做好房地產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)

評估的技術(shù)路線、價值分析和報告撰寫

——中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會理事中國土地估價師協(xié)會理事北京杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估公司董事長杜鳴第一部分影響市場價值因素分析一、

經(jīng)濟因素宏觀經(jīng)濟調(diào)控金融政策經(jīng)濟預(yù)期就業(yè)及收入水平

二、

消費行為因素消費心理與習(xí)慣三、

功能性耗損配套設(shè)施設(shè)備平面平局建筑造型有效使用（利用）率第二部分評估的技術(shù)路線及常見問題分析一、評估的技術(shù)路線及方法

1、思路與技術(shù)路線2、方法的選擇與搭配3、綜合與分類

1、市場分析的簡單化1.1宏觀微觀市場細(xì)分

1.2市場流動性（市場變現(xiàn)能力）的分析2、客觀性的數(shù)據(jù)參數(shù)選取售價、租金、收益、成本、費用、出租率（上座率）等，各項指標(biāo)的選取應(yīng)用有效地分清實際的與客觀的。二、常見問題分析

3.1潛在毛收入有效毛收入凈收益3.2同行業(yè)平均利潤的扣除（貢獻率）3.3綜合性物業(yè)各部分的分別計算3.4實際的與客觀的數(shù)據(jù)的選取3、收益法的應(yīng)用4、假設(shè)開發(fā)法及成本法的應(yīng)用4.1建安成本計算的細(xì)化基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝修、設(shè)備（水暖、電、氣、電梯、通風(fēng)空調(diào)）4.2在建工程的未實現(xiàn)利潤4.3未來開發(fā)價值的估算5、局部房地產(chǎn)評估的分析5.1獨立性、使用、經(jīng)營5.2市場變現(xiàn)的限制因素6、不同區(qū)域、不同用途物業(yè)的評估價值

在不同的區(qū)域，不同用途的物業(yè)將會有不同的市場價值。7、特殊物業(yè)的評估的綜合分析7.1工業(yè)房地產(chǎn):在難于采用其他估價方法時，分別對土地、建筑物選取成本法、基準(zhǔn)地價修正法進行估價.7.2住宅小區(qū)大型地下車庫:針對估價對象出售和租賃兩種方式，選取市場比較法和收益法進行估價.要綜合分析住宅小區(qū)居住物業(yè)、商服物業(yè)與車庫之間的相互關(guān)系、相互之間的價值影響因素。第三部部分評評估估報告告的撰撰寫1、、封面面：(標(biāo)題題：)房地地產(chǎn)估估價報報告估價項項目名名稱：：（全全稱））委托方方：（（委托托單位位的全全稱或或個人人的姓姓名））估價方方：（（估價價機構(gòu)構(gòu)的全全稱））估價人人員：：（估估價人人員的的姓名名）估價作作業(yè)日日期：：（起起止年年月日日，受受估價價委托托的年月日日至完完成估估價報報告的的年月月日））估價報報告編編號：：（本本估價價機構(gòu)構(gòu)內(nèi)的的報告告編號號）2、目目錄：（標(biāo)題題：））目錄錄一、致致委委托方方函二、估價師師聲明明三、估價的的假設(shè)設(shè)和限限制條條件四、估價結(jié)結(jié)果報報告五、估價技技術(shù)報報告六、附件3、致致委托托方函函委估方方與估估價對對象的的關(guān)系系估價范范圍估價時時點和和目的的結(jié)果致委托托方函函檔號:V/LYD/0201/2013中國廣廣東省省深圳圳市羅湖區(qū)人民民北路越港港商業(yè)中心心六樓浙江省越港港實業(yè)有限限責(zé)任公司司深圳分公公司敬啟者：承蒙貴司委委托,我司司對貴司擁擁有的中華華人民共和和國廣東省省深圳市羅羅湖區(qū)人民民北路越港港商業(yè)中心心地下室（（建筑面積積合計為3,065.09平平方米）、、地上第三三層(建筑筑面積合計計為3,770.61平方米米)物業(yè)進進行價值評評估，評估估基準(zhǔn)日為為二ΟΟ二年一月二二十九日,目的是為為貴司核核定資產(chǎn)提提供價值參參考依據(jù)。。我公司經(jīng)經(jīng)過實地勘勘察，并查查詢、收集集評估所需需的相關(guān)資資料，遵循循必要的評評估程序與與原則，選選用科學(xué)合合理的估價價方法，對對該部分物物業(yè)價值作作出評定估估算。評估估結(jié)果如下下：中華人民共共和國廣東東省深圳市市羅湖區(qū)人人民北路越越港商業(yè)中中心地下室室、地上第第三層物業(yè)業(yè)，建筑面面積合計為為6,835.7平平方米,該該物業(yè)在評評估基準(zhǔn)日日（假設(shè)已已付清地價價）交吉出出售的公開開市值為RMB207,673,000元(大寫人人民幣貳億億零柒佰陸陸拾柒萬叁叁仟元整)。估價結(jié)果明明細(xì)如下：：致委托估價方函中國太平洋洋保險公司司重慶分公公司××辦辦事處：受貴單位委委托，我公公司對貴單單位委托評評估的豐都都縣名山鎮(zhèn)鎮(zhèn)華嚴(yán)村七七組××所所屬房屋在在2001年5月21日（估估價時點））的事故損損傷修復(fù)費費用進行了了測算。根據(jù)特定的的估價目的的，遵循估估價原則，，按照估價價程序，估估價人員經(jīng)經(jīng)實地現(xiàn)場場查勘后，，采用合理理的估價方方法，確定定估價對象象在估價時時點的修復(fù)復(fù)費用為7080元元，人民幣幣大寫：柒柒仟零捌拾拾元整。此致致委托方函函海南××人人民法院：：受貴院委托托，本公司司對位于海海南省瓊山山市府城鎮(zhèn)鎮(zhèn)瓊州大道道東側(cè)×××大廈主樓樓(停建工工程)及附附樓在估價價時點2002年10月8日日的房地產(chǎn)產(chǎn)價值進行行了估價，，為貴院辦辦理案件提提供公開市市場價值依依據(jù)。估價人員根根據(jù)估價目目的，遵循循估價原則則，按照估估價程序和和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，經(jīng)實地地勘察及市市場調(diào)查，，并進行認(rèn)認(rèn)真的分析析和測算，，確定估價價對象在估估價時點的的公開市場場價值總額額為1597.69萬元，大大寫人民幣幣壹仟伍佰佰玖拾柒萬萬陸仟玖佰佰元整，平平均市值單單價816.7元/㎡，大寫寫人民幣每每平方米捌捌佰壹拾陸陸元柒角整整。注：1、本本報告估價價結(jié)果包含含應(yīng)向政府府補交土地地出讓金。。經(jīng)計算，，土地出讓讓金總額為為138.392萬萬元，大寫寫人民幣壹壹佰叁拾捌捌萬叁仟玖玖佰貳拾元元整。若拍拍賣成交，，由法院扣扣繳。若以以物抵債，，則應(yīng)從公公開市場價價值總額中中扣除。2、本報告告估價結(jié)果果包含主樓樓2-4層層室內(nèi)裝修修，但不包包括室內(nèi)空空調(diào)主機等等可移動設(shè)設(shè)備。估價的測算算過程及有有關(guān)說明，，請見《估估價結(jié)果報報告》和《《估價技術(shù)術(shù)報告》。。此致致委托方函函廈門東方酒酒店有限公公司：貴公司委托托我公司對對位于廈門門市湖濱北北路建業(yè)路路8號東方酒店店（總建筑筑面積為35,203.70平方米，土土地分?jǐn)偯婷娣e為11,020.69平方米）的的房地產(chǎn)進進行正常市市場價格估估價，作為為委托方投投資決策提提供價格參參考的依據(jù)據(jù)。