XXXX東風(fēng)地產(chǎn)燕郊綜合體項目市場定位及戰(zhàn)略定位

東風(fēng)地產(chǎn)-燕郊綜合體項目市場定位及戰(zhàn)略定位北京新景祥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2012-08客戶要求開發(fā)目標(biāo)：不考慮之前對項目的規(guī)劃及開發(fā)目標(biāo)，委托新景祥根據(jù)市場需求及市場情況進(jìn)行市場分析及產(chǎn)品定位，確立開發(fā)產(chǎn)品；開發(fā)進(jìn)度：預(yù)計年內(nèi)規(guī)劃出稿，明年5~6月施工，一年半左右施工完畢；限制條件：容積率≤4.5，限高70M，立面等無要求，有人防工程及地下車庫要求，無政府公建。未確定是否持有物業(yè)，優(yōu)先考慮全售方案；其他要求：需根據(jù)產(chǎn)品組合方式出3種產(chǎn)品組合類型，根據(jù)組合方式測算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及預(yù)期收益率；有地下車庫及人防需求；2在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，如何突破自身條件限制、快速銷售、實現(xiàn)利潤？誰是主導(dǎo)快銷的核心因素？是產(chǎn)品決定客戶還是客戶決定產(chǎn)品？2、燕郊房地產(chǎn)市場的競爭態(tài)勢如何？1、燕郊房地產(chǎn)市場情況是怎樣的？3、符合本案的主流客群又是哪些？4、本案主流客群關(guān)注的因素是什么？需要解決的關(guān)鍵問題核心問題解決思路基地研究城市分析市場分析我們的自身條件如何？處在一個怎樣的城市？面臨怎樣的市場格局和形勢？競爭分析面臨怎樣的競爭對手和態(tài)勢？3412客群分析潛在客群容量、購買力、需求？5戰(zhàn)略分析我們能做什么？6Contents

競爭環(huán)境分析城市分析房地產(chǎn)市場分析目標(biāo)客戶定位客戶調(diào)研分析項目戰(zhàn)略定位形象定位體系專項市場調(diào)研城市概況城市經(jīng)濟(jì)城區(qū)結(jié)構(gòu)人口與城市化人民生活水平與消費傾向城市發(fā)展規(guī)劃城市分析總述基地環(huán)境分析城市概況—歷史沿革燕郊，底蘊深厚，自古為京東重地，因春秋戰(zhàn)國時期地處燕國都城（今北京）城郊而得名，素有“天子腳下，御駕行宮”之美稱歷史沿革燕都城之郊底蘊深厚，自古為京東重地，因春秋戰(zhàn)國時期地處燕國都城（今北京）城郊而得名清朝康熙年間曾在此建造行宮，為清歷代帝后出巡拜謁東陵駐蹕之所，素有“天子腳下，御駕行宮”之美稱城市概況—地理區(qū)位燕郊隸屬廊坊三河市，與通州相互嵌入京東，西距天安門僅30公里，是距離北京最近的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，在產(chǎn)業(yè)、人口等方面承擔(dān)著北京新城的職能區(qū)位條件位于環(huán)京津，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心，京、津、唐大北京“金三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)域腹地與北京一河之隔，距離天安門僅30公里，距離首都機(jī)場25公里南距天津120公里，東距秦皇島港260公里京哈、京秦高速、大秦電氣化鐵路貫穿東西，距首都機(jī)場25公里、距天津、唐山、秦皇島港口不足300公里，是京津唐三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)域腹地，交通條件優(yōu)越交通條件

良好的交通通達(dá)性，擴(kuò)大了區(qū)域消費市場，對于房地產(chǎn)市場，將會吸引大量來自輻射區(qū)域市場的客群。城市概況—交通條件京哈高速公路、京秦、大秦電氣化鐵路橫貫東西；北京多條公交車直通區(qū)內(nèi)；102國道穿區(qū)而過；距離北京首都機(jī)場僅25公里，30分鐘可達(dá)到首都機(jī)場；當(dāng)前北京城市輕軌正在籌劃進(jìn)入燕郊2011年燕郊已形成40萬人口，45平方公里的準(zhǔn)中等型城市，其中有近半數(shù)人口來自于北京，隨人口不斷增長，對于房屋居住需求不斷上升城市概況—城鎮(zhèn)規(guī)模城鎮(zhèn)建設(shè)1992年燕郊，人口不過3萬，2010年底燕郊人口成長為35萬人，北京入燕人士近10萬人2011年底燕郊形成人口40萬，45平方公里的準(zhǔn)中等型城市，近半數(shù)人口來自于北京；1979年的燕郊，是個小村鎮(zhèn)2000年的燕郊初具城市化氣息，蓬勃發(fā)展中2012年的燕郊城市建設(shè)日趨完善城市經(jīng)濟(jì)情況—經(jīng)濟(jì)發(fā)展得益于區(qū)位優(yōu)勢及北京新城職能，憑借“依托北京，發(fā)展燕郊”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，其吸引外資能力增強(qiáng)，近年生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長，逐步成為河北經(jīng)濟(jì)增長火車頭三河市社會經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值為廊坊各縣市首位近年燕郊為三河市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主力軍，11年占生產(chǎn)總值64%經(jīng)濟(jì)發(fā)展廊坊市經(jīng)濟(jì)以三河為主要拉動力，穩(wěn)居廊坊經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)首位，而三河經(jīng)濟(jì)主要貢獻(xiàn)在于燕郊鎮(zhèn)；2011年燕郊生產(chǎn)總值達(dá)到242億元，占據(jù)三河市生產(chǎn)總值64%，成為三河市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍，僅次于霸州，成為河北省經(jīng)濟(jì)總量最高的鎮(zhèn)，城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)情情況況—產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展燕郊郊在在電電子子信信息息、、新新醫(yī)醫(yī)藥藥、、綠綠色色食食品品等等方方面面依依托托自自身身區(qū)區(qū)位位的的優(yōu)優(yōu)勢勢發(fā)發(fā)展展較較好好，，除除房房地地產(chǎn)產(chǎn)外外，，燕燕郊郊西西部部旅旅游游休休閑閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢極極好好，，第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)比比重重逐逐步步提提升升燕郊郊制制造造業(yè)業(yè)：：漢王王制制造造等等項項目目為為代代表表的的電電子子信信息息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)；；神威威藥藥業(yè)業(yè)等等項項目目為為代代表表的的新新醫(yī)醫(yī)藥藥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)富士士星星光光PS版等等項項目目為為代代表表的的新新材材料料產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)匯福福糧糧油油、、福福成成五五豐豐等等為為代代表表的的綠綠色色