內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅培訓(xùn)講義

內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅講義一、內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅的沿革國稅發(fā)（2003）83號（

本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行）★

★注:過渡期政策銜接1.前期的預(yù)收款是否應(yīng)該補(bǔ)征預(yù)繳所得稅?

對2003年12月31日前的預(yù)售收入，應(yīng)按規(guī)定的利潤率計(jì)算應(yīng)納稅所得額，并入2003年應(yīng)納稅所得額匯算清繳。

企業(yè)預(yù)售收入2003年12月31日帳面余額應(yīng)計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，并入2003年第四季度（或12月份）應(yīng)納稅所得額。預(yù)售收入帳面余額較大，一次性計(jì)算并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅確有困難的，經(jīng)市、縣地稅局同意，可在2004年內(nèi)平均分?jǐn)偛⑷氘?dāng)期應(yīng)納稅所得額。寧地稅發(fā)[2004]23號2.前期成本按預(yù)計(jì)成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本是否按稅法規(guī)定進(jìn)行追溯?

二.預(yù)售方式銷售收入的確認(rèn)（83號文）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率

★注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其取得的預(yù)售收入主要是指購房者交付的預(yù)購定金。預(yù)售收入的利潤率暫定為15%。蘇國稅發(fā)【2003】第195號

★問題：預(yù)售收入的范圍？？實(shí)際操作中除預(yù)收房款之外，企業(yè)還會以代收防盜門款、代收有線電視初裝費(fèi)，代收水電增容費(fèi)、車庫使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)等方式所謂的代收款項(xiàng)。（會計(jì)處理掛“往來款”）這些代收款項(xiàng)除住房維修基金外作為價(jià)外費(fèi)用都并入營業(yè)稅的銷售額中計(jì)征。其是否應(yīng)并入所得稅的預(yù)收收入范圍內(nèi)？？

預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額?！镒ⅲ轰N售收入與預(yù)售收入的區(qū)分《通知》第一條及第三條的收入確認(rèn)問題是指已完工開發(fā)產(chǎn)品的收入確認(rèn)。開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)過有關(guān)部門驗(yàn)收合格后即作為完工（以下的“完工之日”，亦指驗(yàn)收合格之日）。銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款（包括定金）作為預(yù)售收入，開發(fā)產(chǎn)品完工后按照售房合同有關(guān)條款辦理移交手續(xù)后應(yīng)確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品未辦理移交手續(xù)前，所獲得的分期預(yù)收款，不適用《通知》第一條第（二）項(xiàng)的分期付款方式確認(rèn)收入的規(guī)定，不作為銷售收入處理，而應(yīng)作為預(yù)售收入計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤。蘇地稅發(fā)[2003]258號三.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

注:企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品未辦理移交手續(xù)前，所獲得的分期預(yù)收款，不適用分期付款方式確認(rèn)收入的規(guī)定，不作為銷售收入處理，而應(yīng)作為預(yù)售收入計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤。

3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.采采取委委托方方式銷銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，應(yīng)應(yīng)按以以下原原則確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)：（1））采取取支付手手續(xù)費(fèi)費(fèi)方式式委托銷銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，應(yīng)應(yīng)按實(shí)際銷銷售額額于收到到代銷銷單位位代銷清清單時(shí)確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。（2））采取取視同買買斷方方式委托銷銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，應(yīng)應(yīng)按合同或或協(xié)議議規(guī)定定的價(jià)價(jià)格于收到到代銷銷單位位代銷清清單時(shí)時(shí)確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。（3））采取取包銷方方式委托銷銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，應(yīng)應(yīng)按包包銷合同或或協(xié)議議約定定的價(jià)價(jià)格于付款日日確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。包包銷方方提前前付款款的，，在實(shí)實(shí)際付付款日日確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。?！铮?））采取取基價(jià)（（保底底價(jià)））并實(shí)實(shí)行超超過基基價(jià)雙雙方分分成方方式委托銷銷售開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，應(yīng)應(yīng)按基基價(jià)加加按超超基價(jià)價(jià)分成成比例例計(jì)算算的價(jià)價(jià)格于于收到到代銷銷單位位代銷清清單時(shí)確認(rèn)認(rèn)收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。。（5））委托銷銷售方方式定定期結(jié)結(jié)算委托方方和接接受委委托方方應(yīng)按按月或按按季為結(jié)算算期，，定期期結(jié)清清已銷銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的清清單。。已銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品清清單應(yīng)載明明售出開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的名稱稱、地地理位位置、、編號號、數(shù)數(shù)量、、單價(jià)價(jià)、金金額、、手續(xù)續(xù)費(fèi)等等?！镒?買斷斷式包包銷據(jù)國稅稅函（（1996）684號1996年11月月22日蘇地稅稅函（（1997）009號1997年1月20日日在合同同期內(nèi)內(nèi)房產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)將房房產(chǎn)交交給包包銷商商承銷銷，包包銷商商是代代理房房產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)進(jìn)進(jìn)行銷銷售，，所取取得的的手續(xù)續(xù)費(fèi)收收入或或者價(jià)價(jià)差應(yīng)應(yīng)按““服務(wù)務(wù)業(yè)———代代理業(yè)業(yè)”征征收營營業(yè)稅稅；在合同同期滿滿后，，房屋屋未售售出，，由包包銷商商進(jìn)行行收購購，其其實(shí)質(zhì)質(zhì)是房房產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)將將房屋屋銷售售給包包銷商商，對對房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)按按“銷銷售不不動產(chǎn)產(chǎn)”征征收營營業(yè)稅稅；包銷商商將房房產(chǎn)再再次銷銷售，，對包包銷商商也應(yīng)應(yīng)按““銷售售不動動產(chǎn)””征收收營業(yè)業(yè)稅。。房產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)在在合同同期內(nèi)內(nèi)委托托包銷銷商承承銷房房屋，，其取取得的的售房房款，，均應(yīng)應(yīng)按““銷售售不動動產(chǎn)””計(jì)征征營業(yè)業(yè)稅。。對其其支付付給包包銷商商的手手續(xù)費(fèi)費(fèi)，不不得從從計(jì)稅稅營業(yè)業(yè)額中中扣除除。5.將將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品先出租租再出出售的，應(yīng)應(yīng)按以以下原原則確確認(rèn)收收入的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)：（1））將將待待售售開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作作經(jīng)營營性性資資產(chǎn)產(chǎn)（可可以以計(jì)計(jì)提提折折舊舊）），先先以以經(jīng)經(jīng)營營性性租租賃賃方方式式租租出出或或以以融融資資租租賃賃方方式式租租出出以以后后再再出出售售的的，，租賃賃期期間間取得得的的價(jià)價(jià)款款應(yīng)應(yīng)按租租金金確確認(rèn)認(rèn)收收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，，出售售時(shí)時(shí)再按按銷售售資資產(chǎn)產(chǎn)確確認(rèn)認(rèn)收收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。?！睢钭⒆ⅲ海骸皩㈤_開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作作經(jīng)經(jīng)營營性性資資產(chǎn)產(chǎn)””應(yīng)應(yīng)視視同同銷銷售售（2））將將待待售售開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品以以臨臨時(shí)時(shí)租租賃賃方方式式租租出出的的（不不可可以以提提折折舊舊）），租租賃賃期期間間取取得得的的價(jià)價(jià)款款應(yīng)應(yīng)按按租租金金確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，，出出售售時(shí)時(shí)再再按按銷銷售售開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品確確認(rèn)認(rèn)收收入入的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。★注注：：地稅稅臨時(shí)時(shí)租租賃賃是是指指租租賃賃期期不不超超過過一一年年的的，，超超過過一一年年的的應(yīng)應(yīng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為經(jīng)經(jīng)營營性性資資產(chǎn)產(chǎn)，，視視同同銷銷售售。。蘇地稅發(fā)發(fā)[2003]258號6.以非貨幣幣性資產(chǎn)產(chǎn)分成形形式取得得收入的，應(yīng)于于分得開發(fā)發(fā)產(chǎn)品時(shí)時(shí)確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。7.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)同時(shí)采用用一次性全全額收款款、分期期付款、、銀行按按揭、委委托、先先租后售售等方式式銷售開開發(fā)產(chǎn)品品的，應(yīng)應(yīng)分別按按本《通通知》第第一條規(guī)規(guī)定的原原則確認(rèn)認(rèn)銷售收收入。蘇國稅發(fā)發(fā)【2003】】第195號四.其他他有關(guān)銷銷售收入入規(guī)定（（83號號文）1.開開發(fā)產(chǎn)品品視同銷售售行為的收收入2.代代建工程程收入的的確定3.3年應(yīng)付付未付款款4.合合作開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目5.拆拆遷房？？？6.標(biāo)書書費(fèi)7.選選號費(fèi)1.關(guān)關(guān)于開發(fā)發(fā)產(chǎn)品視同銷售售行為的收收入確認(rèn)認(rèn)問題（1）下下列行為為應(yīng)視同同銷售確確認(rèn)收入入①將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品用用于本企企業(yè)自用用、捐贈贈、贊助助、廣告告、樣品品、職工工福利、、獎(jiǎng)勵(lì)等等；★1②將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營營性資產(chǎn)產(chǎn)；★2③將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品用用作對外外投資以以及分配配給股東東或投資資者；★3④以開發(fā)發(fā)產(chǎn)品抵抵償債務(wù)務(wù)；★4⑤以開發(fā)發(fā)產(chǎn)品換換取其他他企事業(yè)業(yè)單位、、個(gè)人的的非貨幣幣性資產(chǎn)產(chǎn)?！?