商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位方案定位與招商

商業(yè)地產(chǎn)前期定位與招商Chapter1Chapter2Chapter3Chapter4Chapter5Chapter6目錄開發(fā)戰(zhàn)略商圈定位經(jīng)營定位策略定位推廣定位綜述定位深化

業(yè)態(tài)規(guī)劃

泛主力店

品牌規(guī)劃

運(yùn)營規(guī)劃

物業(yè)規(guī)劃規(guī)劃目的業(yè)態(tài)主題主題規(guī)劃業(yè)態(tài)布局酒店建議基本原則 主力店選擇

次級(jí)主力店選擇 集成店選擇輔助配套店選擇競爭分析品牌選擇競爭關(guān)系品牌組合品牌優(yōu)選招商管理運(yùn)營管理收益模型運(yùn)營成本規(guī)劃說明總平規(guī)劃動(dòng)線規(guī)劃功能規(guī)劃風(fēng)格、主材、照明景觀小品建筑立面機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)▌?wù)猩毯瓦\(yùn)營的全面成功，以及持續(xù)的、快速的增長和發(fā)展。▌各業(yè)態(tài)、品類之間有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)整體、全面的共榮發(fā)展。▌進(jìn)一步確保招商到達(dá)率和開業(yè)成功率，體現(xiàn)特有的競爭力和號(hào)召力。之間有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)化商品、服務(wù)整合優(yōu)勢(shì)。運(yùn)營全過程管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值。▌確保各品類、品牌

▌專業(yè)化的招商

▌充分且必要的物業(yè)規(guī)劃，滿足招商、運(yùn)營的切實(shí)需要。粗陋的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤模糊的市場(chǎng)定位缺乏市場(chǎng)的認(rèn)知力以返租形式出售店鋪獲取短期利益缺乏突出元素及品牌號(hào)召力業(yè)態(tài)比例不科學(xué)缺乏統(tǒng)一招商策略單純物業(yè)管理的管理架構(gòu)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)缺乏系統(tǒng)的推廣意識(shí)人流量低失敗的項(xiàng)目

準(zhǔn)確的建筑機(jī)電設(shè)計(jì)明確的市場(chǎng)定位全球化眼光及本地化的專業(yè)管理整體的商鋪?zhàn)赓U策略專業(yè)的駐場(chǎng)操作管理良好的租戶關(guān)系維護(hù)優(yōu)良的專業(yè)硬體維護(hù)發(fā)掘各個(gè)潛在的收入以增加整個(gè)項(xiàng)目回報(bào)率凝聚人氣的市場(chǎng)推廣活動(dòng)通過專業(yè)的經(jīng)營管理手段不斷提高人流創(chuàng)造互動(dòng)的重復(fù)消費(fèi)模式高度的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)成功的項(xiàng)目第一階段：項(xiàng)目前期（工程開工前的準(zhǔn)備階段）設(shè)計(jì)前階段概念設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)第二階段：項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）建設(shè)階段竣工驗(yàn)收階段第三階段：項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營運(yùn)階段）開業(yè)前準(zhǔn)備開業(yè)后營運(yùn)階段商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程及主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)招商物業(yè)工程市場(chǎng)推廣租戶協(xié)調(diào)物業(yè)營運(yùn)設(shè)計(jì)前階段項(xiàng)目前期項(xiàng)目后期項(xiàng)目中期概念設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)竣工驗(yàn)收開業(yè)前準(zhǔn)備開業(yè)后營運(yùn)市調(diào)定位招商策略招商前準(zhǔn)備品牌招商實(shí)施及控制

品牌優(yōu)化

標(biāo)識(shí)、廣告位場(chǎng)地策劃

招商市場(chǎng)推廣

制定整體市場(chǎng)營銷計(jì)劃開業(yè)前市場(chǎng)營銷策略執(zhí)行及控制執(zhí)行控制

設(shè)計(jì)咨詢

設(shè)計(jì)方案變更咨詢工程交接驗(yàn)收物業(yè)工程運(yùn)行管理功能設(shè)計(jì)咨詢建筑結(jié)構(gòu)、平面空間

前期物業(yè)準(zhǔn)備交付前籌備開業(yè)前準(zhǔn)備開業(yè)后營運(yùn)管理二裝管理協(xié)調(diào)租戶協(xié)調(diào)租務(wù)管理市調(diào)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)研究，按市場(chǎng)形勢(shì)和展望進(jìn)行商業(yè)策劃與規(guī)劃，并且以經(jīng)營層面的角度，再度研判定位及業(yè)態(tài)分布，進(jìn)一步深化和優(yōu)化財(cái)務(wù)分析，使整個(gè)策劃和收益測(cè)算更接近實(shí)際。宏觀經(jīng)濟(jì)及環(huán)境分析項(xiàng)目周邊競爭者研究人口及收入分析居民消費(fèi)習(xí)慣分析項(xiàng)目定位及規(guī)劃分析初步確定業(yè)態(tài)組合向設(shè)計(jì)院提供設(shè)計(jì)元素

第一階段

項(xiàng)目前期（工程開工前的準(zhǔn)備階段）招商

第二階段項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）招商項(xiàng)目招商

根據(jù)項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)模及業(yè)態(tài)規(guī)劃，在重新評(píng)估前期策劃和市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目提供切實(shí)可行的招商策略和實(shí)施品牌招商。內(nèi)容主要涵蓋：1.

品牌招商品牌落位調(diào)整2.前期招商市場(chǎng)推廣建立并培訓(xùn)市場(chǎng)推介隊(duì)伍招商中心設(shè)計(jì)與布置制作沙盤模型制作其它有關(guān)項(xiàng)目招商之所需材料，如招商手冊(cè)、多媒體光盤、網(wǎng)頁及道具展示等招商策略/包裝

招商3．品牌招商實(shí)施（竣工驗(yàn)收前18個(gè)月）

建立并培訓(xùn)招商隊(duì)伍對(duì)主力租戶及品牌租戶招商招商審批行政管理方案制訂代理中介費(fèi)用及管理方案整體品牌招商實(shí)施方案

第二階段項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）

招商租務(wù)管理/品牌調(diào)整

1.品牌優(yōu)化策略

品牌定位的準(zhǔn)確性研究業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整組合方案租戶調(diào)整提升方案2.品牌調(diào)整實(shí)施

整體品牌調(diào)整提升實(shí)施方案業(yè)態(tài)調(diào)整市場(chǎng)推廣方案目標(biāo)租戶持續(xù)提升方案招商進(jìn)程管理

第三階段項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營運(yùn)階段）導(dǎo)向標(biāo)識(shí)指引系統(tǒng)規(guī)劃戶外室內(nèi)廣告位及宣傳設(shè)施規(guī)劃促銷及活動(dòng)區(qū)域的規(guī)劃公共區(qū)域特色租賃（花車）的規(guī)劃

