年內(nèi)蒙古鄂爾多斯市建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

PAGE*********小區(qū)一期工程（1#-6#）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)蒙古**********有限責(zé)任公司2007年11月49-目錄第一章總論·······································4一、建設(shè)單位概況································4二、項(xiàng)目概況····································4三、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)································5四、項(xiàng)目編制依據(jù)································5五、項(xiàng)目編制原則································5第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性·······················7一、項(xiàng)目建設(shè)背景································7二、項(xiàng)目建設(shè)必要性······························7第三章市場(chǎng)供求分析及預(yù)測(cè)························10一、市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析·····················10二、市場(chǎng)需求分析·······························11第四章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件····················12一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)·······························12二、項(xiàng)目建設(shè)條件·······························12第五章項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)方案··························14一、規(guī)劃設(shè)計(jì)主要依據(jù)···························14二、規(guī)劃原則···································14三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)···························15四、設(shè)計(jì)說明···································15五、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思及布局·························16六、景觀規(guī)劃與空間組織·························16第六章配套工程建設(shè)方案··························18一、給排水系統(tǒng)·································18二、電力系統(tǒng)···································19三、郵政、通信工程·····························19四、供熱工程···································19五、燃?xì)夤こ獭ぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁ?0第七章環(huán)保、消防、安全影響評(píng)價(jià)··················21一、環(huán)境保護(hù)···································21二、消防·······································23三、安全·······································25第八章組織管理與運(yùn)行····························27一、組織機(jī)構(gòu)···································27二、經(jīng)營(yíng)管理模式·······························28第九章節(jié)能······································29一、編制依據(jù)···································29二、節(jié)能措施···································29第十章招標(biāo)方案··································30一、招標(biāo)范圍及招標(biāo)內(nèi)容·························30二、招標(biāo)形式···································30三、招標(biāo)方式···································30四、評(píng)標(biāo)專家來源································31五、招標(biāo)程序和招標(biāo)基本情況表····················31第十一章投資估算與資金籌措·······················33一、固定資金投資估算····························33二、新增固定資產(chǎn)投資估算說明····················34三、新增固定資產(chǎn)資金來源與籌措··················34第十二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)·································35一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)································35二、總成本費(fèi)用估算······························35三、經(jīng)營(yíng)收入估算 ·······························35四、營(yíng)業(yè)稅金及附加稅估算·························36第十三章風(fēng)險(xiǎn)分析·································37第十四章項(xiàng)目社會(huì)效益與可行性評(píng)價(jià)·················40第一章總論一、建設(shè)單位概況鄂爾多斯市***房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，法人****，注冊(cè)資金1000萬元。*****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司是以房地產(chǎn)交易開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，現(xiàn)有職工75人，專業(yè)技術(shù)人員51人，其中工程師15人，項(xiàng)目經(jīng)理6人，建造師6人，經(jīng)濟(jì)師9人，會(huì)計(jì)師9人，造價(jià)師6人，公司下設(shè)技術(shù)部、工程部、經(jīng)營(yíng)部、財(cái)務(wù)部等，年開發(fā)能力為20萬平方米。