食食品品產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)燕郊第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成功(中國)大廣場場、諾諾富特特燕苑苑國際際度假假村、、華堂堂高爾爾夫等等項目目為代代表的的旅游游休閑閑產(chǎn)業(yè)業(yè)，已已成為為燕郊郊開發(fā)發(fā)區(qū)的的主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)燕郊城城市結(jié)結(jié)構(gòu)燕郊城城區(qū)結(jié)結(jié)構(gòu)當(dāng)前燕燕郊以以102國道、、大秦秦鐵路路為界界，分分為南南北兩兩區(qū)，，北區(qū)區(qū)為老老城區(qū)區(qū)是整整個城城市居居民居居住、、商務(wù)務(wù)、生生產(chǎn)等等活動動的區(qū)區(qū)域，，南區(qū)區(qū)尚處處于開開發(fā)中中，居居住人人群較較少102國道城中（（老城城區(qū)））城南區(qū)區(qū)燕郊城城北區(qū)區(qū)城北區(qū)區(qū)位燕燕郊傳傳統(tǒng)居居住區(qū)區(qū)，當(dāng)當(dāng)前承承擔(dān)者者燕郊郊居民民進(jìn)行行生活活、商商務(wù)、、生產(chǎn)產(chǎn)等功功能，，目前前發(fā)展展較為為成熟熟燕郊城城南區(qū)區(qū)待開發(fā)發(fā)區(qū)域域，該該區(qū)域域居住住人群群較少少，未未來將將成為為燕郊郊重點點開發(fā)發(fā)區(qū)域域大秦鐵鐵路人口與與城市市化—人口結(jié)結(jié)構(gòu)北京外外溢人人口的的不斷斷涌入入，致致使燕燕郊人人口大大幅增增長，，至11年常住住人口口突破破40萬，其其中近近半數(shù)數(shù)來自自北京京，不不斷涌涌入的的人口口，將將增加加對于于燕郊郊市場場住宅宅的需需求量量燕郊大大盤交交房套套數(shù)高高達(dá)3萬套燕郊人人口增增至近近40萬人北京房房價暴暴漲期期間燕郊人人口劇劇增在近京京低房房價的的雙重重誘惑惑下，，燕郊郊成功功吸引引北京京客群群；京城人人口的的涌入入對燕燕郊房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的發(fā)發(fā)展起起著極極大的的推動動作用用；當(dāng)前燕燕郊為為迎合合居住住人群群的需需求，，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施在不不斷完完善中中，未未來在在北京京國際際城市市建設(shè)設(shè)下，，燕郊郊將實實現(xiàn)人人口持持續(xù)增增長；；人口與與城市市化—城市化化進(jìn)程程燕郊，，環(huán)北北京半半小時時經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈城城市，，北京京購房房群體體的不不斷涌涌入，，促使使城市市化進(jìn)進(jìn)程加加快，，當(dāng)前前燕郊郊正與與北京京國際際化城城市需需求接接軌，，處于于城市市向都都市化化過渡渡階段段CBD通州三河大廠香河燕郊輻射輻射一小時經(jīng)濟(jì)圈半小時經(jīng)濟(jì)圈京東經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈示意意圖城鎮(zhèn)改改造階階段，，處于于工業(yè)小小鎮(zhèn)東部新新區(qū)，，北京京人涌涌入，，城鎮(zhèn)過過度城城市區(qū)域均化，，區(qū)域逐步步成熟，人人口劇增區(qū)域細(xì)化，，各板塊細(xì)細(xì)化分工，，城市至都市市過度2003年之前2004-2005年2006-2008年2009年至今燕郊城市化化進(jìn)程，由由村鎮(zhèn)-城市-都市轉(zhuǎn)型歷歷程北京外溢人人群購房路路線示意圖圖北京燕郊人民生活與與消費傾向向燕郊人民生生活水平日日益提高，，通常一次次性購物至至少為200元左右，休休閑娛樂方方式多樣，，文化性需需求上升，，但當(dāng)前燕燕郊生活配配套設(shè)施仍仍然有所欠欠缺，難滿滿足需求人民生活休閑娛樂方方式當(dāng)前燕郊日日常支出方方向主要在在生活用品品（29%）、服裝服服飾（24%）、餐飲（（24%）等基本生生活消費上上，由于當(dāng)當(dāng)前休閑娛娛樂設(shè)施較較少，因此此燕郊居民民對于娛樂樂、休閑、、教育等方方向的支出出較少；城市規(guī)劃—京東城市群群北京總體規(guī)規(guī)劃確定東東部產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展帶，使使整個城市市重心東移移，作為距距離北京最最近的城市市，燕郊將將借東風(fēng)之之勢，采取取“憑借北北京，發(fā)展展燕郊”的的策略，扶扶搖直上北京CBD已明確定位位為中央商商務(wù)區(qū)，大大量商務(wù)活活動及密集集的人流，，需要大片片腹地為之之提供住宅宅配套，而而毗鄰CBD的通州和燕燕郊開發(fā)區(qū)區(qū)則為北京京經(jīng)濟(jì)帶東東移奠定良良好基礎(chǔ)CBD通州三河大廠香河燕郊輻射輻射一小時經(jīng)濟(jì)圈半小時經(jīng)濟(jì)圈北京規(guī)劃著著力發(fā)展東東部京東城市群群崛起燕郊城市規(guī)規(guī)劃城市規(guī)劃—燕郊城市規(guī)規(guī)劃燕郊未來城城市規(guī)劃核核心思路為為大力發(fā)展展現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)，完善善城市功能能，將燕郊郊打造成為為首都提供供休閑娛樂樂、旅游度度假及醫(yī)療療保健的場場所，真正正成為北京京的后花園園城區(qū)規(guī)劃高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)（包括括信息產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)、生生物醫(yī)藥園園區(qū)、綠色色食品園區(qū)區(qū)、新型材材料園區(qū)））旅游休閑度度假區(qū)科研文化服服務(wù)區(qū)金融商貿(mào)區(qū)區(qū)人口規(guī)劃規(guī)劃2015年城市人口口將增加至至100萬，幅員100平方公里經(jīng)濟(jì)規(guī)劃規(guī)劃至2015年完成地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值值1000億元以上，，財政收入入達(dá)到120億元以上。。城市綜述—小結(jié)城市地位：與首都北北京僅一河河之隔，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢顯顯著，交通通條件優(yōu)越越，屬于北京半半小時經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈城市，，承接著北北京國際化化發(fā)展的機(jī)機(jī)遇人口與城市市：北京外溢購購房人群的的涌入，促促進(jìn)燕郊人人口穩(wěn)步增增長，相關(guān)關(guān)的配套需需求也相對對增加，燕郊完成成被動城市市化過程，，逐步走向向都市化經(jīng)濟(jì)發(fā)展：燕郊近年年來經(jīng)濟(jì)穩(wěn)穩(wěn)步增長，，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)發(fā)展的情況況，制造業(yè)業(yè)及旅游休閑也也也不斷穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展，，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)比重穩(wěn)步步增長。