XXXX華東國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目定位和物業(yè)發(fā)展建議

謹(jǐn)呈：安徽騰輝投資集團(tuán)有限公司博觀(guān)地產(chǎn)2013年8月華東（國(guó)際）財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目定位和物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem項(xiàng)目理解區(qū)域思考項(xiàng)目思考市場(chǎng)研究市場(chǎng)分析客戶(hù)分析案例借鑒項(xiàng)目市場(chǎng)條件總結(jié)項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目研究項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展建議公寓物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展主線(xiàn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算目錄|Index1.0項(xiàng)目理解1.1城市/區(qū)域思考?區(qū)域經(jīng)濟(jì)?區(qū)域規(guī)劃?區(qū)域商業(yè)1.2項(xiàng)目思考?項(xiàng)目概況?項(xiàng)目四至研究?交通環(huán)境研究?輻射范圍研究3.0項(xiàng)目定位3.1項(xiàng)目市場(chǎng)條件總結(jié)3.2SWOT分析3.3項(xiàng)目形象定位3.4項(xiàng)目檔次定位3.5項(xiàng)目功能定位3.6項(xiàng)目客群定位3.7項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展主線(xiàn)4.0物業(yè)發(fā)展4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議4.2寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展建議4.3公寓物業(yè)發(fā)展建議2.0市場(chǎng)研究2.1區(qū)域商業(yè)分析?區(qū)域臨街商業(yè)分析?

區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)分析?

區(qū)域潛在商業(yè)供應(yīng)?區(qū)域消費(fèi)人群分析2.2案例借鑒

附件：合肥商業(yè)市場(chǎng)（含商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓）5.0項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目理解

1.0分析思路城市思考項(xiàng)目思考區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃

項(xiàng)目地塊解析交通環(huán)境研究輻射范圍研究區(qū)域商業(yè)“大合肥”的時(shí)代來(lái)臨，城市的擴(kuò)容戰(zhàn)略明顯南上政務(wù)、濱湖，挺進(jìn)巢湖，大力發(fā)展巢湖旅游度假資源；北趨北城，拓寬長(zhǎng)豐、淮南，促進(jìn)合肥、淮南兩城連動(dòng)；西拓向高新，擴(kuò)充肥西三河，帶動(dòng)三河豐沛天然物產(chǎn)發(fā)展；西南延伸經(jīng)開(kāi)區(qū)，啟動(dòng)與肥西的零距離對(duì)話(huà)，三縣劃入“大合肥”圈內(nèi)；東北區(qū)域，連通肥東與合肥命脈要扼，“大合肥”時(shí)代不容小覷疆域……濱湖區(qū)巢湖老城區(qū)北城東區(qū)高新經(jīng)開(kāi)政務(wù)淮南肥西肥東長(zhǎng)豐高新試點(diǎn)示范區(qū)1.1城市/區(qū)域思考1.1城市/區(qū)域思考老城區(qū)西南板塊城東板塊城南城西板塊

