房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法畫龍點睛課件

中國財稅浪子王駿

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》畫龍點睛

中國財稅浪子王駿

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦1中國財稅浪子王駿歡迎通過中國移動添加飛信好友進行交流中國財稅浪子王駿歡迎通過中國移動添加飛信2新舊政策的主要差異一、適用范圍二、將預售收入和計稅毛利率的概念三、有條件允許了部分預提費用在稅前扣除四、對于計稅成本的歸集明確新舊政策的主要差異一、適用范圍3一、開發(fā)業(yè)務與竣工時間

1、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。2、除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案(2)

開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用(3)

開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明與老31號文件相比，完工的三個條件基本相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。再次重申：不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。一、開發(fā)業(yè)務與竣工時間

1、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的4二、收入的稅務處理

1、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。2、企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)未正式簽訂“合同”所取得的收入二、收入的稅務處理1、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品5二、收入的稅務處理按照銷售方式不同，分別確認收入一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認收入的實現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)繼續(xù)執(zhí)行原31號文的合同約定與實際收訖價款孰早原則二、收入的稅務處理按照銷售方式不同，分別確認收入6二、收入的稅務處理采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。二、收入的稅務處理采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合7二、收入的稅務處理采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品（無變化、且發(fā)生較少）1、支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。2、視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)二、收入的稅務處理采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品（無變化、且發(fā)生8二、收入的稅務處理3.基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。4.、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。二、收入的稅務處理3.基價(保底價)并實行超基價雙方分成方9二、收入的稅務處理視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)不再視同銷售《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）明確規(guī)定，自建轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)處理，不視同銷售確認收入。

二、收入的稅務處理視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職10二、收入的稅務處理視同銷售收入的確認按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。上海規(guī)定專門規(guī)定為15%二、收入的稅務處理視同銷售收入的確認11二、收入的稅務處理企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。1、年度匯繳時，調(diào)整表第52行反映2、季度預繳時，通過第四行反映二、收入的稅務處理企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預12二、收入的稅務處理銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局進行確定開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。位于其他地區(qū)的，不得低于5％。三項各下調(diào)了5％

屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。增加了限價房和危改房兩類

二、收入的稅務處理銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，由各省、13二、收入的稅務處理企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。新稅法實施條例：租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。二、收入的稅務處理企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初14二、收入的稅務處理售后回購：銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應在回購期間確認為利息費用。以舊換新：銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。買一贈一等方式組合銷售：應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入，不屬于捐贈。二、收入的稅務處理售后回購：銷售的商品按售價確認收入，回購的15二、收入的稅務處理拆遷還建賣房贈珠寶二、收入的稅務處理拆遷還建16二、收入的稅務處理商業(yè)折扣，企業(yè)為促進商品銷售而在商品價格上給予的價格，應當按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入現(xiàn)金折扣：債權(quán)人為鼓勵債務人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務人提供的債務扣除。應當按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時作為財務費用扣除。銷售折讓：企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給的減讓銷售退回：企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。已經(jīng)確認銷售收入的應當在發(fā)生當期沖減當期銷售商品收入。二、收入的稅務處理商業(yè)折扣，企業(yè)為促進商品銷售而在商品價格上17二、收入的稅務處理超過正常信用期的延期收款上稅法規(guī)定：以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認收入的實現(xiàn)；會計需要按實際利率法確認當期的一次性收入，并全額結(jié)轉(zhuǎn)成本。二、收入的稅務處理超過正常信用期的延期收款上18三、成本、費用扣除的稅務處理

1、原則：企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。三、成本、費用扣除的稅務處理1、原則：企業(yè)在進行成本、費用19營業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除雖然未明確按權(quán)責發(fā)生制還是按實際支付扣除。但按照所得稅法第八條“企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入而繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間應該繳納的稅款，不屬預繳稅款性質(zhì)，可以扣除。但由于會計核算中，由于未計入銷售收入，所以這部分稅金未計入營業(yè)稅金及附加，只能通過當期利潤總額的抵減項目在稅前扣除。

營業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除雖然未明確按權(quán)責發(fā)生制還是20操作實例某開發(fā)商2003年開工A項目，04年已正常銷售，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金55萬元，期間費用50萬元，銷售成本700萬元；04年開工B項目當年不具備完工條件實現(xiàn)預售收入200萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金11萬元。不考慮其它納稅調(diào)整，04年企業(yè)所得稅計算如下：利潤=1000-50-700-（55+11）=184萬元應納稅所得額=184+200×20%=224萬元操作實例某開發(fā)商2003年開工A項目，04年已正常銷售，實現(xiàn)21操作實例05年B項目具備完工條件，同期另對外銷售實現(xiàn)收入2000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金110萬元，銷售成本1500萬元，另將04年預售收入確認為當期收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本150萬元，05年期間費用60萬元。不考慮其它納稅調(diào)整，05年企業(yè)所得稅計算如下：利潤=（2000+200）-60-110-（1500+150）=380萬元應納稅所得額=380-200×20%=340萬元操作實例05年B項目具備完工條件，同期另對外銷售實現(xiàn)收入2022已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷23維修費用的扣除企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設施設備)進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。維修費用的扣除企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、24配套設施的扣除企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，1、屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。2、屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。3、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調(diào)整當期應納稅所得額。配套設施的扣除企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、25保證金的扣除企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。保證金的扣除企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為26傭金或手續(xù)費的扣除企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據(jù)實扣除。企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的按照《關于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅[2009]29號）第一條第二款“其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務機構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額。境外機構(gòu)幫助國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售國內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務，屬于向國內(nèi)企業(yè)提供勞務，按照規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付境外銷售費用時，應該代扣代繳5%的營業(yè)稅、10%的企業(yè)所得稅。

