建筑項(xiàng)目策劃與管理第九章案例分析住宅小區(qū)建設(shè)課件

第九章案例分析

住宅小區(qū)建設(shè)——××小區(qū)建設(shè)前期項(xiàng)目策劃及初步可行性研究報告

受×××××房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托，以××為主的工作小組對××地塊106畝(總占地193畝)的土地開發(fā)計劃進(jìn)；進(jìn)行了精心地策劃。工作小組研究了我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，剖析了××地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及中短期發(fā)展趨勢，結(jié)合××公司的實(shí)際財務(wù)狀況．給出了×××地塊的產(chǎn)品定位、開發(fā)策略及組織實(shí)施指導(dǎo)計劃。對公司形象戰(zhàn)略的制定，也作出了初步研究。通過多種建設(shè)方案的分析對比，從銷售及財務(wù)的角度分析了小區(qū)開發(fā)建設(shè)的必要性及可行性，最后形成了本報告。

(3)精心規(guī)劃設(shè)計，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，確保物業(yè)有足夠的吸引力，避免第一期住宅出現(xiàn)滯銷(超過一年的積壓)。(4)組建物業(yè)管理公司，創(chuàng)全市一流的管理水平，以塑造××公司的形象，且使出租的物業(yè)長久地升值。(5)于2000年前后，投資300萬元，組建專業(yè)性的建筑幕墻股份制公司，以分散投資風(fēng)險，且節(jié)約第二期工程投資，進(jìn)而達(dá)到搶占××××建筑幕墻市場的目的。(6)前10年內(nèi)，在財務(wù)安排上確保貸款攤還遠(yuǎn)超過折舊，以使公司的凈資產(chǎn)逐年增加。在第一期物業(yè)開發(fā)之后，應(yīng)保證公司擁有資產(chǎn)超過負(fù)債，決不凈負(fù)債。

(7)提完折舊以后，公司保有的物業(yè)應(yīng)宜于出售，且在財務(wù)安排上應(yīng)避免過大的稅務(wù)責(zé)任，以產(chǎn)生蔽稅收入。(8)不做投機(jī)性物業(yè)，諸如地皮炒賣、度假村、保齡球館、大型娛樂場等，也不將小區(qū)搞成單一用途的商業(yè)中心。(9)合理運(yùn)用CIS戰(zhàn)略，精心塑造公司品牌，伺機(jī)轉(zhuǎn)入擴(kuò)張性發(fā)展。9.2宏觀經(jīng)濟(jì)形勢判識目前，我國國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行己成功地實(shí)現(xiàn)了軟著陸。針對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，黨中央、國務(wù)院提出積極擴(kuò)大內(nèi)需的方針，果斷實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，抑制了通貨緊縮的趨勢，克服了亞洲金融危機(jī)和國內(nèi)有效需求不足帶來的困難，國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展取得了巨大成就。舉世矚目的三峽工程正以磅礴的氣勢順利推進(jìn)，萬里長江的開發(fā)利用即將為庫區(qū)人民和全國人民帶來巨大的政治經(jīng)濟(jì)及社會環(huán)境效益。伴隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，國家將實(shí)行重點(diǎn)支持西部發(fā)展的政策措施，增加對西部地區(qū)的財政轉(zhuǎn)移支付和建設(shè)資金投入，并在對外開放、稅收、土地、資源、人才等方面采取優(yōu)惠政策。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的寬松局面，為以重慶為中心的長江上游經(jīng)濟(jì)帶的迅速叼起，為重慶市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，提供了極為有利的外部環(huán)境。

另一方面，我國在過去10多年中，并未因加大積累、加大資本的集聚和集中而忽略消費(fèi)，社會成員總體的收入增長速度、消費(fèi)能力增長速度幾乎始終高于國民經(jīng)濟(jì)增長速度。從整體上來說，我國國民收入的分配長期保持了向消費(fèi)傾斜的格局，廣大居民，特別是中高收入者人群手中已集聚起相當(dāng)程度的財力，已經(jīng)具備私人購買不同檔次商品住宅的基本條件。顯然中央關(guān)于加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，擴(kuò)大內(nèi)需以刺激經(jīng)濟(jì)增長的決策是正確無疑的。

我國城鎮(zhèn)人均住房消費(fèi)，1994年為193.16元，1995年為250.18元，1996年為300.85元，1997年為358.64元，增長速度很快。但是，即使如此，1996年我國家庭住房支出也僅為消費(fèi)總支出的8.57%，而發(fā)達(dá)國家則為20%左右。國家統(tǒng)計局城調(diào)總隊(duì)1999年對10個省市的5000戶城鎮(zhèn)居民所做的調(diào)查顯示，住房是我國城鎮(zhèn)居民的第一消費(fèi)意向。1998年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議及全國計劃工作會議已明確發(fā)出信息：在1999年將適度提高全國城鎮(zhèn)中低收入階層的工薪收入，繼續(xù)將汽車和住宅作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。這一信息表明，國家很可能將住房因素列入工資，開放住宅二級市場及租賃市場，將全國約30×108m2的公有住宅按重置價格出售給私人，對住宅建設(shè)的稅費(fèi)收取及土地出讓金收取辦法作較大幅度的調(diào)整。如果上述措施設(shè)想有部分或全部成為現(xiàn)實(shí)，則將對××××小區(qū)的建設(shè)產(chǎn)生巨大影響。9.3房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)投資是項(xiàng)風(fēng)險性的事業(yè)，其獲取的報酬與風(fēng)險呈正相關(guān)關(guān)系。而時機(jī)區(qū)位與質(zhì)量，則是關(guān)系著投資成敗的永恒課題。圍繞此三要素，我們進(jìn)一步作市場分析。9.3.1供求關(guān)系改革開放以來，我國城鄉(xiāng)住宅建設(shè)取得了巨大發(fā)展。1979—1997年的19年中，全國城鄉(xiāng)共建住宅150×108m2，其中城鎮(zhèn)住宅31.5×l08m2，僅1996年就新建3.01×108m2。但總體來說，住宅市場仍處于一種無序、混亂的局面，具體表現(xiàn)在：(1)住宅潛在需求極大，住宅建設(shè)發(fā)展空間廣闊。據(jù)世界銀行調(diào)查統(tǒng)計資料顯示，一個國家人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在600一800美元區(qū)間，住宅建設(shè)將會進(jìn)入持續(xù)增長階段。我國的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，正好印證了世行的這一結(jié)論。目前我國城鎮(zhèn)人均住房使用面積不足13m2，而英、美及西歐國家同一經(jīng)濟(jì)水平時期約為35—40m2。若按“九五”實(shí)現(xiàn)人均20m2的期間目標(biāo)估算，考慮到全國還有300多萬住房困難戶，300多萬住房危險戶，45%的住房配套水平達(dá)不到文明標(biāo)準(zhǔn)，則“九五”期間全國應(yīng)新增住宅20一30×108m2，這是一個符合文明標(biāo)準(zhǔn)的潛在需求初略估算。(2)住宅市場空置量逐年增大，相當(dāng)部分住宅出現(xiàn)銷售困難。統(tǒng)計上所指的空置是指報告期末已竣工商品房建筑面積中尚未銷售或出租部分。商品房的銷售應(yīng)該有一個正常的周期，在這期間部分商品房的空置本屬于正?，F(xiàn)象。然而自1994年以來，全國空置現(xiàn)象大增，相當(dāng)部分的商品房空置時間已超過正?？罩玫暮侠斫缦蓿@為房地產(chǎn)建設(shè)的上空籠罩了巨大的陰影，見表9.1表9.1近年我國商品房及住宅空置情況年份1994199519961997商品房空置（×104

m2）4208504666247038住宅空置（×104

m2）2521390050005284住宅空置占商品房空置的比例（%）59.777.375.575.1形成空置面積逐年加大的基本原因有三，一是房改措施不當(dāng)，城鎮(zhèn)職工的工資收入缺乏住房消費(fèi)含量，買房不如租房，租房不如分房，大家都在觀望；二是投資決策失誤，投資規(guī)模增幅過大，1992、1993年投資增長速度達(dá)到3位數(shù)，1994、l995年增幅也達(dá)到2位數(shù)，空置住宅在套型、質(zhì)量結(jié)構(gòu)、配套市政服務(wù)設(shè)施等方面未能適銷對路；三是住宅價格畸高，脫離了居民的實(shí)際購買力。上述三個基本原因加之國內(nèi)居民收入支出預(yù)期的不斷惡化，造成了我國商品房空置面積逐年增大的現(xiàn)象。××市的城鎮(zhèn)住宅供求形勢與全國大致相似，其基本情況見表9.2。住宅空里面積是一個敏感的話題，相關(guān)的統(tǒng)計資料含有較多的水分，從表9.2的竣工面積與銷售而積之差值，可以估計出××市住宅空置面積的大致數(shù)據(jù)(1999年1月5日商招引自市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1998年底××主地區(qū)住宅空置130×104m2)。表9.2××市近年房地產(chǎn)開發(fā)基本憎況年份199519961997完成投資(億元)43.6355.6267.68其中住宅21.625.9928.34施工面積（×104m2）1161.551424.351659.25其中住宅612.76855.64909.29竣工面積（×104m2）220.54351.77460.26其中住宅173.23275.62358.71辦公樓

