項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究-91課件

天津地鐵小淀項目

市場研究報告天津地鐵小淀項目

市場研究報告天津京津互動天津-環(huán)渤海環(huán)渤海天津-濱海小淀-京津互動小淀-津濱互動小淀產(chǎn)業(yè)緊鄰?fù)猸h(huán)北辰區(qū)地鐵生態(tài)新家園10/16/20222天津京津互動天津-環(huán)渤海環(huán)渤海天津-濱海小淀-京津互動小淀-京津互動天津-環(huán)渤海環(huán)渤海天津-濱海小淀-京津互動小淀-津濱互動小淀產(chǎn)業(yè)緊鄰?fù)猸h(huán)北辰區(qū)地鐵生態(tài)新家園天津產(chǎn)業(yè)功能城市功能地鐵專項研究天津地鐵規(guī)劃建設(shè)地鐵現(xiàn)狀本區(qū)域地鐵環(huán)境案例產(chǎn)業(yè)格局產(chǎn)業(yè)鏈商務(wù)配套政策新家園規(guī)劃規(guī)劃10/16/20223京津互動天津-環(huán)渤海環(huán)渤海天津-濱海小淀-京津互動小淀-津濱小淀產(chǎn)業(yè)緊鄰?fù)猸h(huán)北辰區(qū)地鐵生態(tài)新家園天津政策新家園規(guī)劃現(xiàn)狀案例現(xiàn)狀專項研究案例區(qū)域環(huán)境建設(shè)周期產(chǎn)業(yè)商務(wù)環(huán)境產(chǎn)業(yè)鏈分析產(chǎn)業(yè)格局北倉區(qū)域格局……雙街大張莊宜興埠天津京津互動津濱互動環(huán)渤海環(huán)外津南西青北辰東麗環(huán)內(nèi)相似區(qū)域房地產(chǎn)市場居住格局土地供應(yīng)生態(tài)資源規(guī)劃開發(fā)環(huán)境現(xiàn)狀10/16/20224小淀產(chǎn)業(yè)緊鄰?fù)猸h(huán)北辰區(qū)地鐵生態(tài)新家園天津政策新家園規(guī)劃現(xiàn)狀案市場研究工作思路本案開發(fā)條件和開發(fā)目標的梳理宏觀開發(fā)環(huán)境分析區(qū)域開發(fā)環(huán)境分析競爭區(qū)域環(huán)境分析國內(nèi)外小城鎮(zhèn)發(fā)展模型及案例研究發(fā)展引擎深入分析市場研究報告總結(jié)項目本體研究產(chǎn)業(yè)功能城市功能交通引擎產(chǎn)業(yè)引擎政策引擎生態(tài)引擎實地調(diào)研數(shù)據(jù)涉及的研究資源鎮(zhèn)政府層面的訪談重點企業(yè)訪談相關(guān)的文獻資料、統(tǒng)計數(shù)據(jù)10/16/20225市場研究工作思路本案開發(fā)條件和開發(fā)目標的梳理宏觀開發(fā)環(huán)境分析contents本案開發(fā)條件和開發(fā)目標的梳理項目本體研究區(qū)域開發(fā)環(huán)境分析宏觀開發(fā)環(huán)境分析國內(nèi)外小城鎮(zhèn)發(fā)展模型及案例研究發(fā)展引擎深入分析市場研究報告總結(jié)10/16/20226contents本案開發(fā)條件和開發(fā)目標的梳理項目本體研究區(qū)域本案開發(fā)條件和開發(fā)目標的梳理本案開發(fā)條件——地理位置西距北辰區(qū)政府駐地10公里南距市區(qū)8公里距天津港50公里距天津機場25公里小淀地區(qū)區(qū)域范圍

本項目地理位置北至永定新河(包括永定新河以北的南麻疙瘩村、北麻疙瘩村、大張莊村的全部村界范圍)、南至豐產(chǎn)河（包括豐產(chǎn)河以南溫家房子村北辰科技園區(qū)之外的規(guī)劃調(diào)整外環(huán)以內(nèi)土地）、西至京津塘高速公路、東至規(guī)劃調(diào)整外環(huán)線，本項目整理范圍總占地約56.9平方公里。10/16/20227本案開發(fā)條件和開發(fā)目標的梳理本案開發(fā)條件——地理位置西距北辰本案開發(fā)條件——政策環(huán)境新家園計劃分流中心城區(qū)人口滿足日益增長的住房需求平抑快速增長的房價新家園華明鎮(zhèn)、大畢莊鎮(zhèn)、軍糧城鎮(zhèn)、雙港鎮(zhèn)、大寺鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)、中北鎮(zhèn)、雙口鎮(zhèn)、雙街鎮(zhèn)、小淀鎮(zhèn)。小淀軍糧城大畢莊雙港大寺張家窩中北雙口雙街華明新家園分布圖根據(jù)規(guī)劃，到2010年有將近82萬天津市居民已盡到外環(huán)路花帶以外平均5公里至10公里范圍內(nèi)的環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、生態(tài)和諧的環(huán)外新家園。10/16/20228本案開發(fā)條件——政策環(huán)境新家園計劃分流中心城區(qū)人口新家園小淀本案開發(fā)條件——交通狀況京津塘高速公路（北京——塘沽）津薊高速公路（天津——薊縣）津榆公路（天津——秦皇島）津圍公路（天津——遵化、承德）外環(huán)小淀10/16/20229本案開發(fā)條件——交通狀況京津塘高速公路津薊高速公路津榆公路津本案的開發(fā)目標目標一目標二目標三通過小淀一級土地開發(fā)項目，打造地鐵公司的品牌形象。實現(xiàn)穩(wěn)步的現(xiàn)金流，保障項目的運營順暢。實現(xiàn)經(jīng)濟利潤的最大化，通過一級土地的整理，滿足二級市場的需求。目標三新家園計劃的順利推進，緩解天津中心人口居住壓力。市場研究階段的目標通過市場研究，得出對本項目的宏觀和區(qū)域開發(fā)環(huán)境的認識；通過典型案例的研究，分析出小城鎮(zhèn)的開發(fā)模式和注意的關(guān)鍵問題；通過市場研究，得出小淀地區(qū)在區(qū)域城市功能和產(chǎn)業(yè)方面存在的機會點；通過市場研究，反映小淀地區(qū)區(qū)域優(yōu)勢，結(jié)合自身情況，進行主題定位。10/16/202210本案的開發(fā)目標目標一目標二目標三通過小淀一級土地開發(fā)項目，打contents本案開發(fā)條件和開發(fā)目標的梳理項目本體研究區(qū)域開發(fā)環(huán)境分析宏觀開發(fā)環(huán)境分析國內(nèi)外小城鎮(zhèn)發(fā)展模型及案例研究發(fā)展引擎深入分析市場研究報告總結(jié)10/16/202211contents本案開發(fā)條件和開發(fā)目標的梳理項目本體研究區(qū)域小淀地區(qū)產(chǎn)業(yè)功能狀況研究小淀地區(qū)城市功能狀況研究小淀地區(qū)基本情況項目本體研究10/16/202212小淀地區(qū)產(chǎn)業(yè)功能狀況研究小淀地區(qū)城市功能狀況研究小淀地區(qū)基本本案區(qū)域分析本案行政村包含行政村戶數(shù)人口（含暫住人口）土地面積小淀小淀村20771475918566.15小賀莊62520825518.09趙莊83722427362.97劉安莊1909727610473.36溫家房子89433468158大張莊北麻疙瘩70024004271.73南麻疙瘩41014565867.79朱塘莊87030455886.11小楊莊2399.57小孟莊1099.46張獻莊1404961409.92大張莊(整體)115134538812.07西堤頭——————225010/16/202213本案區(qū)域分析本行政村包含行政村戶數(shù)人口（含暫住人口）土地面泄洪區(qū)（目前不作為天津規(guī)劃發(fā)展用地）22萬伏高壓走廊消防總隊回民公墓已出讓土地王朝酒廠小淀鎮(zhèn)政府小淀公園秀河花園淀菏園10/16/202214泄洪區(qū)22萬伏高壓走廊消防總隊本項目區(qū)域由三個行政鎮(zhèn)部分區(qū)域構(gòu)成小淀大張莊西堤頭10/16/202215本項目區(qū)域由三個行政鎮(zhèn)部分區(qū)域構(gòu)成小淀大張莊西堤頭10/11基本情況本案組成區(qū)域——小淀鎮(zhèn)

