第二章資產(chǎn)評估的目的、假設(shè)課件

第二章資產(chǎn)評估的目的、假設(shè)和價(jià)值類型第二章資產(chǎn)評估的目的、假設(shè)和價(jià)值類型1本章學(xué)習(xí)目的理解資產(chǎn)評估目的、假設(shè)和價(jià)值類型在資產(chǎn)評估中的作用熟悉資產(chǎn)評估的特定目的掌握資產(chǎn)評估價(jià)值類型掌握資產(chǎn)評估的假設(shè)與資產(chǎn)定價(jià)原則了解公允價(jià)值、市場價(jià)值、非市場價(jià)值以及價(jià)值類型等相關(guān)概念的關(guān)系本章學(xué)習(xí)目的理解資產(chǎn)評估目的、假設(shè)和價(jià)值類型在資產(chǎn)評估中的作2第一節(jié)資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的目的：需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的原因或者資產(chǎn)評估結(jié)果的用途。資產(chǎn)業(yè)務(wù)：引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為。資產(chǎn)業(yè)務(wù)不同，對評估結(jié)果的要求就不同，評估中考慮的影響變量也就不同。同一資產(chǎn)不同目的，評估結(jié)論一般不同。第一節(jié)資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的目的：需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的原3資產(chǎn)評估一般目的：獲取被評估資產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。資產(chǎn)評估的特定目的：資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求。資產(chǎn)評估目的決定價(jià)值類型和方法的選擇資產(chǎn)評估一般目的：獲取被評估資產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。資產(chǎn)評4一、資產(chǎn)評估的一般目的資產(chǎn)評估的是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對特定時(shí)點(diǎn)及特定條件約束下資產(chǎn)價(jià)值的估價(jià)和判斷的社會中介活動。資產(chǎn)評估的產(chǎn)生和存在都以資產(chǎn)評估向委托人及社會提供公允評估結(jié)果為條件的，只有資產(chǎn)評估結(jié)果為當(dāng)事人所共同接受，資產(chǎn)評估才有存在的必要。公允價(jià)值：根據(jù)相關(guān)當(dāng)事人的地位、被評估資產(chǎn)自身?xiàng)l件及其面臨的市場條件，對被評估資產(chǎn)客觀交換價(jià)值的合理估計(jì)值。一、資產(chǎn)評估的一般目的資產(chǎn)評估的是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對特定時(shí)點(diǎn)及5（二）不同領(lǐng)域?qū)蕛r(jià)值的定義及其理解《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則》定義，一項(xiàng)資產(chǎn)在正常交易中，能使熟悉情況的買賣雙方自愿進(jìn)行交換的金額。資產(chǎn)評估中公允價(jià)值：是一種相對合理的評估價(jià)值，是一種相對于當(dāng)事人各方的地位、資產(chǎn)狀況及資產(chǎn)面臨的市場條件的合理評估價(jià)值，是評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身的條件及其所面臨的市場條件，對被評估資產(chǎn)客觀交換價(jià)值的合理估計(jì)。（二）不同領(lǐng)域?qū)蕛r(jià)值的定義及其理解《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則》定6會計(jì)與評估中“公允價(jià)值”的區(qū)別：用途：會計(jì)計(jì)價(jià)、多種目的獲取途徑：“公允價(jià)值的層次”、多種方法進(jìn)行估算條件（包括雙方的地位、市場條件）：正常交易條件下、特定交易條件假設(shè)：持續(xù)經(jīng)營、包括持續(xù)經(jīng)營、清算等資產(chǎn)評估中公允價(jià)值的內(nèi)涵和外延要比會計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)中的公允價(jià)值的內(nèi)涵和外延寬泛會計(jì)與評估中“公允價(jià)值”的區(qū)別：7要點(diǎn)：只要資產(chǎn)評估的結(jié)果與被評估資產(chǎn)自身的條件、評估時(shí)的市場條件相吻合，且沒有損害交易各方的正當(dāng)權(quán)益，亦沒有損害其他人的利益，這個(gè)評估結(jié)果就被認(rèn)為是合理的。公允價(jià)值既包括了正常市場條件下的合理評估結(jié)果，也包括了資產(chǎn)評估中非正常市場條件下的合理評估結(jié)果。要點(diǎn)：8二、資產(chǎn)評估的特定目的：資產(chǎn)評估的特定目的是一般是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求。