受貴公公司的委托托，估價人人員依據(jù)國國務(wù)院、建建設(shè)部、原原國家土地地管理局、、國土資源源部、福建建省和廈門門市人民政政府等有關(guān)關(guān)部門頒發(fā)發(fā)的有關(guān)法法律、法規(guī)規(guī)和文件，，根據(jù)貴公公司所提供供的有關(guān)資資料，按照照建設(shè)部頒頒發(fā)的《城城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場估價價管理暫行行辦法》、、福建省人人民政府頒頒發(fā)的《福福建省房地地產(chǎn)價格評評估管理辦辦法》和廈廈門市人大大通過的《《廈門市資資產(chǎn)評估管管理暫行條條例》的規(guī)規(guī)定，遵循循獨立、客客觀、公正正的原則，，經(jīng)過細(xì)致致的實地勘勘察后，在在分析現(xiàn)有有資料的基基礎(chǔ)上，運運用科學(xué)的的估價方法法，通過周周密準(zhǔn)確的的測算，確確定該估價價對象扣除除土地設(shè)定定出讓應(yīng)補補交的土地地出讓金后后在二○○○二年十二二月十五日日的現(xiàn)有正正常市場價價格為人民幣叁億柒仟肆肆佰柒拾貳貳萬捌仟元元整（RMB374,728,000.00元,取整）），單價為RMB10,644.56元／m2。現(xiàn)將完成的的估價報告告書提交給給貴公司。。致委托方函函××：根據(jù)委托，，我們對位位于深圳市市福田區(qū)福福虹路世界界貿(mào)易廣場場A幢25層05～08號物業(yè)進進行了評估估。估價目目的為委托方確確定估價對對象因電梯梯及配套未未能兌現(xiàn)承承諾造成價價值減損提提供參考依依據(jù)，估價時點點：2002年年9月7日日。經(jīng)過市場場調(diào)查和實實地查勘，，遵照《中中華人民共共和國房地地產(chǎn)管理法法》、《房房地產(chǎn)估價價規(guī)范》及及其他相關(guān)關(guān)法規(guī)，選選用收益法法進行了評評定估算，，確定估價價對象在估估價時點的的損失價值值。世界貿(mào)貿(mào)易廣場A幢25層05～08號物業(yè)建建筑面積為為615.4平方米米，損失價價值總額為為人民幣1,143,825元元，大寫金額額人民幣壹佰佰壹拾肆萬萬叁仟捌佰佰貳拾伍元元整。4、估價師師聲明常規(guī)、慣例例的陳述特殊事宜的的說明現(xiàn)場勘察估價師聲明明我們鄭重聲聲明：1.我們在本估估價報告中中陳述的事事實是真實實的和準(zhǔn)確確的。2.本估價報告告中的分析析、意見和和結(jié)論是我我們自己公公正的專業(yè)業(yè)分析、意意見和結(jié)論論，但受到到本估價報報告中已說說明的假設(shè)設(shè)和限制條條件的限制制。3.我們與本估估價報告中中的估價對對象沒有利利害關(guān)系，，也與有關(guān)關(guān)當(dāng)事人沒沒有利害關(guān)關(guān)系和偏見見。4.我們依照中中華人民共共和國國家家標(biāo)準(zhǔn)《房房地產(chǎn)估價價規(guī)范》進進行分析，，形成意見見和結(jié)論，，撰寫本估估價報告。。5.我們已對本本估價報告告中的估價價對象進行行了實地查查勘。6.沒有人對本本估價報告告提供重要要專業(yè)幫助助。7.如未得本公公司的書面面許可，本本估值報告告書的全文文或任何部部份內(nèi)容或或任何注釋釋，均不能能以任何形形式刊載于于任何文件件、通函或或聲明。8.最后，根據(jù)據(jù)本公司的的一貫做法法，我們必必須申明，，本估值報報告書僅供供委托方使使用，本公公司不承擔(dān)擔(dān)對任何第第三者對本本報告書的的全文或任任何部份內(nèi)內(nèi)容的任何何責(zé)任。中國注冊房房地產(chǎn)估價價師：估價師師聲聲明明我們鄭重聲聲明：1、我們在在本估價報報告書中陳陳述的事實實是真實和和準(zhǔn)確的。。2、本估價價報告中的的分析、意意見和結(jié)論論是我們自自己公正的的專業(yè)分析析、意見和和結(jié)論，但但受到本估估價報告中中已說明的的假設(shè)和限限制條件的的限制。3、我們與與本估價報報告中的估估價對象沒沒有利害關(guān)關(guān)系，也與與有關(guān)當(dāng)事事人沒有個個人利害關(guān)關(guān)系或偏見見。4、我們依依照中華人人民共和國國國家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)《房地產(chǎn)產(chǎn)估價規(guī)范范》進行分分析，形成成意見和結(jié)結(jié)論，撰寫寫本估價報報告。5、我們已已對本估價價報告中的的估價對象象進行了實實地查勘，，查勘人員員×××、、×××。。6、除參與與本次估價價的估價人人員外，我我們聘請了了相關(guān)專業(yè)業(yè)人員對本本次估價的的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)安全進行行了專門鑒鑒定，其鑒鑒定結(jié)果為為非危房。。7、非為法法律、行政政法規(guī)規(guī)定定，本報告告的全部或或部分內(nèi)容容未經(jīng)本人人或估價機機構(gòu)同意不不得修改或或提供給其其他任何單單位和個人人，亦不得得見諸公開開媒體。中國注冊房房地產(chǎn)估價價師（簽名名）：中國注冊房房地產(chǎn)估價價師（簽名名）：估價師聲明明我們鄭重聲聲明：1、我們在本估估價報告中中陳述的事事實是真實實的和準(zhǔn)確確的。2、本估價報告告中的分析析、意見和和結(jié)論是我我們自已公公正的專業(yè)業(yè)分析、意意見和結(jié)論論，但受到到本估價報報告中已說說明的假設(shè)設(shè)和限制條條件的限制制。3、我們們與本估價價報告中的的估價對象象沒有利害害關(guān)系，也也與有關(guān)當(dāng)當(dāng)事人沒有有個人利害害關(guān)系或偏偏見。4、我們依照中中華人民共共和國國家家標(biāo)準(zhǔn)《房房地產(chǎn)估價價規(guī)范》GB/T50291-1999進行分析，，形成意見見和結(jié)論，，擬定本估估價報告。。5、我們已對本本估價報告告中的估價價對象進行行了實地查查勘、拍照照。6、沒有人對本本估價報告告提供過重重要專業(yè)幫幫助。估價師簽名名：估價師聲明明我們鄭重聲聲明：1．我們在本估估價報告中中陳述的事事實是真實實的和準(zhǔn)確確的。2．本估價報告告中的分析析、意見和和結(jié)論是我我們自己公公正的專業(yè)業(yè)分析、意意見和結(jié)論論，但受到到本估價報報告中已說說明的假設(shè)設(shè)和限制條條件的限制制。3．我們與本估估價報告中中的估價對對象沒有利利害關(guān)系，，也與有關(guān)關(guān)當(dāng)事人沒沒有個人利利害關(guān)系或或偏見。4．我們依照中中華人民共共和國國家家標(biāo)準(zhǔn)《房房地產(chǎn)估價價規(guī)范》進進行分析，，形成意見見和結(jié)論，，撰寫本估估價報告。。5．估價師××××、××××、××××已對本本估價報告告中的估價價對象進行行了實地查查勘。參加本次估估價的中國國注冊房地地產(chǎn)估價師師：×××，房房地產(chǎn)估價價師注冊號號：×××××，簽字字：，×××，房房地產(chǎn)估價價師注冊號號：×××××，簽字字：。估價師聲明明我們鄭重聲聲明：1、我們在在本估價報報告中陳述述的事實是是真實和準(zhǔn)準(zhǔn)確的。2、本估價價報告中的的分析、意意見和結(jié)論論是我們自自己公正的的專業(yè)分析析、意見和和結(jié)論，但但受到本估估價報告中中已說明的的假設(shè)和限限制條件的的限制。