房地產(chǎn)環(huán)境分析

木頭廠場(chǎng)地環(huán)境分析現(xiàn)我公司購(gòu)入一片地，位置在桂林理工大學(xué)屏風(fēng)小區(qū) 4#后面的那片木頭廠的地。我們要對(duì)它進(jìn)行環(huán)境分析?？此挡恢档米龇康禺a(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)系很多相關(guān)行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。由于他的相關(guān)行業(yè)比較多是由建筑材料，土地，人力，資金等相關(guān)因素組成。所以很多因素對(duì)它們有很大的影響，例如：政治法律，經(jīng)濟(jì)，還有技術(shù)水品。一．外部環(huán)境分析政治法律環(huán)境面對(duì)中國(guó)這幾年來(lái)房?jī)r(jià)的飆漲，中國(guó)制定了多項(xiàng)相關(guān)對(duì)策。1．限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款管理。對(duì)項(xiàng)目資金比例達(dá)不到35%或韋取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目。銀行不得放任何形式的貸款；對(duì)空置年以上的商品房，銀行不得接受其作為貸款的抵押物。這些政策限制了房地產(chǎn)商的資金來(lái)源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。2．加強(qiáng)住房消費(fèi)貸款管理銀行重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套中小戶自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。增加了投資者投資房地產(chǎn)的成本，減少了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋的成本。3.切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)重點(diǎn)發(fā)展中地位價(jià)、中小套商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)有具體的比例要求。加快城鎮(zhèn)廉租住房的制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。二：經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境包括了宏觀，微觀環(huán)境兩個(gè)方面。無(wú)論是宏觀還是微觀的環(huán)境的一點(diǎn)點(diǎn)小改變，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)這敏感行業(yè)帶來(lái)很大的影響。國(guó)家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化如下:1:國(guó)民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長(zhǎng)。這事影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟(jì)因素，因?yàn)橹挥行枨蟮脑黾硬拍苷娴拇龠M(jìn)供給的增加。這幾年來(lái)，中國(guó)的GDP一直在增長(zhǎng)。對(duì)于資金的流動(dòng)問(wèn)題，不少人都選擇了購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)，因?yàn)閲?guó)民把樓盤(pán)作為增值或保值商品。所以在過(guò)去的十年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)火爆，房?jī)r(jià)飛速上漲。2：存款加息銀行多次加息，雖然只針對(duì)股市，但依舊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了影響。給好的公司帶來(lái)更多的擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，加息將加大開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，但對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。自從銀行加息，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行的依賴(lài)越來(lái)越小。3：股市影響股市越穩(wěn)定，房?jī)r(jià)也會(huì)穩(wěn)定，甚至還會(huì)漲。三：社會(huì)與文化要素中國(guó)作為社會(huì)主義國(guó)家。于其他國(guó)家的社會(huì)和文化有些差異。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，社會(huì)和文化的影響也是很大的。1：人口因素目前都是7080年代的人是住房消費(fèi)人群。首先他們的經(jīng)濟(jì)條件良好，而且從父母那里得到的贊助也是很大的。這樣使得房地產(chǎn)業(yè)任然會(huì)非常興盛。2：社會(huì)城市化隨著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，農(nóng)村人口密集將會(huì)逐漸向城市轉(zhuǎn)移。城市人口的增加必會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展。一、購(gòu)買(mǎi)者分析因居住需要而買(mǎi)房作為長(zhǎng)期收租而買(mǎi)房賺取房?jī)r(jià)差而買(mǎi)房第3種類(lèi)型是拉動(dòng)房?jī)r(jià)的一個(gè)主要原因之一。二、該地段限制因素分析?；A(chǔ)設(shè)備這個(gè)地區(qū)的設(shè)備比較完整,2個(gè)大型的超市，分布了小學(xué)，中學(xué)，大學(xué)。人文條件非常好。到這些地方最多10分鐘步程。菜市也有..娛樂(lè)消遣的地方也有.2．交通運(yùn)輸條件去公交分公司只有10分鐘步程。在那可以可以坐公交車(chē)，去桂林的任何地方都可以，最多多轉(zhuǎn)一次。有輛10路車(chē)可以去市中心.3 地質(zhì)情況和環(huán)境保護(hù)要素地質(zhì)條件良好，旁邊有七星公園，生態(tài)環(huán)境達(dá)到了 2級(jí)。沒(méi)什么工廠，所以也就沒(méi)什么污染，溪河還算過(guò)得去。至少?zèng)]到發(fā)臭的地步類(lèi)似競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的價(jià)格或租金分析目前這一片的房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完了。該賣(mài)的，該買(mǎi)的，都已經(jīng)完成了交易。所以應(yīng)該不會(huì)有什么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。市場(chǎng)需求的數(shù)量、房型分析桂林市區(qū)的房子一直都是供小于求的,房型大致是3房一廳,房屋使用面積大致維持在(120~150)之間,因?yàn)檫@個(gè)階段內(nèi),很多人都可以接受的.三、目標(biāo)地塊的 SWOT分析。SWOT分析方法是一種企業(yè)內(nèi)部分析方法，即根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件進(jìn)行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在。其中，S代表strength(優(yōu)勢(shì))，W代表weakness(弱勢(shì))，O代表opportunity(機(jī)會(huì))，T代表threat(威脅)，其中，S、W是內(nèi)部因素，O、T是外部因素。按照企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)企業(yè)“能夠做的”（即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的”（即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅）之間的有機(jī)組合。1.優(yōu)勢(shì)(Strength):土地經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)后，比較平整，已經(jīng)是熟地，利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；良好的地段價(jià)值，項(xiàng)目地塊有良好的交通條件，確保開(kāi)發(fā)物業(yè)的價(jià)值；成熟的生活配套設(shè)施，良好的規(guī)劃，良好的生活氛圍。2.劣勢(shì)(Weakness):地塊面積較小，形狀不規(guī)則，增加了規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)的難度；地塊靠近環(huán)城西路，準(zhǔn)確地說(shuō)屬于中心區(qū)邊緣地區(qū)，周邊的房子比較老，比較舊。項(xiàng)目的體量較小，因?yàn)樵诠鹆质袇^(qū)內(nèi)不允許建太高的樓.又以出售為主，未來(lái)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位較難把握。3.機(jī)會(huì)(Opportunity)屏風(fēng)這里有巨大的潛在租賃房子和潛在購(gòu)買(mǎi)需要；中心區(qū)目前的良好規(guī)劃和生活氛圍產(chǎn)生生活所需求的的動(dòng)力。生活區(qū)物業(yè)是我們有需求時(shí)考慮的首選；中心區(qū)的土地日