房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素關系84

房地產(chǎn)產(chǎn)品和各種市場因素的關系市場需求的角度看項目開發(fā)和產(chǎn)品設計

政府（經(jīng)濟發(fā)展城市形象社會問題）開發(fā)商（效益品牌）消費者（使用投資）

設計師的角度看市場和產(chǎn)品的關系

體驗-發(fā)現(xiàn)價值-跟隨或者引導創(chuàng)新大城市和超級大城市建設決策者面對的問題激發(fā)舊城區(qū)活力交通壓力的緩解污染的遏制和改善城市形象強化和文化的保護并發(fā)展保持GDP的持續(xù)增長郊區(qū)化趨勢的應對大城市相關問題分析日益衰敗的舊城交通壓力環(huán)境污染城市形象保護郊區(qū)化無序蔓延

……舊城改造人口密度控制高效的道路和格局設計高效的土地利用方案節(jié)能和環(huán)保的技術和材料城市風貌城市功能和業(yè)態(tài)的期望城市規(guī)模城市建設的需求規(guī)劃：符合城市規(guī)劃的要求；符合整體產(chǎn)業(yè)布局要求、交通管理要求、環(huán)境設施標準要求；符合城市風貌建設的要求、自然保護、文化保護要求；建筑：建筑風格、高度；對環(huán)境的影響；帶來能夠帶動消費、增長稅收的業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)；使用節(jié)能綠色材料和技術；帶動政府決策者的設計因素……經(jīng)濟的、文化的或者意識形態(tài)的規(guī)劃意見書及建設方案的審批規(guī)劃意見書以外的意見和影響經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展—招商引資和改善環(huán)境快速擴張帶來的問題地方文化保護接納城市化人口舊城改造城市化新農(nóng)村建設中小城市及城鎮(zhèn)的相關問題案例：上海新天地設計的落實：保留原建筑形態(tài)，加以翻修整新改造建筑內(nèi)部空間，適合現(xiàn)代生活需要調(diào)整街區(qū)尺度，用戶外的交往和活動—體驗式的消費感受產(chǎn)生吸引功能的綜合：步行街、酒店公寓、商場、辦公、影院、餐飲控制入住商家品質(zhì)娛樂性、觀賞性和趣味性的設計元素定位：上海是是東西方文化化的交匯處，，市區(qū)的“建筑萬國博覽覽”，已成為海派派文化的重要要組成部分。。一旦郊區(qū)建建成“萬國城鎮(zhèn)”，與市區(qū)的“萬國建筑”相吻合，和具具有江南水鄉(xiāng)鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特色的的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)相結合，則則不僅會吸引引越來越多的的市區(qū)市民搬搬到郊區(qū)居住住，還會吸引引更多的海內(nèi)內(nèi)外游客來旅旅游。動機:高水平的就地地城市化做法:建成各國風貌貌的萬國城城鎮(zhèn)，打破千千城一面案例：上海一一城九鎮(zhèn)規(guī)劃劃之安亭新鎮(zhèn)鎮(zhèn)可步行性連接性混合用途多樣樣性混合住宅高品質(zhì)的建筑筑設計、城市市設計傳統(tǒng)的鄰里結結構適宜的密度“精明”交通可持續(xù)性生活質(zhì)量“新城市主義”的設計原則城市應該和居居民一起慢慢慢生長，跟氣氣候和風土一一起慢慢變化化設計中避免出出現(xiàn)跟隨長官官意志，成為為個人喜好的的產(chǎn)物保護老城鎮(zhèn)、、鄉(xiāng)村原有的的居民和生活活習慣；尊重重自然、氣候候、和歷史環(huán)環(huán)境反饋意見定位：城市功能的外外遷依托汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)園產(chǎn)生的新新型住區(qū)緊湊城市、生生態(tài)城市、新新城市主義的的實踐德國風格小城城安亭新鎮(zhèn)特點描述：充滿生活情趣趣地域化特征突突出場所感明確廣場—城市客廳人情味十足的的“街道生活”良好的識別性性、認同感、、歸屬感密度中心主要建筑筑群易識別的鄰里里步行街小路和標志物物建筑圍合多層建筑坡屋頂?shù)慕ㄖ菢窃O計要素沿街的陽臺和和窗戶拱廊與騎樓建筑物的入口口有生氣的庭院院行道樹與栽植植林地、綠化池塘和河流橋……管線規(guī)劃系統(tǒng)統(tǒng)雙層LOW-E鋼化玻璃墻體隔音隔熱熱結構先進供冷系統(tǒng)統(tǒng)先進供暖系統(tǒng)統(tǒng)建筑技術案例：北京萬萬年花城的TOD規(guī)劃設計原則則案例：CCTV和國家大劇