24.1520.61商業(yè)營業(yè)用房

43.3869.34銷售面(×104m2)95.09166.21261.12其中住宅41.75141.98215.68辦公樓

6.6113.17商業(yè)營業(yè)用房

14.626.46××市政府提出，到2000年，××城鎮(zhèn)居民人均住房面積要達(dá)到9m2左右，住房成套率達(dá)到70％左右。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，市級主管部門規(guī)劃，“九五”期間應(yīng)完成住宅竣工面積至少2800×104一3300×104m2，每年竣工住宅面積560×104—660×104m2。1998年12月份舉行的××市經(jīng)濟(jì)工作會議更明確提出，1999年××市的住宅施工面積應(yīng)達(dá)到1000×l04m2。如不采取具體的刺激消費(fèi)措施，按這個數(shù)據(jù)推算，除掉10％的單位自建房和40％的農(nóng)村自建房，余下的500×104m2也將加劇現(xiàn)有的住宅空置局面。

9.3.2城市居民收入與房價水平分析前面已經(jīng)提及，我國在過去十多年中，社會成員總體的收入增長速度、消費(fèi)能力增長速度始終高于國民經(jīng)濟(jì)增長速度，社會成員總體已積蓄起相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)能力儲備，1996年底，我國城鄉(xiāng)居民儲蓄總額達(dá)30850億元，1998年5月底已達(dá)到49699.45億元，年底已突破5萬億元，但據(jù)中國人民銀行總行1996年資料分析，儲蓄總額中約有20%以上屬于公款私存現(xiàn)象，有83.2%的存款集中于占城鎮(zhèn)入口總數(shù)2.5％的少數(shù)人中，財產(chǎn)的分布極不合理。經(jīng)過多年的發(fā)展變化，這種收入的差距在進(jìn)一步加大，但資料不詳。按照國際國內(nèi)流行且為世界銀行人士所贊同的一般說法，普通居民購買一套住房的價格，大致應(yīng)與中等收入家庭3—6年的收入總額相當(dāng)，而購買一套住房的價格又與租用一套住房的月租費(fèi)大致呈100?1的比例，并錄有大量世界各國的收入房價比的數(shù)據(jù)統(tǒng)計作為支持這一論點(diǎn)的依據(jù)。但是一套住房的面積標(biāo)準(zhǔn)是多少，其建筑及裝修質(zhì)量如何．居民收入與衣食住行支出的比例呈何種分布，房產(chǎn)及依附地產(chǎn)的權(quán)屬怎樣界定等等，各國并無一個統(tǒng)一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。1996年，我國建設(shè)部根據(jù)多年的研究結(jié)果，對中國城市商品住宅的價格劃分了四類三等，以期指導(dǎo)全國的商品住宅價格走向，見表9.3。

城市類別低價位（元/m2）中價位（元/m2）高價位（元/m2）一類北京上海廣州1500—25004000以上8000—10000二類天津重慶大連1200—20003000—50006000—8000三類成都蘭州長沙800—18002500以上5000—7000四類中小城市800—12002000以上4000以上

若按建設(shè)部公布的每戶70m2的文明衡量標(biāo)準(zhǔn)，以××市的低價位中間價1600元／m2為例，可以算出每套標(biāo)準(zhǔn)住房的售價應(yīng)為11.2萬元。若又以1996年的××市城鎮(zhèn)居民平均每戶全部年收入15572.8元作為分母，可以計算出購買一套“標(biāo)準(zhǔn)”住房須用7.19年的全部年收入?？紤]到市售商品住宅普遍須花費(fèi)4萬元以上的裝修費(fèi)用才能達(dá)到起碼的文明入住標(biāo)準(zhǔn)，因此實(shí)際至少要花用普通中等收入家庭9.76年的全部收入，才能享受一套符合文明標(biāo)準(zhǔn)的普通住房。收入與房價相比，顯得房價畸高。事實(shí)上說，上表列數(shù)據(jù)均無法列入城鎮(zhèn)居民的全部收入。中等以上的收入戶，普遍已享用了一套符合文明標(biāo)準(zhǔn)公房或私房，主觀上缺乏購買新房的欲望。而廣大的中低收入戶，他們獲取隱性收入的手段有限，全部收入除去必需的日常生活開支以外，已無太大的彈性支出空間。因此現(xiàn)行的住房制度和收入房價對比的局面若不改變，很難得我國的住宅市場啟動起來。

國民經(jīng)濟(jì)要扭轉(zhuǎn)下滑局面，避免出現(xiàn)“滯脹”的危險，國家肯定要從財政金融政策方面尋求突破。為使住宅產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)，提高廣大居民的收入預(yù)期，改善城鎮(zhèn)中低收入階層的收入狀況，設(shè)法調(diào)動城鄉(xiāng)居民高達(dá)數(shù)萬億元的儲蓄進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，對現(xiàn)有住房政策進(jìn)行大幅度的改革，強(qiáng)力消化現(xiàn)有空置商品住宅，逐步剔除住宅價格中不合理的成本因素，將是近幾年的必然趨勢。可以在設(shè)想的基礎(chǔ)上算幾筆帳：

(1)按職工平均工資的15％一20％計算住房消費(fèi)，并列入工資基金。資料顯示，國際上恩格爾系數(shù)在40％一50％之間的許多國家，其居民住房支出約在支出總額的10％一20％之間。據(jù)1997年年鑒，全國現(xiàn)有職工1.48億人，人均年工資約為5500元，按其15％一20％計算住房消費(fèi)，共需1221—1628億元。職工總數(shù)中80％左右為企業(yè)單位人員，住房消費(fèi)應(yīng)列入企業(yè)成本；20％左右屬機(jī)關(guān)、事業(yè)單位入員，住房消費(fèi)主要由財政負(fù)擔(dān)，故財政支出需加大244.2—325.6億元。以××市為例，1996年××市現(xiàn)有職工294.6萬入，人均年工資5010元，職工隊(duì)伍構(gòu)成中，企業(yè)單位為149.6萬入，事業(yè)單位46.06萬，機(jī)關(guān)單位18.49萬。機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員約占職工總數(shù)的22％，但其中相當(dāng)部分的人員并不由××市財政負(fù)擔(dān)。若按上述原則計算，需增加中央和地方各級時政支出總計4.87—6.49億元。面××市地方財政預(yù)算內(nèi)收入為54.94億元，預(yù)算外收入為66.46億元。若實(shí)行積極的財政政策．也可以承受這種負(fù)擔(dān)。(2)將全國現(xiàn)有公房按重置價格出售給住戶。全國約有公有住宅約30×108m2，按平均重置價格1200元／m2估計，約合36000億元。若將現(xiàn)有公房全部按重置價格出售給住戶，理論上國家可以收回36000億元。考慮到我國歷史上并未將住房因意列入工資，這實(shí)際上是國家對職工的一種欠帳，可由國家、個人及銀行共同提供購房款項(xiàng)，即1/3由國家財政補(bǔ)貼，1/3由貸款及住房公積金解決，1/3由職工個人負(fù)擔(dān)。此項(xiàng)措施不會給財政造成多大的壓力，因?yàn)樗P活了國有的存堡資產(chǎn)，理論上國家可以收回36000億元。實(shí)際的操作困難在如何制定政策界限，使其合理、公正，避免由失去監(jiān)督的權(quán)力造成腐敗。北京市在1998年上半年已作過此項(xiàng)改革的試點(diǎn)．主要因?qū)嵤┓桨缚紤]不周而停止下來。按重置價格將現(xiàn)有公房出售給住戶個人，是房改深化和將住宅建設(shè)作為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的發(fā)展必然。(3)培育、搞活二、三級住宅市場。加快公房入市的規(guī)章制度建設(shè)，允許按合理?xiàng)l件出售的公房再入市。努力開拓住房租賃市場，加強(qiáng)租賃行業(yè)管理，并鼓勵開發(fā)企業(yè)進(jìn)行租賃、銷售并舉。對高收入者購買按市場價成交的住房，在數(shù)量上不再進(jìn)行控制，允許他們購買自用，也允許他們購買后出租經(jīng)營或進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。培育、搞活二、三級住宅市場，擴(kuò)大住房消費(fèi)領(lǐng)域，為住房消費(fèi)者提供高質(zhì)量、多層次的服務(wù)，滿足不同情況、不同需求的個人住房消費(fèi)，增加個入住房消費(fèi)總量。(4)明稅少費(fèi)。目前全國各地的稅費(fèi)收取極不統(tǒng)一，可用“費(fèi)多稅少，名目繁雜，總量偏大”來概括。應(yīng)從改革現(xiàn)行稅種、稅率，規(guī)范住宅建設(shè)收費(fèi)的渠道著手，完成“明稅少費(fèi)”的調(diào)整。例如減免住宅建設(shè)的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，取消居民首次購房所交的契稅，將房屋所有權(quán)登記費(fèi)、勘丈費(fèi)及權(quán)證費(fèi)合并為房屋產(chǎn)權(quán)管理費(fèi)；土地權(quán)屆調(diào)查地籍測繪費(fèi)、土地注冊登記、發(fā)證費(fèi)合并為土地使用權(quán)管理費(fèi)；房屋買賣登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)合并為房屋買賣管理費(fèi)等。其他一些與房地產(chǎn)開發(fā)無關(guān)的費(fèi)用，例如墻體改造費(fèi)、白蚊防治費(fèi)、沙石管理費(fèi)等，則應(yīng)予取消。通過明稅少費(fèi)，達(dá)到降低住宅價格8%一10％的目的。(5)房、地價分離，逐年分段收取土地出讓金。房、地價分離，逐年分段收取土地出讓金，在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，將是解決我國住宅價格脫離居民消費(fèi)能力的難題，促進(jìn)我國住宅產(chǎn)業(yè)建設(shè)健康發(fā)展的可選擇措施。房、地價是可以分離的。房屋相土地在物質(zhì)形態(tài)上不可分離，但從價值和法理的角度看，兩者的性質(zhì)卻是截然不同的。在我國，土地的所有權(quán)居于國家，受讓者得到的僅僅是50一70年的土地使用權(quán)，而房屋的所有權(quán)則是隨買賣合同的生效而完全讓漢；房屋在建成以后，其價值會因時間的推移而不斷地降低(自然磨損及財務(wù)折舊)，而土地的價格則隨時間的推移逐步地增高(人類的集聚及土地的稀缺)，且一般地價的上升幅度將大于房價的降低。這是購置房地產(chǎn)可以保值增值的原因，也是房、地價可以分離收取的基本依據(jù)。目前房價畸高的局面雖然可以通過減免稅費(fèi)、限制暴利的途徑加以降低，但從全國范圍來看，無論怎樣痛下決心，最多可能降低房價的8％一15％。若實(shí)行房、地價分離，逐年分段收取土地出讓金的辦法，則又有降低居民初期購房款30％左有的可能。因此，這是一條大幅度降低住宅售價的可行途徑。在具體操作中，可能采取改變土地出讓金的流速、流量、流向的辦法。改變流速，是指將目前一次收取70年土地使用權(quán)出讓金的辦法改為逐年分段多次收取。改變流量，是指從培育新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的全局出發(fā)，適當(dāng)?shù)亟档屯恋爻鲎尳鹗杖?biāo)準(zhǔn)。改變流向，是指由開發(fā)商向政府交納改為住戶(業(yè)主)向政府交納?？煽紤]實(shí)行以房改補(bǔ)貼或住房公積金抵扣地價，并由政府指定部門專項(xiàng)管理的變革制度。9.3.4對策研究基于以上的分析及我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的判斷，我們認(rèn)為2000年后國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)將逐步回升。就住宅產(chǎn)業(yè)來說，低檔商品房需求量大，但空置量和新開發(fā)量更大，銷售形勢將出現(xiàn)更為激烈的競爭；中檔商品房需求量較小，但在區(qū)位、環(huán)境、質(zhì)量等方面對路的中檔商品房肯定暢銷；隨著投資心態(tài)和消費(fèi)心態(tài)的日漸成熟，高檔住宅銷售(含別墅)將在2003年左右逐步走旺。用通俗的話說，在近期(5—10年內(nèi))，買不起房的人總是買不起房，至多可能買舊房；中高收入的人群在蓄勢等待，當(dāng)國家的富民政策兌現(xiàn)后將換購中檔房；最高收入者們則懷騎墻心理，消費(fèi)環(huán)境升溫及財稅政策改革后將投資購買高檔房。