公司堅(jiān)持以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得社會(huì)信譽(yù)，科學(xué)管理提高企業(yè)素質(zhì)，全面提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益為經(jīng)營(yíng)方針，堅(jiān)持質(zhì)量第一，用戶至上，為經(jīng)營(yíng)宗旨。與您展示住房建設(shè)成果，更新居民住房觀念，共建美好家園。本著“公平、公正、公開”的原則，為社會(huì)各界和市民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。引導(dǎo)住房消費(fèi)，完善房地產(chǎn)綜合服務(wù)體系，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，把住宅建設(shè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，促進(jìn)鄂市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展，必將發(fā)揮其重要作用。二、項(xiàng)目概況㈠項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：杭錦旗錫尼鎮(zhèn)百靈路。㈡項(xiàng)目區(qū)占地：規(guī)劃占地面積30807.7平方米，其中一期工程占地20000平方米。㈢項(xiàng)目總投資：2087萬，資金來源為自籌解決。㈣主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建筑面積：22160平方米；占地面積：20000平方米；容積率：≤1.4；綠化率：≥35%。三、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)㈠利于加快杭錦旗城鎮(zhèn)發(fā)展建設(shè)，為廣大市民提供良好的居住條件，塑造*****房地產(chǎn)公司形象，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。㈡杭錦旗房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊，為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了廣闊的舞臺(tái)。㈢杭錦旗地區(qū)目前處于舊城改造的重要時(shí)機(jī)，房屋拆遷量猛增，有大量現(xiàn)實(shí)和潛在客戶。㈣本項(xiàng)目所在地交通便利，極具升值潛力。四、項(xiàng)目編制依據(jù)㈠杭錦旗規(guī)劃局城市規(guī)劃㈡國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。㈢《中華人民共和國(guó)建筑法》。㈣《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ96-86》。㈤《民用建筑設(shè)計(jì)通則JGJ3738》。㈥《建筑物抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB5019193》。五、項(xiàng)目編制原則㈠結(jié)合杭錦旗城市總體規(guī)劃目標(biāo)。㈡統(tǒng)籌規(guī)劃，科學(xué)設(shè)計(jì)，合理布局的原則。㈢堅(jiān)持資源充分綜合利用和節(jié)能降耗原則。㈣貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給相匹配的原則，力求取得社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。㈤堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，確定合理的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)模。在工程建設(shè)的內(nèi)容和工期安排上做到遠(yuǎn)近結(jié)合，分期實(shí)施。第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景近年來，杭錦旗依照全市新的發(fā)展思路，對(duì)昔日的發(fā)展觀念進(jìn)行再審視，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行再調(diào)整，對(duì)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行再認(rèn)識(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了重新定位，確立了“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式”的新思路。城鎮(zhèn)建設(shè)方面，杭錦旗力求實(shí)現(xiàn)“一年一變樣、三年變新樣、五大大變樣”的目標(biāo)。每年用于城鎮(zhèn)建設(shè)的投資逐年加大，人居環(huán)境明顯改善，使城鎮(zhèn)成為全旗經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要載體。目前，全旗城鎮(zhèn)道路總面積166萬平方米，城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)4萬多人，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平達(dá)到48%。旗政府所在地錫尼鎮(zhèn)從2000年開始，相繼建成10.2萬平方米的綜合廣場(chǎng)和2個(gè)全封閉綜合市場(chǎng)；建成3處總面積為1.6萬平方米的街心公園；興建各類辦公樓、住宅樓、商用樓總面積13.7萬平方米；建成總建筑面積23萬平方米的安居住宅小區(qū)45處共2500戶；投資940萬元建成了陶賴溝生態(tài)園。另外，圍繞市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)實(shí)施了鎮(zhèn)區(qū)地下管網(wǎng)鋪設(shè)工程，投入資金2000萬元，鋪設(shè)污水主管道28公里，覆蓋了錫尼鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)每條主街道。目前正在籌建鎮(zhèn)區(qū)污水處理廠，計(jì)劃總投資5100萬元，2009年將投入運(yùn)行。該污水處理廠建成后，將率先打破全市各旗區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施無污水處理功能的空白，成為全市第一個(gè)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)生活、生產(chǎn)污水無害化處理和達(dá)標(biāo)排放的城鎮(zhèn)。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性（一）推動(dòng)杭錦旗城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程、建設(shè)和諧社會(huì)黨的十六大提出，到2020年我國(guó)全面進(jìn)入小康社會(huì)。自治區(qū)黨委要求鄂爾多斯市充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)入全區(qū)前三名，與呼市、包頭構(gòu)成自治區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三個(gè)“火車頭”。