3、我們與與本估價報報告中的估估價對象沒沒有利害關(guān)關(guān)系，也與與有關(guān)當(dāng)事事人沒有個個人利害關(guān)關(guān)系或偏見見。4、我們依依照中華人人民共和國國國家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)《房地產(chǎn)產(chǎn)估價規(guī)范范》進行分分析，形成成意見和結(jié)結(jié)論，撰寫寫本估價報報告。5、我公司司估價人員員×××、××××、××××、、×××已對本報告告中的估價價對象進行行了實地查查勘。6、沒有其其他行業(yè)的的專業(yè)人員員對本估價價報告提供供重要專業(yè)業(yè)幫助。簽名名(蓋章章)估價價師師（注冊房房地產(chǎn)估價價師）：：審核核(注注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價師)：5、估價的的假設(shè)條件件和限制條條件常規(guī)慣例的的條件特殊的假設(shè)設(shè)估價的假設(shè)設(shè)和限制條條件評估基準(zhǔn)我們是根據(jù)據(jù)浙江江省越港實實業(yè)有限責(zé)責(zé)任公司深深圳分公司司所提供的的資料，并并按以下的的假設(shè)進行行評估：(一)浙江省越港港實業(yè)有限限責(zé)任公司司深圳分公公司擁有該該物業(yè)合法法產(chǎn)權(quán)，并并有權(quán)連同同其剩余土土地使用年年期轉(zhuǎn)讓該該物業(yè)，而而不必向政政府繳付額額外地價或或其它重大大費用；(二)所有地價及及市政配套套費已全數(shù)數(shù)繳清；(三)該發(fā)展項目目的設(shè)計及及建設(shè)均符符合當(dāng)?shù)匾?guī)規(guī)劃條例并并已得到有有關(guān)部門的的批準(zhǔn)；(四)該物業(yè)無論論以整棟或或分割產(chǎn)權(quán)權(quán)方式，均均可自由出出售給海內(nèi)內(nèi)、外買家家。(五)根據(jù)業(yè)主指指示，該次次評估物業(yè)業(yè)尚未取得得《房地產(chǎn)產(chǎn)證》，其其產(chǎn)權(quán)手續(xù)續(xù)正在辦理理中，我們們假設(shè)《房房地產(chǎn)證》》能夠如期期取得，并并以此作為為評估基礎(chǔ)礎(chǔ)；同時，，以上物業(yè)業(yè)之名錄由由貴司提供供，我們將將以貴司提提供之物業(yè)業(yè)清單為準(zhǔn)準(zhǔn)。估值假設(shè)(一)在評估過程程中，我們們假定該物物業(yè)的所有有權(quán)人是在在公開市場場上出售該該物業(yè)，且且不包含所所有權(quán)人憑憑借遞延條條件合約、、售后租回回、合作經(jīng)經(jīng)營、管理理協(xié)議等附附加條件以以抬高該物物業(yè)權(quán)益價價值的情況況。(二)我們未獲提提供付清地地價款證明明，在評估估該物業(yè)權(quán)權(quán)益時，我我們已假設(shè)設(shè)該物業(yè)所所占宗地的的所有地價價及市政配配套費已全全數(shù)繳清。。對于該物物業(yè)的業(yè)權(quán)權(quán)狀況，我我們將以貴貴司所提提供之資料料為準(zhǔn)。該該次評估的的物業(yè)價值值為假設(shè)評評估物業(yè)擁擁有完全產(chǎn)產(chǎn)權(quán)前提下下的公開市市值。(三)同時，我們們假設(shè)在土土地使用權(quán)權(quán)的法定年年期內(nèi)，該該物業(yè)的所所有權(quán)人，，對該物業(yè)業(yè)享有自由由及不受干干預(yù)的使用用、轉(zhuǎn)讓、、收益、處處分等合法法權(quán)益。(四)在評估過程程中，我們們并未考慮慮該物業(yè)所所設(shè)定的抵抵押、按揭揭或債項對對評估價值值產(chǎn)生的影影響。評估估價值為包包含轉(zhuǎn)讓稅稅費的價值值。除另有有說明外，，我們假定定該物業(yè)權(quán)權(quán)益未附帶帶可能影響響其價值的的他項權(quán)利利、限制及及繁重支銷銷。限制條件(一)評估報告中中所載的數(shù)數(shù)據(jù)均以貴貴司或有關(guān)關(guān)人士提供供的資料為為準(zhǔn)。(二)貴司已提供供給我公司司該物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定定文件副本本，但我們們并未進行行相關(guān)產(chǎn)權(quán)權(quán)文件的查查證及確認(rèn)認(rèn)，也未查查核該產(chǎn)權(quán)權(quán)文件所載載的相關(guān)內(nèi)內(nèi)容是否發(fā)發(fā)生變更，，所以評估估過程中，，我們將以以貴司提供供的產(chǎn)權(quán)文文件副本所所載內(nèi)容作作為評估依依據(jù)，并不不對其真實實性負(fù)責(zé)。。(三)我公司曾于于二ＯＯ二二年一月二二十九日進進行現(xiàn)場勘勘察，但我我們并未進進行結(jié)構(gòu)測測量，因此此無法確認(rèn)認(rèn)該物業(yè)是是否存在結(jié)結(jié)構(gòu)性損壞壞。同時，，我們未進進行實地丈丈量以核實實該物業(yè)的的地塊及建建筑面積，，因此我們們將以產(chǎn)權(quán)權(quán)文件副本本所載的建建筑面積為為準(zhǔn)。(四)本估價報報告書所所采用的的幣種為為人民幣幣。(五)如未獲得得我公司司的書面面許可，，本估值值報告書書的全文文或任何何部份內(nèi)內(nèi)容或任任何注釋釋，均不不能以任任何形式式刊載于于任何文文件、通通函或聲聲明。(六)最后，根根據(jù)本公公司的一一貫做法法，我們們必須申申明，本本估值報報告書僅僅供委托托方使用用，本公公司不承承擔(dān)對任任何第三三者對本本報告書書的全文文或任何何部份內(nèi)內(nèi)容的任任何責(zé)任任。估價假設(shè)設(shè)和限制制條件1、本次次估價結(jié)結(jié)果僅限限于為委委托方處處理事故故賠償提提供房屋屋修復(fù)費費用價格格參考依依據(jù)，不不包含車車禍所帶帶來的其其他損失失，如精精神損失失、誤工工補償，，等等。。若有其其他用途途，需根根據(jù)指定定目的另另行評估估。2、本次次估價所所需工程程量數(shù)據(jù)據(jù)以現(xiàn)場場測量結(jié)結(jié)果為準(zhǔn)準(zhǔn)，并得得到當(dāng)事事雙方的的簽字認(rèn)認(rèn)可。3、本評評估報告告必須完完整使用用方為有有效，對對僅使用用報告中中部份內(nèi)內(nèi)容所導(dǎo)導(dǎo)致的可可能的損損失，本本公司不不承擔(dān)責(zé)責(zé)任。4、本次次估價活活動是在在滿足全全部假設(shè)設(shè)與使用用限制前前提條件件下進行行的。這這些假設(shè)設(shè)限制條條件是由由估價人人員根據(jù)據(jù)估價目目的、估估價標(biāo)的的物實際際狀況并并結(jié)合當(dāng)當(dāng)?shù)貙嶋H際情況而而提出的的，具有有客觀性性和合理理性。5、本估估價報告告書有效效使用期期自報告告提交之之日起為為一年。。同時，，在有效效期內(nèi)使使用本報報告時，，應(yīng)充分分考慮當(dāng)當(dāng)?shù)夭牧狭蟽r格及及人工費費用變化化情況，，并隨時時與本機機構(gòu)保持持聯(lián)系，，以達(dá)到到有效使使用之目目的。估價的假假設(shè)和限限制條件件1、經(jīng)到瓊山山市國土土局查檔檔及咨詢詢，估價價對象宗宗地仍為為無償劃劃撥用地地，本報報告估價價結(jié)果包包含辦理理轉(zhuǎn)讓手手續(xù)時應(yīng)應(yīng)向政府府補交土土地出讓讓金等各各項稅費費。