房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)35

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)2022/12/1提示:刪除樣本文檔圖標(biāo)，并替換為工作文檔圖標(biāo)，如下:從“插入”菜單，選擇“對(duì)象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單，選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”，并選擇“編輯”單擊“確定”

培訓(xùn)目的：新經(jīng)紀(jì)人通過(guò)該培訓(xùn)項(xiàng)目，

了解進(jìn)行房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)知識(shí)，

了解相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)，

普及與房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基本概念。培訓(xùn)對(duì)象：

21世紀(jì)體系內(nèi)的加盟店剛剛?cè)胄械男陆?jīng)紀(jì)人

2022/12/1提示:刪除樣本文檔圖標(biāo)，并替換為工作文檔圖標(biāo)，如下:從“插入”菜單，選擇“對(duì)象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單，選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”，并選擇“編輯”單擊“確定”在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)（基本概念）：房地產(chǎn)

房產(chǎn)地產(chǎn)2022/12/1土地

、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地——地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地所有權(quán)分國(guó)有土地與集體土地所有權(quán)，集體轉(zhuǎn)為國(guó)有才能轉(zhuǎn)讓建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類權(quán)益——產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。2022/12/1土地（國(guó)有土地、集體土地所有權(quán)）：

1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房?獲得土地使用權(quán)方式

a.招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房）

b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）

c.政府批準(zhǔn)劃撥國(guó)有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）2022/12/1國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限：

住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年

2022/12/1土地的分類：1、生地2、熟地（1）三通一平（2）五通一平（3）七通一平2022/12/1

房地產(chǎn)業(yè)：

1、房地產(chǎn)交易2、房地產(chǎn)開發(fā)

3、物業(yè)管理

4、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢

6、房產(chǎn)其它經(jīng)營(yíng)形式2022/12/1市場(chǎng)分類：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)2022/12/1房產(chǎn)分類：

居住物業(yè)

