商業(yè)綜合體項目策劃全案解析

第43頁共43頁目錄TOC\o"1-3"\u第一章項目定位分析 5第一節(jié)、項目地塊屬性分析 51、項目地理位置 52、項目地質(zhì)、水文、氣候情況 63、項目地形、地貌 64、項目的市政配套情況 75、項目周邊城市配套情況 7第二節(jié)、項目地塊SWOT分析 81、優(yōu)勢 82、劣勢 83、機會 84、威脅 9第三節(jié)、項目定位 91、 總體定位 92、項目的形象定位 103、產(chǎn)品定位 104、建筑風(fēng)格定位 115、目標(biāo)客戶定位 126、物業(yè)管理定位 14第二章項目規(guī)劃設(shè)計 14第一節(jié)、項目規(guī)劃設(shè)計條件 14第二節(jié)、項目技術(shù)指標(biāo) 15第三節(jié)、項目規(guī)劃設(shè)計 171、規(guī)劃設(shè)計理念 172、規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想 173、總平規(guī)劃設(shè)計布局要點 184、建筑風(fēng)格設(shè)計 185、豎向空間設(shè)計 186、戶型設(shè)計：創(chuàng)新、人性化空間 197、景觀設(shè)計 198、總平交通設(shè)計 199、供電設(shè)計 2010、消防設(shè)計 2011、防排煙 2112、結(jié)構(gòu)設(shè)計 2113、給排水設(shè)計 2114、通風(fēng)設(shè)計 2215、報警與聯(lián)動 2216、煤氣設(shè)計 2317、電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項目防盜對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng) 2318、項目配套設(shè)施 23第三章項目價格分析 24第一節(jié)、住宅市場定價分析 241、可類比住宅項目及參數(shù)確定 242、本地塊比較價格計算值 26第二節(jié)、商業(yè)市場定價分析 26第四章項目投資估算與資金籌措 271、建設(shè)成本估算 272、靜態(tài)總投資 313、動態(tài)總投資 314、資本金 315、資金籌借 32第五章項目銷售利潤分析 321、初步產(chǎn)值利潤分析 322、盈虧平衡分析 333、敏感分析 344、項目開發(fā)現(xiàn)金流量表 355、財務(wù)評價結(jié)論 38第六章項目開發(fā)思路 38第一節(jié)、項目策劃 391、市場調(diào)查 392、項目定位策劃 39第二節(jié)、項目設(shè)計 39第三節(jié)、項目建設(shè) 39第四節(jié)、項目推廣 40第五節(jié)、項目銷售 41第六節(jié)、項目招商管理 41第七節(jié)、項目物業(yè)管理 41結(jié)論 41第一章項目定位分析第一節(jié)、項目地塊屬性分析1、項目地理位置項目位于XX市西山區(qū)XX，大地塊東臨停車場（規(guī)劃中玉帶河公園、盤龍江），南臨XX三中，西臨20米規(guī)劃路，北臨15米規(guī)劃路。分析：A、XX項目地處XX老城區(qū)中心位置，以金馬碧雞坊、東寺塔、西寺塔、近日樓等名勝古跡為依托，西臨XX,東接青年路延長線,北近金碧路，南至環(huán)城南路；緊臨醫(yī)院、學(xué)校，周邊為寫字樓、高檔住宅區(qū)、以及以螺螄灣批發(fā)市場、雙龍商場、明通商場、云紡商業(yè)區(qū)，百盛和昆百大為核心的大型商業(yè)區(qū)。這一帶歷來是XX城市文脈所在，金馬坊、碧雞場、忠愛坊、近日樓、東寺塔、西寺塔等體現(xiàn)XX文化名城風(fēng)貌的仿古建筑，昭示這里一直延續(xù)著的歷史文明。而居住配套的成熟，則體現(xiàn)在五分鐘步行范圍內(nèi)分布著昆華醫(yī)院、兒童醫(yī)院、市人民醫(yī)院這些XX的重點醫(yī)院。舉步可抵達家樂福、百盛、百佳、國美、昆百大等大型購物商場B、歷史上的XX，設(shè)立了大量的外國駐昆機構(gòu)，如法國領(lǐng)事館，美煙草公司，俄羅斯面包店，南盛來咖啡店等，這一條街成了變相的租界。在XX口是英國人開辦的“惠滇醫(yī)院”(今兒童醫(yī)院)，往西是永寧清真寺。解放后，XX市政府在XX建立了很多知名的學(xué)校及出版機構(gòu)。其中，與項目緊鄰的XX三中，是XX最好的中學(xué)之一。所以，XX是XX人文環(huán)境的典型代表；C、項目所在的盤龍江，是最早進行整治改造的河流，其整治改造的沿江綠化，已經(jīng)行成了良好的自然環(huán)境。2、項目地質(zhì)、水文、氣候情況項目土地的地質(zhì)情況，從實地觀察來看，項目屬于辦公樓及舊產(chǎn)房。原有建筑的基礎(chǔ)大部分還沒有拆除。項目地處亞熱帶，氣候溫和，全年無霜期長，基本無封凍期。分析：項目土地的地質(zhì)情況總體比較良好，沒有潛在的嚴(yán)重地質(zhì)災(zāi)害，適合修建房屋，在施工圖設(shè)計時，應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況對基礎(chǔ)的形式進行專題研究和經(jīng)濟性分析，選用即滿足安全要求又造價經(jīng)濟的基礎(chǔ)形式。項目地處亞熱帶，氣候溫和，全年無霜期長，基本無封凍期，對項目的冬季施工、特別是對建筑主體施工有利，對項目的施工工期不會帶來不利影響。項目內(nèi)原有建筑的基礎(chǔ)、水、電、氣、通訊、排污等市政配套的埋地部分，對項目開發(fā)中的地質(zhì)勘探和基礎(chǔ)施工，都有不利影響。