同的土地顯顯然不是同地地，當(dāng)然不會會同權(quán)。要使這兩種土土地同地同權(quán)權(quán)，在法律上上和經(jīng)濟(jì)上都都要作出一系系列重大修改改。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識土地所有制集體土地催生生小產(chǎn)權(quán)房？？目前的集體土土地主要是指指以行政村為為單位的集體體擁有的土地地。這個集體體是個地域概概念，即出生生和居住在這這塊土地的全全體農(nóng)民構(gòu)成成了這個集體體。一個人因因出嫁等原因因遷出，就不不再是這個集集體的成員。。因此這個村村集體是以農(nóng)農(nóng)村封閉固定定的居住方式式來界定的。。但一個村莊莊一旦轉(zhuǎn)為城城市市區(qū)，固固定人員的邊邊界就被打破破。農(nóng)村土地改革革這些年來搞搞的“增人不不增地、減人人不減地”農(nóng)農(nóng)村土地承包包制政策，就就等于是把這這個集體土地地界定給了土土地承包時的的那批農(nóng)民。。由于新增人人口即后來出出生的人口都都沒有土地權(quán)權(quán)利，這樣等等當(dāng)年承包土土地的那批人人老了不在了了，這個集體體也就沒人和和不存在了，，可見這個原原村集體及其其所有成員的的消失只是時時間問題。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識集體土地是指農(nóng)村集體體所有的土地地。征用土地指國家為了公公共利益的需需要，可依照照法律規(guī)定對對集體所有的的土地實行征征用。土地的使用年年限是如何確確定的？凡與省市規(guī)劃劃國土簽訂《土地使用權(quán)出出讓合同書》的用地，其土土地使用年限限按國家規(guī)定定執(zhí)行。即：：居住用地七七十年；工業(yè)業(yè)用地五十年年；教育、科科技、文化、、衛(wèi)生、體育育用地五十年年；商業(yè)、旅旅游、娛樂用用地四十年；；綜合用地或或者其他用地地五十年。另另外，加油站站、加氣站用用地為二十年年。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識土地使用權(quán)的的出讓指國家以協(xié)議議、招標(biāo)、拍拍賣的方式將將土地所有權(quán)權(quán)在一定年限限內(nèi)出讓給土土地使用者，，由使用者向向國家支付土土地使用權(quán)出出讓金的行為為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是指土地使用用者通過出售售、交換、贈贈與和繼承的的方式將土地地使用權(quán)再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的行為。。土地使用權(quán)劃劃撥是指政府無償償將土地?fù)馨l(fā)發(fā)給使用者使使用，一般沒沒有使用期限限的限制。以以無償劃撥取取得的土地使使用權(quán)，其出出讓須經(jīng)政府府及土地管理理部門同意，，交補(bǔ)交出讓讓金后方可進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出出租和抵押。。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識什么是地籍？？什么是產(chǎn)籍籍？我們通常所指指的地籍、產(chǎn)產(chǎn)籍、房地產(chǎn)產(chǎn)籍是同一概概念。它是指指土地的自然然狀況、社會會經(jīng)濟(jì)狀況和和法律狀況的的調(diào)查與登記記，包括了土土地產(chǎn)權(quán)的登登記和土地分分類面積等內(nèi)內(nèi)容。具體來來講，是對在在房地產(chǎn)調(diào)查查登記過程產(chǎn)產(chǎn)生的各種圖圖表、證件等等登記資料，，經(jīng)過整理、、加工、分類類而形成的圖圖、檔、卡、、冊等資料的的總稱。生地指空間地、田田地、未開墾墾地等不具備備使用條件的的土地。熟地指三通一平或或七通一平，，具備使用條條件的土地。。宗地是地籍的最小小單元，是指指以權(quán)屬界線線組成的封閉閉地塊。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識樓花一詞最早源自自香港是指未未完工的物業(yè)業(yè)（即在建物物業(yè)），另一一說法即指未未正式交付之之前的商品房房。期房是指消費(fèi)者在在購買時不具具備即買即可可入住的商品品房，即房地地產(chǎn)開發(fā)商品品房預(yù)售許可可證開始至取取得房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證大產(chǎn)證為為止，所出售售商品房稱為為期房。消費(fèi)費(fèi)者在購買期期房時應(yīng)簽商商品房預(yù)售合合同?，F(xiàn)房是指消費(fèi)者在在購買時具備備即買即可入入住的商品房房，即開發(fā)商商已辦妥所售售的商品房的的大產(chǎn)證的商商品房，與消消費(fèi)者簽訂商商品詳盡買賣賣合同后，立立即可以辦理理入住并取得得產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識毛坯房房地產(chǎn)商交付付屋內(nèi)只有門門框沒有門，，墻面地面僅僅做基礎(chǔ)處理理而未做表面面處理的房叫叫毛坯房。成品房是指對墻面、、天花、門套套、地板實行行裝修。（1）內(nèi)墻面為為普通仿瓷涂涂料（2）客廳樓地地板為普通瓷瓷磚（3）普通鋁合合金窗（4）普通膠合合板門精裝房簡單來說，精精裝房就是指指經(jīng)過精致裝裝修的房屋，，和“普裝、、平裝、簡裝裝”等是對立立的。精裝要要求“精致、、融合”，精精裝房裝修程程度在原則上上是沒有一個個上限的。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識商品房是指在市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件下，，具有經(jīng)營資資格的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司通通過出讓方式式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅宅，均按市場場價出售。其其價格由成本本、稅金、利利潤、代收費(fèi)費(fèi)用以及地段段、層次、朝朝向、質(zhì)量、、材料差價等等組成。房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的的商品房也稱增量房。。空置商品房嚴(yán)格概念上是是指房屋竣工一年之后沒有有實現(xiàn)銷售的的房子，通俗俗地說就是指指市場上賣不不出去的房子子。根據(jù)國家家建設(shè)部、[1]國家發(fā)改委、、國家統(tǒng)計局最近發(fā)布的對對商品房空置置面積種類進(jìn)進(jìn)行明確分類類的通知，從2003年統(tǒng)計年報開開始，將以商商品房空置時時間作為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行劃分。?？罩脮r間在在1年以內(nèi)的為待待銷商品房；；空置時間在在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置置時間在3年以上的為積積壓商品房。也稱尾房，主要是指商商品房的尾盤盤、長期積壓壓在公司或個個人手中的多多套、長期無無法變現(xiàn)的空空置房產(chǎn)或““債權(quán)房”等等，其中又以以商品房的尾尾盤為主。