鄂爾多斯市提出，到2010年全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要指標(biāo)在2000年的基礎(chǔ)上翻兩番，率先全面建設(shè)小康社會(huì)，成為國(guó)家西部發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。杭錦旗每年用于城鎮(zhèn)建設(shè)的投資都在5000萬元以上，城鎮(zhèn)規(guī)模迅速擴(kuò)大，使城鎮(zhèn)成為全旗經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要載體。（二）創(chuàng)造良好的城鄉(xiāng)人民環(huán)境和經(jīng)濟(jì)橋梁目前大量的農(nóng)業(yè)人口向錫尼鎮(zhèn)遷移，而且面臨再就業(yè)的問題，還有許多企業(yè)有意向在錫尼鎮(zhèn)投資建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，這些項(xiàng)目能否順利實(shí)施，取決于錫尼鎮(zhèn)城市功能和配套發(fā)展。這一項(xiàng)目的實(shí)施，最終必將吸引各方面的投資者進(jìn)入城鄉(xiāng)結(jié)合部，有利于產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)興起，拉動(dòng)農(nóng)村牧區(qū)、農(nóng)牧民和農(nóng)牧業(yè)有機(jī)轉(zhuǎn)化，邁入新的經(jīng)濟(jì)跨越點(diǎn)，有著巨大的先導(dǎo)意義。（三）搞好基礎(chǔ)實(shí)施建設(shè)，奠定農(nóng)村移民區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升項(xiàng)目所在地的城市化功能，注入新的經(jīng)濟(jì)活力，使錫尼鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平上一個(gè)新臺(tái)階，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃配套，基礎(chǔ)領(lǐng)先，城市帶動(dòng)農(nóng)村，農(nóng)村依附城市的新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)格局，把移民區(qū)農(nóng)民從舊傳統(tǒng)模式中解放出來，激發(fā)他們的創(chuàng)業(yè)積極性，開辟新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，建設(shè)美好的未來。這一切離不開路、水、電、訊等基礎(chǔ)設(shè)施這個(gè)先決條件，在此基礎(chǔ)上，才能從事移民區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)，并達(dá)到招商引資換發(fā)新的商機(jī)，具有示范性、帶動(dòng)性的效應(yīng)。本項(xiàng)目的實(shí)施快速帶動(dòng)本地區(qū)建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，是一項(xiàng)利澤長(zhǎng)久的惠民工程。第三章市場(chǎng)供求分析及預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析（一）鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀近年來，隨著全市城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出投資高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，商品住宅成交活躍，價(jià)格平穩(wěn)上升的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，促進(jìn)了鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷增長(zhǎng)。隨著我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁榮，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)是越來越多，截止2006年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)202家，其中二級(jí)資質(zhì)20家，三級(jí)資質(zhì)48家，四級(jí)資質(zhì)43家，暫定資質(zhì)91家?！康禺a(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)迅猛。2006年，全市房地產(chǎn)完成投資40.6億元，同比增長(zhǎng)137.4%，全市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)最快的是2005年和2006年，增長(zhǎng)速度都超過了100%，分別達(dá)到169.8%和137.4%，并且投資都超過了10億以上?！康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大。2006年，全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模達(dá)到498.3萬平方米，同比增長(zhǎng)70%，目前，全旗城鎮(zhèn)道路總面積166萬平方米，城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)5萬多人，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平達(dá)到48%?！康禺a(chǎn)竣工面積不斷增加。2006年，全市房地產(chǎn)竣工面積達(dá)到177.37萬平方米，同比增長(zhǎng)149.1%，隨著我市2005年和2006年大規(guī)模的發(fā)展，未來幾年的房增竣工面積會(huì)較快增長(zhǎng)。二、市場(chǎng)城求分析目前，杭錦旗房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，主要表現(xiàn)在：一是城鎮(zhèn)居民收入的增加，需要改善現(xiàn)有的住宅質(zhì)量。二是隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化步伐的不斷加快，越來越多的農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)中和工業(yè)園區(qū)來。三是隨著我市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，吸引了大量外來人口來杭錦旗投資和工作。四是隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，人們都有買漲不買跌的心態(tài)。五是由于銀行利息比較低，房地產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)幅度比較大，人們認(rèn)為選擇房地產(chǎn)投資是回報(bào)率很高的行業(yè)。第四章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)杭錦旗錫尼鎮(zhèn)二、項(xiàng)目建設(shè)條件（一）自然條件杭錦旗位于內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市西北部，地跨鄂爾多斯高原與河套平原，黃河自西向東流經(jīng)全旗242公里，庫(kù)布其沙漠橫亙東西，將全旗自然劃分為北部沿河區(qū)和南部梁外區(qū)。梁外區(qū)以草原和天然林保護(hù)區(qū)為主，草原遼闊，草質(zhì)優(yōu)良，并盛產(chǎn)多種野生綠色食品，是自治區(qū)重要的草原生態(tài)畜牧業(yè)基地；沿河區(qū)屬于黃河沖積平原，水源充沛，土壤肥沃，是自治區(qū)高效農(nóng)牧業(yè)基地。