第一階段

項(xiàng)目前期（工程開工前的準(zhǔn)備階段）市場(chǎng)推廣第二階階段項(xiàng)項(xiàng)目目中期期（工工程建建設(shè)階階段））市場(chǎng)推推廣配合前前期招招商進(jìn)進(jìn)行市市場(chǎng)推推廣（（招商商推介介會(huì)、、軟文文造勢(shì)勢(shì)）配合設(shè)設(shè)計(jì)布布置招招商中中心配合制制作沙沙盤模模型配合制制作有有關(guān)項(xiàng)項(xiàng)目招招商之之所需需材料料，如如招商商手冊(cè)冊(cè)、多多媒體體光盤盤、網(wǎng)頁及及道具具展示示等市場(chǎng)推推廣制定及及實(shí)施施項(xiàng)目目的開開業(yè)前前市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)熱熱計(jì)劃劃及開開業(yè)計(jì)計(jì)劃制定及及實(shí)施施年度度市場(chǎng)場(chǎng)戰(zhàn)略略和推推廣計(jì)計(jì)劃制定及及實(shí)施施年度度市場(chǎng)場(chǎng)推廣廣預(yù)算算制定及及實(shí)施施項(xiàng)目目的媒媒體宣宣傳策策劃制定及及實(shí)施施促銷銷及活活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)地銷銷售及及合作作計(jì)劃劃制定及及實(shí)施施項(xiàng)目目廣告告設(shè)施施營收收計(jì)劃劃制定及及實(shí)施施花車車租賃賃計(jì)劃劃第三階階段項(xiàng)項(xiàng)目目后期期（項(xiàng)項(xiàng)目營營運(yùn)階階段））租戶協(xié)協(xié)調(diào)籌備備租租戶戶協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)隊(duì)隊(duì)伍伍制定定協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)租租戶戶進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)流流程程及及制制度度協(xié)助助租租戶戶進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)裝裝修修及及開開業(yè)業(yè)協(xié)助助有有關(guān)關(guān)開開業(yè)業(yè)驗(yàn)驗(yàn)收收工工作作協(xié)助助租租戶戶申申辦辦各各項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)經(jīng)營營所所需需證證照照協(xié)助助租租戶戶營營運(yùn)運(yùn)及及推推廣廣部部門門了了解解商商場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)運(yùn)作作第二二階階段段項(xiàng)項(xiàng)目目中中期期（（工工程程建建設(shè)設(shè)階階段段））租戶戶協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)協(xié)助助租租戶戶進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)裝裝修修及及開開業(yè)業(yè)協(xié)助助有有關(guān)關(guān)開開業(yè)業(yè)驗(yàn)驗(yàn)收收工工作作協(xié)助助租租戶戶申申辦辦各各項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)經(jīng)營營所所需需證證照照協(xié)助助租租戶戶營營運(yùn)運(yùn)及及推推廣廣部部門門了了解解商商場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)運(yùn)作作協(xié)助助租租戶戶處處理理營營運(yùn)運(yùn)上上所所遇遇到到之之困困難難第三三階階段段項(xiàng)項(xiàng)目目后后期期（（項(xiàng)項(xiàng)目目營營運(yùn)運(yùn)階階段段））設(shè)計(jì)計(jì)咨咨詢?cè)冊(cè)诒颈倦A階段段工程程的的主要要任任務(wù)務(wù)是是結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，從從物物業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營管管理理角角度度出出發(fā)，，對(duì)對(duì)各各系系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施的的規(guī)規(guī)劃劃及及布布局局安安排排等等提提出出意意見見。。主主要要包包括括：：對(duì)設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備配配置置容容量量的的合合理理性性進(jìn)進(jìn)行行評(píng)評(píng)估估對(duì)服服務(wù)務(wù)功功能能及及設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施布布局局的的合合理理性性提提供供意意見見根據(jù)據(jù)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)差差異異對(duì)對(duì)設(shè)設(shè)施施的的配配置置提提供供意意見見從使使用用、、維維修修及及成成本本管管理理的的角角度度，，結(jié)結(jié)合合擴(kuò)擴(kuò)初初設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，分分析析該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的機(jī)機(jī)電電系系統(tǒng)統(tǒng)、、空空調(diào)調(diào)系系統(tǒng)統(tǒng)、、安安防防系系統(tǒng)統(tǒng)及及自自動(dòng)動(dòng)控控制制系系統(tǒng)統(tǒng)等等之之優(yōu)優(yōu)劣劣，，提提供供專專業(yè)業(yè)意意見見非常常規(guī)規(guī)區(qū)區(qū)域域檢檢修修設(shè)設(shè)施施的的配配置置意意見見特殊殊功功能能之之公公共共區(qū)區(qū)域域的的預(yù)預(yù)留留設(shè)設(shè)施施配配置置意意見見從后后期期運(yùn)運(yùn)作作管管理理的的角角度度，，對(duì)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中的的缺缺陷陷、、遺遺漏漏項(xiàng)項(xiàng)提提供供改改善善及及補(bǔ)補(bǔ)充充意意見見第一一階階段段項(xiàng)目目前前期期（（工工程程開開工工前前的的準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段））物業(yè)業(yè)工工程程設(shè)計(jì)計(jì)變變更更咨咨詢?cè)儽倦A階段段工工作作是是前前階階段段工工作作的的延延伸伸，，主主要要包包括括：：1．對(duì)對(duì)設(shè)設(shè)備備、、設(shè)設(shè)施施的的選選型型提提出出意意見見2．從后期期運(yùn)行管管理的便便利性及及維護(hù)成成本的角角度對(duì)建建材的選選料提供供意見3．對(duì)施工工過程中中發(fā)生的的設(shè)計(jì)變變更，從從后期運(yùn)運(yùn)行管理理的角度度提供意意見4．對(duì)前階階段尚未未定案的的繼續(xù)跟跟進(jìn)并提提供意見見第二階段段項(xiàng)目目中期（（工程建建設(shè)階段段）物業(yè)工程程物業(yè)工程程1.工程交接接驗(yàn)收階階段物業(yè)工程程人員提提前參與與項(xiàng)目后后期的設(shè)設(shè)備調(diào)試試工作制定項(xiàng)目目驗(yàn)收交交接程序序及項(xiàng)目目工程檔檔案管理理制度進(jìn)行系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備測(cè)測(cè)試，和和相關(guān)各各方一起起驗(yàn)收有有關(guān)建筑筑、設(shè)備備系統(tǒng)，，制作移交交清單協(xié)助監(jiān)督督整改工工程執(zhí)行行制定后期期營運(yùn)相相關(guān)的設(shè)設(shè)備維護(hù)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及及運(yùn)行管管理制度度第三階段段項(xiàng)目目后期（（項(xiàng)目營營運(yùn)階段段）物業(yè)工程程2.工程營運(yùn)運(yùn)階段（（工程與與物業(yè)維維修）設(shè)施設(shè)備備維護(hù)、、管理和和運(yùn)行專業(yè)設(shè)施施的外包包工作管管理落實(shí)設(shè)備備設(shè)施的的節(jié)能運(yùn)運(yùn)行管理理優(yōu)化各設(shè)設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)的運(yùn)行行規(guī)程、、規(guī)章制制度、管管理辦法法、運(yùn)行行記錄和和維維保保計(jì)劃定期安排排重點(diǎn)設(shè)設(shè)備實(shí)施施的測(cè)試試工作設(shè)備設(shè)施施的技改改工作租戶二次次裝修圖圖紙審批批、施工工監(jiān)督、、驗(yàn)收監(jiān)督租戶戶內(nèi)設(shè)備備設(shè)施的的維護(hù)管管理（電電氣柜、、油煙凈凈化裝置置、燃?xì)鈿馓筋^、燈燈箱廣告告等）工程圖紙紙及設(shè)備備檔案的的管理及及更新第三階段段項(xiàng)目目后期（（項(xiàng)目營營運(yùn)階段段）1．建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)層高、柱柱距裝修材料料人流、車車流的導(dǎo)導(dǎo)向物業(yè)管理理用房停車場(chǎng)及及相關(guān)出出入口的的設(shè)置第一階段段項(xiàng)目目前期（（工程開開工前的的準(zhǔn)備階階段）物業(yè)營運(yùn)運(yùn)2．平面和和空間設(shè)設(shè)計(jì)前場(chǎng)平面面空間規(guī)規(guī)劃后場(chǎng)規(guī)劃劃手扶梯、、垂直梯梯和樓道道的合理理分配與與布置公共廁所所的位置置和數(shù)量量建議倉庫庫及配送送區(qū)，廢廢物、垃垃圾區(qū)及及餐飲區(qū)區(qū)合適數(shù)數(shù)量和位位置分布布卸貨區(qū)、、垃圾房房設(shè)置第一階段段項(xiàng)目目前期（（工程開開工前的的準(zhǔn)備階階段）物業(yè)營運(yùn)運(yùn)物業(yè)營運(yùn)運(yùn)一．