★1注：1.房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品臨時(shí)自用用，以后用用于出售售、出租租的，在在臨時(shí)自自用期間間，不視視同銷售售“臨時(shí)時(shí)自用””是指使用開開發(fā)產(chǎn)品品的時(shí)間間距開發(fā)發(fā)產(chǎn)品完完工之日日起不滿滿一年；超過一年年的，應(yīng)應(yīng)作為自自用，視視同銷售售處理。。蘇國稅發(fā)發(fā)【2003】】第195號蘇蘇地稅稅發(fā)[2003]258號2.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在在開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)時(shí)作為自用用或經(jīng)營營性的資資產(chǎn)，可作為為自建固固定資產(chǎn)產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)發(fā)生的成成本計(jì)價(jià)價(jià)，不視同同銷售。。蘇國稅發(fā)發(fā)【2003】】第195號3.在資資產(chǎn)的稅稅務(wù)處理理中，按按照實(shí)際際發(fā)生的的成本計(jì)計(jì)價(jià)。蘇地稅發(fā)發(fā)[2003]258號★2注：：地稅視視同銷銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品再再次銷售售的處理理開發(fā)產(chǎn)品品自用或或轉(zhuǎn)為經(jīng)經(jīng)營性資資產(chǎn)的，，在資產(chǎn)產(chǎn)的稅務(wù)務(wù)處理中中，應(yīng)按按照視同同銷售的的價(jià)格計(jì)計(jì)價(jià)，以以后出售售時(shí)再按按銷售固固定資產(chǎn)產(chǎn)確認(rèn)收收入實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。蘇地稅發(fā)發(fā)[2003]258號★3注:同國稅發(fā)發(fā)【2000】】118號被投資企企業(yè)向投投資方分分配非貨貨幣性資資產(chǎn)，在在所得稅稅處理上上應(yīng)視為為以公允允價(jià)值銷銷售有關(guān)關(guān)非貨幣幣性資產(chǎn)產(chǎn)和分配配兩項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)務(wù)，并按按規(guī)定計(jì)計(jì)算財(cái)產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所所得或損損失?！?注：：同《企業(yè)債債務(wù)重組組業(yè)務(wù)所所得稅處處理辦法法》債務(wù)人（（企業(yè)））以非現(xiàn)現(xiàn)金資產(chǎn)產(chǎn)清償債債務(wù)，除除企業(yè)改改組或者者清算另另有規(guī)定定外，應(yīng)應(yīng)當(dāng)分解解為按公公允價(jià)值值轉(zhuǎn)讓非非現(xiàn)金資資產(chǎn)，再再以與非非現(xiàn)金資資產(chǎn)公允允價(jià)值相相當(dāng)?shù)慕鸾痤~償還還債務(wù)兩兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行所得得稅處理理，債務(wù)務(wù)人（企企業(yè)）應(yīng)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)認(rèn)有關(guān)資資產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得得（或損損失）。?！?注：：同前述述獲得非非現(xiàn)金收收益的處處理是一一致的納稅人取取得的收收入為非非貨幣資資產(chǎn)或者者權(quán)益的的，其收收入額應(yīng)應(yīng)當(dāng)參照照當(dāng)時(shí)的的市場價(jià)價(jià)格計(jì)算算或估定定?！镀髽I(yè)所所得稅暫暫行條例例實(shí)施細(xì)細(xì)則》第第五十八八條（2）視視同銷售售行為的的收入確確認(rèn)時(shí)限限視同銷售售行為應(yīng)應(yīng)于開發(fā)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或或使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移，，或于實(shí)實(shí)際取得得利益權(quán)權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。（3）視視同銷售售行為收收入確認(rèn)認(rèn)的方法法和順序序①按本企企業(yè)近期或本本年度最最近月份份同類開發(fā)發(fā)產(chǎn)品市市場銷售售價(jià)格確確定；②由主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)參照同類開發(fā)發(fā)產(chǎn)品市市場公允價(jià)值值確定；★6③按成本本利潤率率確定，，其中，，開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成成本利潤潤率不得得低于15%(含15%),具體由由主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)確定。?！?★6注：區(qū)別企業(yè)將自自己生產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)品品用于在在建工程程、管理理部門、、非生產(chǎn)產(chǎn)性機(jī)構(gòu)構(gòu)、捐贈贈、集資資、廣告告、樣品品、職工工福利獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)等方方面時(shí)，，應(yīng)視同同對外銷銷售處理理。其產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售價(jià)格格，應(yīng)參參照同期期同類產(chǎn)產(chǎn)品的市市場銷售售價(jià)格；；沒有參參照價(jià)格格的，應(yīng)應(yīng)按成本本加合理理利潤的的方法組組成計(jì)稅稅價(jià)格。。（摘自財(cái)財(cái)稅字(1996)79號））★7注：計(jì)算公式式為：銷銷售收入入=開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本*（（1+成成本利潤潤率）/（1-營業(yè)稅稅稅率））蘇國稅發(fā)【【2003】第195號，蘇蘇地稅發(fā)[2003]258號2．