×××地區(qū)位于××一橋和××大橋的南端，其區(qū)位條件難以與×××城區(qū)相對比。從××區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略來看，該區(qū)將在2000一2010年開發(fā)建設(shè)××—××新區(qū)，以獨(dú)特的區(qū)位，便利的交通，優(yōu)美的環(huán)境接納××主城區(qū)的南向疏散。有關(guān)上層人士甚至更明確提出“××新城將是××的曼哈頓，××新區(qū)將是××的夏威夷”的看法。作為××主城區(qū)與××—××新區(qū)連線上的××××橋頭堡，×××地區(qū)的建設(shè)宜瞄準(zhǔn)中高收入人群及最高收入人群。第一期開發(fā)為1999—2000年，用地30000m2，修建多種套型的中檔多層住宅(6層為宜)50000m2，其銷售對象主要是主城區(qū)和新區(qū)的中高收入家庭。第二期開發(fā)為2001—2003年，用地8620m2，修建高層公寓式住宅50000m2，其銷售對象為高收入的白領(lǐng)階層；用地25000m2，修建獨(dú)立式別墅15000m2，其租售對象為外商及事業(yè)成功的富有階層。房地產(chǎn)投資屬于管理決策的范疇，成功的投資取決于科學(xué)十藝術(shù)。在時機(jī)、區(qū)位、質(zhì)量三大要素中，×××地區(qū)的區(qū)位巳定，質(zhì)量水平宜瞄準(zhǔn)中高收入入群，而產(chǎn)品推出時機(jī)則應(yīng)抓住2000一2003年這段房地產(chǎn)波動周期的上升期。這是前述所有分析得出的自然結(jié)論。

9.4建筑造價分析

根據(jù)××市建設(shè)工程造價管理總站提供的1998年三季度建設(shè)工程造價指標(biāo)(內(nèi)部匯總統(tǒng)計資料)，××市主城區(qū)磚混住宅樓的單方造價為642.69元／m2，現(xiàn)澆住宅樓為1112.47元／m2，框架辦公樓為1231.6l元／m2。而在實(shí)際工程中，往往因管理水平、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、乙方資質(zhì)等因素出現(xiàn)土20％一30％的波動。本著盡量貼近×××××小區(qū)一期工程的原則，我們?nèi)〈u混住宅單方造價642.69元／m2為基礎(chǔ)作建筑造價分析，前提假設(shè)是條形基礎(chǔ)，外墻半面磚，屋內(nèi)地面為瓜米石。這里所說的造價，實(shí)際是僅指后面所定義的建筑安裝工程費(fèi)用，不含固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)銳、建設(shè)期貸款利息及項(xiàng)目的鋪底流動資金。

9.4.1住宅工程分類分析(1)l998年3季度統(tǒng)計資料如下項(xiàng)目金額（元/m3）比重單方造價642.69100%其中：土建工程582.7390.7%給排水工程28.854.5%電氣工程31.334.8%（2）一般合理概念指標(biāo)如下：項(xiàng)目一般合理概念指標(biāo)（造價比重）土建工程88.6%－84.25%給排水工程6.7%－10.6%電氣工程4.5%－5.3%

(3)對比分析。實(shí)際統(tǒng)計資料與一般臺理概念性指標(biāo)相比，大致可以吻合。但是目前市售商品住宅普遍是按“清水房”標(biāo)準(zhǔn)修建，土建工程與給排水工程及電氣工程相比，所占造價比例應(yīng)該下降。但是實(shí)際統(tǒng)計資料的該項(xiàng)指標(biāo)不降反升，說明在土建工程中存在大量浪費(fèi)現(xiàn)象。9.4.2土建工程造價四項(xiàng)費(fèi)用比例一般來說，在目前生產(chǎn)力水平之下，磚混住宅土建工程造價的四項(xiàng)費(fèi)用比例應(yīng)符合如下的區(qū)間分布，

再從用工量的多少來說明土建工程中的浪費(fèi)。按照定額指標(biāo)，每平方米磚混住宅用工量為4.3工日，但是1998年3季度的統(tǒng)計資料已達(dá)5.52工日／m2，高于定額標(biāo)準(zhǔn)28.4％。若以每工日13元計價，則每平方米住宅人工費(fèi)已達(dá)71.76元，這是一個較大幅度高于定額標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)。即使承認(rèn)這個數(shù)據(jù)是合理的，按照上述四項(xiàng)費(fèi)且合理比例推算，取人工工資比例為14％，整個土建工程造價也才512.57元／m2。再按一般臺理概念指標(biāo)(造價比重)框算，取土建工程比重為84.2％，算出每平方米住宅造價為608.8元。因此608.8元／m2應(yīng)該是一般管理水平下應(yīng)該達(dá)到的磚混住宅造價水平控制上限。如果在上述計算過程中取住宅單方用工量4.3工日，每工日13元計價，設(shè)人工工資比例為14％，土建工程比重為88.6％，可算出每平方米住宅造價為450.70元。這個造價水平是可以實(shí)現(xiàn)的，但由于各個方面算得太嚴(yán)格，在一般管理水平下很難保證質(zhì)量。9.4.3主要材料用量分析(1)1998年3季度統(tǒng)計資料，見表9.7（2）主要材料消耗參考指標(biāo)(每平方米住宅的合理耗用)見表9.8

(3)對比分析。

在磚混結(jié)構(gòu)中，以鋼材、水泥、磚、砂石、門窗所占的金額比重較大。用1998年3季度統(tǒng)計資料與參考指標(biāo)相對比，可見鋼材、磚、木材等基本持平，而水泥用量(及相應(yīng)的砂石用量)則大大超出標(biāo)準(zhǔn)。這和大多數(shù)粗放管理的施工現(xiàn)場反映出的現(xiàn)象相符合；施工期間過量的原材料進(jìn)入現(xiàn)場，竣工期問大量的過剩材料被運(yùn)出傾倒。合理的結(jié)論是嚴(yán)格控制進(jìn)入現(xiàn)場的砂石水泥數(shù)量，若能將其削減1／3，則僅主材的耗用就每平方米節(jié)約40元左右，加上材料耗用為基數(shù)計算的其他費(fèi)用，總共可每平方米節(jié)約費(fèi)用50元左右。

9.4.4費(fèi)用分析1998年3季度統(tǒng)計資料，見表9.9(1)

設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析(表9.10)

(3)控制造價的一般建議?！痢列^(qū)第一期工程50000m2的開發(fā)量，應(yīng)在合理設(shè)計、控制合理工期的前提下，重點(diǎn)控守單方用工量及主材耗用量。由于抗震設(shè)防的要求，鋼筋的用量并不是越少越好。但目前的傾向是，設(shè)計方為保險起見，在經(jīng)驗(yàn)和簡單計算的基礎(chǔ)上加大用鋼量。而施工方為節(jié)約成本，在經(jīng)驗(yàn)估計的基礎(chǔ)上又偷工減料。在一般情況下，設(shè)計、施工雙方因素的共同作用并不一定危及建筑物的安全性能，但卻造成工程造價的上升。建議開發(fā)商在保證投資及時足量方面到位做好工作，保證工程建設(shè)能在連續(xù)協(xié)調(diào)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下運(yùn)行，建議監(jiān)理單位將單方用工量控制在4.3－4.5工日/m2，用鋼量控制在19—21kg/m2，水泥用量控制在150一200kg/m2，將磚混住宅造價控制在510一550元/m2左右的水平上。9.5開發(fā)方案簡析