1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2.企業(yè)兼并3.企業(yè)聯(lián)營與中外合資、合作4.股份經(jīng)營5.抵押與擔(dān)保6.企業(yè)清算7.債務(wù)重組二、資產(chǎn)評估的特定目的：9三、特定目的在資產(chǎn)評估中的地位及作用1.資產(chǎn)評估的特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟(jì)行為（資產(chǎn)業(yè)務(wù)）所決定的，它對評估結(jié)果的性質(zhì)、價(jià)值類型都有重要影響。2.資產(chǎn)評估的特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。3.資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價(jià)值類型選擇具有約束作用三、特定目的在資產(chǎn)評估中的地位及作用1.資產(chǎn)評估的特定目的是10第二節(jié)資產(chǎn)評估的價(jià)值類型一、價(jià)值類型的概念及作用二、價(jià)值類型的主要分類三、價(jià)值類型的相關(guān)關(guān)系及其選擇第二節(jié)資產(chǎn)評估的價(jià)值類型一、價(jià)值類型的概念及作用11一、資產(chǎn)評估價(jià)值類型的概念及其作用（一）價(jià)值類型的概念資產(chǎn)評估的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評估價(jià)值的類別，是資產(chǎn)評估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定性，即評估價(jià)值的內(nèi)涵，是每一項(xiàng)資產(chǎn)評估價(jià)值的具體價(jià)值尺度。1.價(jià)值類型可以說明評估價(jià)值的涵義，是評估值“質(zhì)”的規(guī)定2.價(jià)值類型是必須的，資產(chǎn)評估過程開始就應(yīng)確定價(jià)值類型。3.評估目的決定價(jià)值類型，但不是唯一依據(jù)4.每一種價(jià)值類型必須予以明確定義一、資產(chǎn)評估價(jià)值類型的概念及其作用12（二）資產(chǎn)評估價(jià)值類型的作用1.價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價(jià)值的重要因素每一項(xiàng)資產(chǎn)的評估價(jià)值都是有條件的特定價(jià)值，而非資產(chǎn)本身的客觀價(jià)值和內(nèi)在價(jià)值。2.價(jià)值類型制約評估方法的選擇。3.明確價(jià)值類型，可以清楚地表達(dá)評估結(jié)果，避免評估報(bào)告誤用（二）資產(chǎn)評估價(jià)值類型的作用13二、資產(chǎn)評估價(jià)值類型的主要分類價(jià)值類型市場價(jià)值市場價(jià)值以外的價(jià)值投資價(jià)值在用價(jià)值清算價(jià)值殘余價(jià)值二、資產(chǎn)評估價(jià)值類型的主要分類價(jià)值類型市場價(jià)值市場價(jià)值以外的14（二）資產(chǎn)評估中市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值市場價(jià)值《國際評估準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》“自愿的買方和自愿的賣方在正常營銷后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，且當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制”“自愿買房和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額”市場價(jià)值《國際評估準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》（二）資產(chǎn)評估中市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值市場價(jià)值《國際評15市場價(jià)值在資產(chǎn)評估中的作用：市場價(jià)值是資產(chǎn)公允價(jià)值的坐標(biāo)。公允價(jià)值是資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)，它包括了正常市場價(jià)值和非正常市場價(jià)值兩種情況下的合理評估結(jié)果。市場價(jià)值是正常市場條件下資產(chǎn)處在最佳使用狀態(tài)下的合理評估結(jié)果。市場價(jià)值是資產(chǎn)評估中最為典型的公允價(jià)值。市場價(jià)值的另一個(gè)作用是在評估其所依據(jù)的市場范圍內(nèi)，市場價(jià)值對任何交易當(dāng)事人都是相對合理的和公允的，而市場以外的價(jià)值的相對合理公平性是受某些嚴(yán)格限制的。市場價(jià)值在資產(chǎn)評估中的作用：市場價(jià)值是資產(chǎn)公允價(jià)值的坐標(biāo)。