房?jī)r(jià)調(diào)控政策評(píng)價(jià)作用影響效果論文（共4篇）

房?jī)r(jià)調(diào)控政策評(píng)價(jià)作用影響效果論文〔共4篇〕第1篇：淺談房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的影響效果當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，房?jī)r(jià)也隨之上漲，一定水平上增長了人們的住房壓力，提升了人們的住房成本，同時(shí)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序運(yùn)行?，F(xiàn)如今，房?jī)r(jià)調(diào)控已成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)稅收種類多樣，利用該政策施行房?jī)r(jià)調(diào)控，對(duì)影響效果展開分析具有主要的探究意義。1、房地產(chǎn)稅收政策基本概述1.1基本特點(diǎn)首先，抑制需求。為購房者提供首套優(yōu)惠、舊房增長稅費(fèi)的購房政策。其次，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅重情況相反，前者較重、后者相對(duì)較輕。最后，政策目的、稅務(wù)種類、稅率制訂等方面不平衡。1.2房?jī)r(jià)影響因素影響房?jī)r(jià)變化的因素較多，因素總結(jié)后，重要分為下面幾類。成本角度：重要是稅費(fèi)和地價(jià)兩種；供應(yīng)需求角度：住房構(gòu)造、區(qū)域位置、經(jīng)濟(jì)情況、金融環(huán)境、宏觀調(diào)控、人口、租賃以及購房心理等因素。房?jī)r(jià)影響因素根據(jù)現(xiàn)有理論以及理論結(jié)果，又可被分為三類。一是區(qū)域因素，它重要指交通、城市綠化、基礎(chǔ)設(shè)備完善度等；二是一般因素，詳細(xì)指經(jīng)濟(jì)水平、物價(jià)水平、人口數(shù)量、居民收入水平、房產(chǎn)投資等；三是個(gè)別因素，指的是地形、建筑構(gòu)造、建筑面積、設(shè)備等。根據(jù)發(fā)展情況的不同，這三種因素間能相互轉(zhuǎn)化、實(shí)時(shí)調(diào)整[1]。2、房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的影響效果分析2.1實(shí)證分析2.1.1模型構(gòu)建本文運(yùn)用DFSR這一模型研究房地產(chǎn)稅收政策與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。模型中包括驅(qū)動(dòng)力、響應(yīng)以及狀況三個(gè)指標(biāo)，其中與這三個(gè)指標(biāo)相對(duì)應(yīng)的分別是房?jī)r(jià)變動(dòng)因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和房地產(chǎn)稅收政策。根據(jù)模型三指標(biāo)間的關(guān)系分析房地產(chǎn)稅收政策與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系[2]。2.1.2研究方法首先，將模型中應(yīng)用的數(shù)據(jù)通過公式進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。然后，將指標(biāo)變量進(jìn)行主成分分析，實(shí)現(xiàn)變量的降維處理。詳細(xì)步驟為：原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、斷定指標(biāo)相關(guān)性、明確成分個(gè)數(shù)、構(gòu)成表達(dá)式、獲取綜合評(píng)估數(shù)值。最后，獲取數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計(jì)、、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)和上海財(cái)務(wù)于2007到2012年之間的數(shù)據(jù)。2.1.3綜合指標(biāo)確定狀況屬于單一指標(biāo)，響應(yīng)也屬于單一指標(biāo)，驅(qū)動(dòng)力由五種不同因素構(gòu)成，因而，確定綜合指標(biāo)時(shí)，驅(qū)動(dòng)力指標(biāo)符合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。利用SPSS18.0對(duì)上述數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)力指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，系數(shù)均大于0.2，數(shù)據(jù)知足因子分析。2.1.4研究結(jié)果分析驅(qū)動(dòng)力指數(shù)增大或減小，代表房?jī)r(jià)因素對(duì)房?jī)r(jià)推動(dòng)作用加強(qiáng)或減弱；相應(yīng)指數(shù)升高或者降低，代表房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控能力的加強(qiáng)和減弱；狀況指數(shù)增加或者減少，代表房?jī)r(jià)漲幅的高和低。房地產(chǎn)稅收政策是影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的重要因素。驅(qū)動(dòng)力指數(shù)與狀況指數(shù)之間的關(guān)系：響應(yīng)指數(shù)變換幅度較大時(shí)，其余二者呈上升、穩(wěn)定的變化趨勢(shì)。從中能夠看出，當(dāng)房地產(chǎn)稅收政策干涉較弱時(shí)，房?jī)r(jià)受區(qū)域因素和一般因素影響明顯。狀況指數(shù)穩(wěn)定發(fā)展階段，響應(yīng)指數(shù)波動(dòng)明顯，這說明政策的調(diào)控作用不是無效的[3]。響應(yīng)指數(shù)與狀況指數(shù)之間的關(guān)系：二者間的變化存在差別性。政策強(qiáng)力調(diào)控下，房?jī)r(jià)變化顯著。與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅收政策存在時(shí)滯性，不能隨房?jī)r(jià)變化及時(shí)進(jìn)行政策調(diào)整。響應(yīng)指數(shù)最高數(shù)值出現(xiàn)后，狀況指數(shù)的最低值才會(huì)出現(xiàn)，從中能夠看出，房地產(chǎn)稅收政接應(yīng)經(jīng)歷一段時(shí)間，能力完成計(jì)劃目的，因而，房地產(chǎn)稅收政策在發(fā)展中應(yīng)堅(jiān)持實(shí)時(shí)性。2.2政策建議房地產(chǎn)稅的種類多樣，不同稅種在影響方向和影響水平等方面存在差別性。改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收政策具有需要性?，F(xiàn)如今，我們國家房地產(chǎn)市場(chǎng)以信貸或者土地的形式進(jìn)行調(diào)整控制，稅收僅占次要地位，稅收失衡、壓力較大現(xiàn)象重要源于稅種及稅率的非合理性設(shè)置，一定水平上晦氣于房地產(chǎn)資源的合理分配。