9.5.1總體估價原則×××受讓土地70667m2，土：地轉(zhuǎn)讓金總額3600萬元，平均地價為509元/m2管網(wǎng)、綠化、手續(xù)費(fèi)總計估價3450萬元。多層住宅單方造價550元／m2。

高層住宅單方造價1010元／m2(含電梯)。

獨(dú)立別墅單方造價750元／m2。

9.5.2開發(fā)方案經(jīng)濟(jì)性初析(靜態(tài))1.第一期二程(1999—2000年)第一期工程涉及整個小區(qū)的初期形象，是提高企業(yè)知名度，提升企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重大戰(zhàn)略步驟，宜按康居工程水平：實(shí)施。

A方案：用地30000m2，修建多層住宅50000m2，容積率1.67，監(jiān)理費(fèi)用40萬元。每平方米住宅成本1163.4元，其中：造價550元／m2，管網(wǎng)及綠化300元／m2，地價305.4元/m2，監(jiān)理費(fèi)8元/m2?？偝杀?817萬元。預(yù)測售價1800元/m2，毛利636.6元/m2，總利潤3183萬元。資金利潤率54.72％，土地產(chǎn)出效益3183萬元/（3*104m2）＝1061元/m2。B方案；用地25000m2，修建多層住宅50000m2，容積率2.0，監(jiān)理費(fèi)用40萬元。每平方米住宅成本1112.50元，其中造價550元/m2：，管網(wǎng)及綠化300元/m2，地價254.5元/m2，監(jiān)理費(fèi)8元/m2。總成本5562.5萬元。預(yù)測售價1800元/m2，毛利687.5元/m2，總利潤3437.5萬元。資金利潤率61.80%，土地產(chǎn)出效益3437.5萬元/25000m2＝1375元/m2。

2.第二期工程(2001—2003年)

第二期工程瞄準(zhǔn)高收入階層。由于不確定因素較多，盡管預(yù)期效益較好，但宜作多種方案準(zhǔn)備。

C方案：用地8620m2，修建公寓式高層住宅50000m2，容積率5.8，監(jiān)理費(fèi)用75萬元。每平方米住宅成本1412.75元，其中：造價1010元/m2，管網(wǎng)及綠化300元/m2，地價87.75元/m2，監(jiān)理費(fèi)15元/m2?？偝杀?063.75萬元。預(yù)測售價2100元/m2，毛利687.25元/m2，總利潤3436.25萬元。資金利潤率48.65%，土地產(chǎn)出效益3986.4元/m2。D方案：用地30000m2，修建獨(dú)立低層住宅(別墅)15000m2，容積率0.5，監(jiān)理費(fèi)用30萬元。每平方米住宅成本2088元，其中造價750元/m2，網(wǎng)管及綠化300元/m2，地價1018元/m2，監(jiān)理費(fèi)20元/m2，總成本7063.75萬元。預(yù)測售價5000元/m2，毛利2912元/m2，總利潤4368萬元。資金利潤率139.5%，土地產(chǎn)出效益4368/30000m2＝1456元/m2。

E方案：用地25000m2，修建獨(dú)立低層住宅(別墅)15000m2：，容積率0.6，監(jiān)理費(fèi)用30萬元。每平方米住宅成本l9l8.3元，其中造價750元/m2，管網(wǎng)及綠化300元/m2：，地價8483元/m2，監(jiān)理費(fèi)20元/m2?？偝杀?877.5萬元。預(yù)測售價4500元/m2，毛利2581.7元/m2，總利3872.5萬元。資金利潤率134.58％，土地產(chǎn)出效益3872.5萬元/25000m2＝19943元/m2。Y方案：用地15000m2。修建連排式低層住宅(別墅)l2000m2，容積率0.8，監(jiān)理費(fèi)用25萬元。每平方米住宅成本1707.1元，其中造價750元/m2，管網(wǎng)及綠化300元/m2。地價636.25元/m2，監(jiān)理費(fèi)20.8元/m2。總成本2048.5萬元。預(yù)測售價4200元/m2，毛利2492.9元/m2，總利潤2991.5萬元。資金利潤率146.03%，土地產(chǎn)出效益2991.5萬元/15000m2＝1994.3元/m2。9.5.3開發(fā)方案實(shí)施建議(1)×××地塊面積偏小，轉(zhuǎn)讓面積為70667m2，加上預(yù)留水池用地2000m2及小學(xué)預(yù)留地9333m2，總面積82000m2，不及城市住宅示范小區(qū)要求的10一25萬平方米的面積水平。因此宜利用毗鄰城市中心區(qū)，周邊地區(qū)城市道路及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集的特點(diǎn)，在小區(qū)內(nèi)盡可能地安排住宅用地和公共綠地，壓縮小區(qū)道路用地及預(yù)期銷售不暢的大型商場用地，適當(dāng)?shù)夭贾梅奖憔用袢粘Ｉ?、工作的服?wù)設(shè)施，利用架空層布置公共車庫或半地下車庫，同時采用規(guī)劃設(shè)計的“借景”手法，將水池及小學(xué)部分用地擴(kuò)大為小區(qū)綠地，使小區(qū)公共綠地、組團(tuán)綠地、宅旁綠地之總和達(dá)到綠地率大于40%的要求，以獲取良好的環(huán)境綠化效果。建議小區(qū)規(guī)劃方案可參考表9.11的用地平衡表。

(2)住宅設(shè)計應(yīng)面向21世紀(jì)，著眼于消費(fèi)檔次—次到位、以大套型為主(160一320m2)，多種套型結(jié)合。推廣使用坡屋頂，盡量利用多層住宅的頂層布置躍層住宅。這里既有技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的考慮(大套型可降低單方造價)，更是著眼于銷售。切忌受市場報刊的誤導(dǎo)，定入經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)——積壓怪困。在廣告宣傳及運(yùn)作實(shí)施方面充分注意策略，避免承擔(dān)不適當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)。(3)提高品牌意識，樹立企業(yè)形象。嚴(yán)格按照建設(shè)程序辦事，爭取最終產(chǎn)品能通過ISO9000系列的產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證，在廣告宣傳包裝上都印上質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)志(方園標(biāo)志)，使推出的住宅產(chǎn)品成為居民爭相投資購頭的暢銷品。申請隊(duì)證將花費(fèi)約20萬元的費(fèi)用．但由此面帶來的房屋維護(hù)費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用的減少及售價水平的提高。將遠(yuǎn)大于這筆費(fèi)用。9.6財務(wù)安排財務(wù)安排與工程進(jìn)度密切相關(guān)。一般來說，xx小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計與初步設(shè)計可控制在1.5個月左右，施工圖設(shè)計可控制在2個月左右，整個設(shè)計過程可控制在3—4個月期間。第一期工程施工可控制在一年以內(nèi)，其中主體工程耗用270天，環(huán)境工程耗用90天。宜于1999年9月初動工，2000年9月份辦理工程交接手續(xù)，使住戶能有4個月的二次裝修時間，以便在2001年春節(jié)前入住。(1)建設(shè)項(xiàng)目總投資構(gòu)成及計算程序(表9.12)。

表9.12、9.13所列各項(xiàng)費(fèi)用中，建筑安裝工程費(fèi)用宜采用固定總價合同一次包死，內(nèi)含的主要材料宜由甲方直接供應(yīng)，但價差部分宜按某個合適的比例分配給乙方，不能算得過精。因?yàn)榧追焦?yīng)主材的首要目標(biāo)是保證投入物料的質(zhì)量，減少浪費(fèi)，加強(qiáng)管理。如不能保證乙方的合理利益，則偷工減料、出工不出力的現(xiàn)象就必然發(fā)生。工程建設(shè)其他費(fèi)用大致劃分為土地費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、建設(shè)基金等三大塊。前兩項(xiàng)費(fèi)用概念比較明確，屬于合同己定及xx公司的內(nèi)部管理問題。建設(shè)基金主要含研究試驗(yàn)費(fèi)、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)、辦公和生活家俱購置費(fèi)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、供電貼費(fèi)、施工機(jī)構(gòu)遷移費(fèi)、礦山巷道維修費(fèi)、引進(jìn)技術(shù)和進(jìn)口設(shè)備項(xiàng)目的其他費(fèi)用等。這些費(fèi)用當(dāng)中，有的在住宅工程項(xiàng)目中不會發(fā)生，有的屬于××公司自行掌握，可在財務(wù)做賬時靈活使用。而勘察設(shè)計費(fèi)、供電貼費(fèi)在具體操作中卻存在著較大的伸縮余地。建議勘察設(shè)汁工作通過正規(guī)設(shè)計院所進(jìn)行，要求設(shè)計方提供正規(guī)的設(shè)計文件(包括概預(yù)算)，并接受甲方聘請人員(或設(shè)計監(jiān)理人員)的審查，以利于控制投資及提高工程質(zhì)量，并為通過ISO9000質(zhì)量認(rèn)證打下基礎(chǔ)。而供電貼費(fèi)則可與有關(guān)部門在計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)商

投資方向調(diào)節(jié)稅依不同性質(zhì)的項(xiàng)目按計劃投資額度分年度預(yù)繳，年終結(jié)算，竣工后清稅率分別為5％、10％、15％、30％。商品房住宅一般按5％的稅率納稅，超標(biāo)準(zhǔn)的除外。(2)首期工程費(fèi)用估算(詳見總投資估算部分)。(3)第二期工程費(fèi)用估算(詳見總投資估算部分)。(4)資金籌措與平傷(詳見資金籌措與償還)。9.7工程設(shè)計原則

