鳳凰湖壹號地產(chǎn)項目年度推廣方案2

【鳳凰湖壹號】2012年營銷推廣方案常州中原事業(yè)部changzhou.12.2011第一部分項目概況第二部分市場分析第三部分產(chǎn)品包裝及營銷策略第四部分推廣策略第五部分總結(jié)38435989報告內(nèi)容頁碼項目概況Part1項目概況1#2#3#4#11#12#10#13#8#9#5#6#7#15#17#18#16#14#區(qū)域位置：位于常州大力規(guī)劃建設(shè)的北部新城區(qū)內(nèi)的薛家鳳凰湖居住區(qū)，緊鄰薛家規(guī)劃新中心，這里也是薛家未來發(fā)展最高端的居住片區(qū)。周邊配套：項目配套集中于本案東側(cè)與北側(cè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級的醫(yī)院、學(xué)區(qū)、菜場、超市等均具備，但檔次不高；但隨著本案東北部九龍倉項目的啟動，鳳凰湖板塊將成為未來發(fā)展的核心區(qū)。物業(yè)類型：高層、小高層、花園洋房。1#2#3#4#11#12#10#13#8#9#5#6#7#15#17#18#16#14#2011年6月29日鳳凰湖壹號首次開盤截止2011年底，共推出高層1、3、4、10、12、13#(6棟)以及平層5#樓，洋房15、16、17、18#樓(4棟)。目前項目房源情況有下：新浪微博@地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次！鳳凰湖壹號樓棟體量統(tǒng)計表樓棟層數(shù)/F面積范圍/平米總套數(shù)可售套數(shù)體量/平米1#34142、931366075303#34142、931361034554#34142、9313613376510#25142、931009210692.3812、13#251421922574小計70017726016.382#34142、9313613616041.1611#33142、9312812815106.68小計26426431147.845#27230535111705.836#27230545412329.157#27230545412145.128#18220696915151.329#18220707015313.32小計30029866644.7414#6102-26024244011.5415#6102-26024183276.6216#6102-2603629523817#6102-2602311189718#6102-26024233797.6小76總計1395844142029.72各面積段可售情況：93㎡可售量93套；142㎡可售量86套；220㎡可售量139套；230㎡可售量159套；洋房頂層可售量14套；洋房標(biāo)準(zhǔn)層可售量34套；洋房復(fù)式可售量33套；因此，2012年本案的銷售重點在高層房源的去化。其次是洋房和5棟大平層大平層洋房新浪微博@地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次！市場分析Part2宏觀市場Part2.1新浪微博@地產(chǎn)壹線，中國地產(chǎn)界最優(yōu)惠賣案，每天同步一線廣告公司內(nèi)部新案，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次！

從累計成交量來看，2011年全年度常州共計成交商品住宅495.12萬平米，同比下降29.53%從單月來看，2-7月是全年成交的低谷，8月份以后部分樓盤紛紛降價，成交量有稍微的上升，但是整體量價齊跌的狀態(tài)仍然沒有改變。成交量銳減持續(xù)低迷的市場宏觀政策的高高壓下，開發(fā)發(fā)商不惜以價價換量，來換換取年度銷售售指標(biāo)的完成成和資金的回回籠，但是市市場的觀望情情緒遠(yuǎn)比想象象中更濃重，，金九未至，，銅九成真。。高壓政策下““降價潮潮”勢不可擋擋2011年常州房地產(chǎn)產(chǎn)市場普遍呈呈現(xiàn)大規(guī)模降降價風(fēng)潮。2012年恰逢政府換換屆，國家對對房地產(chǎn)市場場的主體方針針不會有太大大的轉(zhuǎn)變，所所以2012年將會延續(xù)2011年的低靡。2012年常州市場也也必然延續(xù)著著2011年的降價風(fēng)潮潮，“以價促促量”的主體體思想將會貫貫徹常州的各各大樓盤。新北區(qū)2011年房價分析如圖所示，2011年度新北區(qū)整整體均價基本本每月都再下下滑，進(jìn)入到到2012年1月份房價仍然然呈現(xiàn)下跌趨趨勢。2012年新北區(qū)將各各大樓盤將會會競相以降價價風(fēng)波沖擊市市場，房地產(chǎn)產(chǎn)市場的形勢勢可見一斑。。數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)新北區(qū)2011年度房價走勢勢圖新北區(qū)土地市市場分析新北區(qū)2011年度上半年成成交土地量僅僅為一塊，然然而到年末政政府為沖指標(biāo)標(biāo)年底大幅出出讓土地。2012年度新北區(qū)將將會有眾多的的新項目亮相相，本項目壓壓力驟升。數(shù)據(jù)來源：常常州中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù)從出讓土地區(qū)區(qū)域分析，新新北區(qū)2012年鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目與與高鐵板塊項項目將會集中中啟動。這兩大區(qū)域的的項目啟動將將會對本項目目形成直接性性沖擊。