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識存量房是指已被購買買或自建并取取得所有權(quán)證書的房屋，，相對于增量房而言，存量房房一般是指未未居住過的二二手房，即通通常所講的““庫存待售””的房產(chǎn)。存量房嚴(yán)格格意義上來講講是存量資產(chǎn)產(chǎn)，存量房市市場也叫做一一級半市場。。二手房二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、、完成初始登登記和總登記記的、再次上上市進(jìn)行交易易的房產(chǎn)。它是相對首首次產(chǎn)權(quán)交易易而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識保障房保障性住房是是指政府為中中低收入住房房困難家庭所所提供的限定定標(biāo)準(zhǔn)、限定定價格或租金金的住房，一一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房和政策性租賃住住房構(gòu)成。這種類類型的住房有有別于完全由由市場形成價價格的商品房房。廉租房是政府或機(jī)構(gòu)構(gòu)擁有，用政政府核定的低低租金租賃給給低收入家庭庭。低收入家家庭對廉租住住房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的的保障性住房房。廉租房只只租不售，出出租給城鎮(zhèn)居居民中最低收收入者，只收收取象征性的的房租，房源源多樣化，包包括新建住房房、空置樓盤、改造危房、、老舊公房等。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識保障房保障性住房是是指政府為中中低收入住房房困難家庭所所提供的限定定標(biāo)準(zhǔn)、限定定價格或租金金的住房，一一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房和政策性租賃住住房構(gòu)成。這種類類型的住房有有別于完全由由市場形成價價格的商品房房。公共租賃房指通過政府或或政府委托的的機(jī)構(gòu)，按照照市場租價向向中低收入的的住房困難家家庭提供可租租賃的住房，，同時，政府府對承租家庭庭按月支付相相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租租房補(bǔ)貼。其其目的是解決決家庭收入高高于享受廉租租房標(biāo)準(zhǔn)而又又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭庭的住房困難難。這個概念念正好被定格格在新出爐的的“租賃型經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房””。經(jīng)濟(jì)適用用房以租代售，可以說是將將經(jīng)濟(jì)適用房房變成“擴(kuò)大大版的廉租房房”。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識保障房保障性住房是是指政府為中中低收入住房房困難家庭所所提供的限定定標(biāo)準(zhǔn)、限定定價格或租金金的住房，一一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房和政策性租賃住住房構(gòu)成。這種類類型的住房有有別于完全由由市場形成價價格的商品房房。政策性租賃住住房是以低于市場場的租金，給給既不符合廉廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房房政策范圍且家家庭收入低于于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居居民平均工資資水平的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中低收入住住房困難家庭庭、城鎮(zhèn)房屋屋拆遷戶、引引進(jìn)的高級技技術(shù)人員、異異地調(diào)動的機(jī)機(jī)關(guān)干部，解解決其過渡性性居住問題。。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識保障房保障性住房是是指政府為中中低收入住房房困難家庭所所提供的限定定標(biāo)準(zhǔn)、限定定價格或租金金的住房，一一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房和政策性租賃住住房構(gòu)成。這種類類型的住房有有別于完全由由市場形成價價格的商品房房。經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房房是政府以劃劃撥方式提供供土地，免收收城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套費(fèi)等等各種行政事業(yè)性收收費(fèi)和政府性基金金，實行稅收優(yōu)惠政策策等手段降低建建筑成本，以以政府指導(dǎo)價價出售給有一一定支付能力力的低收入住住房困難家庭庭。這類低收收入家庭有一一定的支付能能力或者有預(yù)預(yù)期的支付能力，購房人擁有有有限產(chǎn)權(quán)。。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識定向安置房是政府進(jìn)行城城市道路建設(shè)設(shè)和其他公共共設(shè)施建設(shè)項項目時，對被被拆遷住戶進(jìn)行安置置所建的房屋屋。安置的對對象是城市居居民被拆遷戶戶，也包括征征地拆遷房屋屋的農(nóng)戶。兩限商品房即“限套型、、限房價“的的商品住房。。經(jīng)城市人民民政府批準(zhǔn)，，在限制套型型比例、限定定銷售價格的的基礎(chǔ)上，以以競地價、競競房價的方式式，招標(biāo)確定定住宅項目開開發(fā)建設(shè)單位位，由中標(biāo)單位按照約定定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，，按照約定價價位面向符合合條件的居民民銷售的中低低價位、中小小套型普通商商品住房。兩限房并不是嚴(yán)格意意義上的”保保障性住房““。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識安居商品房指實施國家“安居（或康康居）工程””而建設(shè)的住住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是是黨和國家安安排貸款和地方自知自自籌資金建設(shè)設(shè)的面向廣大大中低收家庭庭，特別是對對4平方米以下特特困戶提供的的銷售價格低低于成本、由由政府補(bǔ)貼的的非盈利性住住房。安居房成本價價由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察察設(shè)計和前期期工程費(fèi)、建建筑安裝工程程費(fèi)、住宅小小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)（包包括50%小區(qū)級非經(jīng)營營性公建配套套費(fèi)）、管理理、貸款利息息和稅金構(gòu)成成”。根據(jù)據(jù)規(guī)定“購房房人可按安居居房的成本價價購買，也可可按職工當(dāng)年配置公房房的價格購買買。但差價應(yīng)應(yīng)由所在單位位承擔(dān)或由家家庭成員各自自單位協(xié)商承承擔(dān)”。出售或出租給給國家機(jī)關(guān)事事業(yè)單位職工工的準(zhǔn)成本房房、全成本房房、全成本本微利利房和社會會微利利房。。