3、項目地形、地貌項目地形相對比較規(guī)整，臨街面長，項目臨建設(shè)路一側(cè)長約115米，臨二環(huán)路東二段一側(cè)長約340米，臨沙河長約69米。項目屬于辦公樓及產(chǎn)房改造，場地平整量較大。分析：項目的地形、地貌比較規(guī)整，對規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)都沒有不利影響，適合規(guī)劃建設(shè)。項目的臨街面長，在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分利用，規(guī)劃建設(shè)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)建筑，以提高項目的開發(fā)價值。4、項目的市政配套情況項目地處XX市中心城區(qū)，具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。項目東面臨巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交車，交通十分便捷。分析：A、據(jù)項目現(xiàn)有的周邊市政配套情況，項目的水、電、氣、通訊、排污可能從XX，巡津街兩個方向來，建議本項目在規(guī)劃設(shè)計時，比較項目兩面臨路的情況，選擇最經(jīng)濟、合適的市政配套方案。B、XX是是項目通往三市街商區(qū)和螺螄灣商區(qū)的主要交通要道，建議項目規(guī)劃設(shè)計時，項目的主入口應(yīng)選擇在XX上，同時，在巡津街一側(cè)設(shè)次入口。5、項目周邊城市配套情況由于本項目位于XX市傳統(tǒng)的老城區(qū)，周邊、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、等設(shè)施齊全。同時，步行程20分鐘，分別可到三市街商區(qū)和螺螄灣商區(qū)。可以滿足現(xiàn)有社區(qū)的各類消費需求。第二節(jié)、項目地塊SWOT分析1、優(yōu)勢1.1、地段優(yōu)勢：地塊位于一環(huán)路內(nèi)，是城區(qū)的優(yōu)勢地位口岸。1.2、城市配套優(yōu)勢：位于城中區(qū)，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套；1.3、交通優(yōu)勢：臨城市主干道——巡津街；鄰近一環(huán)路、東寺街、金碧路等城市主干道，交通十分便利；附近有十幾路公交車網(wǎng)絡(luò)，出行方便、快捷；1.5、景觀優(yōu)勢：項目臨近的盤龍江景觀良好；1.6、人文環(huán)境：緊靠XX市最好的中學(xué)之一——XX三中，濃郁的人文底蘊為項目形象借勢奠定了一定的先天基礎(chǔ)；1.7、地塊優(yōu)勢：臨街面長達115米左右，有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計及后期經(jīng)營。2、劣勢2.1、項目位于XX老城區(qū)，周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷，項目周圍現(xiàn)狀整體品質(zhì)感不是很高。2.2、項目地塊較小，且開發(fā)條件苛刻。不利于規(guī)劃設(shè)計。2.2、項目屬于商業(yè)用地，銀行貸款首付款比例高、時間短、利息高。3、機會3.1、城中區(qū)可供開發(fā)的土地十分稀缺，如此項目地塊已經(jīng)是罕有的“黃金寶地”；3.2、螺螄灣商圈為項目提供了，龐大的目標(biāo)客戶群體。4、威脅4.1、，項目同時面臨著市中心及一環(huán)路邊的大規(guī)模，高檔次的樓盤競爭。項目有一定的市場競爭壓力4.2、CPI連續(xù)創(chuàng)新高,銀行可能連續(xù)加息.4.3、由于，某些特殊原因。今年，XX是的樓盤供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于客戶的需求量。如果，明年供應(yīng)量集中釋放，市場競爭的壓力將進一步升級。第三節(jié)、項目定位總體定位建議定位以住宅為主，商業(yè)為輔。項目總體定位標(biāo)志性的高品質(zhì)人文樓盤住宅“大人物，小公館”“教育改變未來”商業(yè)24小時高品質(zhì)法式風(fēng)情街總體定位說明迎合城市的發(fā)展節(jié)奏，提供與城市發(fā)展進程相匹配的高檔次住宅產(chǎn)品和生活商業(yè)中心。歷史上的XX，大量的外國駐昆機構(gòu)，如法國領(lǐng)事館，美煙草公司，俄羅斯面包店，南盛來咖啡店等。解放后，XX市政府在XX建立了很多知名的學(xué)校、出版機構(gòu)、工廠、居民區(qū)。隨著XX市城市化進程，書林路的工廠及居民區(qū)拆遷是必然的。而XX的文化特性，已經(jīng)深深印入XX人的心里。從歷史屬性和文化屬性來看，項目應(yīng)該主定位標(biāo)志性的高品質(zhì)人文樓盤；項目臨近，金碧夜市、三市街商圈、螺螄灣商圈。項目無法與三個商圈相比，可考慮商業(yè)的互補。三個商圈的經(jīng)營時間有限，（螺螄灣—17：00，三市街—19：00，金碧夜市—2：00），可從時間上來彌補位置上的差異。結(jié)合，項目地塊的歷史屬性，項目商業(yè)定位為24小時高品質(zhì)法式風(fēng)情街。2、項目的形象定位XX的高品質(zhì)標(biāo)志性樓盤項目形象定位說明XX市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入品牌時代和品質(zhì)時代。