城市規(guī)劃：燕郊城市市規(guī)劃的核核心思路為為打造成為首首都提供休休閑娛樂、、游樂、居居住以及醫(yī)醫(yī)療保健的的場所，成為北京京真正意義義上的后花花園燕郊，典型型的被動都都市化的城城市，在逐逐步承擔(dān)更更多北京外外溢人口方方面，燕郊郊成為實質(zhì)質(zhì)意義上的的衛(wèi)星城，，當(dāng)前燕郊郊正處于對對接北京國國家化城市市需求的建建設(shè)期Contents城市分析城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析燕郊房地產(chǎn)產(chǎn)市場運行行情況燕郊房地產(chǎn)產(chǎn)市場表現(xiàn)現(xiàn)燕郊房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析小結(jié)燕郊房地產(chǎn)產(chǎn)未來發(fā)展展預(yù)測競爭環(huán)境分分析目標(biāo)客戶定定位客戶調(diào)研分分析項目戰(zhàn)略定定位形象定位體體系專項市場調(diào)調(diào)研基地環(huán)境分分析房地產(chǎn)市場場運行—樓市發(fā)展背背景北京十二五五規(guī)劃，著著力發(fā)展東東部產(chǎn)業(yè)帶帶，自此京京東城市群群飛速發(fā)展展，迅速崛崛起，燕郊郊得益于半半小時經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈的優(yōu)勢勢區(qū)位，逐逐步吸引購購房人群目目光CBD通州三河大廠香河燕郊輻射輻射一小時經(jīng)濟(jì)圈半小時經(jīng)濟(jì)圈北京規(guī)劃著著力發(fā)展東東部京東經(jīng)濟(jì)圈圈北京城市規(guī)規(guī)劃催熱京京東燕郊半小時時經(jīng)濟(jì)圈區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，，吸引人群群眼球房地產(chǎn)市場場運行—樓市發(fā)展背背景北京主城區(qū)區(qū)房價高達(dá)達(dá)3萬元/平米之多，，通州房價價為1.7萬元/平米，燕郊郊房價僅為為通州的50%，低房價及及交通驅(qū)動動下，燕郊郊成為性價價比極高的的購房區(qū)域域北京房房價高高壓燕郊低低房價價優(yōu)勢勢北京主主城區(qū)區(qū)房價價達(dá)3萬元/平米，，通州州為1.7萬元/平米燕郊在在售住住宅均均價約約8500元/平米，，僅為為通州州的50%房地產(chǎn)產(chǎn)市場場運行行—樓市發(fā)發(fā)展背背景2010年限購購政策策出臺臺，致致使北北京購購房人人群大大減，，北京京周邊邊區(qū)域域購房房人群群電訪訪量迅迅速攀攀升，，限購購前后后增幅幅達(dá)41%，燕郊郊又一一次借借政策策，催催熱區(qū)區(qū)域樓樓市房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控北京購購房人人群外外溢增增多北京作作為全全國重重點調(diào)調(diào)控城城市，，限購購令阻阻塞了了部分分人群群購房房通道道限購后后北京京周邊邊區(qū)域域購房房電訪訪量迅迅速攀攀升41%房地產(chǎn)產(chǎn)市場場運行行—土地市市場運運行北京房房價的的上漲漲致使使07年燕郊郊土地地市場場極為為活躍躍，隨隨后在在越來來越多多地產(chǎn)產(chǎn)商將將目光光轉(zhuǎn)向向燕郊郊時，，其土土地市市場成成交保保持穩(wěn)穩(wěn)定，，09年之后后燕郊郊成交交大宗宗商服服用地地，商商業(yè)開開發(fā)興興起北京房房價增增長圖圖2004-2007年北京京房價價暴漲漲2.3倍，由由均價價5000元/平米。。迅速速漲至至11849元/平米2011年，燕燕郊由由住宅宅開發(fā)發(fā)轉(zhuǎn)向向商業(yè)業(yè)，商商服用用地大大量成成交北京房房價暴暴漲期期間，，致使使燕郊郊07年土地地市場場成交交活躍躍房地產(chǎn)產(chǎn)市場場運行行—商品房房運行行燕郊商商品住住宅市市場呈呈現(xiàn)持持續(xù)擴(kuò)擴(kuò)容的的特點點，04年后大大盤盤盤踞市市場多多年，，10年商品品房開開發(fā)升升級，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)興起起，住住宅+商業(yè)成成為當(dāng)當(dāng)前開開發(fā)的的顯著著特點點零星開開發(fā)階階段蓬勃發(fā)發(fā)展階階段升級發(fā)發(fā)展階階段1998-2001年2001-2005年2006-2009年2010年至今今持續(xù)壯壯大階階段代表項項目：東方方御景景代表項項目：北歐歐小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、上上上城城、和和安花花園項目特特點：大體量量項目目盛行行，小小高層層、高高層住住宅+少量底底商項目特特點：住宅宅+商業(yè)單單體，，中等等體量量項目目偏多多商業(yè)項項目開開發(fā)大大量出出現(xiàn)商品住住宅市市場不不斷擴(kuò)擴(kuò)容，，大盤盤項目目盤踞踞市場場多年年項目特特點：大體體量項項目出出現(xiàn)，，低密密別墅墅與小小高層層產(chǎn)品品并行行代表項項目：潮白白人家家、上上上城城、天天洋城城、燕燕京航航城代表項項目：天洋洋城、、東貿(mào)貿(mào)國際際、@北京、、成功功大廣廣場、、鑫樂樂匯等等建筑面面積：住宅宅：東東貿(mào)國國際66萬平米米，@北京25萬商業(yè)：：成功功大廣廣場180萬平米、、鑫樂樂匯21萬平米容積率率：3項目特特點：小體體量，，低密密度，，多層住住宅建筑面面積：天洋洋城180萬平米、、燕京京航城城114萬平米容積率率：3建筑面面積：北歐歐小鎮(zhèn)鎮(zhèn)10.5萬平米、、上上上城29.75萬平米米容積率率：1-2零星開開發(fā)階階段蓬勃發(fā)發(fā)展階階段升級發(fā)發(fā)展階階段1998-2001年2001-2005年2006-2009年2010年至今今持續(xù)壯壯大階階段代表項項目：東方方御景景戶型設(shè)設(shè)計：70-80平米、、90-100平米三三居針對客客群：北京外外溢剛剛需客客群，，投資資客占占比10-20%左右針對客客群：北京外外溢剛剛需客客群占占比近近80%，投資資客占占比20%左右，，少量量本地地針對客客群：北京外外溢剛剛需客客群占占比70-80%，改善占占比10%，投資資客占占比10%左右房地產(chǎn)產(chǎn)市場場運行行—客群與與戶型型演變變燕郊商商品住住宅市市場屬屬于成成本導(dǎo)導(dǎo)向型型，近近80%的購房房者是是來自自于北北京剛剛需首首置、、首改改者，，其戶戶型設(shè)設(shè)計也也多以以小面面積經(jīng)經(jīng)濟(jì)型型居多多，70-90平米小小2居最受受歡迎迎小面積積低總總價為為燕郊郊市場場近年年來主主力供供應(yīng)戶戶型，，北北京外外溢剛剛需客客群為為其購購房主主力針對客客群：河北、、北京京及外外省籍籍生意意人，，多為為自住住需求求代表項項目：北歐歐小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、和和安花花園、、上上上城戶型設(shè)設(shè)計：300平別墅墅；70-90平米2居，90-110平米3居代表項項目：潮白白人家家、上上上城城4季、天天洋城城、納納丹堡堡等戶型設(shè)設(shè)計：50平米1居，70-90平米2居、90-110平米小小三居居代表表項項目目：潮潮白白人人家家、、上上上上城城3季、、天天洋洋城城、、東東貿(mào)貿(mào)國國際際、、@北京京等等戶型型設(shè)設(shè)計計：40-59平米米1居，，70-90平米米2居、、90-120平米米三三居居2001-2005年房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場運運行行—普通通住住宅宅發(fā)發(fā)展展簡簡析析零星星開開發(fā)發(fā)階階段段蓬勃勃發(fā)發(fā)展展階階段段升級級發(fā)發(fā)展展階階段段1998-2001年2010年至至今今持續(xù)續(xù)壯壯大大階階段段2006-2009年市場場發(fā)發(fā)展展背背景景：2003年至至2006年，，根根據(jù)據(jù)三三河河市市土土地地局局?