2.2.1完善房產(chǎn)稅負(fù)構(gòu)造房產(chǎn)稅統(tǒng)一化管理和征集，將土地增值稅、城市房地產(chǎn)稅、現(xiàn)行或持有階段的房產(chǎn)稅等進(jìn)行稅種合并。耕地占用稅、城建維護(hù)稅等稅種適當(dāng)取消，同時(shí)，購房者全部繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi)變化為逐年繳納，這不僅能提升房屋銷售數(shù)量，還能減輕購房者的稅費(fèi)壓力。2.2.2規(guī)范行業(yè)收費(fèi)標(biāo)注首先，取締不合理、不受法律保衛(wèi)的收費(fèi)。其次，根據(jù)稅費(fèi)類型有針對(duì)性的施行稅費(fèi)改革。然后，尚未彰顯行為的效勞收費(fèi)或者產(chǎn)品收費(fèi)變化為經(jīng)營性收費(fèi)，規(guī)范性管理。最后，留有少量證照性、補(bǔ)償性收費(fèi)，根據(jù)管理標(biāo)準(zhǔn)有效管理。2.2.3調(diào)整稅基，降低稅率即對(duì)持有環(huán)節(jié)和讓渡環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的稅基調(diào)整，以此實(shí)現(xiàn)評(píng)估價(jià)值合理化。與此同時(shí)，適當(dāng)降低房地產(chǎn)稅率。充足結(jié)合實(shí)際營業(yè)稅等稅種的稅率，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)余值1.5%左右稅率的合理調(diào)整[4]。結(jié)論：綜上所述，房?jī)r(jià)變動(dòng)受較多因素影響，該模型分析房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的影響效果，存在數(shù)據(jù)不足等缺點(diǎn)，影響模型的結(jié)果。通過豐富數(shù)據(jù)資料、延長時(shí)間范圍，能獲得相對(duì)全面的影響效果。同時(shí)，有利于房地產(chǎn)稅收政策不斷優(yōu)化、調(diào)整。梁鵬第2篇：房產(chǎn)稅改革對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)作用的探究1引言和文獻(xiàn)綜述近年來，隨著人口的增長，房源供給的稀缺，造成房?jī)r(jià)居高不下，這已經(jīng)成為了社會(huì)的焦點(diǎn)問題，降低房?jī)r(jià)成為廣闊人民的普遍訴求。稅收是調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的主要手段，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，本來的房產(chǎn)稅已經(jīng)不能知足這一需求，在這里背景下，房產(chǎn)稅改革勢(shì)在必行。2010年5月末，批準(zhǔn)和公布了〔2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見〕，其中明確了要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的思路。2011年1月27日，上海市人民印發(fā)了〔上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法〕，同日，重慶市人民發(fā)布了〔重慶市人民關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法〕和〔重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理施行細(xì)則〕，自此拉開了中國房產(chǎn)稅改革的序幕。自從2011年上海、重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅改革以來已經(jīng)有5年之久，在這5年之中，不少學(xué)者對(duì)房產(chǎn)稅改革在不同的角度進(jìn)行分析，提出了自己的見解。郭宏寶〔2011〕在〔房產(chǎn)稅改革目的三種主流觀點(diǎn)評(píng)析〕中提到，房產(chǎn)稅改革目的都僅僅是一定條件下的優(yōu)選，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)與觀點(diǎn)要求的環(huán)境可能相去甚遠(yuǎn)，因而，沒有相應(yīng)的體制性改革，任何一種主張恐怕都只能是一種奢望。[1]駱永民和伍文中〔2012〕提出：旨在對(duì)住房持有環(huán)節(jié)征稅的房產(chǎn)稅改革在長期能夠有效降低房?jī)r(jià)，而且能發(fā)揮良好的自動(dòng)穩(wěn)定器功能以平抑房?jī)r(jià)變化所導(dǎo)致的宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。[2]劉偉〔2014〕基于地方財(cái)務(wù)收入的視角得出結(jié)論：房產(chǎn)稅改革方案的從新設(shè)計(jì)以及既有數(shù)據(jù)導(dǎo)入測(cè)算，房產(chǎn)稅在地方稅收收入和財(cái)務(wù)收入中的比重明顯上升，對(duì)地方稅收收入和財(cái)務(wù)收入的實(shí)際影響明顯加大，能為地方提供長期穩(wěn)定的收入來源，有作為地方主體稅種的較大潛力，有利于地方本能機(jī)能的實(shí)現(xiàn)。[3]不同學(xué)者對(duì)房產(chǎn)稅改革見仁見智，通過對(duì)大量文獻(xiàn)的整理，得出結(jié)論，房產(chǎn)稅的作用重要具體表現(xiàn)出為三點(diǎn)：增長地方財(cái)務(wù)收入、調(diào)控房?jī)r(jià)和實(shí)現(xiàn)收入分配的公平。當(dāng)前大多數(shù)的文章都是從宏觀上對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行研究，為了愈加深切進(jìn)入細(xì)致地對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行分析，本文選取了廣闊人民最關(guān)心的問題——房?jī)r(jià)問題進(jìn)行研究。當(dāng)前上海、重慶房產(chǎn)稅改革到底能不能真正起到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用？試點(diǎn)的改革又會(huì)對(duì)全國的房?jī)r(jià)產(chǎn)生如何的影響？下面我們利用實(shí)證分析法進(jìn)行詳細(xì)的研究。2房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)影響的現(xiàn)在狀況21房產(chǎn)稅改革對(duì)上海房?jī)r(jià)影響根據(jù)表1中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，整體上來說，2006—2014年間上海的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)，但是相對(duì)于年來說，房?jī)r(jià)的增加率卻是忽高忽低，沒有明顯的規(guī)律。2006—2010年，是上海房產(chǎn)稅改革的之前的5年，固然房?jī)r(jià)明顯上升，但是其增加率最低的時(shí)候?yàn)?199%，最高的時(shí)候?yàn)?668%，可謂是大起大落。