2、依據(jù)據(jù)房屋所所有權(quán)證證和國有有土地使使用證，，房屋所所有權(quán)人人與土地地使用者者不一致致。經(jīng)查查房屋所所有權(quán)證證及房屋屋他項權(quán)權(quán)證記載載，估價價對象由由房屋所所有權(quán)人人海南×××有限限公司向向瓊山市市××公公司購買買土地，，但未辦辦理轉(zhuǎn)讓讓手續(xù)，，假設(shè)可可補辦過過戶手續(xù)續(xù)。3、依據(jù)據(jù)房屋所所有權(quán)證證及房屋屋分層平平面圖，，計算主主樓各分分層建筑筑面積如如下表，，附樓建建筑面積積從瓊山山市房產(chǎn)產(chǎn)局查檔檔而來，，今后以以房管部部門核發(fā)發(fā)的分幢幢（層））房屋所所有權(quán)證證的面積積為準(zhǔn)。。4、依依據(jù)估價價人員現(xiàn)現(xiàn)場調(diào)查查，估價價對象主主樓于1994年停建建，附樓樓于1992年年建成，，假設(shè)與與實際情情況相符符。5、估估價對象象主樓2-4層層已由承承租人裝裝修使用用，本報報告估價價結(jié)果包包含主樓樓2-4層室內(nèi)內(nèi)裝修，，但不包包括室內(nèi)內(nèi)空調(diào)主主機等可可移動設(shè)設(shè)備。6、本報告告有效期為半半年，隨著時時間的推移或或房地產(chǎn)市場場價格波動較較大時，其估估價結(jié)果應(yīng)應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)調(diào)整或復(fù)估。。估價的假設(shè)和和限制條件1．鑒于同一估價價對象，估價價目的不同，，估價依據(jù)以以及采用的價價值標(biāo)準(zhǔn)會有有所不同，評評估出的客觀觀合理價格或或價值也會有有所不同。本本次估價報告告的估價結(jié)果果所體現(xiàn)的是是估價對象在在完整權(quán)利狀狀態(tài)下的現(xiàn)有有價值，為委委托方投資決決策提供價值值參考依據(jù)。。因此，本估估價報告的估估價結(jié)果僅作作為委托方確確定估價對象象在沒有他項項權(quán)利約束條條件下現(xiàn)有價價值的參考依依據(jù)。2．本次估價的估估價對象土地地權(quán)屬來源系系以劃撥方式式取得土地使使用權(quán)。根據(jù)據(jù)《廈門市劃劃撥國有土地地使用權(quán)設(shè)定定出讓合同書書》（[2001]廈地合設(shè)字082號），本估價價對象設(shè)定出出讓應(yīng)補交土土地出讓金人人民幣貳仟伍伍佰叁拾萬零零叁仟叁佰壹壹拾柒元捌角角壹分（RMB25,303,317.81元）。本次估估價結(jié)果已據(jù)據(jù)此扣除。3．本次估價基于于委托方所提提供的全部資資料具備真實實性和合法性性，且該估價價對象具有完完整和合法的的產(chǎn)權(quán)之前提提進行估價。。僅在此前提提下，本估價價報告的估價價結(jié)果才能有有效地體現(xiàn)估估價對象在估估價時點的實實有的公開市市場價值。委委托方保證所所提供的全部部資料具備真真實性與合法法性，并對此此承擔(dān)全部責(zé)責(zé)任。4．本報告中人民民幣與美元的的匯兌換算取取定為：1美元＝8.3元人民幣。5．本次估價基于于目前及未來來的社會政治治經(jīng)濟環(huán)境和和房地產(chǎn)市場場是正常穩(wěn)定定的前提進行行估價，即本本次估價中所所涉及的房地地產(chǎn)之價格、、成本、稅額額等都是根據(jù)據(jù)當(dāng)前市場狀狀況確定的，，均不考慮未未來的變動。。本次估價對對象為酒店物物業(yè)，特別是是星級酒店物物業(yè)的價值易易受酒店自身身管理水平及及國家、地區(qū)區(qū)宏觀經(jīng)濟調(diào)調(diào)控政策穩(wěn)定定的影響。故故本次估價是是基于估價對對象的管理及及國家、地區(qū)區(qū)宏觀經(jīng)濟政政策穩(wěn)定的前前提進行的。。敬請相關(guān)方方面在運用本本估價報告時時注意此點，，特此提示。。6．房地產(chǎn)估估價結(jié)果具有有很強的時效效性，在一定定條件下得出出的結(jié)果只能能適用于特定定時期。因此此，本次估價價的估價結(jié)果果是估價對象象在估價時點點的價格，不不能將該估價價結(jié)果作為估估價對象在其其他時點的價價格；同時，，本估價報告告的應(yīng)用必須須在本報告所所確定的估價價報告應(yīng)用有有效期內(nèi)，且且應(yīng)用必須基基于房地產(chǎn)市市場是正常穩(wěn)穩(wěn)定之前提。。隨著政治、、經(jīng)濟、社會會等狀況的變變化，估價對對象的價格或或者價值可能能發(fā)生很大的的變化，則本本估價報告將將失去其有效效性。7．根據(jù)《房房地產(chǎn)估價規(guī)規(guī)范》，本報報告的估價結(jié)結(jié)果體現(xiàn)估價價對象在估價價時點的實有有的公開市場場價值。在公公開市場上，，交易雙方進進行交易的目目的在于最大大限度地追求求經(jīng)濟利益，，并掌握必要要的市場信息息，有較充裕裕的時間進行行交易，對交交易對象具有有必要的專業(yè)業(yè)知識，交易易條件公開并并不具有排它它性。因此，，本報告的估估價結(jié)果未考考慮抵押風(fēng)險險。8．由于房地地產(chǎn)的不可移移動和價值較較大的特性，，房地產(chǎn)將可可能遇到各類類商業(yè)性風(fēng)險險，尤其是宏宏觀經(jīng)濟形勢勢、通貨膨脹脹、金融政策策、法律法規(guī)規(guī)、市場供求求等因素的變變化，對房地地產(chǎn)的價格變變動影響甚大大；其次，由由于地震、臺臺風(fēng)、水災(zāi)、、戰(zhàn)爭及其它它不能預(yù)見并并且對發(fā)生后果不能防止止或避免的不不可抗力的因因素，將造成成房地產(chǎn)嚴(yán)重重壞損及滅失失，使其值急急劇跌落甚至至消失；而且且，由于房地地產(chǎn)不易變現(xiàn)現(xiàn)的特點，如如出現(xiàn)欲對房房地產(chǎn)進行短短期強制處分分時，則可能能導(dǎo)致處置價價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于于其正常價值值。因此，各各相關(guān)方面應(yīng)應(yīng)用本報告時時，應(yīng)全面考考慮各類風(fēng)險險，作出綜合合決策。9．本估價報報告的估價技技術(shù)報告部分分，僅作為估估價方的機構(gòu)構(gòu)存檔和有關(guān)關(guān)部門審閱備備案之用。該該部分不作為為本估價報告告應(yīng)用的依據(jù)據(jù)。10．未經(jīng)估估價方書面同同意，任何單單位或個人不不得將本估價價報告的全部部或部分及任任何參考資料料于公開發(fā)表表的文件、通通告或報告中中引用，亦不不得以任何形形式公開發(fā)表表。11．本估價價報告一式四四份，估價機機構(gòu)和主管部部門各保留一一份，交付委委托方兩份。。估價的假設(shè)和和限制條件1、本報告評評估的是物業(yè)業(yè)因配套未能能兌現(xiàn)承諾的的減損價值，，在確定物業(yè)業(yè)實際租金收收益水平與預(yù)預(yù)期收益水平平時，采用公公開租賃市場場價值標(biāo)準(zhǔn)，，即在公開市市場上最可能能形成的租賃賃價格。這里里假設(shè)：(1)自愿愿出租的業(yè)主主；(2)有一一段合理的洽洽談交易時間間，可以通盤盤考慮物業(yè)性性質(zhì)和市場情情形進行議價價；(3)在此此期間物業(yè)價價值將保持穩(wěn)穩(wěn)定；(4)該物物業(yè)可以在公公開市場上自自由租賃；(5)不考考慮特殊租客客的額外出價價。