消費者消費心理和消費理念已經(jīng)成熟，對有品牌和高品質(zhì)的樓盤認(rèn)同度高。3、產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位文化氣息濃郁的標(biāo)志性樓盤法國式的爛漫生活情調(diào)高層公寓—純法國現(xiàn)代建筑風(fēng)格的高品質(zhì)電梯公寓產(chǎn)品定位說明大型餐飲：純法國菜，（如：楓丹白露），面積約2000㎡；法式風(fēng)情街，法式教育培訓(xùn)機構(gòu)：面積7000㎡；高品質(zhì)電梯公寓：約4棟，面積約20000㎡；對項目地塊而言，充分發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢、位置優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、歷史優(yōu)勢，爭取項目開發(fā)的效益最大化，同時，與項目的總體定位和形象定位相匹配，因此項目定位為純法式人文高品質(zhì)樓盤。4、建筑風(fēng)格定位項目建筑風(fēng)格定位純法國現(xiàn)代建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格定位說明法國人以豐富的文化遺產(chǎn)而自豪，這是毋庸置疑的。法國相當(dāng)重視教育藝術(shù)和知識性討論被認(rèn)為是每天生活的一部分。無論是哥特式建筑的催人向上的精神（哥特式的大小教堂都有著高聳的尖塔和飛拱柱、鑲著彩色玻璃的大型花飾窗格。）還是現(xiàn)代的科比西埃式建筑。（科比西埃代建筑學(xué)派的創(chuàng)始人物之一非常捍衛(wèi)以功用為主的理性都市計劃。他的作品有摩天大樓、網(wǎng)狀道路系統(tǒng)、開放式空間，以及環(huán)繞著大城市的衛(wèi)星城鎮(zhèn)等）。其建筑風(fēng)格吸收和傳承了豐富的人文底蘊文，其建筑風(fēng)格與本項目所在的區(qū)域——XXXX相吻合，同時，XX現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)的項目，缺乏具有純法國建筑風(fēng)格的項目，項目的建筑風(fēng)格定位具有市場空白性機會。項目采用純法國現(xiàn)代建筑風(fēng)格，不僅可以做到項目產(chǎn)品的差異化，同時也與項目所在的城市地段區(qū)域?qū)傩院涂傮w定位、形象定位匹配。5、目標(biāo)客戶定位5.1、住宅客戶定位都市精英、城市新貴住宅客戶來源：以喜歡城市生活、在城市中心工作、生活的私營業(yè)主、自由職業(yè)者、企業(yè)中高層及外資單位的高級員工、企事業(yè)單位的中高層管理人員等高收入人群；住宅客戶背景特征：以28歲以上的高收入人員為主要客戶，家庭月收入在7000元以上（未含隱性收入）為主；住宅客戶心理特征：喜歡城市生活、以城市中心地段來體現(xiàn)其自我價值與身份的人群。住宅客戶消費特征：以二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔。5.2、大型餐飲客戶定位知名品牌的大型餐飲企業(yè)。5.3、休閑生活商業(yè)客戶定位經(jīng)營餐飲、娛樂、休閑業(yè)、零售業(yè)的商家和具有一定經(jīng)濟實力的投資者休閑生活商業(yè)客戶來源：XX本地或長時間在XX的生意人、企事業(yè)單位及私營企業(yè)的高層管理者、政府官員等以投資為主的投資型客戶群體；休閑生活商業(yè)客戶心理特征：講究“市場空白和填補性商業(yè)機會”的高投資回報性，注重現(xiàn)實經(jīng)營與未來經(jīng)營的平衡性和投資回報周期，理性購買為主；休閑生活商業(yè)客戶消費特征：以投資為主，自用或租賃用途為輔。6、物業(yè)管理定位根據(jù)項目形象、產(chǎn)品、客戶定位，需要與之匹配高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，其定位為：人性化、酒店式的物業(yè)管理。第二章項目規(guī)劃設(shè)計第一節(jié)、項目規(guī)劃設(shè)計條件1、用地面積規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約：9773.38㎡；代征道路面積：713.34㎡2、用地性質(zhì)：商業(yè)用地3、容積率：不大于3。4、建筑密度：建筑密度不大于60%。5、綠化率：不小于25%。6、建筑限高:小于30米6、建筑高度和樓間距：按XX市規(guī)劃局對該項目的規(guī)劃要求，結(jié)合國家和XX市規(guī)劃和建筑設(shè)計規(guī)范進行。7、建筑退讓紅線：按XX市規(guī)劃局對該項目的規(guī)劃要求，結(jié)合XX市規(guī)劃設(shè)計規(guī)范和建筑設(shè)計規(guī)范進行。