新北區(qū)土地市市場分析總結(jié)降價風(fēng)潮的持持續(xù)、周邊板板塊項目的集集中亮相，2012年將會是非常常嚴(yán)峻的一年年。新北三大大屬性片區(qū)中中，高鐵板塊塊距離本項目目5公里，且為常常州市府重點點打造片區(qū)，，投資潛力巨巨大將會吸引引本項目部分分客源。本案案2012年市場競爭力力將高于2011年。新浪微博@地產(chǎn)壹線，中中國地產(chǎn)界最最優(yōu)惠賣案，，每天同步一一線廣告公司司內(nèi)部新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案，，每15天更新一一次！區(qū)域市場場Part2.2新浪微博博@地產(chǎn)壹線線，中國國地產(chǎn)界界最優(yōu)惠惠賣案，，每天同同步一線線廣告公公司內(nèi)部部新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案，，每15天更新一一次！市場在價價格合理理的情況況下，剛剛需仍然然旺盛；；而改善型型市場觀觀望情緒緒仍然很很濃重。。區(qū)域市場場類型項目6月份成交7月份成交8月份成交9月份成交10月份成交11月份成交12月份成交套數(shù)（套）面積（㎡）均價（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價（元/㎡）套數(shù)（套）面積（㎡）均價（元/㎡）剛需型鳳凰湖壹號—

150171456018180190675072789418.84931293565.55044324327.34221.7626701.594679.1聚怡花園幸福小城3325.56533810978.834775121189.162143331.086037131254.852851104.196226181815.74783.06河海新邦322818.76127333099.76117292609.66175161465.160865485.325713000000綠地世紀(jì)城263051.35668374054.46011131384.6609491191.15838221215034845343784.314741.3434667.744639.26綠都萬和城3320.1471378836.6365573315.017419151739.57248313290.271343311.6570834547.557887.07改善型綠洲天逸城—

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182997.4210311122085.33104114693.95100882318.879601.5000區(qū)域項目目分析綠洲天逸逸城項目位置置：新北北漢江西西路與龍龍江路交交匯處物業(yè)類別別：高層層、別墅墅占地:12萬方建筑:23萬方交付時間間：2013年5月目前均價價：高層層5100元/㎡別墅120萬/套新浪微博博@地產(chǎn)壹線線，中國國地產(chǎn)界界最優(yōu)惠惠賣案，，每天同同步一線線廣告公公司內(nèi)部部新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案，，每15天更新一一次！89㎡戶型130㎡㎡戶型210㎡㎡別墅戶型型綠洲.天逸城為為本項目目最大競競爭樓盤盤。從區(qū)區(qū)位上，，綠洲天天逸城與與本項目目相距不不到2公里，對對本項目目形成直直接性競競爭；從從產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)上，，兩項目目產(chǎn)品基基本差不不多，但但因為綠綠洲天逸逸城有別別墅產(chǎn)品品拔高了了其產(chǎn)品品調(diào)性。。且交付付時間早早于本案案，造成成本案部部分客戶戶流失在售26#21#16#綠地世紀(jì)紀(jì)城項目位置置：鐘樓樓龍城大大道、龍龍江路交交匯處物業(yè)類別別：高層層、別墅墅、商鋪鋪占地：27萬方總建：76萬方均價：高高層5300元/㎡別墅10000元/㎡新浪微博博@地產(chǎn)壹線線，中國國地產(chǎn)界界最優(yōu)惠惠賣案，，每天同同步一線線廣告公公司內(nèi)部部新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案，，每15天更新一一次！87㎡戶型128㎡㎡戶型260㎡㎡別墅戶型型綠地世紀(jì)紀(jì)城與本本項目雖雖屬于不不同區(qū)域域，但項項目相距距較近且且靠近市市區(qū)。從從價格上上，部分分剛需性性客戶也也能夠支支付得起起；從產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)上與本本項目產(chǎn)產(chǎn)品差不不多。總結(jié)綠地世紀(jì)紀(jì)城、綠綠洲天逸逸城為本本案在此此區(qū)域內(nèi)內(nèi)最大的的兩個競競爭樓盤盤，無論論是從價價格上還還是產(chǎn)品品線上都都給本項項目帶來來了一定定的壓力力，分化化了本項項目的客客戶來源源。2012年本項目目在此區(qū)區(qū)域中的的競爭將將會比2011年更加激激烈。2012年隨著市市場的繼繼續(xù)低迷迷，各大大樓盤又又看準(zhǔn)了了剛需性性客群””狼多肉肉少“這這是本項項目今年年所面對對的一個個現(xiàn)實。。新浪微博博@地產(chǎn)壹線線，中國國地產(chǎn)界界最優(yōu)惠惠賣案，，每天同同步一線線廣告公公司內(nèi)部部新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案，，每15天更新一一次！