房地產(chǎn)與物業(yè)管理

房地產(chǎn)與物業(yè)管理課題內(nèi)容物業(yè)管理業(yè)主及業(yè)主大會前期物業(yè)管理物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)的使用和維護法律責(zé)任物業(yè)流程一、物業(yè)管理物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。二、業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列事項由業(yè)主共同決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

制定和修改管理規(guī)約；

選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

籌集和使用專項維修資金；

改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主大會召開的形式業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金；

改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會業(yè)主大會或者者業(yè)主委員會會的決定，對對業(yè)主具有約約束力。業(yè)主大會或者者業(yè)主委員會會作出的決定定侵害業(yè)主合合法權(quán)益的，，受侵害的業(yè)業(yè)主可以請求求人民法院予予以撤銷。管理規(guī)約管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)業(yè)的使用、維維護、管理，，業(yè)主的共同同利益，業(yè)主主應(yīng)當(dāng)履行的的義務(wù)，違反反管理規(guī)約應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)責(zé)任等事項依依法作出約定定。

管理理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊尊重社會公德德，不得違反反法律、法規(guī)規(guī)或者損害社社會公共利益益。

管理理規(guī)約對全體體業(yè)主具有約約束力。三、物業(yè)管理理前期介入與與房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的互動物業(yè)管理的前前期介入是指指物業(yè)管理企企業(yè)在接管物物業(yè)之前就參參與物業(yè)的規(guī)規(guī)劃、設(shè)計和和施工建設(shè)過過程，從業(yè)主主（使用人））及物業(yè)管理理角度，提出出合理化建議議，以使開發(fā)發(fā)出的物業(yè)最最大限度地滿滿足業(yè)主的需需求和物業(yè)管管理的需要。。前期物業(yè)管理理在業(yè)主、業(yè)主主大會選聘物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)之前，建設(shè)設(shè)單位選聘物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽簽訂書面的前前期物業(yè)服務(wù)務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在銷售物業(yè)業(yè)之前，制定定業(yè)主臨時管管理規(guī)約，對對有關(guān)物業(yè)的的使用、維維護、管理，，業(yè)主的共同同利益，業(yè)主主應(yīng)當(dāng)履行的的義務(wù)，違反反臨時管理規(guī)約約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)責(zé)任等事項依依法作出約定定。建設(shè)單位制定定的臨時管理規(guī)約約，不得侵害物物業(yè)買受人的的合法權(quán)益。。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在物業(yè)銷售售前將臨時管管理規(guī)約向物物業(yè)買受人明明示，并予以以說明。物業(yè)買受人在在與建設(shè)單位位簽訂物業(yè)買買賣合同時，，應(yīng)當(dāng)對遵守守臨時管理規(guī)規(guī)約予以書面面承諾。前期物業(yè)管理理建設(shè)單位與物物業(yè)買受人簽簽訂的買賣合合同應(yīng)當(dāng)包含含前期物業(yè)服服務(wù)合同約定定的內(nèi)容。前期物業(yè)管理理業(yè)主依法享有有的物業(yè)共用用部位、共用用設(shè)施設(shè)備的的所有權(quán)或者者使用權(quán)，建建設(shè)單位不得得擅自處分。。物業(yè)管理企業(yè)業(yè)承接物業(yè)時時，應(yīng)當(dāng)對物物業(yè)共用部位位、共用設(shè)施施設(shè)備進行查查驗。前期物業(yè)管理理在辦理物業(yè)承承接驗收手續(xù)續(xù)時，建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)向物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)移交下列資資料：1、竣工總平面面圖，單體建建筑、結(jié)構(gòu)、、設(shè)備竣工圖圖，配套設(shè)施施、地下管網(wǎng)網(wǎng)工程竣工圖圖等竣工驗收收資料；2、設(shè)施設(shè)備的的安裝、使用用和維護保養(yǎng)養(yǎng)等技術(shù)資料料；3、物業(yè)質(zhì)量保保修文件和物物業(yè)使用說明明文件；4、物業(yè)管理所所必需的其他他資料。物業(yè)管理企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期期物業(yè)服務(wù)合合同終止時將將上述資料移移交給業(yè)主委委員會。前期物業(yè)管理理建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照規(guī)定在在物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)配置必必要的物業(yè)管管理用房。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國家規(guī)規(guī)定的保修期期限和保修范范圍，承擔(dān)物物業(yè)的保修責(zé)責(zé)任。四、物業(yè)管理理服務(wù)從事物業(yè)管理理活動的企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨獨立的法人資資格。國家對從事物物業(yè)管理活動動的企業(yè)實行行資質(zhì)管理制制度。具體辦辦法由國務(wù)院院建設(shè)行政主主管部門制定定。一個物業(yè)管理理區(qū)域由一個個物業(yè)服務(wù)企企業(yè)實施物業(yè)業(yè)管理。物業(yè)管理服務(wù)務(wù)業(yè)主委員會應(yīng)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大大會選聘的物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)訂立書面的的物業(yè)服務(wù)合合同。