（二）社會(huì)條件近年來，杭錦旗地區(qū)生產(chǎn)總值由2000年的11.8億元增加到2006年的28.9億元，年均增長(zhǎng)16.1%；2006年財(cái)政收入突破2億元，達(dá)到2.1億元，是2000年的2.1倍，年均增長(zhǎng)13.2%，預(yù)計(jì)2007年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到33.5億元，財(cái)政收入達(dá)到2.5億元，城鄉(xiāng)居民收入分別達(dá)到10500元和6300元。（三）基礎(chǔ)設(shè)施條件杭錦旗基礎(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，投資環(huán)境優(yōu)越。交通條件：杭錦旗地處包頭至銀川中心地段，距包頭機(jī)場(chǎng)200公里，距鄂爾多斯機(jī)場(chǎng)100公里，包蘭鐵路途經(jīng)杭錦旗，并設(shè)杭錦旗站。109國(guó)道、110國(guó)道、丹拉高速公路縱貫東西，旗級(jí)六大干線公路全部完成黑色化改造，總里程達(dá)727公里。境內(nèi)有浮橋兩座，初步形成了以錫尼鎮(zhèn)為中心縱貫?zāi)媳薄⑦B接?xùn)|西、水旱相通的交通網(wǎng)絡(luò)。第五章項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)主要依據(jù)（一）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93（二）《城市道路和建筑物無障礙設(shè)施規(guī)范》JGJ50-2001（三）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5096-1999（四）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005（五）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50789-2005（六）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（七）其他相關(guān)的國(guó)家及地方法令法規(guī)（八）建設(shè)項(xiàng)目選址意見書（九）市政條件：市政供暖采用集中供暖形式二、規(guī)劃原則（一）超前性：規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平，具有超前性的原則。（二）生態(tài)性：本項(xiàng)目注重人工開發(fā)與自然環(huán)境的完美結(jié)合，創(chuàng)造良好的生態(tài)景觀的特色鮮明的城市空間。（三）以人為本：體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念，注重社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。（四）可操作性：結(jié)合本地的自然條件及經(jīng)濟(jì)狀況，保證規(guī)劃設(shè)計(jì)具備科學(xué)性和可操作性。三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積20000㎡總建筑面積22160㎡住宅建筑面積22160㎡容積率≤1.4綠化≥35%四、設(shè)計(jì)說明（一）本工程耐火等級(jí)為II級(jí)，抗震設(shè)防烈度為6度，等級(jí)采用II級(jí)。（二）小區(qū)內(nèi)自行車棚均設(shè)置在宅前綠地內(nèi)，方便居住者使用。（三）本工程嚴(yán)格按市有關(guān)住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，住宅采用外墻保溫，屋面采用80厚聚苯板保溫，外窗采用鋁合金噴涂隔熱斷橋型材及中空玻璃。（四）在立面造型上，力圖創(chuàng)造一個(gè)簡(jiǎn)捷、明快、前衛(wèi)，且具有較高文化內(nèi)涵和強(qiáng)烈現(xiàn)代氣息的建設(shè)形象，通過大玻璃窗面與墻面的對(duì)比，達(dá)到虛實(shí)結(jié)合完美，并流露出一種明快、清雅的效果。（五）本工程外墻飾面采用涂料。（六）住宅外窗設(shè)計(jì)采用低窗臺(tái)外窗，窗內(nèi)地面或可踏面以上900mm以內(nèi)的玻璃為安全夾層玻璃，從而使起居室、臥室擁有開闊的視野，可以獲得良好的景觀效果，外窗均選用鋁合金斷熱型材，中空玻璃推拉窗。五、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思及布局本規(guī)劃內(nèi)容包括住宅樓、商業(yè)樓、社區(qū)廣場(chǎng)等。本規(guī)劃布局功能分區(qū)清晰，每個(gè)組團(tuán)功能明確，性質(zhì)單一，減少不同使用者的互相干擾，最大限度保護(hù)居住者的居住空間私密性，體現(xiàn)著以人為本，住戶為尊的使用原則，便于營(yíng)造出安全、舒適、自由的居住空間。沿路布置了商業(yè)樓，便于對(duì)外經(jīng)營(yíng)，提高公建經(jīng)營(yíng)效益，彌補(bǔ)了配套設(shè)施不足。它們更可作為小區(qū)內(nèi)部環(huán)境與外部道路的屏障，既照了小區(qū)商業(yè)服務(wù)半徑，又極大程度的降低了外部空間對(duì)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的影響。六、景觀規(guī)劃與空間組織利用自然環(huán)境地形，塑造獨(dú)特的自然生態(tài)環(huán)境，并將其融入了建筑風(fēng)格中，使之形成新的城市景觀。根據(jù)住宅小區(qū)的地形特點(diǎn)，采用貫穿組團(tuán)的綠化景觀廊道和布局合理的園林小品來有機(jī)地分割空間布局。在小區(qū)入口處布有標(biāo)志性雕塑，利用雕塑、入口廣場(chǎng)、公共建筑塑造了小區(qū)人流活動(dòng)的動(dòng)態(tài)生活空間的序列起點(diǎn)。小區(qū)的綠化景觀廊道與城市綠地遙相呼應(yīng)形成了城市中的一個(gè)世外桃源的綠化空間。該小區(qū)充分體現(xiàn)了“以人為本”的思想，構(gòu)建了：“自然空間、建筑空間、精神空間、居住空間”相和諧的現(xiàn)代人生活的精神家園。七、交通組織盡量讓進(jìn)入社區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛在社區(qū)入口附近得到分流。規(guī)劃在用地內(nèi)部，考慮同時(shí)滿足消防的前提下，設(shè)置了機(jī)動(dòng)車輛主環(huán)路，并結(jié)合主環(huán)路布置設(shè)置地面停車；社區(qū)中心部分按照步行系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)，只在緊急情況下作機(jī)動(dòng)車輛通路，從而在平面上做到了人車分流。道路紅線寬10m，其中機(jī)動(dòng)車道寬7m，兩側(cè)人行到寬1.5m。住宅間及組團(tuán)綠地周圍的道路4m，其中道路寬4.0m以下的為單坡，包括4.0m的消防道路，4.0m以上的為雙坡。其他道和組團(tuán)綠地按《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》相關(guān)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)防滑地面和盲道等設(shè)施。本工程消防通道嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求布置了消防道路，總平面中心的東西景觀道在緊急情況下做消防通道。另外每相臨兩條南北消防車道之間設(shè)置一條人行通道，滿足規(guī)范要求。