產(chǎn)品市場場Part2.3新浪微微博@地產(chǎn)壹壹線，，中國國地產(chǎn)產(chǎn)界最最優(yōu)惠惠賣案案，每每天同同步一一線廣廣告公公司內(nèi)內(nèi)部新新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案案，每每15天更新新一次次！項目產(chǎn)產(chǎn)品分分析——高層住住宅92㎡㎡高層住住宅142㎡高層住住宅共性共性一般收入者居多92㎡㎡一般為為剛需需性客客戶居居多142㎡一般為為周邊邊首次次改善善及部部分剛剛需性性客戶戶但他們們的共共性是是，都都為一一般勞勞動者者不是是大富富大貴貴者項目產(chǎn)產(chǎn)品分分析——大平層層及花花園洋洋房220㎡大平層層住宅宅106㎡花園洋洋房136㎡花園洋洋房住住宅200㎡花園洋洋房共性共性共性改善型型客戶戶新北區(qū)區(qū)住宅宅面積積段供供銷新北區(qū)區(qū)住宅宅主力力供銷銷面積積段在在81-91、121-143平米，各占總總數(shù)的的25%和21%；其中101-110平米區(qū)間銷銷售率率最高高，達(dá)76%。產(chǎn)品去去化難難點根據(jù)不不同需需求層層面選選擇不不懂產(chǎn)產(chǎn)品140㎡以上80-140㎡㎡改善性性客戶戶剛需性性客戶戶、投投資型型客戶戶12客戶分分類1剛需性性客戶戶只要能能再自自己能能力范范圍之之類就就會出出手購購房3投資型型客戶戶一般選選擇具具有投投資性性項目目2改善性性客戶戶追求生生活的的舒適適性及及周邊邊生活活環(huán)境境難點改善性性客戶戶特征征◎強大經(jīng)經(jīng)濟(jì)實實力，，有效效的支支付能能力◎頻繁繁的接接待、、公關(guān)關(guān)、會會務(wù)等等需求求◎高層私私密性性、專專屬性性的聯(lián)聯(lián)絡(luò)、、會晤晤需求求◎需要要匹配配或凸凸顯企企業(yè)實實力、、領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者卓卓爾不不群的的素質(zhì)質(zhì)◎有固固定資資產(chǎn)投投資指指標(biāo)或或意愿愿他們的的需求求：共性客戶職業(yè)數(shù)量百分比公司主管00%公務(wù)員00%教師00%企業(yè)員工00%私營業(yè)主15100%其他00%目前，，本案案花園園洋房房客戶戶共計計16組，16組均為為私營營業(yè)主主。此此類人人群有有屬于于自己己獨特特的公公、私私全，，且此此類人人群的的公、、私全全中不不乏與與其身身份相相對等等的人人群。。星星星之火火可以以燎原原，此此類人人群可可以帶帶來與與之對對等的的客戶戶前來來。樓盤總建筑面已推面積已推套數(shù)去化面積去化套數(shù)剩余可推（面積）首次開盤時間月均去化量（套）年均去化量（套）新城首府250000183088.121790113923.3295066911.882009.10.1137475常發(fā)豪庭國際20460062742.72404141857.2830747041.272008.06.186115九龍倉時代上院762600224044.991970214547.811903538555.012010.03.1657634晉陵路八號3299630078.915819608.391032917.12009.11.09562巨凝金水岸33000059561.492228205.8730270438.512010.12330泰和之春35000099572.094222094292250427.912011.03.3012138紫金城60000098262.0344624283.41126501737.972010.12.2411126弘建一品20000083756.1665837130.64251116243.842010.04.2513151新城公館464000372548.322872357690.01265991451.682006.08.1833391合計1885725各樓盤盤140㎡以上戶戶型去去化情情況240㎡戶型，，三段段式布布局，，采光光通風(fēng)風(fēng)效果果差。。代表樓樓盤一一230㎡戶型，，三段段式布布局，，采光光通風(fēng)風(fēng)效果果一般般代表樓樓盤二二207㎡戶型，，異形形空間間較多多，利利用率率低代表樓樓盤三三樓盤年齡職業(yè)區(qū)域購買動機(jī)新城首府30-55歲左右企業(yè)家、公司老板、私營業(yè)主、外企高管、公務(wù)員、老師等鐘樓區(qū)、天寧區(qū)和新北區(qū)等周邊區(qū)域為主，也有部分別的區(qū)域，甚至外地客戶大多是改善性自住，少量投資常發(fā)豪庭國際30-55歲為主企業(yè)老板、公司高管、醫(yī)生等以新北區(qū)、天寧區(qū)以及鐘樓區(qū)為主改善性居住為主，少量投資九龍倉時代上院25-35歲為主私營業(yè)主、白領(lǐng)階層、公務(wù)員、部分工薪階層、投資客以新北區(qū)為主剛需以及改善居住為主晉陵路八號35-55歲為主公司老板、私營業(yè)主以鐘樓區(qū)為主改善性居住巨凝金水岸35-60歲為主企業(yè)老板、私營業(yè)主、房產(chǎn)投資商等主要是以武進(jìn)區(qū)為主，部分其它區(qū)域改善性居住為主泰和之春35-55歲私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、教師以天寧區(qū)及周邊區(qū)域為主改善性為主紫金城30-45歲為主私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、教師、醫(yī)生以武進(jìn)區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主改善性為主弘建一品25-40歲為主個體戶、白領(lǐng)階級、部分投資客以武進(jìn)區(qū)湖塘以及大學(xué)城附近為主剛需和改善性為主新城公館30-55私企業(yè)主、高管、公務(wù)員、事業(yè)單位員工以武進(jìn)區(qū)為主改善性為主從典型型樓盤盤成交交客戶戶年齡齡來看看，基本上上在30-55歲之間間，以以中年年客戶戶為主主。