2、本評估報報告遵循合法法原則、最高高最佳使用原原則、估價時時點原則、替替代原則等估估價原則。3、假定委估估房地產(chǎn)所有有權(quán)無爭議。。4、估價人員員沒有進行實實地丈量，委委估房地產(chǎn)之之建筑面積參參照《房屋建建筑面積分套套（單元）匯匯總表》等資資料所記載數(shù)數(shù)據(jù)，均認(rèn)為為數(shù)據(jù)資料可可靠。5、在確定參參照對比物業(yè)業(yè)時，我們以以物業(yè)內(nèi)部配配套設(shè)施（除除電梯、會所所外）的數(shù)量量與檔次與估估價對象基本本相似為原則則。6、估價人員員查勘了評估估物業(yè)視力可可及的部分，，在可能的情情況下亦查勘勘了物業(yè)的內(nèi)內(nèi)部裝修，但但并未進行結(jié)結(jié)構(gòu)測試，未未能確定物業(yè)業(yè)有無結(jié)構(gòu)性性損壞。7、所有提供供給估價人員員以及本報告告所引用的信信息及觀點均均認(rèn)為來自可可靠資料，是是可信和正確確的。8、所有該報報告中所展示示的地圖、平平面圖及證件件僅是為形象象直觀地討論論問題，不能能作為測量成成果以用作他他用，也不允允許把它們與與此估價報告告分開來單獨獨使用。9、本估價報報告結(jié)果僅供供委托方在本本次估價目的的下使用，不不得做其他用用途。未經(jīng)本本估價機構(gòu)及及委托方的書書面同意，任任何擁有此報報告及拷貝的的人都無權(quán)公公開發(fā)表，也也無權(quán)用于任任何目的。凡凡因委托人使使用估價報告告不當(dāng)而引起起的后果，估估價機構(gòu)及估估價人員不承承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)責(zé)任。10、本估價價報告的全部部或其部分內(nèi)內(nèi)容不得發(fā)表表于任何公開開媒體上，報報告解釋權(quán)為為本評估機構(gòu)構(gòu)所有。11、報告中中所使用的貨貨幣為人民幣幣。6、估價對象象坐落、四至、、權(quán)屬狀況、、面積、背景、環(huán)境、、規(guī)劃條件、、建筑概況、、現(xiàn)狀。名稱越港商業(yè)中心心地下室及地地上第三層坐落中華人民共和和國廣東省深深圳市羅湖區(qū)區(qū)人民北路面積地下室為3,065.09平方米、、地上第三層層為3,770.61平平方米總樓層數(shù)七層建筑結(jié)構(gòu)框架裝修情況外部：首層外墻為白白色鋼化玻璃璃，局部鑲進進口鋁板；二二層及三層商商場選用淺綠綠色鋼化玻璃璃，局部鑲進進口鋁板；四四至七層寫字字樓部分為法法國綠鋼化鍍鍍膜玻璃幕墻墻，其余部分分及住宅外墻墻為條形釉面面磚。內(nèi)部地下室：內(nèi)墻墻為膠漆；天天花為格柵吊吊頂；地面鋪鋪地磚；卷閘閘門，鋁合金金窗，內(nèi)部由由落地鋼化玻玻璃分隔成部部分音像試聽聽室。地上第三層：：目前正在裝裝修設(shè)施設(shè)備越港商業(yè)中心心地下室設(shè)兩兩處主要入口口，各有兩部部雙向自動扶扶梯及人行樓樓梯，可由室室外直接進入入地下商場。。商場部分共共設(shè)八部雙向向自動扶梯、、一部升降電電梯及一部客客貨兩用電梯梯，地上三層層設(shè)兩部觀光光電梯，各層層另設(shè)五條步步行樓梯。整整棟大廈設(shè)有有中央空調(diào)及及煙感噴淋系系統(tǒng)。物業(yè)管管理良好。工程質(zhì)量經(jīng)驗收合格竣工日期1999年1月25日維護、保養(yǎng)情情況目前物業(yè)維護護、保養(yǎng)情況況較好。占用情況根據(jù)吾等實地地視察及業(yè)主主指示，越港港商業(yè)中心地地下室及地上上第三層具體體情況如下：：該物業(yè)地下室室目前已整體體出租給翔飛飛音像制品市市場使用；地上三層將作作為國際珍珠珠交易中心使使用，目前正正在裝修。周邊設(shè)施越港商業(yè)中心心位于深圳市市羅湖區(qū)人民民北路沿街與與深南東路輔輔線交匯處之之北側(cè)，處于于商業(yè)旺區(qū)東東門老街的南南端，人民北北路為東門區(qū)區(qū)唯一連接深深南東路的步步行街，深南南東路輔線可可行駛機動車車輛。該物業(yè)業(yè)四面臨步行行街，東面為為大世界商城城，南面鄰南南塘商業(yè)廣場場、亞洲商業(yè)業(yè)大廈及深南南輔路之休閑閑綠化廣場，，西面為中威威商業(yè)城及利利聯(lián)太陽廣場場，北面為水水產(chǎn)大廈?，F(xiàn)現(xiàn)越港商業(yè)中中心與周邊之之中威商業(yè)城首層均均以天棚連通通，形成一體體。越港商業(yè)業(yè)中心周圍均均屬舊城改造造項目，重建建后大部分已已發(fā)展為多層層商場，兼有有少部分住宅宅及寫字樓。。大廈利用現(xiàn)狀狀越港商業(yè)中心心地下室為翔翔飛音像制品品市場、地上上一層商場經(jīng)經(jīng)營服裝鞋類類、地上二層層為休閑中心心，地上三層層目前正在裝裝修，據(jù)業(yè)主主介紹該層將將建成國際珍珍珠交易中心心，四至七層層為寫字樓和和住宅。該大大廈主要出入入口設(shè)置于首首層，分別面面向漁街及人人民北路。物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況況《深圳市土地地使用權(quán)出讓讓合同書》深深地合字（97）1049號一九九七年七七月十六日深深圳市規(guī)劃國國土局（甲方方）與廣州南南方房地產(chǎn)開開發(fā)深圳公司司（乙方）、、浙江省越港港實業(yè)有限責(zé)責(zé)任公司（乙乙方）簽署《《深圳市土地地使用權(quán)出讓讓合同書》，，現(xiàn)部分摘錄錄如下：地塊編號：：H207-26土地面積：：5,257.4平方米土地使用年期期：：50年（（1997.7.16–2047.7.15）土地用途：：商商業(yè)、辦公、、住宅建筑覆蓋率：：不不大于70%建筑容積率：：不不大于3.9計入容積率：：20,692.6平平方米，其中中商業(yè)10,933.28平方米，，總建筑面積：：辦辦公公2,225.2平方米米，住宅7,534.1平方米建筑層數(shù)：：多多層其它：：地地下部分為為3726平平方米（不計計容積率）項目分成比例例：：廣廣州南方房地地產(chǎn)開發(fā)深圳圳公司占20%浙江省越港實實業(yè)有限責(zé)任任公司占80%《深圳市土地地使用權(quán)出讓讓合同書》深深地合字（97）1049號補充協(xié)議書一九九八年五五月二十日深深圳市規(guī)劃國國土局（甲方方）與廣州南南方房地產(chǎn)開開發(fā)深圳公司司（乙方）、、浙江省越港港實業(yè)有限責(zé)責(zé)任公司（乙乙方）簽署《《深圳市土地地使用權(quán)出讓讓合同書》補補充協(xié)議書，，其中指出，，甲方同意在在此項目總建建筑面積中除除廣州公司分分得商業(yè)建筑筑面積907.41平方方米（首層754.97平方米、第第二層152.48平方方米），其余余建筑面積全全部歸浙江公公司所有。深圳市羅湖區(qū)區(qū)人民政府文文件羅府復(fù)[1998]23號深圳市羅湖區(qū)區(qū)人民政府一一九九八年七七月一日發(fā)出出的《關(guān)于確確認(rèn)浙江省越越港實業(yè)有限限責(zé)任公司深深圳分公司獨獨立改造編號號為12-09-93地地塊的復(fù)函》》，依據(jù)深圳圳市中級人民民法院[1998]深中中房初字第52號民事調(diào)調(diào)解書和深圳圳市國土局深深地合字第[97]1049號《深深圳市土地使使用權(quán)出讓合合同書》補充充協(xié)議書，依依據(jù)《深圳特特區(qū)土地使用用權(quán)出讓條例例》第46第第4款規(guī)定，，經(jīng)研究，同同意將羅湖區(qū)區(qū)人民北路漁漁街的舊城改改造項目(地地塊編號：12-09-93，宗地地號：H207-26，用地面積：5257.40平方米)由浙江省越越港實業(yè)有限限責(zé)任公司深深圳分公司獨獨立改造?！