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，其其土土地地供供應(yīng)應(yīng)量量極極大大，，2007年至至2011年，，其其土土地地市市場場成成交交極極為為穩(wěn)穩(wěn)定定，，同同時時整整個個市市場場產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型也也出出現(xiàn)現(xiàn)了了極極大大的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變，，整個個燕燕郊郊由由潮潮白白河河區(qū)區(qū)域域的的低低密密度度別別墅墅開開發(fā)發(fā)擴(kuò)擴(kuò)展展至至老老城城區(qū)區(qū)，，并并向向102國道道以以南南擴(kuò)擴(kuò)展展，，產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向小小高高/高層層產(chǎn)產(chǎn)品品房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場運運行行—普通通住住宅宅發(fā)發(fā)展展簡簡析析2001-2005年零星星開開發(fā)發(fā)階階段段蓬勃勃發(fā)發(fā)展展階階段段升級級發(fā)發(fā)展展階階段段1998-2001年2010年至至今今持續(xù)續(xù)壯壯大大階階段段2006-2009年04年至至07年燕燕郊郊大大盤盤云云集集，，盤盤踞踞市市場場多多年年，，占占據(jù)據(jù)供供應(yīng)應(yīng)主主力力，，11年之后后，中中小項項目推推出，，多個個項目目推出出戶型型均表表現(xiàn)為為經(jīng)濟(jì)濟(jì)類小小戶型型房地產(chǎn)產(chǎn)市場場運行行—住宅代代表項項目發(fā)發(fā)展簡簡析2001-2005年零星開開發(fā)階階段蓬勃發(fā)發(fā)展階階段升級發(fā)發(fā)展階階段1998-2001年2010年至今今持續(xù)壯壯大階階段2006-2009年03年05年06年07年09年10年11年07年08年09年10年11年12年燕郊房房價自自03年起，，真正正開始始上漲漲，經(jīng)經(jīng)過09年價格格下跌跌后，，10年、11年價格格有所所回升升，12年價格格略有有下跌跌，但但價格格依然然保持持在8000-8500元/平米左左右燕郊房房價通通過典典型盤盤踞市市場多多年項項目價價格變變化，，可體體現(xiàn)處處價格格運行行特點點2006-2009年2001-2005年房地產(chǎn)產(chǎn)市場場運行行—商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展簡簡析零星開開發(fā)階階段蓬勃發(fā)發(fā)展階階段升級發(fā)發(fā)展階階段1998-2001年2010年至今今持續(xù)壯壯大階階段發(fā)展背背景：：03年至09年燕郊郊住宅宅市場場在相相對低低廉的的價格格及優(yōu)優(yōu)越的的地理理區(qū)位位雙重重因素素驅(qū)動動下，，得到到巨大大發(fā)展展此刻，，燕郊郊人口口也同同期得得到迅迅速增增長，，北京京外溢溢人口口的不不斷涌涌入提提升了了對燕燕郊區(qū)區(qū)域商商業(yè)需需求燕郊迎迎來了了其第第一個個意義義上的的社區(qū)區(qū)型商商業(yè)，，新銳銳時代代，10年大勢勢下，，燕郊郊商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)也得得到大大力發(fā)發(fā)展代表項項目：：09年新銳銳時代代經(jīng)過過審慎慎考核核燕郊郊市場場，并并對燕燕郊人人口增增長進(jìn)進(jìn)行科科學(xué)預(yù)預(yù)估，，為填填補(bǔ)燕燕郊商商業(yè)空空白，，進(jìn)入入燕郊郊09年燕郊郊多個個商業(yè)業(yè)項目目，均均以住住宅社社區(qū)商商業(yè)形形式出出現(xiàn)，，如星星河皓皓月、、美林林灣、、普羅羅旺斯斯商街街等；；10年—12年燕燕郊郊商商業(yè)業(yè)得得到到迅迅速速發(fā)發(fā)展展，，出出現(xiàn)現(xiàn)大大體體量量商商業(yè)業(yè)體體如如樂樂天天瑪瑪特特、、天天洋洋城城商商業(yè)業(yè)、、成成功功大大廣廣場場、、鑫鑫樂樂匯匯等等燕郊郊商商業(yè)業(yè)真真正正興興起起于于09年，，新新銳銳時時代代的的進(jìn)進(jìn)駐駐，，多多體體現(xiàn)現(xiàn)為為社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)，，10年-12年大大中中型型商商業(yè)業(yè)出出現(xiàn)現(xiàn)，，較較具具代代表表性性的的為為成成功功大大廣廣場場、、鑫鑫樂樂匯匯2006-2009年房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場運運行行—寫字字樓樓發(fā)發(fā)展展簡簡析析2001-2005年零星星開開發(fā)發(fā)階階段段蓬勃勃發(fā)發(fā)展展階階段段升級級發(fā)發(fā)展展階階段段1998-2001年2010年至至今今持續(xù)續(xù)壯壯大大階階段段燕郊郊寫寫字字樓樓從從最最初初的的文文化化大大廈廈到到目目前前維維多多利利亞亞、、東東貿(mào)貿(mào)國國際際，，寫寫字字樓樓檔檔次次品品質(zhì)質(zhì)有有了了逐逐步步的的提提升升，，由由原原來來簡簡單單的的商商住住兩兩用用辦辦公公，，發(fā)發(fā)展展到到現(xiàn)現(xiàn)在在功功能能性性更更強(qiáng)強(qiáng)5A甲級水平的寫寫字樓發(fā)展背景：03年至09年燕郊住宅市市場在相對低低廉的價格及及優(yōu)越的地理理區(qū)位雙重因因素驅(qū)動下，，得到巨大發(fā)發(fā)展2006年燕郊迎來寫寫字樓發(fā)展史史上第一個商商住性質(zhì)公寓寓，這是最早早期的寫字樓樓形態(tài)，文化化大廈此后，隨著燕燕郊產(chǎn)業(yè)得到到不斷發(fā)展，，2007年燕郊迎來真真正意義上的的寫字樓創(chuàng)業(yè)業(yè)大廈代表項目：2006年燕郊寫字樓樓雛形，商住住兩用性質(zhì)公公寓文化大廈廈出現(xiàn)，寫字字樓功能性不不強(qiáng)，更多體體現(xiàn)居家辦公公的感覺2007年燕郊隨后迎迎來了歷史上上寫字樓革命命，真正意義義上的寫字樓樓出現(xiàn)，創(chuàng)業(yè)業(yè)大廈，這主主要得益于燕燕郊產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展10年—12年燕郊寫字樓樓市場探索不不斷，但寫字字樓市場開發(fā)發(fā)依然欠缺，，這與市場環(huán)環(huán)境相關(guān)，代代表項目維多多利亞，東貿(mào)貿(mào)國際房地產(chǎn)市場運運行—小結(jié)土地市場：燕郊土地市市場運行穩(wěn)定定，07年土地大幅成成交，奠定09年燕郊房地產(chǎn)產(chǎn)市場鼎盛地地位，09年及以后商服服用地大量成成交，當(dāng)前燕燕郊商業(yè)開發(fā)發(fā)大力發(fā)展商品住宅：燕郊普通商商品住宅興起起于2003年，以上上城城為代表，隨隨后大盤項目目盤踞市場多多年，近期商商品住宅開發(fā)發(fā)多以住宅+商業(yè)形式，住住宅價格較為為穩(wěn)定，當(dāng)前前均價8000-8500元/㎡，客群近80%