前期期物業(yè)準(zhǔn)準(zhǔn)備（竣竣工驗(yàn)收收前6個(gè)月）物業(yè)管理理體系的的建立制定物業(yè)業(yè)管理手手冊(cè)（裝裝修守冊(cè)冊(cè)、租戶戶守冊(cè)））制定物業(yè)業(yè)管理（（客服、、保安、、保潔））流程和和制度制定項(xiàng)目目檔案管管理制度度制定外包包/分包商管管理制度度制定安全全、防火火、防盜盜、災(zāi)難難逃生等等方案及及緊急突突發(fā)事件件應(yīng)對(duì)措措施制定全面面的物業(yè)業(yè)保險(xiǎn)要要求制定物業(yè)業(yè)管理預(yù)預(yù)算、物物業(yè)管理理費(fèi)及有有償服務(wù)務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)制定為配配合各類類推廣活活動(dòng)的物物業(yè)監(jiān)管管制度制定對(duì)物物業(yè)管理理人員進(jìn)進(jìn)行持續(xù)續(xù)性業(yè)務(wù)務(wù)培訓(xùn)及及指導(dǎo)的的文件第二階段段項(xiàng)目目中期（（工程建建設(shè)階段段）物業(yè)營運(yùn)運(yùn)二．物業(yè)業(yè)交付前前籌備（（竣工驗(yàn)驗(yàn)收前4個(gè)月）1．籌建物業(yè)管管理架構(gòu)2．前期人員招招聘及物資配配備制定崗位招聘聘要求、計(jì)劃劃、考核制度度及薪資標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)員工職前基本本及專業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)辦公物品購置置及制服制作作3．物業(yè)移交及及接管驗(yàn)收確立接收小組組物業(yè)接管驗(yàn)收收的范圍已接收區(qū)域成成品保護(hù)與控控制4．租戶進(jìn)駐前前準(zhǔn)備工作完成物業(yè)外聯(lián)聯(lián)工作(與工商、消防防、公安、城城管、稅務(wù)、、所屬區(qū)﹑街道、房管局局等政府有關(guān)關(guān)職能部門建建立良好聯(lián)動(dòng)動(dòng))開荒清潔配合各類推廣廣活動(dòng)的安全全、清潔、客客服、管業(yè)等等支持第二階段項(xiàng)項(xiàng)目中期（工工程建設(shè)階段段）物業(yè)營運(yùn)三．綜合驗(yàn)收收與工程交接接（從物業(yè)管管理角度）在工程竣工時(shí)時(shí)，協(xié)助工程程部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行綜合驗(yàn)收收，此階段的的工作包括：：1．制定項(xiàng)目驗(yàn)驗(yàn)收交接程序序及項(xiàng)目工程程檔案管理制制度2．制作移交清清單，驗(yàn)收有有關(guān)建筑、設(shè)設(shè)備系統(tǒng)3．監(jiān)督整改工工程執(zhí)行4．進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)設(shè)備測(cè)試5．制定運(yùn)行設(shè)設(shè)備的操作制制度第二階段項(xiàng)項(xiàng)目中期（工工程建設(shè)階段段）物業(yè)營運(yùn)1．租戶裝修管管理監(jiān)管租戶按期期完成裝修工工程組織商鋪裝修修竣工驗(yàn)收租戶退場(chǎng)后場(chǎng)場(chǎng)地復(fù)原工程程監(jiān)管2．對(duì)外公共關(guān)關(guān)系聯(lián)系與維維護(hù)3．外判合同發(fā)發(fā)包與監(jiān)管第三階段項(xiàng)項(xiàng)目后期（項(xiàng)項(xiàng)目營運(yùn)階段段）物業(yè)營運(yùn)4．租戶服務(wù)管管理根據(jù)租戶實(shí)際際需求優(yōu)化各各項(xiàng)服務(wù)規(guī)程程及細(xì)則(有償服務(wù)；額額外能源供應(yīng)應(yīng)等)按照國家有關(guān)關(guān)法律法規(guī)、、租約、租戶戶手冊(cè)及物業(yè)業(yè)規(guī)定對(duì)租戶戶進(jìn)行日常管理餐飲租戶特別別管理排油煙管道清清洗監(jiān)管廚房下水防堵堵措施監(jiān)管餐飲租戶員工工非高峰時(shí)段段行為控管經(jīng)營業(yè)績掌握握營業(yè)狀況管理理及巡檢(商鋪形象；租租戶雇員行為為規(guī)范；安全全及衛(wèi)生等)租戶營業(yè)期間間相關(guān)事宜的的聯(lián)系與協(xié)調(diào)調(diào)租戶服務(wù)滿意意度分析租戶檔案建立立與管理(營業(yè)證照年檢檢；保險(xiǎn)單續(xù)續(xù)保；聯(lián)系資資料；各類文文書往來留存存)第三階段項(xiàng)項(xiàng)目后期（項(xiàng)項(xiàng)目營運(yùn)階段段）物業(yè)營運(yùn)5．保安及消防防管理保安管理反扒應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)營業(yè)結(jié)束后清清場(chǎng)及夜間內(nèi)內(nèi)部控制管理理卸貨區(qū)管理停車場(chǎng)管理消防管理消防疏散預(yù)案案及應(yīng)急方案案的培訓(xùn)及執(zhí)執(zhí)行消防設(shè)備和器器材管理大型推廣活動(dòng)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)安全管管控第三階段項(xiàng)項(xiàng)目后期（項(xiàng)項(xiàng)目營運(yùn)階段段）物業(yè)營運(yùn)6．保潔與綠化化公共區(qū)域的保保潔外墻及天棚清清洗衛(wèi)生間管理隔油池清洗餐廚垃圾管理理蟲害控制管理理綠化養(yǎng)護(hù)植物租賃管理理第三階段項(xiàng)項(xiàng)目后期（項(xiàng)項(xiàng)目營運(yùn)階段段）物業(yè)營運(yùn)7．顧客服務(wù)顧客問詢、投投訴之接待與與處理顧客服務(wù)臺(tái)及及咨詢熱線(愛心物品租借借服務(wù)；廣播播系統(tǒng)；失物物認(rèn)領(lǐng)等)人身意外傷害害之應(yīng)急醫(yī)療療協(xié)助8．公共推廣活活動(dòng)協(xié)助及配配合9．物業(yè)保險(xiǎn)投投保及風(fēng)險(xiǎn)控控制加強(qiáng)對(duì)物業(yè)內(nèi)內(nèi)各類風(fēng)險(xiǎn)控控制,降低投保費(fèi)用用10．物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)用及公用費(fèi)費(fèi)用收繳第三階段項(xiàng)項(xiàng)目后期（項(xiàng)項(xiàng)目營運(yùn)階段段）商業(yè)發(fā)展階段段性與城市發(fā)展一一樣，商業(yè)也也有一定的發(fā)發(fā)展路徑可循循。案例城市綜合體在在中國發(fā)展的的階段性一線城市綜合合體發(fā)展模式式二、三線城市市綜合體發(fā)展展模式“商業(yè)+商務(wù)”成熟的的發(fā)展模式成熟的發(fā)展模式商務(wù)+零售配套（政政府主導(dǎo)）商業(yè)+住宅可出售性住宅產(chǎn)品持有銷售商業(yè)商務(wù)配套零售高端商業(yè)服務(wù)公寓星級(jí)酒店甲級(jí)辦公商業(yè)商務(wù)商業(yè)定位之二二：區(qū)位屬性“決定商業(yè)地地產(chǎn)定位，第第一是地段……但商業(yè)地產(chǎn)不不僅僅是地段段的問題，而而是商業(yè)能不不能在這個(gè)地地段生存的問問題。”決定區(qū)位屬性性的四個(gè)層次次：項(xiàng)目層面：商業(yè)建筑形態(tài)態(tài)、與周邊競競爭項(xiàng)目之間間的協(xié)同性，，決定日后商商業(yè)經(jīng)營調(diào)整整的空間、尺尺度。第四層次地塊層面：：微觀層面，，地塊自身身指標(biāo)諸如如面積、形形狀、地形形、道路交交通、交通通可及性、、出入口、、可視性、、景觀等，，決定項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布局、設(shè)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。。第三層次區(qū)域?qū)用妫海褐杏^層面，，區(qū)位在城城市中的位位置、片區(qū)區(qū)規(guī)劃、區(qū)區(qū)域形象、、競爭性市市場(chǎng)、周邊邊地塊用途途、配套設(shè)設(shè)施等，決決定商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目定位、、輻射范圍圍、目標(biāo)消消費(fèi)客群、、商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)等。第二層次城市層面：：宏觀層面，，項(xiàng)目所在在的城市現(xiàn)現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平、人人口結(jié)構(gòu)、、消費(fèi)水平等等因素，決決定商業(yè)地地產(chǎn)是否““進(jìn)入”的的城市戰(zhàn)略略。第一層次商業(yè)定位之之三：經(jīng)營模式經(jīng)營模式（（售賣或持持有）的不不同，項(xiàng)目目后續(xù)商業(yè)業(yè)定位、建建筑設(shè)計(jì)、、運(yùn)營管理理模式也存存在較大差差異性。因因此，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目在定位和和設(shè)計(jì)之前前，應(yīng)首先先確定其未未來的經(jīng)營營模式。決定經(jīng)營模模式的三大大因素：1.商業(yè)地產(chǎn)金金融模式、、2.商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)、、3.企業(yè)的戰(zhàn)略略商業(yè)經(jīng)營模模式舉例租售策略適用商業(yè)形形式對(duì)開發(fā)商的的要求模式一：整整體/分層出租整體/分層租賃是是指開發(fā)商商不將物業(yè)業(yè)出售，而而將其整體體/分層出租給給不同租戶戶，由開發(fā)發(fā)商每年向向租戶收取取約定的租租金。模式二：分分散出租開發(fā)商在確確定某一定定位主題下下對(duì)各個(gè)鋪鋪位進(jìn)行招招租，引進(jìn)進(jìn)若干主力力店，之后后再利用主主力店的品品牌效應(yīng)，，對(duì)各類中中小店進(jìn)行行招租，目目前多數(shù)大大型商業(yè)均均采用此模模式。模式三：分分拆出售將商業(yè)分割割成若干單單元商鋪進(jìn)進(jìn)行銷售，，面向個(gè)人人投資者進(jìn)進(jìn)行銷售的的方式。常常見的操作作方法是將將每一層劃劃分為小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)進(jìn)行銷售回回收大量資資金，確保保項(xiàng)目盈利利。模式式四四：：整整體體出出售售商業(yè)業(yè)全全部部整整體體銷銷售售，，面面向向企企業(yè)業(yè)或或大大型型投投資資機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行行銷銷售售的的方方式式。。