商用物業(yè)2022/12/1房產(chǎn)分分類居住住宅——平房、普通通樓房住宅宅、高檔住住宅、別墅墅商業(yè)樓宇——寫字樓、商商鋪（旅館館、餐飲、、娛樂）工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)用房其他：(教育、醫(yī)療療、科研、、交通、寺寺廟、監(jiān)獄獄、宗教等等)綜合：兩種種或兩種以以上用途2022/11/26建筑面積計(jì)計(jì)算占地面積——建筑物基底底及其功能能需要占用用的面積積，，也叫紅線線面積容積率——指總建筑面面積與總占占地面積的的比率使用率——使用面積與與建筑面積積的比率綠化率——指紅線內(nèi)用用于綠化的的面積與總總占地面積積的比率2022/11/26房屋面積的的分類使用面積——它是建筑面面積扣除公公攤面積、、及墻體柱柱體所占用用的面積后后的凈使用用面積，俗俗稱地磚面面積建筑面積——包含了房屋屋居住可用用的實(shí)用面面積、墻體體柱體占地地面積、樓樓梯走道面面積、其它它公攤面積積等公攤面積——是指建筑物物的樓梯、、外墻、首首層大堂及及小區(qū)內(nèi)其其它一些配配套設(shè)施的的分?jǐn)偯娣e積套內(nèi)面積——臥室、起居居室、廳、、過(guò)道、廚廚房、衛(wèi)生生間、夾層層、廁所、、儲(chǔ)藏室、、壁櫥等戶戶門內(nèi)面積積的總和2022/11/26建筑物的分分類（按建建筑材料分分）：1、磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)3、鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)4、鋼結(jié)構(gòu)2022/11/26建筑物的分分類（按承承重方式分分）：1、承重墻結(jié)結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)構(gòu)構(gòu)3、排架結(jié)構(gòu)構(gòu)4、其它2022/11/26建筑物的分分類（按建建筑高度分分）：1、低層——2層及2層以下2、多層——2層以上，7層以下3、中高層——7層以上，16層以下4、高層——16層以上，24層以下5、超高層——24層以上2022/11/26房地產(chǎn)的交交易：1、房地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)讓2、房地產(chǎn)的的抵押3、房地產(chǎn)產(chǎn)的租賃賃（1）房地產(chǎn)產(chǎn)租賃的的概念（2）房產(chǎn)出出租的性性質(zhì)2022/11/26提示:刪除樣本本文檔圖圖標(biāo)，并并替換為為工作文文檔圖標(biāo)標(biāo)，如下下:從“插入入”菜單單，選擇擇“對(duì)象象...”單擊“從從文件創(chuàng)創(chuàng)建”定位“文文件”框框中的文文件名確認(rèn)選中中“顯示示為圖標(biāo)標(biāo)”。單擊“確確定”選擇圖標(biāo)標(biāo)從“幻燈燈片放映映”菜單單，選擇擇“動(dòng)作作設(shè)置””。單擊“對(duì)對(duì)象動(dòng)作作”，并并選擇““編輯””單擊“確確定”房屋出租租人必須須具備的的出租條條件：1.取得房屋屋所有權(quán)權(quán)證，且且是房屋屋所有權(quán)權(quán)所有人人2.共有房屋屋的出租租人須具具有共有有人同意意出租的的證明書書或委托托書3.代理人代代理出租租應(yīng)具有有房屋所所有人委委托的代代理書和和證件副副本4.房屋所有有人已死死亡的、、繼承人人應(yīng)辦妥妥房產(chǎn)繼繼承過(guò)戶戶手續(xù)，，方可以以出租私私有房屋屋5.具有房屋屋出租行行為能力力6.已抵押，，并經(jīng)抵抵押權(quán)人人同意出出租的7.符合公安安、環(huán)保保、衛(wèi)生生等主管管部門有有關(guān)規(guī)定定的2022/11/26影響房屋屋價(jià)格的的因素：：?房屋屋的地理理位置（（交通便便利、周周邊環(huán)境境等）?房屋屋的戶型型、樓層層、朝向向、視野野、新舊舊程度等等?小區(qū)區(qū)外部的的配套設(shè)設(shè)施（醫(yī)醫(yī)院、銀銀行、超超市、美美容院等等）?小區(qū)區(qū)內(nèi)部的的配套設(shè)設(shè)施（健健身、泳泳池、洗洗衣店、、便利店店等）?房屋屋的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格定定位?房屋屋的供需需狀況?物業(yè)業(yè)管理公公司的口口碑?房屋屋的市場(chǎng)場(chǎng)租賃價(jià)價(jià)格前景景及回報(bào)報(bào)率的多多少?政府府因素、、土地價(jià)價(jià)格的變變動(dòng)?其它它因素2022/11/26我國(guó)住房房改革的的5個(gè)時(shí)期：：1980-1985年，國(guó)家家、企業(yè)業(yè)、個(gè)人人共同負(fù)負(fù)擔(dān)購(gòu)買買住房的的試點(diǎn)1986-1990年，以提提高公有有住房租租金為突突破口的的住房制制度改革革1991-1993年，以公公房出售售為重點(diǎn)點(diǎn)，住房房制度改改革全面面鋪開1994-1997年，住房房公積金金、安居居工程，，住房制制度改革革全面推推進(jìn)1998年至今，，切斷實(shí)實(shí)物分配配的福利利分房制制度，實(shí)實(shí)施貨幣幣化分房房制度改改革進(jìn)入入攻堅(jiān)階階段2022/11/26北京市房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)場(chǎng)變遷：：租賃市場(chǎng)場(chǎng)：（3個(gè)階段））1991-1999年，房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司多多以分散散的個(gè)體體進(jìn)行經(jīng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)務(wù)，市場(chǎng)場(chǎng)處于無(wú)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀態(tài)，，客戶需需求大于于房屋供供應(yīng)1999-2001年，部分分房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公公司開始始展開連連鎖經(jīng)營(yíng)營(yíng)，北京京市市場(chǎng)場(chǎng)逐步出出現(xiàn)品牌牌化趨勢(shì)勢(shì)，客戶戶需求與與房源數(shù)數(shù)量供應(yīng)應(yīng)逐步持持平2001年至今，，市場(chǎng)開開始涌現(xiàn)現(xiàn)眾多大大型連鎖鎖性公司司，北京京市相關(guān)關(guān)行政主主管機(jī)關(guān)關(guān)對(duì)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司管管理逐步步正規(guī)化化，房源源供應(yīng)數(shù)數(shù)量大于于客戶數(shù)數(shù)量2022/11/26北京市房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)場(chǎng)變遷：：二手房交交易市場(chǎng)場(chǎng)：（4個(gè)階段））1999年前，主主要以房房屋使用用權(quán)的換換置為實(shí)實(shí)際房屋屋交易方方式1999-2001年，北京京市逐步步放開二二手房市市場(chǎng)，可可上市交交易二手手房數(shù)量量逐漸上上升2001-2003年，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房開始可可上市交交易，市市場(chǎng)中相相關(guān)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司數(shù)數(shù)量開始始攀升2003年至今，，國(guó)家對(duì)對(duì)二手房房交易市市場(chǎng)政策策逐漸調(diào)調(diào)整，部部分政策策得到積積極調(diào)整整，央產(chǎn)產(chǎn)房可上上市交易易2022/11/26中介業(yè)務(wù)務(wù)介紹：：居住物業(yè)業(yè)：包括括公寓、、別墅的的租賃、、買賣業(yè)業(yè)務(wù)（高高端市場(chǎng)場(chǎng)）包括民宅宅租賃、、二手房房買賣（（中低端端市場(chǎng)））商用物業(yè)業(yè)：包括括寫字樓樓、商鋪鋪的租賃賃與買賣賣（高端端市場(chǎng)））2022/11/26北京市場(chǎng)場(chǎng)主要經(jīng)經(jīng)紀(jì)公司司：1、第一太太平戴維維斯（FPDSavills）2、世邦魏魏理仕（（CBRichardElliS）3、仲量聯(lián)聯(lián)行（JonesLangLaSalle）4、中原地地產(chǎn)（Centaline）5、戴德梁梁行（DTZ）6、嘉園置置地（Joanna）7、我愛我我家8、順弛9、中大恒恒基2022/11/26如何選擇擇理想的的居住住住宅1.地段：2.環(huán)境因素素(地理位置置、交通通、配套套設(shè)施、、商業(yè)娛娛樂及網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)等)3.房屋層數(shù)數(shù)4.朝向5.房屋的功功能分區(qū)區(qū)6.面積空間間2022/11/26如何選擇擇理想的的居住住住宅7.質(zhì)量與細(xì)細(xì)節(jié)8.樓梯及電電梯9.采光與通通風(fēng)10.景觀11.物業(yè)12.配套設(shè)施施2022/11/26商用物物業(yè)業(yè)1.位置2.房間朝向向、凈深深、凈高高、采光光、柱距距等3.硬件水平平（電梯梯、空調(diào)調(diào)、通訊訊設(shè)備等等）4.物業(yè)管理理5.配套設(shè)施施（商務(wù)務(wù)中心、、銀行、、郵局、、員工餐餐廳、機(jī)機(jī)票代理理等）6.其它2022/11/26融資及付款方方式租賃業(yè)務(wù)：1.普通民宅——因代理服務(wù)費(fèi)費(fèi)（傭金）需需要由客戶承承擔(dān)，故付款款方式通常為為押一付三或或押一付六，，并且客戶需需要提前15天或一個(gè)月支支付下一付款款期的房租2.公寓及寫字樓樓——因代理服務(wù)費(fèi)費(fèi)（傭金）需需要由業(yè)主承承擔(dān)，故付款款方式通常為為押二付三或或押二付六，，并且客戶需需要提前15天或一個(gè)月支支付下一付款款期的房租2022/11/26融資及付款方方式3.商鋪——代理服務(wù)費(fèi)（（傭金）需要要由客戶承擔(dān)擔(dān)，付款方式式通常為押一一付三、押一一付六或年付付，并且客戶戶需要提前15天或一個(gè)月支支付下一付款款期的房租4.特殊情況下，，須有租賃雙雙方商議并達(dá)達(dá)成一致5.因付款方式的的不同,可導(dǎo)致實(shí)際交交易價(jià)格的變變化2022/11/26融資及付款方方式二手房買賣業(yè)業(yè)務(wù)：二手房買賣的的付款普遍適適用定金方式式，通常以交交易房?jī)r(jià)的10%作為首付款或或定金，在過(guò)過(guò)戶時(shí)（以買買方取得領(lǐng)證證通知單或進(jìn)進(jìn)行物業(yè)交割割為標(biāo)準(zhǔn)），，由買方支付付剩余房款特殊情況下，，須有租賃雙雙方商議并達(dá)達(dá)成一致2022/11/26房地產(chǎn)相關(guān)的的法律、法規(guī)規(guī)1、中華人民共共和國(guó)城市房房地產(chǎn)管理辦辦法：a、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)b、房地產(chǎn)交易易（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、、房屋租賃））C、中介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)2、城市私有房房屋管理?xiàng)l例例3、城市商品房房預(yù)售管理辦辦法2022/11/26業(yè)務(wù)知識(shí)——二手房業(yè)務(wù)二手房的概念念——二手房是指由由北京市國(guó)土土資源和房屋管管理局頒發(fā)所所有權(quán)有效證證件，業(yè)主擁有完全處置置權(quán)的房屋。。包括：私產(chǎn)產(chǎn)平房、已購(gòu)商品房、以以及獲準(zhǔn)上市市交易的已購(gòu)購(gòu)房改房和已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用用房2022/11/26業(yè)務(wù)知識(shí)——二手房業(yè)務(wù)已購(gòu)公有住房房及已購(gòu)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房的概概念：已購(gòu)公有住房房——指城鎮(zhèn)職工按按照有關(guān)住房房改革政策的規(guī)定，，按成本價(jià)或或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法）購(gòu)買買的公有住房房；已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用用房——指按政府規(guī)定定的指導(dǎo)價(jià)格格購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住住房，包括城城