第六章配套工程建設(shè)方案一、給排水系統(tǒng)（一）給水工程1、水源：由小區(qū)周邊城市道路的給水管線引入小區(qū)。2、用水量預(yù)測(cè)規(guī)劃區(qū)用水量主要由生活用水、公建用水、綠化用水和未預(yù)見用水量組成，各項(xiàng)用水指標(biāo)如下表所示。根據(jù)規(guī)劃人口和用地確定規(guī)劃區(qū)用水量規(guī)劃區(qū)最高日用水量為100.0立方/日。3、給水管網(wǎng)布置規(guī)劃的給水管網(wǎng)呈枝狀布置，鋪設(shè)在道路的西側(cè)或北側(cè)。管徑為Φ100-Φ150，由城市路接入小區(qū)的給水管。（二）污水工程1、排水體制及系統(tǒng)排水體制系統(tǒng)采用雨污分流制。2、污水量計(jì)算規(guī)劃區(qū)的污水按供水量的85%計(jì)算，污水量為85m33、污水管道的布置污水管道布置在道路路面下或人行道下。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的污水管最小管徑取Φ300，最小坡度取千分之三。（三）雨水工程雨水靠路面通過路自然坡度排入小區(qū)周邊的城市道路，由道路雨水管排除雨水。二、電力系統(tǒng)（一）電源規(guī)劃規(guī)劃以小區(qū)內(nèi)10kv開閉所作為供電電源。（二）用電負(fù)荷預(yù)測(cè)根據(jù)現(xiàn)有條件，本區(qū)采用負(fù)荷密度法進(jìn)行電量預(yù)測(cè)，負(fù)荷密度的確定綜合參考當(dāng)?shù)赜秒娝胶推渌貐^(qū)相關(guān)指標(biāo)。供電密度：居住建筑60w/㎡,商業(yè)80w/㎡,綠化用地為2w/㎡,本區(qū)最大的裝機(jī)負(fù)荷為1223kw，取綜合同時(shí)系數(shù)為0.7則本區(qū)的供電密度電量為185kvA。（三）電力線路規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的低壓電力線路原則上采用地埋敷設(shè)，布置在道路的一側(cè)。三、郵政、通信工程通信線網(wǎng)沿主要道路下設(shè)通信管溝，電信、網(wǎng)通、聯(lián)通、移動(dòng)、鐵通的通信電纜均同溝敷設(shè)。采用固定交接箱配線，可選取用小交換機(jī)和交接箱兩種形式，交接箱主干電纜一般采用600-800對(duì)線。四、供熱工程規(guī)劃供熱管呈枝狀管網(wǎng)布置，管線沿道路東側(cè)和南側(cè)的人行道下敷設(shè)，管徑為Φ200-Φ250。五、燃?xì)夤こ蹋ㄒ唬┤細(xì)庵笜?biāo)及用氣量住宅用氣量指標(biāo)取1.75m3/戶，總用氣量為350（二）氣源：氣質(zhì)符合原石油部標(biāo)準(zhǔn)中的二類。（三）管網(wǎng)規(guī)劃規(guī)劃天然氣管管徑為Φ90-Φ100，小區(qū)內(nèi)設(shè)樓幢調(diào)壓器，經(jīng)調(diào)壓后進(jìn)入用戶。第七章環(huán)保、消防、安全影響評(píng)價(jià)一、環(huán)境保護(hù)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)保法》《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保設(shè)計(jì)規(guī)定》（87）國(guó)環(huán)字002號(hào)《地面和環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749-95）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-95）（二）環(huán)境影響分析1、項(xiàng)目施工期對(duì)環(huán)境的主要影響項(xiàng)目施工過程中，需使用大量的車輛及施工機(jī)械，對(duì)環(huán)境的影響主要為噪聲、揚(yáng)塵、固體廢渣和施工沖洗廢水。項(xiàng)目施工期間將產(chǎn)生大量的廢渣和施工隊(duì)伍的生活垃圾，揚(yáng)塵成為主要污染因素，由于施工面積大，在氣候干燥、風(fēng)力較大的季節(jié)，易塵土飛揚(yáng)，污染空氣，影響大力環(huán)境質(zhì)量。施工噪聲來源于各種施工機(jī)械，如施工常用挖掘機(jī)、攪拌機(jī)、振動(dòng)棒等。上述因素將影響項(xiàng)目區(qū)周邊的噪聲環(huán)境和空氣環(huán)境質(zhì)量。因此在項(xiàng)目施工中應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目環(huán)境管理，加強(qiáng)對(duì)施工人員環(huán)保意識(shí)的宣傳教育，注意文明施工，將各種對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響降到最低程度。該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)對(duì)環(huán)境影響主要是施工噪聲、揚(yáng)塵、建筑垃圾對(duì)周圍民眾的干擾，雖然工期有限，同樣會(huì)給環(huán)境帶來一定影響，通過加強(qiáng)施工環(huán)境管理，使施工期的環(huán)境影響降到最少。2、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的主要影響運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響主要是生活污水和生活垃圾，廢水排放主要為沖廁、下水道廢水等生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。生活垃圾主要以小區(qū)居民日常生活垃圾為主，要求對(duì)生活垃圾集中處理，并清運(yùn)到杭錦旗環(huán)衛(wèi)局指定的建筑固廢傾倒場(chǎng)。（三）環(huán)境保護(hù)措施——項(xiàng)目采用集中供熱，不增加鍋爐大氣污染源?！腆w廢物處理：包括建筑垃圾和生活垃圾，采取集中堆放及時(shí)清理，外支到杭錦旗環(huán)衛(wèi)局指定的建筑固廢傾倒場(chǎng)?！獜U水處理：施工人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，在建設(shè)臨時(shí)設(shè)施后，設(shè)置沉淀池處理后排放池，臨時(shí)廁所等處理設(shè)施。施工機(jī)械沖洗水經(jīng)沉淀池處理后排放，生活污水等沉淀后排入排水管網(wǎng)。——噪音處理：噪音污染主要來自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪音，在設(shè)備選型時(shí)采用低噪音設(shè)備，并配減震裝置，必要時(shí)采用隔音建筑材料?！┕ぶ械沫h(huán)境保護(hù)：施工中粉塵對(duì)周圍人群和環(huán)境會(huì)造成污染。對(duì)粉塵擬采取噴水降塵，同時(shí)在周圍種植花草和樹木，從而減少空氣污染和美化環(huán)境。——此外，根據(jù)環(huán)境保護(hù)法的原則，在基建中遵守“三同時(shí)”的原則，使環(huán)境工程與建設(shè)工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。項(xiàng)目開工前，應(yīng)按環(huán)保部門要求完成環(huán)境評(píng)價(jià)審指手續(xù)。（四）環(huán)境影響評(píng)價(jià)——本項(xiàng)目建設(shè)通過獨(dú)特建筑風(fēng)格，與周邊環(huán)境融為一體，因而產(chǎn)生十分積極有益的城市生態(tài)環(huán)境效益?！卷?xiàng)目借助錫尼鎮(zhèn)完善的供熱、排水、垃圾處理外運(yùn)設(shè)施，使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后處于清潔生產(chǎn)的環(huán)境?！