北京高端樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

項(xiàng)目主要有中海紫御、中信城、西堤紅山、遠(yuǎn)雄大觀、一瓶、禧福匯、名敦道、首城國(guó)際、珠江帝景、建邦華府、中海城、文成建筑、方莊6號(hào)、香灣、鉑第公館等項(xiàng)目。一、項(xiàng)目基本情況1、中海紫御公館（1）項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況占地面積（平米）11萬(wàn)建筑面積（平米）40萬(wàn)容積率3.26綠化率30%車位配比1：1.1戶型套數(shù)戶室比面積區(qū)間兩居4465459-123三居9912135四居19824202-208復(fù)式83102827棟板塔結(jié)合的高層住宅呈行列式排布，其中1號(hào)樓為22層（2梯3戶、2梯2戶），2號(hào)樓為21層（2梯3戶），3號(hào)樓為21層（2梯6戶）,4、5號(hào)樓為18層（2梯6戶），6、7號(hào)樓（2梯6戶）。以“英倫風(fēng)情”為設(shè)計(jì)主題，借用“角塔”及“雙筒踏”的建筑造型，結(jié)合現(xiàn)代表現(xiàn)手法，營(yíng)造經(jīng)典的三段式布局，對(duì)稱均衡、古樸典雅，立面材料采用花崗巖干掛，歷久彌新。區(qū)內(nèi)園林面積達(dá)4.2萬(wàn)平米，以傳統(tǒng)英式園林風(fēng)格為設(shè)計(jì)藍(lán)本，整體采用圍合式的景觀規(guī)化理念。30余種、2000余株大型喬木搭配多種灌木花卉，層次分明，打造出京城罕見(jiàn)的“私家森林公園”。商業(yè)配套：近4萬(wàn)平米，其中建有2300平米的高檔會(huì)所。教育配套：小學(xué)和幼兒園。66月份開(kāi)盤(pán)10月份開(kāi)盤(pán)11月份推出項(xiàng)目情況總建面物業(yè)類型首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間項(xiàng)目規(guī)劃樓棟數(shù)容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)熱線電話40公寓08年6月板樓73.26毛坯67276888參數(shù)跟蹤銷售套數(shù)銷售面積（㎡）環(huán)比漲幅(%)銷售金額（元）環(huán)比漲幅(%)均價(jià)（元/㎡)環(huán)比漲幅(%)平均單套面積（㎡）平均單套價(jià)格（元）1月11902.671523萬(wàn)1687282.06138.45萬(wàn)2月323152.9249.25695萬(wàn)273.9180617.0598.52177.97萬(wàn)3月373231.332.55722萬(wàn)0.4717707—1.9687.33154.654月676451.3199.61.18億106.22182933.3196.29176.12萬(wàn)5月323152.95695萬(wàn)元18061--1.2798.53177.97合計(jì)117917212.943.044億優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：二環(huán)地段位置，通體石材立面，小兩居戶型為主；項(xiàng)目劣勢(shì)：臨近二環(huán)路、鐵道，交通噪音大。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)主推1#、5#樓，產(chǎn)品主體戶型基本全部推出。推廣活動(dòng)以行業(yè)推廣為主，主要鎖定金融、保險(xiǎn)行業(yè)。（2）銷售情況5月成交套數(shù)和成交單價(jià)環(huán)比都有所下降，顯示項(xiàng)目銷售在4月達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)之后，雖然5月市場(chǎng)走強(qiáng)和中信城進(jìn)入尾期并單價(jià)提升，項(xiàng)目成交套數(shù)仍恢復(fù)到月均30套左右的水平，單價(jià)也恢復(fù)到18000的水平，項(xiàng)目后期銷售持平和走弱。2、中信城（1）項(xiàng)目概述項(xiàng)目概況占地面積（平米）43.65萬(wàn)建筑面積（平米）108萬(wàn)容積率2.68綠化率30%總戶數(shù)--車位配比--戶型套數(shù)戶室比面積區(qū)間一居121865～73兩居12409283-99中信城住宅依照“70%/90平米”標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，由高檔住宅、酒店式服務(wù)公寓、超5星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、高檔shoppingmall，珍藏版四合院所組成。立面風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約。總綠化10萬(wàn)平米，培植中央景觀帶，保留800棵原生大樹(shù)，一期1萬(wàn)平米中央庭院。社區(qū)配套20萬(wàn)平米購(gòu)物中心，6萬(wàn)5A酒店、寫(xiě)字樓，3000平米醫(yī)院，九年義務(wù)學(xué)校，珍藏四合院。