物業(yè)服務(wù)合同同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)業(yè)管理事項、、服務(wù)質(zhì)量、、服務(wù)費用、、雙方的權(quán)利利義務(wù)、專項項維修資金的的管理與使用用、物業(yè)管理理用房、合同同期限、違約約責(zé)任等內(nèi)容容進行約定。。物業(yè)管理服務(wù)務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物物業(yè)服務(wù)合同同的約定，提提供相應(yīng)的服服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)未能履行物物業(yè)服務(wù)合同同的約定，導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)主人身身、財產(chǎn)安全全受到損害的的，應(yīng)當(dāng)依法法承擔(dān)相應(yīng)的的法律責(zé)任。。物業(yè)管理服務(wù)務(wù)物業(yè)管理用房房的所有權(quán)依依法屬于業(yè)主主。未經(jīng)業(yè)主主大會同意，，物業(yè)服務(wù)企企業(yè)不得改變變物業(yè)管理用用房的用途。。物業(yè)管理服務(wù)務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)可以將物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的專項服務(wù)務(wù)業(yè)務(wù)委托給給專業(yè)性服務(wù)務(wù)企業(yè)，但不不得將該區(qū)域域內(nèi)的全部物物業(yè)管理一并并委托給他人人。物業(yè)管理服務(wù)務(wù)物業(yè)服務(wù)收費費應(yīng)當(dāng)遵循合合理、公開以以及費用與服服務(wù)水平相適適應(yīng)的原則，，區(qū)別不同物物業(yè)的性質(zhì)和和特點，由業(yè)業(yè)主和物業(yè)服服務(wù)企業(yè)按照照國務(wù)院價格格主管部門會會同國務(wù)院建建設(shè)行政主管管部門制定的的物業(yè)服務(wù)收收費辦法，在在物業(yè)服務(wù)合合同中約定。。物業(yè)管理服務(wù)務(wù)業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)據(jù)物業(yè)服務(wù)合合同的約定交交納物業(yè)服務(wù)務(wù)費用。業(yè)主主與物業(yè)使用用人約定由物物業(yè)使用人交交納物業(yè)服務(wù)務(wù)費用的，從從其約定，業(yè)業(yè)主負連帶交交納責(zé)任。已竣工但尚未未出售或者尚尚未交給物業(yè)業(yè)買受人的物物業(yè)，物業(yè)服服務(wù)費用由建建設(shè)單位交納納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)可以根據(jù)業(yè)業(yè)主的委托提提供物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約定以以外的服務(wù)項項目，服務(wù)報報酬由雙方約約定。物業(yè)管理服務(wù)務(wù)物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)，供水、、供電、供氣氣、供熱、通通信、有線電電視等單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)向最終用用戶收取有關(guān)關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)接受委托代代收前款費用用的，不得向向業(yè)主收取手手續(xù)費等額外外費用。物業(yè)管理服務(wù)務(wù)對物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)違反有有關(guān)治安、環(huán)環(huán)保、物業(yè)裝裝飾裝修和使使用等方面法法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的行為，，物業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止止，并及時向向有關(guān)行政管管理部門報告告。有關(guān)行政管理理部門在接到到物業(yè)服務(wù)企企業(yè)的報告后后，應(yīng)當(dāng)依法法對違法行為為予以制止或或者依法處理理。物業(yè)管理服務(wù)務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做做好物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)的安安全防范工作作。發(fā)生安全全事故時，物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)在采取應(yīng)急急措施的同時時，應(yīng)當(dāng)及時時向有關(guān)行政政管理部門報報告，協(xié)助做做好救助工作作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)雇請保安人人員的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵守國家有有關(guān)規(guī)定。保保安人員在維維護物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)的公公共秩序時，，應(yīng)當(dāng)履行職職責(zé)，不得侵侵害公民的合合法權(quán)益。物業(yè)管理服務(wù)務(wù)物業(yè)使用人在在物業(yè)管理活活動中的權(quán)利利義務(wù)由業(yè)主主和物業(yè)使用用人約定，但但不得違反法法律、法規(guī)和和管理規(guī)約的的有關(guān)規(guī)定。。物業(yè)使用人違違反物業(yè)管理理條例和管理理規(guī)約的規(guī)定定，有關(guān)業(yè)主主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連連帶責(zé)任。物業(yè)管理服務(wù)務(wù)縣級以上地方方人民政府房房地產(chǎn)行政主主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)及時處理業(yè)業(yè)主、業(yè)主委委員會、物業(yè)業(yè)使用人和物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)在物業(yè)管理理活動中的投投訴。五、物業(yè)的使使用和維護物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)按照規(guī)劃劃建設(shè)的公共共建筑和共用用設(shè)施，不得得改變用途。。業(yè)主依法確需需改變公共建建筑和共用設(shè)設(shè)施用途的，，應(yīng)當(dāng)在依法法辦理有關(guān)手手續(xù)后告知物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)；物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)確需改改變公共建筑筑和共用設(shè)施施用途的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主主大會討論決決定同意后，，由業(yè)主依法法辦理有關(guān)手手續(xù)。