公16市場價(jià)值以外的價(jià)值類型《國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》指出凡不符合市場價(jià)值定義條件的資產(chǎn)評估價(jià)值類型都屬于市場價(jià)值以外的價(jià)值，如在用價(jià)值、投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值等。（非市場價(jià)值）市場價(jià)值以外的價(jià)值類型包括投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等。市場價(jià)值以外的價(jià)值市場價(jià)值以外的價(jià)值類型《國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評估價(jià)值類型17《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》對非市場價(jià)值的列舉：投資價(jià)值：評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。在用價(jià)值：將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。清算價(jià)值：在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)。投資價(jià)值：評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。清算價(jià)值：在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)。殘余價(jià)值：機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額?！顿Y產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》對非市場價(jià)值的列舉：投資價(jià)值：評18持續(xù)經(jīng)營價(jià)值：企業(yè)作為一個(gè)整體的價(jià)值，由于企業(yè)的各個(gè)組成部分對該企業(yè)整體價(jià)值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營價(jià)值分配給企業(yè)的各個(gè)組成部分，即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的各局部資產(chǎn)的在用價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值:可能因危險(xiǎn)造成損失的實(shí)體項(xiàng)目的重置成本。課稅價(jià)值：根據(jù)稅法中規(guī)定的于征納稅收相關(guān)價(jià)值定義所確定的價(jià)值。持續(xù)經(jīng)營價(jià)值：企業(yè)作為一個(gè)整體的價(jià)值，由于企業(yè)的各個(gè)保險(xiǎn)價(jià)值19三、價(jià)值類型的相關(guān)關(guān)系及其選擇（一）資產(chǎn)的公允價(jià)值、市場價(jià)值及非市場價(jià)值的關(guān)系資產(chǎn)評估中的公允價(jià)值與市場價(jià)值是不同層次中的兩個(gè)概念市場價(jià)值是資產(chǎn)公允價(jià)值的坐標(biāo)明確了市場價(jià)值也就容易把握非市場價(jià)值三、價(jià)值類型的相關(guān)關(guān)系及其選擇（一）資產(chǎn)的公允價(jià)值、市場價(jià)值20（二）資產(chǎn)評估特定目的與價(jià)值類型的關(guān)系資產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估特定目的價(jià)值類型選擇決定制約（二）資產(chǎn)評估特定目的與價(jià)值類型的關(guān)系資產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估特定目21（三）資產(chǎn)評估價(jià)值類型與評估方法的關(guān)系資產(chǎn)評估價(jià)值類型說明的是資產(chǎn)評估價(jià)值的內(nèi)涵資產(chǎn)評估方法是評估價(jià)值的量化過程。評估價(jià)值是價(jià)值類型與評估方法及評估質(zhì)的規(guī)定和量化過程共同作用的結(jié)果（三）資產(chǎn)評估價(jià)值類型與評估方法的關(guān)系22（四）價(jià)值類型的選擇和使用價(jià)值類型選擇和使用的基本原則（1）對于資產(chǎn)評估價(jià)值類型的選擇，必須考慮資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為（2）選擇價(jià)值類型，應(yīng)當(dāng)考慮價(jià)值類型與評估價(jià)值的先慣性（3）評估方法是估計(jì)和判斷市場價(jià)值和費(fèi)市場價(jià)值類型的評估結(jié)論的手段，一種價(jià)值類型下的評估結(jié)論可以通過多中評估方法實(shí)現(xiàn)（4）當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)選擇市場價(jià)值類型。（四）價(jià)值類型的選擇和使用23價(jià)值類型選擇和使用的具體規(guī)定。根據(jù)《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》（1）投資價(jià)值（2）在用價(jià)值（3）清算價(jià)值（4）殘余價(jià)值（5）抵押價(jià)值（6）課稅價(jià)值（7）保險(xiǎn)價(jià)值價(jià)值類型選擇和使用的具體規(guī)定。