從購房房者所所在區(qū)區(qū)域看看，區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶戶所占占比重重較大大，但周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、、產(chǎn)業(yè)業(yè)人群群不可小小覷。。從購買買者職職業(yè)來來看，，私營業(yè)業(yè)主（（33%）、企企業(yè)老老板（（25%）、企企業(yè)高高管（（20%）、事事業(yè)單單位如如：老老師、、醫(yī)生生等所占比比重較較高。。從購房房目的的來看看，大部分分客戶戶購買買大平平層是是用來來改善善居住住，少少部分分用來來投資資。大平層層客戶戶的購購買動動機(jī)大大部分分是改善性性居住住，購買群群體主主要由由企業(yè)老老板、、私營營業(yè)主主、企企業(yè)高高管、、公務(wù)務(wù)員等組成成。從上面面新北北區(qū)各各面積積段供供銷情情況可可以看看出，，81-140㎡㎡之間的的戶型型都處處于供供銷都都較大大的區(qū)區(qū)域；；而200-251㎡及以上上市場場接受受度仍仍然很很低。。2012年本案案產(chǎn)品品主要要以93、140㎡高層住住宅、、220㎡大平層層及花花園洋洋房組組成近期，，部分分國有有央行行下調(diào)調(diào)首套套房利利率，，部分分優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶戶可拿拿到9折優(yōu)惠惠。從從這一一信號號表明明，國國家政政策開開始有有所轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。。大的的調(diào)控控政策策不會會有太太大手手筆的的改動動，但但是首首套房房利率率的下下調(diào)將將大大大刺激激剛需需性客客戶的的購房房需求求。2012年，本案需需抓住此部部分剛需性性客戶。剛剛需客戶才才是本案在在逆勢下生生存的關(guān)鍵鍵所以，2012年本案將繼繼續(xù)扮演者者剛需客戶戶的救助者者、改善型型客戶的向向往者總結(jié)新浪微博@地產(chǎn)壹線，，中國地產(chǎn)產(chǎn)界最優(yōu)惠惠賣案，每每天同步一一線廣告公公司內(nèi)部新新案，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每每15天更新一次次！2011本項目市場場印象Part2.4新浪微博@地產(chǎn)壹線，，中國地產(chǎn)產(chǎn)界最優(yōu)惠惠賣案，每每天同步一一線廣告公公司內(nèi)部新新案，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每每15天更新一次次！”跑偏“之小小沈陽篇穿跑偏了時間：2009年除夕地點：春晚晚現(xiàn)場事件：一個個人褲子穿穿跑偏了結(jié)局：”紅了“新浪微博@地產(chǎn)壹線，，中國地產(chǎn)產(chǎn)界最優(yōu)惠惠賣案，每每天同步一一線廣告公公司內(nèi)部新新案，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每每15天更新一次次！”跑偏“之鳳鳳凰湖壹號號篇時間：2011年地點：常州州市新北區(qū)區(qū)漢江西路路與薛冶路路交匯處事件：一個個港式星級級豪宅降價了，從從開盤6500降價至4500了結(jié)局：”賣火了““”跑偏“之鳳鳳凰湖壹號號后續(xù)篇“火滅了”“火勢小了””價格下去了了在客戶印象象中品質(zhì)降降低了花園洋房得得不到高度度客戶認(rèn)可可來看房的都都是剛需性性客戶”性價比““成了代名名詞客戶上門量量減少成交量平穩(wěn)穩(wěn)人人在等下下次再降價價誰都說這個個項目價格格低“賣火了”開盤熱銷9月創(chuàng)造新北北銷售奇跡跡10月破冰而行行11月穩(wěn)步前行行“以價促量””項目形象走走低“性價比高””項目印象一波一波的的降價風(fēng)潮潮，鳳凰湖湖壹號港式式星級大宅宅，原本的豪宅宅變成了現(xiàn)價價4500元/㎡的普通住宅宅，與周邊邊普通住宅宅無異。項目也就是一般般性的住宅宅小區(qū)，和和其他房子子沒有區(qū)別?？纯雌渌姆孔影砂?，價格合合適就好了了?？蛻艨偨Y(jié)Part2.5新浪微博@地產(chǎn)壹線，，中國地產(chǎn)產(chǎn)界最優(yōu)惠惠賣案，每每天同步一一線廣告公公司內(nèi)部新新案，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每每15天更新一次次！宏觀市場：：全國在高高壓政策的的影響下，，呈現(xiàn)量價齊跌的狀態(tài)。常常州市在未未出具限購購令的情況況下，改善善性住宅市市場還有一一定份額。。隨著高鐵鐵板塊的規(guī)規(guī)劃及薛家家鎮(zhèn)生態(tài)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的落成，，區(qū)域發(fā)展空空間巨大。。