批量住宅項目精裝修施工管理思路

批量精裝修施工管理2016年1月2前言近年來，北京公司開發(fā)的公園1872和臻園項目均為精裝修交付，在項目的實施過程中，北京公司在精裝修管理方面既積累了寶貴的經(jīng)驗，也有一些慘痛的教訓。2014年度，北京公司精裝修項目實測實量成績全年平均90.11分，交付評估綜合得分65.8分，均位居控股前列。進入2015年，如何繼續(xù)保持并進一步提升工程管理能力，把精裝修質量做得更好，以提升客戶滿意度、促進銷售，是北京公司的工程管理者一直在思考的問題。北京公司在控股運營管理中心推出《項目部標準化管理手冊》、《招商地產(chǎn)工程技術標準》、《項目安全管理標準動作》、《招商地產(chǎn)產(chǎn)品質量實測實量操作指引》的基礎上，根據(jù)項目精裝修特點創(chuàng)新了相應環(huán)節(jié)的管理思路，在精裝修交付項目的工程管理上做了一些有益的嘗試。

項目概況臻園項目：總用地面積:10.7萬平方米

建筑面積:28萬平方米

開工時間:2013-07-20

竣工時間:2017-12-31

物業(yè)管理附加信息:5.58元/平方米·月

開發(fā)商:北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

投資商:香港九龍倉集團,招商局集團,華僑城集團

物業(yè)管理公司:招商局物業(yè)管理有限公司

工程進度:在建(2016-01)

產(chǎn)權年限:70年

該項目為70年產(chǎn)權

戶數(shù):總戶數(shù)1046戶，目前已經(jīng)交付494戶，在施382戶，剩余170戶裝修標準：精裝修批量精裝修施工管理思路精裝修項目質量管理思路批量精裝修管理思路精裝修項目進度管理思路精裝修項目成本管理思路精裝修項目創(chuàng)新管理思路精裝修項目質量管理思路（1）精裝修設計管理——嚴把施工圖審圖關：做到建筑圖、精裝圖

、現(xiàn)場相關功能空間的一致性；（2）招投標配合階段——配合封樣管理；符合項目情況的技術標編寫；合同工期管理；甲供材招標計劃；（3）項目實施階段——實測實量貫穿整個項目實施管理全過程；

重點工序質量控制交底管理；批量精裝修研討——質量管理思路精裝修項目質量管理案例案例一：設計管理●土建施工階段的精裝修水、電點位及隔墻定位圖紙下發(fā)與過程監(jiān)控根據(jù)精裝修交付的設計要求，將電氣、給排水、暖通、空調等專業(yè)的精裝修末端設計圖紙的設計時間前置至建筑初步設計階段，這樣可以保證在土建施工圖紙完成后，精裝修的點位及隔墻分隔圖也一并完成，大大降低了后期因水、電、結構改造帶來的工期及費用方面的損失；批量精裝修研討——質量管理思路精裝修項目質量管理案例案例二：實測實量案例：通過北京公司近年來對實測實量經(jīng)驗的積累，現(xiàn)階段在實測實量方面已逐步形成了全過程應用的管理制度和企業(yè)文化：招投標階段：——通過技術標的形式對精裝修單位進行宣貫；——通過招標過程中的項目經(jīng)理推演環(huán)節(jié)，針對項目經(jīng)理及技術負責人

進行實測實量的測試，對不達標的單位不允許參加投標；合同簽署階段：——以合同附件的形式再次對精裝修單位進行約定；——合同中設置了嚴格的實測實量獎罰條款；批量精裝修研討——質量管理案例項目實施階段：——每周定期組織監(jiān)理單位、總包單位對精裝修完成面進行實測實

量檢查；——建立分戶實測實量數(shù)據(jù)檔案制度，發(fā)現(xiàn)問題點，按照檔案數(shù)據(jù)