根據(jù)《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見24第三節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)交易假設(shè)公開市場假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)清算假設(shè)第三節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)交易假設(shè)25一、交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。交易假設(shè)假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。作用：為資產(chǎn)評估得以進(jìn)行創(chuàng)造了條件“人為”限定了資產(chǎn)評估外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場交易中，不能脫離市場條件而孤立地進(jìn)行。一、交易假設(shè)26二、公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件以及在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場假設(shè)假定資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場是一個(gè)公開市場。公開市場假設(shè)假定資產(chǎn)可以在公開市場上交易，交易雙方地位平等，且都有獲得足夠市場信息的機(jī)會和時(shí)間。二、公開市場假設(shè)27三、持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)假定被評估資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，從而可以考察它在未來時(shí)間能為其持有人帶來的經(jīng)濟(jì)利益。在用續(xù)用轉(zhuǎn)用續(xù)用移地續(xù)用三、持續(xù)使用假設(shè)28四、清算假設(shè)清算假設(shè)主要針對清算資產(chǎn)，是指資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。假定資產(chǎn)的所有者在特定條件下被迫將其資產(chǎn)整體或拆零在公開市場上出售，且這種出售往往有一定的限制。注意：清算假設(shè)下雙方地位不平等，交易時(shí)間短，被評估資產(chǎn)評估值通常要低于在公開市場前提下或持續(xù)使用前提下同樣資產(chǎn)的評估值。因此，評估結(jié)果適用范圍受到限制。四、清算假設(shè)注意：清算假設(shè)下雙方地位不平等，交易時(shí)間短，被評29資產(chǎn)評估假設(shè)總結(jié)：交易假設(shè)屬于資產(chǎn)評估的前提假設(shè)，公開市場假設(shè)和清算假設(shè)屬于擬進(jìn)入市場條件的假設(shè)，持續(xù)使用假設(shè)屬于資產(chǎn)自身?xiàng)l件假設(shè)。通常來講，交易假設(shè)是資產(chǎn)評估最基本的情景假設(shè)，是所有資產(chǎn)評估都通用的評估環(huán)境假設(shè)。資產(chǎn)評估中有些假設(shè)是不能同時(shí)使用的，比如公開市場假設(shè)與清算假設(shè)，持續(xù)使用假設(shè)中原地持續(xù)使用假設(shè)與移地使用假設(shè)不能同時(shí)使用。資產(chǎn)評估假設(shè)總結(jié)：30第四節(jié)資產(chǎn)評估原則資產(chǎn)評估原則：即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)當(dāng)事人各方關(guān)系，處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。一資產(chǎn)評估工作原則資產(chǎn)評估工作原則是規(guī)范資產(chǎn)評估主體行為的準(zhǔn)則。具體包括：1.獨(dú)立性原則內(nèi)容：評估機(jī)構(gòu)本身獨(dú)立、評估機(jī)構(gòu)及評估人員堅(jiān)持獨(dú)立第三者的地位。2.客觀公正原則要求資產(chǎn)評估工作實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際。3.科學(xué)性原則要求評估機(jī)構(gòu)和人員必須遵循科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)，以科學(xué)的態(tài)度制定評估方案，并采用科學(xué)的評估方法進(jìn)行資產(chǎn)評估。第四節(jié)資產(chǎn)評估原則資產(chǎn)評估原則：即資產(chǎn)評估31二產(chǎn)評估技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則資產(chǎn)評估技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則是執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則預(yù)期收益原則供求原則貢獻(xiàn)原則替代原則評估時(shí)點(diǎn)原則資產(chǎn)之所以有價(jià)值是因?yàn)樗転槠鋼碛姓呋蚩刂普邘砦磥斫?jīng)濟(jì)利利益，資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于它能為其所有者或控制著帶來的預(yù)期收益量的多少。假定在其他條件不變的前提下，商品的價(jià)格隨著需求的增長而上市，隨著供給的增加而下降。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)邊際收益原理，各生產(chǎn)要素價(jià)值的大小可依據(jù)其對總收益的貢獻(xiàn)量來衡量。適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的價(jià)值評估，要求要素資產(chǎn)的價(jià)值由該要素資產(chǎn)對整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)來決定或者當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該要素資產(chǎn)將蒙受的損失來確定。任何理性的投資者對具有相同效用的物品必定選擇價(jià)格便宜的，而在價(jià)格相同時(shí)必定選擇效用較大的。在評估中，評估值不應(yīng)大于替代物的價(jià)格。也叫估價(jià)日期原則，在資產(chǎn)評估師，必須假定市場條件固定在某一時(shí)點(diǎn)，這一時(shí)點(diǎn)就是評估基準(zhǔn)日。資產(chǎn)評估的的評估時(shí)點(diǎn)原則要求資產(chǎn)評估必須有評估基準(zhǔn)日，而且評估值就是評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。二產(chǎn)評估技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則資產(chǎn)評估技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則是執(zhí)業(yè)過程中的一些技32本章總結(jié)：1.掌握資產(chǎn)評估一般目的與特定目的的含義2.掌握市場價(jià)值及市場價(jià)值以外的價(jià)值類型內(nèi)容及其含義

3.掌握資產(chǎn)評估的假設(shè)有哪些4.掌握資產(chǎn)評估的工作原則和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則本章總結(jié)：33第二章資產(chǎn)評估的目的、假設(shè)和價(jià)值類型第二章資產(chǎn)評估的目的、假設(shè)和價(jià)值類型34本章學(xué)習(xí)目的理解資產(chǎn)評估目的、假設(shè)和價(jià)值類型在資產(chǎn)評估中的作用熟悉資產(chǎn)評估的特定目的掌握資產(chǎn)評估價(jià)值類型掌握資產(chǎn)評估的假設(shè)與資產(chǎn)定價(jià)原則了解公允價(jià)值、市場價(jià)值、非市場價(jià)值以及價(jià)值類型等相關(guān)概念的關(guān)系本章學(xué)習(xí)目的理解資產(chǎn)評估目的、假設(shè)和價(jià)值類型在資產(chǎn)評估中的作35第一節(jié)資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的目的：需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的原因或者資產(chǎn)評估結(jié)果的用途。資產(chǎn)業(yè)務(wù)：引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為。資產(chǎn)業(yè)務(wù)不同，對評估結(jié)果的要求就不同，評估中考慮的影響變量也就不同。同一資產(chǎn)不同目的，評估結(jié)論一般不同。第一節(jié)資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的目的：需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的原36資產(chǎn)評估一般目的：獲取被評估資產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。資產(chǎn)評估的特定目的：資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求。資產(chǎn)評估目的決定價(jià)值類型和方法的選擇資產(chǎn)評估一般目的：獲取被評估資產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。資產(chǎn)評37一、資產(chǎn)評估的一般目的資產(chǎn)評估的是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對特定時(shí)點(diǎn)及特定條件約束下資產(chǎn)價(jià)值的估價(jià)和判斷的社會中介活動。資產(chǎn)評估的產(chǎn)生和存在都以資產(chǎn)評估向委托人及社會提供公允評估結(jié)果為條件的，只有資產(chǎn)評估結(jié)果為當(dāng)事人所共同接受，資產(chǎn)評估才有存在的必要。