關(guān)于代代建工程和和提供勞務(wù)務(wù)的收入確確認(rèn)問題（1））房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)代代建建工工程程和和提提供供勞勞務(wù)務(wù)不不超超過過12個(gè)個(gè)月月的的，，可按按合合同同約約定定的的價(jià)價(jià)款款結(jié)結(jié)算算日日或或在在合合同同完完工工之之日日確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；持續(xù)續(xù)時(shí)時(shí)間間超超過過12個(gè)個(gè)月月的的，，可可采采用用完完工工百百分分比比法法按按季季確確認(rèn)認(rèn)收收入入的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。完工工百百分分比比法法是是根根據(jù)據(jù)合合同同完完工工進(jìn)進(jìn)度度確確認(rèn)認(rèn)收收入入和和費(fèi)費(fèi)用用的的方方法法。。完工工進(jìn)進(jìn)度度可可按按累累計(jì)計(jì)實(shí)實(shí)際際發(fā)發(fā)生生的的合合同同成成本本占占合合同同預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)總總成成本本的的比比例例，，已已經(jīng)經(jīng)完完成成的的合合同同工工作作量量占占合合同同預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)總總工工作作量量的的比比例例，，測測量量已已完完成成合合同同工工作作量量等等方方法法確確定定。。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在在代建工程、、提供勞務(wù)過過程中節(jié)省的材料、、下腳料、報(bào)報(bào)廢工程或產(chǎn)產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)規(guī)定留歸房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)所有的，應(yīng)應(yīng)于實(shí)際取得得時(shí)按市場公平成交交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)?！镒?關(guān)于代建行為為的認(rèn)定:關(guān)于房屋開發(fā)發(fā)公司代承建建的房屋征稅稅問題房屋開發(fā)公司司承辦國家機(jī)機(jī)關(guān)、企事業(yè)業(yè)單位的統(tǒng)建建房，如委托建房的的單位能提供供土地使用權(quán)權(quán)證書和有關(guān)關(guān)部門的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書書以及基建計(jì)計(jì)劃，且房屋屋開發(fā)公司(即受托方)不墊付資金金，并同時(shí)符符合本《通知知》第三條中中“其他代理理服務(wù)”條件件的，則對房屋開開發(fā)公司實(shí)際際取得的手續(xù)續(xù)費(fèi)收入按““服務(wù)業(yè)”稅稅目計(jì)征營業(yè)業(yè)稅。否則，，對房屋開發(fā)發(fā)公司承辦建建設(shè)的各種房房屋，均應(yīng)全全額按“銷售售不動產(chǎn)”計(jì)計(jì)征營業(yè)稅。。江蘇省地方稅稅務(wù)局關(guān)于營營業(yè)稅若干征征稅問題的補(bǔ)補(bǔ)充通知(二二)蘇地稅發(fā)(1996)074號3．房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)應(yīng)付付施工單位的的工程尾款、質(zhì)質(zhì)量保證金，超過合同、協(xié)議規(guī)規(guī)定的支付時(shí)時(shí)間三年以上沒有有付出的，應(yīng)應(yīng)作為其他收收入處理，以以后年度實(shí)際際支付時(shí)可稅稅前扣除。（蘇國稅發(fā)【2003】第第195號，，蘇地稅發(fā)[2003]258號））4.合作開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目目納稅人以非貨貨幣性資產(chǎn)與與房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)合作開開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的，如開開發(fā)合同或協(xié)協(xié)議約定向合合作各方分配開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的，按非貨幣交交易的有關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)務(wù)處理；★如合同或協(xié)議議約定分配項(xiàng)項(xiàng)目利潤的，，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)不得在在稅前扣除項(xiàng)項(xiàng)目利潤，合合作各方分得得的利潤視同同投資收益進(jìn)進(jìn)行稅務(wù)處理理?！督K省國家家稅務(wù)局關(guān)于于企業(yè)所得稅稅幾個(gè)具體問問題的通知》》蘇國國稅函[2005]206號★注：：非貨貨幣性性交易易稅收收規(guī)定定簡介介（1））整體體非貨貨幣性性資產(chǎn)產(chǎn)交易易（2））單項(xiàng)項(xiàng)非貨貨幣性性資產(chǎn)產(chǎn)交易易一般房房地企企業(yè)涉涉及的的是單單項(xiàng)非非貨幣幣性資資產(chǎn)交交易，，比如如以土土地使使用權(quán)權(quán)換房房等。。此類一一般按按視同同銷售售，或或者以以物易易物的的形式式來看看待。。價(jià)格的的確認(rèn)認(rèn)按視視同銷銷售的的價(jià)格格確認(rèn)認(rèn)方式式確認(rèn)認(rèn)，前前述。。5.拆拆遷遷房？？？根據(jù)《《中華華人民民共和和國營營業(yè)稅稅暫行行條例例》以以及國國稅函函發(fā)[1995]549號精精神，，納稅稅人在在房地地產(chǎn)開開發(fā)過過程中中給予予拆遷遷戶補(bǔ)補(bǔ)償或或安置置的房屋屋，不論論其以以何種種方式式結(jié)算算價(jià)款款，以以及拆拆遷人人取得得房屋屋作何何用途途，均均應(yīng)屬屬于營營業(yè)稅稅的征征稅范范圍，，應(yīng)按按“銷銷售不不動產(chǎn)產(chǎn)”稅稅目繳繳納營營業(yè)稅稅。《江蘇蘇省地地方稅稅務(wù)局局關(guān)于于拆遷遷安置置有關(guān)關(guān)營業(yè)業(yè)稅問問題的的批復(fù)復(fù)》蘇蘇地稅稅函[2000]309號（（2000年10月月13日））5.拆拆遷遷房？？？對償還還面積積與拆拆遷建建筑面面積相相等的的部分分，由由當(dāng)?shù)氐囟悇?wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)按同同類住住宅房房屋的的成本本價(jià)核核定計(jì)計(jì)征營營業(yè)稅稅。國國稅函函發(fā)[1995]549號五.成本本費(fèi)用扣扣除83號房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在進(jìn)行行成本和和費(fèi)用扣扣除時(shí)，，必須按按規(guī)定區(qū)區(qū)分期間費(fèi)用用和成本、開發(fā)產(chǎn)品品建造成成本和銷售成本本的界限。。