模式式五五：：售售后后返返祖祖在模模式式三三基基礎(chǔ)礎(chǔ)之之上上，，通通過過返返租租的的方方法法從從購購房房者者手手中中取取得得商商業(yè)業(yè)鋪鋪面面的的經(jīng)經(jīng)營營權(quán)權(quán)，，其其返返租租率率必必須須高高于于銀銀行行貸貸款款利利率率才才有有吸吸引引力力。。出租租型型銷售售型型銷售售出租租型型銷售售型型出租租型型封閉閉式式購購物物中中心心街區(qū)區(qū)式式購購物物中中心心商業(yè)業(yè)街街鋪鋪開放放式式商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)及及街街區(qū)區(qū)住宅宅底底商商商業(yè)業(yè)街街鋪鋪街區(qū)區(qū)式式購購物物中中心心商業(yè)業(yè)裙裙房房封閉閉式式購購物物中中心心大盒盒子子商商業(yè)業(yè)資金金實(shí)實(shí)力力要要求求較較高高，，開開發(fā)發(fā)商商無無須須成成立立相相應(yīng)應(yīng)商商場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營營管管理理公公司司。。資金金實(shí)實(shí)力力要要求求較較高高，，需需要要設(shè)設(shè)立立專專業(yè)業(yè)的的商商場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營營管管理理公公司司，，長長期期商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)行行為為。。分拆拆銷銷售售后后的的商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)發(fā)發(fā)展展商商的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力和和品品牌牌形形象象都都是是一一大大挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)。。有實(shí)實(shí)力力的的發(fā)發(fā)展展商商，，尤尤其其是是采采取取連連鎖鎖開開發(fā)發(fā)模模式式。。開放放商商對(duì)對(duì)于于資資金金平平衡衡較較為為敏敏感感，，后后期期對(duì)對(duì)開開發(fā)發(fā)商商的的經(jīng)經(jīng)營營招招商商能能力力提提出出挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)。。上海海大大寧寧國國際際的的消消費(fèi)費(fèi)客客群群定定位位輻射射范范圍圍：：●以以大大寧寧國國際際商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)為為中中心心，，3公公里里半半徑徑范范圍圍的的居居住住人人群群約約為為22萬萬，，近近年年遷遷入入該該區(qū)區(qū)的的多多為為年年輕輕白白領(lǐng)領(lǐng)及及專專業(yè)業(yè)人人士士。?！翊送馔?，，依依托托大大潤潤發(fā)發(fā)超超市市的的7條條免免費(fèi)費(fèi)班班車車線線路路，，板板塊塊周周邊邊輻輻射射寶寶山山、、虹虹口口、、普普陀陀及及靜靜安安部部分分地地區(qū)區(qū)，，總總?cè)巳丝诳谶_(dá)達(dá)450萬萬。。●寧寧國國際際廣廣場(chǎng)場(chǎng)主主要要向向北北輻輻射射，，以以滿滿足足這這些些區(qū)區(qū)域域客客戶戶對(duì)對(duì)休休閑閑娛娛樂樂消消費(fèi)費(fèi)的的需需求求。?？腿喝禾靥攸c(diǎn)點(diǎn)：：●大大寧寧國國際際商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)的的目目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群體體十十分分明明確確，，就就是是月月均均收收入入6000元元以以上上、、25至至35歲歲年年齡齡層層的的本本地地的的中中產(chǎn)產(chǎn)階階層層消消費(fèi)費(fèi)群群體體。。商業(yè)業(yè)定定位位之之四四：：目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位是是商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的““主主核核””，，它它包包括括目目標(biāo)標(biāo)區(qū)區(qū)域域定定位位和和目目標(biāo)標(biāo)客客群群定定位位。。一般般3-5公里里是是一一個(gè)個(gè)商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目商商圈圈的的主主輻輻射射半半徑徑，，該該區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的消消費(fèi)費(fèi)客客群群為為商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的核核心心客客群群。。目標(biāo)標(biāo)區(qū)區(qū)域域定定位位目標(biāo)標(biāo)客客群群定定位位目標(biāo)標(biāo)區(qū)區(qū)域域定定位位針針對(duì)對(duì)周周邊邊商商圈圈區(qū)區(qū)域域范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的分分析析，，商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目吸吸引引顧顧客客的的空空間間范范圍圍。。通通目目標(biāo)標(biāo)區(qū)區(qū)域域定定位位常常一一個(gè)個(gè)商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的輻輻射射范范圍圍往往往往會(huì)會(huì)受受到到其其所所在在區(qū)位的的輻射射力、、商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目自身身主題題的輻輻射強(qiáng)強(qiáng)度、、商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目的競競爭態(tài)態(tài)勢(shì)來決定定。目標(biāo)客客群定定位，，通過過輻射射區(qū)域域內(nèi)細(xì)細(xì)分消消費(fèi)客客群，，例如如人群類類型結(jié)結(jié)構(gòu)、、消費(fèi)費(fèi)類型型、年年目標(biāo)標(biāo)客群群定位位齡齡、收收入水水平等等。有效的的消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分分亦是是商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目差異異競爭爭的根根源所所在。。案例案例商圈的的輻射射三層層次（以10萬平米米左右右的購購物中中心為為例））核心商商圈：：輻射半半徑1-3公里，，步行行10-15分鐘，，60%的消費(fèi)費(fèi)份額額。次級(jí)商商圈：：輻射半半徑3-5公里，，車行行15-20分鐘，，30%的消費(fèi)費(fèi)份額額。邊緣商商圈：：輻射半半徑5-10公里，，車行行20-30分鐘，，10%的消費(fèi)費(fèi)份額額。商業(yè)定定位之之業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目商商業(yè)物物業(yè)開開發(fā)品品種組組合辦公樓總部型型甲級(jí)級(jí)辦公公樓乙級(jí)辦公樓地標(biāo)型型超甲甲級(jí)辦辦公樓樓酒店店高端酒店中高端酒店零售大型購物中心家庭購物中心鄰里中心公寓居住型公寓酒店式公寓高端酒店式公寓步行街區(qū)街鋪/住宅底商裙樓集中商業(yè)項(xiàng)目商商業(yè)物物業(yè)協(xié)協(xié)同效效應(yīng)分分析提供支持的物業(yè)品種被支持持的物物業(yè)品品種協(xié)同效應(yīng)酒店零售辦公公寓酒店零售辦公公寓●作為為配套套設(shè)施施的互互補(bǔ)效效用●帶來來更多多優(yōu)質(zhì)質(zhì)商務(wù)務(wù)客源源●增加加過往往消費(fèi)費(fèi)的機(jī)機(jī)率●帶動(dòng)動(dòng)零售售檔次次的提提升●提升升項(xiàng)目目的整整體定定位●提供供良好好的住住宿、、宴會(huì)會(huì)會(huì)議、餐餐飲和和休閑閑配套套服務(wù)務(wù)●為辦辦公樓樓的潛潛在出出售提提供附加價(jià)價(jià)值●公寓寓與酒酒店兩兩者是是互補(bǔ)補(bǔ)關(guān)系系，公公寓提提供長長期租租賃為為主，，而酒酒店則則是短短期。?！耖g接接支持持●改善善綜合合體整整體配配套環(huán)環(huán)境，，提高高對(duì)住住店客客人吸吸引力力●零售售為辦辦公商商務(wù)人人群提提供餐餐飲、、休閑閑和商商務(wù)會(huì)會(huì)見等等方面面配套套服務(wù)務(wù)●零售售除提提供為為商務(wù)務(wù)人群群的配配套外外，還還為公公寓住住戶提提供日日常生生活配配套。?！裰С殖州^大大/直接●提供供穩(wěn)定定的消消費(fèi)客客流●主要要為白白領(lǐng)上上班一一族●對(duì)餐餐飲、、時(shí)尚尚類消消費(fèi)的的需求較較高●支持持較大大/直接●提供供高端端商務(wù)務(wù)散客客客源源●提供供潛在在高端端會(huì)議議客源源●提供供餐飲飲及休休閑設(shè)設(shè)施潛潛在使用者者●支持持較大大/直接●辦公公是公公寓住住戶的的主要要客源源●公寓寓與酒酒店是是互補(bǔ)補(bǔ)產(chǎn)品品類型型●間接接支持持●公寓寓是辦辦公物物業(yè)的的配套套●支持持較大大/直接●提供供穩(wěn)定定的消消費(fèi)客客流核心要要素●商業(yè)業(yè)主題題不同的的商業(yè)業(yè)輻射射的范范圍不不同，，同時(shí)時(shí)可以以營造造出具具有不不同目目標(biāo)的的消費(fèi)費(fèi)群；；向目目標(biāo)消消費(fèi)群群提供供服務(wù)務(wù)的核核心價(jià)價(jià)值有有所不不同而而商業(yè)業(yè)類型型的確確定主主要取取決于于消費(fèi)費(fèi)者特特征、、競爭爭環(huán)境境以及及開發(fā)發(fā)商的的資源源、偏偏好等等因素素?！窳咙c(diǎn)點(diǎn)獨(dú)特特之處處提升升項(xiàng)目目核心心競爭爭力主要是是通過過購物物中心心品牌牌塑造造過程程與租租戶組組合所所提供供的獨(dú)獨(dú)特體體驗(yàn)與與服務(wù)務(wù)，可可以把把定位位思路路反映在運(yùn)運(yùn)營等等各個(gè)個(gè)方面面，以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目的定定位與與目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體體需求求相吻吻合，，形成成競爭爭力。。