合肥正從單中心向多核演變，“大建設(shè)”風(fēng)暴來(lái)襲，東城有望成為下一站城市發(fā)展的明星板塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)肥東是合肥構(gòu)建區(qū)域性特大城市的東部組團(tuán)，安徽“東向發(fā)展”的橋頭堡目前城市“北拓西聯(lián)”市中心大力改善商業(yè)和住宅環(huán)境的地位不可動(dòng)搖項(xiàng)目所在的河?xùn)|片區(qū)將著力打造全省級(jí)商貿(mào)物流服務(wù)中心.中軸線(xiàn)河?xùn)|片區(qū)縣級(jí)辦公文化中心，商貿(mào)服務(wù)中心河西片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)積極與合肥對(duì)接未來(lái)拓展區(qū)域中心肥東縣“十二五”城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃：城區(qū)的宏觀(guān)規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為：一軸線(xiàn)，一中心，兩片區(qū)。河西片區(qū)：指合肥與肥東無(wú)縫對(duì)接重要區(qū)域，也是重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)的商貿(mào)物流集中區(qū)。1.1城市/區(qū)域思考肥東是安徽“東向”發(fā)展的橋頭堡，也是本項(xiàng)目所處區(qū)域區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)1.1城市/區(qū)域思考肥東房地產(chǎn)市場(chǎng)固定資產(chǎn)投資近三年逐年遞增發(fā)展頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，近5年房地產(chǎn)投資基本呈平穩(wěn)趨勢(shì)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)1.1城市/區(qū)域思考肥東房地產(chǎn)市場(chǎng)固定資產(chǎn)投資近三年逐年遞增發(fā)展頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，近5年房地產(chǎn)投資基本呈平穩(wěn)趨勢(shì)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)北部組團(tuán)：規(guī)規(guī)劃以辦公、、文化、商貿(mào)貿(mào)、體育、游游憩、居住區(qū)區(qū)為主要職能能東部組團(tuán)：規(guī)規(guī)劃以辦公、、文化、商貿(mào)貿(mào)、體育、游游憩、居住區(qū)區(qū)為主要職能能西部組團(tuán)：重重點(diǎn)發(fā)展高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和和先進(jìn)制造業(yè)業(yè)積極向合肥肥靠攏。肥東著力打造造縣級(jí)文化中中心和商貿(mào)服服務(wù)中心，本本項(xiàng)目處于“西聯(lián)東擴(kuò)”的關(guān)鍵位置置，是肥東連連接合肥的橋橋頭堡，也是是商貿(mào)服務(wù)集集中地北部組團(tuán)版塊比較東部組團(tuán)西部組團(tuán)1.1城市/區(qū)域思考區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)1.1城市/區(qū)域思考核心商業(yè)區(qū)核心輻射區(qū)域東部產(chǎn)業(yè)集聚商圈大興鎮(zhèn)片區(qū)撮鎮(zhèn)片區(qū)區(qū)域定位：項(xiàng)項(xiàng)目位于肥東東大興鎮(zhèn)與撮撮鎮(zhèn)交匯處，，區(qū)域內(nèi)定位位為省級(jí)物流中心心樞紐，未來(lái)產(chǎn)值超超千億，人流流量過(guò)千萬(wàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)1.1城市/區(qū)域思考肥東區(qū)域內(nèi)連鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外外連長(zhǎng)三角的的立體綜合交交通網(wǎng)絡(luò)體系系，將為本案及及區(qū)域的發(fā)展展提供契機(jī)。合肥市對(duì)外所所有高速公路路均從肥東經(jīng)經(jīng)過(guò)，并在縣城1公里處形成安安徽省乃至華華東地區(qū)重要高速公路路樞紐；肥東擁有高速速公路總里程程居安徽省各各縣第一位。。內(nèi)連鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外外連長(zhǎng)三角的的立體綜合交交通網(wǎng)絡(luò)體系系，為肥東工工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展提供供著充足的硬硬件保障。1.1城市/區(qū)域思考區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目周邊專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)集中，，三公里范圍圍內(nèi)僅約8萬(wàn)人口，人群群相對(duì)中低端，但仍然存在消費(fèi)需求求華盛大運(yùn)城寶翠園東方明珠嘉苑東方早城錦繡花園盛世新城大興撮鎮(zhèn)趙小郢在售項(xiàng)目肥東村鎮(zhèn)張郢人員構(gòu)成復(fù)雜流動(dòng)性大，消費(fèi)需求旺盛專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中直接導(dǎo)致了周邊人員構(gòu)成復(fù)雜，人口流動(dòng)性大；另一方面肥東縣大量的進(jìn)城客群也帶來(lái)了消費(fèi)需求。寶翠園華盛大運(yùn)城東方早城東方明珠嘉苑錦繡花園盛世新城1.1城市/區(qū)域思考區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，缺乏大型商業(yè)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域商業(yè)形象地塊周邊商業(yè)載體以社區(qū)底商、超市為主，檔次較低，除北側(cè)500米外有一個(gè)永輝超市外，沒(méi)有較大規(guī)模的綜合類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)單一，缺乏大型商業(yè)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)能級(jí)較低未來(lái)隨之周谷堆、永輝超市、紅星美凱龍商業(yè)氛圍更加促進(jìn)周邊商業(yè)氛圍，但規(guī)模化商業(yè)多為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如浙商城、瑤海家具大世界等，區(qū)域功能不完善，商業(yè)能級(jí)較低。