而2011—2014年，是進(jìn)行房地產(chǎn)改革之后的四年，這四年間，房?jī)r(jià)仍然呈現(xiàn)增加趨勢(shì)，但是其增長率的極差有所減小，排除市場(chǎng)因素的作用，房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)只起到了稍微調(diào)控作用，但是仍然沒有對(duì)房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)有所改變。22房產(chǎn)稅改革對(duì)重慶房?jī)r(jià)的影響表2的數(shù)據(jù)相對(duì)表1的數(shù)據(jù)顯示得更為有規(guī)律一些，我們能夠很明顯地看出從2006—2010年，重慶房?jī)r(jià)的增加率呈現(xiàn)一個(gè)相對(duì)較高的水平，但是到2011年以后，房?jī)r(jià)的增加率逐年下降，從2012年的731%下降到2014年的-090%，排除市場(chǎng)的因素，固然房產(chǎn)稅改革減緩了房?jī)r(jià)的增加速度，但是房?jī)r(jià)還是處于不斷上漲的趨勢(shì)。23上海、重慶房產(chǎn)稅改革辦法的比照分析根據(jù)表1和表2的分析，我們能夠看出，上海和重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革固然沒有在根本上解決房?jī)r(jià)不斷上漲問題，但是在抑制房?jī)r(jià)上都起到了一定的積極作用。固然兩個(gè)試點(diǎn)都進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，但是相對(duì)于上海來說，重慶房產(chǎn)稅改革對(duì)于抑制房?jī)r(jià)作用表現(xiàn)得更為明顯一點(diǎn)，排除兩個(gè)城市市場(chǎng)作用機(jī)制的影響，筆者從兩地改革方案中進(jìn)行比照分析，如表3所示。表3上海、重慶房產(chǎn)稅改革方案比較基本要素1上海方案1重慶方案征稅對(duì)象1本市居民：新購第二套及以上住房；非本市居民；新購住房11本市：獨(dú)棟商品住宅和新購的高檔住房2對(duì)“三無〞〔無戶籍、無工作、無企業(yè)〕的個(gè)人新購第二套及以上的普通住房試點(diǎn)范圍1全部行政區(qū)域，含17個(gè)轄區(qū)及1個(gè)縣1江北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)等主城九區(qū)計(jì)稅根據(jù)1按應(yīng)稅住房交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納1暫按房產(chǎn)交易價(jià)格征稅，條件成熟時(shí)，以評(píng)估價(jià)值征稅納稅人1應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人1應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人稅率104%和06%兩檔105%、1%和12%三檔應(yīng)納稅額1應(yīng)納稅額=新購住房應(yīng)稅面積×新購住房單價(jià)×相應(yīng)稅率×70%1應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×相應(yīng)檔次稅率減免標(biāo)準(zhǔn)1人均60平方米1以戶為單位，原有獨(dú)棟住宅為180平方米，新購高檔住房標(biāo)準(zhǔn)為100平方米稅收用處1用于保障住房建設(shè)等方面的支出1用于公租房的建設(shè)和維護(hù)資料部分內(nèi)容截取自劉偉的碩士學(xué)位論文〔基于地方財(cái)務(wù)收入視角的房產(chǎn)稅改革——以重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)為例〕。在征稅對(duì)象方面，上海方案著重于普通住房，對(duì)于本市居民新購第二套及以上住房和非本市居民新購住房進(jìn)行征稅，而對(duì)房產(chǎn)稅施行之前的存房量沒有相關(guān)辦法。也就能夠這樣理解，無論你在政策出臺(tái)之前，擁有多少套住房都不予征稅，只是對(duì)于新購的住房進(jìn)行征稅，筆者以為這一辦法違犯稅收公平原則，并沒有對(duì)住房保有方面進(jìn)行征稅，具有一定的不合理性。支付能力原則要求根據(jù)納稅人的負(fù)擔(dān)能力分擔(dān)稅收，即在給定的稅收總收入下，每個(gè)納稅人應(yīng)根據(jù)其支付能力納稅。[4]在重慶改革方案中充足具體表現(xiàn)出論文這一原則，對(duì)本市獨(dú)棟商品住宅和新購的高檔住宅進(jìn)行征稅，著重點(diǎn)在高檔住房上面，而且對(duì)改革之前保有的本市獨(dú)棟商品住宅也進(jìn)行了征稅，與上海相比，重慶的改革方案更著重于加重高檔住房的稅收，有利于調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)收入的分配公平。在試點(diǎn)范圍、計(jì)稅根據(jù)、納稅人方面，上海和重慶改革方案的觀點(diǎn)大致一樣，下面我們分析稅率。兩個(gè)試點(diǎn)都采取比例稅率的方式，上海試點(diǎn)只要采用04%和06%兩檔，而重慶地區(qū)采取的是05%、1%和12%三檔稅率，重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案與上海相比來說是漸進(jìn)的，三檔累進(jìn)制稅率，按套數(shù)、住房面積來確定適用稅率。打擊的對(duì)象直接是高檔住房，對(duì)普通住房則是完全放開的。這樣既知足對(duì)于普通住房的剛性需求，又能夠避免由于免稅政策而購買多套住房。在減免標(biāo)準(zhǔn)方面，上海市采取的標(biāo)準(zhǔn)是人均60平方米，而重慶采用以戶為單位，原有獨(dú)棟住宅為180平方米，新住高檔住房標(biāo)準(zhǔn)為100平方米，這一免稅政策既能夠使改善住房條件的人負(fù)擔(dān)不會(huì)太重，可以以在一定水平上彌補(bǔ)免稅政策的漏洞。當(dāng)然，兩者方案中也都存在不足的地方，例如固然重慶方案有對(duì)高檔房存房量方面進(jìn)行征稅，但是征稅范圍不夠廣，試點(diǎn)方案一出臺(tái)，其他省份就會(huì)發(fā)現(xiàn)這方面的漏洞，在房產(chǎn)稅沒有推廣到全國之前，對(duì)住房進(jìn)行購買，以在將來減少房產(chǎn)稅的征收，造成試點(diǎn)以外部分地區(qū)的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)不降反增，給房產(chǎn)稅改革帶來很大的壓力。在計(jì)稅根據(jù)方面，上海和重慶都采取交易價(jià)格作為計(jì)稅根據(jù)，房產(chǎn)稅應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)的真正價(jià)值進(jìn)行征稅，但是交易價(jià)格受買賣雙方的影響很大，還有就是成交以后房產(chǎn)的價(jià)值是隨著市場(chǎng)變化而波動(dòng)的，而當(dāng)時(shí)交易價(jià)格已經(jīng)不能反映當(dāng)下房產(chǎn)的全面價(jià)值。