期間費(fèi)用用和開發(fā)產(chǎn)品品銷售成成本可以按規(guī)規(guī)定在當(dāng)當(dāng)期直接扣除除。開發(fā)產(chǎn)品品的建造成本本是指開發(fā)發(fā)產(chǎn)品完完工前發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)支出出，包括括：土地地征用及及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、、前期工工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)、建建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)、公共共設(shè)施配配套費(fèi)、、開發(fā)的的間接費(fèi)費(fèi)用、借借款費(fèi)用用及其他他費(fèi)用等等。（共共8項(xiàng)））房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)必須將將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的建造成本本合理劃分分為直接成本本和間接成本本。直接成本本可根據(jù)有有關(guān)會計(jì)計(jì)憑證、、記錄直直接計(jì)入入成本對對象中。。間接成本本能分清負(fù)負(fù)擔(dān)成本本對象的的，直接接計(jì)入有有關(guān)成本本對象中中；因多多個(gè)項(xiàng)目目同時(shí)開開發(fā)或先先后滾動動開發(fā)而而不能分分清負(fù)擔(dān)擔(dān)對象的的，則應(yīng)應(yīng)根據(jù)配配比的原原則按各項(xiàng)目目占地面面積、建建筑面積積或工程程概算等方法配配比計(jì)入入有關(guān)開開發(fā)項(xiàng)目目的成本本。注：相關(guān)關(guān)概念（（土地增增值稅規(guī)規(guī)定）(1)取取得土地地使用權(quán)權(quán)所支付付的金額額；納稅人為為取得土土地使用用權(quán)所支支付的地地價(jià)款和和按國家家統(tǒng)一規(guī)規(guī)定交納納的有關(guān)關(guān)費(fèi)用。。(2)開開發(fā)土地地的成本本、費(fèi)用用；納稅人房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目實(shí)際發(fā)發(fā)生的成成本（以以下簡稱稱房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本），，包括土土地征用用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、前期期工程費(fèi)費(fèi)、建筑筑安裝工工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)、、公共配配套設(shè)施施、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用。①土地征征用及拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)，包括土土地征用用費(fèi)、耕耕地占用用稅、勞勞動力安安置費(fèi)及及有關(guān)地地上、地地下附著著物拆遷遷補(bǔ)償?shù)牡膬糁С龀觥仓弥脛舆w用用房支出出等。②前期工工程費(fèi)，包括規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究和水文文、地質(zhì)質(zhì)、勘察察、測繪繪、“三三通一平平”等支支出。③建筑安安裝工程程費(fèi)，是指以以出包方方式支付付給承包包單位的的建筑安安裝工程程費(fèi)，以以自營方方式發(fā)生生的建筑筑安裝工工程費(fèi)。。④基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)，包括開開發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)道路路、供水水、供電電、供氣氣、排污污、排洪洪、通訊訊、照明明、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、綠化化等工程程發(fā)生的的支出。。⑤公共配配套設(shè)施施費(fèi)，包括不不能有償償轉(zhuǎn)讓的的開發(fā)小小區(qū)內(nèi)公公共配套套設(shè)施發(fā)發(fā)生的支支出。⑥開發(fā)間間接費(fèi)用用，是指直直接組織織、管理理開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)生生的費(fèi)用用，包括括工資、、職工福福利費(fèi)、、折舊費(fèi)費(fèi)、修理理費(fèi)、辦辦公費(fèi)、、水電費(fèi)費(fèi)、勞動動保護(hù)費(fèi)費(fèi)、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷銷等。（3）借借款費(fèi)用用的特殊殊規(guī)定（（土地增增值稅））財(cái)務(wù)費(fèi)用用中的利利息支出出，凡能能夠按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項(xiàng)目目計(jì)算分分?jǐn)偛⑻崽峁┙鹑谌跈C(jī)構(gòu)證證明的，，允許據(jù)據(jù)實(shí)扣除除，但最最高不能能超過按按商業(yè)銀銀行同類類同期貸貸款利率率計(jì)算的的金額。。《細(xì)則則》關(guān)于扣除除項(xiàng)目金金額中的的利息支支出如何何計(jì)算問問題a.利息息的上浮浮幅度按按國家的的有關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)行行，超過過上浮幅幅度的部部分不允允許扣除除；b.對于于超過貸貸款期限限的利息息部分和和加罰的的利息不允許扣扣除。《關(guān)于土土地增值值稅一些些具體問問題規(guī)定定的通知知》財(cái)稅稅字(1995)48號下列項(xiàng)目目按以下下規(guī)定進(jìn)進(jìn)行扣除除：（一）銷售成本本★1房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予予扣除的的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷售售成本，，是指已已實(shí)現(xiàn)銷銷售的開開發(fā)產(chǎn)品品的成本本，按當(dāng)當(dāng)期已實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售的可售面積積和可售面積積單位工工程成本本確認(rèn)?？墒勖娣e積單位工工程成本本和銷售售成本按按下列公公式計(jì)算算確定：：可售面積積單位工工程成本本=成本對象象總成本本★2÷總可售面面積銷售成本本=已實(shí)現(xiàn)銷銷售的可可售面積積★3×可售面積積單位工工程成本本★注1：：地稅結(jié)轉(zhuǎn)銷售售成本時(shí)時(shí)，少數(shù)已實(shí)際發(fā)發(fā)生但尚尚未結(jié)算算的成本本應(yīng)根據(jù)據(jù)合同、、協(xié)議、、標(biāo)書的的價(jià)格暫暫估計(jì)算算納稅，，待結(jié)算算后按差差額計(jì)入入當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅所所得額。。