8、其他規(guī)劃要求:參考XX市城市規(guī)劃條件2007(0165號)第二節(jié)、項目技術(shù)指標(biāo)根據(jù)項目的地形條件和項目的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)，經(jīng)分析，建議項目的技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積10486.72代征地面積713.34凈用地面積9773.38容積率3.0容積率建筑面積29320.14總建筑面積41320商業(yè)建筑面積9000.002層住宅建筑面積20320.14地下建筑面積12000.002層住宅戶數(shù)33960㎡/戶住宅車位237按0.7比例商業(yè)車位90每100㎡0.7車位合計車位327車位需要面積5886每車位18㎡地下設(shè)備用房800.00綠化率25%綠化面積2621.68總用電負(fù)荷21171.03住宅用電負(fù)荷(KW014228按6KW/戶計算商業(yè)用電負(fù)荷90100按100W/㎡計算配套用房及設(shè)備用電100供電設(shè)備負(fù)荷1047.8按0.65的同時系數(shù)計算樣板房裝修面積120裝修2套銷售中心800住宅每層面積360一梯6戶計算每棟8層計算的面積2880住宅棟數(shù)4住宅公共面積8800住宅電梯2每棟2臺商業(yè)電梯覆蓋率46%配套公廁5000配套社區(qū)用房第三節(jié)、項目規(guī)劃設(shè)計1、規(guī)劃設(shè)計理念根據(jù)項目的總體定位和形象等定位，提出項目的規(guī)劃設(shè)計理念為：1.1、尊重地域文脈，濃郁的人文環(huán)境和自然環(huán)境結(jié)合；將人居理念、現(xiàn)代時尚的商業(yè)理念與地域文脈結(jié)合，環(huán)保與科技概念結(jié)合。1.2、以人為本，將建筑形式與環(huán)境、特別是體現(xiàn)城市風(fēng)貌的有機協(xié)調(diào)，實現(xiàn)人、建筑與自然的和諧共生，營造舒適、優(yōu)雅的居住環(huán)境和生活商業(yè)環(huán)境。1.3、以科技為先導(dǎo)，提高項目產(chǎn)品的新技術(shù)含量，建設(shè)智能化人居環(huán)境，實現(xiàn)技術(shù)與人文的互融共生，引導(dǎo)入住者生活方式的改變和生活品質(zhì)的提高。1.4、以創(chuàng)新產(chǎn)品打造強勢的市場競爭力，對項目的建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、建筑空間、環(huán)境特色以及項目的商業(yè)進行廣泛學(xué)習(xí)借鑒、深入研究，提供具有個性的創(chuàng)新性住宅產(chǎn)品和商業(yè)建筑。2、規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想2.1、項目的規(guī)劃設(shè)計建議聘請熟悉法國的建筑擔(dān)綱設(shè)計，將項目設(shè)計XX市市區(qū)的標(biāo)志性項目和標(biāo)志性建筑。2.2、注重項目的位置和區(qū)域特點，充分尊重和利用項目特有的地形特點的進行規(guī)劃設(shè)計。2.3、充分考慮高品質(zhì)、高端社區(qū)的景觀環(huán)境、社區(qū)心理環(huán)境、公共衛(wèi)生環(huán)境、文化環(huán)境，將“以人為本”的理念落實到平面和空間布局之中。2.4、充分考慮項目臨街面比較長的特點，全力打造休閑型“街鋪”。為未來商業(yè)的經(jīng)營營造良好的商業(yè)環(huán)境。3、總平規(guī)劃設(shè)計布局要點3.1、建議，項目規(guī)劃設(shè)計為半圍合式布局。（院落式）建筑沿紅線規(guī)劃，中間為公共休閑區(qū)。3.2、在主要開口設(shè)計在XX上，（人行出入口）次要開口設(shè)計在鐵皮巷上。（車行出入口）3.3、XX和鐵皮巷交接處規(guī)劃布置為大型餐飲。3.2、兩個開口，充分考慮人行視角，全力做到所有商鋪，皆是“街鋪”4、建筑風(fēng)格設(shè)計項目建筑風(fēng)格定為法國現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以其整體的大氣風(fēng)格、從細(xì)節(jié)處體現(xiàn)的現(xiàn)代文明、色彩和材質(zhì)感表現(xiàn)項目的建筑美和品質(zhì)，同時注重空間造型。5、豎向空間設(shè)計5.1、臨街生活、休閑商業(yè)二層，成院落式布局，注重營造商業(yè)氛圍和經(jīng)營空間。5.2、住宅8層，二層以上為高品質(zhì)住宅。6、戶型設(shè)計：創(chuàng)新、人性化空間6.1、小戶型的面積，大戶型的享受。6.2、考慮戶型的結(jié)合，（既兩套、多套的聯(lián)通）6.3、所有戶型的房間均自然采光、戶戶設(shè)置觀景休閑大陽臺，使之成為客廳和臥室的“空中花園”；客廳、主臥設(shè)計大幅落地玻璃；主衛(wèi)生間采用大尺度空間和觀景窗。6.4、設(shè)計空中庭院，建設(shè)立體生態(tài)與綠化空間，為住戶提供休息、交流、觀景的空中平臺，更人性的讓人的心靈與自然融合。7、景觀設(shè)計本項目的景觀以商業(yè)景觀為主：商業(yè)街的環(huán)境與景觀商業(yè)街的環(huán)境與景觀主要是城市節(jié)點景觀、項目生活、休閑商業(yè)街景觀。城市節(jié)點景觀注重營造城市和商業(yè)氛圍，注重項目的城市形象和項目商業(yè)形象的塑造，注重項目品質(zhì)感召力的塑造，以參與性為主，觀賞性為輔，雕塑、硬質(zhì)景觀和綠化和諧統(tǒng)一。8、總平交通設(shè)計8.1、人車分流原則：在項目的主次出入口設(shè)計中，將人行出入與車行出入完全分開，以體現(xiàn)人性化關(guān)懷的設(shè)計思路。8.2、地下停車原則：項目的車輛按地下停車考慮，以最大限度利用地面面積建設(shè)景觀環(huán)境，提高項目的整體品質(zhì)。8.3、項目內(nèi)地面交通以人行為主，且設(shè)計成景觀道路化：避免地面交通占地面積大、道路生硬。