99月份開(kāi)盤(pán)7月份開(kāi)盤(pán)11月份開(kāi)盤(pán)（2）銷售情況項(xiàng)目情況總建面物業(yè)類型首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間項(xiàng)目規(guī)劃樓棟數(shù)容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)熱線電話108公寓08年7月板樓、塔樓一期6棟2.66毛坯63576688目前在售樓座戶型特點(diǎn)入住時(shí)間本月可售套數(shù)本月銷售率預(yù)售套數(shù)簽約套數(shù)總銷售率項(xiàng)目租價(jià)(_居)尾房2居為主10年5月參數(shù)跟蹤銷售套數(shù)銷售面積（㎡）環(huán)比漲幅(%)銷售金額（元）環(huán)比漲幅(%)均價(jià)（元/㎡)環(huán)比漲幅(%)平均單套面積（㎡）平均單套價(jià)格（元）1月595623.161.19億元2124695.31201.695萬(wàn)2月837878.6640.111.5億元26.05919019—10.4894.92180.72萬(wàn)3月26124253.91207.844.63億元208.67191090.4792.93177.39萬(wàn)4月15914672.62—39.502.94億元—36.50200154.7492.28184.91萬(wàn)5月393474.737139.220546.062.6589.09183.06合計(jì)55155903.0810.97億優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地段和規(guī)模，開(kāi)發(fā)商品牌影響力。項(xiàng)目劣勢(shì)：產(chǎn)品線過(guò)于單一。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)項(xiàng)目一期銷售基本完畢，開(kāi)始二期客戶積累。推廣活動(dòng)戶外和工地包裝為主，推廣影響力強(qiáng)。項(xiàng)目一期銷售進(jìn)入尾期，成交單價(jià)環(huán)比仍有漲幅，顯示客戶對(duì)項(xiàng)目整體認(rèn)可度較高。3、西堤紅山08.1108.11開(kāi)盤(pán)09.4開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)09.6開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目情況總建面物業(yè)類型首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間項(xiàng)目規(guī)劃樓棟數(shù)容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)熱線電話22萬(wàn)住宅、公寓08.11高層板樓93.56#毛坯、1#精裝63328866目前在售樓座戶型特點(diǎn)入住時(shí)間本月可售套數(shù)本月銷售率預(yù)售套數(shù)簽約套數(shù)總銷售率項(xiàng)目租價(jià)(_居)1#二居、三居為主11年.5月參數(shù)跟蹤銷售套數(shù)銷售面積（㎡）環(huán)比漲幅(%)銷售金額（元）環(huán)比漲幅(%)均價(jià)（元/㎡)環(huán)比漲幅(%)平均單套面積（㎡）平均單套價(jià)格（元）1月302817.774388萬(wàn)元1557293.93146.27萬(wàn)2月12511934.261.8億元15119—2.9195.42144萬(wàn)3月676657.481.03萬(wàn)元155232.6799.37153.73萬(wàn)4月66064917.4810.66億元164215.7898.35161.52萬(wàn)5月474820.118461萬(wàn)元175536.8989.39180.02萬(wàn)合計(jì)92991147.114.82億（1）、銷售情況優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：教育配套，生態(tài)概念，技術(shù)概念項(xiàng)目劣勢(shì)：鐵路影響，周邊配套較弱項(xiàng)目動(dòng)態(tài)6月中旬開(kāi)2#樓推廣活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)推廣為主，4月組織搜房團(tuán)購(gòu)。項(xiàng)目在搜房團(tuán)購(gòu)后，剩余量小，拉高單價(jià)為6月中旬開(kāi)新樓座積累客戶。4、遠(yuǎn)雄大觀08.908.9開(kāi)盤(pán)（1）銷售情況項(xiàng)目情況1.6萬(wàn)板樓住宅首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間項(xiàng)目規(guī)劃樓棟數(shù)容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)熱線電話銷售面積（㎡）環(huán)比漲幅(%)08.年9月板樓12.6250063516688參數(shù)跟蹤銷售套數(shù)銷售金額（元）環(huán)比漲幅(%)均價(jià)（元/㎡)環(huán)比漲幅(%)平均單套面積（㎡）平均單套價(jià)格（元）1月2月11304.482552萬(wàn)元195673月11957.951941萬(wàn)元202624月10780.821606萬(wàn)元205715月202311.434072萬(wàn)元17619合計(jì)425354.681.01718992.73優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：二環(huán)地段位置、周邊配套齊全，新中式裝修風(fēng)格，建筑細(xì)節(jié)。項(xiàng)目劣勢(shì)：體量小，戶型全而不精。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)銷售平穩(wěn)。推廣活動(dòng)以網(wǎng)絡(luò)推廣為主。