傭金或手續(xù)費的扣除企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外27利息支出的扣除1、企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。2、企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。利息支出的扣除1、企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收28財產(chǎn)損失的扣除企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。有關規(guī)定：由于目前新的財產(chǎn)損失扣除管理辦法未出臺，待明確財產(chǎn)損失的扣除企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作29特殊肯定性規(guī)定

1、工資薪金支出稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金，準予扣除。條件：包括所有現(xiàn)金和非現(xiàn)金形式是實際發(fā)生的發(fā)放的對象是在本企業(yè)任職或受雇傭的員工限于合理的范圍和額度會計：職工薪酬是指為獲得職工提供勞務而給予各種形式的報酬。其范圍是：職工工資、薪金津貼和補貼工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費職工福利費社會基本保險住房公積金非貨幣性福利辭退福利其它與獲得職工服務有關的支出特殊肯定性規(guī)定

1、工資薪金支出稅法規(guī)定會計：職工薪酬是指為30工資薪金的特殊形式一一股份支付會計規(guī)定：為取得職工服務而授予的權(quán)益性工具或以權(quán)益性工具為基礎確定的負債，如股份期權(quán)、股票等。分為權(quán)益結(jié)算的股份支付：對職工或其他方最終要授予股份或認股權(quán)等現(xiàn)金結(jié)算的股份支付：對職工或其他方最終要支付現(xiàn)金會計與稅法規(guī)定比較：（1）以權(quán)益結(jié)算的股份支付稅法:不允許稅前扣除（2）以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付稅法:行權(quán)時允許稅前扣除工資薪金的特殊形式一一股份支付會計規(guī)定：為取得職工服務而授予312、保險支出基本社?？梢钥鄢a充兩項按規(guī)定標準扣除特殊工種險可以扣除企業(yè)財產(chǎn)險可以扣除投資者和員工的其它商業(yè)保險不可扣除2、保險支出基本社?？梢钥鄢?23、三項經(jīng)費職工福利費支出，不超過工資薪金總額14％的部分，準予扣除；職工工會經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額2％的部分，準予扣除；企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額2.5％的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。主要是比例不變、基數(shù)變、從準備金性質(zhì)變成據(jù)實有最高限的扣除原則

3、三項經(jīng)費334、業(yè)務招待費考慮到業(yè)務招待費是由商業(yè)招待和個人消費混合而成的，而且二者通常難以劃分將業(yè)務招待費扣除比例規(guī)定為60%，同時規(guī)定扣除數(shù)額最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰?？鄢捻樞颍簩嶋H發(fā)生的業(yè)務招待費金額×60%再與當年銷售（營業(yè)）收入×5‰比較扣除注意：銷售（營業(yè)）收入。會計與稅法的差異，主要是銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入。4、業(yè)務招待費考慮到業(yè)務招待費是由商業(yè)招待和個人消費混合而345、廣告宣傳費廣告費具有一次性投入大、受益期長的特點，因而應該視同資本化支出，不能在發(fā)生當期一次性扣除。業(yè)務宣傳費與廣告費性質(zhì)相似，也應一并進行限制，實施條例規(guī)定（除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定者外）按銷售（營業(yè)）收入的15%扣除，并允許向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)扣除與企業(yè)的臺帳管理由于扣除比例大都提高，與以前年度未扣除的廣告費銜接問題5、廣告宣傳費廣告費具有一次性投入大、受益期長的特點，因而35廣告費和業(yè)務宣傳費調(diào)整表本年度廣告費和業(yè)務宣傳費支出100其中：不允許扣除的廣告費和業(yè)務宣傳費支出20本年度符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出80銷售（營業(yè)）收入1000稅收規(guī)定的扣除率15%本年廣告費和業(yè)務宣傳費扣除限額150本年廣告費和業(yè)務宣傳費支出納稅調(diào)整額20本年結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額0加：以前年度累計結(jié)轉(zhuǎn)扣除額60、90減：本年扣除的以前年度結(jié)轉(zhuǎn)額60、70累計結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額0、20廣告費和業(yè)務宣傳費調(diào)整表本年度廣告費和業(yè)務宣傳費支出100其36旗幟鮮明企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)。開發(fā)產(chǎn)品完工后，計算廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的基數(shù)時，應扣除未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入。