過程中進行消項，

對重點、難點工序進行分析總結（例如玻化

磚墻面鋪貼工藝），形成現(xiàn)場管理的可視化；——嚴格落實合同中約定的實測實量獎罰條款；批量精裝修研討——質量管理案例精裝修項目質量管理案例案例三：甲供石材管理案例針對以往甲供石材觀感質量較難控制的管理難點，項目部提出在精裝修招標階段引入“石材專員”的概念，即中標單位應在甲方石材供應加工廠設置石材駐場專員，在確定甲供石材中標單位后，甲方項目部、采購部、設計部在石材指定加工廠中選取符合設計封樣要求、觀感質量穩(wěn)定的石材大板并做標記，后期由精裝修單位的駐場石材專員監(jiān)督廠家從甲方指定的大板中選材，進行石材加工，同時項目部還通過以下途徑進行過程控制：——石材出廠前將預拼效果拍照上傳、確認；——石材到場后進行觀感質量抽檢；——對施工過程中發(fā)現(xiàn)的觀感不合格或斷裂的石材，現(xiàn)場采取銷毀或做標記退場等措施。

批量精裝修研討——質量管理案例精裝修項目進度管理思路（1）合同框架管理——總工期（總包工期）、里程碑節(jié)點要求；（2）三級進度管理——構建總包、精裝修、甲供材進度計劃管理體系：（3）穿插施工體系的建立——采取分段交接、分批進場計劃的策略；（4）垂直與水平運輸?shù)墓芾怼彝怆娞菖c室內電梯的規(guī)劃；地上運輸