來自于北京，，多為剛需型型客群商業(yè)地產(chǎn)：09年隨燕郊住宅宅市場的不斷斷發(fā)展，燕郊郊人口穩(wěn)步增增長，商業(yè)地地產(chǎn)進(jìn)駐燕郊郊以新銳時代代開啟商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)大潮潮，當(dāng)前燕郊郊商業(yè)地產(chǎn)處處于高度發(fā)展展期燕郊房地產(chǎn)市市場運行狀況況良好，得益益于區(qū)位優(yōu)勢勢及比較價格格優(yōu)勢，燕郊郊具備較高的的購買性價比比，商品住宅宅多以剛需為為主，價格保保持穩(wěn)定，目目前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)大發(fā)展時代代房地產(chǎn)市場表表現(xiàn)—住宅成交量走走勢2011年燕郊商品住住宅市場，月月度成交約625套，全年成交交7499套，進(jìn)入2012年隨著信貸政政策的放松，，剛需大量入入市，自3月份起月均成成交近1500-1700套2011年燕郊商品住住宅月度成交交約625套左右2012年3月起，燕郊商商品房月均成成交達(dá)到1700套以上房地產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀—住宅成交量走走勢2011年燕郊商品住住宅市場，月月度成交約5.54萬平米，全年年成交66.57萬平米，進(jìn)入入2012年隨著信貸政政策的放松，，剛需大量出出手，2012年起月均成交交近13萬平米2012年1月起，燕郊商商品住宅套均均成交面積近近90平米房地產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀—住宅銷售價格格走勢燕郊房價近期期呈現(xiàn)持續(xù)上上漲態(tài)勢，11年春節(jié)期間，，價格有所回回落，12年3月小陽春后，，價格穩(wěn)步上上升，當(dāng)前商商品住宅均價價為8350元/平米春節(jié)期間價格格有所回落2012年房價小幅回回升小陽春期間價價格回升房地產(chǎn)市場表表現(xiàn)—燕郊商業(yè)銷售售分析燕郊當(dāng)前商業(yè)業(yè)在售項目較較少，部分較較大體量的商商業(yè)均為自持持，投資者對對于底商及商商業(yè)街型商業(yè)業(yè)頗為青睞，，當(dāng)前商業(yè)銷銷售均價約為為2-2.5萬元/平米，在租項項目租金約1.5-2.5元/平米/天左右；單個個項目月均銷銷售速度約15套左右燕郊當(dāng)前在售售商業(yè)燕郊當(dāng)前在租租商業(yè)房地產(chǎn)市場表表現(xiàn)—燕郊寫字樓租租售分析燕郊當(dāng)前寫字字樓市場呈現(xiàn)現(xiàn)供需兩弱態(tài)態(tài)勢，在售寫寫字樓為零，，新盤項目僅僅維多利亞一一座寫字樓在在租，租賃情情況較差，開開盤半年僅出出租30套左右，租金金為1.5-1.8元/平米/天左右燕郊當(dāng)前寫字字樓租售情況況燕郊當(dāng)前在售售寫字樓為零零，多為租賃賃項目，新盤盤項目僅維多多利亞，項目目開盤半年僅僅出租30套左右，側(cè)面面反映寫字樓樓需求疲軟燕郊房地產(chǎn)市市場小結(jié)預(yù)計未來2-3年燕郊房地產(chǎn)產(chǎn)市場總體走走勢平穩(wěn)，成成交量會受政政策影響略有有浮動，自住住型剛需仍是是市場主力和和發(fā)展動力，，城市經(jīng)濟(jì)、、居民收入的的良好預(yù)期會會推動價格繼繼續(xù)上揚，拉拉升對于商業(yè)業(yè)的需求量，，寫字樓市場場發(fā)展尚需一一定時間住宅市場：燕郊住宅市市場表現(xiàn)穩(wěn)定定，成交量自自進(jìn)入2012年以來穩(wěn)步上上漲，成家量量不斷攀升，，同比11年1-7月漲幅近41%，銷售價格自自2012年3月小陽春后，，穩(wěn)步增長，，當(dāng)前均價為為8350元/平米；客群保保持不變依然然以北京剛需需占據(jù)絕對主主力（80%）商業(yè)市場：商業(yè)市場在在售商業(yè)不多多，鑫樂匯銷銷售狀況良好好，月均去化化15套左右，當(dāng)前前商業(yè)售價在在2-2.5萬元/平米，東貿(mào)國國際銷況一般般，當(dāng)前商業(yè)業(yè)多為租賃自自持，可見開開發(fā)商對于商商業(yè)后期升值值抱有極大期期望寫字樓市場：寫字樓市市場處于供供需兩弱的的態(tài)勢，老老寫字樓多多為在租狀狀態(tài)，租金金為0.8-1.2元/平米/天，在售寫寫字樓較少少，據(jù)調(diào)研研得知，這這同燕郊當(dāng)當(dāng)?shù)貙τ趯憣懽謽切枨笄笃嘤嘘P(guān)關(guān)燕郊住宅地地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測燕郊的住宅宅市場雖然然經(jīng)歷了調(diào)調(diào)控，但是是在交通驅(qū)驅(qū)動以及低低房價的驅(qū)驅(qū)動優(yōu)勢下下，北京外外溢的人群群依然會選選擇在燕郊郊購房，未未來2年左右，燕燕郊住宅市市場成交量量總體還是是以保持穩(wěn)穩(wěn)定的增長長為主。同同時隨著城城市化進(jìn)程程以及大北北京生活圈圈的建設(shè)和和北京政務(wù)務(wù)東移的趨趨勢下，燕燕郊的房價價會跟隨通通州的發(fā)展展，而出現(xiàn)現(xiàn)小幅的穩(wěn)穩(wěn)定增長。。并且燕郊郊的住宅主主力客群構(gòu)構(gòu)成依然以以北京工作作的剛需一一族形成。。燕郊商業(yè)地地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測燕郊的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)是由由交通、區(qū)區(qū)位的被動動驅(qū)動模式式，缺乏收收入激增的的主動驅(qū)動動資源，現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)放放量大多是是為配合住住宅推出，，難控制商商業(yè)整體形形象及檔次次，城市尚尚未形成真真正商業(yè)中中心，隨著著成功大廣廣場、鑫樂樂匯、普羅羅旺斯商街街、匯福商商業(yè)中心以以及天洋城城等大規(guī)模模商業(yè)項目目的問世，，逐漸擠壓壓現(xiàn)有的商商業(yè)項目及及淘汰落后后的商業(yè)模模式，未來來燕郊的商商業(yè)地產(chǎn)將將逐漸以生生活配套式式走向綜合合式、規(guī)模模式及業(yè)態(tài)態(tài)品質(zhì)之戰(zhàn)戰(zhàn)。燕郊寫字樓樓市場預(yù)測測燕郊寫字樓樓市場供應(yīng)應(yīng)較低發(fā)展展不成熟，，較具代表表性的寫字字樓為文化化大廈、及及維多利亞亞，當(dāng)前無無在售寫字字樓，側(cè)面面反映市場場對其需求求量偏低，，寫字樓市市場發(fā)展尚尚需時日Contents城市分析房地產(chǎn)市場場分析競爭環(huán)境分分析目標(biāo)客戶定定位客戶調(diào)研分分析項目戰(zhàn)略定定位形象定位體體系基地環(huán)境分分析專項市場調(diào)調(diào)研住宅市場調(diào)調(diào)研分析寫字樓市場場調(diào)研分析析商業(yè)市場調(diào)調(diào)研分析住宅市場調(diào)調(diào)研競爭格局分分析競爭格局未來新增供供應(yīng)區(qū)域集集中于，主主力成交板板塊由東向向西轉(zhuǎn)移潮白人家東貿(mào)國際燕京航城@北京中建·橄欖谷雷捷時代廣廣場住宅市場調(diào)調(diào)研-在售樓盤分分布當(dāng)前燕郊市市場在售樓樓盤不多，，由前期06年左右推出出的大盤項項目及部分分新推小體體量項目組組成，具體體樓盤如下下圖所示壹克拉公館館美林君渡公寓項目住宅項目燕順路迎賓路華泰憶江南南維多利亞天洋城102國道大秦鐵鐵路本案東外環(huán)環(huán)夏威夷夷南岸岸二期期黃金soho102國道以以南，，處于于待開開發(fā)階階段按照板板塊傳傳統(tǒng)開開發(fā)特特點及及人群群認(rèn)知知可以以分為為潮白白河板板塊及及老城城區(qū)板板塊，，但當(dāng)當(dāng)前兩兩板塊塊在售售項目目差異異較少少，客客戶及及價格格相近近度較較高，，無太太大差差異，，故此此進(jìn)行行統(tǒng)一一分析析住宅市市場調(diào)調(diào)研-板塊特特點工業(yè)區(qū)板塊競爭格局潮白人家東貿(mào)國際@北京中建·橄欖谷壹克拉公館美林君渡公寓項目住宅項目燕順路迎賓路華泰憶江南維多利亞天洋城102國道大秦鐵路夏威夷南岸二期雷捷時代廣場燕京航城板塊1板塊28500-9000元/㎡8000-9000元/㎡居住成成熟區(qū)區(qū)（老老城區(qū)區(qū)）102國道以以北，，燕靈靈路以以東，，燕郊郊傳統(tǒng)統(tǒng)居住住區(qū)。。