參考建設(shè)部批準(zhǔn)的《2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程城市示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則》，并做結(jié)合××××小區(qū)的適當(dāng)修改。9.8施工控制9.8.1施工階段的質(zhì)量控制

施工階段是形成住宅小區(qū)產(chǎn)品實(shí)體的階段，是形成項(xiàng)目使用價值的過程，因此應(yīng)對影響工程項(xiàng)目實(shí)體質(zhì)量的五大因素實(shí)施全面控制。五大因素是指人、材料、機(jī)械、方法、環(huán)境，依其英文字頭簡稱4MIE因素，如圖9．1所示。1.住宅小區(qū)工程實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制度，是實(shí)現(xiàn)業(yè)主投資目標(biāo)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度目標(biāo)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的重要措施，是小區(qū)住宅產(chǎn)品通過SO9000質(zhì)量認(rèn)證的前提，是轉(zhuǎn)移控制工程質(zhì)量風(fēng)險和安全風(fēng)險的有力保證，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢。

監(jiān)理工程師應(yīng)依據(jù)國際慣例和監(jiān)理合同，組織起適合××××小區(qū)建設(shè)的現(xiàn)場監(jiān)理班子，運(yùn)用自己的質(zhì)量控制系統(tǒng)相安全控制系統(tǒng)，加強(qiáng)事前控制、事中控制、事后控制三大工作步驟，順利完成××小區(qū)工程建設(shè)全過程的質(zhì)量管理相安全控制工作。施工階段質(zhì)量控制工作的基本內(nèi)容如圖9.2所示。

2.精心設(shè)置工序活動質(zhì)量控制點(diǎn)所謂工序活動質(zhì)量控制點(diǎn)，是指針對影響產(chǎn)品質(zhì)量特征的關(guān)鍵部位或薄弱環(huán)節(jié)而確定的重點(diǎn)控制對象。質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置是監(jiān)理工程師實(shí)施工序質(zhì)量監(jiān)控的一項(xiàng)重要措施，是保證工序質(zhì)量控制效果的必要前提。一般來說，只要質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置計劃妥當(dāng)，相應(yīng)的預(yù)控措施落實(shí)，就能將常見的施工質(zhì)量通病消滅80%以上?！痢列^(qū)建設(shè)業(yè)主單位應(yīng)在監(jiān)理合同簽署之前。就要求投際的監(jiān)理單位提出質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置預(yù)想方案。在監(jiān)理合同生效后，要求監(jiān)理單位迅速呈報具體的質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置計劃，落實(shí)相應(yīng)的預(yù)控措施，同時要求施[：單位逐一對照設(shè)置相應(yīng)的工序活動質(zhì)量管理點(diǎn)。一般的民用建筑工程質(zhì)量控制點(diǎn)的參考設(shè)置位置見表9.14所示。3.質(zhì)量職責(zé)劃分與銜接對于整個施工過程的質(zhì)量監(jiān)控，監(jiān)理工程師是通過自己的質(zhì)量控制系統(tǒng)及承包商的質(zhì)量保證體系協(xié)調(diào)配合運(yùn)行來完成的。監(jiān)理工程師不但要組織好自己的質(zhì)量控制系統(tǒng)，而且要指導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)整個工程項(xiàng)目的質(zhì)量保證活動，這就導(dǎo)致了雙方的質(zhì)量職責(zé)發(fā)生交叉。監(jiān)理工程師必須妥善處理這一問題，明確雙方的質(zhì)量職責(zé)劃分與銜接，將其寫進(jìn)自己的質(zhì)量控制工作計劃，并以書面的形式通知承包商。根據(jù)慣例，可對一般分項(xiàng)工程中的雙方質(zhì)量職責(zé)作如下劃分，見表9.15、9.16。9.8.2施工階段投資控制由于住宅小區(qū)一期建設(shè)實(shí)行固定總價合同且一次包死，施工階段的投資控制任務(wù)已變得相應(yīng)簡單?？稍诔邪贤袑懨鹘ㄖ惭b工程價款采用分段結(jié)算方式，約定雙方均能接受的分段撥付工程價款比例。由于采用甲方供應(yīng)主材，主材可按材料預(yù)算價格轉(zhuǎn)給承包商，其價款在結(jié)算工程款時陸續(xù)抵扣。但在整個施工期間，其結(jié)算款一般均不應(yīng)超過承包工程價值的95％，截留的工程尾款比例應(yīng)在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專戶存入建設(shè)銀行，待工程竣工驗(yàn)收后清算，以保護(hù)業(yè)主利益。為指導(dǎo)甲乙雙方約定分段撥付工程價值款的合適比例，現(xiàn)給出一般的概念性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，見表9.17所示。9.8.3施工階段進(jìn)度控制在實(shí)行監(jiān)理制的前提下，常見的工程進(jìn)度拖朗其主要原因通常來自甲方?！痢磷≌^(qū)一期工程的工期預(yù)定為一年(主體工程270天，環(huán)境工程90天)，這在技術(shù)上并不存在多大困難。施工進(jìn)度計劃由承包單位編制完成后，應(yīng)提交監(jiān)理工程師審查，待監(jiān)理工程師審查確認(rèn)后即可付諸實(shí)施。承包單位在執(zhí)行施工進(jìn)度計劃的過程中，應(yīng)接受監(jiān)理工程師的監(jiān)督與檢查，而監(jiān)理工程師則應(yīng)定期向業(yè)主報告工程進(jìn)度狀況。業(yè)主單位應(yīng)從如下幾個方面保證工程進(jìn)度計劃的實(shí)施。(1)協(xié)調(diào)工程建設(shè)有關(guān)單位的配合關(guān)系。影響工程進(jìn)度的單位不僅僅是工程的承包方，各個與工程建設(shè)活動有關(guān)的單位如政府有關(guān)部門，設(shè)計單位，物資供應(yīng)商，資金供應(yīng)單位，運(yùn)輸、通訊、水電氣等部門及業(yè)主的本身，其工作的延誤均將對工程進(jìn)度產(chǎn)生影響。宜充分依托監(jiān)理單位，協(xié)調(diào)各相關(guān)單位的進(jìn)度關(guān)系。業(yè)主單位的公共關(guān)系部門更應(yīng)充分尊重監(jiān)理單位意見，承想起項(xiàng)目對外協(xié)調(diào)的重任。對一些無法預(yù)計的外部影響因素，更應(yīng)提早做好工作，同時在進(jìn)度計劃中預(yù)留足夠的機(jī)動時間。(2)控制主要消耗材料的及時足量供應(yīng)。由于一期工程的主要材料消耗由甲方供應(yīng)，因此一定要按施工進(jìn)度計劃的要求保證按期將材料運(yùn)抵施工現(xiàn)場，否則將造成費(fèi)用、工期的索賠而延誤工程進(jìn)度。(3)保證及時足量的資金供應(yīng)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，施工承包單位不會無緣無故為項(xiàng)目建設(shè)墊付資金。如果出現(xiàn)了合同規(guī)定之外的扣減工程付款或拖欠工程進(jìn)度款，影響廠承包單位的流動資金周轉(zhuǎn)，則偷工減料及延誤工期的后果就必然顯現(xiàn)，最終吃虧的仍然是業(yè)主自身。因此一定要協(xié)調(diào)資金供應(yīng)單位的工作進(jìn)度，保證及時足魚的資金供應(yīng)。

(4)杜絕隨意的設(shè)計變更。由于不確定因素的影響，在施工過程中出現(xiàn)設(shè)計變更通常是難以避免的。而設(shè)計變更的后果通常是人力、物力、財力和時間的浪費(fèi)，應(yīng)該要求監(jiān)理工程師加強(qiáng)圖紙審查，提前預(yù)先發(fā)現(xiàn)問題，嚴(yán)格控制隨意變更，同時業(yè)主單位應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計階段的控制，要求設(shè)計單位充分地在設(shè)計中體現(xiàn)業(yè)主意圖，杜絕在施工過程中隨意增加新要求的現(xiàn)象發(fā)生。

(5)提高承包單位自身的管理：在實(shí)行固定總價合同的情況T：，質(zhì)量、造價、工期均實(shí)行承包。由于施工現(xiàn)場的情況千變?nèi)f化，如果承包單位的施工方案不當(dāng)，計劃不周，管理不善，解決問題不及時，則都會影響工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度。等到出了問題再提出索賠，一是解決問題不容易，二是損失總歸是損失，無論由何方承擔(dān)責(zé)任，總是社會資源的浪費(fèi)。宜按照國際慣例，由監(jiān)理工程師在進(jìn)行監(jiān)督控制的同時，提供熱情、主動的服務(wù)，協(xié)助承包單位提高自身的管理水平，以確保施工進(jìn)度控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。(6)加強(qiáng)對施工環(huán)境及風(fēng)險因素的控制，施工環(huán)境及各種風(fēng)險因素均有影響工程進(jìn)度的可能。應(yīng)由監(jiān)理工程師牽頭，協(xié)助承包單位利用自身的技術(shù)組織能力克服環(huán)境因素影響，對各種風(fēng)險因素進(jìn)行分析，根據(jù)風(fēng)險自留、風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移的三種不同應(yīng)付模式，提出防范風(fēng)險、減少風(fēng)險損失的具體措施，排除有礙進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各種干擾因素，并對己發(fā)生的風(fēng)險事件給予恰當(dāng)?shù)奶幚怼?/p>