小淀鎮(zhèn)位于城郊結(jié)合部北辰區(qū)中部，距天津港40公里，距天津機場20公里，距華北最大的鐵路運輸編組站5公里，近鄰天津市外環(huán)線。小淀鎮(zhèn)以鎮(zhèn)政府駐地小淀村而得名，全鎮(zhèn)面積43.13平方公里，轄小淀村、小賀莊、劉安莊村、趙莊、溫家房子5個行政村，人口1.6萬人。1996年小淀鎮(zhèn)被市政府列為天津市小城鎮(zhèn)建設(shè)八大組團之一。

10/16/202216基本情況1996年小淀鎮(zhèn)被市政府列為天津市小城鎮(zhèn)建設(shè)八大組團基本情況本案組成區(qū)域——大張莊鎮(zhèn)（部分）

大張莊鎮(zhèn)位于北辰區(qū)東北部，東鄰西堤頭鎮(zhèn)，西接雙街鎮(zhèn)，南靠小淀鎮(zhèn)，北與武清區(qū)梅廠鎮(zhèn)接壤，永定新河、朗元引河流經(jīng)我鎮(zhèn)。交通便利，現(xiàn)有京津塘高速公路、津榆公路、津圍公路、楊北公路、九園公路，村村通的鄉(xiāng)村公路總計54公里，鎮(zhèn)域總面積9815.5公頃。

全鎮(zhèn)共有31個自然村，總?cè)丝?9911人，其中農(nóng)業(yè)人口27249人，非農(nóng)業(yè)人口2662人，勞動力14235人，人均純收入8580元。

10/16/202217基本情況10/11/202217基本情況本案組成區(qū)域——西堤頭鎮(zhèn)（部分）

大張莊鎮(zhèn)位于北辰區(qū)東北部，東鄰西堤頭鎮(zhèn)，西接雙街鎮(zhèn)，南靠小淀鎮(zhèn)，北與武清區(qū)梅廠鎮(zhèn)接壤，永定新河、朗元引河流經(jīng)我鎮(zhèn)。交通便利，現(xiàn)有京津塘高速公路、津榆公路、津圍公路、楊北公路、九園公路，村村通的鄉(xiāng)村公路總計54公里，鎮(zhèn)域總面積9815.5公頃。

全鎮(zhèn)共有31個自然村，總?cè)丝?9911人，其中農(nóng)業(yè)人口27249人，非農(nóng)業(yè)人口2662人，勞動力14235人，人均純收入8580元。

10/16/202218基本情況10/11/202218外交通交通資源現(xiàn)有國道津圍公路南北向穿越小淀鎮(zhèn)中部，津榆公路東西向穿越小淀鎮(zhèn)北部，兩條干線在小淀相交，是小淀交通四通八達：南達天津市區(qū)。北通薊縣。南經(jīng)寧河，唐山至山海關(guān)，西至北倉與京津公路相接。這對促進小淀地區(qū)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和商品經(jīng)濟的發(fā)展起者積極的作用。市區(qū)級公路有外環(huán)線經(jīng)鎮(zhèn)西部，北倉延長線從劉安莊通往北倉接京津公路，溫家房子路從溫家房子村通往市區(qū)。武清、寶坻、薊縣、遵化方向天津市區(qū)方向外環(huán)線方向?qū)幒?、唐山、秦皇島方向10/16/202219外交通交通資源武清、寶坻、薊縣、遵化方向天津市區(qū)方向外環(huán)線交通資源公交系統(tǒng)

670路小淀村口→川野集團→王朝酒廠→磨床廠→四機床→津圍公路口→八十八中學(xué)→宜興埠→漆包線廠→振宜樓→宜白樓→倉聯(lián)莊→張興莊→建昌道→天津服裝城→北寧公園→辰緯路→金鋼橋→（下行東馬路，上行東北角）→（下行新安購物廣場，上行東南角→南市→食品街）→百貨大樓

671路梅廠→北王平→南王平→棲風(fēng)臺→下殷莊→北孫莊→大張莊→公路口→小淀→劉安莊→磨床廠→天士力中藥城→萬科新城→田園小區(qū)→普興里→倉聯(lián)莊→張興莊→建昌道→天津服裝城→辰緯路→金鋼橋→東北角→東南角→南市→百貨大樓

670、671路公交車，通過小淀鎮(zhèn)到天津市區(qū)10/16/202220交通資源670、671路公交車，通過小淀鎮(zhèn)到天內(nèi)交通交通資源內(nèi)部交通網(wǎng)1、津圍公路——南北貫穿本案，本區(qū)域內(nèi)內(nèi)的主要干道。2、津榆公路——東西聯(lián)通本案，不但為此區(qū)域打開對外的交通局面，同時承載著此區(qū)域東西向的交通流向。3、