新項項目不不多，，高層層住宅宅+公寓代表項項目：：@北京、、黃金金soho、天洋洋城等等新供應(yīng)應(yīng)土地地也不不多高端項項目區(qū)區(qū)（燕燕順路路）臨潮白白河，，景觀觀優(yōu)勢勢強(qiáng)，，屬于于燕郊郊市場場高端端品質(zhì)質(zhì)項目目的代代表，，產(chǎn)品品類型型為別別墅、、小高層層、高高層板板塔結(jié)結(jié)合，，住宅宅+公寓。。代表項項目：：夏威威夷南南岸二二期、、美林林君渡渡等黃金soho待開發(fā)發(fā)區(qū)域域（大大秦鐵鐵路以以南））大秦鐵鐵路以以南，，規(guī)劃劃有相相當(dāng)體體量的的住宅宅、商商業(yè)用用地，，開發(fā)發(fā)速度度較慢慢。未來將將集中中放量量的熱熱點區(qū)區(qū)域。。44住宅市市場調(diào)調(diào)研-建筑形形式及及體量量燕郊當(dāng)當(dāng)前在在售項項目共共計12個，部部分盤盤踞市市場多多年的的大盤盤銷售售基本本接近近尾聲聲，主主要產(chǎn)產(chǎn)品建建筑形形式為為高層層輔以以少量量小高高層，，當(dāng)前前供應(yīng)應(yīng)主力力以中中小體體量新新開盤盤為主主（公寓寓）天天洋城城（公寓寓）東東貿(mào)國國際（公寓寓）黃黃金SOHO（公寓寓）北北歐橄橄欖谷谷（公寓寓）維維多利利亞（住宅宅）美美林君君渡（住宅宅）潮潮白人人家（住宅宅）燕燕京航航城（住宅宅）夏夏威夷夷南岸岸（住宅宅）壹壹克拉拉公館館（住宅宅）雷雷捷時時代（住宅宅）@北京小高層層高層多層103040506070209080100單位（（萬㎡㎡）項項目體體量當(dāng)前在在售項項目盤踞市市場多多年大大盤住宅市市場調(diào)調(diào)研-主力戶戶型分分析當(dāng)前市市場在在售項項目主主力供供應(yīng)及及去化化區(qū)間間，一一居50-60㎡，，二二居居70-90㎡，，三三居居110-120㎡，，調(diào)調(diào)研研反反應(yīng)應(yīng)其其中中90平米米兩兩居居改改小小三三居居戶戶型型同同樣樣極極受受市市場場歡歡迎迎406080100120140160180200單位位：：平平方方米米天洋洋城城東貿(mào)貿(mào)國國際際黃金金soho中建建.橄欖欖谷谷維多多利利亞亞美林林君君渡渡潮白白人人家家夏威威夷夷南南岸岸壹克克拉拉公公館館雷捷捷時時代代@北京京燕京京航航城城一居居50-60二居居70-90三居居110-120零居居一居居二居居三居居四居居四居居以以上上住宅宅市市場場調(diào)調(diào)研研-項目目均均價價分分析析燕郊郊在在售售樓樓盤盤僅僅公公寓寓類類黃黃金金soho及住住宅宅類類雷雷捷捷時時代代低低于于8000元.㎡，，其其余余在在售售項項目目其其銷銷售售均均價價在在8000-9000元/㎡之之間間，，僅僅東東貿(mào)貿(mào)國國際際公公寓寓售售均均價價高高達(dá)達(dá)10000元/㎡（公公寓寓））天天洋洋城城（公公寓寓））東東貿(mào)貿(mào)國國際際（公公寓寓））黃黃金金SOHO（公公寓寓））北北歐歐橄橄欖欖谷谷（公公寓寓））維維多多利利亞亞（住住宅宅））美美林林君君渡渡（住住宅宅））潮潮白白人人家家（住住宅宅））燕燕京京航航城城（住住宅宅））夏夏威威夷夷南南岸岸（住宅）壹壹克拉公館館（住宅）雷雷捷時代（住宅）@北京8000元/㎡10000元/㎡6000元/㎡當(dāng)前在售項項目12000元/㎡當(dāng)前市場銷銷售均價達(dá)達(dá)到8000-9000元/㎡住宅市場調(diào)調(diào)研-主力總價段段分析燕郊當(dāng)前在在售項目套套總價主要要表現(xiàn)為一一居45-55萬，二居70-80萬，三居90-106萬，其中普普通住宅總總價超越120萬則達(dá)到燕燕郊的天花花板價格406080100120140160180200單位：萬元元/套天洋城東貿(mào)國際黃金soho中建.橄欖谷維多利亞美林君渡潮白人家夏威夷南岸岸壹克拉公館館雷捷時代@北京燕京航城一居45-55萬二居70-80萬三居90-106萬零居一居二居三居四居四居以上住宅市場調(diào)調(diào)研-項目去化及及銷售速度度在售項目普普遍去化率率高于80%，僅潮白人人家、壹克克拉公館及及雷捷時代代去化率60%左右，多數(shù)數(shù)項目尾盤盤銷售，結(jié)結(jié)合近期表表現(xiàn)，估算算燕郊正常常月均去化化速度約為為1500-1700套，月均去去化面積約約13萬㎡天洋城東貿(mào)國際黃金soho維多利亞美林君渡潮白人家夏威夷南岸壹克拉公館雷捷時代@北京燕京航城中建橄欖谷公寓項目住宅項目住宅市場調(diào)調(diào)研-余量余新推推量分析2013年新推量2012年余量（公寓）天天洋城（公寓）東東貿(mào)國際（公寓）黃黃金SOHO（公寓）北北歐橄欖谷谷（公寓）維維多利亞（住宅）美美林君渡（住宅）潮潮白人家（住宅）燕燕京航城（住宅）夏夏威夷南岸岸（住宅）壹壹克拉公館館（住宅）雷雷捷時代（住宅）@北京183套1497套359套318套283套715套96套91套246套112套51套858套按套均80平米計算2.5萬㎡歐逸麗庭2.4萬㎡首爾園15萬㎡2012年市場余量39.12萬㎡5萬㎡航天城約15福成5期40萬㎡9.3萬㎡2013年市場新推量量91.6萬㎡住宅市場調(diào)研研-新入市土地量量土地成交總量量70.93萬平米，按照照燕郊容積率率2計算，則未來來入市量為141.86萬㎡住宅市場調(diào)研研-競爭態(tài)勢分析析2012年8月至2013年總供應(yīng)量為為272.58萬平米，2012年-2013年在比較平穩(wěn)穩(wěn)的成交走勢勢下，總成交交約221萬平米，供略略大于求，在在燕郊這種存存在擴(kuò)容特殊殊性的市場下下，競爭態(tài)勢勢比較樂觀供略大于求，，競爭態(tài)勢并并不激烈住宅市場調(diào)研研-客群分析目前燕郊客群群置業(yè)客群主主要來自北京京，約占70%，首置和剛需需客群比例較較大天洋城客群分分析客群情況：以河北客群（（包括河北本本地和在京工工作的河北籍籍人群）和北北京工作的外外地客群為主主，購買目的的中自住比例例占50%，單純以投資資為目的的購購買者占比20%。項目客群貸款占到65%，一次性客戶戶占到35%。天洋城置業(yè)顧顧問劉小小姐由于北京限購購使得河北客客群急劇上升升，這些客群群中不一定跟跟北京有關(guān)系系，他們購買買的目的更多多的是投資，，或者投資兼兼自住，整體體能占到30%—50%吧。當(dāng)然北京京工作及北京京人依然是購購房的主力。。以自住為主主，部分為投投資兼自住性性需求。天洋城客群共共分為兩大類類，河北本地地客群僅占2成，北京客群群7成7月14號@北京開盤，共共成交167組客戶，客群群特征如下：：本次成交的客客戶以北京區(qū)區(qū)域為主，占占總比例的61%，燕郊當(dāng)?shù)乜涂蛻舯壤?2.3%。從總體來看，，北京區(qū)域客客戶成交量大大幅上升，占占據(jù)了絕對主主導(dǎo)地位，燕燕郊客戶成交交數(shù)量與之前前基本持平，，但是比例有有所下降，外外地客戶覆蓋蓋范圍有所增增加。