大范圍的的土地出讓讓也給新北北區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場帶來來競爭區(qū)域市場：：周邊競品品項目增多多、產(chǎn)品線線基本一致致、價格一一降再將，，2012年本區(qū)域內(nèi)內(nèi)競爭壓力力驟增。項目生存空空間驟減。產(chǎn)品市場：：80-90㎡戶型屬于熱銷產(chǎn)品，而200㎡以上大平層層產(chǎn)品市場場接受度不不高，而客客源所需都都是中高端端客戶，去去化情況緩慢。項目印象：：2011年因為價格格因素，導(dǎo)導(dǎo)致客戶對對項目原始始的定位發(fā)發(fā)生變化。?？蛻粜闹兄械母叨艘岩咽幦粺o存存。2012年需再次提提升項目品品牌，同時時對高層住住宅保持原原有路線。。產(chǎn)品包裝及及營銷策略略Part3改變形象Part3.1新浪微博@地產(chǎn)壹線，，中國地產(chǎn)產(chǎn)界最優(yōu)惠惠賣案，每每天同步一一線廣告公公司內(nèi)部新新案，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每每15天更新一次次！現(xiàn)在！我們的形象象是：？？？客戶A：便宜人人人人都知道客戶B：在薛家，，遠(yuǎn)市市區(qū)人、武武進(jìn)人都知知道客戶C：買過了，，上當(dāng)了，，說不降價價，降了，，虧了一一期期老業(yè)主知知道客戶D：佳兆業(yè)呀呀！比新城城牛B了解的、買買了感覺好好的人知道道客戶D有多少：？？？？形象改變——“不便宜”價格便宜不不？？便宜多少？高層4500元/㎡花園洋房才才6000元/㎡買到的客戶得到的的東西不便宜6星級會所，，24小時開放管家式服務(wù)務(wù)，24小時一對一一服務(wù)8000㎡㎡幼兒園6大主題廣場場、自然生生態(tài)環(huán)境高端住宅小小區(qū)品質(zhì)，，港式大宅宅怎樣“不便便宜”硬性改變通過提升項項目現(xiàn)有現(xiàn)現(xiàn)場展示力力售樓處重新新布置，選選擇更加精精細(xì)物料實景園林展展示，隨著著花園洋房房交付及實實景園林完完工進(jìn)行實實景展示樓書、宣傳傳冊體現(xiàn)出出工程質(zhì)量量新浪微博@地產(chǎn)壹線，，中國地產(chǎn)產(chǎn)界最優(yōu)惠惠賣案，每每天同步一一線廣告公公司內(nèi)部新新案，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每每15天更新一次次！怎樣“不便便宜”軟性改變會所所服服務(wù)務(wù)提提升升會所所定定期期舉舉行行老老業(yè)業(yè)主主活活動動定時時像像客客戶戶傳傳達(dá)達(dá)相相關(guān)關(guān)溫溫馨馨提提示示洋房房交交付付，，業(yè)業(yè)主主體體驗驗管管家家式式服服務(wù)務(wù)新浪浪微微博博@地產(chǎn)產(chǎn)壹壹線線，，中中國國地地產(chǎn)產(chǎn)界界最最優(yōu)優(yōu)惠惠賣賣案案，，每每天天同同步步一一線線廣廣告告公公司司內(nèi)內(nèi)部部新新案案，，QQ1978037778，加加Q即送送9個新新案案，，每每15天更更新新一一次次??！形象象改改變變———““不遠(yuǎn)遠(yuǎn)””體驗驗式式改改變變最近近高高架架入入口口距距離離項項目目3公里里常州州京京滬滬高高鐵鐵站站距距離離項項目目5公里里由高高架架驅(qū)驅(qū)車車至至最最遠(yuǎn)遠(yuǎn)湖湖塘塘地地區(qū)區(qū)僅僅25分鐘鐘京滬滬高高鐵鐵縮縮短短城城市市與與城城市市之之間間的的距距離離先天天的的優(yōu)優(yōu)勢勢，，無無”盤“可媲媲美美建議議：：每每天天由由班班車車來來往往于于高高鐵鐵站站，，同同時時由由高高架架行行駛駛于于項項目目于于市市區(qū)區(qū)新浪浪微微博博@地產(chǎn)產(chǎn)壹壹線線，，中中國國地地產(chǎn)產(chǎn)界界最最優(yōu)優(yōu)惠惠賣賣案案，，每每天天同同步步一一線線廣廣告告公公司司內(nèi)內(nèi)部部新新案案，，QQ1978037778，加加Q即送送9個新新案案，，每每15天更更新新一一次次！！重塑塑市市場場Part3.2新浪浪微微博博@地產(chǎn)產(chǎn)壹壹線線，，中中國國地地產(chǎn)產(chǎn)界界最最優(yōu)優(yōu)惠惠賣賣案案，，每每天天同同步步一一線線廣廣告告公公司司內(nèi)內(nèi)部部新新案案，，QQ1978037778，加加Q即送送9個新新案案，，每每15天更更新新一一次次?。∑放婆菩涡蜗笙笾赖溃?！老老板板王王振振華華，，以以前前···········常州州人人可可以以把把新新城城從從頭頭說說到到尾尾佳兆兆業(yè)業(yè)？？不不清清楚楚···········做什什么么的的。。不不好好意意思思常常州州人人對對佳佳兆兆業(yè)業(yè)還還不不清清楚楚品牌牌其其實實就就是是一一種種強強有有力力的的廣廣告告，，可可以以深深入入人人心心、、可可以以使使人人在在無無形形中中頂頂禮禮膜膜拜拜。。常常州州人人愿愿意意買買新新城城的的房房子子，，因因為為新新城城他他們們熟熟悉悉，，他他們們愿愿意意買買熟熟悉悉的的東東西西。。同同樣樣佳佳兆兆業(yè)業(yè)也也需需要要對對自自身身的的品品牌牌做做宣宣傳傳，，因因為為佳佳兆兆業(yè)業(yè)實實力力比比新新城城牛牛。。