本區(qū)域的內(nèi)部交通圖示內(nèi)部交通路線結(jié)合本區(qū)域的重要實體的說明10/16/202221內(nèi)交通交通資源本區(qū)域的內(nèi)部交通圖示內(nèi)部交通路線結(jié)合本區(qū)域土地資源小淀鎮(zhèn)現(xiàn)有耕地總面積28997畝，占全鎮(zhèn)土地的44.94%，其中水田10000畝，菜田3789畝，旱田14208畝，其余土地占用情況是：果園1115.6畝，林地1963畝，養(yǎng)育水域2525.5畝，交通道路3311.23畝，村莊、工廠、事業(yè)單位10560.73畝村莊、工廠、事業(yè)單位耕地果園林地交通道路養(yǎng)育水域10/16/202222土地資源村莊、工廠、事業(yè)單位耕地果園林地交通道路養(yǎng)育水域1文化資源小淀鄉(xiāng)里文化節(jié)北辰區(qū)小淀鎮(zhèn)首屆鄉(xiāng)里文化節(jié)正式啟動，此次文化節(jié)將開展鄰里文明道德論壇、鄰里廚藝大比拼、盆景藝術(shù)展、乒乓球比賽等活動，營造愛鄰、助鄰、睦鄰的和諧氛圍。此次鄉(xiāng)里文化節(jié)，倡導(dǎo)“鄰為親、和為貴、助為樂、文為根、誠為本”的活動宗旨。10/16/202223文化資源10/11/202223小淀地區(qū)產(chǎn)業(yè)功能狀況研究小淀地區(qū)城市功能狀況研究小淀地區(qū)基本情況項目本體研究10/16/202224小淀地區(qū)產(chǎn)業(yè)功能狀況研究小淀地區(qū)城市功能狀況研究小淀地區(qū)基本產(chǎn)業(yè)資源經(jīng)過多年的發(fā)展，小淀鎮(zhèn)形成了以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，工業(yè)為主體，第三產(chǎn)業(yè)為兩翼的農(nóng)工貿(mào)并舉的城郊型經(jīng)濟格局，在工業(yè)上以招商引資為重點，積極發(fā)展外向型工業(yè)，形成了機電、家具業(yè)、橡膠化工、新型材料、生物醫(yī)藥、五金制品、自行車及配件等為主的骨干企業(yè)，2003年完成本鎮(zhèn)工業(yè)銷售收入164817萬元，利潤19804萬元，稅金770萬元，農(nóng)民人均純收入7283元。小淀鎮(zhèn)主要支柱企業(yè)列表10/16/202225產(chǎn)業(yè)資源小淀鎮(zhèn)主要支柱企業(yè)列表10/11/202225工業(yè)園情況以及重點企業(yè)情況分析10/16/202226工業(yè)園情況以及重點企業(yè)情況分析10/11/202226木業(yè)三德木業(yè)樺成木業(yè)金品木業(yè)有限公司機械制造天津市天儀數(shù)控機械控制有限公司天津市鈺薪石油設(shè)備有限公司天津市潤通石油設(shè)備有限公司天津龍翔機械有限公司聯(lián)東模板制造有限公司三聯(lián)減速機樂邁特電機公司生物陽光生物工程商貿(mào)旭豪工貿(mào)有限公司科林商貿(mào)山野貿(mào)易發(fā)展有限公司材料化工天津市源泰玻璃有限公司天津市泰岳玻璃制品有限公司德福油漆盛霖化工有限公司中科塑業(yè)廣和塑膠東砂磨具磨料高精密研磨材料企業(yè)天津富興金屬制品有限公司天津中遠朝暉化工有限公司電子高壓靜電除塵器制造有限公司星源汽車電汽朗迪電子有限公司天津市紫瑞電子有限公司摩托羅拉配件項目南韓永川電子有限公司騰云電子金屬加工渤利通鋼品有限公司迦拿五金德福刀具匯眾車業(yè)有限公司飛天自行車其他纖源物流超達紙箱天津鴻翔文教用品有限公司服裝廠私企香港獨資寵物食品企業(yè)小淀鎮(zhèn)企業(yè)名錄10/16/202227木業(yè)三德木業(yè)機械制造天津市天儀數(shù)控機械控制有限公司生物陽光生小淀地區(qū)產(chǎn)業(yè)功能狀況研究小淀地區(qū)城市功能狀況研究小淀地區(qū)基本情況項目本體研究10/16/202228小淀地區(qū)產(chǎn)業(yè)功能狀況研究小淀地區(qū)城市功能狀況研究小淀地區(qū)基本小淀地區(qū)住宅調(diào)研10/16/202229小淀地區(qū)住宅調(diào)研10/11/202229王朝羅納河谷建筑類別：獨棟、雙拼別墅地理位置：北辰區(qū)小淀鎮(zhèn)建筑規(guī)模：11000平方米容積率：0.4綠化率：50%開盤時間:2004年入住時間：2004年均價：7800元/平方米主要客群：市區(qū)購房者10/16/202230王朝羅納河谷10/11/202230秀河花園建筑類別：多層地理位置：北辰區(qū)小淀鎮(zhèn)北倉道延長線北側(cè)建筑規(guī)模：平方米容積率：綠化率：開盤時間:2004年入住時間：均價：2400元/平方米主要客群：地緣型消費者10/16/202231秀河花園10/11/202231淀菏園（一期經(jīng)濟適用房）建筑類別：多層地理位置：北辰區(qū)小淀鎮(zhèn)建筑規(guī)模：容積率：綠化率：開盤時間:入住時間：均價：主要客群：10/16/202232淀菏園（一期經(jīng)濟適用房）10/11/202232秀河花園建筑類別：多層地理位置：北辰區(qū)小淀鎮(zhèn)北倉道延長線北側(cè)建筑規(guī)模：平方米容積率：綠化率：開盤時間:2004年入住時間：均價：2400元/平方米主要客群：地緣型消費者10/16/202233秀河花園10/11/202233小淀地區(qū)商業(yè)調(diào)研10/16/202234小淀地區(qū)商業(yè)調(diào)研10/11/202234小淀地區(qū)辦公物業(yè)、休閑、娛樂調(diào)研10/16/202235小淀地區(qū)辦公物業(yè)、休閑、娛樂調(diào)研10/11/202235教育資源（補充其他兩個鎮(zhèn)的教育狀況）中學(xué)小淀中學(xué)小淀村南、津圍公路東側(cè)內(nèi)設(shè)七至九年級，12個教學(xué)班小學(xué)小淀小學(xué)津圍公路西側(cè)，秀河園旁內(nèi)設(shè)一至六年級12個教學(xué)班賀莊分校賀莊村中內(nèi)設(shè)一至六年級6個教學(xué)班劉安莊小學(xué)劉安莊村西、北倉道延長線北側(cè)內(nèi)設(shè)一至六年級12個教學(xué)班溫家房子小學(xué)溫家房子村西內(nèi)設(shè)一至六年級6個教學(xué)班幼兒園英杰幼兒園小淀小學(xué)西側(cè)內(nèi)設(shè)大、中、小9個班10/16/202236教育資源（補充其他兩個鎮(zhèn)的教育狀況）中學(xué)小淀中學(xué)小淀村南、中學(xué)小學(xué)幼兒園本案學(xué)校分布圖10/16/202237中學(xué)本案學(xué)校10/11/202237醫(yī)療資源天津市北辰區(qū)小淀醫(yī)院作落在小淀鎮(zhèn)域內(nèi)，津圍公路旁。醫(yī)院現(xiàn)有醫(yī)務(wù)樓一座，建筑面積2300平米，設(shè)有內(nèi)科、外科、婦科、兒科、眼科，各種檢查儀器、科室齊全。北辰區(qū)投資500萬元新建的小淀鎮(zhèn)小淀醫(yī)院3000平米住院樓開工建設(shè)10/16/202238醫(yī)療資源北辰區(qū)投資500萬元新建的小淀鎮(zhèn)小淀醫(yī)院3000平自然資源鎮(zhèn)域內(nèi)灌渠如網(wǎng)、果樹成行、擁有三千畝水面的銀河風(fēng)景區(qū)銀波蕩漾，白鷺、寬雞、灰喜鵲等十余種珍禽常年棲息在此，已成為人們休閑旅游的好去處。東至永金引河，南至豐產(chǎn)河，西至引灤暗渠，北至津榆公路?？傆玫孛娣e為6．55平方公里，其中水域約1．93平方公里。其開發(fā)建設(shè)戰(zhàn)略是，全面引入美國最大的水上樂園主題項目ＷＩＬＤ’ＩＮ以國際頂級的水上樂園標準建造，輔以專業(yè)性管理經(jīng)營，為京津地區(qū)及環(huán)渤海地區(qū)游客提供國際頂級裝備的水上主題游樂園。該旅游景區(qū)將推出重點旅游分區(qū)。其中包括：一是水上娛樂區(qū)。以永金水庫和周邊區(qū)域為主。水上娛樂區(qū)是銀河旅游景區(qū)的主體區(qū)域，可滿足服務(wù)于游客的水上娛樂活動；二是休閑服務(wù)區(qū)。其主體建設(shè)項目是大型的主題度假酒店，強化游客在旅游區(qū)的情景化感受；三是康體運動區(qū)。它將以體育公園的方式向大眾提供高端的運動設(shè)施及服務(wù)；四是生態(tài)景觀區(qū)。區(qū)內(nèi)人工建筑和設(shè)施較少，主要以綠化和景觀改造為主，形成一個南北帶狀的生態(tài)綠化公園。據(jù)悉，該景區(qū)預(yù)計總投資額為8億元。規(guī)劃的銀河旅游區(qū)10/16/202239自然資源東至永金引河，南至豐產(chǎn)河，西至引灤暗渠，北至津榆公交通、人文、自然資源工業(yè)基礎(chǔ)及招商引資的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈相互帶動農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)主導(dǎo)小淀鎮(zhèn)已形成了以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ),工業(yè)為主導(dǎo),第三產(chǎn)業(yè)為兩翼的農(nóng)、工、貿(mào)并舉的城郊型經(jīng)濟格局