與地下運輸?shù)囊?guī)劃；批量精裝修研討——進度管理思路精裝修進度管管理案例——穿插施工體系系的建立臻園項目南區(qū)區(qū)共三棟樓前前后封頂相差差一個月，在在這一個月中中如何安排總總包與精裝修修的交接？成成為南區(qū)按期期交工的關鍵鍵。精裝修施工準準備工作前置置、界面問題題處理：——在總包施施工中分別針針對外墻內保保溫做法，電電梯井道吸音音板做法、廚廚房、衛(wèi)生間間采用加氣混混凝土條板墻墻做法以及管管井采用輕鋼鋼龍骨水泥壓壓力板封包等等做法，召開開專題協(xié)調會會進行作業(yè)面面處理方案的的確認，在很很大程度上削削弱了因作業(yè)業(yè)面與圖紙不不符進行再處處理對精裝修修工期的影響響；批量精裝修研研討——進度管理案例例批量精裝修研研討——進度管理案例例精裝修進場前前的三棟樓進進度情況批量精裝修研研討——進度管理案例例精裝修進場前前交界面的三三類施工隱患患精裝修進度管管理案例——穿插施工體系系的建立外裝、初裝、、精裝穿插工工序示意：批量精裝修研研討——進度管理案例例精裝修進度管管理案例——穿插施工體系系的建立主要移交工作作面體系：批量精裝修研研討——進度管管理案案例梳理甲甲供材材配合合計劃劃——臻臻園項項目的的甲供供材單單位多多達20家，如如何合合理安安排各各自的的進場場計劃劃？如如何安安排精精裝修修的配配合計計劃，，尤其其是供供貨+安裝裝單位位的配配合計計劃？？是精精裝修修管理理的重點、、難點點：在項目目實施施期間間，每每確定定一家家甲供供材的的供貨貨及安安裝單單位，，項目目部就就會安安排一一次專專項協(xié)協(xié)調會會，根根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場情情況確確認進進場時時間，，并由由甲供供材單單位明明確現(xiàn)現(xiàn)場需需要配配合完完成的的工作作內容容及交交接時時間，，后期期項目目部也也會針針對配配合作作業(yè)面面上的的完成成情況況進行行實時時監(jiān)控控，最最終滿滿足甲甲供材材與精精裝單單位的的無縫縫銜接接。批量精精裝修修研討討——進度管管理案案例精裝修修進度度管理理案例例——三級進進度管管理體體系的的建立立精裝修修項目目成本管理思思路（1）精裝裝修設設計優(yōu)優(yōu)化管管理——樣板間間先行行；（2）WBS分解管管理——實現(xiàn)管管理內內容精精細化化；（3）二級級成本本控制制管理理——a:投資估估算；；b:精裝修修樣板板間成成本優(yōu)優(yōu)化測測算（（指導導精裝裝修招投標標）；；批量精精裝修修研討討——成本管管理思思路精裝修修項目目成本本管理理案例例案例一一：精精裝修修成本本優(yōu)化化管理理案例例●在臻園園項目目售樓樓處樣樣板間間施工工完成成后，，通過過前期期設計計溝通通，針針對現(xiàn)現(xiàn)場施施工中中的實實際情情況，，提出出合理理的成成本優(yōu)優(yōu)化建建議，，為后后期成成本控控制及及成本本節(jié)約約奠定定基礎礎：——建建議取取消了了衛(wèi)生生間窗窗簾盒盒內的的燈帶帶設計計，最最初的的設計思思路是是為樣樣板間間提高高照明明亮度度而設設計的的，在在大貨中中是可可以取取消的的，此此項建建議實實現(xiàn)成成本節(jié)節(jié)約幾幾十萬元元；批量精精裝修修研討討——成本管管理案案例精裝修修項目目創(chuàng)新管理思思路嘗嘗試（1）精裝裝修管管理創(chuàng)創(chuàng)新思思路——成立專專屬部部門，，系統(tǒng)統(tǒng)負責責精裝裝修對對接工工作；；（2）建立立“以以終為為始””的專專業(yè)管管理思思路——使各專專業(yè)工工程師師在工工作的的配合合意識得得以統(tǒng)統(tǒng)一；；（3）低成成本運運作模模式下下的精精裝修修項目目質量量控制制——尋求精精裝修修管理理的平平衡點；；（4）精裝裝修精精細化化管理理體系系的建建立——設計先先行；；（5）在““互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)+”的新形形勢下下如何何引導導精裝裝修的的發(fā)展展趨勢勢。批量精精裝修修研討討——創(chuàng)新管管理思思路隨著各各城市市公司司精裝裝修項項目的的增多多，精精裝修修的物物業(yè)形形態(tài)增增多，，建議議結合合城市市公司司自身身特點點，在在總部部或城城市公公司成成立精精裝修修的專專屬部部門——從設計計、采采購、、成本本控制制及施施工管管理等等維度度合力力將精精裝修修工作作系統(tǒng)統(tǒng)化、、標準準化。。通過過工作作成果果輸出出等內內容來來劃清清工作作界面面，這這樣可可以更更有效效地避避免現(xiàn)現(xiàn)場““越權權管理理”、、“管管理不不到位位”等等現(xiàn)象象發(fā)生生。同同時部部門堡堡壘、、多重重管理理等管管理難難點也也會得得到一一定的的改善善。