項(xiàng)目在市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的背景下，降低單價(jià)銷售，銷售情況開(kāi)始逐步好轉(zhuǎn)。5、一瓶（1）項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況占地面積（平米）5.52萬(wàn)建筑面積（平米）23萬(wàn)容積率2.69綠化率35.30%總戶數(shù)--車位數(shù)1012戶型套數(shù)戶室比面積區(qū)間兩居702299三居12338180四居9730280復(fù)式3110560規(guī)劃上總面積逾5０萬(wàn)平米的板式建筑集群，現(xiàn)有近１０萬(wàn)平米現(xiàn)房已經(jīng)竣工。主要觀景陶然亭公園排列。立面風(fēng)格運(yùn)用了精雕細(xì)刻的中式元素，立面貼磚手工打磨。園林景觀：江南風(fēng)格中庭園林。社區(qū)配套：一棟甲級(jí)寫(xiě)字樓。07.12開(kāi)盤(pán)07.12開(kāi)盤(pán)07.12開(kāi)盤(pán)07.12開(kāi)盤(pán)08.9開(kāi)盤(pán)（2）銷售情況項(xiàng)目情況總建面物業(yè)類型首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間項(xiàng)目規(guī)劃樓棟數(shù)容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)熱線電話23萬(wàn)普通住宅05.9板樓、塔樓92.69毛坯83556666參數(shù)跟蹤銷售套數(shù)銷售面積（㎡）環(huán)比漲幅(%)銷售金額（元）環(huán)比漲幅(%)均價(jià)（元/㎡)環(huán)比漲幅(%)平均單套面積（㎡）平均單套價(jià)格（元）1月2323.19811萬(wàn)元17459161.6405.52月00003月223713.988027萬(wàn)元21613168.82364.864月284536.488925萬(wàn)元19674162.02318.755月112563.647961萬(wàn)元31052233.06723.72合計(jì)6311137.29優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：景觀資源，項(xiàng)目劣勢(shì)：戶型面積過(guò)大，項(xiàng)目?jī)r(jià)值整體價(jià)值塑造無(wú)法形成支撐。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)項(xiàng)目8#、9#樓去化平穩(wěn)，7#復(fù)式住宅去化緩慢。推廣活動(dòng)以網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫(kù)和客戶老帶新為主。項(xiàng)目5月銷售以復(fù)式和四居為主，復(fù)式成交單價(jià)6.5萬(wàn)/平米，四居成交均價(jià)2.4—3萬(wàn)/平米，拉升單總價(jià)。6、禧福匯（1）項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況占地面積（平米）5.48萬(wàn)建筑面積（平米）16.7萬(wàn)容積率3.05綠化率50%總戶數(shù)1000戶型套數(shù)戶室比面積區(qū)間一居971642-55兩居2664487-102三居24040133-136規(guī)劃7棟總高60米、20層的住宅公寓和部分公建商業(yè)組成。以舒適型二居、三居為主。立面風(fēng)格以中國(guó)傳統(tǒng)民居建筑的白色與灰色為主色，并借鑒了中國(guó)傳統(tǒng)的“門(mén)釘”，形成四戶為一個(gè)單位的門(mén)形，通過(guò)不對(duì)稱的處理將建筑外形進(jìn)行了軟化，體現(xiàn)了中式、現(xiàn)代的高層建筑風(fēng)情。園林景觀：社區(qū)景觀以“尋覓桃花源”為主題，結(jié)合陶淵明的《桃花源記》所描繪的景象設(shè)置景觀文化軸，形成桃花溪-桃花林-幽徑-桃花谷的景觀節(jié)點(diǎn)，充分運(yùn)用了中國(guó)傳統(tǒng)園林中的月門(mén)、漏窗等元素，并結(jié)合水流的特征設(shè)置了不同的活動(dòng)區(qū)間，形成十分人性化又充滿自然園林風(fēng)格的社區(qū)景觀。社區(qū)配套：社區(qū)沿南磨房路與西大望路展開(kāi)小型規(guī)模商業(yè)配套，形成長(zhǎng)達(dá)百米的商業(yè)街，既滿足了小區(qū)內(nèi)住戶的生活需求，又避免了干擾內(nèi)部居住環(huán)境。09.3開(kāi)盤(pán)09.3開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)09.6開(kāi)盤(pán)08.10開(kāi)盤(pán)08.5開(kāi)盤(pán)（2）銷售情況項(xiàng)目情況總建面物業(yè)類型首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間項(xiàng)目規(guī)劃樓棟數(shù)容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)熱線電話16.7萬(wàn)普通住宅07.12板樓、塔樓72.5250087381188參數(shù)跟蹤銷售套數(shù)銷售面積（㎡）環(huán)比漲幅(%)銷售金額（元）環(huán)比漲幅(%)均價(jià)（元/㎡)環(huán)比漲幅(%)平均單套面積（㎡）平均單套價(jià)格（元）1月121386.862116萬(wàn)元15258115.57176.332月637802.161.23億元15820123.84195.233月11312987.442.11億元16230114.93186.734月11813712.582.37億元17300116.21200.845月12815442.392.84億元18384120.64221.88合計(jì)43451331.43優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：臨近CBD，項(xiàng)目戶型、建筑、園林符合區(qū)域客戶需求特點(diǎn)。