8.4、形成項目環(huán)形交通原則：由于項目土地面積較小，所相臨的兩條道路也比較窄。項目的車行和主要的人行主道，形成環(huán)形交通。8.5、在項目XX一側(cè)設(shè)計項目的人行主出入口、車行主出入口，鐵皮巷一側(cè)設(shè)計項目的車行主出次口、人行次出入口。9、供電設(shè)計9.1、項目在地下負(fù)二層設(shè)置中心配電室，設(shè)置高壓、低壓配電設(shè)施。9.2、為保證消防負(fù)荷用電要求,設(shè)一臺自備柴油發(fā)電機組,容量為300KW，市電正常時,由市電供給該區(qū)所有負(fù)荷用電,市電因故停電時,自備發(fā)電供給各消防負(fù)荷用電。10、消防設(shè)計10.1、建筑消防本項目設(shè)環(huán)形消防車道，消防車可通至每棟建筑邊（庭院內(nèi)消防車可通過綠化地面），每棟建筑均有足夠的撲救面，建筑單體內(nèi)按與其相適應(yīng)的高層建筑防火設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計。10.2、消防給排水10.2.1、室外消防給水：室外消防給水采用低壓制，室外消火栓間距為30—40m。10.2.2、根據(jù)建筑物內(nèi)各個場所的功能配置一定數(shù)量的化學(xué)滅火器材。10.2.3、對項目建筑內(nèi)所設(shè)的消防泵、噴淋泵、消防電梯、防排煙風(fēng)機等消防動力設(shè)備，均采用雙路電源末端自投線路設(shè)計，由低壓屏引雙回路放射式供電，一路引自應(yīng)急母線段，線路采用防火電纜，另一路引自正常線段,線路采用阻燃電纜。11、防排煙11.1、所有地下車庫均設(shè)排煙系統(tǒng)，每個防煙分區(qū)的建筑面積不超過200㎡,且防煙分區(qū)不應(yīng)跨越防火分區(qū),防煙分區(qū)的劃分采用從頂棚下突出不小于0.5m的梁劃分,排煙風(fēng)機的排煙量按換氣次數(shù)不小于6次/小時計算確定。排煙風(fēng)機均選用消防高溫排煙風(fēng)機。11.2、設(shè)備用房除發(fā)電機房、水泵房外均設(shè)排煙系統(tǒng),排煙機的排風(fēng)量為：單只一個防煙分區(qū)時,按每㎡不小于10m3/h計算,但單只風(fēng)機最小排煙量不小于7202/h;按最大房煙分區(qū)面積每㎡不小于120m3/h計算。12、結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目高層住宅采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土薄壁框架——剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆肋梁樓板,實現(xiàn)住宅房間內(nèi)隱梁隱柱；商業(yè)建筑采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；基礎(chǔ)為片筏基礎(chǔ),抗地震基本烈度為8度,人防擬按8級人防考慮。場地內(nèi)開挖后將形成的邊坡根據(jù)實際情況分別采取適當(dāng)?shù)膿鯄π褪街ёo，確保邊坡的穩(wěn)定與安全。13、給排水設(shè)計13.1、給水水源：由市政給水管網(wǎng)提供。給水系統(tǒng)：主支管呈支狀布置，管徑DN100mm，分別從管徑DN200mm主給水管接入；各棟分別設(shè)置獨立的加壓設(shè)施。13.2、消防給水用水量：室內(nèi)消火栓40L/S；室外消火栓30L/S；自動噴水：26L/S；消防給水系統(tǒng)：消防用水由消防給水泵從消防貯水池吸水，內(nèi)貯初期水量15m3，室內(nèi)設(shè)消火栓給水系統(tǒng)，此外在商場等公共部位增設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)。13.3、排水在XX已有規(guī)劃的城市污水管和雨水管，根據(jù)項目地形情況，污水和雨水采取生活污水與雨水組織集中處理后，就近XX上的市政污水管和雨水管。排水采取生活污水與雨水分流制系統(tǒng)，污水采用暗管組織排水，主管管徑為d300mm，雨水采用暗管與暗溝相結(jié)合組織排水，主管管徑d300～d600mm。14、通風(fēng)設(shè)計通風(fēng)及防排煙設(shè)計地下停車庫及設(shè)備用房嚴(yán)格按規(guī)范設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)，送排結(jié)合，通風(fēng)設(shè)計參數(shù)為：地下車庫6L/H，配電間3L/H，變電間10L/H，水泵房4L/H，新風(fēng)從地面引入，經(jīng)豎井（車道）、風(fēng)機、風(fēng)道送入車庫及設(shè)備用房，排風(fēng)由排風(fēng)機房經(jīng)豎井排至屋面，風(fēng)機選用低噪聲高效混流風(fēng)機。廚房油煙氣排放為各廚房內(nèi)設(shè)排油煙機，通過變壓式共用排風(fēng)管將油煙集中高空排放。15、報警與聯(lián)動本項目在項目各個消防分區(qū)各設(shè)一套火災(zāi)自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)，各系統(tǒng)相互獨立運行，共用一間消防控制室，面積約20㎡。16、煤氣設(shè)計17.1、商業(yè)用煤氣與住宅用煤氣分別從市政煤氣主干管接入，并分別設(shè)置煤氣總閥門。