9.9企業(yè)形象塑造與產(chǎn)品價格策略在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的社會里，企業(yè)形象的重要性住商戰(zhàn)中日益突出。作為塑造企業(yè)形象的重要工具，CIS(CorporateIdentitySystem)戰(zhàn)略已越來越受商界人士的青睞，成為點(diǎn)子公司及成功企業(yè)家炒作的熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)同，導(dǎo)入CIS戰(zhàn)略的先決條件是質(zhì)量、服務(wù)與信譽(yù)，這三者的有機(jī)結(jié)合是實(shí)施CIS戰(zhàn)略的基礎(chǔ)。9.9.1CIS戰(zhàn)略的構(gòu)成要素CorporateIdentity(簡稱CI是一種明確識知企業(yè)理念和企業(yè)文化的工具。通常將CI翻譯為企業(yè)識別，而CIS則稱為：企業(yè)識別系統(tǒng)。良好的企業(yè)形象具有無窮的魅力，它是一種金牌商譽(yù)和巨大的無形資產(chǎn)。××斥資一億元收購××區(qū)×××地皮(×××廣場)，市政府包拆遷倒貼4000萬元(總費(fèi)用超過1億4千萬)，但×××的商譽(yù)卻炒熱了××的地皮，××區(qū)的收入增加遠(yuǎn)超過14千萬，××××的企業(yè)形象設(shè)計曾帶動了該企業(yè)的急劇發(fā)展，而××××店的企業(yè)形象收益則使毗鄰的X×公司和××××廣場陷入了慘淡經(jīng)營局面。合理運(yùn)用CIS戰(zhàn)略，精心塑造××公司品牌，可逐步壯大××公司實(shí)力，伺機(jī)轉(zhuǎn)入擴(kuò)張性發(fā)展。CIS戰(zhàn)略的構(gòu)成要素如圖9.3所示，其中MI(理念識別)是其核心。9.9.2××公司形象策劃初步CI是使社會公眾認(rèn)識(識別)企業(yè)形象的重要工具，但企業(yè)形象策劃卻是公司自身的長期發(fā)展戰(zhàn)略問題*企業(yè)形象策劃是以信息化社會為背景，為使企業(yè)與時代共存，與未來相伴而制定生存戰(zhàn)略和經(jīng)營戰(zhàn)略的過程。處于騰飛起步階段的××公司，宜從逐步明確自己的企業(yè)理念作起，在壯大自身實(shí)力的同時逐步塑造企業(yè)形象。企業(yè)理念由三個環(huán)節(jié)構(gòu)成，如圖9.4所示。從圖9.4可以看出企業(yè)理念三環(huán)節(jié)之間的關(guān)系：企業(yè)使命是企業(yè)的最高原則，由此而決定企業(yè)的經(jīng)營理念(經(jīng)營戰(zhàn)略)，而經(jīng)營戰(zhàn)略又決定企業(yè)每一個員工的行為準(zhǔn)則。這三者之間環(huán)環(huán)相扣，密不可分，共同構(gòu)成一個有機(jī)的整體。1.中外企業(yè)經(jīng)營口號、經(jīng)營策略等理念識別范例美國國際商用機(jī)器公司(IBM)；

公司信念——尊重個人、顧客至上、追求完美公司口號——IBM就是服務(wù)美國麥當(dāng)勞公司經(jīng)營原則——品質(zhì)上乘、服務(wù)周到、地方清潔、物有所值(即Q、S、C+V)

經(jīng)營口號——顧客永遠(yuǎn)是員重要的，服務(wù)是無價的，公司是大家的百事可樂公司；企業(yè)口號——勝利是最重要的2.概略評述凡是成功的企業(yè)，無不把用戶放在第一位，無不把市場定位放在第一位。財大氣粗，聲名遠(yuǎn)播的公司，更強(qiáng)調(diào)自己的精品形象，而把自己追求利潤的目的掩飾于動聽的詞藻之后。處于奮力起步階段的民族資本家，則比較實(shí)在一些，強(qiáng)調(diào)自己的勤奮，對利潤則突以其合理性、公平性，并不過分掩飾。相比之下，具有一定背景的××公司更具有知識經(jīng)濟(jì)的時代氣息，其企業(yè)目標(biāo)、經(jīng)營口號、發(fā)展戰(zhàn)賂、人才觀念都更加明確而有特色。3.××公司企業(yè)理念的簡單描述(起步階段)企業(yè)使命：以優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)換取社會的回報(或“以優(yōu)質(zhì)的住宅贏得合理的利潤”)。經(jīng)營戰(zhàn)略：根據(jù)投資目標(biāo)與行：事準(zhǔn)則整理簡化。

行為規(guī)范：同心協(xié)力，開拓創(chuàng)新，光明正大，禮貌謙讓。

9.9.3建立與經(jīng)營戰(zhàn)略相適應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略，是企業(yè)經(jīng)營理念的最核心部分。經(jīng)營戰(zhàn)略的實(shí)施，要求公司組建與之相適應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)。建議中的組織系統(tǒng)框圖如圖9.5所示。公司發(fā)展的初期機(jī)構(gòu)組織宜粗不宜細(xì)，規(guī)模宜小不宜大，實(shí)際是分塊控制，重點(diǎn)應(yīng)放在工程部的組建及人員招聘。當(dāng)小區(qū)地盤已經(jīng)開拓，基礎(chǔ)工程已順利進(jìn)行之后，領(lǐng)導(dǎo)層的主要精力就應(yīng)逐步轉(zhuǎn)移至經(jīng)營部。公關(guān)部：其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)企業(yè)形象及產(chǎn)品形象設(shè)計、宣傳、及廣告發(fā)布。市場部：即公司的情報部，負(fù)責(zé)調(diào)查客戶購買能力及喜好，同業(yè)銷售情況。銷售部：負(fù)責(zé)銷售策略制定，銷售方案測算，產(chǎn)品的專業(yè)介紹，買賣簽約。當(dāng)主體上程已大體完上時，宜將辦公室的下屬部門獨(dú)立出來組建專業(yè)的物業(yè)管理公司。財務(wù)部自始至終均由公司領(lǐng)導(dǎo)直管，而人事部則應(yīng)配合小區(qū)建設(shè)的進(jìn)度完成人員招聘、人力調(diào)配、員工培訓(xùn)、考核獎懲等任務(wù)。公司各部門的職能范圍是動態(tài)界定的，本著不重不得的原則在運(yùn)行中逐步調(diào)整。當(dāng)不同部門間出現(xiàn)職責(zé)交叉沖突時，可由部門負(fù)責(zé)人之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，或以備忘錄形式申請公司領(lǐng)導(dǎo)重作界定。價格策略是十分重要的營銷手段，國內(nèi)外企業(yè)常采用的策略種類主要有策略，折扣與讓價策略，乙理定價策略，差別對待策略，相關(guān)商品價格技巧等。(1)新產(chǎn)品價格策略。新產(chǎn)品價格策略有兩種截然不同的表現(xiàn)形式：①市場撇油(取脂)策略。又叫高價策略，將產(chǎn)品價格定得很高，盡可能在短期內(nèi)賺取更多的利潤，就像將一鍋牛奶中的油脂(精華部分)一下撇走的做法。當(dāng)取得相當(dāng)?shù)睦麧櫤?，若銷售發(fā)生困難．則迅速降價推銷收回成本。

②滲透價格策略。特產(chǎn)品價格盡可能定低，迅速打開市場，取得—情況逐步抬價?！痢粱▓@、××小區(qū)都屬這種情況(2)折扣與讓價策略。一般有現(xiàn)金折扣、數(shù)量折扣、業(yè)務(wù)折扣及對中間商的讓價折扣，××的商家通常都采用過這種策略。(3)心理定價策略。零頭定價法：可實(shí)2.00元的商品只賣1.87元，造成顧客買上了便宜貨的感受于小百貨等。整數(shù)定價法，定價有意識地下留零頭，使顧客產(chǎn)生物有所值的感覺。

分級定價法；將商品住宅按不同檔次、等級定價，使顧客產(chǎn)生安全感和信任度。

(4)差別對待策略。即按不同的差異價格出售同質(zhì)同成本的商品?？梢砸蝾櫩偷纳矸?經(jīng)濟(jì)地位)、不同的季節(jié)、不同的樓層、不同的朝向制定不同的價格。(5)相關(guān)商品價格技巧。主要產(chǎn)品與附屬產(chǎn)品分開定價。主要產(chǎn)品(如住宅)薄利多銷，附屬產(chǎn)品(如車庫)價高利大，或恰恰相反。不同檔次、不同類型的住宅，如多層住宅、高層住宅和別墅等實(shí)行不同的加成率(或毛利率)。不同的價格策略有不同的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，適用范圍和適用對象也不一樣?？梢詫?shí)行多種價格策略的組合，切不可生搬硬套，更不能引人反感而破壞企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的實(shí)施。9.10商品房定位及銷售前景A方案：用地30000m2，修建多層住宅50000m2，容積率1.67，監(jiān)理費(fèi)用40萬人。每平方米住宅成本1I63.4元，其中：造價550元/m2，管網(wǎng)及綠化300元/m2，地價305.4元/m2，監(jiān)理費(fèi)8元/m2，總成本5817萬元。預(yù)測售價1800元/m2，毛利636.6元/m2，總利潤3l83萬元。資金利潤率54.72％，土地產(chǎn)出效益3l83萬元/30000m2＝1061元/m2。B方案：用地25000m2，修建多層住宅50000m2，容積串2.0，監(jiān)理費(fèi)用40萬元。每平方米住宅成本1112.50元，其中造價550元/m2，管網(wǎng)及綠化300元/m2，地價254.5元/m2，監(jiān)理費(fèi)8元/m2?？偝杀?562.5萬元。預(yù)測售價1800元/m2，毛利687.5元/m2，總利潤3437.5萬元。資金利潤率61.80％，土地產(chǎn)出效益3437.5萬元/25000m2＝1375元/m2。第一期商品房瞄準(zhǔn)中高收入者人群，具體為機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中級以上辦事人員或中小企業(yè)家，以及房改政策的首批受益者。XX市房改辦提出的貨幣化分居實(shí)施方案建議：科級干部及中級職稱者住房達(dá)標(biāo)建筑面積97.75m2，住宅補(bǔ)貼標(biāo)推332.24元／(月·人)；處級干部及副高職稱者達(dá)標(biāo)面積115m2，補(bǔ)貼標(biāo)推390.87元／(月．人)；局級干部及正高職稱者面積16lm2，補(bǔ)貼547.22元／(月·人)。