項(xiàng)目劣勢(shì)：生活配套較弱。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)1#樓去化完畢，7#預(yù)計(jì)6月下旬推出。推廣活動(dòng)以戶外和老帶新為主。項(xiàng)目利用區(qū)域市場(chǎng)戶型稀缺，抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)拉高單價(jià)強(qiáng)勢(shì)去化。7、名敦道（1）項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況占地面積（平米）5.28萬(wàn)建筑面積（平米）33萬(wàn)容積率4.70綠化率20%總戶數(shù)--車位2203戶型套數(shù)戶室比面積區(qū)間兩居129144三居10858177四居6432220-300規(guī)劃近4.7萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓、約4.2萬(wàn)平方米商務(wù)公寓、近3.4萬(wàn)平方米國(guó)際名店商街、約8.3萬(wàn)平方米花園公寓和近3萬(wàn)平方米服務(wù)式服務(wù)公寓?！吧虡I(yè)、辦公、居住、酒店”等于一體的多功能國(guó)際社區(qū)，實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系，成就“中心區(qū)?國(guó)際都會(huì)圈”。立面風(fēng)格：公寓，現(xiàn)代主義風(fēng)格玻璃幕墻立面，不斷向上的張力線條設(shè)計(jì)。住宅，外墻干掛瓷板，高檔斷橋隔熱鋁合金窗，鍍膜中空玻璃。社區(qū)配套4.7萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓、約4.2萬(wàn)平方米商務(wù)公寓、近3.4萬(wàn)平方米國(guó)際名店商街、3萬(wàn)平方米服務(wù)式服務(wù)公寓組成。09.1開(kāi)盤(pán)09.1開(kāi)盤(pán)09.2開(kāi)盤(pán)高法（2）銷售情況項(xiàng)目情況總建面物業(yè)類型首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間項(xiàng)目規(guī)劃樓棟數(shù)容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)熱線電話33萬(wàn)住宅、公寓07.9板樓、塔樓74.7毛坯67706666參數(shù)跟蹤銷售套數(shù)銷售面積（㎡）環(huán)比漲幅(%)銷售金額（元）環(huán)比漲幅(%)均價(jià)（元/㎡)環(huán)比漲幅(%)平均單套面積（㎡）平均單套價(jià)格（元）1月55041078.644.9億元119242月15513378.811.6億元119973月25923629.593.14億元132684月11732203.234.68億元145355月202380.24387116262合計(jì)1101112670.5優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：低單價(jià)、小戶型、地段位置、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)；項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目市場(chǎng)推盤(pán)節(jié)奏和開(kāi)發(fā)商實(shí)力。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)A區(qū)公寓基本去化完畢，B區(qū)大戶型產(chǎn)品去化緩慢。推廣活動(dòng)以網(wǎng)絡(luò)推廣為主。5月份銷售以A8#樓為主，成交單價(jià)平穩(wěn)，B區(qū)去化緩慢，成交單價(jià)18500—19000元/平米。8、首城國(guó)際項(xiàng)目概況占地面積（平米）23萬(wàn)建筑面積（平米）59萬(wàn)容積率3.2綠化率30%總戶數(shù)--車位配比1：0.6戶型套數(shù)戶室比面積區(qū)間一居4847245兩居1161863-90三居182116四居548161規(guī)劃包括A、B、C、D四個(gè)住宅組團(tuán)，一個(gè)商業(yè)組團(tuán)以及2.3萬(wàn)平米的城市公園，集住宅、商業(yè)、酒店式公寓、教育配套等多種產(chǎn)品形態(tài)于一體的大型城市綜合體。立面風(fēng)格以現(xiàn)代簡(jiǎn)約之風(fēng)立顯時(shí)尚氣質(zhì)。整體立面色調(diào)清新亮麗。園林景觀：園林規(guī)劃上以自然主體+人文主體為設(shè)計(jì)方向；根據(jù)不同組團(tuán)的特點(diǎn)，以不同的藝術(shù)主題進(jìn)行詮釋，分別通過(guò)電影、音樂(lè)、繪畫(huà)和詩(shī)歌的藝術(shù)元素打造“夢(mèng)幻首城”、“浪漫首城”、“印象首城”、“詩(shī)意首城”四個(gè)藝術(shù)主題園林，使人文藝術(shù)與自然景觀深層融合，綜合打造CBD文化生態(tài)大盤(pán)。社區(qū)配套有商業(yè)、酒店式公寓、教育配套等，A區(qū)與B區(qū)之間3000平米的餐飲街。