對(duì)于稅收用處的規(guī)定，固然兩者都提出用于保障性住房方面的建設(shè)，但是多少用于建設(shè)，如何用于建設(shè)，都沒有詳細(xì)的施行細(xì)則，假如沒有詳細(xì)的方案作為指點(diǎn)，在將來很有可能會(huì)存在財(cái)務(wù)資金的越位、缺位問題，使得房產(chǎn)稅獲得的稅收沒有得到充足的利用。綜上所述，上海、重慶的房產(chǎn)稅改革固然在一定水平上抑制了房?jī)r(jià)的過快增加，但是房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)仍然還在延續(xù)，問題沒有從根本上得到解決。改革方案中也的確存在不少漏洞，我們國家在完善房產(chǎn)稅改革、優(yōu)化財(cái)稅體系構(gòu)造方面仍然有很長的路要走。3房產(chǎn)稅改革的詳細(xì)政策性建議31保障住房供應(yīng)，從根本上解決房?jī)r(jià)上漲問題我們國家房產(chǎn)資源的稀缺性是造成我們國家房?jī)r(jià)不斷上漲的根本原因。要從根本上解決房?jī)r(jià)上漲問題，就要增長房產(chǎn)資源的供應(yīng)，使得房子成為人們生活的保障品，而不是成為投機(jī)者賺取利益的商品。這方面，我們能夠借鑒德國的經(jīng)歷體驗(yàn)，德國經(jīng)濟(jì)從來沒有以土地為綱，也從未將房地產(chǎn)業(yè)作為“支柱產(chǎn)業(yè)〞，而是僅將其視為主要的民生需求與剛性需求。[5]其重要是通過嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商和打破房屋壟斷，規(guī)定福利房比例和鼓勵(lì)自建房辦法做到的，但是基于我們國家土地國有和房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我們國家支柱產(chǎn)業(yè)的不爭(zhēng)事實(shí)，我們國家如今能做到的也就是提供福利住房。當(dāng)然，上海和重慶試點(diǎn)都對(duì)這方面進(jìn)行了牽涉，但是其中的規(guī)定還不夠細(xì)致和詳盡。地方應(yīng)當(dāng)編制具體的財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)公租房、廉租房等保障性住房投入的數(shù)量，對(duì)所花費(fèi)的財(cái)務(wù)資金進(jìn)行具體的規(guī)定，而且能夠施行以租代買的方式，緩解廣闊居民的購房壓力。32對(duì)存房量進(jìn)行征稅，促進(jìn)稅收公平前文已經(jīng)分析到，上海和重慶試點(diǎn)方案中都存在的缺陷就是對(duì)存房量沒有進(jìn)行廣泛的征稅，筆者以為這也是房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中存在的最大的弊端。在短期來看會(huì)造成試點(diǎn)以外房?jī)r(jià)的上漲，在長期來看會(huì)造成稅收不公平，納稅人抗稅情緒越來越嚴(yán)重。在試點(diǎn)向全國推廣的經(jīng)過中，為了避免用力過猛，能夠采取重慶那種漸進(jìn)式改革方法，先對(duì)高檔住房存房量進(jìn)行征稅，然后逐步擴(kuò)展到中檔住房和普通住房。這樣不只充足具體表現(xiàn)出稅收支付原則，而且還能夠給不同等級(jí)的房屋持有人一個(gè)納稅緩沖期。33改變以交易價(jià)格為主的征收形式在重慶試點(diǎn)的方案規(guī)定計(jì)稅根據(jù)是暫按房產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行征稅，條件成熟時(shí)，以評(píng)估價(jià)格進(jìn)行征稅?？梢娫谠圏c(diǎn)地區(qū)，已經(jīng)提早意識(shí)到根據(jù)房產(chǎn)交易價(jià)格征稅存在的弊端，但是由于時(shí)間因素、技術(shù)條件、稅收政策等多方面的因素的限制，只能臨時(shí)根據(jù)交易價(jià)格進(jìn)行征稅，所以建立和完善房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制已經(jīng)成為燃眉之急。我們應(yīng)該秉承著房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)稅征管機(jī)構(gòu)相分離的原則，以避免出現(xiàn)偷稅、漏稅現(xiàn)象。房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠由稅務(wù)機(jī)構(gòu)原有系統(tǒng)進(jìn)行改革，再參加一些土地資源管理局相關(guān)人員和社會(huì)團(tuán)體中的一些專業(yè)人士成立。評(píng)估員必需持有房地產(chǎn)估價(jià)師資格證能力上崗，而且要承受職業(yè)培訓(xùn)和后續(xù)教育。根據(jù)上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案中暴露的缺點(diǎn)筆者提出了詳細(xì)的建議。在中國人的傳統(tǒng)觀念中，有房才有家。希望在以后房產(chǎn)稅改革中，房?jī)r(jià)能夠得到有效的調(diào)控，廣闊人民的住房需求能夠得到知足，使我們國家財(cái)稅體制改革登上一個(gè)新的臺(tái)階。王希瑞等第3篇：關(guān)于中國房?jī)r(jià)調(diào)控政策的有效性分析一、問題的提出居高不下的房?jī)r(jià)已成為當(dāng)下中國一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問題，遭到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。針對(duì)這一問題，先后出臺(tái)各種相關(guān)辦法①，以控制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，然而房?jī)r(jià)仍然逐年上漲、居高不下②，我們不禁要問，的這一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策是有效的么？限制政策調(diào)控效果又是哪一些呢？同時(shí)住房作為一種特殊的商品，兼具“消費(fèi)品〞和“投資品〞兩種屬性，而且在中國特殊的制度背景下，住房?jī)r(jià)格又和土地價(jià)格嚴(yán)密聯(lián)絡(luò)，而后者恰是地方一個(gè)主要的財(cái)務(wù)收入來源。這一系列原因都大大增長了中國住房?jī)r(jià)格構(gòu)成機(jī)制的復(fù)雜性。為了排除各種影響因素的干擾，本文以一次詳細(xì)的房地產(chǎn)調(diào)控政策——2005年出臺(tái)的“國八條〞作為分析對(duì)象，基于2002-2012年全國35個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格的面板數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。在這里基礎(chǔ)上，我們還對(duì)抑制中國房?jī)r(jià)調(diào)控政策有效性的原因作了進(jìn)一步分析?，F(xiàn)有關(guān)于中國房?jī)r(jià)的決定因素與調(diào)控機(jī)制的研究，重要表現(xiàn)為下面三個(gè)方面：一是地方的土地財(cái)務(wù)因素。王岳龍等[1]和周彬等[2]以為，隨著地方越來越依靠“土地財(cái)務(wù)〞，房?jī)r(jià)的逐步攀升也引起地價(jià)的上升，地價(jià)的上升又會(huì)引起房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。