旗幟鮮明企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的37旗幟鮮明對2007年底前按國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定攤銷業(yè)務招待費的企業(yè)，其尚未攤銷的部分可繼續(xù)向后結(jié)轉(zhuǎn)，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。（實體法從舊）旗幟鮮明對2007年底前按國稅發(fā)[20386、租金支出按支付租金的實質(zhì)分為經(jīng)營性租賃方式，按租賃期均勻扣除（與取得租金收入可能不對應）融資性租賃方式，實質(zhì)是分期付款贖買固定資產(chǎn)，所以扣折舊但不能扣實際支付的租賃費6、租金支出397、勞動保護支出勞動保護支出的三重性：首先是為雇員提供的；其次必須是確因工作需要；第三必須與職工健康、安全有關。合理性，作為反避稅的限制性規(guī)定，需要征納雙方定性判斷。實際發(fā)生：對應是不能預提、攤銷等7、勞動保護支出勞動保護支出的三重性：首先是為雇員提供的；其408、管理費的扣除非居民企業(yè)在中國境內(nèi)設立的機構(gòu)、場所，就其中國境外總機構(gòu)發(fā)生的與該機構(gòu)、場所生產(chǎn)經(jīng)營有關的費用，能夠提供總機構(gòu)出具的費用匯集范圍、定額、分配依據(jù)和方法等證明文件，并合理分攤的，準予扣除。

8、管理費的扣除418、管理費的扣除母公司為其子公司提供各種服務而發(fā)生的費用，按照獨立企業(yè)之間公平交易原則確定服務的價格，作為企業(yè)正常的勞務費用進行稅務處理。未公平交易原則確定服務的價格稅務機關有權(quán)予以調(diào)整。

母公司向其多個子公司提供同類項服務，其收取的服務費可以采取分項簽訂合同或協(xié)議收取；也可以采取服務分攤協(xié)議的方式母公司以管理費形式向子公司提取費用，子公司因此支付給母公司的管理費，不得在稅前扣除。8、管理費的扣除母公司為其子公司提供各種服務而發(fā)生的費用，按429、捐贈支出公益救濟性捐贈計算基數(shù)從以前的“應納稅所得額”改為“企業(yè)的利潤額”，方便了納稅人計算；改變了以前按不同受贈對象、不同扣除比例的規(guī)定，將稅前扣除比例統(tǒng)一為12%。其它捐贈支出和贊助支出不得扣除9、捐贈支出公益救濟性捐贈4310、準備金稅法原則上不允許扣除準備金，因此要正確區(qū)分準備金和預提費用；會計準則規(guī)定只有少當數(shù)資產(chǎn)不計提減值（貨幣性資產(chǎn)、交易性的金融資產(chǎn)和公允價值計價的投資性房地產(chǎn)）稅法取消了應收帳款的壞帳準備金；稅法第8條和條例第55條對金融保險有允許提取準備的例外規(guī)定。10、準備金44資產(chǎn)的稅務處理（一）基本定義1、資產(chǎn)：是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制、預期能夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源2、資產(chǎn)稅務處理的主要內(nèi)容資產(chǎn)分類：固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用、投資資產(chǎn)、存貨資產(chǎn)的計價、資產(chǎn)的扣除、資產(chǎn)的處置3、重點掌握資產(chǎn)處理時的差異歷史成本的原則計稅基礎（可稅法規(guī)定可從應納稅所得額中扣除的金額）與賬面價值差異所導致的所得稅核算資產(chǎn)的稅務處理（一）基本定義45（二）固定資產(chǎn)1、定義：稅法與會計基本一致，但投資性房地產(chǎn)除外2、計價：外購：購買固定資產(chǎn)超過正常條件下的延期支付。稅法是總付款額；會計核算不包括未實現(xiàn)的融資費用例如甲公司購買大型設備一套，協(xié)議約定采用分期收款方式，從購買當年末分5年分期收取，每年2000萬，合計1億。假定不考慮增值稅，如在銷售日支付貨款，只須支付8000萬元。

會計核算：公允價值為8000萬元，折現(xiàn)率為7.93%

借：固定資產(chǎn)8000萬元

未確認融資費用2000萬元

貸：長期應付款1億元

稅法確定固定資產(chǎn)的原值為1億無（二）固定資產(chǎn)1、定義：稅法與會計基本一致，但投資性房地產(chǎn)除46（二）固定資產(chǎn)之計價自行建造：稅法以竣工結(jié)算，會計以預計可使用狀態(tài)。在建工程試運行期間的收入在會計上沖減工程成本；在稅法中計入當期應納稅所得額。某企業(yè)在建工程的建造成本6000，試運行期間取得收入為900，生產(chǎn)成本為600.會計上固定資產(chǎn)價值為6000-（900-600）=5700稅法上當年調(diào)整應納稅所得額為900-600=300；固定資產(chǎn)價值為6000（二）固定資產(chǎn)之計價自行建造：稅法以竣工結(jié)算，會計以預計可使47（二）固定資產(chǎn)之計價融資租賃稅法與會計均按實質(zhì)四原則判定，資產(chǎn)的所有權(quán)購買的選擇權(quán)租期占使用期大部分付款額現(xiàn)值約等于公允價值差異與分期付款銷售方式類似（二）固定資產(chǎn)之計價融資租賃48（二）固定資產(chǎn)之計價盤盈的固定資產(chǎn)：按同類固定資產(chǎn)完全重置價值計價通過非貨幣交換取得的固定資產(chǎn):稅法按公允價值計價；會計按是否具有商業(yè)實質(zhì)分為按公允價值計價和按換出資產(chǎn)的帳面價值計價通過債務重組、接受捐贈和投資等方式取得的固定資產(chǎn)：由于前者作為視同銷售處理，接受方稅法按公允價值計價。會計上基本相同，但有可能存在差異。（二）固定資產(chǎn)之計價盤盈的固定資產(chǎn)：按同類固定資產(chǎn)完全重置價49（二）固定資產(chǎn)之折舊