08.1108.11開(kāi)盤(pán)08.12開(kāi)盤(pán)09.1開(kāi)盤(pán)08.12開(kāi)盤(pán)08.12開(kāi)盤(pán)09.4、5、6開(kāi)盤(pán)(2)銷售情況項(xiàng)目情況總建面物業(yè)類型首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間項(xiàng)目規(guī)劃樓棟數(shù)容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)熱線電話59萬(wàn)住宅09.11板樓、塔樓3.2毛坯67782828參數(shù)跟蹤銷售套數(shù)銷售面積（㎡）環(huán)比漲幅(%)銷售金額（元）環(huán)比漲幅(%)均價(jià)（元/㎡)環(huán)比漲幅(%)平均單套面積（㎡）平均單套價(jià)格（元）1月21111707.211.58億元135202月724072.475545萬(wàn)元136173月261847.612468萬(wàn)元133574月31928239.944.06億元143655月21919137.152.81億元14657合計(jì)84765004.38優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：規(guī)模大，戶型小，單價(jià)低。項(xiàng)目劣勢(shì)：戶型使用功能較差。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)項(xiàng)目銷保持高速銷售，單價(jià)有所提升。推廣活動(dòng)以短信、網(wǎng)絡(luò)、老帶新為主項(xiàng)目持續(xù)保持開(kāi)盤(pán)熱銷的銷售特點(diǎn)，單價(jià)保持持續(xù)上漲。9、珠江帝景09.609.6開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目情況總建面物業(yè)類型首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間項(xiàng)目規(guī)劃樓棟數(shù)容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)熱線電話100萬(wàn)公寓03.12板樓、塔樓2.89300087777771參數(shù)跟蹤銷售套數(shù)銷售面積（㎡）環(huán)比漲幅(%)銷售金額（元）環(huán)比漲幅(%)均價(jià)（元/㎡)環(huán)比漲幅(%)平均單套面積（㎡）平均單套價(jià)格（元）1月213116.856138萬(wàn)元196932月18723822.544.61億元193453月9011224.542.11億元187694月8510395.212.03億元195235月373456.26289萬(wàn)元18196合計(jì)42052015.34優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目體量、配套，項(xiàng)目立面特色；項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊生活配套較弱。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)C區(qū)7#、8#樓尾房去化，6月下旬開(kāi)C區(qū)9#樓。推廣活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)、戶外、老帶新。(1)銷售情況利用市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖時(shí)機(jī)，去化C區(qū)尾房，成交價(jià)格成為區(qū)域標(biāo)桿。10、建邦華府項(xiàng)目概況占地面積（平米）9萬(wàn)建筑面積（平米）20萬(wàn)容積率1.85綠化率30%總戶數(shù)710車位配比1：1戶型套數(shù)戶室比面積區(qū)間一居961986兩居4810128三居29059145-202四居5912190-230整體規(guī)劃上，以國(guó)際生活標(biāo)準(zhǔn)為藍(lán)本，融會(huì)東方居住理念，住區(qū)容積率降低至1.5。創(chuàng)新設(shè)計(jì)出6—9層點(diǎn)板建筑，每樓座僅設(shè)2—3個(gè)單元；87%高使用率，南北通透，戶戶朝陽(yáng)，廳、廚、衛(wèi)全明設(shè)計(jì)。層高3米。四居大戶型采用5.7米、6.1米的寬景大面寬。立面風(fēng)格:現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的立面設(shè)計(jì)及顏色運(yùn)用園林景觀將現(xiàn)代生活品質(zhì)與東方居住智慧和諧相融，營(yíng)造現(xiàn)代中式“合”主題園林。13棟建筑圍合成的6個(gè)庭院，每?jī)蓷澖ㄖM成一個(gè)BLOCK院落。社區(qū)配套規(guī)劃超豪華“私享”會(huì)所，地下游泳池、健身休閑等設(shè)施，成就“私享家”的夢(mèng)想。09.509.5開(kāi)盤(pán)(2)銷售情況項(xiàng)目情況總建面物業(yè)類型首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間項(xiàng)目規(guī)劃樓棟數(shù)容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)熱線電話20萬(wàn)普通住宅06.9板樓、塔樓161.85毛坯67283535參數(shù)跟蹤銷售套數(shù)銷售面積（㎡）環(huán)比漲幅(%)銷售金額（元）環(huán)比漲幅(%)均價(jià)（元/㎡)環(huán)比漲幅(%)平均單套面積（㎡）平均單套價(jià)格（元）1月324705.485723萬(wàn)元121632月3381.74461萬(wàn)元120683月518138.231.22億元149664月142045.483173萬(wàn)元155125月10812209.171.56億元12766合計(jì)20827480.1優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目產(chǎn)品較為純粹，容積率較低，光彩體育配套。