17.2、住宅民用煤由市政天然氣主干管向各樓分區(qū)引入支干管，在各分區(qū)入口處設(shè)閥門井，在各個單元設(shè)置閥門開關(guān)。17、電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項目防盜對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)本項目設(shè)計電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項目防盜對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)。在設(shè)計時按照設(shè)計規(guī)范進行設(shè)計。18、項目配套設(shè)施19.1、管理配套設(shè)施公共廁所（1座），50㎡；物業(yè)管理用房，200㎡。19.2、智能系統(tǒng)電話系統(tǒng)數(shù)字電視系統(tǒng)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與VPN數(shù)字傳輸系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)FAS火災(zāi)報警自動化系統(tǒng)19.3、保安、監(jiān)視系統(tǒng)包括：樓宇防盜對講與緊急呼叫系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)門禁系統(tǒng)第三章項目價格分析第一節(jié)、住宅市場定價分析市場經(jīng)濟最明顯的特點就是市場競爭。根據(jù)房地產(chǎn)特有的區(qū)域市場特征和競爭態(tài)勢，通過“區(qū)域的同一性、消費群體的重疊性、項目的同類性、價格的可比性”等主要要素，以科學(xué)的方法選取本地塊潛在競爭對手來進行各項指標(biāo)比較，通過影響購買決策的不同權(quán)重來測算出本地塊的一個初步市場價格。根據(jù)市場競爭定價法對本地塊測算出的價格進行一個科學(xué)的市場分析與修正。1、可類比住宅項目及參數(shù)確定分析本地塊的消費輻射區(qū)域，得出在市場定價上可比較、參考的樓盤主要有“順城、時代廣場、中央麗城、香宮國際、，其具體比較明細(xì)如下：項目權(quán)重順城時代廣場中央麗城香宮國際本地塊產(chǎn)品力地段位置151514121312交通555443城市配套101010788合計=SUM(ABOVE)30=SUM(ABOVE)3029232523產(chǎn)品戶型1088878環(huán)境201512181312建筑形象554545創(chuàng)新533444社區(qū)配套555343物業(yè)管理544435形象力開發(fā)商品牌544434宣傳推廣543435營銷力銷售方式544445銷售服務(wù)544435合計=SUM(ABOVE)10086808173792、本地塊比較價格計算值項目順城時代廣場中央麗城香宮國際平均值權(quán)重（分）8680817380均價（元/㎡）1100010500700085009250本地塊均價79×（9250/80）=9134.00根據(jù)市場競爭定價法原則測算出本地塊的住宅均價在9100.00元/㎡左右；根據(jù)XX房地產(chǎn)價格近幾年的漲幅與趨勢，在8個月后本地塊正式推出、其整個項目的整體均價在9100—9500元/㎡之間；但鑒于房地產(chǎn)價格受整個國民經(jīng)濟等多方面的影響較大，同時考慮項目要具有非常強的市場競爭力，因此本項目住宅均價暫定為9200元/㎡。第二節(jié)、商業(yè)市場定價分析暫時不考慮銷售第四章項目投資估算與資金籌措1、建設(shè)成本估算1.1、項目開發(fā)建設(shè)成本估算表費用項目工程量單價總價建筑面積單價說明單位：㎡元/㎡元元/㎡一、土地成本土地成本9773.386382.95623829851509.75二、三通一平1、施工用水4132082640.22、施工用電413208264023、場地平整4132028115696028平均填土1米三、設(shè)計勘探費用1、方案設(shè)計費41320301239600302、施工圖設(shè)計費4132015619800153、園林設(shè)計費270010270000.654、樣板房裝修設(shè)計費120100120000.29裝修2套5、銷售中心裝修設(shè)計費800100800001.94四、勘探費用413202826402.00五、報建費1、城市配套費用413202018305320201含水電及污水2、施工圖審查費413202826402.003、招標(biāo)費413200.0937180.094、規(guī)劃放線費413200.0624790.065、監(jiān)理費4132031239603六、建設(shè)施工費1、建筑物建安費413201500619800001500含地下室和住宅外墻裝修2、總平工程費用4132030123960030.003、銷售中心建設(shè)費用80080064000015.494、樣板房裝修費用12020002400005.8(含家具\飾品等)5、銷售中心裝修費用80020001600003.8(含家具\飾品等)6、住宅公共部分裝修8800300264000063.899、綠化景觀費用2700200540000139、配套公廁50.01350675001.6七、配套系統(tǒng)1、備用發(fā)電機組413201.14471051.142、項目供電系統(tǒng)1047.885088995021.54含變電、配電設(shè)備3、項