稅法扣除的計提折舊范圍：房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)；以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)；以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)；已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；與經(jīng)營活動無關的固定資產(chǎn)；單獨估價作為固定資產(chǎn)入賬的土地；其他不得計算折舊扣除的固定資產(chǎn)。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

（二）固定資產(chǎn)之折舊

稅法扣除的計提折舊范圍：50（二）固定資產(chǎn)之折舊稅法規(guī)定的折舊方法為直線法；殘值合理確定，不得變更；最低折舊年限：房屋、建筑物，為20年；飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)設備，為10年；與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的器具、工具、家具等，為5年；飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；電子設備，為3年。三者均可能與會計核算產(chǎn)生差異（二）固定資產(chǎn)之折舊稅法規(guī)定的折舊方法為直線法；51（三）長期待攤費用1、已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出。改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長使用年限等發(fā)生的支出按照固定資產(chǎn)預計尚可使用年限分期攤銷2、租入固定資產(chǎn)的改建支出，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。未提完折舊的，延長折舊年限。注：會計上要求按固定資產(chǎn)條件進行分析，原則上無差異。（三）長期待攤費用1、已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出。52（三）長期待攤費用3、固定資產(chǎn)的大修理支出，按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷。稅法要求“同時符合下列條件的”修理支出達到取得固定資產(chǎn)時的計稅基礎50%以上；修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上。會計上，仍根據(jù)固定資產(chǎn)構(gòu)成條件定性判斷，可能出現(xiàn)差異其他應當作為長期待攤費用的支出目前尚無明確規(guī)定，開辦費稅法與會計是否存在差異待文件進一步明確。（三）長期待攤費用3、固定資產(chǎn)的大修理支出，按照固定資產(chǎn)尚可53（四）投資資產(chǎn)之長期股權(quán)投資1、初始計量：稅法規(guī)定：通過支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購買價款為成本；通過支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關稅費為成本。會計核算：企業(yè)合并形成（包括同一控制下、非同一控制）除企業(yè)合并以外的支付現(xiàn)金、股權(quán)置換、投資者投入、非貨幣交換和債務重組差異主要在非商業(yè)實質(zhì)的非貨幣交換

（四）投資資產(chǎn)之長期股權(quán)投資1、初始計量：54（四）投資資產(chǎn)之長期股權(quán)投資初始投資成本的調(diào)整：比較投資成本與投資時占被投資單位可辨認凈資產(chǎn)公允價值的份額投資成本大：商譽，不調(diào)整投資成本，稅收與會計確認金額相同投資成本?。翰铑~計入當期損益，計稅基礎不調(diào)整例：A公司以2000萬元取得B公司30％的股權(quán)，取得投資時被投資單位可辨認凈資產(chǎn)的公允價值為7000萬元。如A公司能夠?qū)公司施加重大影響，借：長期股權(quán)投資2000借：長期股權(quán)投資100貸：銀行存款2000貸：營業(yè)外收入100CATB長期股權(quán)投資21002000如可辨認凈資產(chǎn)的公允價值為6000萬元，稅法與會計無差異（四）投資資產(chǎn)之長期股權(quán)投資初始投資成本的調(diào)整：比較投資成本55（五）投資性房地產(chǎn)1、范圍：指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括：已出租的建筑物；已出租的土地使用權(quán)；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。2、會計計量：通常應當采用成本模式計量；符合特定條件的，允許采用公允價值計量成本模式計量：差異同其它固定資產(chǎn)公允價值計量：會計:反映市價變動稅收:按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的處理原則（五）投資性房地產(chǎn)1、范圍：指為賺取租金或資本增值，或兩者兼56四、計稅成本的核算

計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。“計稅成本”是與會計核算的“開發(fā)成本”是相對應的概念。開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會計制度、會計準則歸集和分配土地、房屋、配套設施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本費用。