主題策策劃及及業(yè)態(tài)態(tài)組合合商業(yè)主主題、、主力力業(yè)態(tài)態(tài)及特特色亮亮點(diǎn)1）商業(yè)主主題定性性策劃2）主力業(yè)業(yè)態(tài)、半半主力業(yè)業(yè)態(tài)以及及配套業(yè)業(yè)態(tài)配比比3）如何抓抓住項(xiàng)目目特征，，打造消消費(fèi)亮點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)開發(fā)發(fā)的危機(jī)機(jī)感——來自于對(duì)對(duì)市場(chǎng)命命脈的把把握商業(yè)定位位之五：：商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位1.周邊競爭爭性項(xiàng)目目研判甄別競爭爭性項(xiàng)目目中的業(yè)業(yè)態(tài)組合合、品牌牌組合，，在項(xiàng)目定位位中避免免與之產(chǎn)產(chǎn)生沖突突，避免免導(dǎo)致惡惡性競爭。2.自身項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)研判判通過對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)位條條件、目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)定位的的初步研判，，甄別項(xiàng)項(xiàng)目潛在在的商家家組合，，并進(jìn)行行相關(guān)市場(chǎng)測(cè)測(cè)試。商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)屬性專屬性業(yè)業(yè)態(tài)●高端奢奢侈品牌牌，同一一個(gè)城市市的品牌牌布點(diǎn)不不具有連連鎖性，，一般對(duì)地地段物業(yè)業(yè)的要求求較為苛苛刻，例例如LV,Gucci等。排他性業(yè)業(yè)態(tài)●一般指指一些主主力店，，例如百百貨、影影院、超超市賣場(chǎng)場(chǎng)等，各各個(gè)城市在在商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃劃中為防防止惡心心競爭，，都對(duì)這這類業(yè)態(tài)的網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)密度、、數(shù)量、、商圈半半徑進(jìn)行行了統(tǒng)一一設(shè)定，，在項(xiàng)目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定位位中因認(rèn)認(rèn)真分析析競爭性性項(xiàng)目中中的業(yè)態(tài)態(tài)和品牌組合，，須特別別注意這這一點(diǎn)。?；パa(bǔ)性業(yè)業(yè)態(tài)●在同一一個(gè)商圈圈中，可可以考慮慮與競爭爭項(xiàng)目形形成差異異化的業(yè)業(yè)態(tài)，主要要集中在在餐飲類類、娛樂樂類業(yè)態(tài)態(tài)。大眾化業(yè)業(yè)態(tài)●定位大大眾，連連鎖品牌牌，可復(fù)復(fù)制性，，強(qiáng)調(diào)區(qū)區(qū)域內(nèi)消消費(fèi)，例例如一些大大眾時(shí)尚尚、餐飲飲、服務(wù)務(wù)類品牌牌。案例消費(fèi)需求求圖譜商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位消費(fèi)者需需要什么么？●消費(fèi)者者的需求求主要包包括：1.基本消費(fèi)費(fèi)需求、、2.潛在消費(fèi)費(fèi)需求●在對(duì)消消費(fèi)者進(jìn)進(jìn)行的定定性定量量研究中中發(fā)現(xiàn)，，消費(fèi)者的的需求往往往具有有被動(dòng)性性的特點(diǎn)點(diǎn)，其消消費(fèi)需求求需要被被有效引引導(dǎo)，消消費(fèi)者主主動(dòng)改變變現(xiàn)實(shí)需需求的意意愿往往往較低。。●消費(fèi)者者需要什什么？在在商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定位位中，應(yīng)應(yīng)在消費(fèi)費(fèi)者現(xiàn)實(shí)實(shí)需求基基礎(chǔ)上，，通過合合理的研研判，去去引導(dǎo)、激激發(fā)、提提升、帶帶動(dòng)、創(chuàng)創(chuàng)造消費(fèi)需求求，改變變消費(fèi)者者的消費(fèi)費(fèi)理念、、消費(fèi)方方式，從從而甄別別市場(chǎng)空空白，提提升項(xiàng)目目市場(chǎng)競競爭力。。體驗(yàn)型需需求物質(zhì)層面面需求VS精神方面面的需求求越來越越多，更注重生生活品質(zhì)質(zhì)和體驗(yàn)驗(yàn)消費(fèi)。。發(fā)展型需需求不僅僅滿滿足于基基本生活活消費(fèi)，自我我發(fā)展和和享受型型消費(fèi)的比重重逐步提提升。基本型需需求滿足自我我生存所所必需的的消費(fèi)，，食品消費(fèi)費(fèi)占據(jù)生生活消費(fèi)費(fèi)的主體體。商業(yè)布局局定位主主要解決決每個(gè)樓樓層放什什么業(yè)態(tài)態(tài)？什么么類型品品牌？放放多少數(shù)數(shù)量的商商家？商業(yè)布局局定位應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)考考慮以下下幾個(gè)關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)：：商業(yè)布局局定位1.整體商業(yè)業(yè)定位業(yè)態(tài)布局局是商業(yè)業(yè)定位的的反映，，在商業(yè)業(yè)布局中中，應(yīng)把把握整體體性原則則，依據(jù)據(jù)“動(dòng)線線為先””的原則則進(jìn)行商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的排布布，減少業(yè)態(tài)態(tài)、品牌牌之間的的“互斥斥性”。。尤其應(yīng)著著重考慮慮主力店店、知名名品牌的的布局，，并通過過商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的合合理布置置來規(guī)避避商業(yè)動(dòng)動(dòng)線上的的欠缺。。2.租金收益益商業(yè)項(xiàng)目目的本質(zhì)質(zhì)之一是是具備穩(wěn)穩(wěn)定的租租金收益益，但是是商業(yè)一一般隨樓樓層增高高呈現(xiàn)租租金遞減減規(guī)律。。每個(gè)業(yè)業(yè)態(tài)、品品牌對(duì)于于樓層的的選擇、、自身的的承租能能力存在在較大差差異，在在商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)布局局中也應(yīng)應(yīng)綜合考考慮以上上因素。。3.人流分配配一個(gè)好的的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目能夠夠?qū)崿F(xiàn)人人流在項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)的的均衡分分布，如如何通過過業(yè)態(tài)之之間的巧巧妙布局局，通過過目的性性強(qiáng)的業(yè)業(yè)態(tài)組合合規(guī)避商商業(yè)死角角，也是是業(yè)態(tài)布布局中應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)考考量的問問題。購物中心心商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)布局局原則參參考商業(yè)布局局定位特點(diǎn)：商戶盈利利能力強(qiáng)強(qiáng)，租金金承受能能力高，，對(duì)樓層層的選擇擇要求較較高。商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：品牌零售售、流行行服飾、、休閑服服飾、咖咖啡等。。商業(yè)布局局：適宜宜商場(chǎng)一一層或其其他樓層層較佳的的位置。。小型商戶次主力店店主力店案例租金承受能力高低特點(diǎn)：具有一定定品牌號(hào)號(hào)召力、、租金承承受能力力適中、、主要依依靠業(yè)態(tài)態(tài)的有機(jī)機(jī)組合，，帶動(dòng)消消費(fèi)人流流。商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：服飾旗艦艦店、生生活用品品、特色色餐飲等等。商業(yè)布局局：適宜宜商場(chǎng)中中間樓層層。特點(diǎn)：大型品牌牌商家，，商業(yè)面面積需求求大，市市場(chǎng)號(hào)召召力強(qiáng)，租租金承受受能力弱弱。商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：電影院、、KTV、超市、、健身、、電玩等等。商業(yè)布局局：適宜宜商場(chǎng)較較高樓層層或者動(dòng)動(dòng)線較差差區(qū)域。。功能布局局與流線線設(shè)計(jì)商業(yè)建筑筑設(shè)計(jì)1）零售功功能、服服務(wù)功能能與后勤勤功能的的劃分2）人流動(dòng)動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)3）貨運(yùn)流流線設(shè)計(jì)計(jì)4）業(yè)態(tài)布布局與面面積劃分分5）垂直交交通體體體系設(shè)計(jì)計(jì)等例如：●零售功能能布局既既要體現(xiàn)現(xiàn)購物的的舒適性性，還要要讓購物物變得人人性化，，帶引人人流可以以自由地地游歷于于商場(chǎng)之之中?！裆碳议_店店通常都都喜歡項(xiàng)項(xiàng)目的主主要?jiǎng)泳€線位置以以及經(jīng)流流人群規(guī)規(guī)模大的的地方。。所以，，動(dòng)線規(guī)規(guī)劃既要要滿足合合理性，，又要提提高商戶戶的滿意意度，以以增加商商場(chǎng)收益益。