業(yè)主、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)不得得擅自占用、、挖掘物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)的的道路、場地地，損害業(yè)主主的共同利益益。因維修物業(yè)或或者公共利益益，業(yè)主確需需臨時占用、、挖掘道路、、場地的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主主委員會和物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)的同意；物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)確需臨時占占用、挖掘道道路、場地的的，應(yīng)當(dāng)征得得業(yè)主委員會會的同意。業(yè)業(yè)主、物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時時占用、挖掘掘的道路、場場地，在約定定期限內(nèi)恢復(fù)復(fù)原狀。物業(yè)的維護和和使用業(yè)主需要裝飾飾裝修房屋的的，應(yīng)當(dāng)事先先告知物業(yè)服服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋屋裝飾裝修中中的禁止行為為和注意事項項告知業(yè)主。。物業(yè)的維護和和使用住宅物業(yè)、住住宅小區(qū)內(nèi)的的非住宅物業(yè)業(yè)或者與單幢幢住宅樓結(jié)構(gòu)構(gòu)相連的非住住宅物業(yè)的業(yè)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按按照國家有關(guān)關(guān)規(guī)定交納專專項維修資金金。專項維修資金金屬于業(yè)主所所有，專項用用于物業(yè)保修修期滿后物業(yè)業(yè)共用部位、、共用設(shè)施設(shè)設(shè)備的維修和和更新、改造造，不得挪作作他用。專項維修資金金收取、使用用、管理的辦辦法由國務(wù)院院建設(shè)行政主主管部門會同同國務(wù)院財政政部門制定。。物業(yè)的維護和和使用利用物業(yè)共用用部位、共用用設(shè)施設(shè)備進進行經(jīng)營的，，應(yīng)當(dāng)在征得得相關(guān)業(yè)主、、業(yè)主大會、、物業(yè)服務(wù)企企業(yè)的同意后后，按照規(guī)定定辦理有關(guān)手手續(xù)。業(yè)主所所得收益應(yīng)當(dāng)當(dāng)主要用于補補充專項維修修資金，也可可以按照業(yè)主主大會的決定定使用。物業(yè)的維護和和使用物業(yè)存在安全全隱患，危及及公共利益及及他人合法權(quán)權(quán)益時，責(zé)任任人應(yīng)當(dāng)及時時維修養(yǎng)護，，有關(guān)業(yè)主應(yīng)應(yīng)當(dāng)給予配合合。責(zé)任人不履行行維修養(yǎng)護義義務(wù)的，經(jīng)業(yè)業(yè)主大會同意意，可以由物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)維修養(yǎng)護，，費用由責(zé)任任人承擔(dān)。六、法律責(zé)任任違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，住宅物業(yè)業(yè)的建設(shè)單位位未通過招投投標(biāo)的方式選選聘物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)或者未未經(jīng)批準(zhǔn)，擅擅自采用協(xié)議議方式選聘物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)的，由縣級級以上地方人人民政府房地地產(chǎn)行政主管管部門責(zé)令限限期改正，給給予警告，可可以并處10萬元以下的罰罰款。法律責(zé)任違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，建設(shè)單位位擅自處分屬屬于業(yè)主的物物業(yè)共用部位位、共用設(shè)施施設(shè)備的所有有權(quán)或者使用用權(quán)的，由縣縣級以上地方方人民政府房房地產(chǎn)行政主主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰罰款；給業(yè)主主造成損失的的，依法承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)任。。法律責(zé)任違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，未取得資資質(zhì)證書從事事物業(yè)管理的的，由縣級以以上地方人民民政府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管部部門沒收違法法所得，并處處5萬元以上20萬元以下的罰罰款；給業(yè)主主造成損失的的，依法承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)任。。以欺騙手段取取得資質(zhì)證書書的，依照本本條第一款規(guī)規(guī)定處罰，并并由頒發(fā)資質(zhì)質(zhì)證書的部門門吊銷資質(zhì)證證書。違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)聘用未未取得物業(yè)管管理職業(yè)資格格證書的人員員從事物業(yè)管管理活動的，，由縣級以上上地方人民政政府房地產(chǎn)行行政主管部門門責(zé)令停止違違法行為，處處5萬元以上20萬元以下的罰罰款；給業(yè)主主造成損失的的，依法承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)任。。法律責(zé)任違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，挪用專項項維修資金的的，由縣級以以上地方人民民政府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管部部門追回挪用用的專項維修修資金，給予予警告，沒收收違法所得，，可以并處挪挪用數(shù)額2倍以下的罰款款；物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)挪用專專項維修資金金，情節(jié)嚴(yán)重重的，并由頒頒發(fā)資質(zhì)證書書的部門吊銷銷資質(zhì)證書；；構(gòu)成犯罪的的，依法追究究直接負責(zé)的的主管人員和和其他直接責(zé)責(zé)任人員的刑刑事責(zé)任。法律責(zé)任違反物業(yè)管理理條例的規(guī)定定，建設(shè)單位位在物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)不按按照規(guī)定配置置必要的物業(yè)業(yè)管理用房的的，由縣級以以上