北京某項(xiàng)目市場報(bào)告

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市場研究報(bào)告演示市場研究整體思路第一部分宏觀市場第二部分區(qū)域市場城市研究政策環(huán)境總體價(jià)格走勢供應(yīng)分析產(chǎn)品分析價(jià)格分析客戶分析

第三部分個(gè)案分析海晟名苑工體3號(hào)銀鉆公寓第四部分項(xiàng)目解析項(xiàng)目基礎(chǔ)資料區(qū)位核心價(jià)值戶型配比

第一部分宏觀市場分析北京城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展北京市2004年國民生產(chǎn)總值增長率達(dá)到歷史最高水平13.5%。資料來源：北京市統(tǒng)計(jì)局GDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長2005年達(dá)到了歷史人均可支配收入變化率的最高水平17.33%

刺激高價(jià)值產(chǎn)品的消費(fèi)和投資欲望，使房地產(chǎn)市場更加活躍

資料來源：《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》（1996-2003）和2004年北京市統(tǒng)計(jì)公報(bào)商品房銷售前景樂觀自2000年以后，北京市場整體需求量持續(xù)攀升。2004年商品房銷售額1249.10億元，銷售面積2472.03萬平米。

資料來源：《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》(2000)、中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)2008年以前，北京市將創(chuàng)記錄地對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)投入1800億元人民幣，重點(diǎn)建設(shè)142個(gè)項(xiàng)目。２００８年以前，北京市奧運(yùn)設(shè)施建設(shè)及相關(guān)投資將達(dá)到２８００億元，奧運(yùn)對(duì)于北京房地產(chǎn)業(yè)的影響，主要包括交通環(huán)境的改善一個(gè)新城市中心的出現(xiàn)房地產(chǎn)投資將高速增長建設(shè)用地的增加政策對(duì)樓市的規(guī)范和促進(jìn)作用土地政策“18號(hào)文”——首次確定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。四號(hào)令——將土地市場引向規(guī)范軌道“國八條”、“新八條”及七部委《意見》——平抑房價(jià)金融政策121號(hào)文件——加強(qiáng)信貸管理上調(diào)基準(zhǔn)利率和房貸利率，采取金融手段進(jìn)行調(diào)控交易管理政策《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》——商品房銷售按套內(nèi)面積銷售房地產(chǎn)營業(yè)稅——抑止炒房

本次政策調(diào)整旨在打壓房地產(chǎn)的投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，成效明顯！對(duì)房地產(chǎn)的長期投資需求并未有明顯抑制！市政交通對(duì)高端公寓的支撐道路交通北京機(jī)場軌道6月開工[2005-3-28]北京第二條機(jī)場高速路動(dòng)工[2005-1-6]地鐵10號(hào)線已開工（工體北路站）[2005-5]

綠化北京今年城市綠化將達(dá)500公頃[2005-2-3]……帶動(dòng)了周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展改變著北京市房地產(chǎn)市場的格局總體價(jià)格格情況2005年，北京京市公寓寓的整體體均價(jià)為為10900元/平方米，，各個(gè)地地區(qū)的均均價(jià)也都都有區(qū)別別，價(jià)格格都分布布在8000元到1.4萬元/平方米。。其中，，朝陽公公園、燕燕莎、東東長安街街、CBD和朝外、、東直門門這6個(gè)區(qū)域是是價(jià)位最最高的區(qū)區(qū)域，均均價(jià)基本本上都在在1.2萬元到1.5萬元/平方米。。據(jù)中原統(tǒng)統(tǒng)計(jì)從目目前面市市的酒店店式公寓寓市場銷銷售價(jià)格格來看，，基本都都在10000元/平米以上上，部分分項(xiàng)目甚甚至超過過20000元/平米。