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識識房屋的的所有有權(quán)是指對對房屋屋全面面支配配的權(quán)權(quán)利。。房屋屋的所所有權(quán)權(quán)分為為占有有權(quán)、、使用用權(quán)、、收益益權(quán)和和處分分權(quán)四四項權(quán)權(quán)能，，這也也是房房屋所所有權(quán)權(quán)的四四項基基本內(nèi)內(nèi)容。。房屋的的占有有權(quán)通常由由所有有權(quán)人人來行行使，，但有有時也也由別別人來來行使使，這這就是是使用用權(quán)與與所有有權(quán)分分離的的情況況。房屋的的使用用權(quán)是對房房屋的的實際際利用用權(quán)利利。通通過一一定法法律契契約，，非房房屋所所有權(quán)權(quán)人也也可獲獲得房房屋的的使用用權(quán)。。房屋的的收益益權(quán)是指房房主收收取房房屋財財產(chǎn)所所產(chǎn)生生的各各種收收益。。房屋的的處分分權(quán)是所有有權(quán)中中一項項最基基本的的權(quán)能能。房房屋的的處分分權(quán)由由房主主行使使。有有時房房屋處處分權(quán)權(quán)也受受到一一定的的限制制。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識識住宅的的“全全部產(chǎn)產(chǎn)權(quán)””是指按按市場場價和和成本本價購購買的的房屋屋，購購房者者擁有有全部部產(chǎn)權(quán)權(quán)。經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房亦屬屬于全全部產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。。住宅的的“部部分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)””是指職職工按按標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)價購購買的的公有有住宅宅。在在國家家規(guī)定定的住住房面面積之之內(nèi)，，職工工按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)價價購房房后只只擁有有部分分產(chǎn)權(quán)權(quán)，可可以繼繼承和和出售售，但但出售售時原原產(chǎn)權(quán)權(quán)單位位有優(yōu)優(yōu)先購購買權(quán)權(quán)，售售房的的收入入在扣扣除有有關(guān)稅稅費(fèi)后后，按按個人人和單單位所所占的的產(chǎn)權(quán)權(quán)比例例分配配。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識識商品房房的結(jié)結(jié)構(gòu)售房的的樓書書常見見用語語，房房屋架架構(gòu)可可分為為磚混混結(jié)構(gòu)構(gòu)、磚磚木結(jié)結(jié)構(gòu)和和鋼筋筋混凝凝土結(jié)結(jié)構(gòu)。。磚混結(jié)結(jié)構(gòu)主要是是磚墻墻承重重，部部分是是鋼盤盤混凝凝土承承重的的結(jié)構(gòu)構(gòu)。磚木結(jié)結(jié)構(gòu)主要承承重構(gòu)構(gòu)件是是由用用磚和和木兩兩種材材料制制成的的結(jié)構(gòu)構(gòu)。鋼筋混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)主要承承重構(gòu)構(gòu)件是是由鋼鋼筋和和混凝凝土制制成的的結(jié)構(gòu)構(gòu)。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識識住宅的的開間間就是住住宅的的寬度度。住宅的的進(jìn)深深就是指指住宅宅的實實際長長度。。住宅的的層高高是指下下層地地板面面或樓樓板面面到上上層樓樓層面面之間間的距距離，，也就就是一一層房房屋的的高度度。住宅的的凈高高是指下下層地地板面面或樓樓板上上表面面到上上層樓樓板下下表面面之間間的距距離。。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識識居住小小區(qū)總總用地地是包括括住宅宅總用用地，，公共共建筑筑設(shè)施施總用用地，，道路路、廣廣場用用地、、庭院院、綠綠化用用地的的總和和。住宅總總用地地指低層層、多多層、、中高高層、、高層層以及及住宅宅用地地面積積的總總和。。公建總總用地地指小區(qū)區(qū)內(nèi)部部公共共建筑筑占地地面積積的總總和。。房屋的的基底底面積積房屋的的基底底面積積是指指建筑筑物底底層勒勒腳以以上外外圍水水平投投影面面積。。道路、、廣場場用地地指小區(qū)區(qū)內(nèi)主主次干干道、、支道道、人人行道道、綠綠化帶帶中間間寬度度大于于1.5米的步步行道道及停停車、、回車車廣場場和有有鋪砌砌地面面的場場地面面積之之和。。庭院、、綠化化面積積指小區(qū)區(qū)內(nèi)集集中綠綠化帶帶、小小公園園、住住宅間間集中中種植植花木木、草草地、、假山山、花花架、、水榭榭、水水池，，以及及公共共活動動場所所等為為小區(qū)區(qū)所有有居住住人員員共同同使用用權(quán)的的綠化化面積積的總總和。。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識識總建筑筑面積積（平平方米米）指小區(qū)區(qū)內(nèi)住住宅、、公共共建筑筑、人人防地地下室室面積積總和和。住宅的的建筑筑面積積亦稱建建筑展展開面面積，，它是是指住住宅建建筑外外墻外外圍線線測定定的各各層平平面面面積之之和。。它是是表示示一個個建筑筑物規(guī)規(guī)模大大小的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)。它它包括括三項項，即即使用用面積積、輔輔助面面積和和結(jié)構(gòu)構(gòu)面積積。結(jié)構(gòu)面面積是指房房屋建建筑中中外墻墻，內(nèi)內(nèi)墻柱柱等結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件所所占面面積的的總和和。使用面面積是指建建筑物物各層層平面面中直直接為為生產(chǎn)產(chǎn)或生生活使使用的的凈面面積的的總和和。輔助面面積指臥室室以外外的凈凈面積積，包包括過過道、、衛(wèi)生生間、、廚房房、儲儲藏室室、陽陽臺等等。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)基本本常識識公用面面積是指住住宅樓樓內(nèi)為為住戶戶方便便出入入，正正常交交往保保障而而設(shè)置置的公公共走走廊、、樓梯梯、電電梯間間等所所占面面積總總和，，并按按棟或或單元元戶數(shù)數(shù)按比比率分分?jǐn)?。。公用建建筑面面積各產(chǎn)權(quán)權(quán)主體體共同同占有有或共共同使使用權(quán)權(quán)的建建筑面面積，，指各各套（（單元元）以以外為為各戶戶共同同使用用，不不可分分割的的建筑筑面積積。