形成了機電加工、醫(yī)藥、木制品、化工等為主的骨干產(chǎn)業(yè)小結(jié)10/16/202240交通、人文、自然資源工業(yè)基礎(chǔ)及招商引資的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈相互帶動農(nóng)contents本案開發(fā)條件和開發(fā)目標的梳理項目本體研究區(qū)域開發(fā)環(huán)境分析宏觀開發(fā)環(huán)境分析國內(nèi)外小城鎮(zhèn)發(fā)展模型及案例研究發(fā)展引擎深入分析市場研究報告總結(jié)10/16/202241contents本案開發(fā)條件和開發(fā)目標的梳理項目本體研究區(qū)域天津外環(huán)同核區(qū)域環(huán)境分析新家園計劃專項研究北辰區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究區(qū)域開發(fā)環(huán)境分析小結(jié)區(qū)域開發(fā)環(huán)境分析10/16/202242天津外環(huán)同核區(qū)域環(huán)境分析新家園計劃專項研究北辰區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究contents本案開發(fā)條件和開發(fā)目標的梳理項目本體研究區(qū)域開發(fā)環(huán)境分析宏觀開發(fā)環(huán)境分析國內(nèi)外小城鎮(zhèn)發(fā)展模型及案例研究發(fā)展引擎深入分析市場研究報告總結(jié)10/16/202243contents本案開發(fā)條件和開發(fā)目標的梳理項目本體研究區(qū)域天津在環(huán)渤海經(jīng)濟圈的角色詮釋京津互動帶來的機會點環(huán)渤海經(jīng)濟圈發(fā)展分析宏觀開發(fā)環(huán)境分析宏觀開發(fā)環(huán)境分析小結(jié)10/16/202244天津在環(huán)渤海經(jīng)濟圈的角色詮釋京津互動帶來的機會點環(huán)渤海經(jīng)濟圈2005年開始，國家發(fā)改委將《京津冀都市圈區(qū)域規(guī)劃》列入國家“十一五”規(guī)劃；津濱海新區(qū)已被納入國家總體發(fā)展戰(zhàn)略布局，成為環(huán)渤海經(jīng)濟圈發(fā)展的重要引擎；已列為國家循環(huán)經(jīng)濟首批試點單位的河北曹妃甸，以“大碼頭、大鋼鐵、大石化、大電能”為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的能源、原材料樞紐港和重化工基地正在建設(shè)中；環(huán)渤海地區(qū)是我國北方經(jīng)濟最活躍的地區(qū)，是我國對外開放的窗口和對外貿(mào)易的重要基地之一，在全國經(jīng)濟的整體格局中占有重要地位。國家關(guān)于環(huán)渤海經(jīng)濟圈的戰(zhàn)略定位——“十一五”重點發(fā)展區(qū)域10/16/2022452005年開始，國家發(fā)改委將《京津冀都市圈區(qū)域規(guī)劃》列入國家范圍：

北京、天津、河北、遼東半島、山東半島大的范圍占據(jù)中國國土面積的１２％和人口的２０％。在環(huán)渤海地區(qū)５８００公里的海岸線上，２０個城市遙相呼應(yīng)、數(shù)千家大型企業(yè)密集、６０多個港口星羅棋布。環(huán)渤海經(jīng)濟圈地區(qū)產(chǎn)值、出口總額在全國占有重要比重，第二產(chǎn)業(yè)占全國的比重為27.8%，具有突出優(yōu)勢。資料來源：2005年統(tǒng)計公報環(huán)渤海經(jīng)濟圈在全國經(jīng)濟總量中占有重要比重10/16/202246范圍：環(huán)渤海經(jīng)濟圈地區(qū)產(chǎn)值、出口總額在全國占有重要比重，第二環(huán)渤海經(jīng)濟圈——綜合型工業(yè)地帶逐漸成為一體環(huán)渤海地區(qū)已形成了三個產(chǎn)業(yè)集聚地帶，京津冀產(chǎn)業(yè)集聚帶是以石油化工、鋼鐵冶金和機械電子為主導(dǎo)的綜合型工業(yè)地帶；京津冀一體化：2004年2月，京津冀三方達成“廊坊共識”，正式確定“京津冀一體化”發(fā)展思路。北京市發(fā)改委在會上提出“一軸、兩核、三區(qū)”為框架的京津冀都市圈發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想；首鋼200萬噸鋼鐵項目落戶遷安，北京內(nèi)燃機總廠鑄造車間遷至滄州，北京白菊公司洗衣機生產(chǎn)基地也遷至霸州。在曹妃甸，唐鋼和首鋼將聯(lián)合建設(shè)一個大型鋼鐵聯(lián)合企業(yè)。這發(fā)出了京津冀走向融合的一個重要信號。10/16/202247環(huán)渤海經(jīng)濟圈——綜合型工業(yè)地帶逐漸成為一體環(huán)渤海地區(qū)已形環(huán)渤海經(jīng)濟圈的發(fā)展趨勢預(yù)測共同開發(fā)與合理利用資源，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展打破行政和地區(qū)壁壘，構(gòu)筑相對統(tǒng)一的政策平臺構(gòu)建大市場，促進要素?zé)o障礙流動完善區(qū)域交通體系，重組區(qū)域發(fā)展空間。引導(dǎo)和鼓勵區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)的分工、轉(zhuǎn)移和調(diào)整建立能夠?qū)崿F(xiàn)互動的區(qū)域協(xié)調(diào)與合作新機制融入環(huán)渤海經(jīng)濟10/16/202248環(huán)渤海經(jīng)濟圈的發(fā)展趨勢預(yù)測共同開發(fā)與合理利用資源，實現(xiàn)可持續(xù)天津在環(huán)渤海經(jīng)濟圈的角色詮釋宏觀開發(fā)環(huán)境分析小結(jié)環(huán)渤海經(jīng)濟圈發(fā)展分析宏觀開發(fā)環(huán)境分析10/16/202249天津在環(huán)渤海經(jīng)濟圈的角色詮釋宏觀開發(fā)環(huán)境分析小結(jié)環(huán)渤海經(jīng)濟圈環(huán)渤海經(jīng)濟圈——天津與北京的關(guān)系：北方的雙城記北京市十一五規(guī)劃表示，北京將堅持國家首都、國際城市、文化名城、宜居城市。北京曾經(jīng)是中國的政治中心、經(jīng)濟中心和文化中心，這表明北京將逐漸弱化“經(jīng)濟中心”的發(fā)展定位。天津十一五規(guī)劃中明確表示，要將天津建設(shè)成我國北方的經(jīng)濟中心和生態(tài)城市。京津能否成為中國經(jīng)濟的第三極，取決于北京與天津如何共同聯(lián)手打造“雙核”中心。

