法治講堂：居住權(quán)的物權(quán)性解讀與裁判思路探究

今年3月，民法典實(shí)施后武漢首例居住權(quán)執(zhí)行糾紛又一次引起了公眾對居住權(quán)的關(guān)注。不同于既有物權(quán)糾紛解決路徑，居住權(quán)糾紛的解決應(yīng)當(dāng)立足于居住權(quán)的基本特性及其給社會經(jīng)濟(jì)生活帶來的實(shí)際影響，并結(jié)合法條進(jìn)行探索。一、居住權(quán)的物權(quán)性解讀與實(shí)際影響民法典第三百六十六條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！笨梢?，居住權(quán)以“滿足生活居住需要占有使用他人住宅”為目的。同時也引發(fā)了一個疑問，即該目的通過債權(quán)路徑即可實(shí)現(xiàn)，為何將居住權(quán)確認(rèn)為物權(quán)。這是因?yàn)?，居住?quán)的深層追求是對房屋的占有和使用應(yīng)當(dāng)穩(wěn)定、安全、妥當(dāng)，可抵御他人侵害，這種排他功能需通過物權(quán)化來實(shí)現(xiàn)。裁判居住權(quán)糾紛時也應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到居住權(quán)的物權(quán)性及其對社會生活的影響。1.居住權(quán)的物權(quán)性。大陸法系民法對施加于所有權(quán)的限制持謹(jǐn)慎態(tài)度，其中用益物權(quán)制度將利用他人之物的各種情形類型化為不同種類，并確定各種用益物權(quán)的范圍。物權(quán)法定主義是完成該任務(wù)的重要工具和根據(jù)。如果通過債權(quán)方式確定居住權(quán)，基于合同自由原則，居住權(quán)人對于房屋的占有和使用僅受合法有效的居住權(quán)合同的約束。而通過物權(quán)法定，使民法得以介入居住權(quán)人和房屋其他物權(quán)人之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了居住權(quán)的物權(quán)化。就安全性而言，居住權(quán)合同可以約束房屋所有人及其繼承人，但基于合同的相對性原則，侵害來自第三人時，居住權(quán)人并無招架之力。物權(quán)制度賦予居住權(quán)“返還原物”“排除妨害”和“消除危險”三項(xiàng)權(quán)能，此時居住權(quán)人得對該第三人提出“排除妨害請求權(quán)”。而且，居住權(quán)所對應(yīng)的義務(wù)附著于房屋之上，房屋的受讓人需要繼續(xù)承擔(dān)。在物權(quán)規(guī)則下，該義務(wù)通過“居住權(quán)”與“房屋受讓人權(quán)利”之間已事先明確的效力判定規(guī)則來實(shí)現(xiàn)。房屋所有人將其所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，或在房屋上設(shè)置其他他物權(quán)，此時第三人取得物權(quán)，那么該第三人的物權(quán)與居住權(quán)人的居住權(quán)應(yīng)當(dāng)在物權(quán)對抗規(guī)則下加以考量。根據(jù)權(quán)利登記的先后順序，可確定前述兩個物權(quán)的效力順序。如果房屋所有權(quán)人為他人設(shè)置了以房屋作為給付標(biāo)的的債權(quán)，例如將房屋出租時，居住權(quán)人的居住權(quán)與承租人的請求權(quán)屬于物權(quán)與債權(quán)對抗的情形，那么應(yīng)當(dāng)遵循物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)則。綜上而言，將居住權(quán)確定為物權(quán)，可以保證居住權(quán)人在居住他人房屋時實(shí)現(xiàn)排他效力。如果將居住權(quán)作為債權(quán)進(jìn)行規(guī)制，則無法解決居住權(quán)的排他性效力需要。2.居住權(quán)的實(shí)際影響。居住權(quán)入典對社會經(jīng)濟(jì)生活帶來了一定的影響。居住權(quán)可以在一定程度上取代以往實(shí)踐中出現(xiàn)的反向抵押、附條件遺囑等情形，切實(shí)解決部分弱勢群體的住房問題。居住權(quán)以無償為原則，當(dāng)事人可另行約定有償設(shè)立，由此為投資型居住權(quán)的存在留下了空間，從而創(chuàng)立了一種不同于房屋上其他用益物權(quán)和財產(chǎn)權(quán)的收益方式。與此同時，居住權(quán)的確立使民事主體在房屋買賣時除了需要查詢是否存在房屋抵押的情形，還要查詢是否登記了居住權(quán)，這對我國房屋登記制度也增加了新的內(nèi)容。民法典并未對居住權(quán)人的身份進(jìn)行限制，為居住權(quán)與租賃同時存在留下了空間，會給房屋有償使用收益市場帶來新變化。二、居住權(quán)糾紛的裁判思路探究增加規(guī)定居住權(quán)制度是我國民法典物權(quán)編相較于原物權(quán)法的一大進(jìn)步，體現(xiàn)了民法典以社會發(fā)展需要為導(dǎo)向，切實(shí)解決人民群眾居住需求的努力。要妥善處理居住權(quán)糾紛案件，可在正確理解居住權(quán)的物權(quán)性及其實(shí)際影響的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)前立法，從以下幾個方面著手：1.審慎界定當(dāng)事人意思自治的范圍。居住權(quán)區(qū)分于其他用益物權(quán)的最顯著特征是居住權(quán)依照合同約定，經(jīng)登記設(shè)立。居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承已被民法典禁止，不可通過合意變更。居住權(quán)作為一種用益物權(quán)，具有排他性效力，這項(xiàng)權(quán)能對于房屋所有人及受讓人的權(quán)利是一種直接的限制，且民法典并未規(guī)定居住權(quán)期限如何變更、居住權(quán)設(shè)立人設(shè)立居住權(quán)后可否收回居住權(quán)等問題。因此，對于當(dāng)事人之間關(guān)于居住權(quán)的意思自治應(yīng)持保守態(tài)度，以避免權(quán)力恣意的出現(xiàn)。2.審慎界定“住宅”的范圍。我國建設(shè)部2006年發(fā)布了《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005），規(guī)定“供家庭居住使用的建筑”即是住宅建筑。這是從用途對住宅進(jìn)行的界定。實(shí)踐中，考慮到建筑的性質(zhì)通常要受到房屋管理政策和土地性質(zhì)的影響，所以對于民法典第三百六十六條規(guī)定的“住宅”的范圍，應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)行政法規(guī)和居住權(quán)本身的立法目的進(jìn)行謹(jǐn)慎判斷。3.審慎界定“滿足生活居住需要”的范圍。我國民法典關(guān)于居住區(qū)的立法方式類似于羅馬法中的“出于家庭需求的目的”的設(shè)定。需要注意的是，基于居住權(quán)的立法目的，居住權(quán)人的“生活需要”應(yīng)當(dāng)是一個動態(tài)的范圍。比如，從以人為本的角度出發(fā)，如果居住權(quán)人進(jìn)入老年或出現(xiàn)其他需要照護(hù)而無法獨(dú)自生活的情況，其生活需要范圍應(yīng)當(dāng)包括對其提供必要照護(hù)的人的需要，相應(yīng)的人員應(yīng)當(dāng)也有在房屋居住的權(quán)利，而他人無權(quán)干涉。此外，在處理居住權(quán)糾紛的時候應(yīng)當(dāng)警惕利用居住權(quán)規(guī)避法律，特別是法律義務(wù)的情況。作為在房屋上設(shè)定的用益物權(quán)，居住權(quán)人可對抗房屋所有人、受讓人和其他享有債權(quán)利益的人