目前××市十佳住宅小區(qū)的入住者以市內(nèi)的中高收入者為多數(shù)，其房價水平大致為平均2300元/m2左右，結(jié)構(gòu)以框架薄壁異型柱為主。面××花園的多層住宅(6層)，1997年平均售價為1830元/m2(售出95％)，1998年平均售價升至1937元／m2(售出的5％)。

若采用滲透價格策略(參照××花園、××小區(qū))，將A、B方案的商品房均定價為1800元/m2，則銷售是不會有大問題的。特別是A方案，其容積率為1.67，環(huán)境的舒適程度可望超過××花園(容積串1.94)，在房改方案1999年底實(shí)施和××××新區(qū)2000年啟動的背景下，銷售前景是非常光明的。9.10.2第二期商品房銷售前景（2001—2003年）第二期工程瞄準(zhǔn)高收入階層。由于不確定因素較多，盡管預(yù)期效益較好，但宜作多種方案準(zhǔn)備。

C方案：用地8620m2，修建公寓式高層住宅50000m2，容積率5.8，監(jiān)理費(fèi)用75萬元。每平方米住宅成本1412.75元，其中造價1010元/m2。管網(wǎng)及綠化300元/m2，地價87.75元/m2，監(jiān)理費(fèi)15元/m2?？偝杀?063.75萬元。預(yù)測售價2100元/m2，毛利687.25元/m2，總利潤3436.25萬元。資金利潤率48.65％，土地產(chǎn)出效益3986.4元/m2。

D方案：用地30000m2，修建獨(dú)立低層住宅15000m2，容積率0.5，監(jiān)理費(fèi)用30萬元，每平方米住宅成本2088元，其中造價750元/m2，管網(wǎng)及綠化300元/m2，地價1018元/m2，監(jiān)理費(fèi)20元/m2?？偝杀?132萬元。預(yù)測售價5000元/m2，毛利2912元/m2?？偫麧?368萬元。資金利潤宰139.5％，土地產(chǎn)出效益4368萬元/30000m2＝145元/m2。E方案：用地25000m2，修建獨(dú)立低層住宅15000m2，容積率0.6，監(jiān)理費(fèi)用30萬元。每平方米住宅成本l918.3元，其中造價750元/m2，管網(wǎng)及綠化300元/m2，地價848.3元/m2，監(jiān)理費(fèi)20元/m2。總成本2877.5萬元。預(yù)測售價4500元/m2，毛利2581.7元/m2，總利潤3872.5萬元。資金利潤率134.58％，土地產(chǎn)出效益3872.5萬元/25000m2＝1549元/m2

F方案：用地15000m2，修建連排式低層住宅12000m2，容積率0.8，監(jiān)理費(fèi)用25萬元。每平方米住宅成本1707.1元；，其中造價750元/m2，管網(wǎng)及綠化300元/m2。造價636.25元/m2，監(jiān)理費(fèi)20.8元/m2?？偝杀?048.5萬元。預(yù)測售價4200元/m2。毛利2492.9元/m2、總利潤2991.5萬元。資金利潤率146.03％，土地產(chǎn)出效益2991.5萬元/15000m2＝1994.3元/m2。第二期工程著力于以較少的土地資源，追求較高的經(jīng)濟(jì)效益。目前××地區(qū)的高層建筑多為高檔寫字樓、高檔商品房附商業(yè)用裙房，功能定位比較繁雜，且周邊環(huán)境條件一般不太理想?！痢痢列^(qū)一、二期：工程渾然一體，單一的住宅功能定位和大面積的綠化環(huán)境，為高收入階層提供了理想的居家休想場所。C方案商品房銷售定位于青年白領(lǐng)階層及中小型企業(yè)家，D、E、F方案商品房銷售定位于富有階層。目前××區(qū)的高層建筑價格一般在2800元/m2左右，十佳住宅小區(qū)的高層建筑價格大致在2300元/m2左右，且環(huán)境條件稍好考一般銷路看好，如××花園高層建筑以平均2294元/m2的價格在一年內(nèi)銷售一空。低層建筑總體銷路目前并不十分看好，主要受到環(huán)境配套條件和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響。但××花園的低層住宅(一期65套)仍以4105元/m2的價格全部售出，二期(期房)售價已達(dá)4500元/m2。預(yù)計2000年全國的商品房市場將步入上升期，在房改政策兌現(xiàn)的形勢下，富有階層將樂于購買環(huán)境條件配套的低層住宅。這主要是低層住宅擁有獨(dú)立的房屋產(chǎn)權(quán)和肯定升值的土地產(chǎn)權(quán)的緣故。

建議同樣采用滲透價格策略。將C方案商品房的售價定為2100元/m2，D、E、F方案商品房的價格分別定為5000元/m2、4500元/m2、4200元/m2，根據(jù)形勢的發(fā)展，在2000年時再最終確定方案的組合實(shí)施計劃。車位的利潤十分豐厚，××花園售價7.65萬元／個左右，××區(qū)售價28萬元／個左右，但目前銷路盡皆不夠理想。主要原因是我市私人汽車并不太多，公路路政管理及露天車場管理極不規(guī)范。建議×××小區(qū)近期只修建1200m2約40個車位左右的半地下式車庫。隨著國內(nèi)汽車消費(fèi)的形勢逐步升溫，可于適當(dāng)?shù)臅r機(jī)在小區(qū)西北角陡坡地上修建集車庫、室內(nèi)卡丁車及游樂設(shè)施于一體的綜合性商業(yè)樓。特別值得注意的是，應(yīng)充分利用小區(qū)靠近商業(yè)區(qū)的優(yōu)勢，避免在小區(qū)內(nèi)修建過多的商業(yè)件建筑。9.11有關(guān)稅目及規(guī)費(fèi)××市有關(guān)主管部門根據(jù)國家的相關(guān)法令法規(guī)制定了××市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的一系列政策和管理?xiàng)l例，已用紅頭文件的形式頒布實(shí)施，并在實(shí)踐中不斷作局部的調(diào)整，且以表格的形式列出房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅目和規(guī)費(fèi)(賂)。項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)案與資金籌措計劃9.12項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)案與資金籌措計劃9.12.1項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)案經(jīng)反復(fù)研究，按照風(fēng)險—效益原則，初步選定A十C十F目實(shí)施預(yù)案作進(jìn)一步分析?，F(xiàn)以表格的形式給出實(shí)施進(jìn)度表，見表9.18、9.19所示9.12.2總投資估算土地投資；3600萬元，已由有關(guān)合同決定，且于1999年交清全部款項(xiàng)。建安成本：方案一(A十C十F)8814萬元，方案二(B十C十E)9039萬元，計算依據(jù)見9.12節(jié)。管網(wǎng)及綠化：方案一(A十C十F)881.4萬元，方案二(B十C十E)903.9萬元，計算依據(jù)見9.13.3節(jié)。建設(shè)規(guī)費(fèi)：方案一(A十C十F)968萬元，方案二(B十C十E)993.3萬元，計算依據(jù)見流動資金：100萬元。上述各項(xiàng)加總即構(gòu)成工程總投資，即實(shí)施方案一得總投資14363.4萬元，實(shí)施方案二需總投資14636.2萬元。9.12.3資金籌措計劃與貸款償還根據(jù)業(yè)主意圖及相應(yīng)融資渠道，方案一及方案二的工程投資均從1999—2003年分四年逐步投入，詳見本章附表1、附表2財務(wù)現(xiàn)金流量表所示。方案一及方案二均需在1999年投入資金4620萬元，其中流動資金100萬元由企業(yè)自有資金解決，其余4520萬元需從銀行貸款，貸款年利率設(shè)定為8％。2000一2003年需用的工程投資，兩個方案均可由小區(qū)商品房銷售(預(yù)售)中逐年滾動解決，不需要再貸款；貸款償還計劃表見9.20。9.13財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

銀行貸款利率按8％設(shè)定，按可能得到的貸款渠道預(yù)計?；鶞?zhǔn)收益率暫缺?？紤]銀行利率及必要的企業(yè)盈利，取折現(xiàn)率為12％。項(xiàng)目計算期20年．由慣例決定。這是由于20年以后的環(huán)境變化難以預(yù)測收益折現(xiàn)值甚微的緣故。小區(qū)的開發(fā)建設(shè)實(shí)行滾動發(fā)展策略，建設(shè)總工期4年。第一期工程(1999—2000年)：基本數(shù)據(jù)按A方案測算其全部出售，2000年售出66.6％2001年售出33.3％。第二期工程(2001—2003年)：基本數(shù)據(jù)按C十F方案測算，修建高層建筑5×104m2，低層住宅1.2×104m2，車位1200m2(共40個車位，每車位均攤面積30m2)。設(shè)高層及低層住宅均一半出售，一半出租，車位全部出售，2001—2003年全部租售完畢。9.13.2銷售及物業(yè)管理收人預(yù)測