公允價(jià)值：根據(jù)相關(guān)當(dāng)事人的地位、被評估資產(chǎn)自身?xiàng)l件及其面臨的市場條件，對被評估資產(chǎn)客觀交換價(jià)值的合理估計(jì)值。一、資產(chǎn)評估的一般目的資產(chǎn)評估的是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對特定時(shí)點(diǎn)及38（二）不同領(lǐng)域?qū)蕛r(jià)值的定義及其理解《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則》定義，一項(xiàng)資產(chǎn)在正常交易中，能使熟悉情況的買賣雙方自愿進(jìn)行交換的金額。資產(chǎn)評估中公允價(jià)值：是一種相對合理的評估價(jià)值，是一種相對于當(dāng)事人各方的地位、資產(chǎn)狀況及資產(chǎn)面臨的市場條件的合理評估價(jià)值，是評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身的條件及其所面臨的市場條件，對被評估資產(chǎn)客觀交換價(jià)值的合理估計(jì)。（二）不同領(lǐng)域?qū)蕛r(jià)值的定義及其理解《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則》定39會計(jì)與評估中“公允價(jià)值”的區(qū)別：用途：會計(jì)計(jì)價(jià)、多種目的獲取途徑：“公允價(jià)值的層次”、多種方法進(jìn)行估算條件（包括雙方的地位、市場條件）：正常交易條件下、特定交易條件假設(shè)：持續(xù)經(jīng)營、包括持續(xù)經(jīng)營、清算等資產(chǎn)評估中公允價(jià)值的內(nèi)涵和外延要比會計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)中的公允價(jià)值的內(nèi)涵和外延寬泛會計(jì)與評估中“公允價(jià)值”的區(qū)別：40要點(diǎn)：只要資產(chǎn)評估的結(jié)果與被評估資產(chǎn)自身的條件、評估時(shí)的市場條件相吻合，且沒有損害交易各方的正當(dāng)權(quán)益，亦沒有損害其他人的利益，這個(gè)評估結(jié)果就被認(rèn)為是合理的。公允價(jià)值既包括了正常市場條件下的合理評估結(jié)果，也包括了資產(chǎn)評估中非正常市場條件下的合理評估結(jié)果。要點(diǎn)：41二、資產(chǎn)評估的特定目的：資產(chǎn)評估的特定目的是一般是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求。1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2.企業(yè)兼并3.企業(yè)聯(lián)營與中外合資、合作4.股份經(jīng)營5.抵押與擔(dān)保6.企業(yè)清算7.債務(wù)重組二、資產(chǎn)評估的特定目的：42三、特定目的在資產(chǎn)評估中的地位及作用1.資產(chǎn)評估的特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟(jì)行為（資產(chǎn)業(yè)務(wù)）所決定的，它對評估結(jié)果的性質(zhì)、價(jià)值類型都有重要影響。2.資產(chǎn)評估的特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。3.資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價(jià)值類型選擇具有約束作用三、特定目的在資產(chǎn)評估中的地位及作用1.資產(chǎn)評估的特定目的是43第二節(jié)資產(chǎn)評估的價(jià)值類型一、價(jià)值類型的概念及作用二、價(jià)值類型的主要分類三、價(jià)值類型的相關(guān)關(guān)系及其選擇第二節(jié)資產(chǎn)評估的價(jià)值類型一、價(jià)值類型的概念及作用44一、資產(chǎn)評估價(jià)值類型的概念及其作用（一）價(jià)值類型的概念資產(chǎn)評估的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評估價(jià)值的類別，是資產(chǎn)評估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定性，即評估價(jià)值的內(nèi)涵，是每一項(xiàng)資產(chǎn)評估價(jià)值的具體價(jià)值尺度。1.價(jià)值類型可以說明評估價(jià)值的涵義，是評估值“質(zhì)”的規(guī)定2.價(jià)值類型是必須的，資產(chǎn)評估過程開始就應(yīng)確定價(jià)值類型。3.評估目的決定價(jià)值類型，但不是唯一依據(jù)4.每一種價(jià)值類型必須予以明確定義一、資產(chǎn)評估價(jià)值類型的概念及其作用45（二）資產(chǎn)評估價(jià)值類型的作用1.價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價(jià)值的重要因素每一項(xiàng)資產(chǎn)的評估價(jià)值都是有條件的特定價(jià)值，而非資產(chǎn)本身的客觀價(jià)值和內(nèi)在價(jià)值。2.價(jià)值類型制約評估方法的選擇。3.