價(jià)格體系制定培訓(xùn)全套課件

住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系的制定2009.06.25

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技能提升培訓(xùn)系列0“一本天書”多想

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多試多學(xué)多累積多沉淀圣經(jīng)1SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問有限公司2基本步驟定義項(xiàng)目屬性現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定系數(shù)制作價(jià)格表格代入計(jì)算價(jià)格進(jìn)行價(jià)格統(tǒng)計(jì)撰寫定價(jià)說明

SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問有限公司步驟一：定義項(xiàng)目屬性現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定系數(shù) 與客戶充分溝通，了解開發(fā)設(shè)計(jì)重點(diǎn)獲取準(zhǔn)確的總規(guī)圖、平面圖(設(shè)計(jì)圖)明確樓宇編號(hào)；明確坐標(biāo)方向充分理解項(xiàng)目坐落、戶型布局等各因素準(zhǔn)備工作一3SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問有限公司準(zhǔn)備工作二組織一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)分團(tuán)隊(duì)最好3-4人派發(fā)統(tǒng)一的“定價(jià)評(píng)分表”選擇常態(tài)的天氣避免在極端天氣進(jìn)行定價(jià)評(píng)分表的制定尤為重要，是之后制定價(jià)格和價(jià)格說明的重要依據(jù)4SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問有限公司注意事項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)水平因素進(jìn)行圖像記錄（拍照）。每位評(píng)分人員除了評(píng)分還要簡(jiǎn)單文字記錄當(dāng)時(shí)評(píng)分的根據(jù)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要對(duì)所有的評(píng)分算術(shù)平均后得出綜合評(píng)分表。5SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問有限公司6目錄：1.價(jià)格表制作方式說明2.評(píng)分系統(tǒng)說明3.價(jià)格統(tǒng)計(jì)總體說明水平系數(shù)評(píng)定垂直系數(shù)評(píng)定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問有限公司7目錄：1.價(jià)格表制作方式說明2.評(píng)分系統(tǒng)說明3.價(jià)格統(tǒng)計(jì)總體說明水平系數(shù)評(píng)定垂直系數(shù)評(píng)定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問有限公司價(jià)格表制作方式的說明其實(shí)就是定價(jià)方向，可以讓思維更清晰，目的更明確。根據(jù)營(yíng)銷策略，專業(yè)厘定價(jià)格策略，比如預(yù)定均價(jià)、推貨策略等；根據(jù)前期與客戶的溝通，以及對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)考察和理解，找出項(xiàng)目定價(jià)的關(guān)鍵因素；明確價(jià)格制定的方向，比如并加以說明。8SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問有限公司1.價(jià)格表制作方式說明9SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問有限公司參考案例一：北西東南A座B座C座環(huán)城高速丫髻沙大橋高壓電線10SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司11SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司參考案例二二：12SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司從產(chǎn)品方面無(wú)無(wú)法拉開價(jià)價(jià)格差距，，即戶型產(chǎn)產(chǎn)品所占評(píng)評(píng)分比重小小13SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司14SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司15目錄：1.價(jià)格表制作方式說明2.評(píng)分系統(tǒng)說明3.價(jià)格統(tǒng)計(jì)總體說明水平系數(shù)評(píng)定垂直系數(shù)評(píng)定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司16SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司參考考案案例例一一：：總體說明17SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司參考考案案例例二二：：18SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司水平平因因素素一一般般可可分分為為：：戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、景景觀觀視視野野、、朝朝向向、、通通風(fēng)風(fēng)、、采光光、、噪噪音音、、樓樓距距………每個(gè)個(gè)因因素素權(quán)權(quán)重重的的厘厘定定：：前期期和客客戶戶充充分分溝通通+項(xiàng)目目的的深深入入理理解解+累積積的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)3.每個(gè)個(gè)因素素的的評(píng)評(píng)分分等等級(jí)級(jí)和和評(píng)評(píng)定定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：評(píng)分分等等級(jí)級(jí)的的劃劃分分存存在在一一定定的的主主觀觀判判斷斷，，最最好好是是組組員員在在充充分分理理解解項(xiàng)項(xiàng)目目后后商商議議擬擬定定，，擬擬定定等等級(jí)級(jí)后后項(xiàng)項(xiàng)目目負(fù)責(zé)責(zé)人人需需用用文文字字在在評(píng)評(píng)分分表表上上明明確確表表述述評(píng)分分樓樓層層的的選選定定：：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶戶型型一一般般以以中中間間樓樓層層為為基基準(zhǔn)準(zhǔn)層層，，如如果果是是奇奇偶偶數(shù)數(shù)樓樓層層戶戶型型不不同同需需要要選選擇擇兩兩個(gè)個(gè)相相鄰鄰的的中中間間樓樓層層進(jìn)進(jìn)行行評(píng)評(píng)定定19SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司水平系數(shù)評(píng)定20SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司參考考案案例例一一：：21SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司22SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司23SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司24SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司25SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司26SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司27SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司28SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司29SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司30SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司31SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司32SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司33SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司34SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司思考考/討論論：：在案案例例一一中中，，為為什什么么景景觀觀評(píng)評(píng)分分等等級(jí)級(jí)是是5-10分（（P22），，而而噪噪音音評(píng)評(píng)分分等等級(jí)級(jí)是是3-10分（（P30）呢呢？？