最大區(qū)別在于歸集成本費用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與規(guī)定，后者依據(jù)的是會計制度與會計準則。兩者從金額上講，一般說來后者大于前者。從所得稅匯算清繳角度看，計稅成本是唯一的，會計處理與稅收政策不一致，應該作相應調(diào)整。四、計稅成本的核算計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包57成本對象成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則：成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。1、可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。2、分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。3、功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。4、定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。5、成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。6、權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。成本對象成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各58成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。例如，企業(yè)計劃在一塊土地上同時開發(fā)10幢樓，20幢別墅。企業(yè)可以按上述原則，在開工前劃分不同的成本對象。1、以每幢樓或別墅作為不同的成本對象；2、以10幢樓作為一個成本對象，以20幢別墅作為一個成本對象。3、其它任意的組合方式。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。成本59開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容1、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。2、前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。3、建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。4、基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。5、公共配套設施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。6、開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容1、土地征用費及拆遷補償費。指為60企業(yè)計稅成本核算的一般程序1、對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。2、對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。3、對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。4、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。企業(yè)計稅成本核算的一般程序1、對當期實際發(fā)生的各項支出，按61開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集與分配企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集與分配企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成62共同成本和間接成本的分配辦法(一)占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。共同成本和間接成本的分配辦法(一)占地面積法。指按已動工開發(fā)63共同成本和間接成本的分配辦法(二)建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。(三)直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。(四)預算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。共同成本和間接成本的分配辦法(二)建筑面積法。指按已動工開發(fā)64特殊成本的約定分配方法(一)土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。如果未商稅務機關同意，預算成本不得扣除特殊成本的約定分配方法(一)土地成本，一般按占地面積法進行分65特殊成本的約定分配方法(二)單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本,應按建筑面積法進行分配。(三)借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。(四)其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。特殊成本的約定分配方法(二)單獨作為過渡性成本對象核算的公共66以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的取得土地使用權(quán)1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出(包括首次分出的和以后應分出的)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。確認的時間點不一開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值的確定以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的取得土地使用權(quán)1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項67操作實例A企業(yè)將帳面價值2000萬元的土地投入B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于開發(fā)，在開發(fā)過程中B企業(yè)共投入2億元，按照合同約定，項目開發(fā)結(jié)束后，A企業(yè)分得房產(chǎn)公允價值為1億元，其它房產(chǎn)歸B企業(yè)所有。A企業(yè)，1、銷售土地，收入為1億元，成本2000萬元，將所得計入分得房時的應納稅所得額征稅；2、取得的房產(chǎn)按1億元計價。B企業(yè)，1、按1億元作為開發(fā)項目的土地成本，加上其它成本構(gòu)成開發(fā)成本；2、分給A企業(yè)的房產(chǎn)按銷售處理，銷售價格為1億元，同時結(jié)轉(zhuǎn)對應的開發(fā)成本。操作實例A企業(yè)將帳面價值2000萬元的土地投入B房地產(chǎn)開發(fā)企68企業(yè)、單位以股權(quán)投資為目的取得土地使用權(quán)將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。該項土地使用權(quán)的市場公允價值如何確定企業(yè)、單位以股權(quán)投資為目的取得土地使用權(quán)將土地使用權(quán)投資企業(yè)69特殊預提(應付)費用計入開發(fā)成本1、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。2、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。3、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。重大差異，彌補了原文件開發(fā)成本不準確。特殊預提(應付)費用計入開發(fā)成本1、出包工程未最終辦理結(jié)算70停車場所的成本企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。停車場所的成本企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算71合法憑據(jù)的掌握企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。符合國務院稅務主管部門有關規(guī)定的合法憑證是指：

1、支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；2、支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；3、支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明；4、國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證?！焙戏☉{據(jù)的掌握企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但72計稅成本核算的終止日的確定開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務機關有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理計稅成本核算的終止日的確定開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度73特定事項的稅務處理

合作開發(fā)項目是指：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司。實質(zhì)是外單位向房地產(chǎn)公司某一項目投資，目的是分房或分得項目利潤

（一）分房，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，則按收錢賣房處理；如未結(jié)算計稅成本，則按視同預售收入處理。

（二）分利，開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，稅后分利。投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，按投資所得做稅務處理

特定事項的稅務處理合作開發(fā)項目是指：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體74以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目實質(zhì)是外單位出地，房地產(chǎn)公司立項開發(fā)項目。出地的目的是換房或分利（一）換房；在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，出地方將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務；開發(fā)方將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發(fā)產(chǎn)品和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務（二）分紅：出地方應將其分解為銷售有關非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務；開發(fā)方可按投資交易額計算確認土地使用權(quán)的成本以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目實質(zhì)是外單位出地，房地產(chǎn)公司立項開發(fā)75六、新舊政策銜接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按新政策處理。

執(zhí)行時間：2008年1月1日起執(zhí)行。2008年匯算清繳2009年季度預征六、新舊政策銜接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的外商投資企業(yè)在20076中國財稅浪子王駿

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》畫龍點睛

中國財稅浪子王駿

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦77中國財稅浪子王駿歡迎通過中國移動添加飛信好友進行交流中國財稅浪子王駿歡迎通過中國移動添加飛信78新舊政策的主要差異一、適用范圍二、將預售收入和計稅毛利率的概念三、有條件允許了部分預提費用在稅前扣除四、對于計稅成本的歸集明確新舊政策的主要差異一、適用范圍79一、開發(fā)業(yè)務與竣工時間

1、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。2、除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案(2)

開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用(3)

開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明與老31號文件相比，完工的三個條件基本相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。再次重申：不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。一、開發(fā)業(yè)務與竣工時間