渡钲谑薪ㄔO(shè)設(shè)工程竣工驗驗收證書》（（深羅建施驗驗字9900023號））主要內(nèi)容摘要要如下：“越港商業(yè)中中心基本符合合國家現(xiàn)行驗驗收規(guī)范及驗驗評標(biāo)準(zhǔn)，驗驗收合格，準(zhǔn)準(zhǔn)予使用?！薄惫こ堂Q：越越港商業(yè)中心心工程地址：人人民北路北側(cè)側(cè)建筑面積：20693平平方米層數(shù)：7層結(jié)構(gòu)：框架開開工日期：1997年9月22日竣工日期：1999年1月25日建設(shè)單位：浙浙江省越港實實業(yè)有限責(zé)任任公司施工單位：深深圳市第三建建筑工程公司司越港商業(yè)中心心地下室改變變功能的有關(guān)關(guān)批文深圳市規(guī)劃國國土局羅湖分分局對越港商商業(yè)中心地下下室改變功能能的批復(fù)為：：貴司H207-26地塊位于東門門舊城改造范范圍內(nèi)，請貴貴司到區(qū)舊城城改造辦補交交地價后，再再到我局辦理理補充協(xié)議書書手續(xù)。（深深規(guī)土函第LH9900196號）浙江越港實業(yè)業(yè)有限責(zé)任公公司深圳分公公司一九九九九年三月三十十一日關(guān)于改改變《越港商商業(yè)中心》地地下室使用功功能申請測算算補交地價的的報告提出,地下室一層層建筑面積3,706.65平方米米，其中設(shè)備備用房面積為為640.39平方米，，其他建筑面面積為3,066.26平方米。根根據(jù)貴司指示示，補交地價價工作正在進進行，我們在在該次評估中中將以假設(shè)應(yīng)應(yīng)補地價全部部交清作為評評估基礎(chǔ)。深圳市房屋建建筑面積查丈丈報告根據(jù)業(yè)主提供供的兩份《深深圳市房屋建建筑面積查丈丈報告》（1999年2月8日及2001年6月26日由由深圳市地籍籍測繪大隊制制定），地下下室建筑面積積合計為3,065.09平方米，，地上第三層層建筑面積合合計為3,770.61平方米。各各單位面積詳詳見附表一。。注：根據(jù)業(yè)主主指示以以上物業(yè)之《《房地產(chǎn)證》》辦理工作正正在進行中，，我們假設(shè)《《房地產(chǎn)證》》能夠如期取取得，以上物物業(yè)名錄以貴貴司提供之清清單為依據(jù)；；我們評估中中所采用之建建筑面積將以以貴司提供之之《深圳市房房屋建筑面積積查丈報告》》中所載為準(zhǔn)準(zhǔn)。我們需要指出出，以上總結(jié)結(jié)僅出于我們們對上述貴公公司提供文件件的理解，我我們建議貴公公司對上述文文件的合法性性咨詢貴公司司法律顧問的的意見，除非非特別指出，，我們的估價價將基于上述述總結(jié)。物業(yè)有關(guān)之業(yè)業(yè)權(quán)文件復(fù)印印件，請參見見附件二。三、估價對象象概況3.1估價緣由本公司受太平平洋保險公司司重慶分公司司××辦事處處委托，對其其承保的某東東風(fēng)貨車失控控撞傷農(nóng)房而而對農(nóng)房造成成的直接損失失進行評估。。該東風(fēng)貨車車在太平洋保保險公司投保保了車輛損失失險及第三者者責(zé)任險，此此次事故經(jīng)現(xiàn)現(xiàn)場交警出具具的責(zé)任認(rèn)定定書，由東風(fēng)風(fēng)貨車負(fù)全責(zé)責(zé)。3.2估價對象實實體狀況估價對象位位于豐都縣縣名山鎮(zhèn)華華嚴(yán)村七組組，距離縣縣城中心約約20公里里，三面周周與農(nóng)地相相鄰，一面面臨鄉(xiāng)村公公路。受損損建筑物為為磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)，共兩層層，建筑物物橫墻承重重，承重墻墻厚24厘厘米，樓梯梯間空花墻墻厚12厘厘米，其余余墻厚18厘米，梯梯間及非承承重墻的粘粘結(jié)材料采采用黃砂石石灰混合砂砂漿，石灰灰所占比例例較小，砂砂漿標(biāo)號較較低。建筑筑物內(nèi)外墻墻初級抹灰灰，室內(nèi)水水泥砂漿地地面，普通通木門窗。。3.3事故損傷情情況分析該東風(fēng)貨車車從斜坡下下行途中突突然失去控控制，貨車車沖出公路路，經(jīng)過路路邊緩沖帶帶時翻車。。貨車在翻翻滾過程中中由于慣性性作用撞上上農(nóng)房，與與農(nóng)房外側(cè)側(cè)非承重墻墻正面接觸觸，造成建建筑物第一一層外側(cè)墻墻（非承重重墻）洞穿穿，洞徑橫橫向最大尺尺寸1.0米，豎向向最大尺寸寸1.2米米，洞底距距地面高度度0.3米米；樓梯間間外側(cè)墻坍坍塌，坍塌塌后形成一一個橫向最最大尺寸2.1米寬寬，豎向最最大尺寸2.86米米寬的洞；；與外側(cè)墻墻垂直的一一段承重墻墻輕微裂縫縫；樓梯踏踏步及梯間間轉(zhuǎn)角板完完好，陽臺臺欄板及陽陽臺板各損損壞一塊；；臥室非承承重隔墻微微偏，部分分門窗受損損。經(jīng)房屋安全全鑒定人員員現(xiàn)場鑒定定：受損建建筑物基礎(chǔ)礎(chǔ)完好，承承重墻絕大大部分未受受損，非承承重墻局部部受損，房房屋所受損損傷可以修修復(fù)，為非非危房。修修復(fù)方案為為：按照受受創(chuàng)面豎向向擴大拆除除，再按原原狀恢復(fù)考考慮。3.4估價范圍估價范圍根根據(jù)房屋修修復(fù)方案確確定，即受受創(chuàng)面的豎豎向擴大拆拆除費用，，以及恢復(fù)復(fù)原狀所需需費用。一、估價對象：：東方酒店又又名東方馬馬可孛羅大大酒店，位位于廈門市市開元區(qū)建建業(yè)路8號號，地處廈廈門市中心心——風(fēng)光光旖旎的筼筼筜湖北岸岸狐尾山南南坡底麓，，東面毗鄰鄰廈門市政政府大樓、、人民大會會堂，西面面臨建業(yè)路路，是一座座四星級酒酒店。估價對象地地理位置示示意圖如下下：該酒店總建建筑面積為為35203.70平方米（（含地下室室建筑面積積4483.86平平方米），，建筑層數(shù)數(shù)為八層，，于1998年建成成；總用地地面積為11020.69平平方米，其其權(quán)屬人為為廈門東方方酒店有限限公司。廈門東方酒酒店有限公公司系由廈廈門外資建建設(shè)工程公公司與新加加坡金產(chǎn)業(yè)業(yè)投資有限限公司投資資興辦的中中外合作經(jīng)經(jīng)營企業(yè)，，于1985年7月月11日在在廈門市注注冊登記，，經(jīng)營范圍圍為客房、、餐廳、信信息傳遞、、商場、美美容美發(fā)院院、健身中中心、娛樂樂中心、會會議室等。。廈門東方方酒店有限限公司于2000年年9月15日領(lǐng)取了了《廈門市市土地房屋屋權(quán)證》（（廈地房證證第00129666號）。。證書上載載明：國有有土地使用用權(quán)類型為劃劃撥，土地地用途為商商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)，房屋所所有權(quán)性質(zhì)質(zhì)為涉外產(chǎn)產(chǎn)，房屋用途為為商業(yè)，地地籍號為40000210009。