房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)基基本本常常識識哪些些公公用用面面積積應(yīng)應(yīng)分分?jǐn)倲?？？?yīng)分分?jǐn)倲偟牡墓糜媒ńㄖ婷娣e積包包括括套套（（單單元元））門門以以外外的的室室內(nèi)內(nèi)外外樓樓梯梯、、內(nèi)內(nèi)外外廊廊、、公公共共門門廳廳、、通通道道、、電電梯梯、、配配電電房房、、設(shè)設(shè)備備層層、、設(shè)設(shè)備備用用房房、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換層層、、技技術(shù)術(shù)層層、、空空調(diào)調(diào)機(jī)機(jī)房房、、消消防防控控制制室室、、為為整整棟棟樓樓層層服服務(wù)務(wù)的的值值班班衛(wèi)衛(wèi)室室、、建建筑筑物物內(nèi)內(nèi)的的垃垃圾圾以以及及突突出出屋屋面面有有圍圍護(hù)護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的樓樓梯梯間間、、電電梯梯機(jī)機(jī)房房、、水水箱箱間間等等。。哪些些公公用用面面積積不不能能分分?jǐn)倲?？？不能能分分?jǐn)倲偟牡墓糜妹婷娣e積為為底底層層架架空空層層中中作作為為公公共共使使用用的的機(jī)機(jī)動動車車庫庫、、非非機(jī)機(jī)動動車車庫庫、、公公共共開開放放空空間間、、城城市市公公共共通通道道、、沿沿街街的的騎騎樓樓作作為為公公共共開開放放使使用用的的建建筑筑面面積積、、消消防防避避難難層層；；為為多多棟棟建建筑筑物物使使用用的的配配電電房房；；公公民民防防護(hù)護(hù)地地下下室室以以及及地地面面車車庫庫、、地地下下設(shè)設(shè)備備用用房房等等。。房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)基基本本常常識識建筑筑容容積積率率是指指項項目目規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)全全部部建建筑筑面面積積與與規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積之之比比。。建筑筑密密度度即建建筑筑覆覆蓋蓋率率，，指指項項目目用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)所所有有基基底底面面積積之之和和與與規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地之之比比。。平均均每每平平方方米米造造價價（（元元））平均均每每平平方方米米造造價價=建筑筑物物總總造造價價/建筑筑面面積積。。房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)基基本本常常識識綠地地率率是指指規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的綠綠地地面面積積與與規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積之之比比。。綠化化率率是指指植植被被垂垂直直面面積積與與規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積之之比比。。商品品房房預(yù)預(yù)售售即在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)尚尚未未建建成成以以前前，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的經(jīng)經(jīng)銷銷商商在在取取得得受受買買人人一一定定數(shù)數(shù)量量的的定定金金后后，，將將期期房房出出售售給給受受買買人人。。商品品房房現(xiàn)現(xiàn)售售是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)將將竣竣工工驗驗收收合合格格的的商商品品房房出出售售給給買買受受人人，，并并由由買買受受人人支支付付房房價價款款的的行行為為。。房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)基基本本常常識識商品品房房的的起起價價是指指商商品品房房在在銷銷售售時時各各樓樓層層銷銷售售價價格格中中的的最最低低價價格格。。商品品房房的的均均價價是指指商商品品房房的的銷銷售售價價格格相相加加以以后后的的和和除除以以單單位位建建筑筑面面積積的的和和，，即即得得出出每每平平方方米米的的價價格格。?；鶅r價經(jīng)過過核核算算而而確確定定的的每每平平方方米米基基本本價價格格，，商商品品房房的的銷銷售售價價一一般般以以基基數(shù)數(shù)增增減減樓樓層層和和朝朝向向差差價價后后得得出出。。房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)基基本本常常識識定金金“定定金金””在在法法律律上上有有比比較較嚴(yán)嚴(yán)格格的的界界定定。。定定金金依依法法律律性性質(zhì)質(zhì)不不同同可可以以有有多多種種分分類類，，如如證證約約定定金金、、成成約約定定金金、、違違約約定定金金、、立立約約定定金金等等。。我我國國定定金金在在《擔(dān)保保法法》上是是債債的的一一種種擔(dān)擔(dān)保保方方式式，，在在《合同同法法》上是是承承擔(dān)擔(dān)違違約約責(zé)責(zé)任任形形式式之之一一，，其其基基本本法法律律性性質(zhì)質(zhì)是是違違約約定定金金，，并并具具有有擔(dān)擔(dān)保保合合同同履履行行的的性性質(zhì)質(zhì)。?！岸ǘń鸾稹薄钡牡淖髯饔糜糜杏袃蓛煞N種情情形形：：1、合合同同正正常常履履行行時時，，定定金金充充作作價價款款或或由由交交付付方方收收回回；；2、合合同同不不履履行行時時，，適適用用定定金金罰罰則則：：即即交交付付方方違違約約的的，，無無權(quán)權(quán)收收回回；；接接受受方方違違約約的的，，應(yīng)應(yīng)雙雙倍倍返返還還。。訂金金“訂訂””的的含含義義是是訂訂立立、、預(yù)預(yù)訂訂之之意意。?！啊坝営喗鸾稹薄痹谠诜ǚ陕缮仙喜⒉]沒有有嚴(yán)嚴(yán)格格的的界界定定只只是是預(yù)預(yù)付付款款的的一一部部分分，，起起不不到到擔(dān)擔(dān)保保債債權(quán)權(quán)的的作作用用，，在在開開發(fā)發(fā)商商違違約約不不簽簽訂訂合合同同的的情情況況下下，，無無法法得得到到雙雙倍倍的的返返還還。?！蹲罡吒呷巳嗣衩穹ǚㄔ涸宏P(guān)關(guān)于于適適用用中中華華人人民民共共和和國國擔(dān)擔(dān)保保法法若若干干問問題題的的解解釋釋》第一一百百一一十十八八條條規(guī)規(guī)定定：：當(dāng)當(dāng)事事人人交交付付留留置置金金、、擔(dān)擔(dān)保保金金、、訂訂約約金金、、押押金金或或者者訂訂金金等等，，但但沒沒有有約約定定定定金金性性質(zhì)質(zhì)的的，，當(dāng)當(dāng)事事人人主主張張定定金金權(quán)權(quán)利利的的，，人人民民法法院院不不予予支支持持。。房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)基基本本常常識識房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記，，即即房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記，，它它是是國國家家為為健健全全法法制制，，加加強(qiáng)強(qiáng)城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理，，依依法法確確認(rèn)認(rèn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的法法定定手手續(xù)續(xù)。。