明確價(jià)值類型，可以清楚地表達(dá)評估結(jié)果，避免評估報(bào)告誤用（二）資產(chǎn)評估價(jià)值類型的作用46二、資產(chǎn)評估價(jià)值類型的主要分類價(jià)值類型市場價(jià)值市場價(jià)值以外的價(jià)值投資價(jià)值在用價(jià)值清算價(jià)值殘余價(jià)值二、資產(chǎn)評估價(jià)值類型的主要分類價(jià)值類型市場價(jià)值市場價(jià)值以外的47（二）資產(chǎn)評估中市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值市場價(jià)值《國際評估準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》“自愿的買方和自愿的賣方在正常營銷后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，且當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制”“自愿買房和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額”市場價(jià)值《國際評估準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》（二）資產(chǎn)評估中市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值市場價(jià)值《國際評48市場價(jià)值在資產(chǎn)評估中的作用：市場價(jià)值是資產(chǎn)公允價(jià)值的坐標(biāo)。公允價(jià)值是資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)，它包括了正常市場價(jià)值和非正常市場價(jià)值兩種情況下的合理評估結(jié)果。市場價(jià)值是正常市場條件下資產(chǎn)處在最佳使用狀態(tài)下的合理評估結(jié)果。市場價(jià)值是資產(chǎn)評估中最為典型的公允價(jià)值。市場價(jià)值的另一個(gè)作用是在評估其所依據(jù)的市場范圍內(nèi)，市場價(jià)值對任何交易當(dāng)事人都是相對合理的和公允的，而市場以外的價(jià)值的相對合理公平性是受某些嚴(yán)格限制的。市場價(jià)值在資產(chǎn)評估中的作用：市場價(jià)值是資產(chǎn)公允價(jià)值的坐標(biāo)。公49市場價(jià)值以外的價(jià)值類型《國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》指出凡不符合市場價(jià)值定義條件的資產(chǎn)評估價(jià)值類型都屬于市場價(jià)值以外的價(jià)值，如在用價(jià)值、投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值等。（非市場價(jià)值）市場價(jià)值以外的價(jià)值類型包括投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等。市場價(jià)值以外的價(jià)值市場價(jià)值以外的價(jià)值類型《國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評估價(jià)值類型50《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》對非市場價(jià)值的列舉：投資價(jià)值：評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。在用價(jià)值：將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。清算價(jià)值：在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)。投資價(jià)值：評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。清算價(jià)值：在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)。殘余價(jià)值：機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額?！顿Y產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》對非市場價(jià)值的列舉：投資價(jià)值：評51持續(xù)經(jīng)營價(jià)值：企業(yè)作為一個(gè)整體的價(jià)值，由于企業(yè)的各個(gè)組成部分對該企業(yè)整體價(jià)值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營價(jià)值分配給企業(yè)的各個(gè)組成部分，即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的各局部資產(chǎn)的在用價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值:可能因危險(xiǎn)造成損失的實(shí)體項(xiàng)目的重置成本。課稅價(jià)值：根據(jù)稅法中規(guī)定的于征納稅收相關(guān)價(jià)值定義所確定的價(jià)值。