京津之間各個層面的相互交流與合作日漸加強。2002年建立了北京朝陽海關(guān),與天津口岸開始直通;同年兩市機場實現(xiàn)了民航跨區(qū)域聯(lián)合;2003年京津兩市政府簽訂了京津塘高速公路復(fù)線建設(shè)協(xié)議,京津城際鐵路項目國家也已批準,建成后可實現(xiàn)兩市半小時通達。據(jù)不完全統(tǒng)計,近兩年兩市共簽訂合作項目176項,協(xié)議金額104億元,其中北京在津投資項目78個,金額44億元;天津在北京投資項目98個,金額60億元。10/16/202250環(huán)渤海經(jīng)濟圈——天津與北京的關(guān)系：北方的雙城記北京市十一天津市“十一五”規(guī)劃——一軸兩帶三區(qū)”的空間市域布局“一軸”是指：“武清—中心城區(qū)—濱海新區(qū)核心區(qū)”發(fā)展主軸；“兩帶”是指：“寧河—漢沽—濱海新區(qū)核心區(qū)—大港”東部沿海發(fā)展帶和“薊縣—寶坻—中心城區(qū)—靜?！蔽鞑砍擎?zhèn)發(fā)展帶；“三區(qū)”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里?！簏S堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、南部“團泊洼水庫—北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。10/16/202251天津市“十一五”規(guī)劃——一軸兩帶三區(qū)”的空間市域布局10/2001年以來天津市經(jīng)濟快速增長，2006年人均GDP達到5000美元，進入發(fā)達經(jīng)濟階段的準備時期5170美元時期人均GDP經(jīng)濟發(fā)展階段1364-728初級產(chǎn)品生產(chǎn)階段2728-1500初級階段工業(yè)化階段31500-3000中級階段43000-5000高級階段55000-8000準備階段發(fā)達經(jīng)濟階段68000-10000初級階段國際經(jīng)濟的相關(guān)研究表明，人均GDP5000－7500美元這一階段很特別，抓住機會就會迅速達到發(fā)達經(jīng)濟階段——人均GDP10000美元，抓不住機會就很可能遭遇經(jīng)濟發(fā)展進程中的滑鐵盧。如歐盟諸國、美國、日本、加拿大、澳大利亞和亞洲四小龍等國家和地區(qū)都達到1萬美元，進入發(fā)達狀態(tài)。資料來源：天津市統(tǒng)計年鑒10/16/2022522001年以來天津市經(jīng)濟快速增長，2006年人均GDP達到5經(jīng)濟的快速發(fā)展，地位的日趨提升吸引了國際投資者的廣泛關(guān)注，跨國企業(yè)相繼落戶天津據(jù)天津市有關(guān)部門統(tǒng)計，2006年1-5月份天津市新批外商投資企業(yè)421家，合同外資額31.83億美元，實際利用外資額15.6億美元，比去年同期增長14.72%。呈現(xiàn)出項目投資規(guī)模增長趨勢。世界500強企業(yè)中有114家落戶天津空客A320中國總裝線于2006年6月8日落戶天津肯納金屬（中國）有限公司近日落戶天津開發(fā)區(qū)西區(qū)全球最大的電梯制造商和服務(wù)商奧的斯電梯公司落戶天津開發(fā)區(qū)韓國第二大銀行—韓國朝興銀行入駐天津開發(fā)區(qū)錦湖輪胎(天津)有限公司在天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)落戶韓國碧珍2500萬美元投資天津空港物流加工區(qū)10/16/202253經(jīng)濟的快速發(fā)展，地位的日趨提升吸引了國際投資者的廣泛關(guān)注，跨天津產(chǎn)業(yè)格局——第二、三產(chǎn)業(yè)“3＋2”的5大板塊① 以電子信息和現(xiàn)代醫(yī)藥業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)板塊② 以石油、化工、冶金等重化工業(yè)為主的臨港工業(yè)板塊③ 以汽車、造船業(yè)為主的交通運輸設(shè)備制造業(yè)板塊④ 以物流、社會服務(wù)業(yè)、金融、房地產(chǎn)為主的先進服務(wù)業(yè)板塊⑤ 以傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)為主的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)板塊資料來源：天津市統(tǒng)計年鑒10/16/202254天津產(chǎn)業(yè)格局——第二、三產(chǎn)業(yè)“3＋2”的5大板塊① 以電天津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——第二產(chǎn)業(yè)居主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)增加值逐年穩(wěn)步增長2002年到2005年三次產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)定增長，尤其是2004年以后，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增量明顯加大；第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)增長率在逐年下降，第三產(chǎn)業(yè)增長率穩(wěn)步上升；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，第二產(chǎn)業(yè)都在50%以上2004年后第三產(chǎn)業(yè)比重上升，第二產(chǎn)業(yè)比重開始下降。資料來源：天津市統(tǒng)計年鑒10/16/202255天津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——第二產(chǎn)業(yè)居主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷提高良好的政策導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)環(huán)境使加工制造業(yè)轉(zhuǎn)移到天津已成趨勢