劣勢(shì)：項(xiàng)目地段位置難以支撐大戶型產(chǎn)品的價(jià)值訴求。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)5月16號(hào)推出君臨1號(hào)，剩余13#、14#兩棟板樓。推廣活動(dòng)戶外、網(wǎng)絡(luò)。前期大戶型基本去化完畢，君臨1號(hào)憑借復(fù)式小戶型和低單價(jià)實(shí)現(xiàn)熱銷，開(kāi)盤(pán)前基本認(rèn)購(gòu)?fù)戤叀?1、中海城項(xiàng)目概況占地面積（平米）11萬(wàn)建筑面積（平米）40萬(wàn)容積率2.36綠化率30%總戶數(shù)車位配比1：1.1戶型套數(shù)戶室比面積區(qū)間一居5.0.571兩居2643088-100三居57767124-145四居222.5160規(guī)劃上組團(tuán)開(kāi)發(fā)，在售二期圣朝菲和三期香克林。圣朝菲主力戶型為南北通透的三居，140平方米左右，還設(shè)計(jì)了少量的躍層、平層復(fù)式和TownHouse等高端戶型。建筑色調(diào)以暖色調(diào)為主，三段式的建筑造型，采用紅色的屋面瓦，建筑主體采用黃、桔的深淺顏色搭配，立面的基座部分則采用具有石材肌理的材料進(jìn)行質(zhì)感的表達(dá)，顏色比立面的上部較深。細(xì)部處理豐富廊柱、檐口、廊架、欄桿、線腳讓人品味出地中海建筑的浪漫、休閑氣息。園林景觀：地中海異域風(fēng)情小區(qū)園林，小區(qū)園林設(shè)計(jì)由內(nèi)部高低起伏的丘陵園林與西部的7000平米的綠地相互呼應(yīng)，內(nèi)外綠化、生態(tài)自然。社區(qū)配套：中海城整體配套有34萬(wàn)平米的商業(yè)面積，獨(dú)立的三層商業(yè)，規(guī)劃中設(shè)有儲(chǔ)蓄所、郵局、超市、社區(qū)綜合服務(wù)中心，衛(wèi)生服務(wù)站等。室內(nèi)文體活動(dòng)中心位于R6-Z＃建筑面積598平方米；社區(qū)服務(wù)中心位于R6-Z＃建筑面積249平方米；社區(qū)居委會(huì)R6-K建筑面積239平方米；社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站250平方米，儲(chǔ)蓄所位于R6-Z/M-6＃建筑面積174平方米；郵政所位于R6-Z/M-6＃建筑面積304平方米。二期08二期08年推出三期08年底推出一期07年推出(2)銷售情況項(xiàng)目情況總建面物業(yè)類型首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間項(xiàng)目規(guī)劃樓棟數(shù)容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)熱線電話170萬(wàn)普通住宅06.4板樓、塔樓3.26毛坯67636688參數(shù)跟蹤銷售套數(shù)銷售面積（㎡）環(huán)比漲幅(%)銷售金額（元）環(huán)比漲幅(%)均價(jià)（元/㎡)環(huán)比漲幅(%)平均單套面積（㎡）平均單套價(jià)格（元）1月172347.82509萬(wàn)元106862月3297.82254萬(wàn)元85433月16024773.762.61億元105244月16021337.192.24億元105015月305275.5622911807.41合計(jì)37054032.07優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目體量，戶型單價(jià)適宜。劣勢(shì)：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，社區(qū)生活配套長(zhǎng)期難以支持。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)5月28號(hào)開(kāi)出紫鑫閣。推廣活動(dòng)派發(fā)、短信推廣。5月28號(hào)開(kāi)盤(pán)紫鑫閣，推出小戶型產(chǎn)品，成交單價(jià)9815元/平米，基本去化完畢。12、文成建筑項(xiàng)目概況占地面積（平米）4萬(wàn)建筑面積（平米）10.5萬(wàn)容積率2.5綠化率30%總戶數(shù)493車位配比1：1戶型套數(shù)戶室比面積區(qū)間兩居24650114三居24750160規(guī)劃以4棟14-18層的高層板樓組成，2梯2戶。2梯2戶，主力戶型為奢適2居和舒闊3居立面風(fēng)格：建筑采用德式精工建筑風(fēng)格，大面積的落地窗、轉(zhuǎn)角窗、飄窗豐富建筑的表情，以直線條為主，立面使用咖啡色的仿石材。園林景觀：大都會(huì)香水庭院理念，以具有“國(guó)際田園休閑感”的格拉斯風(fēng)情為借鑒，以“水、木”等自然要素為園林設(shè)計(jì)的主要手法，導(dǎo)入世界香水之都風(fēng)格。