固然力圖通過擴(kuò)大住房供應(yīng)與抑制住房投資性需求兩方面來抑制住房?jī)r(jià)格的急速攀升，然而依靠土地財(cái)務(wù)的地方，即便增長住房供應(yīng)也有可能導(dǎo)致公眾支付意愿的下降。張濤等[3]以為隨著增長土地供應(yīng)以及公共設(shè)備供應(yīng)，以財(cái)務(wù)收入最大化為目的的地方能夠利用購房者關(guān)于公共設(shè)備價(jià)值判定的差別，最終使得房產(chǎn)價(jià)格跨越其內(nèi)在價(jià)值。二是與地方基本經(jīng)濟(jì)社會(huì)因素的變化有關(guān)。比方說，有些研究從人口構(gòu)造變化討論房?jī)r(jià)上升背后的深條理的、基本的人口和經(jīng)濟(jì)因素。管制政策力圖在短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)的快速上升，然而，中國人口構(gòu)造中少年人口撫養(yǎng)比例的提升則會(huì)從整體上提升住房需求進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲[4]。陳斌開等[5]以為人口構(gòu)造變化會(huì)導(dǎo)致住房需求構(gòu)造的改變，并會(huì)在長時(shí)期引起住房供應(yīng)以及住房需求的顯著變化，這些引發(fā)住房供需構(gòu)造的深條理因素將宏觀房?jī)r(jià)調(diào)整政策短期的無效性。隨著諸如人均收入以及家庭可支配收入等的增加，居民對(duì)于住房的需求將出現(xiàn)上升，來自地區(qū)性房地產(chǎn)市場(chǎng)的證據(jù)支持這一觀點(diǎn)[6]。除此之外，從整體上來看，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)以及農(nóng)民工進(jìn)城等，人們對(duì)于商業(yè)住宅的需求也將不斷攀升。諸如人口構(gòu)造、家庭可支配收入、城鎮(zhèn)化以及農(nóng)民工進(jìn)城等經(jīng)濟(jì)基本面因素及其變化等會(huì)引發(fā)住房需求的上升趨勢(shì)[7-9]，房?jī)r(jià)調(diào)控政策一旦很難減弱這些趨勢(shì)性力量對(duì)于住房?jī)r(jià)格上漲的影響，就很難獲得預(yù)期的效果。三是住房的投資性或是投機(jī)性需求。住房作為一項(xiàng)資產(chǎn)，對(duì)住房的需求與利率和信貸之間親密相關(guān)。理論上而言，住房作為一項(xiàng)資產(chǎn)，利率的上升有助于抑制房?jī)r(jià)。除此之外，房地產(chǎn)銀行信貸擴(kuò)張會(huì)刺激對(duì)住房的消費(fèi)需求和投機(jī)需求，進(jìn)而推升房?jī)r(jià)。然而，有關(guān)實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，提升利率的宏觀調(diào)控政策并沒有起到有效抑制房?jī)r(jià)急速上升的效果[10-12]。研究以為，由于我們國家的利率市場(chǎng)化進(jìn)程較為緩慢，利率作為資產(chǎn)價(jià)格在配置資源上的成效還有待強(qiáng)化，結(jié)果是通過利率手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整的效果并不顯著。綜合上述，雖然眾多研究從理論與實(shí)證、微觀機(jī)制與宏觀視角分析了導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的相關(guān)因素，然而，現(xiàn)有關(guān)于住房?jī)r(jià)格的經(jīng)歷體驗(yàn)研究，都只是在某種水平上揭示出房屋價(jià)格與上漲相關(guān)因素的相關(guān)關(guān)系。然而，實(shí)際經(jīng)過中既能夠是地方土地財(cái)務(wù)鼓勵(lì)推動(dòng)了住房?jī)r(jià)格的上漲，可以能土地價(jià)格的上漲實(shí)際上是由住房?jī)r(jià)格的不斷上漲推動(dòng)的。究其原因，重要是由于住房既能夠是人們消費(fèi)的對(duì)象又能夠是人們投資的對(duì)象，那些影響人們消費(fèi)選擇以及投資選擇的眾多因素進(jìn)而能夠?qū)ψ》績(jī)r(jià)格產(chǎn)生影響。本文的研究則試圖通過一項(xiàng)詳細(xì)的外生政策沖擊以檢驗(yàn)和辨別其中的因果關(guān)系。二、數(shù)據(jù)來源和變量設(shè)計(jì)本文實(shí)證經(jīng)過中采取的數(shù)據(jù)絕大部分來自〔中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒〕〔2003-2013〕以及〔中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒〕〔2003-2013〕。本文選取〔中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒〕中35個(gè)大中城市2002-2012年的對(duì)數(shù)化住房平均銷售價(jià)格作為被解釋變量，而且選取〔中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒〕〔2003-2013〕中相關(guān)的衡量35個(gè)大中城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平的數(shù)據(jù)作為對(duì)數(shù)化房?jī)r(jià)水平的解釋變量。在關(guān)于35個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格面板數(shù)據(jù)固定效應(yīng)回歸模型中，本文將人均財(cái)務(wù)收入〔該城市的地方財(cái)務(wù)預(yù)算內(nèi)收入與年末總?cè)丝谥?，千元〕、全市人均〔千元〕、市轄區(qū)人均〔千元〕、全市職工年平均工資水平〔千元〕、市轄區(qū)職工平均工資水平〔千元〕、人均儲(chǔ)蓄〔千元〕、人均儲(chǔ)蓄的增加率〔%〕、商品房空置率〔空置住宅與新開工住宅之比〕〔%〕、城市綠化狀態(tài)〔%〕、房企資產(chǎn)負(fù)債率〔%〕、城市建設(shè)用地占市轄區(qū)面積之比〔%〕、地方財(cái)務(wù)收入在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的占比〔%〕、房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資之比〔%〕以及城鎮(zhèn)居民失業(yè)率〔%〕等引入固定效應(yīng)回歸方程。除此之外，本文將“國八條〞的頒布作為一個(gè)政策沖擊的啞變量，策略是將“國八條〞頒布之前的年份定義為0，將2005年及之后的年份定義為1③。在之前眾多關(guān)于房?jī)r(jià)影響因素的跨地區(qū)面板回歸的實(shí)證研究中，商品房空置率要么被研究者們忽略，要么缺乏對(duì)其進(jìn)行深切進(jìn)入的解釋。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，商品房空置率的上升或是下降具有兩個(gè)相反的含義[13]。