持續(xù)經(jīng)營價(jià)值：企業(yè)作為一個(gè)整體的價(jià)值，由于企業(yè)的各個(gè)保險(xiǎn)價(jià)值52三、價(jià)值類型的相關(guān)關(guān)系及其選擇（一）資產(chǎn)的公允價(jià)值、市場價(jià)值及非市場價(jià)值的關(guān)系資產(chǎn)評估中的公允價(jià)值與市場價(jià)值是不同層次中的兩個(gè)概念市場價(jià)值是資產(chǎn)公允價(jià)值的坐標(biāo)明確了市場價(jià)值也就容易把握非市場價(jià)值三、價(jià)值類型的相關(guān)關(guān)系及其選擇（一）資產(chǎn)的公允價(jià)值、市場價(jià)值53（二）資產(chǎn)評估特定目的與價(jià)值類型的關(guān)系資產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估特定目的價(jià)值類型選擇決定制約（二）資產(chǎn)評估特定目的與價(jià)值類型的關(guān)系資產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估特定目54（三）資產(chǎn)評估價(jià)值類型與評估方法的關(guān)系資產(chǎn)評估價(jià)值類型說明的是資產(chǎn)評估價(jià)值的內(nèi)涵資產(chǎn)評估方法是評估價(jià)值的量化過程。評估價(jià)值是價(jià)值類型與評估方法及評估質(zhì)的規(guī)定和量化過程共同作用的結(jié)果（三）資產(chǎn)評估價(jià)值類型與評估方法的關(guān)系55（四）價(jià)值類型的選擇和使用價(jià)值類型選擇和使用的基本原則（1）對于資產(chǎn)評估價(jià)值類型的選擇，必須考慮資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為（2）選擇價(jià)值類型，應(yīng)當(dāng)考慮價(jià)值類型與評估價(jià)值的先慣性（3）評估方法是估計(jì)和判斷市場價(jià)值和費(fèi)市場價(jià)值類型的評估結(jié)論的手段，一種價(jià)值類型下的評估結(jié)論可以通過多中評估方法實(shí)現(xiàn)（4）當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)選擇市場價(jià)值類型。（四）價(jià)值類型的選擇和使用56價(jià)值類型選擇和使用的具體規(guī)定。根據(jù)《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》（1）投資價(jià)值（2）在用價(jià)值（3）清算價(jià)值（4）殘余價(jià)值（5）抵押價(jià)值（6）課稅價(jià)值（7）保險(xiǎn)價(jià)值價(jià)值類型選擇和使用的具體規(guī)定。根據(jù)《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見57第三節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)交易假設(shè)公開市場假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)清算假設(shè)第三節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)交易假設(shè)58一、交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。交易假設(shè)假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。作用：為資產(chǎn)評估得以進(jìn)行創(chuàng)造了條件“人為”限定了資產(chǎn)評估外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場交易中，不能脫離市場條件而孤立地進(jìn)行。一、交易假設(shè)59二、公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件以及在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場假設(shè)假定資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場是一個(gè)公開市場。公開市場假設(shè)假定資產(chǎn)可以在公開市場上交易，交易雙方地位平等，且都有獲得足夠市場信息的機(jī)會和時(shí)間。二、公開市場假設(shè)60三、持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)假定被評估資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，從而可以考察它在未來時(shí)間能為其持有人帶來的經(jīng)濟(jì)利益。在用續(xù)用轉(zhuǎn)用續(xù)用移地續(xù)用三、持續(xù)使用假設(shè)61四、清算假設(shè)清算假設(shè)主要針對清算資產(chǎn)，是指資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。假定資產(chǎn)的所有者在特定條件下被迫將其資產(chǎn)整體或拆零在公開市場上出售，且這種出售往往有一定的限制。注意：清算假設(shè)下雙方地位不平等，交易時(shí)間短，被評估資產(chǎn)評估值通常要低于在公開市場前提