09.209.2開(kāi)盤(pán)09.4開(kāi)盤(pán)09.4開(kāi)盤(pán)09.3推出（2）銷售情況項(xiàng)目情況總建面物業(yè)類型首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間項(xiàng)目規(guī)劃樓棟數(shù)容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)熱線電話10萬(wàn)普通住宅08.4板樓52.5毛坯參數(shù)跟蹤銷售套數(shù)銷售面積（㎡）環(huán)比漲幅(%)銷售金額（元）環(huán)比漲幅(%)均價(jià)（元/㎡)環(huán)比漲幅(%)平均單套面積（㎡）平均單套價(jià)格（元）1月122171991.89億元109882月3341.7430萬(wàn)元125913月233143.444037萬(wàn)元128424月172420.633290萬(wàn)元135905月192514.59359214283合計(jì)18425619.36優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目園林和戶型規(guī)劃一定程度上提升了項(xiàng)目的價(jià)值；劣勢(shì)：體量小，戶型大，配套弱。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)3月推出2#、3#樓，去化緩慢。推廣活動(dòng)以網(wǎng)絡(luò)推廣為主。項(xiàng)目自09年初進(jìn)行搜房團(tuán)購(gòu)后，提升價(jià)格，緩慢去化，階段性推出特價(jià)房作為促銷手段。13、方莊6號(hào)項(xiàng)目概況占地面積（平米）3.89萬(wàn)建筑面積（平米）15.27萬(wàn)容積率3.02綠化率31%總戶數(shù)763車位配比1：0.6規(guī)劃項(xiàng)目由5棟板塔結(jié)合式歐式現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格小高層建筑和1棟3層商業(yè)樓構(gòu)成,呈U形半封閉布局.13-17層板塔結(jié)合.5號(hào)樓為17層板塔結(jié)合(2梯3戶、4戶)。主力戶型共8種。以舒適型三居為主，其中南北通透的純板樓三居占60%以上，一居建筑面積約71－73平方米；二居建筑面積約87－104平方米；三居建筑面積約115－165平方米。立面風(fēng)格：室內(nèi)文體活動(dòng)中心位于R6-Z＃建筑面積598平方米；社區(qū)服務(wù)中心位于R6-Z＃建筑面積249平方米；社區(qū)居委會(huì)R6-K建筑面積239平方米；社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站250平方米，儲(chǔ)蓄所位于R6-Z/M-6＃建筑面積174平方米；郵政所位于R6-Z/M-6＃建筑面積304平方米園林景觀：近10000平米印象派中庭，將法式皇家園林的景觀要素和植物景觀的色彩季象變化巧妙融合，極具觀賞性的幾何圖形模紋迷宮、下沉式廣場(chǎng)、臺(tái)級(jí)式花臺(tái)、木架長(zhǎng)廊及藝術(shù)雕塑等核心景觀點(diǎn)，與常綠喬木、落葉灌木、密植花草、大片綠地等植物景觀相交呼應(yīng)。社區(qū)配套：自身規(guī)劃建設(shè)一棟獨(dú)立商業(yè)樓和歐式風(fēng)情商業(yè)街，引入服飾、餐飲、便利超市等品牌加盟。（標(biāo)明在售樓座及基本情況）（2）銷售情況項(xiàng)目情況總建面物業(yè)類型首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間項(xiàng)目規(guī)劃樓棟數(shù)容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)熱線電話15.27普通住宅06．10板塔結(jié)合63.02毛坯參數(shù)跟蹤銷售套數(shù)銷售面積（㎡）環(huán)比漲幅(%)銷售金額（元）環(huán)比漲幅(%)均價(jià)（元/㎡)環(huán)比漲幅(%)平均單套面積（㎡）平均單套價(jià)格（元）1月3622.581526萬(wàn)元245052月3471.19823萬(wàn)元174593月242738.724484萬(wàn)元163744月364536.997811萬(wàn)元172175月192472.44199萬(wàn)元16983合計(jì)8510841.88優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地段歸屬方莊，處于三環(huán)內(nèi)，產(chǎn)品立面在區(qū)域?qū)崿F(xiàn)突破；劣勢(shì)：距離三環(huán)較近，周邊生活環(huán)境較差。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)處于尾房銷售階段。推廣活動(dòng)工地包裝。項(xiàng)目住宅基本去化完畢，商業(yè)租售結(jié)合。14、亞勝鉑第公館項(xiàng)目概況占地面積（平米）1萬(wàn)建筑面積（平米）5．6萬(wàn)容積率5.6綠化率30%總戶數(shù)559車位配比1：0.5戶型套數(shù)戶室比面積區(qū)間一居4998934-62兩居40798三居204100規(guī)劃:一層4.8米，二、三、四層4.2米，五層以上公寓部分3米,項(xiàng)目分為A、B兩棟樓,總高24層。首層為星級(jí)酒店式大堂，地下1層到地上4層設(shè)有商業(yè)和會(huì)所。立面風(fēng)格:德式建筑風(fēng)格粗獷硬朗，直線、方體的大量運(yùn)用帶來(lái)了強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力。外立面為石材和玻璃幕墻設(shè)計(jì)，米白色。社區(qū)配套:-1-4層五層商業(yè)。二、區(qū)域市場(chǎng)情況分析1、各項(xiàng)目前期銷售情況：注：表中各項(xiàng)單位為銷售周期：月，面積：平米，銷售金額：億元，均價(jià)：元/平米，套均總價(jià)：萬(wàn)元/套。