商業(yè)建筑筑總平面面與外部部交通的的銜接關(guān)關(guān)系商業(yè)建筑筑總平面面設(shè)計(jì)1）與周邊邊相鄰建建筑物的的關(guān)系2）外部交交通流線線規(guī)劃與與設(shè)計(jì)3）公交車車、出租租車、零零時(shí)泊客客位外部環(huán)境境評(píng)價(jià)及交通動(dòng)動(dòng)線規(guī)劃劃相鄰物業(yè)業(yè)類型及及品質(zhì)1765234外部交通通流線組組織規(guī)劃劃私家車泊泊車導(dǎo)引引出租車泊泊客點(diǎn)周邊潛在在需求商業(yè)出入入口接駁駁情況及及視線公共交通通站點(diǎn)與與項(xiàng)目利利弊關(guān)系系商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)的誤區(qū)區(qū)——非商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)在商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)計(jì)中中占據(jù)了了主導(dǎo)地地位概念混淆淆：1）商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)不是是僅僅局局限于建建筑設(shè)計(jì)計(jì)；2）節(jié)省千千分之五五的定位位VS增加5%的整改主要表現(xiàn)現(xiàn)：●沒有進(jìn)進(jìn)行商業(yè)業(yè)規(guī)劃的的情況下下開始進(jìn)進(jìn)行建筑筑設(shè)計(jì)；；●商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)委托托給非商商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)機(jī)構(gòu)或或未在商商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)機(jī)構(gòu)的的咨詢審審核情況況下完成成；●商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目因設(shè)設(shè)計(jì)不符符合商業(yè)業(yè)規(guī)律及及需求造造成項(xiàng)目目招商和和價(jià)值提提升；●商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目因設(shè)計(jì)計(jì)不合理理造成設(shè)設(shè)計(jì)變更更、工程程拆改拆拆建或返返工；商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)誤區(qū)后后果之一一招商遇阻阻●區(qū)劃不不合理●業(yè)態(tài)布布局不科科學(xué)●店鋪使使用率不不高商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)誤區(qū)后后果之二二投資加大大●結(jié)構(gòu)改改造●平面調(diào)調(diào)整●設(shè)備拆拆改商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)誤區(qū)后后果之三三運(yùn)營成本本加大●能源無無用消耗耗●設(shè)備使使用率下下降●維護(hù)費(fèi)費(fèi)用增加加商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)的誤區(qū)區(qū)——常見的設(shè)設(shè)計(jì)誤區(qū)區(qū)誤區(qū)一：：外觀設(shè)設(shè)計(jì)綜合合癥表現(xiàn)1：只注重重形態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)，忽忽視業(yè)態(tài)態(tài)空間的的組合與與配置表現(xiàn)2：過度追追求商業(yè)業(yè)利益而而破壞城城市形象象表現(xiàn)3：拋棄文文化的商商業(yè)開發(fā)發(fā)表現(xiàn)4：尺度過過于夸張張誤區(qū)三：：道路規(guī)規(guī)劃綜合合癥表現(xiàn)1：希望通通過增加加出入口口的數(shù)量量來帶動(dòng)動(dòng)人流表現(xiàn)2：方向混混亂，曲曲折復(fù)雜雜表現(xiàn)3：沒有充充分預(yù)留留停車表現(xiàn)4：未能最最大程度度的與城城市交通通相聯(lián)系系誤區(qū)二：：平面布布置綜合合癥表現(xiàn)1：商鋪和和公共空空間比例例不佳，，不能帶帶來經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益表表現(xiàn)2：忽視商商業(yè)樓層層租金的的層級(jí)遞遞減效應(yīng)應(yīng)表現(xiàn)3：自動(dòng)扶扶梯設(shè)置置不能引引導(dǎo)人流流表現(xiàn)4：商鋪分分割過于于平均，，不利于于使用誤區(qū)四：：忽視前前期商業(yè)業(yè)定位與與規(guī)劃表現(xiàn)1：盲目攀攀比，規(guī)規(guī)模超越越區(qū)域需需求表現(xiàn)2：規(guī)劃之之前不能能確定主主力店，，規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)難以以度身定定做表現(xiàn)3：缺乏業(yè)業(yè)態(tài)常識(shí)識(shí)，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)配配套不足足的情況況較嚴(yán)重重表現(xiàn)4：過度依依賴主力力店商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)誤區(qū)案例●項(xiàng)目為長長三角某某二線城城市一購購物中心心五層平平面圖，，原有設(shè)設(shè)計(jì)方案案顯得粗粗糙，未未體現(xiàn)商商業(yè)應(yīng)遵遵循的設(shè)設(shè)計(jì)原則則?！裾{(diào)整后方方案，通通過動(dòng)線線和中庭庭重新設(shè)設(shè)計(jì)、調(diào)調(diào)整出入入口、店店鋪分割割、業(yè)態(tài)態(tài)細(xì)化布布局，改改變了原原有“小小商品市市場(chǎng)”的的布局，，商業(yè)平平面趨于于完善，，提升了了商業(yè)價(jià)價(jià)值。某層商業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)方方案調(diào)整后某某層商業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)方方案設(shè)計(jì)應(yīng)遵遵循的商商業(yè)原則則原則一：：土地的高高強(qiáng)度開開發(fā)用足底商商、用足足建筑密密度爭取最大大的商業(yè)業(yè)展示面面、延展展面原則二：：便捷的外外部交通通誘導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交交車站，，地鐵站站與項(xiàng)目目地塊的的零距離離互動(dòng)運(yùn)運(yùn)用各種種手法將將人流快快捷引入入內(nèi)部步步道體系系有機(jī)組組織各個(gè)個(gè)內(nèi)部環(huán)環(huán)流之間間的銜接接空間原則三：：高效的內(nèi)內(nèi)部人流流組織商業(yè)的道道路不是是用來““走”的的，而是是用來““逛”的的商業(yè)做做的是人人流而不不單單是是交通原則四：：重估樓層層價(jià)值體體系二層及以以上鋪面面層高設(shè)設(shè)計(jì)二層及以以上步道道平臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)利用特殊殊交通方方式拉動(dòng)動(dòng)豎向人人流垂直樓面面租金效效益的重重新分配配原則五：：創(chuàng)造高附附加值空空間挖掘獨(dú)幢幢商業(yè)潛潛力創(chuàng)造高體體驗(yàn)性空空間原則六：：商業(yè)建筑筑本身就就是廣告告系統(tǒng)充分挖掘掘商業(yè)美美學(xué)價(jià)值值與廣告告標(biāo)識(shí)的的傳媒作作用創(chuàng)造造獨(dú)特的的形象標(biāo)標(biāo)志系統(tǒng)統(tǒng)，強(qiáng)化化商業(yè)品品牌認(rèn)知知注重廣廣告體系系與建筑筑形象的的一體化化、協(xié)調(diào)調(diào)性原則七：：延續(xù)地方方文脈，，提升商商業(yè)文化化品質(zhì)以城市環(huán)環(huán)境為核核心，挖挖掘地方方美學(xué)，，增強(qiáng)商商業(yè)建筑筑的地方方文化特特色以地地方文化化策略對(duì)對(duì)待本土土的商業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)與與改造：：新天地地與城隍隍廟原則八：：設(shè)計(jì)具有有社區(qū)活活力的城城市公共共空間以商業(yè)公公共空間間建設(shè)推推動(dòng)社區(qū)區(qū)的精神神文化生生活與日日常鄰里里交流以商業(yè)公公共空間間建設(shè)帶帶動(dòng)城市市效益、、社會(huì)效效益與商商業(yè)效益益的共同同繁榮商業(yè)主線商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)七大核核心元素素設(shè)計(jì)主線整體商業(yè)業(yè)規(guī)劃定位位招商規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)平面設(shè)計(jì)計(jì)商戶入駐駐需求反饋饋內(nèi)裝外裝裝設(shè)計(jì)消防設(shè)計(jì)計(jì)商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)的關(guān)鍵鍵點(diǎn)動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)空間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計(jì)體驗(yàn)性商商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)元素創(chuàng)新性商商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)投資顧問問商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)鍵之之一：動(dòng)動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)動(dòng)線一：：平面商業(yè)業(yè)動(dòng)線動(dòng)線二：：垂直商業(yè)業(yè)動(dòng)線特別注意意：動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)，不僅僅僅只是是商業(yè)平平面和垂垂直動(dòng)線線，還包包括外部立體體交通導(dǎo)導(dǎo)入接駁駁動(dòng)線、、停車組組織與人人流出入入導(dǎo)向動(dòng)動(dòng)線、商商業(yè)后勤勤動(dòng)線，，以上動(dòng)線線設(shè)計(jì)均均與日后后業(yè)態(tài)布布局、商商業(yè)運(yùn)營營息息相相關(guān)。