從成交年齡看看，成交客戶戶以20-40歲的青年置業(yè)業(yè)群體為主，，占據(jù)89.2%的絕對比重其次是40-49歲的中年置業(yè)業(yè)群體，占7.8%而青年置業(yè)群群體中又以20-29歲為主力，占占比52.7%。@北京客群分析析7月14號@北京開盤，共共成交167組客戶，客群群特征如下：：成交客戶以一一般職員和中中層管理人員員為主，占據(jù)據(jù)71.2%的絕對比重，，私營業(yè)主占占比15.6%成交客戶置業(yè)業(yè)目的以自住住為主，占絕絕對比例83.2%，剛性需求主主導(dǎo)項目成交交量。成交客戶以首首次置業(yè)為絕絕對主力，占占80.8%，其次為二次次置業(yè)，占14.9%，而三次及以以上置業(yè)占比比較少@北京客群分析析住宅市場調(diào)研研—客群特點區(qū)域客群分析析—客群無明顯變變化，來自北北京區(qū)域的客客群依然為市市場購買主力力燕郊整體市場場客群大致分分為四類，其其中有40%的客群為在北北京工作的河河北籍人群，，在北京工作作的非河北籍籍客群占30%，河北本地客客群占20%，其他占10%。整體市場依依然以來自北北京區(qū)域的客客群為購買主主力。燕郊樓盤價格格呈現(xiàn)西高東東低的特征，，建筑類型多多為小高層、、高層，，當(dāng)當(dāng)前城北形成成兩大板塊，，潮白河及老老城區(qū)整體市場供應(yīng)應(yīng)以經(jīng)濟(jì)型戶戶型為主，一一居50-60㎡㎡，二居70-90㎡㎡，三居110-120㎡，調(diào)研反應(yīng)其其中90平米兩居改小小三居戶型同同樣極受市場場歡迎，銷售報價約8000-9000元/平米左右，一一居45-55萬，二居70-80萬，三居90-106萬，其中普通通住宅總價超超越120萬則達(dá)到燕郊郊的價格頂部部。燕郊住宅市場場當(dāng)前市場整整體去化良好好，市場容量量呈現(xiàn)擴(kuò)容態(tài)態(tài)勢；2012年8月至2013年總供應(yīng)量為為272.58萬平米，2012年-2013年在比較平穩(wěn)穩(wěn)的成交走勢勢下，總成交交約221萬平米，供略略大于求，在在燕郊這種存存在擴(kuò)容特殊殊性的市場下下，競爭態(tài)勢勢比較樂觀客群自燕郊03年房地產(chǎn)真正正起步開始，，客群就以北北京購房群體體占據(jù)絕對主主力，當(dāng)前北北京客群依然然占據(jù)市場80%比例燕郊住宅市場場調(diào)研總結(jié)58商業(yè)市場調(diào)研研伴隨著近幾年年燕郊的高速速發(fā)展，在房房地產(chǎn)業(yè)的拉拉動下，燕郊郊人口已經(jīng)突突破40萬人，而根據(jù)據(jù)燕郊高新區(qū)區(qū)最新的政府府規(guī)劃，到2015年，燕郊高新新區(qū)總?cè)丝陬A(yù)預(yù)計將達(dá)到100萬，城區(qū)面積積達(dá)到100平方公里，完完成地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值1000億元以上，財財政收入達(dá)到到120億元以上。燕燕郊的商業(yè)也也面臨更新?lián)Q換代的機(jī)遇，，燕郊商業(yè)正正在以燕順路路、102國道及其周邊邊區(qū)域為主形形成新的未來來核心商業(yè)區(qū)區(qū)。燕京新城納丹堡夏威夷北岸田園都市歐溪谷夏威夷南岸普羅旺斯商街街匯福商業(yè)中心心潮白人家東貿(mào)國際歐逸麗庭法式風(fēng)情區(qū)樂天瑪特鑫樂匯燕京航城步行街上上城四期上上城三期@北京天洋城普羅旺斯上上城五期成功大廣場華泰憶江南維多利亞美林灣行宮大市場福成購物中心心第五大道文化大廈中建·橄欖谷燕郊商業(yè)市場場調(diào)研60商圈結(jié)構(gòu)分析析燕郊商圈整體體分為四大塊塊，老商圈是是以步行街為為代表、次商商圈分東西兩兩快，西區(qū)以以納丹堡周邊邊商業(yè)為主、、東區(qū)以上上上城五期周邊邊為主，而以以東貿(mào)為中心心的商業(yè)聚集集區(qū)暫未形成成人氣，但隨隨著時間的推推移，未來商商業(yè)供給的大大量出現(xiàn)，以以東貿(mào)為中心心的未來商業(yè)業(yè)中心將逐步步形成！61老商業(yè)中心燕郊老商業(yè)中中心，是燕郊郊傳統(tǒng)意義上上的商業(yè)步行行街及批發(fā)市市場發(fā)展而來來的，目前在在燕郊本地人人及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民對燕郊郊老商業(yè)中心心的認(rèn)可度較較高。業(yè)態(tài)分分布以傳統(tǒng)百百貨業(yè)及低端端商品批發(fā)業(yè)業(yè)為主；如：：步行街、行行宮大市場等等；次商業(yè)中心次商業(yè)業(yè)中心心，是是燕郊郊房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展初初期衍衍生出出的商商業(yè)中中心，，燕順順路兩兩側(cè)以以納丹丹堡為為中心心，包包含樂樂天瑪瑪特、、鑫樂樂匯為為中心心衍射射；燕燕靈路路附近近以福福成購購物中中心廣廣場為為中心心衍射射，逐逐步發(fā)發(fā)展包包括福福成家家居廣廣場、、福成成奧特特萊斯斯、福福成超超市及及上上上城商商業(yè)街街等區(qū)區(qū)域；；未來商商業(yè)中中心未來商商業(yè)中中心，，因大大量高高端住住宅、、大型型商業(yè)業(yè)項目目的存存在，，以及及燕郊郊本地地高薪薪者、、北京京白領(lǐng)領(lǐng)居住住著、、交通通集散散樞紐紐的存存在，，造就就了燕燕郊西西區(qū)的的未來來價值值空間間；目目前因因未形形成商商業(yè)規(guī)規(guī)模，，預(yù)計計未來來供給給量超超過100萬商業(yè)業(yè)體量量；如如：成成功大大廣場場、匯匯福商商業(yè)中中心、、東貿(mào)貿(mào)國際際第五五大道道、普普羅旺旺斯四四大名名街等等；商圈結(jié)結(jié)構(gòu)分分析62商圈輻輻射范范圍及及吸納納能力力分析析行宮大大街物美超超市步行街街上上城城4期行宮市市場63商圈輻輻射范范圍及及吸納納能力力分析析吸納部部分周周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居居民吸納部部分通通州居居民吸納西西區(qū)部部分居居民老商圈圈調(diào)研研中，，重點點調(diào)研研步行行街及及行宮宮大街街兩側(cè)側(cè)的商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，該商商圈以以百貨貨、服服裝、、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品批批發(fā)、、餐飲飲、商商超、、中介介服務(wù)務(wù)、美美容美美發(fā)等等為主主。；；該商圈圈位于于燕郊郊整體體的行行政區(qū)區(qū)域中中心，，是燕燕郊比比較成成熟商商業(yè)區(qū)區(qū)域，，因業(yè)業(yè)態(tài)種種類的的全面面以及及業(yè)態(tài)態(tài)檔次次適合合本地地的實實際情情況，，故輻輻射范范圍基基本能能覆蓋蓋到整整個燕燕郊區(qū)區(qū)；該片區(qū)的租租金水平以以步行街及及東杉淘寶寶城附近達(dá)達(dá)到最高，，基本租金金范圍為3~10元/平米·天，該前區(qū)區(qū)內(nèi)的商鋪鋪出租率約約95%左右，除少少數(shù)商城及及內(nèi)街有空空鋪外，沿沿街商鋪幾幾乎很難看看到空鋪。。以步行街及及行宮市場場為主的商商業(yè)體基本本輻射范圍圍能達(dá)到全全燕郊及周周邊居民。。