尚未發(fā)發(fā)生的成成本費(fèi)用用不得暫暫估、預(yù)預(yù)提。蘇地稅發(fā)[2003]258號國稅房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)成本本，年末未取得工程程施工單位位開具的發(fā)發(fā)票，如果果取得了對對方的收據(jù)據(jù)，有支付付憑證證明明款項(xiàng)已經(jīng)經(jīng)實(shí)際支付付，且支付款項(xiàng)項(xiàng)(包括以以前已支付付的價(jià)款)累計(jì)不超超過合同總總價(jià)，可以在稅稅前扣除;但實(shí)際未未支出的，，一律不能能預(yù)計(jì)、預(yù)預(yù)提成本在在稅前扣除除?！?注:成本對象總總成本一般般指”開發(fā)發(fā)成本”科科目未結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銷售成本本前的期末末余額★3注:總可售面積積是指國家家規(guī)定的房房屋測繪部部門出具的的確定房地地產(chǎn)項(xiàng)目可可售面積證證書中明確確的面積。。（二）土地征用及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)、公共共設(shè)施配套套費(fèi)。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、公公共設(shè)施配配套費(fèi)，應(yīng)應(yīng)按成本對對象進(jìn)行歸歸集和分配配，并按規(guī)規(guī)定在稅前前進(jìn)行扣除除。1.屬于成成本對象完工前實(shí)際際發(fā)生的，，直接攤?cè)肴胂鄳?yīng)的成成本對象。。（不予扣除除）2.屬于成成本對象完工后實(shí)際際發(fā)生的,首先應(yīng)按按規(guī)定在已已完工成本本對象和未未完工成本本對象之間間進(jìn)行分?jǐn)倲?，再將?yīng)應(yīng)由已完工工成本對象象負(fù)擔(dān)的部部分，在已已實(shí)現(xiàn)銷售售的可售面面積和未實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售的的可售面積積之間進(jìn)行行分?jǐn)偅淦渲?，?yīng)由由已實(shí)現(xiàn)銷銷售的可售售面積分?jǐn)倲偟牟糠郑?，?zhǔn)予在當(dāng)當(dāng)期扣除。。（三）借款費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)為建建造開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品借入資資金而發(fā)生生的借款費(fèi)費(fèi)用，如屬于成本對對象完工前發(fā)生生的，應(yīng)按按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比比計(jì)入成本本對象中；；如屬于成成本對象完完工后發(fā)生生的，應(yīng)作作為財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用直接在在稅前扣除除。★★注：從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的納稅人人為開發(fā)房房地產(chǎn)而借借入資金所所發(fā)生的借借款費(fèi)用，，在房地產(chǎn)產(chǎn)完工之前前發(fā)生的，，應(yīng)計(jì)入有有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)成成本?！镀髽I(yè)所得得稅稅前扣扣除辦法》》第三十五五條即使是應(yīng)資資本化的借借款費(fèi)用，，如果高于于金融機(jī)構(gòu)構(gòu)同期同類類借款利息息的部分，，也不能予以以資本化。企業(yè)拆借和和集資資金金利息支出出的扣除？？？關(guān)聯(lián)企業(yè)間間拆借利息息支出的扣扣除？？集團(tuán)貸款的的利息扣除除？？新的融資方方式下項(xiàng)的的利息扣除除？？（四）開發(fā)產(chǎn)品共共用部位、、共用設(shè)施施設(shè)備維修修費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)按照照有關(guān)法律律、法規(guī)或或合同的規(guī)規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品共用部位、、共用設(shè)施施設(shè)備承擔(dān)擔(dān)維護(hù)、保保養(yǎng)、修理理、更換等等責(zé)任而發(fā)發(fā)生的費(fèi)用用，可按實(shí)際發(fā)生額額進(jìn)行扣除，，提取的維修修基金不得扣除。。★★注：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)按規(guī)規(guī)定以銷售售收入的一一定比例向向房產(chǎn)局上上繳的公用用部位、共共用設(shè)施的的維修基金金，據(jù)實(shí)扣扣除。蘇國稅發(fā)【【2003】第195號（五）土地閑置費(fèi)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)以出出讓方式取取得土地使使用權(quán)進(jìn)行行房地產(chǎn)開開發(fā)的，必必須按照土土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同約定的土土地用途、、動工開發(fā)發(fā)期限開發(fā)發(fā)土地。因因超過出讓讓合同約定定的動工開開發(fā)日期而而繳納的土土地閑置費(fèi)費(fèi)，計(jì)入成成本對象的的施工成本本；因國家家無償收回回土地使用用權(quán)而形成成的損失，，可作為財(cái)財(cái)產(chǎn)損失按按規(guī)定進(jìn)行行扣除?！铩镒?根據(jù)財(cái)政部部《關(guān)于企企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與交交易若干財(cái)財(cái)務(wù)處理問問題的通知知》（財(cái)基基字[1995]938號））的規(guī)定，，以出讓方方式取得土土地使用權(quán)權(quán)的企業(yè)，，因超過出出讓合同約約定的動工工開發(fā)日期期，按規(guī)定定繳納的土土地閑置費(fèi)費(fèi)，或因滿滿2年未動動工開發(fā)，，被政府有有關(guān)部門無無償收回土土地使用權(quán)權(quán)而造成的的損失，企企業(yè)可計(jì)入入當(dāng)期管理理費(fèi)用。由此可見，，上述規(guī)定定與稅法所所規(guī)定的““計(jì)入成本本對象的施施工成本””（即資本本化）差異異較大，應(yīng)應(yīng)關(guān)注由此此引起的暫暫時(shí)性差異異的納稅調(diào)調(diào)整問題。。（六）成本對象報(bào)報(bào)廢或毀損損損失。