創(chuàng)新管管理思思路之之——成立精精裝修修管理理專屬屬部門門案例列列舉：：臻園項項目北北區(qū)精精裝修修管理理難點點：——精裝單單位中中標價價格水水平較較低；；——中標單單位未未曾與與北京京公司司有過過合作作，增增加現(xiàn)現(xiàn)場管管控的的不確確定性性；——施工期期內濕濕作業(yè)業(yè)跨冬冬施、、跨春春節(jié)，，絕對對工期期較短短；針對上上述難難點，，實操操中進進行進進行了了如下下動作作：創(chuàng)新管管理思思路之之——低成本本模式式下質質量控控制招標文文件及及合同同交底底在精裝裝修單單位進進場初初期，，集中中安排排施工工單位位現(xiàn)場場項目目部的的全體體管理理人員員及監(jiān)監(jiān)理單單位工工程師師，以以專題題會的的形式式進行行招標標文件件及合合同的的交底底，針針對招招標文文件及及合同同中關關于工工期、、質量量、與與總包包的界界面劃劃分以以及實實測實實量要要求，，進行行系統(tǒng)統(tǒng)的梳梳理和和明確確，并并最終終以會會議紀紀要形形式下下發(fā)至至各施施工單單位及及監(jiān)理理單位位，避避免現(xiàn)現(xiàn)場產(chǎn)產(chǎn)生不不必要要的簽簽證糾糾紛及及窩工工、漏漏做等等現(xiàn)象象；創(chuàng)新管管理思思路之之——低成本本模式式下質質量控控制實測實實量專專題交交底會會針對實實測實實量的的關注注內容容，召召集監(jiān)監(jiān)理、、總包包對精精裝修修單位位進行行宣貫貫，交交底直直接到到基層層勞務務單位位，在在強調調實測測實量量重要要性的的同時時，對對基礎礎的各各類精精裝修修基層層質量量標準準做重重點關關注，，同時時明確確合同同中實實測實實量的的獎罰罰制度度；創(chuàng)新管管理思思路之之——低成本本模式式下質質量控控制通過管管理節(jié)節(jié)奏的的變化化考察察施工工單位位現(xiàn)場場管理理能力力進場場初初期期，，項項目目部部通通過過一一系系列列的的管管理理動動作作對對精精裝裝修修單單位位進進行行交交底底，，完完成成上上述述管管理理動動作作后后，，至至少少利利用用兩兩至至三三個個星星期期的的考考察察期期讓讓施施工工單單位位自自主主安安排排施施工工任任務務，，最最后后項項目目部部通通過過現(xiàn)現(xiàn)場場巡巡查查、、巡巡視視發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問問題題并并匯匯總總，，尤尤其其針針對對存存在在重重大大質質量量隱隱患患的的部部位位（（防防水水基基層層、、吊吊頂頂基基層層、、石石材材造造型型墻墻基基層層等等））進進行行集集中中處處理理，，其其中中包包括括各各項項交交底底中中反反復復強強調調的的注注意意事事項項，，針針對對這這些些問問題題加加大大懲懲罰罰力力度度，，力力爭爭一一次次性性的的規(guī)規(guī)范范精精裝裝修修單單位位的的管管理理能能力力。。創(chuàng)新新管管理理思思路路之之———低成成本本模模式式下下質質量量控控制制通過過采采取取以以上上措措施施，，臻臻園園北北區(qū)區(qū)精精裝裝修修從從2014年年10月月份份進進場場至至今今，，先先后后經(jīng)經(jīng)歷歷了了兩兩個個季季度度的的第第三三方方實實測測實實量量，，且且實實測測成成績績均均在在90分分以以上上，，特特別別是是在在歷歷經(jīng)經(jīng)了了冬冬施施、、春春節(jié)節(jié)后后2015年年第第一一季季度度的的實實測測中中，，北北區(qū)區(qū)精精裝裝修修實實測測成成績績91.05分分，，其其中中墻墻面面、、頂頂面面的的平平整整度度、、水水平平度度均均取取得得了了滿滿分分的的成成績績。。另外外，，在在一一期期南南區(qū)區(qū)及及北北區(qū)區(qū)精精裝裝修修交交付付評評估估中中，，分分別別取取得得了了76.55分和和74.52分的的較較好好成成績績。。創(chuàng)新新管管理理思思路路之之———低成成本本模模式式下下質質量量控控制制行業(yè)業(yè)領領先先地地產(chǎn)產(chǎn)商商的的精精裝裝修修在在做做什什么么———施工工圖圖深深化化標標準準的的建建立立創(chuàng)新新管管理理思思路路之之———精細細化化管管理理設設計計先先行行創(chuàng)新新管管理理思思路路之之———精細細化化管管理理設設計計先先行行我們們在在做做什什么么———施工工圖圖深深化化標標準準的的建建立立1、施施工工圖圖明明細細缺缺失失；；2、圖圖紙紙設設計計缺缺少少專專業(yè)業(yè)性性；；3、相相關關深深化化達達不不到到施施工工圖圖要要求求；；創(chuàng)新新管管理理思思路路之之———精細細化化管管理理設設計計先先行行我們們在在做做什什么么———專業(yè)業(yè)性性？？直直接接導導致