商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)鍵之之一：動(dòng)動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)平面商業(yè)業(yè)動(dòng)線類類型新加坡CityLinkMall香港金鐘鐘廊“一”字型動(dòng)線案例商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)鍵之之一：動(dòng)動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)平面商業(yè)業(yè)動(dòng)線類類型上海中信信泰富廣廣場(chǎng)北京金融融街購物物中心“回”字型動(dòng)線案例商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)鍵之之一：動(dòng)動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)平面商業(yè)業(yè)動(dòng)線類類型上海來福福士廣場(chǎng)場(chǎng)上海仲盛盛商業(yè)廣廣場(chǎng)“L”字型動(dòng)線案例商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)鍵之之一：動(dòng)動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)平面商業(yè)業(yè)動(dòng)線類類型新加坡ION(香港新新鴻基和和新加坡坡嘉德置置地)上海國金金中心(新鴻基基地產(chǎn))“人”字型動(dòng)線案例商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)鍵之之一：動(dòng)動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)平面商業(yè)業(yè)動(dòng)線類類型北京三里里屯“井”字型動(dòng)線案例商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)鍵之之一：動(dòng)動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)平面商業(yè)業(yè)動(dòng)線類類型上海宏伊伊廣場(chǎng)上海中糧糧大悅城城“圓弧型”動(dòng)線案例商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)鍵之之一：動(dòng)動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)平面商業(yè)業(yè)動(dòng)線類類型寧波和義義大道“復(fù)合型”動(dòng)線案例商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)鍵之之一：動(dòng)動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)平面商業(yè)業(yè)動(dòng)線類類型韓國COEXMall“主題化”動(dòng)線案例韓國COEXMall項(xiàng)目區(qū)位位：韓國首爾爾江南區(qū)區(qū)建筑面積積：119000平方米，，COEXMall內(nèi)部道路路總長663米，路寬寬18米主題特色色：為避免地地下商業(yè)業(yè)街給消消費(fèi)者帶帶來的壓壓抑、陰陰沉的消消費(fèi)感覺覺，COEX商業(yè)業(yè)街街的的的的主主題題圍圍繞繞““水水之之旅旅””展展開開，，整整個(gè)個(gè)Mall被區(qū)區(qū)隔隔成成8個(gè)特特色色主主題題場(chǎng)場(chǎng)景景，，以以不不同同的的自自然然之之景景命命名名，，帶帶出出生生活活和和文文化化與與自自然然的的和和諧諧之之美美。。商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)關(guān)鍵鍵之之一一：：動(dòng)動(dòng)線線設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)垂直直交交通通動(dòng)動(dòng)線線類類型型香港港朗朗豪豪坊坊日本本表表參參道道上海海正正大大廣廣場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)部部樓樓體體坡坡道道案例通過過內(nèi)內(nèi)部部坡坡道道的的巧巧妙妙設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，規(guī)規(guī)避避樓樓層層之之間間的的差差異異性性，，創(chuàng)創(chuàng)造造一一個(gè)個(gè)豐豐內(nèi)內(nèi)部部樓樓梯梯坡坡道道富富有有趣趣的的商商業(yè)業(yè)空空間間。。商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)關(guān)鍵鍵之之一一：：動(dòng)動(dòng)線線設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)垂直直交交通通動(dòng)動(dòng)線線類類型型內(nèi)部部扶扶手手電電梯梯內(nèi)部部垂垂直直電電梯梯外掛掛式式扶扶手手電電梯梯外掛掛式式垂垂直直電電梯梯內(nèi)部部樓樓梯梯坡坡道道商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)關(guān)鍵鍵之之一一：：動(dòng)動(dòng)線線設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)垂直直交交通通動(dòng)動(dòng)線線類類型型新加加坡坡烏烏節(jié)節(jié)路路ION新加加坡坡VivoCity內(nèi)部部扶扶手手電電梯梯案例內(nèi)部部扶扶手手電電梯梯，，不不僅僅成成為為人人流流垂垂直直引引導(dǎo)導(dǎo)的的重重要要手手段段，，其其錯(cuò)錯(cuò)落落內(nèi)內(nèi)部部扶扶手手電電梯梯的的布布局局、、跨跨層層的的設(shè)設(shè)置置亦亦成成為為商商業(yè)業(yè)重重要要的的空間間景景觀觀、、廣廣告告宣宣傳傳載載體體之之一一。。商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)關(guān)鍵鍵之之一一：：動(dòng)動(dòng)線線設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)垂直直交交通通動(dòng)動(dòng)線線類類型型香港港時(shí)時(shí)代代廣廣場(chǎng)場(chǎng)馬來來西西亞亞KLCC臺(tái)灣灣微微風(fēng)風(fēng)廣廣場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)部部垂垂直直電電梯梯案例內(nèi)部部垂垂直直電電梯梯一一般般結(jié)結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目目中中庭庭設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，可可俯俯瞰瞰項(xiàng)項(xiàng)目目全全景景，，中中庭庭內(nèi)內(nèi)部部垂垂直直電電梯梯廣廣場(chǎng)場(chǎng)成成為為展展示示、、宣宣傳傳、、活活動(dòng)動(dòng)的的舞舞臺(tái)臺(tái)，，人人流流匯匯集集、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換的的區(qū)區(qū)域域。。商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)關(guān)鍵鍵之之一一：：動(dòng)動(dòng)線線設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)垂直直交交通通動(dòng)動(dòng)線線類類型型新加加坡坡烏烏節(jié)節(jié)路路OrchardCentral外掛掛式式扶扶手手電電梯梯案例內(nèi)部部垂垂直直電電梯梯一一般般結(jié)結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目目中中庭庭設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，可可俯俯瞰瞰項(xiàng)項(xiàng)目目全全景景，，中中庭庭內(nèi)內(nèi)部部垂垂直直電電梯梯廣廣場(chǎng)場(chǎng)成成為為展展示示、、宣宣傳傳、、活活動(dòng)動(dòng)的的舞舞臺(tái)臺(tái)，，人人流流匯匯集集、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換的的區(qū)區(qū)域域。。新加加坡坡烏烏節(jié)節(jié)路路Wisma新加加坡坡烏烏節(jié)節(jié)路路MandarinGallery商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)關(guān)鍵鍵之之一一：：動(dòng)動(dòng)線線設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)垂直直交交通通動(dòng)動(dòng)線線類類型型日本本大大阪阪難難波波城城上海海西西郊郊百百聯(lián)聯(lián)上海海香香港港新新世世界界廣廣場(chǎng)場(chǎng)外掛掛式式垂垂直直電電梯梯案例內(nèi)部垂垂直電電梯一一般結(jié)結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目中中庭設(shè)設(shè)計(jì)，，可俯俯瞰項(xiàng)項(xiàng)目全全景，，中庭庭內(nèi)部部垂直直電梯梯廣場(chǎng)場(chǎng)成為為展示示、宣宣傳、、活動(dòng)動(dòng)的舞舞臺(tái)，，人流流匯集集、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換的的區(qū)域域。商業(yè)規(guī)規(guī)劃之之空間間設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之之：空空間節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)空間節(jié)節(jié)點(diǎn)之之一：：中庭空空間空間節(jié)節(jié)點(diǎn)之之二：：活動(dòng)節(jié)節(jié)點(diǎn)商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之之：空空間節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)中庭空空間中庭空空間是是購物物中心心內(nèi)部部最為為重要要的商商業(yè)空空間之之一，，也是一一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)線階階段性性節(jié)點(diǎn)點(diǎn)及商商業(yè)體體驗(yàn)重重要空空間載載體。。中庭的的作用用主要要體現(xiàn)現(xiàn)在以以下幾幾個(gè)方方面：：1.平面垂垂直人人流交交通組組織節(jié)節(jié)點(diǎn)：：中庭空空間是是自動(dòng)動(dòng)扶梯梯及垂垂直升升降電電梯最最集中中布置置區(qū)域域，因因此中中庭重重要功功能就就是協(xié)協(xié)調(diào)平平面和和垂直直交通通組織織，使使消費(fèi)費(fèi)者保保持清清晰的的方向向感；；2.商業(yè)資資源整整合舞舞臺(tái)：：中庭空空間是是消費(fèi)費(fèi)人流流匯聚聚的地地方，，一個(gè)個(gè)好的的中庭庭設(shè)計(jì)計(jì)，除除了起起到商商業(yè)櫥櫥窗和和交通通組織織的作作用外外，還還應(yīng)滿滿足多多元化化功能能的需需要，，例如如展示示、舞舞臺(tái)、、活動(dòng)動(dòng)、娛娛樂活活動(dòng)等等；3.