深度度挖挖掘掘買買點點地段段配套套景觀觀鳳凰凰湖湖板板塊塊，，升升至至潛潛力力巨巨大大3700㎡㎡港式式會會所所、、占占地地8000㎡㎡的私私家家幼幼兒兒園園大型型律律動動廣廣場場，，綠綠色色和和諧諧Direction居住住超大大空空間間，，星星級級享享受受；服務(wù)務(wù)一對對一一管管家家服服務(wù)務(wù)，，省省心心放放心心FormingScneryLivingservice更舒舒適適更可可靠靠更適適合合更喜喜歡歡營銷銷策策略略Part3.3新浪浪微微博博@地產(chǎn)產(chǎn)壹壹線線，，中中國國地地產(chǎn)產(chǎn)界界最最優(yōu)優(yōu)惠惠賣賣案案，，每每天天同同步步一一線線廣廣告告公公司司內(nèi)內(nèi)部部新新案案，，QQ1978037778，加加Q即送送9個新新案案，，每每15天更更新新一一次次??！2012年推售計劃推售批次推售時間推售樓棟放量（套）體量（㎡）價格（元/㎡）推售金額（萬元）年度去化率回款金額（萬元）11-4月1、3、4、12、13#余房126153244500689595%655125月1日2#1368020.585000401080%401036月1日洋房14、15、16、17、18#11018220.7660001，093220%218647月1日11#1288020.585000401050%377658月1日9#7015313.325500842230%336869月1日7#5412145.125000607230%1821710-12月余房銷售22840178.12250002，008930%6026總計852132321.16

2,77382012年度度，，本本項項目目銷銷售售重重點點仍仍然然在在高高層層住住宅宅。。高高層層住住宅宅的的去去化化率率決決定定了了2012年度度能能否否完完成成2.3個億億的的銷銷售售指指標(biāo)標(biāo)。。根根據(jù)據(jù)計計劃劃，，高高檔檔住住宅宅花花園園洋洋房房的的去去化化率率為為20%；大大平平層層去去化化為為50%，所所以以高高層層住住宅宅仍仍然然要要保保持持現(xiàn)現(xiàn)有有銷銷售售速速度度方方可可完完成成年年度度指指標(biāo)標(biāo)。。新浪浪微微博博@地產(chǎn)產(chǎn)壹壹線線，，中中國國地地產(chǎn)產(chǎn)界界最最優(yōu)優(yōu)惠惠賣賣案案，，每每天天同同步步一一線線廣廣告告公公司司內(nèi)內(nèi)部部新新案案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次??！核心思路高檔低跑高端產(chǎn)品（花花園洋房、大大平層）高調(diào)調(diào)入市，提升升項目品質(zhì)、、拉高項目調(diào)調(diào)性。一甩2011年“性價比高高”的樓盤印印象。借勢高端產(chǎn)品品的入市，提提高產(chǎn)品附加加值，吸引客客戶達(dá)到借勢勢而跑的效應(yīng)應(yīng)新浪微博@地產(chǎn)壹線，中中國地產(chǎn)界最最優(yōu)惠賣案，，每天同步一一線廣告公司司內(nèi)部新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次??！總結(jié)2011年因為價格因因素導(dǎo)致項目目形象降低，，2012年將項目硬性性到軟性全面面重新包裝。?；謴?fù)原有港式式星級大宅的的豪宅形象。品牌效應(yīng)是當(dāng)當(dāng)下社會信息息流通的產(chǎn)物物，有品牌就就有追隨者。。樹立佳兆業(yè)業(yè)品牌形象，，深度挖掘項項目賣點，重重塑市場信息息。促使客戶戶對本項目有有新的了解。。高層住宅借勢勢高檔產(chǎn)品，，以現(xiàn)有價格格、速度低價快跑，獲取更多市市場份額。新浪微博@地產(chǎn)壹線，中中國地產(chǎn)界最最優(yōu)惠賣案，，每天同步一一線廣告公司司內(nèi)部新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次?。⊥茝V策略Part4新浪微博@地產(chǎn)壹線，中中國地產(chǎn)界最最優(yōu)惠賣案，，每天同步一一線廣告公司司內(nèi)部新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次！！1月時間內(nèi)容1、階段內(nèi)容小戶型持續(xù)銷銷售信息/活動報道2、工程配合4月30日洋房交付1、3、4、12、13#樓余房銷售3、階段推售洋房、2#01及02室11#23456789101112營銷總控表高層余房持銷/洋房蓄客洋房加推銷售/平層蓄客平層加推銷售所推余房持續(xù)銷售疊墅現(xiàn)房認(rèn)籌籌及銷售信息息/活動報道平墅認(rèn)籌信息息洋房交付信息息平墅加推信息息/活動報道所推房源余房房持銷/活動報道7月1日大平層樣板板區(qū)開放2#9#、11#7#余房去化新浪微博@地產(chǎn)壹線，中中國地產(chǎn)界最最優(yōu)惠賣案，，每天同步一一線廣告公司司內(nèi)部新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次?。⊥茝V依據(jù)Part4.1新浪微博@地產(chǎn)壹線，中中國地產(chǎn)界最最優(yōu)惠賣案，，每天同步一一線廣告公司司內(nèi)部新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次??！綜上所述，2012年需改變形象象、重塑市場場，才能達(dá)到到高檔低跑的的效應(yīng)。改變變形象、重塑塑市場需有硬硬性與軟性的的改變。軟性性改變可以根根據(jù)實際情況況進(jìn)行調(diào)整，，而硬性改變變則需要根據(jù)據(jù)工程節(jié)點作作為調(diào)整。