こ淌┕ぶ挟a(chǎn)生一系列的噪聲、粉塵、固廢污染，可以通過嚴(yán)格管理減輕危害程度，使附近居民、過往人員受到盡可能多的保護(hù)。——該工程在建設(shè)和營(yíng)運(yùn)中嚴(yán)格按相應(yīng)的治理措施進(jìn)行治理和管理，可使本工程的建設(shè)對(duì)周圍環(huán)境的影響控制在可接受的范圍內(nèi)，從環(huán)保角度看該項(xiàng)目是可行的。二、消防（一）設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條件實(shí)施細(xì)則》《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》BGJ16-97《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ50057-94（二）消防系統(tǒng)本工程同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)按1次考慮，消防設(shè)計(jì)內(nèi)容包括室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)、室內(nèi)手提式滅火器的配置。所有消防給水水泵必須確保兩路電源，本工程高低壓變配電設(shè)備考慮為干式，其設(shè)備房按規(guī)范配置移動(dòng)式滅火器。建設(shè)裝修材料耐火極限按規(guī)范要求選用，住宅頂棚、墻面選用BI級(jí)以上材料，其他可選用B2級(jí)以上材料。多層住宅樓按每個(gè)單元建筑面積，<2500平方米為一個(gè)防火分區(qū)。消防用水量室外消火栓（L/S）室內(nèi)消火栓（L/S）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)合計(jì)（L/S）15203065（三）室外消火栓系統(tǒng)本工程室外設(shè)DN200給水環(huán)管，由市政給水管提供DN200管道進(jìn)水，室外消火栓設(shè)在室外給水環(huán)管上，消火栓間距80m，當(dāng)生活、消防用水量達(dá)到最大時(shí)，給水環(huán)管提供室外消火體滅火時(shí)用水量及不小于0.15MPa的水壓。（四）室內(nèi)消火栓系統(tǒng)本工程商業(yè)建筑設(shè)置室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消火栓處應(yīng)設(shè)能直接啟動(dòng)消防水泵的按鈕。并保證室內(nèi)消火栓最大靜壓不大于0.80MPa。滅火時(shí)最大動(dòng)壓不大于0.50NPa，本工程水泵接合器采用側(cè)墻式，室內(nèi)消火栓充實(shí)水柱不小于10m，室內(nèi)消防箱下帶滅火器箱，選用與滅火器箱一體化產(chǎn)品。（五）室內(nèi)滅火器的配置本工程所有設(shè)置室內(nèi)消火栓場(chǎng)所均需按《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》配置手提式滅火器，設(shè)計(jì)接A類火災(zāi)中危險(xiǎn)級(jí)配置MAF4手提式箱滅火器，最大保護(hù)距離為20m，最大保護(hù)面積為15㎡/A，室內(nèi)設(shè)消火栓系統(tǒng)，相應(yīng)減少滅火器計(jì)算數(shù)量的30%。滅火器設(shè)在消火栓箱的下部，選用與消火栓箱一體化產(chǎn)品，室內(nèi)滅火箱，消火栓暗敷，室外變配電等設(shè)備房選用移動(dòng)式滅火器。三、安全（一）勞動(dòng)安全本項(xiàng)目在建設(shè)和今后運(yùn)營(yíng)中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行工程程序并努力改善工作條件和現(xiàn)有環(huán)境，嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)法和采取勞動(dòng)安全保護(hù)措施，以確保項(xiàng)目建設(shè)人員的身體健康，維護(hù)正常的工作秩序。（二）施工中主要安全措施——嚴(yán)格按照國(guó)家關(guān)于有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)施工圖方案的要求，嚴(yán)格施工、文明施工、安全施工。——嚴(yán)格按照施工圖組織設(shè)計(jì)中的質(zhì)量、進(jìn)度要求執(zhí)行，高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，按優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)好本項(xiàng)目。——針對(duì)本項(xiàng)目的施工特點(diǎn)，各單元工程、分項(xiàng)工程要嚴(yán)格按施工順序進(jìn)行，合理科學(xué)地組織施工，加強(qiáng)人員安全施工教育，并制度出獎(jiǎng)罰辦法?！┕じ麟A段要設(shè)置各類警示安全標(biāo)志，并建立各層次的安全員檢查制度，以確保本項(xiàng)目施工中各項(xiàng)勞動(dòng)安全措施、制度的有力落實(shí)。（三）運(yùn)行使用中主要安全措施——建成后一定要嚴(yán)格的組織有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。——各種大型用電設(shè)備做接零保護(hù)。——各類設(shè)備機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)部分設(shè)防護(hù)罩?！販?、地坑等均需加蓋或設(shè)置欄桿，樓梯防護(hù)欄嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、施工。——建設(shè)物頂設(shè)防雷保護(hù)裝置。（四）衛(wèi)生防護(hù)措施——項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)，堅(jiān)持彈性化、多樣化的人力規(guī)劃，積極舉行在職教育并以各種安全衛(wèi)生教育訓(xùn)練為基礎(chǔ)，重新建構(gòu)安全的工作環(huán)境，避免職災(zāi)發(fā)生、保障人員安全?！朴喎雷o(hù)用具使用、清潔、保養(yǎng)安全制度，以確定裝置的有效性、安全性，防止職業(yè)病發(fā)生?！⒏黜?xiàng)安全衛(wèi)生管理稽核制度并列入常規(guī)管制工作。第八章組織管理與運(yùn)行一、組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目由鄂爾多斯市*****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司組織實(shí)施，所需人員在內(nèi)部協(xié)調(diào)解決，在人員配置上應(yīng)有一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人員。（一）成立專門的管理機(jī)構(gòu)。負(fù)責(zé)本項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理的招標(biāo)及工程管理等一系列工作。（二）項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)應(yīng)指定專人及時(shí)和發(fā)改委、城管、城建、國(guó)土等部門協(xié)調(diào)工作，確保工程的順利實(shí)施。（三）在工程實(shí)施全過程中要嚴(yán)格管理，以確保每一環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)控和承包合同的順利實(shí)施。