目供水系統(tǒng)413200.6247920.64、消防系統(tǒng)(含通風(fēng))4132095.4394192895.40含地下室和商場5、電梯41320381570160386、住宅弱電系統(tǒng)20320.144081280619.677、住宅強電系統(tǒng)20320.1470142240934.428、住宅給排水系統(tǒng)20320.144081280619.679、住宅門禁和對講系統(tǒng)3397502542506.1510、住宅煤氣費用3393700125430030.3611、住宅公共部分消防8800120105600025.5613、商場給排水系統(tǒng)9000.005450001.0014、商場弱電系統(tǒng)9000.008720001.7415、商場強電9000.00120108000026.1316、停車場管理系統(tǒng)415000060000014.54套17、商場煤氣95000450001.09100㎡一個八、策劃營銷費1、策劃、營銷費1869452880.012002243343.4654.91約銷售產(chǎn)值的1.2%九、廣告推廣費1、廣告發(fā)布費1869452880.01202243343.4654.91約銷售產(chǎn)值的1.2%十、產(chǎn)權(quán)登記1、住宅產(chǎn)權(quán)辦理費用33980.00271200.662、商業(yè)產(chǎn)權(quán)辦理十一、其他費用1、經(jīng)營管理費41320124958412含對外業(yè)務(wù)費2、財務(wù)費用625000000.085000000121年息按8%，3、物業(yè)管理2000004.84、營業(yè)稅1869452885.70%109241026.44合計總成本166501412.940301.2、成本構(gòu)成分析：從以上成本構(gòu)成來看：該項目的總成本為166501412.9元，建面單價合4030元/㎡；其中土地成本達62382985元，建面單價合1509.75元/㎡；土地成本外的開發(fā)成本104118427.9元，合2520.11元/㎡（其中：項目前期設(shè)計、報建等成本11827021元，建面單價合286.23元/㎡；項目建設(shè)施工成本81448331.2元，建面單價1971.16元/㎡；項目策劃、推廣、銷售費用4486686.92元，建面單價合108.58元/㎡；項目的開發(fā)經(jīng)營管理費用6369114元，建面單價合154.14元/㎡）。2、靜態(tài)總投資2.1、綜上，本建設(shè)項目靜態(tài)總投資為161501412.9元，其構(gòu)成如下：土地成本：62382985元，占靜態(tài)總投資的38.6%；建筑安裝工程和配套系統(tǒng)：9327535.2元，占靜態(tài)總投資的57.7%；其它費用：5855800.92元占靜態(tài)總投資的3.6%。2.2、基本預(yù)備費用：按500萬元計算，占靜態(tài)總投資的3%。3、動態(tài)總投資根據(jù)本項目的具體情況，整個項目綜合貸款按6250000元的貸款計算，貸款期限1年，年利息按8%計算，則貸款利息為：5000000元。則項目動態(tài)總投資為166501412.9元。貸款利息占靜態(tài)總投資的3.09%，占動態(tài)總投資比例為3%。4、資本金本項目工程靜態(tài)總投資為161501412.9萬元、已經(jīng)投入土地購買資金元，另有項目基本準(zhǔn)備金元，占總投資的%，基本滿足國家對工程建設(shè)資本金的規(guī)定要求。5、資金籌借本項目工程靜態(tài)總投資為161501412.9元，其資金來源為：5.1、自籌元，主要用項目前期綜合費用.5.2、售房預(yù)付款，在項目開工四個月后，項目即可進行銷售。各個開發(fā)分期預(yù)計在建設(shè)期銷售70%，銷售收入首先滿足用于開發(fā)建設(shè)投資，實行滾動開發(fā)。5.3、貸款額為62500000元，作為項目的建設(shè)資金。第五章項目銷售利潤分析1、初步產(chǎn)值利潤分析一、項目產(chǎn)值計算面積銷售價格銷售額1、住宅產(chǎn)值20320.149200186945288均價2、商業(yè)產(chǎn)值9000銷售總產(chǎn)值1869452883、車位產(chǎn)值237總產(chǎn)值186945288二、項目總成本166501412.9三、項目產(chǎn)值利潤計算1、現(xiàn)金毛利潤20443875.1毛利潤率12.29%2、所得稅33%6746478.73、凈利潤13697396.4凈利潤率8.2%2、盈虧平衡分析以售房收入表示的盈虧平衡點（BEP）分析為：設(shè)盈虧平衡點的銷售收入為A，則：總投資÷（A-營業(yè)稅及附加-所得稅）=1，盈虧平衡點時無所得稅166501412.9元÷(A-(A*5%+A*5%*7%+A*5%*3%+A*5%*4%-0)=1則計算A為176565655.2元盈虧平衡點=176565655.2元÷186945288=94.44%盈虧平衡分析表明：當(dāng)銷售收入達到94.44%時，項目可以保本。一般來說，項目盈虧平衡的銷售率低于80％時，項目的風(fēng)險很小，本項目的盈虧平衡為94.44%，高于接近94.44％，說明在商鋪不考慮銷售的情況下,項目的抗風(fēng)險能力較弱。