一方面，商品房空置率的上升可能意味著經(jīng)濟(jì)不景氣以及資產(chǎn)失業(yè)；另一方面，商品房空置率的上升可以能意味著經(jīng)濟(jì)前景太好，由于開發(fā)商預(yù)期住房需求會(huì)增加，所以未雨綢繆多蓋新樓盤，結(jié)果導(dǎo)致商品房空置率上升。本文在解釋變量中引入商品房空置率，目的是分析住房供應(yīng)方的預(yù)期能否影響住房?jī)r(jià)格的上漲及其背后的傳導(dǎo)機(jī)制。在面板回歸中，常用的方法是固定效應(yīng)以及隨機(jī)效應(yīng)模型。固定效應(yīng)模型一般假設(shè)這些觀察不到的地區(qū)個(gè)體特征與所含的變量相關(guān)。就本文的實(shí)證研究而言，利用固定效應(yīng)進(jìn)行回歸能夠較為有效地處理遺漏變量問題。在本文的固定效應(yīng)模型回歸中，城市所在地理位置、政治文化地位以及經(jīng)濟(jì)地位等與包括的解釋變量相關(guān)，而且在本文考察的時(shí)期內(nèi)，這些城市的地理位置、年均溫度濕度以及政治經(jīng)濟(jì)地位等并未發(fā)生明顯的變化。而在隨機(jī)效應(yīng)回歸中，一般假設(shè)觀察不到的個(gè)體效應(yīng)與模型已經(jīng)包括的解釋變量無關(guān)。三、基本回歸分析本文的基本回歸方程如下：注：括號(hào)內(nèi)為對(duì)應(yīng)系數(shù)估計(jì)值的穩(wěn)健標(biāo)準(zhǔn)誤差，***，**，*分別代表1%、5%和10%的顯著性水平。在模型〔3〕，本文還參加全市職工平均工資水平以及人均儲(chǔ)蓄，系數(shù)估計(jì)值分別為0.00002〔0.000002〕和0.0030〔0.0024〕，括號(hào)內(nèi)為標(biāo)準(zhǔn)差，下同。在模型〔4〕，本文還參加市轄區(qū)平均工資水平，系數(shù)估計(jì)值為0.00003〔0.000001〕。在模型〔5〕中，本文還參加市轄區(qū)人均作為解釋變量，系數(shù)估計(jì)值為0.0073〔0.0024〕，在1%的顯著性水平上。在模型〔6〕中，本文還參加地方財(cái)務(wù)收入占的比重作為解釋變量，系數(shù)估計(jì)值為0.0365〔0.0115〕，在1%的顯著性水平上，為了制表的考慮，本文并沒有在表格中報(bào)告結(jié)果。從回歸結(jié)果中我們能夠發(fā)現(xiàn)，在各列回歸之中“國八條〞政策啞變量的估計(jì)系數(shù)均在1%的水平上顯著為正，說明的宏觀調(diào)控政策不僅沒有抑制房?jī)r(jià)的上升趨勢(shì)，以至還推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。對(duì)于其他控制變量而言，無論是全市的人均還是市轄區(qū)人均，對(duì)于住房?jī)r(jià)格都具有顯著的正向影響。除此之外，地方財(cái)務(wù)收入占的比重每增長一個(gè)單位，能夠使得住房?jī)r(jià)格提升3.65%。在包括人均財(cái)務(wù)收入的所有固定效應(yīng)回歸模型，估計(jì)系數(shù)有時(shí)為正有時(shí)為負(fù)，這可能跟模型〔1〕、〔2〕和〔3〕中解釋變量過少有關(guān)。當(dāng)增長更多可能影響住房?jī)r(jià)格的因素之后，不管是人均財(cái)務(wù)收入〔模型〔5〕〕還是地方財(cái)務(wù)收入占的比重〔模型〔6〕〕，這兩個(gè)解釋變量與住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出顯著的正相關(guān)，而且都在1%的水平上顯著。失業(yè)率與人均儲(chǔ)蓄的增加率與住房?jī)r(jià)格負(fù)相關(guān)，不外統(tǒng)計(jì)上并不顯著。從人均儲(chǔ)蓄增加率來看，房?jī)r(jià)上升很可能引發(fā)居民對(duì)住房資產(chǎn)的投資需求，進(jìn)而在一定水平上對(duì)儲(chǔ)蓄產(chǎn)生抑制造用。商品房空置率系數(shù)顯著為負(fù)，這意味著商品房供應(yīng)的增長在一定水平上能夠抑制房?jī)r(jià)的快速上漲。不外，從其估計(jì)系數(shù)來看，這一抑制造用可能很難抵消其他因素對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用。綜合以上對(duì)于回歸結(jié)果的分析，我們以為，房?jī)r(jià)調(diào)控政策無效的原因重要表現(xiàn)為三個(gè)重要方面：第一個(gè)方面是財(cái)務(wù)分權(quán)視角下地方的土地財(cái)務(wù)鼓勵(lì)，即便通過相關(guān)辦法增長住房供應(yīng)以及抑制住房的投資性需求，地方仍然存在很強(qiáng)烈的賣地鼓勵(lì)，在控制土地供應(yīng)增量的前提下，與“國八條〞頒布之前相比，有限的土地供應(yīng)將推動(dòng)土地價(jià)格的上升，這進(jìn)而又會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。第二個(gè)方面則是人口構(gòu)造變動(dòng)將在較長的時(shí)期內(nèi)在地引發(fā)住房需求的上升，結(jié)果是，房?jī)r(jià)調(diào)控政策很難改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)性變化。除此之外，隨著家庭可支配收入的增加，對(duì)于住房的消費(fèi)需求和投資需求也會(huì)上升。諸如人口構(gòu)造以及家庭收入等是推動(dòng)房?jī)r(jià)變動(dòng)的深條理力量，很有可能將導(dǎo)致房?jī)r(jià)調(diào)控政策達(dá)不到預(yù)期的效果。第三個(gè)方面則是關(guān)于利率和信貸可得性與住房?jī)r(jià)格之間的聯(lián)絡(luò)。住房自己是一項(xiàng)資產(chǎn)，利率與信貸可得性與這一資產(chǎn)的價(jià)格之間的關(guān)系特別復(fù)雜。理論上而言，資產(chǎn)投資不僅取決于其實(shí)際的回報(bào)率〔真實(shí)利率〕而且取決于預(yù)期的投資回報(bào)率〔利率預(yù)期〕，提升利率以及約束商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸在改變實(shí)際回報(bào)率的同時(shí)也影響到了投資者預(yù)期，假如房?jī)r(jià)調(diào)控政策對(duì)住房消費(fèi)者以及投資者的預(yù)期不能產(chǎn)生實(shí)際影響，同樣會(huì)導(dǎo)致政策自己的無效性。針對(duì)這些問題，本文將在穩(wěn)健性檢驗(yàn)部分作進(jìn)一步的分析和驗(yàn)證。四、穩(wěn)健性檢驗(yàn)關(guān)于面板數(shù)據(jù)固定效應(yīng)的檢驗(yàn)首先是豪斯曼檢驗(yàn)，本文豪斯曼檢驗(yàn)的結(jié)果以為，能夠回絕“隨機(jī)效應(yīng)〞的原假設(shè)，采用固定效應(yīng)模型具有一定的合理性。對(duì)于時(shí)間效應(yīng)而言，由于固定效應(yīng)估計(jì)量相當(dāng)于每一個(gè)截面的組內(nèi)估計(jì)量，所以，時(shí)間效應(yīng)是平均意義上的結(jié)果，對(duì)于固定效應(yīng)模型自己不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。不外，即便固定效應(yīng)的模型設(shè)定不存在問題，仍然不能說回歸自己是具有充足說服力的。