其其中10000-15000元/平米的項(xiàng)項(xiàng)目所占占比例為為58.3%。北京市的的城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)穩(wěn)定增增長和城城鎮(zhèn)居民民人均可支配配收入提提高為北北京市商商品房銷銷售提供供了經(jīng)濟(jì)濟(jì)保障；政政府出臺(tái)臺(tái)相關(guān)政政策在客客觀上進(jìn)進(jìn)一步規(guī)規(guī)范了房房地產(chǎn)市場場并使之之健康有有序發(fā)展展，奧運(yùn)運(yùn)經(jīng)濟(jì)的的帶動(dòng)效效應(yīng)促使北北京市道道路等基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)進(jìn)進(jìn)一步完完善。在良好的的宏觀背背景下，，北京市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展前景樂觀。。第二部分分區(qū)區(qū)域市場場分析燕莎商圈圈國貿(mào)商圈圈東直門商商圈朝外商圈圈東直門交交通樞紐紐、地鐵鐵10號(hào)線總占地面面積14.3萬平方米米，規(guī)劃劃建設(shè)總總規(guī)模約約80萬平方米米，其中中地上部部分約53萬平方米米。亞洲最大大交通樞樞紐，現(xiàn)現(xiàn)代化立立體綜合合交通樞樞紐；；交通樞紐紐內(nèi)設(shè)立立海關(guān)；；第二使館館區(qū)—地段優(yōu)勢勢區(qū)內(nèi)設(shè)立立有77個(gè)發(fā)達(dá)國國家的外外使館。。作為市市區(qū)中最最為成熟熟的國際際化地帶帶，這里里集中著著500多家家規(guī)規(guī)模模不不等等的的外外資資企企業(yè)業(yè)和和外外國國商商社社，，近近50000名外外籍籍人人士士在在此此出出沒沒，，每每年年在在此此產(chǎn)產(chǎn)生生不不計(jì)計(jì)其其數(shù)數(shù)的的國國際際性性商商業(yè)業(yè)合合作作機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。商務(wù)務(wù)環(huán)環(huán)境境一批批中中國國龍龍頭頭企企業(yè)業(yè)的的總總部部大大廈廈正正沿沿東東二二環(huán)環(huán)內(nèi)內(nèi)側(cè)側(cè)南南北北延延展展：：（（新新））保保利利、、中中國國石石油油、、中中海海石石油油、、中中國國人人保保、、中中國國電電信信、、北北京京移移動(dòng)動(dòng)、、國國華華電電力力、、中中青青旅旅等等總總部部大大廈廈已已進(jìn)進(jìn)入入工工程程建建設(shè)設(shè)期期，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)2007年底底之之前前全全部部進(jìn)進(jìn)駐駐。。加加上上原原有有的的華華潤潤大大廈廈、、富富華華大大廈廈、、豐豐聯(lián)聯(lián)廣廣場場等等，，東東二二環(huán)環(huán)將將成成為為北北京京名名副副其其實(shí)實(shí)的的巨巨頭頭經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)中中心心。。與與已已成成熟熟的的CBD商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)相相連連接接，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目今今后后的的價(jià)價(jià)值值提提升升奠奠定定基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。區(qū)域域市市場場研研究究-酒店店式式公公寓寓區(qū)域域界界定定：：由于于目目前前項(xiàng)項(xiàng)目目所所處處區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)在在售售服服務(wù)務(wù)式式酒酒店店公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目不不多多，，因因此此我我司司將將調(diào)調(diào)研研范范圍圍輻輻射射到到周周邊邊區(qū)區(qū)域域的的在在售售產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店公公寓寓。。