項(xiàng)目名稱銷售周期銷售套數(shù)月均套數(shù)銷售面積銷售金額成交均價(jià)毛坯價(jià)套均面積套均總價(jià)中信城12157713114594627.73190011900192175中海紫御1048340503139.591905119051104198西堤紅山89911239727815.74161881618898158一瓶513717.274315.814.011885718857200377方莊六號(hào)3080927105895.114.41359213592130178文成建筑152551734897.094.41260412604136172中海城46273759311535.630.4197629762114111建邦華府2771826109460.914.241300513005152198禧福匯188234593599.515.7716845113191首城國(guó)際8120015092179.412.78138601386076106華瀚國(guó)際181759.7315005.8918716180336太陽(yáng)公元363621268159.4812.9719031107203遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城141030731070112422425103233銷售分析量?jī)r(jià)關(guān)系方莊6號(hào)文成建筑中海城建邦華府禧福匯首城國(guó)際中信城中海紫御公館西堤紅山一瓶華瀚國(guó)際太陽(yáng)公元遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城通過(guò)跨年度項(xiàng)目的總體分析，可以判斷市場(chǎng)經(jīng)過(guò)08年的客觀情況造成的調(diào)整階段，將在高點(diǎn)形成一個(gè)新的平臺(tái)；2、銷售額排名分析09年1—6月銷售額相當(dāng)于08年全年銷售額，反映市場(chǎng)信心已經(jīng)回升并穩(wěn)定，基本建立新的上行通道；3、重點(diǎn)項(xiàng)目分戶型銷售分析禧福匯月度總銷售量一居(43-54)兩居(87-102㎡)三居(134-162)四居銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售均價(jià)112008146324161480026300331588430157720031133171236616035644163980041186170266417572481704200512628172831117034871763900640620731215049321848800合計(jì)4724317650184165602451706200月均797176503116560411706200銷售遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城月度總銷售量一居(34-89)兩居(82-122㎡)三居四居（188-259）銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售均價(jià)126142177011190680012247825716189173820532003197123186912251893220680022319541394523604922322400224989515282213511523472002926526668117505922438005826451合計(jì)6281752235835822579009526068月均10529223586022579001626068銷售太陽(yáng)公元月度總銷售量一居(67)兩居(67-148㎡)三居(90-191)四居（109-219）其它（67-72）銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售均價(jià)4月1631191838217783661814611182333184295月27800126179199618281291886127180436月230001522061961215671623158119192合計(jì)671119183360190472231908356199063118118月均2240.331918312019047741908319199061018118銷售西堤紅山月度總銷售量一居(51-70)兩居(72-120㎡)三居(81-154)四居（219）復(fù)式（225）銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售均價(jià)1月3000291554511606400002月12511609711415055915527001154583月672160484715586181538800004月66014162865411637010216558317495005月47003618077111645900006月60061380100000合計(jì)93517162507731615814116334317495115458月均1563162501291615824163341174950.1715458銷售中海紫御月度總銷售量一居(51-70)兩居(59-89㎡)三居(143)四居（219）復(fù)式（283）銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售均價(jià)1月110011168730000002月31002616807420136122946003月3800361761311972700004月650061172461221262221251221265月97009517337117308001173086月65006217