在眾多牽涉到啞變量的回歸方程中〔無論是在多元回歸、面板數(shù)據(jù)還是在受限因變量回歸模型中〕，一個(gè)常用的辦法是引入啞變量與數(shù)值變量以及啞變量與解釋變量的交互項(xiàng)針對(duì)原模型進(jìn)行更為細(xì)致的檢驗(yàn)。因而，本文在穩(wěn)健性檢驗(yàn)中把“國八條〞已經(jīng)頒布的年數(shù)引入回歸方程?！皣藯l〞這一房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政是在2005年1月份頒布，那么就2006年而言，這一變量的值就為2，相應(yīng)地，對(duì)于2007而言，這一數(shù)值就為3。對(duì)于2005年之前而言，這一值就為0。引入這一數(shù)值變量的目的是把它作為衡量政策沖擊對(duì)住房?jī)r(jià)格的連續(xù)影響。除此之外，為了控制其他政策的影響，本文分別將“國六條〞〔2006年房地產(chǎn)行業(yè)新政〕和2009年頒布的“國四條〞作為政策啞變量引入了回歸方程。引入這一計(jì)量方程的目的是想討論，隨著時(shí)間推移，來自房地產(chǎn)市場(chǎng)新政能否會(huì)能有效抑制住房?jī)r(jià)格的快速上升？這就取決于γ的正負(fù)及其統(tǒng)計(jì)上的顯著性了。對(duì)于一般的政策啞變量0、1這兩數(shù)值的設(shè)定而言，其忽略了政策沖擊自己的連續(xù)性。理論上來說，真正起作用的宏觀調(diào)控政策不僅應(yīng)該能直接影響名義變量，而且應(yīng)該影響到公眾關(guān)于相關(guān)名義變量的預(yù)期。從這一意義上來說，僅僅從0、1啞變量的設(shè)定來分析“國八條〞政策能否有效地抑制了房?jī)r(jià)的快速上升是不夠的。除此之外，本文還將引入啞變量與人均財(cái)務(wù)收入或地方財(cái)務(wù)收入占比重、商品房空置率等穿插項(xiàng)，進(jìn)一步檢驗(yàn)政策沖擊對(duì)房?jī)r(jià)的影響。在基本回歸模型中，引入單獨(dú)的啞變量?jī)H僅改變回歸結(jié)果的截距項(xiàng)，而引入解釋變量與啞變量的交互項(xiàng)后，能夠分析“國八條〞政策頒布前后，控制變量與被解釋變量之間的相關(guān)性能否會(huì)出現(xiàn)顯著的改變以及住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)在多大水平上與啞變量的變動(dòng)有關(guān)。其中，pc是人均，在基本回歸方程中，人均實(shí)際上包括在協(xié)變量中。比方基本回歸方程〔1〕即描繪敘述了人均與住房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系，固定效應(yīng)回歸結(jié)果表示清楚，人均與住房?jī)r(jià)格存在顯著的正相關(guān)。不外，在基本回歸方程〔1〕中，并不能確定房?jī)r(jià)調(diào)控政策頒布前后，人均與被解釋變量之間的關(guān)系能否會(huì)出現(xiàn)根本的改變。在引入穿插項(xiàng)后〔在2005年及2005年后，Dt=1，在2005年前，Dt=0〕，則能夠發(fā)現(xiàn)人均與住房?jī)r(jià)格在“國八條〞政策頒布前后截面上的斜率能否出現(xiàn)明顯變化。穩(wěn)健性檢驗(yàn)表示清楚，不管是衡量房?jī)r(jià)調(diào)控政策的啞變量，還是地方財(cái)務(wù)收入占的比重或者人均，與房?jī)r(jià)還是呈現(xiàn)出顯著的正相關(guān)，這些結(jié)果與基本回歸方程的結(jié)論是一致的。商品房空置率與房?jī)r(jià)之間存在負(fù)相關(guān)，與基本回歸方程的結(jié)果較為類似，“國八條〞政策的啞變量與“國八條〞政策之后的年份交互項(xiàng)的估計(jì)系數(shù)顯著為正，這表示清楚即便在考慮到政策的作用時(shí)間的情況下，調(diào)控政策也很難獲得預(yù)期的效果。在引入“國八條〞政策啞變量與人均的交互項(xiàng)這一檢驗(yàn)?zāi)Ｐ椭校m然啞變量與解釋變量交互項(xiàng)的估計(jì)系數(shù)為負(fù)，不外，其絕對(duì)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于人均的估計(jì)系數(shù)，而且其在統(tǒng)計(jì)上也并不顯著。財(cái)務(wù)收入占比重的變化與住房?jī)r(jià)格的正相關(guān)關(guān)系，在一定水平上刻畫了地方財(cái)務(wù)鼓勵(lì)與商業(yè)住房?jī)r(jià)格上漲存在的關(guān)系。除此之外，穩(wěn)健性檢驗(yàn)表示清楚，人口增加率、人均儲(chǔ)蓄增加率以及失業(yè)率與住房?jī)r(jià)格之間的統(tǒng)計(jì)關(guān)系與基本回歸方程所刻畫的相一致。在我們國家眾多政策的頒布及履行方面，一個(gè)常見的現(xiàn)象是“上有政策、下有對(duì)策〞。更多是從戰(zhàn)略角度出發(fā)來制訂房?jī)r(jià)調(diào)控政策，而地方在調(diào)控當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)經(jīng)過中將遭受更為現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)收入減少的問題?？紤]到地方財(cái)務(wù)鼓勵(lì)背后存在較為復(fù)雜的動(dòng)因以及人均財(cái)務(wù)收入、地方財(cái)務(wù)收入占比重與人均、失業(yè)率等之間可能存在的相關(guān)性問題，本文進(jìn)一步引入衡量地方財(cái)務(wù)鼓勵(lì)的工具變量。無論是人均財(cái)務(wù)收入還是地方預(yù)算內(nèi)收入占的比重，都與地方擴(kuò)大財(cái)務(wù)收入來源這一鼓勵(lì)親密相關(guān)。本文引入2002-2012年全國35個(gè)大中城市當(dāng)年該市長已經(jīng)履職的年數(shù)這一新的數(shù)據(jù)，而且把它作為衡量地方財(cái)務(wù)鼓勵(lì)的代理變量。本文此處關(guān)注的是，相比“國八條〞房?jī)r(jià)調(diào)控政策之前，地方政策土地財(cái)務(wù)鼓勵(lì)能否可能在“國八條〞政策頒布之后出現(xiàn)明顯的改變？當(dāng)下，許多地方又特別依靠土地財(cái)務(wù)。房?jī)r(jià)的攀升既有利于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又有利于地方財(cái)務(wù)的增收。市長作為當(dāng)?shù)氐囊话咽郑瑢?duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展發(fā)揮著較為主要的作用。假設(shè)地方土地財(cái)務(wù)鼓勵(lì)的確是導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格上漲的一個(gè)主要因素，假如經(jīng)濟(jì)增加是當(dāng)?shù)厥虚L政績(jī)考核指標(biāo)的話，這將意味著市長在履新之后將會(huì)很快啟動(dòng)通過土地為地方財(cái)務(wù)創(chuàng)收這一形式，而土地財(cái)務(wù)將推動(dòng)房?jī)r(jià)的快速上漲。與此一樣，隨著任職年份的增長，市長履職的年數(shù)將與土地價(jià)格呈現(xiàn)出正相關(guān)④。不外，需要警覺的是，市長任期與地方財(cái)務(wù)鼓勵(lì)可以能呈現(xiàn)出反向的關(guān)系。