（四）工程完工后，應(yīng)按照工程驗(yàn)收規(guī)程規(guī)范要求，作好工程驗(yàn)收的各項(xiàng)工作，并及時(shí)辦理資產(chǎn)移交手續(xù)，交付使用，使其盡早發(fā)揮效益。工程建設(shè)指揮工程建設(shè)指揮辦公室工程組財(cái)務(wù)組監(jiān)理組二、經(jīng)營(yíng)管理模式為確保工程質(zhì)量，控制工程投資，按期完工，在工程實(shí)施過程中，需進(jìn)行如下方面的工程管理：——成立專門的管理機(jī)構(gòu)。負(fù)責(zé)本項(xiàng)目資金的籌措、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理人員的組織的培訓(xùn)、征地與拆遷合同管理等工程實(shí)施管理一系列準(zhǔn)備工作。——項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)應(yīng)指定專人及時(shí)和地方政府協(xié)調(diào)做好征地拆遷工作，并按政策做好補(bǔ)償、安置工作，避免由于補(bǔ)償、安置不當(dāng)帶來的社會(huì)問題，干擾工程的順利進(jìn)行。——業(yè)主應(yīng)選擇有資格、有足夠的設(shè)備、人員和備有固定資產(chǎn)的工程承包者，并采用招標(biāo)的方式選擇工程單位，編制好招標(biāo)文件?！こ虒?shí)施全過程要推廣優(yōu)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)，確保每一環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)控和承包合同的順利實(shí)施。——搞好項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)督檢查和竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組從立項(xiàng)、籌建和施工要層層把關(guān)，各執(zhí)法執(zhí)紀(jì)和質(zhì)理監(jiān)督部門要作好本質(zhì)工作，并做好記錄準(zhǔn)確、資料齊全、搞好建檔，嚴(yán)格按照上級(jí)批準(zhǔn)的立項(xiàng)要求保質(zhì)保量完成建設(shè)任務(wù)。第九章節(jié)能一、編制依據(jù)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，能源供應(yīng)日益緊張，節(jié)約能源是造福子孫后代的大事，也是可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要措施。本可研編制從工程方案設(shè)計(jì)到建筑材料，設(shè)備選型等嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，采用國(guó)產(chǎn)產(chǎn)品，使總體能耗水平有效地降低，達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》二、節(jié)能措施（一）建筑物造型和平面布置充分考慮采用自然光，又節(jié)省照明用電。（二）建筑物的窗戶、玻璃、屋頂及外墻采用節(jié)能保溫的新型建筑材料，以利節(jié)能。（三）用電設(shè)備均采用高效節(jié)能產(chǎn)品，調(diào)頻變速裝置，高效節(jié)能照明電器，低壓變電采用電容器自動(dòng)補(bǔ)償。加強(qiáng)設(shè)備管理，注意節(jié)約能源，節(jié)約用電，采用節(jié)能燈具，聲控?zé)艟?，?jié)約用水，選用節(jié)水閥門，禁止使用螺旋升降式鑄鐵水咀，防止跑冒滴漏。第十章招標(biāo)方案為保證工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量，又控制好工程投資，本工程建設(shè)將根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)，特制定招標(biāo)方案如下：一、招標(biāo)范圍及招標(biāo)內(nèi)容（一）招標(biāo)范圍需公開招標(biāo)項(xiàng)目為：工程勘察測(cè)量、工程設(shè)計(jì)、建筑工程、安裝工程、工程監(jiān)量及與工程建設(shè)有關(guān)的主要設(shè)備及材料的采購(gòu)。（二）招標(biāo)內(nèi)容工程勘察測(cè)量：地塊內(nèi)1:500地形圖和單項(xiàng)工程勘察測(cè)量；工程設(shè)計(jì)：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)及配套設(shè)施設(shè)計(jì)兩部分；建筑工程：小區(qū)的建筑工程；安裝工程：建筑內(nèi)給排水、電氣、自控儀表等專業(yè)的設(shè)備和工藝管線安裝各種管道等；工程監(jiān)理：工程設(shè)計(jì)及工程建設(shè)的全過程。二、招標(biāo)形式根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)研究勘察測(cè)量和工程設(shè)計(jì)擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)，其他工程將由建設(shè)單位委托有招標(biāo)資格的單位代理公開招標(biāo)。三、招標(biāo)方式招標(biāo)方式擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)和公開招標(biāo)，通過招標(biāo)，可以在較廣的擇優(yōu)選擇信譽(yù)良好、技術(shù)過硬、具有專業(yè)特長(zhǎng)及豐富經(jīng)驗(yàn)的勘察測(cè)量單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應(yīng)商，以保證工程質(zhì)量和降低工程造價(jià)，并能提高工程項(xiàng)目的社會(huì)效益與影響。邀請(qǐng)招標(biāo)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本勘察測(cè)量和工程設(shè)計(jì)擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，邀請(qǐng)具有勘察測(cè)量丙級(jí)資質(zhì)（及以上）和具有建筑甲級(jí)資質(zhì)的三家以上單位進(jìn)行招標(biāo)。公開招標(biāo)及投標(biāo)者資格，本工程公開招標(biāo)是委托有招標(biāo)資質(zhì)的公司代理；工程監(jiān)理要求乙級(jí)（及以上）監(jiān)理資質(zhì)，二級(jí)項(xiàng)目總監(jiān)（具有國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師資格）。建筑工程及安裝工程要求二級(jí)（及以上）建筑施工和二級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理。四、評(píng)標(biāo)專家來源評(píng)標(biāo)委員會(huì)由建設(shè)單位代表和評(píng)標(biāo)專家組成，負(fù)責(zé)根據(jù)招、投標(biāo)文件對(duì)各投標(biāo)者進(jìn)行綜合評(píng)定，出具評(píng)標(biāo)報(bào)告，推薦合格的中標(biāo)單位。評(píng)標(biāo)委員會(huì)專家是在大項(xiàng)目辦專家數(shù)據(jù)庫(kù)根據(jù)專家需要由計(jì)算機(jī)抽取組成。