3.6房地產(chǎn)競爭格局與新趨勢的變化分析

綠都地產(chǎn)戰(zhàn)略地圖鄭州，2015年4月3.6行業(yè)競爭格局與新趨勢研究受市場競爭及發(fā)展訴求的影響，不同梯隊的企業(yè)在拿地上面也呈現(xiàn)出穩(wěn)健、擴張、收縮等不同的趨勢TOP10房企拿地成本TOP11-TOP30房企拿地成本TOP31—TOP50房企拿地成本TO51—TOP100房企拿地成本Top10房企拿地價占銷售價環(huán)比下降，相比大部分房企拿地顯理性TOP11-30房企樓板價不斷上升，2014年占均價的54%TOP31-50房企樓板價迅猛攀升，2014年占均價的64%TOP51-100房企樓板價增速有所放緩，2014年占均價的46%近五年來百強房企營業(yè)收入與凈利潤穩(wěn)步增長，但增速逐年下降，受銷售放緩與土地成本上漲等因素影響，百強房企的利潤率也在逐步下降隨著市場的發(fā)展百強企業(yè)憑借較強的營運能力實現(xiàn)營業(yè)收入與盈利規(guī)模的持續(xù)上升，但增速顯著下降，且盈利增速低于營業(yè)收入增速，部分企業(yè)增收不增利；受銷售放緩、土地等各類成本上升的影響，百強企業(yè)利潤率均值近五年來逐步下降，由2010年的17.03%下降到2014年的13.48%；百強企業(yè)利潤均值/利潤率/營業(yè)收入均值百強企業(yè)凈利潤均值增長率/營業(yè)收入均值增長率近幾年百強房利潤率都逐年下降，500億以上量級的企業(yè)較為穩(wěn)定，但500億以下量級的企業(yè)利潤率暴跌50%各梯隊代表企業(yè)利潤率均值走勢7家千億級房企利潤率自2010年以來呈持續(xù)下降趨勢，大部分利潤率在15%左右中海的利潤率最高，到2014年仍高于20%，遠遠超過平均水平，得益于中海均好的項目運營管理綠地的利潤率最低，常年在5%以內(nèi)的低位徘徊，主要原因是綠地以寫字樓產(chǎn)品為主千億級房企基本已完成了全國范圍的布局，同時憑借較強的經(jīng)營能力其利潤率相對比較穩(wěn)定波動較小，平均在10%~20%之間1000億以上企業(yè)利潤率支持大部分房企利潤率高于15%，也高于行業(yè)整體水平，但下滑趨勢明顯富力、綠城的利潤率自2012年逆勢上升，主要原因是富力的土地溢價和聚焦中高端項目，綠城改善了債務(wù)結(jié)構(gòu)，凈資產(chǎn)負債率大幅降低龍湖的利潤率波動較大，主要原因是龍湖提高了剛需產(chǎn)品比例500-1000億級企業(yè)利潤率表現(xiàn)參差不齊，跨度也比較大，平均水平在15%~20%之間500~1000億級企業(yè)利潤率支持500億以下級企業(yè)的利潤率從2012年開始整體下滑，并且趨于接近，絕大部分在10%~15%之間，是三個梯隊中最低的越秀地產(chǎn)的高凈利潤率來源于其健康的資產(chǎn)負債率，其中2012年僅37%仁恒地產(chǎn)憑借聚焦中高端產(chǎn)品，始終保持高于同級對手的盈利水平500億以下級的企業(yè)利潤的下降幅度相對比較明顯，不同企業(yè)之間差距較大，最高相差近20%500億以下級企業(yè)利潤率支持2014房地產(chǎn)銷售百強各梯隊企業(yè)城市銷售金額分布圖，[億]房地產(chǎn)百強企業(yè)的銷售收入80%以上來自一二線城市，作為現(xiàn)階段城市化發(fā)展的主力市場，二線城市占據(jù)了百強企業(yè)的半壁江山12906.86998.23857.65063.8年度銷售收入城市級別

百強銷量[億] 比例三/四線城市485316.9%二線城市1625656.5%一線城市767926.7%百強企業(yè)的主要戰(zhàn)場依舊以一二線城市為主；一線城市競爭白熱化，存在較大進入壁壘；作為現(xiàn)階段城市化發(fā)展的主力，百強企業(yè)銷售額在二線城市占到52%三四線城市百強企業(yè)聚集度不高一線城市二線城市三四線城市在房地產(chǎn)銷售百強企業(yè)項目最集中的十個城市中，一線城市占據(jù)了三個，其余均為重點二線城市，且上海百強企業(yè)項目數(shù)量明顯較高2014年百強企業(yè)項目區(qū)域分析熱度占比佛山88廣州123寧波90杭州139上海287天津144北京108沈陽116重慶109成都1442014年百強企業(yè)項目前十位城市分析，[個，%]全國百強企業(yè)獲取土地最多的城市相對集中，上海/廣州/天津/成都幾乎是兵家必爭之地，而北京深圳則因獲取項目難度高而贏家分散百強企業(yè)項目數(shù)及比例Top10項目數(shù)及比例Top11-30項目數(shù)及比例Top31-50項目數(shù)及比例Top51-100項目數(shù)及比例長三角上海2879%1069%8110%319%6911%杭州1395%383%648%305%寧波903%315%蘇州206%193%南京234%常州273%珠三角廣州1234