1、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的80二、收入的稅務處理

1、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。2、企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)未正式簽訂“合同”所取得的收入二、收入的稅務處理1、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品81二、收入的稅務處理按照銷售方式不同，分別確認收入一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認收入的實現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)繼續(xù)執(zhí)行原31號文的合同約定與實際收訖價款孰早原則二、收入的稅務處理按照銷售方式不同，分別確認收入82二、收入的稅務處理采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。二、收入的稅務處理采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合83二、收入的稅務處理采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品（無變化、且發(fā)生較少）1、支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。2、視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)二、收入的稅務處理采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品（無變化、且發(fā)生84二、收入的稅務處理3.基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。4.、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。二、收入的稅務處理3.基價(保底價)并實行超基價雙方分成方85二、收入的稅務處理視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)不再視同銷售《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）明確規(guī)定，自建轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)處理，不視同銷售確認收入。

二、收入的稅務處理視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職86二、收入的稅務處理視同銷售收入的確認按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。上海規(guī)定專門規(guī)定為15%二、收入的稅務處理視同銷售收入的確認87二、收入的稅務處理企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。1、年度匯繳時，調(diào)整表第52行反映2、季度預繳時，通過第四行反映二、收入的稅務處理企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預88二、收入的稅務處理銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局進行確定開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。位于其他地區(qū)的，不得低于5％。三項各下調(diào)了5％

屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。增加了限價房和危改房兩類

二、收入的稅務處理銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率，由各省、89二、收入的稅務處理企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。新稅法實施條例：租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。二、收入的稅務處理企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初90二、收入的稅務處理售后回購：銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應在回購期間確認為利息費用。以舊換新：銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。買一贈一等方式組合銷售：應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入，不屬于捐贈。二、收入的稅務處理售后回購：銷售的商品按售價確認收入，回購的91二、收入的稅務處理拆遷還建賣房贈珠寶二、收入的稅務處理拆遷還建92二、收入的稅務處理商業(yè)折扣，企業(yè)為促進商品銷售而在商品價格上給予的價格，應當按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入現(xiàn)金折扣：債權(quán)人為鼓勵債務人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務人提供的債務扣除。應當按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時作為財務費用扣除。銷售折讓：企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給的減讓銷售退回：企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。已經(jīng)確認銷售收入的應當在發(fā)生當期沖減當期銷售商品收入。二、收入的稅務處理商業(yè)折扣，企業(yè)為促進商品銷售而在商品價格上93二、收入的稅務處理超過正常信用期的延期收款上稅法規(guī)定：以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認收入的實現(xiàn)；會計需要按實際利率法確認當期的一次性收入，并全額結(jié)轉(zhuǎn)成本。二、收入的稅務處理超過正常信用期的延期收款上94三、成本、費用扣除的稅務處理

1、原則：企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。三、成本、費用扣除的稅務處理1、原則：企業(yè)在進行成本、費用95營業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除雖然未明確按權(quán)責發(fā)生制還是按實際支付扣除。但按照所得稅法第八條“企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入而繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間應該繳納的稅款，不屬預繳稅款性質(zhì)，可以扣除。但由于會計核算中，由于未計入銷售收入，所以這部分稅金未計入營業(yè)稅金及附加，只能通過當期利潤總額的抵減項目在稅前扣除。

營業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除雖然未明確按權(quán)責發(fā)生制還是96操作實例某開發(fā)商2003年開工A項目，04年已正常銷售，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金55萬元，期間費用50萬元，銷售成本700萬元；04年開工B項目當年不具備完工條件實現(xiàn)預售收入200萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金11萬元。不考慮其它納稅調(diào)整，04年企業(yè)所得稅計算如下：利潤=1000-50-700-（55+11）=184萬元應納稅所得額=184+200×20%=224萬元操作實例某開發(fā)商2003年開工A項目，04年已正常銷售，實現(xiàn)97操作實例05年B項目具備完工條件，同期另對外銷售實現(xiàn)收入2000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金110萬元，銷售成本1500萬元，另將04年預售收入確認為當期收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本150萬元，05年期間費用60萬元。不考慮其它納稅調(diào)整，05年企業(yè)所得稅計算如下：利潤=（2000+200）-60-110-（1500+150）=380萬元應納稅所得額=380-200×20%=340萬元操作實例05年B項目具備完工條件，同期另對外銷售實現(xiàn)收入2098已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷99維修費用的扣除企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設施設備)進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。維修費用的扣除企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、100配套設施的扣除企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，1、屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。2、屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。3、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調(diào)整當期應納稅所得額。配套設施的扣除企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、101保證金的扣除企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。保證金的扣除企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為102傭金或手續(xù)費的扣除企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據(jù)實扣除。企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的按照《關于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅[2009]29號）第一條第二款“其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務機構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額。境外機構(gòu)幫助國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售國內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務，屬于向國內(nèi)企業(yè)提供勞務，按照規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付境外銷售費用時，應該代扣代繳5%的營業(yè)稅、10%的企業(yè)所得稅。

傭金或手續(xù)費的扣除企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外103利息支出的扣除1、企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。2、企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。利息支出的扣除1、企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收104財產(chǎn)損失的扣除企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。有關規(guī)定：由于目前新的財產(chǎn)損失扣除管理辦法未出臺，待明確財產(chǎn)損失的扣除企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作105特殊肯定性規(guī)定