64商圈輻射范范圍及吸納納能力分析析吸納部分周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居居民吸納部分通通州居民吸納西區(qū)部部分居民在進(jìn)行調(diào)研研中，我們們發(fā)現(xiàn)大部部分客戶對對餐飲娛樂樂、超市以以及服裝百百貨類等生生活配套類類的商業(yè)需需求較大；；住宅西區(qū)燕燕順路附近近的居民多多數(shù)在周末末在老商圈圈附近消費費，住宅附附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)及及通州部分分區(qū)域的居居民，則經(jīng)經(jīng)常在步行行街附近消消費，周邊邊商業(yè)類型型種類多、、業(yè)態(tài)全、、檔次低。。以步行街及及行宮市場場為主的商商業(yè)體基本本輻射范圍圍能達(dá)到全全燕郊及周周邊居民。。65福成美食街街社區(qū)底商五期蘇寧福成購物廣廣場商圈輻射范范圍及吸納納能力分析析66吸納部分國國道居民吸納部分企企業(yè)職工上上城五期期附近商業(yè)業(yè)基本沒有有大型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，基基本以餐飲飲小商鋪及及社區(qū)服務(wù)務(wù)性百貨為為主；上上城五期期附近租金金水平大約約2元~5元/㎡·天，整體出出租率約為為80%，有部分二二三層商業(yè)業(yè)空置率較較高。在進(jìn)行調(diào)研研中，我們們發(fā)現(xiàn)餐飲飲及休閑娛娛樂及超市市便利店數(shù)數(shù)量較多，，服裝購物物等數(shù)量較較少；五期規(guī)模大大，人口多多，其中北北京上班族族相對其他他小區(qū)較多多，這就形形成了早晚晚高峰商業(yè)業(yè)相對繁榮榮，白天商商業(yè)氛圍較較差。在商業(yè)吸納納方面，因因相對靠近近上上城三三四期等相相對商業(yè)繁繁榮地區(qū)，，故住在步步行街附近近居民基本本不會去五五期附近消消費，片區(qū)區(qū)商業(yè)主要要吸納北側(cè)側(cè)附近企業(yè)業(yè)職工及國國道附近居居民。以本區(qū)域內(nèi)內(nèi)住宅人口口為主要服服務(wù)對象。。商圈輻射范范圍及吸納納能力分析析67普羅旺斯街街區(qū)行宮大街兩兩側(cè)東貿(mào)商街匯福商業(yè)中中心成功大廣場場商圈輻射范范圍及吸納納能力分析析68吸納部分國國道居民吸納部分學(xué)學(xué)校學(xué)生吸納部分燕燕順路居民民商圈輻射范范圍及吸納納能力分析析以東貿(mào)為中中心的商圈圈，未來商商業(yè)綜合體體云集，成成功大廣場場、匯福商商業(yè)中心、、普羅旺斯斯街區(qū)等商商業(yè)的面世世將形成以以“大北京京”為輻射射范圍的商商圈目前片區(qū)內(nèi)內(nèi)商業(yè)均為為在建項目目，片區(qū)無無大型商業(yè)業(yè)中心，僅僅以行宮大大街為核心心的道路兩兩側(cè)底商，，以餐飲、、電玩娛樂樂、休閑配配套等為主主。片區(qū)暫時以以周邊居該片區(qū)商業(yè)體量相對較大，若算上未開業(yè)商業(yè)的話，片區(qū)的整體出租率低于50%，其中東貿(mào)商業(yè)街空置率100%，租金水平約1.5~4元/㎡·天；區(qū)域內(nèi)未來來商業(yè)云集集，將形成成以大北京京為輻射范范圍的新商商業(yè)中心69納丹堡商街街鑫樂匯樂天瑪特特夏威夷北北岸歐溪谷商圈輻射射范圍及及吸納能能力分析析70商圈輻射射范圍及及吸納能能力分析析吸納燕順順路北側(cè)側(cè)居民吸納高新新區(qū)企業(yè)業(yè)職工吸納燕順順路南側(cè)側(cè)居民以納丹堡堡為核心心的商圈圈，是最最近幾年年新發(fā)展展的商業(yè)業(yè)中心，，隨著樂樂天瑪特特、天洋洋電器、、鑫樂匯匯等商業(yè)業(yè)綜合體體的開業(yè)業(yè)，逐漸漸形成了了燕郊的的次級商商業(yè)中心心。燕順路兩兩側(cè)樓盤盤較多，，早晚高高峰往返返北京工工作的人人群是主主要的輻輻射人群群，片區(qū)區(qū)內(nèi)除了了大型超超市外，，餐飲業(yè)業(yè)相對發(fā)發(fā)達(dá)，在在調(diào)研過過程中，，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)晚高高峰時段段，道路路兩側(cè)的的餐飲點點基本處處于滿客客階段。。但是該該片區(qū)域域的空置置率也相相對較高高，美林林灣、納納丹堡內(nèi)內(nèi)街、歐歐溪谷地地下商業(yè)業(yè)以及星星河皓月月的商業(yè)業(yè)空置率率達(dá)到30%，反應(yīng)出出該片區(qū)區(qū)后期的的業(yè)態(tài)還還需繼續(xù)續(xù)調(diào)整。。該片區(qū)的的吸納人人群為周周邊2公里氛圍圍內(nèi)的社社區(qū)居民民，約5~10萬人左右右。71本項目商商業(yè)輻射射力及吸吸納力預(yù)預(yù)判本項目的的商業(yè)輻輻射力界界定，按按照市場場規(guī)律來來看話，，有三種種方式論論證，一一種是尋尋找本區(qū)區(qū)域的商商業(yè)熱點點，進(jìn)行行延續(xù)，，形成商商業(yè)輻射射聚集作作用。即即“市場場跟隨””，另一一種是通通過市場場調(diào)研，，尋找客客戶需求求的市場場空白點點，填補(bǔ)補(bǔ)市場空空包。第第三種方方法，即即采用競競爭比較較法，按按照區(qū)域域內(nèi)現(xiàn)有有項目的的經(jīng)營情情況及市市場預(yù)判判，尋找找本項目目在區(qū)域域內(nèi)的競競爭對手手進(jìn)行差差異化競競爭。新新景祥認(rèn)認(rèn)為，可可以用“三相交交法”進(jìn)行輻射射力預(yù)測測；輻射力定定性城市型商商業(yè)？區(qū)域型商商業(yè)？社區(qū)型商商業(yè)？以商業(yè)數(shù)數(shù)量來排排名，項項目對面面區(qū)域內(nèi)內(nèi)的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)如如左上圖圖標(biāo)示，，從現(xiàn)有有業(yè)態(tài)的的檔次及及功能上上來，均均屬于社社區(qū)型配配套服務(wù)務(wù)以及功功能型配配套服務(wù)務(wù)的商業(yè)業(yè)類型；；從吸納的的人群消消費情況況來看，，片區(qū)內(nèi)內(nèi)的人氣氣及消費費力均比比較旺盛盛，從樂樂天瑪特特及納丹丹堡片區(qū)區(qū)所輻射射的人群群來看，，片區(qū)內(nèi)內(nèi)商業(yè)輻輻射樓盤盤約15個，輻射射人群約約有近5~10萬居住人人口。從該片區(qū)區(qū)內(nèi)的商商業(yè)吸納納能力來來看，片片區(qū)內(nèi)商商業(yè)均作作為區(qū)域域型商業(yè)業(yè)體，暫暫時還無無法達(dá)到到城市級級商業(yè)體體（鑫樂樂匯不參參與計算算），故故本商圈圈的吸納納能力還還僅限于于城市西西區(qū)板塊塊所處的的片區(qū)。。神威路口口燕順路納丹堡本地塊歐溪谷調(diào)研區(qū)域域調(diào)研區(qū)域域調(diào)研區(qū)域域天一路本項目商商業(yè)輻射射力和吸吸納力預(yù)預(yù)判本項目商商業(yè)輻射射力和吸吸納力預(yù)預(yù)判再回頭看看看我們們的商業(yè)業(yè)部分適適合做什什么？輻射力定定位綜合評價價城市型商商業(yè)體片區(qū)型商商業(yè)體社區(qū)型商商業(yè)體燕郊目前前定位為為城市商商業(yè)體的的在建項項目有2個，一個個是成功功大廣場場一個是是鑫樂匯匯，從項項目體量量及業(yè)態(tài)態(tài)競爭力力上看，，本案不具具備城市市綜合體體競爭力力。本案所在在區(qū)域定定位為區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)的有樂樂天瑪特特項目和和星河皓皓月商街街等，兩兩項目現(xiàn)現(xiàn)有招商商及經(jīng)營營水平來來看，整整體商業(yè)業(yè)氛圍均均較好，，從項目目輻射人人群數(shù)及及消費力力來看，，片區(qū)內(nèi)內(nèi)可以進(jìn)進(jìn)行商業(yè)業(yè)增量。。本項目具具備作為為片區(qū)性性商業(yè)體體的市場場支持。。片區(qū)內(nèi)