成本對象在在建造過程程中如發(fā)生生單項(xiàng)或單位位工程報(bào)廢廢或毀損，減去殘料料價(jià)值和過過失人或保保險(xiǎn)公司賠賠償后的凈凈損失，計(jì)計(jì)入繼續(xù)施施工的工程程成本；如成本對象象整體報(bào)廢或或毀損，其凈損失失可作為財(cái)財(cái)產(chǎn)損失按按規(guī)定直接接在當(dāng)期扣扣除。★★注:該問題在會會計(jì)制度和和財(cái)務(wù)制度度中未作明明確規(guī)定，，稅法上的的這一規(guī)定定實(shí)際上是是借鑒了企企業(yè)在建工工程業(yè)務(wù)會會計(jì)處理的的規(guī)定（見見《企業(yè)會會計(jì)制度》》第32條條）。對此此需要注意意的是凈損損失計(jì)入繼繼續(xù)施工的的工程成本本后，是否否可能導(dǎo)致致開發(fā)項(xiàng)目目成本超過過其可變現(xiàn)現(xiàn)凈值而需需要計(jì)提跌跌價(jià)準(zhǔn)備。。一旦需要要計(jì)提跌價(jià)價(jià)準(zhǔn)備，就就會因跌價(jià)價(jià)準(zhǔn)備不能能稅前扣除除而產(chǎn)生暫暫時(shí)性差異異。★注:財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損失扣除除程序規(guī)定定國家稅務(wù)總總局令第13號2005年年9月1日日起執(zhí)行扣除方式經(jīng)審批扣除除扣除時(shí)間損失的當(dāng)年年扣除項(xiàng)目（（不包括土土地閑置費(fèi)費(fèi)，成本報(bào)報(bào)廢損失））在建工程和和工程物資資損失包括企業(yè)已已經(jīng)發(fā)生的的因停建、、廢棄和報(bào)報(bào)廢、拆除除在建工程程項(xiàng)目以及及因此而引引起的相應(yīng)應(yīng)工程物資資報(bào)廢或削削價(jià)處理等等發(fā)生的損損失。在建工程轉(zhuǎn)讓損失屬正常經(jīng)營營損失不需需要審批扣扣除，直接接在稅前扣扣除（1）停建建、廢棄和和報(bào)廢、拆拆除的在建建工程因停建、廢廢棄和報(bào)廢廢、拆除的的在建工程程，其賬面面價(jià)值扣除除殘值后的的余額部分分，依據(jù)下下列證據(jù)認(rèn)認(rèn)定損失：：①國家明令令停建項(xiàng)目目的文件；；②有關(guān)政府府部門出具具的工程停停建、拆除除文件；③企業(yè)對報(bào)報(bào)廢、廢棄棄的在建工工程項(xiàng)目出出具的鑒定定意見和原原因說明及及核批文件件，單項(xiàng)數(shù)數(shù)額較大的的在建工程程項(xiàng)目報(bào)廢廢，應(yīng)當(dāng)有有行業(yè)專家家參與的技技術(shù)鑒定意意見；④工程項(xiàng)目目實(shí)際投資資額的確定定依據(jù)。（2）自然然災(zāi)害和意意外事故毀毀損的在建建工程由于自然災(zāi)災(zāi)害和意外外事故毀損損的在建工工程，其賬賬面價(jià)值扣扣除殘值、、保險(xiǎn)賠償償及責(zé)任賠賠償后的余余額部分，，依據(jù)下列列證據(jù)認(rèn)定定損失：①有關(guān)自然然災(zāi)害或者者意外事故故證明；②涉及保險(xiǎn)險(xiǎn)索賠的，，應(yīng)當(dāng)有保保險(xiǎn)理賠說說明；③企業(yè)內(nèi)部部有關(guān)責(zé)任任認(rèn)定、責(zé)責(zé)任人賠償償說明和核核準(zhǔn)文件。。（3）工程程物資發(fā)生生損失工程物資發(fā)發(fā)生損失的的，比照本本辦法存貨貨損失的規(guī)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)認(rèn)定。（七）廣告費(fèi)和業(yè)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)費(fèi)。新辦房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在取得得第一筆開開發(fā)產(chǎn)品銷銷售收入之之前發(fā)生的的，與建造造、銷售開開發(fā)產(chǎn)品相相關(guān)的廣告告費(fèi)和業(yè)務(wù)務(wù)宣傳費(fèi)，，可無限期期結(jié)轉(zhuǎn)以后后年度，按按規(guī)定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)扣除。。★★注：自2001年1月1起房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)廣告告費(fèi)可在銷銷售收入8%的比例例內(nèi)據(jù)實(shí)扣扣除，超過過部分可無無限期和以以后年度結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)。國稅發(fā)[2001]89號（八）折舊。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將待待售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品按規(guī)定定轉(zhuǎn)作經(jīng)營營性資產(chǎn)，，可以按規(guī)規(guī)定提取折折舊并準(zhǔn)予予在稅前扣扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)產(chǎn)和臨時(shí)出租的待售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前前扣除折舊費(fèi)用。。（九）銷售費(fèi)用從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的納稅人人的銷售費(fèi)費(fèi)用還包括括開發(fā)產(chǎn)品品銷售之前前的改裝修修復(fù)費(fèi),看看護(hù)費(fèi)，采采暖費(fèi)等。。（國稅發(fā)發(fā)【2000】84號文）（十）預(yù)提提費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)不得得預(yù)提費(fèi)用用，凡是按按規(guī)定上繳繳的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，一律律據(jù)實(shí)扣除除。蘇國稅稅發(fā)【2003】第第195號號（十一）預(yù)預(yù)售款繳納納的營業(yè)稅稅。預(yù)售款繳納納的營業(yè)稅稅應(yīng)在相應(yīng)應(yīng)的預(yù)售款款結(jié)轉(zhuǎn)收入入時(shí)按照配配比的原則則稅前扣除除。（蘇地地稅發(fā)[2003]258號號）南京國稅解解釋可以扣扣除（十二）業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)招待待費(fèi)的扣除除可比照房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)廣告告費(fèi)和業(yè)務(wù)務(wù)宣傳費(fèi)的的規(guī)定執(zhí)行行。