采采取取房房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記制制度度，，一一經(jīng)經(jīng)登登記記，，就就確確定定了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記時時要要對對權(quán)權(quán)利利人人、、權(quán)權(quán)利利性性質(zhì)質(zhì)、、權(quán)權(quán)屬屬來來源源、、取取得得時時間間、、變變化化情情況況和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)面面積積、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、用用途途、、價價值值、、等等級級、、坐坐落落、、坐坐標(biāo)標(biāo)、、形形狀狀等等進(jìn)進(jìn)行行記記載載，，登登記記機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)設(shè)設(shè)置置房房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記冊冊，，按按編編號號對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記事事項項作作全全面面記記載載。。房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記的的種種類類有有哪哪些些？？房地地產(chǎn)產(chǎn)登登記記的的種種類類分分為為初初始始登登記記、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移登登記記、、抵抵押押登登記記、、變變更更登登記記、、其其它它登登記記。。房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)基基本本常常識識初始始登登記記：：房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)的的初初始始登登記記是是指指新新建建房房屋屋的的權(quán)權(quán)屬屬登登記記。。新新建建房房屋屋，，于于竣竣工工后后的的三三個個月月內(nèi)內(nèi)辦辦理理房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)登登記記。。房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)的的登登記記應(yīng)應(yīng)按按照照以以下下程程序序進(jìn)進(jìn)行行：：（1）申請。申請請人為公民和和法人，共有有房屋由共有有人共同申請請。申請人須須填寫申請書書，并出示個個人身份證或或法人資格證證明，以及取取得房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)的有關(guān)證明明。（2）審查。房屋屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)機(jī)關(guān)受理申請請后，查驗各各項交驗的文文件，并通過過內(nèi)部檔案調(diào)調(diào)查和實地查查丈來核實產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人是否屬屬實，產(chǎn)權(quán)來來源是否合法法。（3）登記入冊、、頒發(fā)證書。。登記機(jī)關(guān)根根據(jù)審查結(jié)果果對該房產(chǎn)登登記入冊，建建檔，并對申申請人頒發(fā)房房屋產(chǎn)權(quán)證，，即房屋所有有權(quán)證書。變更登記下列情形屬于于房地產(chǎn)變更更登記：（1）地產(chǎn)使用用用途改變；；（2）權(quán)利人姓姓名或名稱發(fā)發(fā)生變化的；；（3）房地產(chǎn)座座落名稱或房房地產(chǎn)名稱發(fā)發(fā)生變化的；；（4）建筑物、、附著物倒塌塌、拆除。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識商品房綜合驗驗收合格指的是包含所所有配套設(shè)施施在內(nèi)的全部部建筑物的驗驗收合格。在什么情況下下，房地產(chǎn)開開發(fā)項目可以以交付使用？？房地產(chǎn)開發(fā)項項目竣工，經(jīng)經(jīng)驗收合格后后，方可交付付使用；未經(jīng)經(jīng)驗收或者驗驗收不合格的的，不得交付付使用。在房屋交付時時，發(fā)展商應(yīng)應(yīng)提交哪些文文件？房屋交付時，，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根根據(jù)《商品住宅實行行質(zhì)量保證書書和住宅使用用說明書制度度的規(guī)定》，向買受人提提供《住宅質(zhì)量保證證書》、《住宅使用說明明書》。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識預(yù)售面積預(yù)售面積是指指全部按建筑筑設(shè)計圖上尺尺寸計算的房房地產(chǎn)建筑面面積，它只供供房地產(chǎn)預(yù)售售時使用?？⒐っ娣e竣工面積是指指房地產(chǎn)竣工工后實測的面面積或用與竣竣工房地產(chǎn)尺尺寸相符的建建筑設(shè)計圖計計算的建筑面面積，它為房房地產(chǎn)交易、、租賃、抵押押、竣工驗收收、產(chǎn)權(quán)登記記等提供依據(jù)據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識商品房預(yù)售須須符合哪些條條件？（1）交付全部部土地使用權(quán)權(quán)出讓金，取取得土地使用用權(quán)證書；（2）有建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證；（3）按提供預(yù)預(yù)售的商品房房計算，投入入開發(fā)建設(shè)資資金達(dá)到工程程建設(shè)總投資資的25%以上，并已經(jīng)經(jīng)確定施工進(jìn)進(jìn)度和竣工交交付日期；（4）向縣級以以上人民政府府房產(chǎn)管理部部門辦理預(yù)售售登記，取得得商品房預(yù)售售許可證明。。哪些情況下，，預(yù)售房購買買者可以要求求取消預(yù)售房房合同？（1）房屋開發(fā)發(fā)公司不能按按照原定日期期交付預(yù)購房房屋；（2）建成后的的房屋實際面面積與預(yù)售房房合同確定的的面積不相符符；（3）建成后房房屋建筑的材材料與預(yù)售合合同所列建材材不相符。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識建筑用地面積積指城市規(guī)劃行行政主管部門門確定的建設(shè)設(shè)用地位置和和界線所圍合合的用地之水水平投影面積積，不包括代代征的面積。。停車場指在建設(shè)用地地內(nèi)為停放機(jī)機(jī)動車和非機(jī)機(jī)動車須配置置的場地。停停車場面積小小型汽車按每每車位25平方米計算，，自行車按每每車位1.2平方米計算。。商品房銷售面面積商品房銷售面面積=套內(nèi)建筑面積積+分?jǐn)偟墓媒ńㄖ娣e房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識“五證”包括括什么？商品房“五證證”包括：建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證、建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證、國國有土地使用用證、建設(shè)工工程開工證、、商品房預(yù)售售許可證?！