由于小區(qū)建設(shè)定位略高于小康質(zhì)量水平，建筑質(zhì)量及環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)特等同或超過××市十佳居住小區(qū)，因此育參照十佳小區(qū)的住宅平均銷售價格擬定××××小區(qū)的售價：考慮多種因素的共同作用影響，項(xiàng)計的各類樓字售價如表9.21所示。出租樓宇的每月稅金收入按售價的1/100估算，物業(yè)管理費(fèi)用不分住宅類別，均按建筑面積12元／(m2·年)計取，出租物業(yè)折舊年限19年，固定資產(chǎn)余值按原值的5％計算，年折舊費(fèi)按原值的5％計取。未能預(yù)見因素對售價的影響將在經(jīng)濟(jì)評價的敏感性分析(靈敏度分析)中統(tǒng)一加以估價。

9.13.3建安造價、練合管網(wǎng)及綠化根據(jù)定額指標(biāo)，結(jié)合××市工程造價管理總站提供的1998年三季度統(tǒng)計分析資料，取各類不同結(jié)構(gòu)的住宅建安造價為：多層住宅(磚混結(jié)構(gòu))550元/m2高層住宅(框架薄架異型柱)1010元/m2低層住宅(合外觀造型)750元/m2車位(層高3.6m，共1200m2)950元/m2小區(qū)管網(wǎng)及綠化“78元/m29.13.4建設(shè)稅費(fèi)分析為給出每平方米建筑面積所攤的稅費(fèi)，現(xiàn)以A十C十F方案為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅費(fèi)分析?？偨ㄖ娣e設(shè)定為11.32×104m2，包括車位總面積.0.12×104m2(總計40個車位，每車位含公報面積為30m2)。1.應(yīng)稅稅目××××小區(qū)應(yīng)承擔(dān)的主要稅率為如下：(1)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，計稅基數(shù)為投資總額，稅率5％，如列入高新技術(shù)項(xiàng)目、招商引資項(xiàng)目或舊城改造項(xiàng)目可獲全免的優(yōu)惠。本項(xiàng)目暫不予考慮。(2)土地增值稅。以土地增值額為稅基，稅率0％一60％。實(shí)際操作中是按售房收入的2％或1％預(yù)征。高新技術(shù)項(xiàng)目、安居工程項(xiàng)目或舊曲改造項(xiàng)目可優(yōu)惠至1％。但在具體操作中仍可與當(dāng)?shù)氐囟惥謪f(xié)調(diào)，按事先核定額預(yù)交。例如×××花園1998年售房收入約L2億元，合同價款達(dá)1.6億元，但實(shí)際只預(yù)交了3萬元，減少支出124萬元。本項(xiàng)目按售房收入的1％計算土地增值稅如下：(3)營業(yè)稅。營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)通常合并繳納，為不動產(chǎn)銷售額的5.75％。此項(xiàng)稅額通常不能核減，但可申請緩半交納。在實(shí)際操作中，更有可能擴(kuò)大緩交額至66％以上。本項(xiàng)目按預(yù)測售房收入的5.75％計稅，設(shè)項(xiàng)目按A+C+F方案實(shí)施，則11.32×104m2建筑面積應(yīng)稅額分別如下：多層住宅(售價1800元/m2)103.5元/m2

高層住宅(售價2100元/m2)120.75元/m2

低層住宅(售價4200元/m2)241.5元/m2

車位(售價70000元/個)4025元/個(4)所得稅。企業(yè)所得稅率為33%，如比照高新技術(shù)企業(yè)或招商引資項(xiàng)目可享受兩(年)免三(年)減優(yōu)惠，稅率可減按15％執(zhí)行。上述四項(xiàng)稅金在實(shí)際操作中均有可能減免緩。在本項(xiàng)目財務(wù)評價中，投資方向調(diào)節(jié)稅按零稅率計(全免)，土地增值稅‘眨營業(yè)稅合并稱為銷售稅金及附加，按營業(yè)收入的6.75％計算應(yīng)稅金額，企業(yè)所得稅哲不列入財務(wù)現(xiàn)金流量表。2.建設(shè)規(guī)費(fèi)(1)行政性收費(fèi)。行政性費(fèi)中涉及土地的部分已由土地出讓方結(jié)清，本項(xiàng)目不予考慮。城市規(guī)劃管理費(fèi)及環(huán)境評價費(fèi)總量不大，應(yīng)按實(shí)交納，但不進(jìn)入財務(wù)評價報表。城市建設(shè)配套費(fèi)按成片改造住宅面積減半計費(fèi)，按25元/m2計算出來單列。(2)事業(yè)性收費(fèi)。預(yù)算定額編制管理費(fèi)，費(fèi)率1.5‰，計算基數(shù)為建安成本；工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，費(fèi)率1.5‰，計費(fèi)基數(shù)為建安成本。兩項(xiàng)規(guī)費(fèi)合并，費(fèi)率為3‰，各類建筑的交納標(biāo)準(zhǔn)如下：多層住宅(建安成本550元/m2)1.65元/m2

高層住宅(建安成本1010元/m2)3.03元/m2

低層住宅(建安成本750元/m2)2.25元/m2

車位(建安成本950元/m2)2.85元/m2(3)補(bǔ)償性收費(fèi)。補(bǔ)償性收費(fèi)主要涉及土地及道路占用補(bǔ)償考慮。(4)附加費(fèi)。附加費(fèi)是為彌補(bǔ)市政公用設(shè)施建設(shè)資金不足而經(jīng)政府批準(zhǔn)，由各相關(guān)部門收取的各項(xiàng)費(fèi)用，近年來，隨著公用設(shè)施的逐步改善，這種費(fèi)用的收取已呈現(xiàn)寬松的態(tài)勢。本項(xiàng)目評價持穩(wěn)妥可靠原則，對入住小區(qū)的每戶人家均按小康標(biāo)準(zhǔn)估算電氣耗用量，且假設(shè)每戶平均建筑面積為120m2，見表9.22。(5)設(shè)計費(fèi)。設(shè)計費(fèi)按三級民用建筑設(shè)計(無集中空調(diào)、無集中采暖)標(biāo)準(zhǔn)6.02元/m2為基礎(chǔ)上調(diào)3元，按9元/m2計(要求出正規(guī)的設(shè)計文件，包括概預(yù)算)。(6)工程監(jiān)理費(fèi)。工程監(jiān)理費(fèi)按A十C十F方案估算，總監(jiān)理費(fèi)用145萬元，建筑總面積11.32×104m2，計12.8元/m2(要求報送監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，包括質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置方案)。9.13.5基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯總(元/m2)

具體情況見表9.23。9.13.6經(jīng)營成本與總成本費(fèi)用計算公式為總成本費(fèi)用＝生產(chǎn)成本十銷售費(fèi)用十管理費(fèi)用十財務(wù)費(fèi)用按國家計委、國家建設(shè)部的規(guī)定，為使在項(xiàng)目評價中不致因政策及融資條件的不同而影響不同項(xiàng)目的比選，應(yīng)統(tǒng)一使用經(jīng)營成本概念，即表9.24方案一（A+C+F）總成本費(fèi)用估算表（單位：萬元）序號項(xiàng)目20002001200220032004–620072008–102011–19合計1經(jīng)營成本301264182187388.592.191.491.42402.82折舊費(fèi)

388.5388.5388.5544.94388.5388.5388.57381.53攤銷費(fèi)

544.94544.94544.94

544.94544.94

5449.44利息支出361.6137.37694.9138.26

632.155總成本費(fèi)用（1+2+3+4+5）662.61334.8161210.351158.71026.741025.541024.84479.915865.45表9.25方案一（A+C+F）損益表（單位：萬元）序號項(xiàng)目200020012002200320042005200620072008—102011—19合計1營業(yè)收入60545359.43748.13879.31109.51109.711101082.21082.21068.236270.52銷售稅金及附加408.6361.8253.0261.974.974.974.973.072.172.12448.23總成本費(fèi)用662.61334.8161210.351158.71026.71026.71026.71025.51024.8479.915865.454利潤總額（1-2-3）4982.83662.7842284.752458.77.98.18.4-16.3-28.7516.217956.855所得稅

6稅后利潤

7特種基金（一）

8特種基金（二）

9可供分配利潤（6-7-8）

經(jīng)營成本＝總成本費(fèi)用-折舊費(fèi)-維簡費(fèi)-攤銷費(fèi)-利息支出由于在小區(qū)建設(shè)中不存在維簡費(fèi)，因此可使用如下公式來計算總成本費(fèi)用：總成本費(fèi)用＝經(jīng)營成本十折舊費(fèi)十?dāng)備N費(fèi)十利息支出利息支出按年息8％計算，用氣球法宜接進(jìn)入總成本費(fèi)用估算表。攤銷費(fèi)由土地費(fèi)用支出、管網(wǎng)及綠化、建設(shè)規(guī)費(fèi)三項(xiàng)組成，總金額為3600十881.4十968＝5449.4萬元，從2001年起，分10年均攤，每年攤銷544.94萬元，直接進(jìn)入總成本費(fèi)用估算表。經(jīng)營成本在物業(yè)銷售期(2000一2003年)按物業(yè)租售收入的5％估算，銷售清盤后(2004—2019年)按住宅租金收入的5％加上物業(yè)管理收入的33%之和估算?？偝杀举M(fèi)用匯總表見表9.24所示。9.13.7小區(qū)建設(shè)利潤估算根據(jù)本章未附表l所列的營業(yè)：收入、銷售稅金的計算和前述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可對小