在水水平平系系數(shù)數(shù)表表中中，，第第三三列列的的數(shù)數(shù)字字代代表表什什么么，，如如何何得得來來？？35SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司36SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司參考考案案例例一一：：37SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司38SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地地陽(yáng)陽(yáng)光光房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司39SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司40SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司41SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司42SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司43SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司44SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司45SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司46SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司47SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司48SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司49SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司50SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司51SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司52SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司53SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司54SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司55SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司思考/討論：：在案例例一中中，水水平系系數(shù)和和的計(jì)計(jì)算公公式是是：各因素素分值值×權(quán)重，，然后后相加加在案例例二中中，水水平系系數(shù)和和的計(jì)計(jì)算公公式是是：各因素素系數(shù)數(shù)相乘乘兩者的的區(qū)別別在哪哪里？？?jī)蓚€(gè)案案例在在系數(shù)數(shù)評(píng)分分上最最大的的區(qū)別別是什什么？？如何何理解解和運(yùn)運(yùn)用？？56SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司57SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司垂直系數(shù)評(píng)定垂直因素的的評(píng)定定按同同一單單位因因?yàn)闃菢菍拥牡淖兓鹚厮刭|(zhì)差差異進(jìn)進(jìn)行打打分，，一般般分為為：視野景觀變化、采光光變化化、空空間感感差異異、心心理優(yōu)越感感差異、、客戶戶心理感受、、項(xiàng)目特特殊情情況層差類類型一一般可可分為為：斜線型型、折折線型型、梯梯級(jí)型型層差差差距：：因應(yīng)建建筑的的高低低、推推貨策策略而而所有有不同同，具具體要要根據(jù)據(jù)擬定定均價(jià)價(jià)、戶戶型面面積等等因素素調(diào)整整思考/討論：：層差差類型型、差差距與與建筑筑的高高低、、推貨貨策略略之間間有何何聯(lián)系系？58SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司參考案案例一一：59SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司60SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司61SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司62SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司63SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司64SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司65SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司參考案案例二二：66SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司67SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司68SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司69SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司70SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司71SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司72SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司73SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司74SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司特殊影響調(diào)整遇到以以下情情況，，需要要對(duì)特特殊樓樓層或或戶型型做出出特殊殊層差差和系系數(shù)調(diào)調(diào)整：：示范單單元層層贈(zèng)送面面積對(duì)開視視野明明顯差差異供需要要求客戶喜喜好……75SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司參考案案例一一：76SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司77SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司參考案案例二二：78SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司79SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司80SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)陽(yáng)光房房地產(chǎn)產(chǎn)顧問問有限限公司司81SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司82SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司83SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司補(bǔ)充說明參考案例一一：84SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司參考案例二二：85SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司86SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司87SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司88SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司89目錄：1.價(jià)格表制作方式說明2.評(píng)分系統(tǒng)說明3.價(jià)格統(tǒng)計(jì)總體說明水平系數(shù)評(píng)定垂直系數(shù)評(píng)定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司注意事項(xiàng)1.安靜無(wú)干擾擾的環(huán)境。。2.清醒的頭腦腦。3.過程中隨時(shí)時(shí)記錄號(hào)需需要補(bǔ)充考考慮的事項(xiàng)項(xiàng)、疑點(diǎn)、、備忘等事事項(xiàng)。4.仔細(xì)驗(yàn)算和和核對(duì)。5.科學(xué)命名不不同情況下下調(diào)整出來來的價(jià)格表表。90SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽(yáng)光房房地產(chǎn)顧問問有限公司司步驟二：制制作價(jià)格表表格代代入計(jì)算算價(jià)格設(shè)置好系數(shù)數(shù)表，單獨(dú)獨(dú)開設(shè)一個(gè)個(gè)Sheet。設(shè)置好所有有單元的基基本資料表表格，并設(shè)設(shè)好各單元元與系數(shù)表表連接的公公式。代入預(yù)定單單價(jià)，嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)測(cè)算每個(gè)個(gè)單元，確確保無(wú)誤。。單