岸笔侵附ㄔO(shè)部為為了加強(qiáng)對商商品房的質(zhì)量量管理與監(jiān)督督，要求發(fā)展展商必須提供供的新建住宅宅質(zhì)量保證書書和新建住宅宅使用說明書書。商品房保修期期從開發(fā)商將將竣工驗收的的房屋交付使使用之日起計計算。工程質(zhì)質(zhì)量保證書中中具體保修期期限與保修范范圍是：地基基基礎(chǔ)和主體體結(jié)構(gòu)在合理理使用壽命年年限內(nèi)；屋面面防水為3年；墻面、廚廚房和衛(wèi)生間間地面為1年；《住宅質(zhì)量保證證書》一般約定地下下室及管道滲滲漏為1年；墻面、頂頂棚抹灰層脫脫落為1年；地面空鼓鼓開裂、大面面積起沙為1年；門窗翹裂裂、五金件及及衛(wèi)生潔具損損壞為1年；燈具、電電器開關(guān)損壞壞為6個月；管道堵堵塞為2個月；供熱供供冷系統(tǒng)設(shè)備備為一個采暖暖期或供冷期期；其他部位位、部件的保保修期限，由由買賣雙方自自行約定，并并寫在工程質(zhì)質(zhì)量保證書中中。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門門申請征用、劃劃撥土地前，，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門門確認(rèn)建設(shè)項項目位置和范范圍符合城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃的法定定憑證，是建設(shè)單位位用地的法律律憑證。申辦《建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》申請人須提交交建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可申請請，并按要求求提供所規(guī)定定的文件、圖紙、資料進(jìn)行申申報。1、建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證申申請表(單位公章)；2、立項批復(fù)；；3、《建設(shè)項目選址址意見書》及附件（復(fù)印件）；；4、項目合同（（復(fù)印件）。。5、經(jīng)國土資源源部門確認(rèn)的的、具有測繪繪資質(zhì)的單位位測繪1：500或1:1000勘測定界圖3張（藍(lán)曬圖，，現(xiàn)狀地形；；房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門門申請征用、劃劃撥土地前，，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門門確認(rèn)建設(shè)項項目位置和范范圍符合城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃的法定定憑證，是建設(shè)單位位用地的法律律憑證。申辦《建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》申請人須提交交建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可申請請，并按要求求提供所規(guī)定定的文件、圖紙、資料進(jìn)行申申報。6、關(guān)于辦理《建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》的法人授權(quán)委委托書及經(jīng)辦辦人身份證復(fù)復(fù)印件（出示示原件）。7、經(jīng)土地招標(biāo)標(biāo)、拍賣方式式取得國有土地使用用權(quán)的建設(shè)項目還還需提供：（1）《國有土地使用用權(quán)出讓合同同》（復(fù)印件）；；（2）《國有土地使用用權(quán)出讓合同同》中的規(guī)劃設(shè)計計條件及附圖圖（復(fù)印件））；（3）法人資格證證明（工商營營業(yè)執(zhí)照或組組織機(jī)構(gòu)法人人代碼證）（（復(fù)印件）；；（4）如屬于經(jīng)營營性房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)項目目，還需提供供開發(fā)公司資資質(zhì)證明（復(fù)復(fù)印件）。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證城市規(guī)劃行政政主管部門依依法核發(fā)的，，確認(rèn)有關(guān)建建設(shè)工程符合合城市規(guī)劃要要求的法律憑憑證。建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證是有關(guān)建建設(shè)工程符合合城市規(guī)劃要要求的法律憑證，是建設(shè)單位位建設(shè)工程的的法律憑證，，是建設(shè)活動動中接受監(jiān)督督檢查時的法法定依據(jù)?！督ㄔO(shè)工建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證》包括下列內(nèi)容容：⑴許可證編號號；⑵發(fā)證機(jī)關(guān)名名稱和發(fā)證日日期；⑶用地單位；；⑷用地項目名名稱、位置、、宗地號以及及子項目名稱稱、建筑性質(zhì)質(zhì)、棟數(shù)、層層數(shù)、結(jié)構(gòu)類類型；⑸計容積率面面積及各分類類面積；⑹附件包括總總平面圖、各各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。房地產(chǎn)行業(yè)基基本常識商品房預(yù)售許許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管管理部門允許許房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)銷售商商品房的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件。其主主管機(jī)關(guān)是市市國土房管局局，證書由市市國土房管局局統(tǒng)一印制、、辦理登記審審批和核發(fā)證證書。房地產(chǎn)產(chǎn)商在銷售商商品房時，如如該房屋已建建成，還應(yīng)持持有房屋所有有權(quán)證書。商品房銷售許許可證與商品品房預(yù)售許可可證的區(qū)別在在于各自取得得的條件不同同，主要表現(xiàn)現(xiàn)在：商品房房（現(xiàn)房）銷銷售許可證的的取得必須符符合下列條件件：1、開發(fā)企業(yè)具具有企業(yè)法人人營業(yè)執(zhí)照和和房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證證書；2、取得土地使使用權(quán)證書和和使用土地批批準(zhǔn)文件；3、持有建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證和建設(shè)工工程開工許可可證；4、已通過竣工工驗收；5、供水、供電電、供熱、燃燃?xì)?、通信等等配套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施具備使用用條件，其他他配套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公共設(shè)設(shè)施具備交付付使用條件或或已確定進(jìn)度度和交付日期期；6、物業(yè)管理方方案已落實。。買現(xiàn)房的好好處在于可以以比較清楚地地了解房屋的的現(xiàn)狀，可以以盡快取得房房地產(chǎn)權(quán)利證證書等。