院院城市功能需要要經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展展壯大的背景景下，作為城城市形象代表表的政府的心心態(tài)案例：深圳城城中村改造改善和利用回避案例：太湖旅旅游度假區(qū)的的開發(fā)和保護護旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展展環(huán)境保護開發(fā)商的需求求開發(fā)利潤和效效益品牌和企業(yè)的的可持續(xù)成長長開發(fā)利潤和效效益易銷售，利潤潤高；資源價價值最大化利利用開發(fā)模式對比比特色化、差異異化總價原則建設成本的合合理控制確立針對性目目標設計特色化、、差異化總價原則建設成本的合合理控制住宅空間和功能材料和工藝管理和服務保障型安居型舒適性奢華型酒店公寓……空間和功能材料和工藝管理和服務投資類第二居所分時度假類其它……品牌和企業(yè)的的可持續(xù)成長長工程質(zhì)量好服務形象好關注生活方式式、使用方式式。耐用、精精致；形成特定形象象和文化感受受；物業(yè)服務質(zhì)量量好，配套設設施適宜案例：榮尊堡堡案例：雅詩閣閣酒店服務公公寓案例：深圳999丹楓白露酒店店-女士樓層設有別具特色色的女士樓層層，為照顧到到女性的生理理和心理特點點，房間內(nèi)的的所有擺設均均為女士特別別而設。整個個房間色調(diào)柔柔美明朗，裝裝潢雅致迎合合時尚女性的的品味，別致致的香薰燈，，白色的蝴蝶蝶蘭，清新的的綠色植物，，為女士提供供獨享的幽雅雅小天地。房房間內(nèi)特別配配備了全套的的女士護膚妝妝扮及日常用用品，使旅居居在外的女士士可以感受到到家一般的溫溫馨和舒適。。使用者的需求求住宅居住的需需求房地產(chǎn)投資客客戶的需求體驗式消費類類客戶的需求求住宅居住的需需求不同人群需求求層次和居住住的對應關系系馬斯洛洛需求求層次次理論論：生理上上的需需求安全上上的需需求感情上上的需需求尊重的的需要要自我實實現(xiàn)的的需要要保障類類安居類類舒適類品味生活類類保障類安居類舒適類品味生活類類總價敏感功能敏感教育配置環(huán)境質(zhì)量服務配套交通人群戶型配比和和面積段社區(qū)配套景觀環(huán)境社社區(qū)文化物業(yè)或者酒酒店式服務務材料選用和和細節(jié)品質(zhì)質(zhì)倡導的生活活方式鄰里關系和和社區(qū)認同同案例觀唐、運河河岸上的院院子、naga上院上海，青年年匯；螞蟻蟻工房張永和是為為這一項目目定下了寧寧靜平和的的灰色基調(diào)調(diào)的人，他他所思考的的問題是——富人在郊區(qū)區(qū)到底要怎怎么居?。?？他說:“基于我們對對生活本質(zhì)質(zhì)的了解，，今天在城城市中生活活的人們接接受的非視視覺信息實實在太多了了，被動地地接受著一一種讓人煩煩躁的氛圍圍。一般工工作的人在在家的時間間除了睡眠眠也就兩個個小時左右右，我們把把享受這兩兩個小時的的品質(zhì)定義義為‘干凈凈’和‘安安靜’，這這兩個‘JING’’決定了整體體的建筑風風格和色調(diào)調(diào)選擇?！睆那嗄辍皡R””到青年“會””-青年“都會會”從螞蟻工房房到Beehouse從螞蟻工房到Beehouse投資客戶的的需求投入資金額額度回收周期和和利潤率投資風險大大小面積大小--總價經(jīng)營管理和和回報方式式業(yè)態(tài)選擇配套設施和和使用計劃劃小產(chǎn)權商業(yè)業(yè)酒店公寓小產(chǎn)權辦公公其它案例莊勝-崇光百貨沈陽萬達廣廣場開創(chuàng)國內(nèi)前前所未有的的最優(yōu)投資資回報條件件：①170年SOGO品牌，國際際知名百貨貨。②北京莊勝勝廣場南館館5萬平方米，，以小單元元分割產(chǎn)權權銷售，購購買者獲得得屬于自己己的優(yōu)秀商商業(yè)增值資資產(chǎn)。③由莊勝崇崇光百貨承承租20年，投資者者獲得穩(wěn)定定租金收益益。租金按按月支付。。④國內(nèi)目前前最長最穩(wěn)穩(wěn)定20年收益期，，年均租金金收益高達達8.5%，20年累計本金金+租金收益共共達270%。⑤20年后，可與與莊勝崇光光百貨商討討續(xù)約20年。⑥銀行提供供全程跟蹤蹤擔保（3+1×17），正式簽簽署協(xié)議。。⑦市中心優(yōu)優(yōu)勢地段，，處于地鐵鐵2號線宣武門門站與地鐵鐵4號線黃金角角,北接西單商商業(yè)街,南通菜市口口商區(qū),距天安門僅僅千米之遙遙，成熟莊莊勝商圈。。⑧可回購，，轉(zhuǎn)讓自由由退出。⑨組建業(yè)主主俱樂部，，定期交流流收益、租租賃、轉(zhuǎn)讓讓等信息，，保證購買買者資產(chǎn)收收益與增值值最大化。。