天津市“十一五”期間重大工業(yè)項目：大乙烯煉化一體化項目：天津市政府與中石化聯(lián)合成立，選址在大港石化區(qū)；藍星集團化工新材料基地：隸屬中國化工集團管理，投資180億元在大港石化工業(yè)區(qū)建設(shè)世界級規(guī)模和一流技術(shù)的化工新材料生產(chǎn)基地；天鐵板材基地項目：天鐵冶金集團板材基地項目包括年產(chǎn)150萬噸冷軋薄板工程和年產(chǎn)380萬噸熱軋板卷工程兩部分。中芯國際芯片項目：中芯國際集成電路制造（天津）有限公司是中芯國際公司兼并收購摩托羅拉（中國）電子有限公司芯片廠后的增資擴建項目。海原半導(dǎo)體項目：阜康國際投資公司投資建設(shè)，屬外商獨資企業(yè)，項目選址在西青開發(fā)區(qū)。天津鋼管集團三期工程新花冠轎車項目及ZZ發(fā)動機項目天津紡織集團公司高新紡織工業(yè)基地項目天津良好的政策導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)環(huán)境，擁有眾多優(yōu)勢資源，有效節(jié)約成本，使得國內(nèi)外一些大型加工制造業(yè)向天津轉(zhuǎn)移。三星在天津建立海外最大手機生產(chǎn)和研發(fā)基地10/16/202256良好的政策導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)環(huán)境使加工制造業(yè)轉(zhuǎn)移到天津已成趨勢contents本案開發(fā)條件和開發(fā)目標的梳理項目本體研究區(qū)域開發(fā)環(huán)境分析宏觀開發(fā)環(huán)境分析國內(nèi)外小城鎮(zhèn)發(fā)展模型及案例研究發(fā)展引擎深入分析市場研究報告總結(jié)10/16/202257contents本案開發(fā)條件和開發(fā)目標的梳理項目本體研究區(qū)域根據(jù)新城形成的核心驅(qū)動力和新城城市功能的不同，通常把新城分為以下六種：新城模式一田園新城：以國家立法為基礎(chǔ)，政府主導(dǎo)下的新城開發(fā)公司進行規(guī)劃建設(shè)的新城。如Stevenage（英國，倫敦），MiltonKeynes（英國、倫敦）邊緣新城：伴隨城市郊區(qū)化發(fā)展的加速，中心城功能逐漸外遷，而在大都市邊緣逐漸形成的功能比較完善，且相對獨立于大都市的新城鎮(zhèn)。如Radburn（美國，紐約），Columbia（美國,馬里蘭州）新城模式二國外新城發(fā)展的6種典型模式10/16/202258根據(jù)新城形成的核心驅(qū)動力和新城城市功能的不同，通常把新城分為TOD新城：以捷運交通系統(tǒng)導(dǎo)向發(fā)展理念為指導(dǎo)的新城建設(shè)，其主要通過捷運系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時間，吸引中心城市的部分功能轉(zhuǎn)移，達到分散城市中心區(qū)居住功能的目的。如千葉新城（日本，大阪），沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港）產(chǎn)業(yè)新城：以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮(zhèn)，一般和都市距離稍遠。如PortSunlight（英國，利物浦），筑波科學(xué)城（日本，筑波）新城模式三新城模式四國外新城發(fā)展的6種典型模式10/16/202259TOD新城：以捷運交通系統(tǒng)導(dǎo)向發(fā)展理念為指導(dǎo)的新城建設(shè)，其主副中心：通過分擔(dān)核心區(qū)部分城市功能來實現(xiàn)城市多中心結(jié)構(gòu)的目標。副中心通常與城市中心區(qū)保持快捷便利的交通聯(lián)系，從空間分布來看，一般與城市中心保持合理的距離。如拉德芳斯（法國，巴黎）新城模式五行政中心新城：隨著一國首都以及相關(guān)政府機關(guān)的遷移，而建立起來的作為國家新政治中心的城市。這類新城一般與大都市保持相對較遠的距離，選擇環(huán)境優(yōu)美的地方從“零”建起。如巴西的首都巴西利亞，澳大利亞首都堪培拉新城模式六國外新城發(fā)展的6種典型模式10/16/202260副中心：通過分擔(dān)核心區(qū)部分城市功能來實現(xiàn)城市多中心結(jié)構(gòu)的目標新城模式與本案的結(jié)合TOD新城10/16/202261新城模式與本案的結(jié)合10/11/202261地鐵專項研究建設(shè)時間表10/16/202262地鐵專項研究建設(shè)時間表10/11/202262地鐵一號線情況10/16/202263地鐵一號線情況10/11/202263案例研究小結(jié)目標一目標二目標三目標三10/16/202264案例研究小結(jié)目標一目標二目標三目標三10/11/202264contents本案開發(fā)條件和開發(fā)目標的梳理項目本體研究區(qū)域開發(fā)環(huán)境分析宏觀開發(fā)環(huán)境分析國內(nèi)外小城鎮(zhèn)發(fā)展模型及案例研究發(fā)展引擎深入分析市場研究報告總結(jié)10/16/202265contents本案開發(fā)條件和開發(fā)目標的梳理項目本體研究區(qū)域市場定位工作階段10/16/202266市場定位工作階段10/11/202266根據(jù)規(guī)劃，到2010年，天津市近82萬本市居民將移居到外環(huán)線綠化帶以外平均5至10公里范圍內(nèi)的“新家園”。目前，由市建委制定的《天津市新家園居住區(qū)建設(shè)管理暫行辦法》規(guī)定，環(huán)外新家園居住區(qū)以普通商品住房為主，規(guī)劃面積的3成要安排建設(shè)經(jīng)濟適用房。根據(jù)新家園居住區(qū)建設(shè)規(guī)劃，本市將在外環(huán)線周邊華明、大畢莊、軍糧城北、雙港、大寺、張家窩、中北、雙口、雙街、小淀地區(qū)規(guī)劃建設(shè)10個新居住區(qū)，統(tǒng)稱為新家園居住區(qū)。新家園居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)總占地面積4824公頃，住宅建筑面積2586萬平方米，居住人口81.96萬人。目前，“新家園”居住區(qū)的選址規(guī)劃和10個居住區(qū)中的華明、雙港兩居住區(qū)的控制性詳細規(guī)劃已確定，其他居住區(qū)的選址和用地整理也已落實到有關(guān)單位。今年將開工建設(shè)350萬平方米。新家園居住區(qū)—政策引導(dǎo)下的城市居民外移10/16/202267根據(jù)規(guī)劃，到2010年，天津市近82萬本市居民將移居到外環(huán)線重點新家園之一張家窩—規(guī)劃完善，現(xiàn)處于起步建設(shè)階段。列入《天津市城市總體規(guī)劃》11大衛(wèi)星城之一的張家窩新城第一個開發(fā)區(qū)域項目社會山居住區(qū)工程于8月4日動工。這標志張家窩新城建設(shè)正式啟動。規(guī)劃中的新城由住宅、文化設(shè)施、公共福利設(shè)施、公共行政設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、教育設(shè)施、輕工業(yè)、開放空間、保留農(nóng)田等元素構(gòu)成，形成由住宅核心區(qū)、文化核心區(qū)、商業(yè)核心區(qū)、教育核心區(qū)構(gòu)成的4大公共職能體系。率先啟動建設(shè)的社會山居住區(qū)占地2600畝，位于張家窩新城鎮(zhèn)中心，是規(guī)劃中的文化核心區(qū)。預(yù)計建成后總建筑面積約200萬平方米。建設(shè)項目包括住宅、佛教藝術(shù)館、唐文化公園、現(xiàn)代藝術(shù)館、劇院和文藝沙龍等。張家窩教育核心區(qū)文化核心區(qū)住宅核心區(qū)商業(yè)核心區(qū)社會山10/16/202268重點新家園之一張家窩—規(guī)劃完善，現(xiàn)處于起步建設(shè)階段。列入《天社會山項目位置：西青區(qū)海泰產(chǎn)業(yè)園區(qū)西南側(cè)