1、工資薪金支出稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金，準予扣除。條件：包括所有現(xiàn)金和非現(xiàn)金形式是實際發(fā)生的發(fā)放的對象是在本企業(yè)任職或受雇傭的員工限于合理的范圍和額度會計：職工薪酬是指為獲得職工提供勞務而給予各種形式的報酬。其范圍是：職工工資、薪金津貼和補貼工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費職工福利費社會基本保險住房公積金非貨幣性福利辭退福利其它與獲得職工服務有關的支出特殊肯定性規(guī)定

1、工資薪金支出稅法規(guī)定會計：職工薪酬是指為106工資薪金的特殊形式一一股份支付會計規(guī)定：為取得職工服務而授予的權(quán)益性工具或以權(quán)益性工具為基礎確定的負債，如股份期權(quán)、股票等。分為權(quán)益結(jié)算的股份支付：對職工或其他方最終要授予股份或認股權(quán)等現(xiàn)金結(jié)算的股份支付：對職工或其他方最終要支付現(xiàn)金會計與稅法規(guī)定比較：（1）以權(quán)益結(jié)算的股份支付稅法:不允許稅前扣除（2）以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付稅法:行權(quán)時允許稅前扣除工資薪金的特殊形式一一股份支付會計規(guī)定：為取得職工服務而授予1072、保險支出基本社保可以扣除補充兩項按規(guī)定標準扣除特殊工種險可以扣除企業(yè)財產(chǎn)險可以扣除投資者和員工的其它商業(yè)保險不可扣除2、保險支出基本社保可以扣除1083、三項經(jīng)費職工福利費支出，不超過工資薪金總額14％的部分，準予扣除；職工工會經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額2％的部分，準予扣除；企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額2.5％的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。主要是比例不變、基數(shù)變、從準備金性質(zhì)變成據(jù)實有最高限的扣除原則

3、三項經(jīng)費1094、業(yè)務招待費考慮到業(yè)務招待費是由商業(yè)招待和個人消費混合而成的，而且二者通常難以劃分將業(yè)務招待費扣除比例規(guī)定為60%，同時規(guī)定扣除數(shù)額最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰?？鄢捻樞颍簩嶋H發(fā)生的業(yè)務招待費金額×60%再與當年銷售（營業(yè)）收入×5‰比較扣除注意：銷售（營業(yè)）收入。會計與稅法的差異，主要是銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入。4、業(yè)務招待費考慮到業(yè)務招待費是由商業(yè)招待和個人消費混合而1105、廣告宣傳費廣告費具有一次性投入大、受益期長的特點，因而應該視同資本化支出，不能在發(fā)生當期一次性扣除。業(yè)務宣傳費與廣告費性質(zhì)相似，也應一并進行限制，實施條例規(guī)定（除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定者外）按銷售（營業(yè)）收入的15%扣除，并允許向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)扣除與企業(yè)的臺帳管理由于扣除比例大都提高，與以前年度未扣除的廣告費銜接問題5、廣告宣傳費廣告費具有一次性投入大、受益期長的特點，因而111廣告費和業(yè)務宣傳費調(diào)整表本年度廣告費和業(yè)務宣傳費支出100其中：不允許扣除的廣告費和業(yè)務宣傳費支出20本年度符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出80銷售（營業(yè)）收入1000稅收規(guī)定的扣除率15%本年廣告費和業(yè)務宣傳費扣除限額150本年廣告費和業(yè)務宣傳費支出納稅調(diào)整額20本年結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額0加：以前年度累計結(jié)轉(zhuǎn)扣除額60、90減：本年扣除的以前年度結(jié)轉(zhuǎn)額60、70累計結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額0、20廣告費和業(yè)務宣傳費調(diào)整表本年度廣告費和業(yè)務宣傳費支出100其112旗幟鮮明企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)。開發(fā)產(chǎn)品完工后，計算廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的基數(shù)時，應扣除未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入。

旗幟鮮明企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的113旗幟鮮明對2007年底前按國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定攤銷業(yè)務招待費的企業(yè)，其尚未攤銷的部分可繼續(xù)向后結(jié)轉(zhuǎn)，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。（實體法從舊）旗幟鮮明對2007年底前按國稅發(fā)[201146、租金支出按支付租金的實質(zhì)分為經(jīng)營性租賃方式，按租賃期均勻扣除（與取得租金收入可能不對應）融資性租賃方式，實質(zhì)是分期付款贖買固定資產(chǎn)，所以扣折舊但不能扣實際支付的租賃費6、租金支出1157、勞動保護支出勞動保護支出的三重性：首先是為雇員提供的；其次必須是確因工作需要；第三必須與職工健康、安全有關。合理性，作為反避稅的限制性規(guī)定，需要征納雙方定性判斷。實際發(fā)生：對應是不能預提、攤銷等7、勞動保護支出勞動保護支出的三重性：首先是為雇員提供的；其1168、管理費的扣除非居民企業(yè)在中國境內(nèi)設立的機構(gòu)、場所，就其中國境外總機構(gòu)發(fā)生的與該機構(gòu)、場所生產(chǎn)經(jīng)營有關的費用，能夠提供總機構(gòu)出具的費用匯集范圍、定額、分配依據(jù)和方法等證明文件，并合理分攤的，準予扣除。