房地產(chǎn)開發(fā)基基本知識介紹紹二、必須了解解的房地產(chǎn)交交易模式1、一級土地整整理2、二級房屋開開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)基基本知識介紹紹國土資源部于于2003年發(fā)布的《全國土地開發(fā)發(fā)整理規(guī)劃（（2001－2010）》指出，“土地地開發(fā)整理””包含土地整整理、土地復(fù)復(fù)墾和土地開開發(fā)三項內(nèi)容容。土地整理是指指采用工程、、生物等措施施，對田、水水、路、林、、村進(jìn)行綜合合整治，增加加有效耕地面面積，提高土土地質(zhì)量和利利用效率，改改善生產(chǎn)、生生活條件和生生態(tài)環(huán)境的活活動。土地復(fù)墾是指指采用工程、、生物等措施施，對在生產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)過程中中因挖損、塌塌陷、壓占造造成破壞、廢廢棄的土地和和自然災(zāi)害造造成破壞、廢廢棄的土地進(jìn)進(jìn)行整治，恢恢復(fù)利用的活活動?；靖拍钔恋亻_發(fā)是指指在保護(hù)和改改善生態(tài)環(huán)境境、防止水土土流失和土地地荒漠化的前前提下，采用用工程、生物物等措施，將將未利用土地地資源開發(fā)成成宜農(nóng)地的活活動。土地整理的內(nèi)內(nèi)容分類土地整理一般般可分為兩大大類，即農(nóng)地地整理與市地地整理。農(nóng)村土地整理理的主要內(nèi)容容包括：（1）調(diào)整農(nóng)地結(jié)結(jié)構(gòu)，歸并零零散地塊；（2）平整土地，，改良土壤；；（3）道路、林網(wǎng)網(wǎng)、溝渠等綜綜合建設(shè)；（4）歸并農(nóng)村居居民點、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)工業(yè)用地等等；（5）復(fù)墾廢棄土土地；（6）劃定地界，，確定權(quán)屬；；（7）改善環(huán)境，，維護(hù)生態(tài)平平衡。小提示：根據(jù)據(jù)我國國情，，現(xiàn)階段土地地整理的重點點在農(nóng)村地區(qū)區(qū)。土地整理的內(nèi)內(nèi)容分類土地整理一般般可分為兩大大類，即農(nóng)地地整理與市地地整理。與房地產(chǎn)項目目相關(guān)的一級級土地整理是是指為合理理開發(fā)利用土土地資源，滿滿足地域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展和城市市建設(shè)用地需需求，國土資資源主管部門門按照土地利利用總體規(guī)劃劃、城市總體體規(guī)劃，為實實現(xiàn)調(diào)控土地地市場、促進(jìn)進(jìn)土地資源合合理利用目標(biāo)標(biāo)，依法取得得土地，進(jìn)行行前期開發(fā)、、儲存以備供供應(yīng)土地的行行為。小提示：城市市土地整理行行為的主體是是地方政府，，必須受到國國家國土資源源部門的總體體用地計劃限限制。管理辦法的制制定依據(jù)：《中華人民共和和國土地管理理法》、《湖南省國有建建設(shè)用地儲備備辦法》土地儲備實行行計劃管理。。市、縣（市市）國土資源源管理部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)會同財政政、規(guī)劃等部部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)和社會會發(fā)展計劃、、土地利用總總體規(guī)劃、城城鄉(xiāng)規(guī)劃、土土地利用年度度計劃和土地地市場供需狀狀況等共同編編制年度土地地儲備計劃，，報同級人民民政府批準(zhǔn)，，并報上一級級國土資源管管理部門備案案。年度土地儲備備計劃包括儲儲備土地規(guī)模模、儲備土地地前期開發(fā)規(guī)規(guī)模、儲備土土地供應(yīng)規(guī)模模、年度儲備備土地臨時利利用計劃、計計劃年度末儲儲備土地規(guī)模模等。制定土地儲備備計劃應(yīng)當(dāng)明明確各類儲備備土地宗數(shù)、、位置、面積積、用途等具具體內(nèi)容。管理辦法：城市一級土地地開發(fā)的管理理辦法均在國國土資源部的的同一管理流流程下由各省省市自行制定定?！堕L沙市土地一一級開發(fā)管理理暫行辦法》長沙市人民政政府令第105號（2009）具體實施主體體：土地儲備，是是指市、縣（（市）國土資資源管理部門門將同級人民民政府依法取取得的國有土土地予以儲存存，并進(jìn)行前前期開發(fā)，以以備供應(yīng)的行行為。土地儲儲備機(jī)構(gòu)為市市、縣（市））人民政府批批準(zhǔn)成立、具具有獨立的法法人資格、統(tǒng)統(tǒng)一承擔(dān)本行行政轄區(qū)土地地儲備工作的的事業(yè)單位。。下列土地可以以納入土地儲儲備范圍（一）依法收收回的國有土土地；（二）以市場場方式收購的的國有土地；；（三）未確定定土地使用權(quán)權(quán)人的國有建建設(shè)用地；（四）依法征征收的土地；；（五）國有建建設(shè)用地使用用權(quán)出讓合同同約定收回的的土地；（六）其他依依法取得的土土地。上述范圍內(nèi)的的土地，市、、縣（市）人人民政府可以以按照有關(guān)規(guī)規(guī)定組織拆遷遷、開發(fā)、整整理。對擬納入土地地儲備的征收收土地，按下下列程序辦理理：（一）由市、、縣（市）土土地儲備機(jī)構(gòu)構(gòu)對擬儲備土土地權(quán)屬、面面積、四至范范圍、用途及及地上附著物物情況進(jìn)行調(diào)調(diào)查；（二）市、縣縣（市）土地地儲備機(jī)構(gòu)根根據(jù)調(diào)查了解解的情況，征征詢規(guī)劃部門門意見；（三）市、縣縣（市）土地地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行可行性論論證，向同級級國土資源管管理部門提出出擬征收土地地建議；（四）市、縣縣（市）國土土資源管理部部門依法申請請辦理農(nóng)用地地轉(zhuǎn)用、土地地征收報批手手續(xù)；（五）征地方方案經(jīng)依法批批準(zhǔn)后，由被被征地的區(qū)、、縣（市）人人民政府依法法實施征地補(bǔ)補(bǔ)償安置，征征地補(bǔ)償安置置勞務(wù)費(fèi)和不不可預(yù)計費(fèi)按按市、縣（市市）人民政府府有關(guān)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行；（六）征地補(bǔ)補(bǔ)償安置后，，國土資源管管理部門依法法辦理土地使使用權(quán)注銷登登記手續(xù)，納納入土地儲備備；原地上建建筑物、構(gòu)筑筑物已經(jīng)登記記的，還應(yīng)依依法辦理房屋屋產(chǎn)權(quán)注銷登登記手續(xù)。土地一級開發(fā)發(fā)項目開發(fā)利用第十七條對納入儲備的的土地，經(jīng)市市、縣（市））國土資源管管理部門批準(zhǔn)準(zhǔn)，土地儲備備機(jī)構(gòu)可以進(jìn)進(jìn)行前期開發(fā)發(fā)、臨時利用用，以及為儲儲備土地、實實施前期開發(fā)發(fā)進(jìn)行融資等等活動。第十八條市、縣（市））土地儲備機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃和和年度土地儲儲備計劃對儲儲備土地進(jìn)行行前期開發(fā)。。前期開發(fā)涉及及道路、供水水、供電、供供氣、排水、、通訊、照明明、綠化、土土地平整等基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按按照有關(guān)規(guī)定定，通過公開開招標(biāo)方式選選擇實施單位位。