目前均價：——建筑類型：獨棟別墅,聯(lián)排別墅,框剪多層裝修狀況：毛坯開盤時間：2007年9月入住時間：2008年下半年占地面積：25公頃（一期）建筑面積：20萬（一期）容積率：0.69綠化率：45%開發(fā)商：天津國民地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)顧問：高力國際備注：德系精工別墅體驗區(qū)正式開放，可參觀示范區(qū)及樣板間。10/16/202269社會山項目位置：西青區(qū)海泰產(chǎn)業(yè)園區(qū)西南側(cè)目前均價：——建重點新家園之一中北鎮(zhèn)——居住功能具有很強的外向輻射能力，已成為天津市居住熱點區(qū)域。全部工程計劃將在3-5年內(nèi)建成，總投資超過100億元，建成后，占地面積400萬平方米，容積率控制在1左右，其中住宅部分占90%以上，商業(yè)部分約為5%~10%，居住人口由目前3.8萬人增加到20萬人。中北鎮(zhèn)西部新城采用“一環(huán)、一心、三軸、多組團”的模式，打造生態(tài)型、文化型親水居住區(qū)；功能配套陸續(xù)投資30億元建設(shè)醫(yī)院、文化中心、體育中心、四星級酒店娛樂中心、商業(yè)區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施。京杭大運河將穿鎮(zhèn)區(qū)而過，西青區(qū)還將沿運河區(qū)內(nèi)建成占地200畝的景觀湖，達到水景效果。主要有汽車生產(chǎn)和花卉養(yǎng)殖。目前天津市“夏利”汽車的生產(chǎn)廠坐落在中北鎮(zhèn)鎮(zhèn)界內(nèi)。該鎮(zhèn)利用這一優(yōu)勢，已發(fā)展成為天津重要的汽車配套生產(chǎn)基地。以此為基礎(chǔ)，其它行業(yè)和領(lǐng)域也有廣泛涉及，城市化水平比較高。產(chǎn)業(yè)功能交通津外環(huán)線西半環(huán)從中北鎮(zhèn)域穿過，鎮(zhèn)東與市區(qū)接壤，西與楊柳青毗鄰，距北京120公里，距天津機場25公里，距天津新港40公里，津浦公路、京福公路通過，地鐵二號線的起始站也設(shè)于中北鎮(zhèn)曹莊居住功能10/16/202270重點新家園之一中北鎮(zhèn)——居住功能具有很強的外向輻射能力，已成中北鎮(zhèn)組團現(xiàn)有項目客戶群來源分析：主要承載城市中心的人口外移其次為周邊的產(chǎn)業(yè)人口部分為地緣性客戶潛在項目：富力地產(chǎn)的“富力灣”項目，精裝修板式高層，開盤時間未定，其占地面積101354.7平方米，建筑面積約20萬平方米，土地成交價格2.57億元。10/16/202271中北鎮(zhèn)組團現(xiàn)有項目客戶群來源分析：潛在項目：富力地產(chǎn)中北鎮(zhèn)自2005年第一個項目水語花城開始，現(xiàn)已有五個項目陸續(xù)面市，體量均較大，產(chǎn)品以普通住宅為主，郊區(qū)化新城的規(guī)模初步呈現(xiàn)，價格逐年攀升，從2005年的四千多至目前最高達7200，增幅達70%以上。中北鎮(zhèn)住宅的發(fā)展趨勢分析多家知名開發(fā)商共同打造，加快區(qū)域成熟度進程，區(qū)域價值迅速提升。10/16/202272中北鎮(zhèn)自2005年第一個項目水語花城開始，現(xiàn)已有五個小城鎮(zhèn)開發(fā)組團競爭

——組團特征、主要客戶來源、產(chǎn)品類型——組團之間的差異化競爭雙港大寺組團海河新城北部組團小淀組團雙街組團中北鎮(zhèn)組團10/16/202273小城鎮(zhèn)開發(fā)組團競爭

——組團特征、主要客戶來源、產(chǎn)品類型——中北鎮(zhèn)——居住功能具有很強的外向輻射能力，已成為天津市居住熱點區(qū)域。全部工程計劃將在3-5年內(nèi)建成，總投資超過100億元，建成后，占地面積400萬平方米，容積率控制在1左右，其中住宅部分占90%以上，商業(yè)部分約為5%~10%，居住人口由目前3.8萬人增加到20萬人。中北鎮(zhèn)西部新城采用“一環(huán)、一心、三軸、多組團”的模式，打造生態(tài)型、文化型親水居住區(qū)；功能配套陸續(xù)投資30億元建設(shè)醫(yī)院、文化中心、體育中心、四星級酒店娛樂中心、商業(yè)區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施。京杭大運河將穿鎮(zhèn)區(qū)而過，西青區(qū)還將沿運河區(qū)內(nèi)建成占地200畝的景觀湖，達到水景效果。

主要有汽車生產(chǎn)和花卉養(yǎng)殖。目前天津市“夏利”汽車的生產(chǎn)廠坐落在中北鎮(zhèn)鎮(zhèn)界內(nèi)。該鎮(zhèn)利用這一優(yōu)勢，已發(fā)展成為天津重要的汽車配套生產(chǎn)基地。以此為基礎(chǔ)，其它行業(yè)和領(lǐng)域也有廣泛涉及，城市化水平比較高。產(chǎn)業(yè)功能交通津外環(huán)線西半環(huán)從中北鎮(zhèn)域穿過，鎮(zhèn)東與市區(qū)接壤，西與楊柳青毗鄰，距北京120公里，距天津機場25公里，距天津新港40公里，津浦公路、京福公路通過，地鐵二號線的起始站也設(shè)于中北鎮(zhèn)曹莊居住功能10/16/202274中北鎮(zhèn)——居住功能具有很強的外向輻射能力，已成為天津市居住熱中北鎮(zhèn)組團現(xiàn)有項目客戶群來源分析：主要承載城市中心的人口外移其次為周邊的產(chǎn)業(yè)人口部分為地緣性客戶潛在項目：富力地產(chǎn)的“富力灣”項目，精裝修板式高層，開盤時間未定，其占地面積101354.7平方米，建筑面積約20萬平方米，土地成交價格2.57億元。10/16/202275中北鎮(zhèn)組團現(xiàn)有項目客戶群來源分析：潛在項目：富力地產(chǎn)中北鎮(zhèn)自2005年第一個項目水語花城開始，現(xiàn)已有五個項目陸續(xù)面市，體量均較大，產(chǎn)品以普通住宅為主，郊區(qū)化新城的規(guī)模初步呈現(xiàn)，價格逐年攀升，從2005年的四千多至目前最高達7200，增幅達70%以上。中北鎮(zhèn)住宅的發(fā)展趨勢分析多家知名開發(fā)商共同打造，加快區(qū)域成熟度進程，區(qū)域價值迅速提升。10/16/202276中北鎮(zhèn)自2005年第一個項目水語花城開始，現(xiàn)已有五個雙街組團—重點扶植物流等新型產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展商業(yè)，拓展商圈；雙街組團以京津公路為界將其分為兩大片區(qū)：１０平方公里的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)；８.６平方公里的現(xiàn)代化商住區(qū)和８平方公里的以工業(yè)為主的經(jīng)濟發(fā)展區(qū)等。使全鎮(zhèn)形成獨特的“東工西農(nóng)中部商住”的三大區(qū)劃格局。西部片區(qū)在原有北辰開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)上，今后主要向東、向北擴展，逐漸將原有污染大、占地多的工業(yè)企業(yè)置換出去，大力發(fā)展物流等立足于服務(wù)中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)；東部片區(qū)結(jié)合現(xiàn)有村鎮(zhèn)，布置居住用地和適量公共設(shè)施；規(guī)劃總用地28平方公里左右。雙街組團“一一二三”城鎮(zhèn)建設(shè)總體布局10/16/202277雙街組團—重點扶植物流等新型產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展商業(yè)，拓展商圈；雙街組團——生產(chǎn)功能具有較強的外向輻射能力，居住功能外向輻射能力較弱。商業(yè)功能