2001年年8月8日日廈門東方方酒店有限公公司與廈門門市土地房房產(chǎn)管理局局簽定了《《廈門市劃劃撥國有土土地使用權(quán)設(shè)設(shè)定出讓合合同書》（（[2001]廈地地合設(shè)字082號）），設(shè)定土土地出讓用途為為酒店，出出讓年限為為2000年1月1日至2040年1月1日，，設(shè)定土地面積為為11020.69平方米，，設(shè)定總建建筑面積為為30719.84平方米（未含地下下室）。酒店周邊設(shè)設(shè)施配套狀狀況：酒店主樓東東側(cè)為地面面停車場；；南側(cè)為室室外露天餐餐臺和燒烤烤區(qū)以無釉磚鋪設(shè)地地面，鐵制制餐桌椅；；西側(cè)設(shè)有有一較大型型觀賞魚池池；西北角角為一鍋爐爐房，東北北角附屬單單層建筑為為美容中心心、票務(wù)中中心及管理理用房。主樓周周圍綠化景景觀良好，，多種綠色色植物與庭庭院燈相間間布置，融融洽諧調(diào)。該酒店房地地產(chǎn)各層的的主要功能能分述如下下：第一層：門門廳、酒店店大堂、音音樂茶座、、西餐廳、、日式餐廳廳、商場、、西餅屋、、美容美發(fā)發(fā)、商務(wù)中中心、票務(wù)務(wù)中心等。。門廳設(shè)計計氣派高雅雅，酒店大大堂中庭空空間直透八八層玻璃透透光頂架，，明亮通暢暢。底層層后部設(shè)有有電話總機機交換房、、保安監(jiān)控控中心、高高低壓配電電房等設(shè)備備用房。第二層：中中餐廳、宴宴會廳、會會議廳、多多功能廳、、洗衣中心心、員工餐餐廳等。第三層：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)客房、、套房、健健身房、桑桑拿房、游游泳池等。。第四層———第七層：：標(biāo)準(zhǔn)客房房、套房、、健身房。。第八層：為為貴賓層，，除設(shè)有標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)客房、、套房外，，還設(shè)有豪豪華套房。。地下室：中中央空調(diào)設(shè)設(shè)置中心、、消防設(shè)備備房、水泵泵房等設(shè)備備用房以及及普通員工工活動房、、泊車位等等。估價對象的的部分實勘勘圖如下：：

(下面面有表格)（三）估價價對象1、物業(yè)明明細(xì)世界貿(mào)易廣廣場A幢25層05～08號，建筑筑面積為615.40平方米米。2、產(chǎn)權(quán)狀狀況××于1998年4月16日日，與開發(fā)發(fā)商簽訂《《深圳市房房地產(chǎn)買賣賣合同》（（深（福））房預(yù)買字字（1997）第B09409號），根據(jù)據(jù)開發(fā)商與與××于2001年年3月5日日簽訂的《《往來款項項結(jié)算確認(rèn)認(rèn)書》，確確定購樓款款已付清，，取得物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)。物業(yè)所屬宗宗地用途為為商業(yè)、辦辦公、住宅宅，宗地使使用期限自自1993年10月月23日至至2043年10月月22日，，共計50年。7、區(qū)域因因素繁華程度、、交通、環(huán)環(huán)境、景觀觀、城市規(guī)劃、、公共配套套設(shè)施住宅、別墅墅、寫字樓樓、商業(yè)、、酒店的不同。。區(qū)域因素分分析深圳市位置深圳市位于于中國廣東東省中南部部沿海地區(qū)區(qū)，東臨大大亞灣，西西連珠江口口，北與東東莞、惠州州兩市接壤壤，南接香香港。人口，地域域及行政區(qū)區(qū)深圳市總面面積2,020平方方公里，深深圳經(jīng)濟特特區(qū)是深圳圳市的一部部分，東起起大鵬灣背背仔角，西西至珠江口口的安樂村村，南與香香港新界接接壤，北靠靠梧桐山、、羊臺山山山脈，面積積為327.5平方方公里，東東西長49公里，南南北寬7公公里，呈狹狹長形。至至2000年11月月1日，深深圳市總?cè)巳丝跒?00.84萬。深圳圳市共設(shè)6個市轄行行政區(qū)。其其中，深圳圳經(jīng)濟特區(qū)區(qū)內(nèi)4個區(qū)區(qū)，即福田田區(qū)、羅湖湖區(qū)、南山山區(qū)、鹽田田區(qū)；特區(qū)區(qū)外2個區(qū)區(qū)，即寶安安區(qū)、龍崗崗區(qū)。深圳市之交交通條件深圳市交通通發(fā)達(dá)，公公路、鐵路路、民航及及港口組成成立體交通通網(wǎng)絡(luò)，境境內(nèi)有廣深深、梅觀、、機荷高速速公路及京京九、平南南、平鹽鐵鐵路，連接接珠江三角角洲、廣州州和全國各各大中城市市及香港，，黃田國際際機場、蛇蛇口港、鹽鹽田港直通通全國各地地及海外。。區(qū)屬位置羅湖區(qū)位于于經(jīng)濟特區(qū)區(qū)中部，西西與福田區(qū)區(qū)相連，北北與龍崗區(qū)區(qū)相鄰，南南與香港新新界隔河相相望，總面面積約139.2平平方公里。。羅湖區(qū)公公路交通干干線四通八八達(dá)。廣九九鐵路橫貫貫羅湖區(qū)中中心，深圳圳火車站和和筍崗貨運運站皆在本本區(qū)，羅湖湖海關(guān)、文文錦渡海關(guān)關(guān)更是大陸陸與香港客客、貨進出出的主要通通道之一。。越港商業(yè)中中心位置，，鄰近環(huán)境境及建筑物物越港商業(yè)中中心位于深深圳市羅湖湖區(qū)人民北北路沿街與與深南東路路輔線交匯匯處之北側(cè)側(cè)，處于商商業(yè)旺區(qū)東東門老街的的南端，人人民北路為為東門區(qū)唯唯一連接深深南東路的的步行街，，深南東路路輔線可行行駛機動車車輛。該物物業(yè)四面臨臨步行街，，東面為大大世界商城城，南面鄰鄰南塘商業(yè)業(yè)廣場、亞亞洲商業(yè)大大廈及深南南輔路之休休閑綠化廣廣場，西面面為中威商商業(yè)城及利利聯(lián)太陽廣廣場，北面面為水產(chǎn)大大廈?，F(xiàn)越越港商業(yè)中中心與周邊邊之中威商商業(yè)城首層層均以天棚棚連通，形形成一體。。越港商業(yè)業(yè)中心周圍圍均屬舊城城改造項目目，重建后后大部分已已發(fā)展為多多層商場，，兼有少部部分住宅及及寫字樓。。交通條件該物業(yè)位于于羅湖區(qū)東東門商業(yè)中中心，交通通便利，有有多路大小小巴士經(jīng)過，往深圳圳火車站及及羅湖海關(guān)關(guān)需五分鐘鐘車程，至至黃田國際際機場約四四十分鐘車程程。建設(shè)中中的地鐵1號線東門門站距離該該物業(yè)約300米。。物業(yè)坐落之之位置請見見附件三「「物業(yè)位置置圖」。（一）區(qū)域因素分分析估價對象位位于海南省省府城鎮(zhèn)主主干道瓊州州大道東側(cè)側(cè)，與×××樓隔路相相望，北面面為××公公司。區(qū)域域內(nèi)有×××大廈、×××醫(yī)院、、××電影影院、中學(xué)學(xué)等，地理理位置優(yōu)越越，交通便便捷，商業(yè)業(yè)繁華度良良好。區(qū)域域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公共共設(shè)施較為為完善。一、區(qū)域因因素分析：：東方馬可孛孛羅酒店位位于筼筜湖湖北岸，背背靠狐尾山山，面向筼筼筜湖；該該酒店的南南側(cè)臨筼筜筜路、西側(cè)側(cè)臨建興路路，北側(cè)不不足60米米即為湖濱濱北路，往往東即為市市府大道、、人民大會會堂及會堂堂中心大草草坪。筼筜筜湖經(jīng)過多多年的治理理，已構(gòu)建建了置換水水系，水清清樹翠、花花紅草綠；；建于湖中中心島上的的白鷺洲公公園和廈門門城雕白鷺鷺女神像廣廣場已成為為市民和各各地游客休休閑、游覽覽的新景觀觀。站在東東方馬可孛孛羅酒店的的客房露臺臺或窗口眺眺望可直視視白鷺洲公公園、筼筜筜湖面，甚甚至可遙望望南岸市區(qū)區(qū)新姿、西西海域岸海海風(fēng)光，可可謂是筼筜筜勝景盡收收眼底。