3、敏感分析成本與銷售價格敏感性分析表總成本總銷售（不變）所得稅稅后利潤稅后利潤率基本情況171501412.91869452886746478.78697396.45%工程總成本增加5%180076483.51869452886746478.7122325.80.006%工程總成本增加10%188651554.21869452880-1706266.20工程總成本減少5%162926342.31869452886746478.71727246710.6%工程總成本減少10%154351271.61869452886746478.725847537.716.7%總銷售總成本（不變）銷售增加5%196292552.4171501412.9818107616610063.59.6%銷售增加10%205639816.8171501412.911265673.322872730.613.3%銷售減少5%177598023.6171501412.92011881.54084729.22.4%銷售減少10%168250759.2171501412.90-3250653.70上表中稅后利潤為所得稅后利潤。從上表計算可以看到，項目的成本增加和減少，對項目的盈利影響很大，因此，項目開發(fā)過程中應(yīng)加強開發(fā)管理特別是施工管理，嚴(yán)格控制造價，降低成本，擴大利潤空間。項目銷售總值的增加和減少，對項目的盈利影響很大，項目對造價和銷售價格很敏感。在項目的開發(fā)建設(shè)中,要力求降低成本，同時聘請專業(yè)的營銷策劃和廣告推廣公司，對項目進行系統(tǒng)的策劃、包裝、推廣和營銷，以提高銷售價格，爭取利潤的最大化。貸款感性分析表總成本總銷售（不變）所得稅稅后利潤稅后利潤率基本情況171501412.91869452885096478.810347396.36%貸款增加1千萬元172301412.91869452884832478.89811396.35.6%貸款增加2千萬元173101412.91869452884568478.89275396.35.4%貸款增加3千萬元173901412.91869452884304478.88739396.35%項目成本分析中已經(jīng)計算了3千萬元的貸款。上表中稅后利潤為所得稅后利潤。從上表計算可以看到，每增加1千萬元貸款（貸款年利息按8%計算，貸款周期為一年），項目利潤降低約1%，項目開發(fā)的利潤敏感性較大，項目可以采用前期工作和分批次銷售的策略，以貸款進行投入，項目的后期開發(fā)利用一批次銷售收入投入的模式繼續(xù)建設(shè)。4、項目開發(fā)現(xiàn)金流量表項目合計08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度一現(xiàn)金流入2494452881貸款5000000625000002銷售收入186945288380000006000000088945288二現(xiàn)金流出166501412.91開發(fā)建設(shè)投資160409002.96250000029372700.939163601293727012貸款利息500000050000002營業(yè)稅及附加10924102128003360005436103所得稅006746478.74歸還貸款62500000三折舊00000四凈現(xiàn)金流量(稅前)-625000008414499.12050039954028977累計凈現(xiàn)金流量(稅前)-54085500.9-33585101.920443875五凈現(xiàn)金流量(稅后)-625000008414499.12050039936199414累計凈現(xiàn)金流量(稅后)-54085500.9-33585101.91397396六凈現(xiàn)值(稅前)-625000008414499.11962324051717217累計凈現(xiàn)值(稅前)-54085500.9-3446226017254957七凈現(xiàn)值(稅后)-625000008414499.1-1962324034650535累計凈現(xiàn)值(稅后)-62500000-54085500.9-34462260111560821根據(jù)上表計算：4.1、稅前全部投資凈現(xiàn)值：17254957元；4.2、稅后全部投資凈現(xiàn)值：11560821元；4.3、全部投資投資回收期：12個月（如果，2007年底完成整地）；4.4、一般情況下，只要項目投資的凈收益現(xiàn)值大于1，投資項目在經(jīng)濟上就是可行的，本項目稅前全部投資凈現(xiàn)值為17254957元，稅后全部投資凈現(xiàn)值為11560821元，均遠(yuǎn)大于1，說明項目在財務(wù)上的風(fēng)險非常小。4.5、項目預(yù)計開發(fā)期為1年，銷售收入期為9個月。由于項目開發(fā)建設(shè)的時間和銷售收入期較短，且項目產(chǎn)品以全部銷售為主，只要項目按預(yù)期目標(biāo)銷售，項目開發(fā)的現(xiàn)金流就會有充分保證。5、財務(wù)評價結(jié)論本項目工程靜態(tài)總投資為161501412.9元、動態(tài)總投資為166501412.9元，總銷售值為186945288元（未計算地下室銷售值），除回收建設(shè)投資外，可以實現(xiàn)銷售營業(yè)稅后利潤（毛利潤）20443875.1元，營業(yè)稅后投資利潤率為：12.29%。可以實現(xiàn)銷售稅后利潤（凈利潤）13697396.4元，稅后投資凈利潤率為：8.2%。項目的盈虧平衡分析表明：項目的抗風(fēng)險能力很弱。項目的敏感分析表明，工程造價的增加和銷售收入的提高對項目經(jīng)濟效益影響比較明顯，項目建設(shè)貸款對項目經(jīng)濟效益影響較弱。項目的開發(fā)建設(shè)現(xiàn)金流分析表明：本項目稅前全部投資凈現(xiàn)值為1725495