土地一級開發(fā)發(fā)項目資金管理第二十四條市、縣（市））人民政府建建立土地儲備備資金。土地儲備資金金的來源包括括：（一）國有土土地收益基金金；（二）財政部部門安排的資資金；（三）銀行或或其他金融機(jī)機(jī)構(gòu)的貸款；；（四）其他依依法取得的資資金；（五）上述資資金產(chǎn)生的利利息收入。第二十六條市、縣（市））財政部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)、、拍賣、掛牌牌和協(xié)議出讓讓國有土地使使用權(quán)的總成成交價款的5%計提國有土地地收益基金，，但國有企業(yè)業(yè)改革中國有有土地使用權(quán)權(quán)出讓的，可可以按照有關(guān)關(guān)規(guī)定不予計計提。土地一級開發(fā)發(fā)項目資金管理土地儲備資金金支出項目概概算主要包括括：土地取得得成本、開發(fā)發(fā)整理成本、、土地交易成成本、財務(wù)費(fèi)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)費(fèi)用等。其中中業(yè)務(wù)費(fèi)用按按儲備土地收收益的一定比比例計提，具具體比例由市市、縣（市））國土資源管管理部門和同同級財政部門門共同確定。。土地儲備資金金支出由土地地儲備機(jī)構(gòu)提提出用款申請請，由同級國國土資源管理理部門和財政政部門共同審審核。其中屬屬于財政性資資金支出的，，應(yīng)當(dāng)按照財財政國庫管理理制度的有關(guān)關(guān)規(guī)定執(zhí)行。。屬于成片開發(fā)發(fā)的儲備土地地，先按成本本概算核定撥撥付，待片區(qū)區(qū)成本核定后后，再按片區(qū)區(qū)進(jìn)行決算。。儲備土地成本本由市、縣（（市）國土資資源管理部門門、財政部門門、房產(chǎn)部門門和審計部門門審定。其中中城市房屋拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)由由拆遷管理部部門審定，基基礎(chǔ)設(shè)施配套套費(fèi)用和其他他需要專業(yè)部部門審查的費(fèi)費(fèi)用由審計部部門審定，其其他成本和總總成本由國土土資源管理部部門、財政部部門共同審定定。企業(yè)與政府的的收益分成模模式，即通過過將“生地””變?yōu)椤笆斓氐亍?，待土地地通過招拍掛掛出讓后，房房地產(chǎn)再按照照與政府的分分成比例，獲獲得屬于自己己的那部分土土地出讓增值值收益。一般般來說，政府府負(fù)責(zé)保證如如規(guī)劃手續(xù)、、一級開發(fā)立立項、征地手手續(xù)、項目驗驗收等行政審審批工作的通通過，而企業(yè)業(yè)則負(fù)責(zé)建設(shè)設(shè)資金的籌措措與投入、建建設(shè)工程的組組織與實施、、土地招商的的組織等事項項?；旧虡I(yè)模式式分析：在土地地一級開發(fā)項項目中，模糊糊主體與客體體的概念，政政府與負(fù)責(zé)土土地一級開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)企企業(yè)結(jié)成了緊緊密的利益共共同體，企業(yè)業(yè)在為政府創(chuàng)創(chuàng)出政績的同同時也提亮了了本身的財務(wù)務(wù)報表。商業(yè)收益途徑徑分析途徑一：通過過土地公開交交易市場出讓讓土地，收益益部分按照約約定取得。途徑二：企業(yè)業(yè)與政府共同同約定出讓土土地的限制性性條件，在招招拍掛中確保保企業(yè)或其所所屬的開發(fā)公公司順利取得得二級開發(fā)權(quán)權(quán)；開發(fā)商通通過財政支持持、信托融資資或其他手段段籌集資金，，上交土地出出讓金，獲得得土地使用證證；通過房屋屋開發(fā)項目銷銷售與合作進(jìn)進(jìn)行資金的快快速回收。小提示：以合合同約定為準(zhǔn)準(zhǔn)運(yùn)營形式形式一：房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)直接與政府府簽約實施項項目，進(jìn)行項項目收益分配配。形式二：由由房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)、政府部門門（或政府的的投融資平臺臺）、第三方方出資方共同同出資設(shè)立項項目公司，負(fù)負(fù)責(zé)對土地的的一級開發(fā)項項目進(jìn)行經(jīng)營營，包括開發(fā)發(fā)資金的融資資、參與土地地運(yùn)營的策劃劃、市政配套套設(shè)施的建設(shè)設(shè)，以及配合合政府部門進(jìn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償償、土地二級級市場潛在受受讓人的招商商等工作。小提示：形式式二的優(yōu)勢分分析：政府作為項目目公司的股東東之一，有權(quán)權(quán)按股權(quán)比例例享有由土地地增值收益轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化而來的項項目公司分紅紅運(yùn)營關(guān)鍵指標(biāo)標(biāo)提示一級開發(fā)合同同當(dāng)中最為關(guān)關(guān)鍵的條款：：收益分成模模式第一種：凈收收益比例法：：合同明確約約定分成比例例“土地一級開發(fā)發(fā)凈收益”=“國有土地使用用權(quán)出讓價款款”-“土地一級開發(fā)發(fā)成本”-“政府提取的各各項費(fèi)用”。。其中，土地一一級開發(fā)成本本通常由項目目前期費(fèi)用、、征地拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用、市市政基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)用、、工程建設(shè)其其他費(fèi)用（如如監(jiān)理費(fèi)、工工程設(shè)計費(fèi)、、管理費(fèi)用、、財務(wù)費(fèi)用等等）、相關(guān)稅稅費(fèi)等構(gòu)成。。按照國家有有關(guān)規(guī)定應(yīng)提提取的各項基基金、規(guī)費(fèi)，，主要包括土土地收益基金金、失地農(nóng)民民保障金等運(yùn)營關(guān)鍵指標(biāo)標(biāo)提示一級開發(fā)合同同當(dāng)中最為關(guān)關(guān)鍵的條款：：收益分成模模式第二種：保底底收益承諾：：投入資金的的保底收益率率；掛牌凈收收益的固定分分成比例。第三種：房地地產(chǎn)企業(yè)會通通過與政府約約定土地“招招拍掛”的單單位成交底價價，來實現(xiàn)最最低收入的底底線。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)也會與與地方政府約約定，對投入入資金規(guī)模進(jìn)進(jìn)行限制——如鎖定土地一一級開發(fā)的平平均單位成本本，要求超出出部分由地方方政府承擔(dān)。。有關(guān)拆遷的提提示主體：政府有有關(guān)部門1、拆遷方式：：1）政府組織織拆遷：主要要指通過批租租、舊城改造造方式取得土土地使用權(quán)所所涉及拆遷2）拆遷人自自行拆遷：這這是大型房地地產(chǎn)公司常用用模式，但要要申請拆遷許許可證。3）拆遷人委委托拆遷：適適用開發(fā)商缺缺乏拆遷經(jīng)驗驗時委托專門門從事房屋拆拆遷工作的單單位進(jìn)行。有關(guān)拆遷的提提示主體：政府有有關(guān)部門《長沙市城市房房屋拆遷管理理條例》經(jīng)1998年6月26日長沙市十一一屆人大常委委會第4次會議通過，，1998年8月4日湖南省九屆屆人大常委會會第