雙街鎮(zhèn)地處天津市北辰區(qū)中北部，位于京津走廊，是海、陸、空上行北京的門戶。面積４２．１平方公里，總?cè)丝冢矗橙f。

到２００５年，建成住宅面積３５萬平方米的“雙街新家園”、“雙街新城”溫泉小區(qū)，入住率達９６％以上。規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的工業(yè)發(fā)展區(qū)，已建成了雙街、雙源、郎園、張灣、胡園工業(yè)園區(qū)，以大冶金軋延、精密機電制造、電纜、新型建材為四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。

將積極引進并發(fā)展生物制藥、新興電子等高科技、高附加值產(chǎn)業(yè)和項目。產(chǎn)業(yè)功能交通京山、京九鐵路、城際快速鐵路、地鐵４號線和京津公路、１１２國道、環(huán)外快速環(huán)路穿境而過。居住功能

雙街鎮(zhèn)依托現(xiàn)代化商住區(qū)，引進規(guī)模大、水平高的商業(yè)與物流企業(yè)，大力發(fā)展信息物流、大型賣場、連鎖經(jīng)營等新型產(chǎn)業(yè)。在現(xiàn)代化商住區(qū)規(guī)劃了４０００畝商業(yè)經(jīng)濟用地，依據(jù)“南湖中島北站橋”的布局，圍繞湖與島、站與橋，打造三個商業(yè)圈。10/16/202278雙街組團——生產(chǎn)功能具有較強的外向輻射能力，居住功能外向輻射雙街組團現(xiàn)有住宅項目客戶群來源分析：主要為地緣性客戶和周邊的產(chǎn)業(yè)人口其次為城市中心人口的外移在建項目較少，不能提升整個區(qū)域價值，承載中心人口外移能力尚待加強。10/16/202279雙街組團現(xiàn)有住宅項目客戶群來源分析：在建項目較少，不能提升整雙港大寺組團—緊密承接中心城區(qū)，居住及產(chǎn)業(yè)功能外向輻射能力較強10/16/202280雙港大寺組團—緊密承接中心城區(qū)，居住及產(chǎn)業(yè)功能外向輻射能力較雙港組團，依托津南開發(fā)區(qū)發(fā)展加工產(chǎn)業(yè)，發(fā)展成為居住加工型組團。位于津南區(qū)津沽公路與津沽二線之間的雙港居住區(qū)便是“新家園”計劃中最早啟動的組團之一。已有金地?格林世界與紅磡領(lǐng)世郡兩大項目上市雙港板塊緊鄰?fù)猸h(huán)線和大沽南路快速路，交通十分便利。地鐵1號線已開始試運營，其雙林終點站距雙港板塊距離約1.5公里。臨近由天津財經(jīng)大學(xué)、天津科技大學(xué)、天津職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院構(gòu)成的第二高教區(qū)和雙港工業(yè)區(qū)，擁有完備的產(chǎn)業(yè)支撐。2007年，海河開發(fā)的重點將從中心城區(qū)轉(zhuǎn)向東南郊區(qū)，臨近雙港的柳林將建設(shè)一個2平方公里的柳林風(fēng)景區(qū)，這也將大大改善雙港板塊的周邊環(huán)境。居住功能環(huán)境配套交通教育、產(chǎn)業(yè)功能10/16/202281雙港組團，依托津南開發(fā)區(qū)發(fā)展加工產(chǎn)業(yè)，發(fā)展成為居住加工型組團大寺組團—工業(yè)用地主要以現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)，集中在組團西部發(fā)展，以電子、日用化工、機械、生物醫(yī)藥等為重點產(chǎn)業(yè)。

居住功能全鎮(zhèn)總面積86平方公里，耕地47394畝，8800戶，常住人口31498人，轄15個行政村。自1996年啟動鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)工程以來，已建成總面積達95萬平方米，其中住宅80萬平方米，公建15萬平方米，鋪供、排水管道8萬延米，修路8萬平方米，鋪綠地9萬平方米。“新家園”計劃中規(guī)劃的新型居住區(qū)之一產(chǎn)業(yè)功能周邊產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展完善，西青經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和天津市電子開發(fā)區(qū)坐落境內(nèi)。

全鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)已發(fā)展到83家，組建了四個市級企業(yè)集團，已形成醫(yī)藥、精細化工、鋼材改制、輕工、飲食、金屬制造、焊接材料、倉儲等8大主導(dǎo)行業(yè)。

大寺鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，對外聯(lián)系便捷，距天津港30公里，天津海關(guān)9公里，天津國際機場15公里。津淄公路、津港公路、李港鐵路縱貫?zāi)媳?，外環(huán)線、梨雙路、蘆北路橫穿東西。位于市區(qū)南部，距市政府8公里，距區(qū)政府35公里，東與津南區(qū)毗鄰，南與王穩(wěn)莊鎮(zhèn)相依，西與南河鎮(zhèn)接壤，北靠外環(huán)線，與李七莊街相鄰。交通地理位置10/16/202282大寺組團—工業(yè)用地主要以現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)，集中在組團西部發(fā)雙港大寺組團現(xiàn)有項目潛在項目雙港組團：富力地產(chǎn)—富力桃園—總建筑面積40萬平方米，產(chǎn)品形式為板式高層建筑，戶型設(shè)計以90平米小戶型為主，配以高品質(zhì)豪華精裝修，開盤時間未定。新加坡吉寶置業(yè)—新悅庭—吉寶置業(yè)與天津紅墈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傾力合作，吉寶置業(yè)將為它所持有的95%股份，注資2億1000萬人民幣?？傉嫉?2.8萬平米，總建筑面積6.05萬平米。由168戶新英格蘭風(fēng)格的純獨棟別墅所組成，面積300平米—540平米，開盤時間未定。大寺組團：方正投資在大寺鎮(zhèn)張道口村拍得津西青張(掛)2006-035號地塊，土地面積62737.6平方米，容積率1.6，將建設(shè)一個十余萬平方米的住宅項目，土地價格1億4444萬元。10/16/202283雙港大寺組團現(xiàn)有項目潛在項目雙港組團：富力地產(chǎn)—富力桃園—總雙港大寺組團住宅的發(fā)展趨勢距中