8、管理費的扣除1178、管理費的扣除母公司為其子公司提供各種服務而發(fā)生的費用，按照獨立企業(yè)之間公平交易原則確定服務的價格，作為企業(yè)正常的勞務費用進行稅務處理。未公平交易原則確定服務的價格稅務機關有權(quán)予以調(diào)整。

母公司向其多個子公司提供同類項服務，其收取的服務費可以采取分項簽訂合同或協(xié)議收?。灰部梢圆扇》辗謹倕f(xié)議的方式母公司以管理費形式向子公司提取費用，子公司因此支付給母公司的管理費，不得在稅前扣除。8、管理費的扣除母公司為其子公司提供各種服務而發(fā)生的費用，按1189、捐贈支出公益救濟性捐贈計算基數(shù)從以前的“應納稅所得額”改為“企業(yè)的利潤額”，方便了納稅人計算；改變了以前按不同受贈對象、不同扣除比例的規(guī)定，將稅前扣除比例統(tǒng)一為12%。其它捐贈支出和贊助支出不得扣除9、捐贈支出公益救濟性捐贈11910、準備金稅法原則上不允許扣除準備金，因此要正確區(qū)分準備金和預提費用；會計準則規(guī)定只有少當數(shù)資產(chǎn)不計提減值（貨幣性資產(chǎn)、交易性的金融資產(chǎn)和公允價值計價的投資性房地產(chǎn)）稅法取消了應收帳款的壞帳準備金；稅法第8條和條例第55條對金融保險有允許提取準備的例外規(guī)定。10、準備金120資產(chǎn)的稅務處理（一）基本定義1、資產(chǎn)：是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制、預期能夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源2、資產(chǎn)稅務處理的主要內(nèi)容資產(chǎn)分類：固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用、投資資產(chǎn)、存貨資產(chǎn)的計價、資產(chǎn)的扣除、資產(chǎn)的處置3、重點掌握資產(chǎn)處理時的差異歷史成本的原則計稅基礎（可稅法規(guī)定可從應納稅所得額中扣除的金額）與賬面價值差異所導致的所得稅核算資產(chǎn)的稅務處理（一）基本定義121（二）固定資產(chǎn)1、定義：稅法與會計基本一致，但投資性房地產(chǎn)除外2、計價：外購：購買固定資產(chǎn)超過正常條件下的延期支付。稅法是總付款額；會計核算不包括未實現(xiàn)的融資費用例如甲公司購買大型設備一套，協(xié)議約定采用分期收款方式，從購買當年末分5年分期收取，每年2000萬，合計1億。假定不考慮增值稅，如在銷售日支付貨款，只須支付8000萬元。

會計核算：公允價值為8000萬元，折現(xiàn)率為7.93%

借：固定資產(chǎn)8000萬元

未確認融資費用2000萬元

貸：長期應付款1億元

稅法確定固定資產(chǎn)的原值為1億無（二）固定資產(chǎn)1、定義：稅法與會計基本一致，但投資性房地產(chǎn)除122（二）固定資產(chǎn)之計價自行建造：稅法以竣工結(jié)算，會計以預計可使用狀態(tài)。在建工程試運行期間的收入在會計上沖減工程成本；在稅法中計入當期應納稅所得額。某企業(yè)在建工程的建造成本6000，試運行期間取得收入為900，生產(chǎn)成本為600.會計上固定資產(chǎn)價值為6000-（900-600）=5700稅法上當年調(diào)整應納稅所得額為900-600=300；固定資產(chǎn)價值為6000（二）固定資產(chǎn)之計價自行建造：稅法以竣工結(jié)算，會計以預計可使123（二）固定資產(chǎn)之計價融資租賃稅法與會計均按實質(zhì)四原則判定，資產(chǎn)的所有權(quán)購買的選擇權(quán)租期占使用期大部分付款額現(xiàn)值約等于公允價值差異與分期付款銷售方式類似（二）固定資產(chǎn)之計價融資租賃124（二）固定資產(chǎn)之計價盤盈的固定資產(chǎn)：按同類固定資產(chǎn)完全重置價值計價通過非貨幣交換取得的固定資產(chǎn):稅法按公允價值計價；會計按是否具有商業(yè)實質(zhì)分為按公允價值計價和按換出資產(chǎn)的帳面價值計價通過債務重組、接受捐贈和投資等方式取得的固定資產(chǎn)：由于前者作為視同銷售處理，接受方稅法按公允價值計價。會計上基本相同，但有可能存在差異。（二）固定資產(chǎn)之計價盤盈的固定資產(chǎn)：按同類固定資產(chǎn)完全重置價125（二）固定資產(chǎn)之折舊

稅法扣除的計提折舊范圍：房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)；以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)；以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)；已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；與經(jīng)營活動無關的固定資產(chǎn)；單獨估價作為固定資產(chǎn)入賬的土地；其他不得計算折舊扣除的固定資產(chǎn)。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際