所以，2012年推廣策略需需按照工程節(jié)點做出相應(yīng)的改改變。新浪微博@地產(chǎn)壹線，中中國地產(chǎn)界最最優(yōu)惠賣案，，每天同步一一線廣告公司司內(nèi)部新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次！！推廣節(jié)點Part4.2新浪微博@地產(chǎn)壹線，中中國地產(chǎn)界最最優(yōu)惠賣案，，每天同步一一線廣告公司司內(nèi)部新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次??！工程節(jié)點4月30日洋房交付7月1日大平層樣板區(qū)開放工程節(jié)點工程節(jié)點節(jié)點時間內(nèi)容推廣策略實施計劃預(yù)計時間節(jié)點一4月園林完工硬性形象改變?nèi)訝I銷、媒體投放4-8月洋房交付高端產(chǎn)品入市拔高項目調(diào)性圈層營銷、媒體投放5月節(jié)點二7月大平層中心實景樣板房開發(fā)配合洋房再次拔高項目調(diào)性圈層營銷、媒體投放7-12月推廣渠道Part4.3新浪微博@地產(chǎn)壹線，中中國地產(chǎn)界最最優(yōu)惠賣案，，每天同步一一線廣告公司司內(nèi)部新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次??！媒體渠道原則方式調(diào)整本項目的媒體體策略應(yīng)該注注重針對性，，根據(jù)媒體的的性質(zhì)，分效果、分階階段、有主次次的綜合利用各各種媒體渠道道，促成本項項目宣傳效果最大化。以宣傳形象、、拉高調(diào)性為為主，以項目目的產(chǎn)品信息息為賣點大眾眾，大眾媒體與小小眾渠道相結(jié)結(jié)合。結(jié)合當(dāng)前市場場情況，適當(dāng)當(dāng)削減2011年大面積的廣廣告投入，而而是積極拓展展渠道，多渠渠道予以宣傳傳。66屬性媒體形象大牌、電視、報紙、廣播、其他戶外軟性軟文（報紙）、網(wǎng)絡(luò)時效報紙、海報、短信常規(guī)媒體渠道道新浪微博@地產(chǎn)壹線，中中國地產(chǎn)界最最優(yōu)惠賣案，，每天同步一一線廣告公司司內(nèi)部新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次?。I(yè)?？s志志渠道精準(zhǔn)搜搜羅1DM單頁直郵2會議贊助3《長三角經(jīng)濟(jì)》、《常州照明》、《車友會》、《龍時尚》等專業(yè)期刊雜雜志，精準(zhǔn)網(wǎng)網(wǎng)羅高端客群群。通過郵政等渠渠道購買高端端客戶資料，，進(jìn)行定期產(chǎn)產(chǎn)品信息直郵郵。以新北區(qū)為重重點并考慮常常州范圍內(nèi)的的大型行業(yè)會會議、論壇、、政府會議等等，以禮品贊贊助或其他方方式植入產(chǎn)品品信息。創(chuàng)新媒體渠道道外拓DS直訪5利用現(xiàn)有外拓拓人員進(jìn)行DS登門拜訪，進(jìn)進(jìn)行上門服務(wù)務(wù)式的置業(yè)服服務(wù)并定期提提供產(chǎn)品信息息。高端合作4與星級酒店、、高檔休閑建建立合作關(guān)系系，通過沙盤盤模型安放、、資料發(fā)放、、客戶共享等等途徑擴(kuò)大宣宣傳。同時結(jié)結(jié)合已成交客客戶展開圈層層營銷。圈層營銷圈層16+X公務(wù)員企業(yè)高管以現(xiàn)有客戶為為基礎(chǔ)，實行行16+X=32+X=64+X的圈層活動以某一點為突突破口進(jìn)行，，影響同一圈圈層人士尋找此類人群群聚集活動為為契機(jī)，開展展圈層活動圈層活動由現(xiàn)有成交客客戶中的私營營業(yè)主帶客其其同等身份的的朋友參與此此次活動，有有意拔高參與與者的尊重感感和品質(zhì)感，，借此活動給給已給交客戶戶帶來足夠的的面子及在朋朋友圈中的地地位。同時使使得其朋友也也能感受到項項目的奢華與與獨特之處。。與此同時，，也給予其朋朋友臨時會員員身份可以隨隨時前來體驗驗。在下次活活動時獲得再再帶人來的資資格。以此類推：16+X=32+X=64+X以此類推。16+X營銷模式我們現(xiàn)在指的的公務(wù)員一部部分是政府人人員更大的一一部分是鄉(xiāng)村村里的帶政府府性質(zhì)的工作作人員，他們們一般不容易易接觸，所以以我們需要——重點攻關(guān)部分政府領(lǐng)導(dǎo)同樣以1+X方式遞進(jìn)邀請來的朋友再組織下次派對長期開展活動促成成交∣輔以轉(zhuǎn)接費每每個一萬元借力使力——拓展渠道新浪微博@地產(chǎn)壹線，中中國地產(chǎn)界最最優(yōu)惠賣案，，每天同步一一線廣告公司司內(nèi)部新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案，每15天更新一次?。≈懈邔庸芾砣巳藛T，我們一一直夢寐的客客群對象，卻卻一直遙不可可及以某機(jī)構(gòu)定期的企業(yè)家培訓(xùn)為契機(jī)宣導(dǎo)品牌，結(jié)交企業(yè)家以上至下攻擊企業(yè)客戶長期開展活動促成成交利用企業(yè)團(tuán)購購為福利∣借力使力——拓展渠渠道新浪微微博@地產(chǎn)壹壹線，，中國國地產(chǎn)產(chǎn)界最最優(yōu)惠惠賣案案，每每天同同步一一線廣廣告公公司內(nèi)內(nèi)部新新案，，QQ1978037778，加Q即送9個新案案，每每15天更新新一次次！