莊勝廣場南南館2003年底，萬達達廣場建設設完成。由由于宣傳攻攻勢凌厲，，這個有著著500間精品商鋪鋪的廣場，，竣工前就就已被350多個業(yè)戶用用6萬元/平方米的天天價（沈陽陽本地）買買下。2004年春節(jié)前，，萬達廣場場開門營業(yè)業(yè)，由于人人流過少，，兩個月后后第一次停停業(yè)。此后后近3年的時間里里，廣場幾幾次更換職職業(yè)經(jīng)理人人，更換經(jīng)經(jīng)營模式，，并同時更更換經(jīng)營方方向，但都都沒有引來來人氣，經(jīng)經(jīng)營遂陷入入停頓至今今。2004年下半年，，超過50名的萬達廣廣場業(yè)主以以“銷售欺欺詐”為由由起訴萬達達，并進而而向法院提提出撤銷購購房合同的的要求。敗敗訴。2005年以來，一一些業(yè)戶通通過私下協(xié)協(xié)商，實現(xiàn)現(xiàn)了退鋪的的意愿。盡盡管這一比比例不足業(yè)業(yè)戶總數(shù)的的3％，但萬達達試圖拯救救廣場的意意圖漸漸顯顯露。既然數(shù)度的的商業(yè)運營營努力，都都毫無起色色，眼看著著萬達廣場場日漸生銹銹的門鎖鏈鏈和由明轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)暗的玻璃璃門，在反反復權衡之之后，萬達達集團與沈沈陽市政府府最終作出出了“收回回商鋪，拆拆除重建””的決定。。2006年8月3日，沈陽市市規(guī)劃和國國土資源局局下發(fā)了萬萬達廣場建建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證；10日，沈陽萬萬達公司開開會部署拆拆除萬達廣廣場任務。。核心筒重新新布置，節(jié)節(jié)省出空間間核心筒區(qū)域域不利于使使用的區(qū)域域，成為共共享休息空空間，或房房間配套儲儲藏間對公共管線線優(yōu)化排布布，提高面面積使用效效率北塔樓平面面調(diào)整建議議北塔樓單元元按照柱距距等分，5米開間藍島酒店公公寓藍島酒店公公寓南塔樓6.7米面寬戶型型布局方案案藍島酒店公公寓藍島酒店公公寓藍島酒店公公寓皇冠國際酒酒店皇冠國際酒酒店皇冠國際酒酒店小產(chǎn)權寫字字樓投資單元面積大大小--總價外立面形象象辦公空間使使用效率公共裝修品品質(zhì)設備配置標標準材料服務標準和和品牌整體性物業(yè)業(yè)的營運投投資建筑地段建筑形象建設品質(zhì)和和質(zhì)量維護成本營運的市場場效益預期期案例建外soho現(xiàn)代汽車大大廈體驗式消費費客戶的需需求購物空間的的變化娛樂性消費費體驗業(yè)態(tài)的組合合正大廣場正大廣場正大廣場萬象城設計工作者者的角度看看產(chǎn)品和市市場體驗式生活活對社會文化化和城市建建設問題的的關注鑒賞力的培培養(yǎng)溝通力創(chuàng)造性思維維對建筑空間間的判斷居住生活體體驗消費購物體體驗城市文化體體驗娛樂體驗不同人群的的心理體驗驗傳承或者創(chuàng)創(chuàng)新感官體驗—表面和形式式的精神體驗—內(nèi)在和本質(zhì)質(zhì)的住宅產(chǎn)品線線研發(fā)的工工作郊區(qū)大盤-新城鎮(zhèn)建設類遠郊區(qū)，新建城。規(guī)模3萬人以上，功能設施齊全提供便利的居住、工作、休息場所。適用于各類人群生活。開發(fā)周期長、資金回收慢，易確立并傳播開發(fā)品牌；公共空間尺度（道路、商業(yè)街、廣場等）、交通方式、配套設施規(guī)模、景觀特征、建筑風格、開發(fā)順序產(chǎn)品分類開發(fā)郊區(qū)生活-休閑養(yǎng)生類遠郊，有豐富的自然環(huán)境資源；交通便利；規(guī)模中、小；以特定的人群為服務目標；設計、開發(fā)管理、建設管理要求水平高；投資高、風險大；收益高生活方式、社區(qū)文化、從內(nèi)到外建設產(chǎn)品的空間和細節(jié)、物業(yè)服務內(nèi)容和質(zhì)量郊區(qū)景觀-度假類遠郊，有優(yōu)良的自然資源；第二居所；以多種開發(fā)方式管理（產(chǎn)權式、分時度假式）重運營策劃和管理；前期研究時間長；資源整合能力要求高；投資大，回收時間長；風險大對自然資源的充分發(fā)掘；產(chǎn)品的文化屬性（體驗式）、管理和服務近郊社區(qū)青年住宅近郊區(qū)，交通便利；土地價格適中；分享中心區(qū)市政配套服務；對房屋總價敏感；建設速度快，資金回收快產(chǎn)品品質(zhì)和成本的關系；單元面積大小；戶型功能與目標人群的適合性；適宜的配建商業(yè)業(yè)態(tài)市區(qū)高檔住宅中小規(guī)模，高地價；外部交通便利、配套齊全；以高密度高品質(zhì)住宅為主要開發(fā)手段；服