即新辦辦房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)在在取得第一一筆開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷售收收入之前發(fā)發(fā)生的，與與建造、銷銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)的的業(yè)務(wù)招待待費(fèi)，可無無限期結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)以后年度度，按規(guī)定定的標(biāo)準(zhǔn)扣扣除。（蘇國稅發(fā)[2004]97號）（十三）延期期交房違約金金。延期交房違約約金屬于民事事主體的非行行政性罰款、、非司法罰金金，這些罰款款、罰金可在在計(jì)算所得稅稅前全額扣除除。在具體的的會計(jì)核算中中，合同違約約金的收取方方如果是單位位，應(yīng)該提供供相關(guān)的合同同和合法的收收付款票據(jù)；；合同違約金金的收取方如如果是居民個(gè)個(gè)人，應(yīng)該提提供相關(guān)的合合同和收款人人有效的收款款證明，根據(jù)據(jù)合同違約金金實(shí)際發(fā)生額額計(jì)入營業(yè)外外支出。合同同違約金在稅稅前列支是否否需要合法的的票據(jù)？鐘鐘稅官官2005-06-07（十四）其他他特色扣除項(xiàng)項(xiàng)目1.白蟻防治治費(fèi)2.竣工獎(jiǎng)等等各類給施工工單位的獎(jiǎng)金金3.代銷手續(xù)續(xù)費(fèi)4.（十五）其他他限制性扣除除項(xiàng)目1.工資及三三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)2.勞動保保護(hù)費(fèi)（清涼涼飲料費(fèi)，服服裝費(fèi)）3.保險(xiǎn)（（社會保險(xiǎn)，，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，，補(bǔ)充養(yǎng)老保保險(xiǎn)等）4.捐贈5.各項(xiàng)基基金6.辦公通通訊費(fèi)用，傭傭金7.壞賬準(zhǔn)備備和壞賬損失失等等優(yōu)惠政策從事商品房銷銷售的企業(yè)屬屬于房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營企業(yè)業(yè)，不得享受受新辦商貿(mào)企企業(yè)的稅收優(yōu)優(yōu)惠。江蘇省國家稅稅務(wù)局關(guān)于企企業(yè)所得稅幾幾個(gè)具體問題題的通知蘇國稅函[2005]206號不予扣除的項(xiàng)項(xiàng)目包括資本性支出；無形資產(chǎn)受受讓、開發(fā)支支出；.存貨貨跌價(jià)準(zhǔn)備金金、短期投資資跌價(jià)準(zhǔn)備金金、長期投資資減值準(zhǔn)備金金、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備備金（包括投投資風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備備金），以及及國家稅收法法規(guī)規(guī)定可提提取的準(zhǔn)備金金之外的任何何形式的準(zhǔn)備備金；賄賂賂等非法支出出；違法經(jīng)經(jīng)營的罰款和和被沒收財(cái)物物的損失；各各種稅收的滯滯納金、罰款款和罰金；自自然災(zāi)害或者者意外事故損損失有賠償?shù)牡牟糠?；超過過國家規(guī)定允允許扣除的公公益、救濟(jì)性性捐贈以及非非公益、救濟(jì)濟(jì)性的捐贈；；各種贊助支支出；擔(dān)保支支出；回扣扣支出；與與取得收入無無關(guān)的其他各各項(xiàng)支出等等等征收方式：（83號））房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)采取預(yù)售售方式銷售開開發(fā)產(chǎn)品的，，其當(dāng)期取得得的預(yù)售收入入先按規(guī)定的的利潤率計(jì)算算出預(yù)計(jì)營業(yè)業(yè)利潤額，再再并入當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅所得額額統(tǒng)一計(jì)算繳繳納企業(yè)所得得稅，待開發(fā)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)時(shí)再進(jìn)行結(jié)算算調(diào)整。預(yù)計(jì)營業(yè)利潤潤額＝預(yù)售開開發(fā)產(chǎn)品收入入×利潤率預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品品完工后，企企業(yè)應(yīng)及時(shí)計(jì)計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的的銷售收入，，同時(shí)按規(guī)定定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)應(yīng)的銷售成本本，計(jì)算出已已實(shí)現(xiàn)的利潤潤（或虧損））額，經(jīng)納稅稅調(diào)整后再計(jì)計(jì)算出其與該該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品品全部預(yù)計(jì)營營業(yè)利潤額之之間的差額，，再將此差額額并入當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅所得額額。國稅征收方式式（蘇國稅發(fā)發(fā)【2003】第195號）房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)按稅收收法規(guī)規(guī)定及及本《通知》》規(guī)定計(jì)算的的應(yīng)納稅所得得額，減去已已確認(rèn)收入的的預(yù)計(jì)營業(yè)利利潤，加上當(dāng)當(dāng)期預(yù)計(jì)營業(yè)業(yè)利潤額計(jì)算算應(yīng)納所得稅稅額，計(jì)算公公式如下：應(yīng)納所得稅額額=（應(yīng)納稅稅所得額-已已確認(rèn)收入的的預(yù)計(jì)營業(yè)利利潤+預(yù)計(jì)營營業(yè)利潤）*適用稅率地稅征收解釋釋企業(yè)應(yīng)納稅所所得額的計(jì)算算公式為：應(yīng)納稅所得額額＝本期所得得額－本期已已轉(zhuǎn)銷售收入入的預(yù)售收入入×利潤率＋＋本期預(yù)售開開發(fā)產(chǎn)品收入入×利潤率公式中“應(yīng)納納稅所得額””系企業(yè)計(jì)算算當(dāng)期所得稅稅的依據(jù)或可可用于以后年年度彌補(bǔ)的虧虧損；地稅征收解釋釋（蘇地稅發(fā)[2003]258號）“本期所得額額”系企業(yè)業(yè)收入總額減減去扣除項(xiàng)目目后，經(jīng)納稅稅調(diào)整等計(jì)算算的金額（相相當(dāng)于非房地地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)應(yīng)納稅所得額額）“本期已轉(zhuǎn)銷銷售收入的預(yù)預(yù)售收入”系系企業(yè)在以前前納稅期已經(jīng)經(jīng)計(jì)算預(yù)計(jì)營營業(yè)利潤繳納納過