高端企企業(yè)主主培訓(xùn)訓(xùn)此圖為為常州州龍時時尚主主辦的的高端端企業(yè)業(yè)管理理者培培訓(xùn)，，此類類人群群主要要針對對企業(yè)業(yè)的中中高層層管理理者，，是最最能夠夠直接接接觸觸到有有效客客戶的的方式式之一一。此此類媒媒體擁擁有廣廣泛的的客戶戶資源源。以上上至至下下，，攻攻其其不不備備新浪浪微微博博@地產(chǎn)產(chǎn)壹壹線線，，中中國國地地產(chǎn)產(chǎn)界界最最優(yōu)優(yōu)惠惠賣賣案案，，每每天天同同步步一一線線廣廣告告公公司司內(nèi)內(nèi)部部新新案案，，QQ1978037778，加加Q即送送9個新新案案，，每每15天更更新新一一次次??！分階階段段執(zhí)執(zhí)行行計計劃劃Part4.4新浪浪微微博博@地產(chǎn)產(chǎn)壹壹線線，，中中國國地地產(chǎn)產(chǎn)界界最最優(yōu)優(yōu)惠惠賣賣案案，，每每天天同同步步一一線線廣廣告告公公司司內(nèi)內(nèi)部部新新案案，，QQ1978037778，加加Q即送送9個新新案案，，每每15天更更新新一一次次??！2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月調(diào)性性活活動動系列列巡巡展展樣板板區(qū)區(qū)開開放放及及產(chǎn)產(chǎn)品品格格調(diào)調(diào)鑒鑒賞賞會會定向向產(chǎn)產(chǎn)品品推推介介會會（（圈圈層層營營銷銷））“飛飛魚魚””計計劃劃少少年年暑暑期期游游泳泳培培訓(xùn)訓(xùn)平層層開開盤盤走進(jìn)進(jìn)大大型型企企業(yè)業(yè)舉辦辦全全市市羽羽毛毛球球比比賽賽紅酒酒品品鑒鑒會會分階階段段執(zhí)執(zhí)行行計計劃劃———主要要活活動動安安排排“ILoveChristmas”少少兒兒系系列列活活動動洋房房開開盤盤洋房房交交付付（（風(fēng)風(fēng)水水講講座座））理財財講講座座新浪浪微微博博@地產(chǎn)產(chǎn)壹壹線線，，中中國國地地產(chǎn)產(chǎn)界界最最優(yōu)優(yōu)惠惠賣賣案案，，每每天天同同步步一一線線廣廣告告公公司司內(nèi)內(nèi)部部新新案案，，QQ1978037778，加加Q即送送9個新新案案，，每每15天更更新新一一次次??！時間階段目標(biāo)階段主題推廣手段2-3月為洋房銷售物料的準(zhǔn)備、軟文規(guī)劃及報廣主題的確定；現(xiàn)場更新包裝。佳兆業(yè)開創(chuàng)之作即將登場報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、道旗圍墻畫面更換階段段活活動動配配合合———系列列巡巡展展內(nèi)容容：：由由于于當(dāng)當(dāng)前前市市場場觀觀望望情情緒緒較較濃濃以以及及未未來來市市場場行行情情的的不不確確定定性性，，我我們們的的推推廣廣應(yīng)應(yīng)從從注注重重實實效效性性的的角角度度出出發(fā)發(fā)，，深深入入市市場場，，與與客客戶戶互互動動，，而而不不是是被被動動的的等等客客戶戶來來訪訪，，因因此此，，繁繁華華市市區(qū)區(qū)、、重重點點社社區(qū)區(qū)及及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的巡巡展展活活動動是是一一個個有有效效的的推推廣廣途途徑徑。。目標(biāo)標(biāo)：：通通過過周周期期性性的的巡巡展展，，配配合合其其他他推推廣廣活活動動，，傳傳播播銷銷售售信信息息，，擴(kuò)擴(kuò)大大品品牌牌的的知知名名度度，，充充分分利利用用口口碑碑效效用用，，為為有有效效積積累累客客戶戶群群體體創(chuàng)創(chuàng)造造條條件件。。時間：2-3月份每周周末時間階段目標(biāo)階段主題推廣手段4-5月洋房形象強勢推廣，樹立項目在消費者心中的高端形象；逐步強化賣點，提升項目品質(zhì)和美譽度疊墅洋房炫彩綻放；現(xiàn)房360°全方位展現(xiàn)各大媒體同時引爆塑造口碑建立項目地位內(nèi)容：針針對項目目洋房交交付在即即，邀請請風(fēng)水養(yǎng)養(yǎng)生方面面的專家家親臨現(xiàn)現(xiàn)場為大大家講解解中華國國粹養(yǎng)生生風(fēng)水。?？蛇m當(dāng)結(jié)結(jié)合本項項目園林林景觀和和戶型，，闡述風(fēng)風(fēng)水養(yǎng)生生知識，，并做現(xiàn)現(xiàn)場解答答。時間：4月30日地點：項項目會所所階段活動動配合（（一）——風(fēng)水講座座階段活動動配合（（二）——定向產(chǎn)品品推介會會內(nèi)容：針針對重點點政企部部門、大大型公司司舉辦定定向?qū)鰣霎a(chǎn)品發(fā)發(fā)布會。。時間:2012年5月份時間階段目標(biāo)階段主題推廣手段7月平層形象出街，拔高持續(xù)項目品質(zhì)和美譽度是時候?qū)挻约毫耍　?30㎡空中別墅，港式大宅極致尊崇戶外、報廣、軟文、電視廣播、道旗、短信等內(nèi)容：借借大平層層樣板區(qū)區(qū)開放，，用正式式的、隆隆重的形形式面世世，向市市場呈現(xiàn)現(xiàn)項目的的完整信信息，傳傳遞產(chǎn)品品品質(zhì)。。有利于于樹立良良好的市市場形象象，并擴(kuò)擴(kuò)大宣傳傳增強客客戶的購購買信心心。時間：2012年7月1日地點：項項目會所所（暫定定）階段活動動配合（（一）——產(chǎn)品格調(diào)調(diào)鑒賞會會階段活動動配合（（二）——“飛魚”計計劃少年年暑期游游泳培