五、招標(biāo)程序和招標(biāo)基本情況表招標(biāo)程序、按照《招標(biāo)投標(biāo)法》招標(biāo)人和投標(biāo)人均需遵循招標(biāo)投標(biāo)法律和法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，招標(biāo)程序分別為：申請(qǐng)招標(biāo)、準(zhǔn)備招標(biāo)文件、發(fā)布招標(biāo)廣告、進(jìn)行資格預(yù)審、確定投標(biāo)人名單、發(fā)售招標(biāo)文件、組織現(xiàn)場(chǎng)考察、召開標(biāo)前會(huì)議記錄、發(fā)送會(huì)議記錄、接受投標(biāo)書、公開開標(biāo)、審查標(biāo)書、澄清問題、評(píng)比比較、評(píng)標(biāo)報(bào)告、定標(biāo)、發(fā)出中標(biāo)通知書、商簽合同、通知未中標(biāo)人等。投標(biāo)基本情況表投標(biāo)范圍投標(biāo)組織形式投標(biāo)方法不采用投標(biāo)方式全部投標(biāo)部分投標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察測(cè)量工程設(shè)計(jì)建筑工程安裝工程監(jiān)理設(shè)備重要材料其他第十一章投資估算與資金籌措一、固定資產(chǎn)投資估算本項(xiàng)目位于內(nèi)蒙古鄂爾多斯市錫尼鎮(zhèn)。根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求，估算新增固定資產(chǎn)投資2087萬元。新增固定資產(chǎn)投資構(gòu)成詳見下表：新增固定資產(chǎn)投資構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目名稱估算投資（萬元）所占比例（%）1設(shè)備購(gòu)置費(fèi)783.62建筑費(fèi)1662803安裝工程費(fèi)12464運(yùn)雜費(fèi)311.55勘察設(shè)計(jì)費(fèi)311.56建設(shè)單位管理費(fèi)311.57驗(yàn)收鑒定費(fèi)80.49基本預(yù)備費(fèi)50210建設(shè)期利息723.5合計(jì)2087二、新增固定資產(chǎn)投資估算說明建設(shè)期利息按照8%上浮40%估算，運(yùn)雜費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)按照固定資產(chǎn)投資總額的4.5%計(jì)算。三、新增固定資產(chǎn)資金來源與籌措本項(xiàng)目新增固定資產(chǎn)投資2087萬元，由企業(yè)自籌解決。第十二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)（一）本評(píng)價(jià)主要依據(jù)國(guó)家發(fā)改委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）以及有關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)政策進(jìn)行。（二）項(xiàng)目計(jì)算期為3年，建設(shè)期為1年，銷售期為2年。（三）基準(zhǔn)收益率為10%。（四）營(yíng)業(yè)稅率5%，水利建設(shè)基金1‰，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加三項(xiàng)附加稅分別為營(yíng)業(yè)稅額的7%、3%和1%。（五）企業(yè)所得稅率25%。（六）銷售費(fèi)用按市場(chǎng)慣例，包括廣告、工資等與銷售有關(guān)的一切費(fèi)用以銷售收入的3%計(jì)算。二、總成本費(fèi)用估算（一）開發(fā)成本2087萬元。（二）銷售費(fèi)用113萬元。（三）工資、福利費(fèi)及其它費(fèi)用256萬元。（四）經(jīng)營(yíng)稅金及附加209.06萬元。（五）財(cái)務(wù)費(fèi)用72萬元。以上合計(jì)2737.06萬元。三、經(jīng)營(yíng)收入估算本項(xiàng)目的總可售面積為22160平方米，銷售收入3767.2萬元。具體計(jì)算如下：住宅：1700元/㎡，22160平方米銷售收入為3767.2萬元。四、營(yíng)業(yè)稅金及附加稅估算1.銷售收入3767.2萬元，營(yíng)業(yè)稅率5%，營(yíng)業(yè)稅額188.36萬元。2.各種附加稅占營(yíng)業(yè)稅額的11%，城建稅率7%，教育費(fèi)附加稅率3%，地方教育費(fèi)附加稅率1%，三項(xiàng)附加稅為20.7萬元。以上各項(xiàng)稅金合計(jì)209.06萬元。項(xiàng)目總利潤(rùn)為1030.16萬元，所得稅率25%，所得稅額257.54萬元，稅后凈利潤(rùn)772.62萬元。投資回收期稅后為1.9年。以上投資分析說明，投資回收期較短，有較強(qiáng)的盈利能力；通過敏感性公析測(cè)算，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，因此，從財(cái)務(wù)角度分析，項(xiàng)目是可行的。具體數(shù)據(jù)，詳見附表。第十三章風(fēng)險(xiǎn)分析可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)分析（一）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控央行將出臺(tái)房地產(chǎn)設(shè)控舉措，旨在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)，包括提高第二套住房首付比例到四成，以及商業(yè)用房首付比例由目前的四成提高至五成。國(guó)務(wù)院已召開專門會(huì)議，討論有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控舉措，一方面加大建設(shè)廉租房，擴(kuò)大市場(chǎng)供給，同時(shí)將通過提高首付比例的方式，抑制過快上漲的房?jī)r(jià)；另一方面將落實(shí)原有的房地產(chǎn)調(diào)控舉措。今明兩年，國(guó)家將加快廉租住房建設(shè)步伐，盡快增加一批廉租住房房源。各級(jí)地方財(cái)政將廉租住房建設(shè)步伐，盡快增加一批廉租住房房源。各級(jí)地方財(cái)政將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算支出安排，住房公積金增值凈收益將用于廉租住房建設(shè)，土地出讓凈收益于廉租住房保障資金比例不得低于10%，城市新開住房建設(shè)中，套型在90平方米以下的住房面積必須達(dá)到70%以上，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%。（二）市場(chǎng)需求截止2007年底，加上流動(dòng)人口，杭錦旗共有城鎮(zhèn)人口4萬多人，總體人口較少，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量有限。（三）位置項(xiàng)目地址位于杭錦旗的錫尼鎮(zhèn)，氣候條件比較惡劣再加上旗縣配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還不算完善，投資環(huán)境不及市區(qū)，外來人口很有限，使得居民入住率比較低，缺少人氣。第十四章項(xiàng)目社會(huì)效益與可行性評(píng)價(jià)項(xiàng)目建成后，周圍生活設(shè)施齊全，交通方便。近年來，周邊地區(qū)已陸續(xù)開發(fā)成片住宅小區(qū)，因此環(huán)境配套設(shè)施已逐漸完善，市場(chǎng)頗佳。該項(xiàng)目建成后，可以滿足市場(chǎng)需求，提高人民居住生活質(zhì)量，為入住居民提供一個(gè)安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過項(xiàng)目開發(fā)可以提高該地區(qū)居住物業(yè)檔次，提升地價(jià)，帶動(dòng)周邊地區(qū)房地產(chǎn)、