%383%283%3610%213%佛山883%433%253%東莞383%環(huán)渤海北京1084%344%226%天津1445%524%476%123%335%大連234%西部成都1445%403%415%278%264%重慶1094%433%415%123%武漢433%貴陽203%中南長沙154%東北沈陽1164%645%324%103%福建福州185%支持萬科銷售前五城市一線居多，且深耕時間長，萬達則重點二線，占比類似；因產(chǎn)品類型的不同，萬科單城市銷售量級是萬達三倍以上2014年萬達銷售前五名城市金額及占比2014年萬科銷售前五名城市金額及占比恒大前五城市基本集中在中西部重點二線城市；碧桂園前五城市僅一個不在廣東省2014年恒大銷售前五名城市金額及占比2014年碧桂園銷售前五名城市金額及占比融創(chuàng)主要布局長三角與環(huán)渤海重點城市，上海單城市量級非常大；世茂布局長三角及東南沿海重點二線城市2014年融創(chuàng)銷售前五名城市金額及占比2014年世茂銷售前五名城市金額及占比富力深耕廣州，華東華北均有收獲；龍湖除發(fā)源地重慶與成都外，布局長三角及環(huán)渤海區(qū)域的中心城市2014年富力銷售前五名城市金額及占比2014年龍湖銷售前五名城市金額及占比雅居樂深耕華南，且在量級較小的三線城市中收獲了較高的銷售額；金地布局較為平均，均為一線或二線發(fā)達城市2014年雅居樂銷售前五名城市金額及占比2014年金地銷售前五名城市金額及占比陽光城深耕福州、上海，兩城市集中了90%的銷售貢獻；旭輝布局長三角與環(huán)渤海的重點城市2014年陽光城銷售前五名城市金額及占比2014年旭輝銷售前五名城市金額及占比藍光深耕其發(fā)源地西南中心城市，外區(qū)域布局機會型為主；建業(yè)則堅持省域化戰(zhàn)略，深耕河南，大而全地進入河南所有的地級市2014年藍光銷售前五名城市金額及占比2014年建業(yè)銷售前五名城市金額及占比泰禾深耕北京及福建，北京單城市銷售占比65%；合景泰富項目分部較為均勻，主要以珠三角、長三角等中心城市為主2014年泰禾銷售前五名城市金額及占比2014年合景銷售前五名城市金額及占比中南深耕長三角二三線城市，卓越則集中于三個城市，其余城市貢獻僅2%2014年中南銷售前五名城市金額及占比2014年卓越銷售前五名城市金額及占比近三年百強企業(yè)中，溢價拿地競爭意愿最強的是的前11到50的企業(yè)，土地成本控制最好的是前十名企業(yè)TOP100TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-1002012—2014百強企業(yè)樓板價與銷售均價占比近三年土地樓板價不斷攀升，土地平均成本占到銷售均價的42%但Top10房企地價在銷售價格的占比環(huán)比下降，拿地渠道和選擇更多，且利潤空間更大前11-30企業(yè)其樓板價兩年時間上升了一倍，壓縮了企業(yè)的開發(fā)利潤前31-50企業(yè)大都為了追求快速的規(guī)?；笈e的擴張拿地，其樓板價上漲趨勢遠遠高于其銷售均價的上漲近三年土地樓板價不斷攀升，在銷售均價增幅較小的情況下，地價對銷售均價的占比由原先的的26%提高至42%2012-2014年TOP100企業(yè)銷售均價和樓板價占比圖百強成交均價近三年變化幅度較小，維持在7%-10%之間，而土地價格則出現(xiàn)大幅度的上升，這樣也就直接導致了其樓板價與銷售均價的占比由2012年26%上升到2014年的42%2014年Top10房企拿地價占銷售價環(huán)比下降，且始終維持在30%左右相比大部分房企拿地顯理性，利潤空間更大2012-2014年TOP10企業(yè)銷售均價和樓板價占比圖前十強企業(yè)銷售額增速上升態(tài)勢明顯；土地價格則出現(xiàn)環(huán)比回落，且始終保持在30%左右，這樣顯示出其區(qū)域拓展及拿地的理性，也保證了利潤空間前11-30房企樓板價不斷上升，樓板價占成交均價的占比由12年的25%上漲到14年54%，不斷上漲的土地成本也壓縮了利潤空間2012-2014年TOP11-30企業(yè)銷售均價和樓板價占比圖前11-30企業(yè)其樓板價上漲程度明顯高于其銷售均價的上漲程度；其占比由2012年的25%上漲至2014年54%，兩年時間上升了一倍，這樣也壓縮了企業(yè)的開發(fā)利潤為追求快速規(guī)?；?，TOP31-50房企樓板價迅猛攀升，在銷售均價只上升7%的情況下，其樓板價上漲了200%2012-2014年TOP31-50企業(yè)銷售均價和樓板價占比圖前31-50企業(yè)大都為了追求快速的規(guī)模化而大舉的擴張拿地，或選擇在主流城市獲取土地，其樓板價成交價趨勢遠遠高于其銷售均價的上漲，嚴重的壓縮企業(yè)的開發(fā)利潤空間，且不利于應(yīng)對市場波動帶來的價格風險Top30-50項目城市能級分析（土地獲取面積占比）Top30-