主要要分分布布在在賽賽特特、、燕燕莎莎、、東東直直門門、、望望京京、、中中關(guān)關(guān)村村及及金金融融街街六六個(gè)個(gè)商商圈圈,主要要競競爭爭項(xiàng)項(xiàng)目目集集中中賽賽特特、、三三里里屯屯、、東東直直門門區(qū)區(qū)域域在在售售酒酒店店式式公公寓寓項(xiàng)項(xiàng)目目。。區(qū)域域界界定定的的原原則則：：同質(zhì)質(zhì)原原則則同價(jià)價(jià)原原則則等位位原原則則區(qū)域域市市場場供供給給量量分分析析市場場供供應(yīng)應(yīng)量量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)項(xiàng)目名稱地理位置占地面積社區(qū)規(guī)模酒店式公寓規(guī)模銀鉆公寓朝陽建國南路1500011000090600晶都國際朝陽區(qū)酒仙橋1930010927196271豐僑公寓西城太平街大橋1504710984780000文津國際海淀中關(guān)村東路16646.86000047000博雅國際望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)130009710340000美華世紀(jì)朝陽建華南路17號(hào)37983980039800紐約客海淀南路36號(hào)10966.587128035000遠(yuǎn)中悅?cè)R海淀黃莊路口向西91018223541000東方太平洋貢院西街9號(hào)60524820035800瑞安國際十里河橋東側(cè)53823767037670海晟國際東直門大街乙36號(hào)7040921280354763工體3號(hào)朝外工體西路3號(hào)70006300023000港灣庭東直門外大街28號(hào)12001490012730合計(jì)192902.31056109516814市場場在在售售面面積積及及價(jià)價(jià)格格項(xiàng)目名稱所屬商圈開盤時(shí)間入住時(shí)間已銷售面積未銷售面積價(jià)格（RBM）銀鉆公寓賽特商圈預(yù)計(jì)12月底開盤預(yù)計(jì)2007年年底入住09060018000元晶都國際燕莎商圈2004-9-192006-3-3041491388239000豐僑公寓金融商圈2005-8-212006-8-31144026559813000文津國際中關(guān)村商圈2005-1-182006-12-31102953753415000元博雅國際望京商圈2005-3-202006-12-3117631223699000美華世紀(jì)賽特商圈2004-6-262005-9-3020000150015500元紐約客中關(guān)村商圈2004-62005-1014984138113500遠(yuǎn)中悅?cè)R中關(guān)村商圈2004-10-232005-12-3137447400012000合計(jì)162857327637戶型型比比例例分分析析投資資類類產(chǎn)產(chǎn)品品的的主主力力戶戶型型在在45-60㎡之間間泰悅悅豪豪庭庭戶型居型建筑面積（平米）㎡/月租金報(bào)價(jià)A戶型一居室4512B戶型一居室7212C、D戶型一居室6212E、F戶型一居室5512G戶型二居室10011戶型面積比例單價(jià)（$）月/㎡一居室55-75平米80%13二居室90平米10%11躍層兩居室123-137平米5%11三居室200平米5%10麗舍舍公公寓寓戶型面積租金單價(jià)（$）月/㎡一居（含夾層）80平米左右6500RMB9.78一居（平層）80平米7000RMB10.54二居（含夾層）105平米8500RMB9.7酒店店式式公公寓寓的的租租金金水水平平目前前已已經(jīng)經(jīng)入入住住的的小小戶戶型型酒酒店店式式公公寓寓的的租租金金水水平平為為9.7-13$每月月/平米米??！租金金狀狀況況分分析析酒店店式式公公寓寓調(diào)調(diào)查查結(jié)結(jié)論論戶型型面面積積在在40-80平米米為為主主力力戶戶型型；；酒店店式式公公寓寓的的普普遍遍租租金金目目前前停停留留在在10-13美金左左右；；小戶型型的酒酒店式式公寓寓，可可吸納納市場場的小小型投投資客客，且且市場場接受受程度度較高高；服務(wù)式式公寓寓東湖別別墅一居93—120㎡11%30-36美金二居150—210㎡35%三居235—290㎡36%四居314—326㎡18%共194套東湖別別墅客客群分分析使館工工作人人員；；外國駐駐華企企業(yè)中中高層層管理理人員員；萬國公公寓二居213平方米20%30-36美金三居268