商業(yè)價(jià)價(jià)值立立體提提升：：現(xiàn)代商商業(yè)將將各個(gè)個(gè)樓層層的商商業(yè)功功能通通過中中庭在在立體體的空空間展展示出出來，，通過過變幻幻、多多元的的建筑筑效果果，營營造立立體的的消費(fèi)費(fèi)空間間，垂垂直拉拉動(dòng)消消費(fèi)者者，提提升商商業(yè)各各個(gè)樓樓層的的價(jià)值值；商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之之：空空間節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)中庭空空間設(shè)設(shè)計(jì)原原則杭州萬萬象城城人流交交通組組織節(jié)節(jié)點(diǎn)案例商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之之：空空間節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)中庭空空間設(shè)設(shè)計(jì)原原則上海中中山公公園龍龍之夢(mèng)夢(mèng)購物物廣場(chǎng)場(chǎng)中庭的的核心心化功功能案例商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之之：空空間節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)中庭空空間設(shè)設(shè)計(jì)原原則上海正正大廣廣場(chǎng)中庭之之間串串聯(lián)功功能案例商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之之：空空間節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)中庭空空間創(chuàng)創(chuàng)新性性元素素馬來西西亞Berjaya時(shí)代代廣場(chǎng)場(chǎng)中庭庭娛樂樂設(shè)施施香港西西九龍龍中心心中庭庭過山山車設(shè)設(shè)計(jì)中庭娛娛樂化化案例商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之之：空空間節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)活動(dòng)節(jié)節(jié)點(diǎn)中庭空空間舞臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)高層平平臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)局部預(yù)預(yù)留空空間商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目收收益中中，租租金占占商業(yè)業(yè)收益益的比比重有有不斷斷降低低的趨趨勢(shì)，，而一一些活活動(dòng)節(jié)節(jié)點(diǎn)的的設(shè)立立，例例如舞舞臺(tái)、、展示示宣傳傳區(qū)域域、廣廣告區(qū)區(qū)域、、廣場(chǎng)場(chǎng)、小小型劇劇院等等功能能設(shè)置置，成成為商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目收收益的的重要要來源源之一一。在在商業(yè)業(yè)空間間設(shè)計(jì)計(jì)中，，活動(dòng)動(dòng)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的預(yù)預(yù)留考考慮，，可以以為日日后帶帶來可可觀的的潛在在收益益?；顒?dòng)節(jié)節(jié)點(diǎn)的的設(shè)計(jì)計(jì)，要要充分分考慮慮人流流動(dòng)線線的走走向，，并超超前預(yù)預(yù)留相相應(yīng)空空間，，同時(shí)時(shí)后期期運(yùn)營營管理理中應(yīng)應(yīng)制定定完整整的計(jì)計(jì)劃方方案。。商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之之：空空間節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)中庭空空間創(chuàng)創(chuàng)新性性元素素德國水水族海海洋生生命館館澳大利利亞chadstone綠色自自然元元素案例商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之之：空空間節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)中庭空空間創(chuàng)創(chuàng)新性性元素素新加坡坡烏節(jié)節(jié)路OrchardCentral運(yùn)動(dòng)動(dòng)元元素素案例商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之之：空空間節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)活動(dòng)節(jié)節(jié)點(diǎn)馬來西西亞金金河廣廣場(chǎng)簽簽售會(huì)會(huì)香港太太古廣廣場(chǎng)公公益展展示活活動(dòng)中庭庭空空間間案例商業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之之：空空間節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)活動(dòng)節(jié)節(jié)點(diǎn)香港朗朗豪坊坊南京水水游城城舞臺(tái)臺(tái)元元素素案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之：空空間節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)廣州正佳廣廣場(chǎng)香港中環(huán)廣廣場(chǎng)高層平臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之：空空間節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)新加坡ION香港新城市市廣場(chǎng)局部預(yù)留空空間案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之：體體驗(yàn)性商業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)元素素科技元素新加坡ION(與地鐵相連連通道、局局部屋頂設(shè)設(shè)計(jì))案例高科技元素素的引入，，例如網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、燈光、、視頻、互互動(dòng)等，可可以增加商商業(yè)設(shè)計(jì)的的趣味性，，減緩消費(fèi)費(fèi)疲勞。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之：體體驗(yàn)性商業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)元素素景觀元素新加坡VivoCity（（觀海綠色色平臺(tái)）馬來西亞綠綠水坊（室室內(nèi)人造運(yùn)運(yùn)河）案例商業(yè)設(shè)計(jì)與與戶內(nèi)外景景觀元素的的無縫融合合，豐富消消費(fèi)者對(duì)于于商業(yè)的觸觸感。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之：體體驗(yàn)性元素素綠色元素新加坡烏節(jié)節(jié)路OrchardCentral（屋頂商業(yè)業(yè)平臺(tái)）案例空中花園不不只是可以以在節(jié)能方方面起到作作用，同時(shí)時(shí)和休閑設(shè)設(shè)施可以絕絕妙的結(jié)合合。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之：體體驗(yàn)性元素素娛樂元素新加坡VivoCity（屋頂臨海海親水樂園園）案例通過娛樂元元素引入，，不但參與與的人得到到體驗(yàn)，享享受到快樂樂，而且對(duì)對(duì)于觀看的的人，也是是一種體驗(yàn)驗(yàn)。此類即即興娛樂活活動(dòng)占用空空間不大，，參與性強(qiáng)強(qiáng)，可以很很好的聚集集人氣，形形成高潮，，塑造氛圍圍。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之：體體驗(yàn)性元素素標(biāo)識(shí)元素香港紅點(diǎn)香港朗豪坊坊案例在主要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)處通過建建筑標(biāo)識(shí)導(dǎo)導(dǎo)入，將消消費(fèi)者的情情感因素融融入項(xiàng)目中中。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之：體體驗(yàn)性元素素建筑元素上海大悅城城跨層電梯梯香港青衣城城（以海洋洋為特色））案例生動(dòng)有趣的的建筑空間間打造，形形成項(xiàng)目吸吸引消費(fèi)者者的特質(zhì)。。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之：體體驗(yàn)性元素素視覺元素香港新城市市廣場(chǎng)案例項(xiàng)目內(nèi)部VI系統(tǒng)中巧妙妙運(yùn)營卡通通動(dòng)漫元素素，使得商商業(yè)顯得趣趣味化。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之：體體驗(yàn)性元素素文化元素香港K11藝術(shù)購物中中心案例采用“藝術(shù)術(shù)、人文、、自然”理理念，將藝藝術(shù)欣賞、、人文體驗(yàn)驗(yàn)、自然觀觀光融合在在一起，令令購物中心心具備藝術(shù)術(shù)觀賞功能，，建筑形態(tài)態(tài)及空間與與周圍自然然環(huán)境融合合，建筑成成為城市公公共藝術(shù)品品。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)關(guān)鍵之：創(chuàng)創(chuàng)新性商業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)造多首層層并創(chuàng)新重重配商業(yè)層層級(jí)系數(shù)商業(yè)層級(jí)系系數(shù)（商業(yè)業(yè)隨樓層租租金遞減規(guī)規(guī)律）“多首層””商業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)是指通過緩緩坡布道、、扶梯、中中庭等建筑筑交通元素素的布局應(yīng)應(yīng)用，將一一