當(dāng)當(dāng)夜幕降臨臨后，沿湖湖兩岸燈火火倒映湖中中，白鷺洲洲公園燈火火闌珊，游游人如梭；；白鷺洲音音樂噴泉樂樂曲隱約、、飄飄渺渺渺。昔日““筼筜漁火火”現(xiàn)已是是“筼筜夜夜色”的勝勝景，在東東方酒店內(nèi)內(nèi)就能領(lǐng)略略飽覽。目前，環(huán)繞繞筼筜湖的的周邊區(qū)域域已成為廈廈門新市區(qū)區(qū)中心區(qū)。。沿湖四周周建成了湖湖濱南路，，湖濱北路路，湖濱西西、中、東東路和市府府大道、蓮蓮岳路的方方格城市新新區(qū)主干道道路網(wǎng)，公公交和巴士士線路、站站點（一）區(qū)域域因素分析析估價對象位位于深圳市市福田區(qū)福福虹路，隔隔國際科技技大廈與深深南路相鄰鄰。北鄰華華海大廈，，南鄰國際際科技大廈廈，西側(cè)為為村民自建建房，東側(cè)側(cè)隔福虹路路與華強花花園相望。。估價對象象位于上步步片區(qū)，即即華富路以以東、華荔荔路以西、、紅嶺路以以西、南園園路以北所所圍合的區(qū)區(qū)域，原為為工業(yè)區(qū)，，隨著城市市的發(fā)展、、華強北商商業(yè)圈的形形成，現(xiàn)已已轉(zhuǎn)型發(fā)展展成為與人人民南、蔡蔡屋圍并列列的市級商商業(yè)金融區(qū)區(qū)，區(qū)內(nèi)辦辦公的企業(yè)業(yè)主要有小小型的電子子公司、貿(mào)貿(mào)易公司、、律師事務(wù)務(wù)所、拍賣賣公司和房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司等。。估價對象周周邊的辦公公物業(yè)主要要有：國際際科技大廈廈、佳和華華強大廈、、寶華大廈廈、航都大大廈、賽格格廣場、電電子科技大大廈、統(tǒng)建建樓等，分分布的金融融機構(gòu)有：：中國工商商銀行、中中國銀行、、中國建設(shè)設(shè)銀行、中中國民生銀銀行、深圳圳發(fā)展銀行行、中國光光大銀行、、光大證券券、青海證證券等。該該區(qū)域交通通便利，深深南路上有有多路大巴巴經(jīng)過，通通往蛇口、、寶安、龍龍崗等地，，并地鐵一一線將于2005年年開通，上上海賓館站站出入口即即位于福虹虹路與深南南路的交匯匯處。8、個別因因素面積、形狀狀、地勢、、臨路狀況況、規(guī)劃管制條條件、土地地使用年限限、建筑形式、、結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備設(shè)施、、格局、朝向、新舊舊程度住宅、別墅墅、寫字樓樓、商業(yè)、、酒店的不同同。個別因素分分析名稱越港商業(yè)中中心地下室室及地上第第三層坐落中華人民共共和國廣東東省深圳市市羅湖區(qū)人人民北路面積地下室為3,065.09平平方米、地地上第三層層為3,770.61平方米米總樓層數(shù)七層建筑結(jié)構(gòu)框架裝修情況外部：首層外墻為為白色鋼化化玻璃，局局部鑲進口口鋁板；二二層及三層層商場選用用淺綠色鋼鋼化玻璃，，局部鑲進進口鋁板；；四至七層層寫字樓部部分為法國國綠鋼化鍍鍍膜玻璃幕幕墻，其余余部分及住住宅外墻為為條形釉面面磚。內(nèi)部：地下室：內(nèi)內(nèi)墻為膠漆漆；天花為為格柵吊頂頂；地面鋪鋪地磚；卷卷閘門，鋁鋁合金窗，，內(nèi)部由落落地鋼化玻玻璃分隔成成部分音像像試聽室。。地上第三層層：目前正正在裝修設(shè)施設(shè)備越港商業(yè)中中心地下室室設(shè)兩處主主要入口，，各有兩部部雙向自動動扶梯及人人行樓梯，，可由室外外直接進入入地下商場場。商場部部分共設(shè)八八部雙向自自動扶梯、、一部升降降電梯及一一部客貨兩兩用電梯，，地上三層層設(shè)兩部觀觀光電梯，，各層另設(shè)設(shè)五條步行行樓梯。整整棟大廈設(shè)設(shè)有中央空空調(diào)及煙感感噴淋系統(tǒng)統(tǒng)。物業(yè)管管理良好。。工程質(zhì)量經(jīng)驗收合格格竣工日期1999年年1月25日維護、保養(yǎng)養(yǎng)情況目前物業(yè)維維護、保養(yǎng)養(yǎng)情況較好好。占用情況根據(jù)吾等實實地視察及及業(yè)主指示示，越港商商業(yè)中心地地下室及地地上第三層層具體情況況如下：該物業(yè)地下下室目前已已整體出租租給翔飛音音像制品市市場使用；；地上三層將將作為國際際珍珠交易易中心使用用，目前正正在裝修。。周邊設(shè)施越港商業(yè)中中心位于深深圳市羅湖湖區(qū)人民北北路沿街與與深南東路路輔線交匯處之北側(cè)側(cè)，處于商商業(yè)旺區(qū)東東門老街的的南端，人人民北路為為東門區(qū)唯唯一連連接接深深南南東東路路的的步步行行街街，，深深南南東東路路輔輔線線可可行行駛駛機機動動車車輛輛。。該該物物業(yè)業(yè)四面面臨臨步步行行街街，，東東面面為為大大世世界界商商城城，，南南面面鄰鄰南南塘塘商商業(yè)業(yè)廣廣場場、、亞亞洲洲商商業(yè)大大廈廈及及深深南南輔輔路路之之休休閑閑綠綠化化廣廣場場，，西西面面為為中中威威商商業(yè)業(yè)城城及及利利聯(lián)聯(lián)太太陽陽廣場場，，北北面面為為水水產(chǎn)產(chǎn)大大廈廈?！，F(xiàn)現(xiàn)越越港港商商業(yè)業(yè)中中心心與與周周邊邊之之中中威威商商業(yè)業(yè)城城首首層層均以以天天棚棚連連通通，，形形成成一一體體。。越越港港商商業(yè)業(yè)中中心心周周圍圍均均屬屬舊舊城城改改造造項項目目，，重建建后后大大部部分分已已發(fā)發(fā)展展為為多多層層商商場場，，兼兼有有少少部部分分住住宅宅及及寫寫字字樓樓。。大廈廈利利用用現(xiàn)現(xiàn)狀狀越港港商商業(yè)業(yè)中中心心地地下下室室為為翔翔飛飛音音像像制制品品市市場場、、地地上上一一層層商商場場經(jīng)經(jīng)營營服裝裝鞋鞋類類、、地地上上二二層層為為休休閑閑中中心心，，地地上上三三層層目目前前正正在在裝裝修修，，據(jù)據(jù)業(yè)業(yè)主主介紹紹該該層層將將建建成成國國際際珍珍珠珠交交易易中中心心，，四四至至七七層層為為寫寫字字樓樓和和住住宅宅。。該該大廈廈主主要要出出入入口口設(shè)設(shè)置置于于首首層層，，分分別別面面向向漁漁街街及及人人民民北北路路。。物業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)狀狀況況《深深圳圳市市土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同書書》》深深地地合合字字（（97））1049號號一九九九九七七年年七七月月十十六六日日深深圳圳市市規(guī)規(guī)劃劃國國土土局局（（甲甲方方））與與廣廣州州南南方方房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)深深圳圳公公司司（（乙乙方方））、、浙浙江江省省越越港港實實業(yè)業(yè)有有限限責(zé)責(zé)任任公公司司（（乙乙方））簽簽署署《《深深圳圳市市土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同書書》》，，現(xiàn)現(xiàn)摘摘錄錄如如下下：：地塊塊編編號號：：H207-26土地地面面積積：：5,257.4平平方方米米土地地使使用用年年期期：：50年年（（1997.7.16–2047.7.15））土地地用用途途：：商商業(yè)業(yè)、、辦辦公公、、住住宅宅建筑筑覆覆蓋蓋率率：：不不大大于于70%建筑筑容容積積率率：：不不大大于于3.9計入入容容積積率率：：20,692.6平平方方米米，，其其中中商商業(yè)業(yè)