—314平方米44%四居374—434平方米36%共有172套單元元套間間萬國公公寓客客戶分分析使館工工作人人員可口可可樂、、波音音、通通用電電氣等等公司司高層層雅詩閣閣一居76—125平方米20%32-40美金二居156—170平方米32%三居199—388平方米33%四居325—340平方米15%共170余套雅詩閣閣公寓寓客戶戶分析析國貿(mào)周周邊外外企高高層；；雅詩閣閣酒店店集團(tuán)團(tuán)客戶戶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)成員員；服務(wù)式式公寓寓戶型型面積積分析析戶型面積（㎡）比例一居76-12610%二居118-21330%三居145-38840%四居238-43420%服務(wù)式式公寓寓客戶戶特征征分析析使館和和外企企高層層人員員；多位已已婚人人士并并有子子女；；追求居居住的的舒適適性；；對(duì)戶型型面積積要求求較大大；對(duì)配套套要求求齊全全；要求較較高水水準(zhǔn)的的服務(wù)務(wù)和管管理；；服務(wù)式式公寓寓分析析總結(jié)結(jié)戶型面面積普普遍偏偏大；；租金水水平在在30-40美金之之間；；平均體體量200套以內(nèi)內(nèi)；項(xiàng)目目解解析析幸福村村項(xiàng)目目總占占地面面積約約9.8萬㎡，規(guī)劃劃布局局上分分為一一、二二、三三村三三部分分。項(xiàng)項(xiàng)目總總建筑筑面積積為55.1萬㎡，其中中地上上建筑筑面積積37.09㎡。一村占占地3萬㎡，總建建筑面面積20萬㎡；二村占占地2.6萬㎡，總建建筑面面積15.3萬㎡。三村占占地4.2萬㎡，總建建筑面面積19.8萬㎡；項(xiàng)目基基本資資料幸福二二、三三村現(xiàn)現(xiàn)狀及及規(guī)劃劃①城市別別墅型型辦公公樓D區(qū)（已已封頂頂）②城市別別墅型型辦公公樓E區(qū)（已已封頂頂）③現(xiàn)代藝藝術(shù)中中心（（已封封頂））④鴻城國國際中中心（（已封封頂））⑤俱樂部部（已已封頂頂）⑥總部型型辦公公樓（（已封封頂））⑦***規(guī)劃劃示意意⑧幸福村村藝術(shù)術(shù)中心心⑨城市賓賓館⑩新東路路幸福二二村－－－俱俱樂部部一個(gè)建建筑面面積約約六千千㎡的俱樂樂部，，不僅僅可直直接服服務(wù)于于幸福福村近近六十十萬㎡大型綜綜合項(xiàng)項(xiàng)目中中的成成功人人士，，同時(shí)時(shí)可輻輻射至至周邊邊使館館和CBD眾多的的公司司。該該俱樂樂部設(shè)設(shè)有有有氧健健身、、無氧氧健身身、形形體訓(xùn)訓(xùn)練、、壁球球、羽羽毛球球、游游泳池池、桑桑拿、、美容容、按按摩、、西餐餐、酒酒吧等等，功功能齊齊全。。除了了日常常的健健身、、美食食，該該俱樂樂部的的建筑筑空間間更可可為舉舉辦大大型活活動(dòng)提提供最最佳場場所，，進(jìn)一一步拓拓展今今后該該物業(yè)業(yè)經(jīng)營營的市市場廣廣度。。幸福二二村－－－俱俱樂部部一個(gè)建建筑面面積約約六千千平米米的俱俱樂部部，不不僅可可直接接服務(wù)務(wù)于幸幸福村村近六六十萬萬平米米大型型綜合合項(xiàng)目目中的的成功功人士士，同同時(shí)可可輻射射至周周邊使使館和和CBD眾多的的公司司。該該俱樂樂部設(shè)設(shè)有有有氧健健身、、無氧氧健身身、形形體訓(xùn)訓(xùn)練、、壁球球、羽羽毛球球、游游泳池池、桑桑拿、、美容容、按按摩、、西餐餐、酒酒吧等等，功功能齊齊全。。除了了日常常的健健身、、美食食，該該俱樂樂部的的建筑筑空間間更可可為舉舉辦大大型活活動(dòng)提提供最最佳場場所，，進(jìn)一一步拓拓展今今后該該物業(yè)業(yè)經(jīng)營營的市市場廣廣度。。俱樂部部首層層－－－大堂堂二層－－－西西餐廳廳三層－－－健健身區(qū)區(qū)四層－－－游游泳區(qū)區(qū)（女女士專專用））五層－－－男男士專專區(qū)六層－－－多多功能能區(qū)七層－－－多多功能能區(qū)鴻城國國際中中心幸福二二村－－－現(xiàn)現(xiàn)代藝藝術(shù)中中心總部型型辦公公樓總建筑筑面積積：2829.54㎡空中四四合院院辦公公/居住辦公四四合院院在世世界上上可能能僅有有六套套。遵從中中國天天人合合一的的哲學(xué)學(xué)，所所有的的辦公公空間間和四四合院院的內(nèi)內(nèi)庭、、水景景、樹樹、植植物花花草、、空氣氣相互互環(huán)抱抱，再再加上上國外外建筑筑師在在濃烈烈的中中國情情懷基基礎(chǔ)上上將中中西文文化碰碰撞、、融合合、升升華而而創(chuàng)造造出的的優(yōu)美美建筑筑空間間，將將你公公司的的形象象、品品位和和榮譽(yù)譽(yù)推向向了極極至。。