對(duì)于那些任期較短的市長來說，其履職的年份較短是由于很快就轉(zhuǎn)入更高層次的領(lǐng)導(dǎo)崗位，比方說由市長轉(zhuǎn)為市委書記〔對(duì)于樣本中的35個(gè)大中城市而言，這些市委書記要么是政治局委員，要么是省委常委〕，經(jīng)濟(jì)增加并不能作為政績(jī)考核指標(biāo)，其對(duì)于地方土地財(cái)務(wù)鼓勵(lì)并不會(huì)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的偏好。相反，這些具有遠(yuǎn)大政治前途的市長們主導(dǎo)的政策布置將更有可能與國家抑制房?jī)r(jià)快速上漲的政策堅(jiān)持高度一致。為了考察市長履職的年數(shù)與政策啞變量交互項(xiàng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的交互影響，本文引入下面計(jì)量模型對(duì)土地財(cái)務(wù)鼓勵(lì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格快速上漲這一問題進(jìn)行更為深切進(jìn)入的檢驗(yàn)：其中，T為市長履職的年數(shù)。本文的計(jì)算方法是，對(duì)于那些從2002年開始上任的市長，其在2002對(duì)應(yīng)的履職年數(shù)為1年，對(duì)于那些在2002年之前開始的市長〔比方說2001年，其在2002年履職的年數(shù)為2年〕。對(duì)于代理市長，計(jì)算方法是，其剛開始履職代理的年數(shù)同樣記為1年。比方說某市長在2001年開始代理市長，在2002年的人代會(huì)上正式中選，則其在2002年的履職年數(shù)為2年，以此類推。如此計(jì)算在實(shí)際中也許會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)一系列問題。比方說有的市長從2001年12月份開始代理市長，到次年3月份人代會(huì)召開時(shí)，他實(shí)際上履職的時(shí)間半年就不到。不外，本文實(shí)證重點(diǎn)是分析房?jī)r(jià)調(diào)控政策的有效性問題。即便市長履職的年數(shù)與住房?jī)r(jià)格之間的統(tǒng)計(jì)關(guān)系〔即θ〕不明確，仍然能夠分析履職年數(shù)與國八條政策啞變量的交互項(xiàng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響〔γ1〕。利用上述模型，固定效應(yīng)模型中允許出現(xiàn)不同的截距及斜率，進(jìn)而能夠檢驗(yàn)?zāi)Ｐ妥约旱姆€(wěn)健性。啞變量的估計(jì)系數(shù)〔γ0〕與基本固定效應(yīng)回歸模型的結(jié)果一致，引入“國八條〞房?jī)r(jià)調(diào)控政策啞變量與市長履職年數(shù)交互項(xiàng)的穩(wěn)健性檢驗(yàn)結(jié)果表示清楚，市長履職的年數(shù)與房?jī)r(jià)之間正相關(guān)。對(duì)于θ的估計(jì)結(jié)果表示清楚，市長履職的年數(shù)越長，房?jī)r(jià)上漲的幅度越大。不外，在考慮市長履職年數(shù)與“國八條〞政策啞變量的交互項(xiàng)后，這一系數(shù)顯著為負(fù)。在2005年之前，Dt=0，能夠不考慮房?jī)r(jià)調(diào)控政策沖擊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，此時(shí)市長履職年數(shù)與房?jī)r(jià)之間的協(xié)相關(guān)系數(shù)為θ。在2005年及2005年之后，Dt=1，〔θ+γ1〕則是市長履職年數(shù)與房?jī)r(jià)之間的協(xié)相關(guān)系數(shù)，對(duì)于表3中的模型〔1〕、〔2〕、〔3〕和〔4〕而言，這一系數(shù)小于零，分別為-0.0022、-0.0020、-0.0100以及-0.0139，其絕對(duì)值無一例外地小于地方財(cái)務(wù)收入占比重與房?jī)r(jià)之間的協(xié)相關(guān)系數(shù)〔拜見表2〕。從這一角度來看，在房?jī)r(jià)調(diào)控政策頒布之后，即便地方能夠抑制土地財(cái)務(wù)鼓勵(lì)，對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲也只能產(chǎn)生稍微的影響，并不會(huì)從根本上抑制房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。五、結(jié)束語為了檢驗(yàn)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的有效性問題，本文以一次詳細(xì)的房地產(chǎn)調(diào)控政策——2005年出臺(tái)的“國八條〞作為分析對(duì)象，基于2002-2012年全國35個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格的面板數(shù)據(jù)，實(shí)證檢驗(yàn)了此次房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的政策效果問題。研究結(jié)果表示清楚，“國八條〞房?jī)r(jià)調(diào)控政策并沒有顯著地抑制中國房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。其原因在于，來自于住房的需求層面以及供應(yīng)層面的眾多因素對(duì)房?jī)r(jià)都有顯著的影響，同時(shí)由于政策還會(huì)影響消費(fèi)者的預(yù)期，而對(duì)于住房?jī)r(jià)格的預(yù)期也會(huì)影響房?jī)r(jià)的上漲或下跌。這一切都使得諸如“國八條〞這樣的房?jī)r(jià)調(diào)控政策很難改變住房?jī)r(jià)格的微觀決定機(jī)制以及住房購買者和投資者的預(yù)期等，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)調(diào)控政策很難獲得實(shí)際的效果，房?jī)r(jià)快速上漲趨勢(shì)并沒有出現(xiàn)根本的逆轉(zhuǎn)。同時(shí)，地方由于土地財(cái)務(wù)原因此在房?jī)r(jià)調(diào)控政策中采用的策略性行為，也會(huì)顯著地影響房?jī)r(jià)調(diào)控的政策效果。為了進(jìn)一步完善我們國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)控機(jī)制，抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，我們能夠從三個(gè)方面下手：第一，規(guī)范地方土地出讓收入的使用方式，改革城市建設(shè)資金融資方式，從根本上減少地方對(duì)土地財(cái)務(wù)的依靠水平。第二，應(yīng)該協(xié)調(diào)中國大中小各類規(guī)模城市的共同發(fā)展，構(gòu)成人口在大中小城市的科學(xué)布局，避免使人口過度集中于中國的一、二線城市，以致給當(dāng)?shù)貛磉^大的購房負(fù)擔(dān)。第三，適當(dāng)增長居民住房的土地供應(yīng)，十分是進(jìn)一步發(fā)展城市保障性住房和廉租房項(xiàng)目，以緩解人民大眾關(guān)于生活性住房的剛性需求。蔡正喆