整體分為為１＃樓樓，27層，建筑筑面積約約36000平方米；；和2＃樓，21層，建筑筑面積約約28000平方米，，均為整整體框架架結(jié)構(gòu)，，可根據(jù)據(jù)客戶需需求拆分分組合。。城市別墅墅辦公/居住我們的城城市別墅墅型辦公公樓毗鄰鄰中央使使館區(qū)，，與加拿拿大、澳澳大利亞亞、德國國使館近近在咫尺尺；依托托建設(shè)中中的亞洲洲最大的的東直門門交通樞樞紐與首首都國際際機(jī)場最最便捷的的交通聯(lián)聯(lián)系,使幸福村村不管是是過去、、現(xiàn)在和和將來都都是北京京最具國國際化魅魅力的地地區(qū)。區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地點(diǎn)價(jià)格水平（美元/月/平米）價(jià)格水平（元/天/米）幸福村周邊東環(huán)廣場東四十條東中街9號(hào)和29號(hào)22.56.1東方銀座東直門立交橋東南角205.4保利大廈東四十條369.7盈科中心長虹橋28.57.7富華大廈東四十條17.64.8天和大廈北京市朝陽區(qū)工體西路甲7號(hào)154.1建國門朝陽門區(qū)域泛利大廈朝外大街豐聯(lián)廣場后174.6豐聯(lián)廣場朝外大街18號(hào)246.5華潤大廈建國門橋西北角40.811.0聯(lián)合大廈豐聯(lián)廣場后205.4昆泰大廈朝外大街朝外商務(wù)中心154.1華普國際大廈朝外大街174.6凱威大廈朝陽區(qū)雅寶路10號(hào)225.9賽特大廈建國門外大街22號(hào)32.58.8國際大廈北京建國門外大街十九號(hào)369.7華彬大廈永安里東里8號(hào)25.56.9新族大廈建國門外大街22.56.1東海中心建國門外大街236.2京泰大廈建國門大街24號(hào)20.65.6競爭項(xiàng)目目租金水水平區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地點(diǎn)價(jià)格水平（美元/月/平米）價(jià)格水平（元/天/米）燕莎區(qū)域京城大廈朝陽區(qū)新源南路328.7大通大廈朝陽區(qū)東三環(huán)北路霄云路21號(hào)19.95.4國航大廈朝陽區(qū)霄云路36號(hào)359.5通廣大廈東三環(huán)長虹橋畔20.35.5CBD區(qū)域數(shù)碼01大廈國貿(mào)與嘉里中心之間18.44.97招商局大廈建國路118號(hào)27.07.3和喬大廈光華路225.9嘉里中心國貿(mào)光華路1號(hào)359.5漢威大廈朝陽區(qū)光華路15.5-22.24.2-6.0華貿(mào)中心朝陽區(qū)西大望路4010.8長安街街沿線及其他王府世紀(jì)東安門大街55號(hào)16.64.5米陽大廈東長安街永安里商業(yè)區(qū)16.64.5中紡大廈北京建國門內(nèi)大街19號(hào)20.3-245.5-6.5恒基中心東城區(qū)建國門內(nèi)大街18號(hào)樓205.4靜安中心國展中心18.55金倫大廈崇文門外大街40號(hào)11.13項(xiàng)目區(qū)位位核心價(jià)價(jià)值商務(wù)價(jià)值值地段價(jià)值值客群價(jià)值值文化價(jià)值值商務(wù)價(jià)值值北京市總總體規(guī)劃劃將北京京城東三三環(huán)一線線建設(shè)成成具有國國際水準(zhǔn)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)文化走走廊。。黃金三角角區(qū)的核核心該區(qū)域由由首都國國際機(jī)場場、大北北窯立交交橋以及及建國門門立交橋橋地理上上的三點(diǎn)點(diǎn)圍合而而成。北京70%左右的高高檔寫字字樓、星星級(jí)賓館館、高檔檔公寓、、商業(yè)服服務(wù)設(shè)施施，幾乎乎世界各各國的駐駐華使領(lǐng)領(lǐng)館等外外交機(jī)構(gòu)構(gòu)，聯(lián)合合國與各各國的政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化組織織連同國國際著名名大企業(yè)業(yè)、跨國國公司分分支機(jī)構(gòu)構(gòu)都匯集集于這個(gè)個(gè)三角形形的區(qū)域域。幸福村地地處東二二三環(huán)之之間，臨臨近使館館區(qū)和中中央商務(wù)務(wù)區(qū)。地段價(jià)值值使館區(qū)——擁有77個(gè)使領(lǐng)館館；交通——亞洲最大大的現(xiàn)代代化