區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚厚，但規(guī)?；躺虡I(yè)多為專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)能級(jí)較低低，區(qū)域功能不不完善，缺乏大型商業(yè)業(yè)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的的商業(yè)形象浙商城圣大國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)華東國(guó)際建材城百大周谷堆瑤海家具大世界紅旗建材市場(chǎng)永輝超市合鋼集團(tuán)中心超市沃爾瑪專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)超市1.1城市/區(qū)域思考小結(jié)：作為十二五規(guī)規(guī)劃的發(fā)展重重點(diǎn)之一，肥肥東片區(qū)發(fā)展展?jié)摿薮蟆?。本案地處肥肥東與城區(qū)之之間，是重要的戰(zhàn)略前前沿陣地。未來(lái)區(qū)域內(nèi)將將打造省級(jí)物流中心心，大型市場(chǎng)不不斷進(jìn)駐，帶帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)，并帶帶動(dòng)人流量。。區(qū)域立體化交通體體系，促進(jìn)周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如大興興鎮(zhèn)，撮鎮(zhèn)的的人流集中。。并帶動(dòng)合肥肥、肥東商業(yè)業(yè)的無(wú)縫對(duì)接接。區(qū)域內(nèi)常駐人口較少少，僅為3萬(wàn)人，區(qū)域內(nèi)內(nèi)集中專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)，流動(dòng)人人口較多。區(qū)域內(nèi)缺乏大型商業(yè)業(yè)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形形象。1.2項(xiàng)目思考地理位置：裕溪高架東入入口，合馬路路與東風(fēng)大道道交叉口本案區(qū)位：位于建材中心心最東面，西西臨紅星美凱凱龍家居廣場(chǎng)場(chǎng)，緊靠裕溪溪路財(cái)富廣場(chǎng)建筑筑面積：約30萬(wàn)平方方米物業(yè)形態(tài)組成成：1棟寫(xiě)字樓，2棟挑高公寓，，1棟平層公寓(共約15萬(wàn)萬(wàn)方)+商業(yè)業(yè)(約15萬(wàn)萬(wàn)方)項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目示意圖華東（國(guó)際））財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目概況項(xiàng)目四至研究究交通配套研究究輻射范圍研究究項(xiàng)目概況項(xiàng)目四至研究究交通配套研究究輻射范圍研究究長(zhǎng)青街東至東風(fēng)大大道、南臨臨裕溪路、、西接店埠埠河、北靠靠長(zhǎng)江東路路（規(guī)劃中中）裕溪路財(cái)富廣場(chǎng)東面道路尚尚未完全打打通，周邊邊擁有數(shù)個(gè)個(gè)住宅項(xiàng)目目及少量沿沿街鋪面北面仍處于于開(kāi)發(fā)中，，周邊都是是公路南面建有數(shù)數(shù)個(gè)住宅項(xiàng)項(xiàng)目，除此此之外都是是有待開(kāi)發(fā)發(fā)的空地西面靠近大大興鎮(zhèn)，因因?yàn)榭拷虾戏实年P(guān)系系，發(fā)展較較快人口密密集1.2項(xiàng)目思考項(xiàng)目概況項(xiàng)目四至研研究交通配套研研究輻射范圍研研究1.2項(xiàng)目思考項(xiàng)目地塊交交通優(yōu)勢(shì)明顯，，交通便利利。緊鄰裕裕溪路，未未來(lái)東二環(huán)環(huán)（郎溪路路）、長(zhǎng)江江東路盡在在咫尺。道路能級(jí)低鐵道對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)生不利影響長(zhǎng)江東路裕溪路郎溪路東二環(huán)淝河路東風(fēng)大道本案第一圈層主主力客群：：主要為周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，撮撮鎮(zhèn)（總?cè)巳丝诩s12萬(wàn)）、大大興鎮(zhèn)（總總?cè)丝诩s10萬(wàn)）；第二圈層次次主力客群群：肥東以及周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客群、部分分瑤海區(qū)客客群第三圈層輻輻射客群：：合肥其他區(qū)區(qū)域客群以以及外地客客戶(hù)；肥東縣瑤海區(qū)蜀山區(qū)包河區(qū)長(zhǎng)豐縣肥西縣新站區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)濱湖區(qū)廬陽(yáng)區(qū)高新區(qū)核心客群項(xiàng)目概況項(xiàng)目四至研研究交通配套研研究輻射范圍研研究1.2項(xiàng)目思考本項(xiàng)目輻射射常駐人口少少，必須沖出出核心客群群，輻射到到三層客群群才可消化化項(xiàng)目商業(yè)業(yè)體量。城市綜合體體開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：本案為商業(yè)綜合合用地，較較好的項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)加之30萬(wàn)方體量?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)更不可可小覷，待周邊專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展成熟后后，人流量量一旦有了了保障將為為項(xiàng)目的成成功奠定基基礎(chǔ)。區(qū)域規(guī)劃位位置及交通通條件優(yōu)越越：項(xiàng)目處于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群商商圈核心，，道路、公公交交通發(fā)展成熟，，未來(lái)東部部組團(tuán)的新核心，引引領(lǐng)未來(lái)東東城組團(tuán)發(fā)發(fā)展方向。?？梢曅约罢拐故久妫烘溄雍戏逝c與東部組團(tuán)團(tuán)的前沿陣陣地，裕溪溪路以北、、東風(fēng)大道道以西、未未來(lái)長(zhǎng)江東東路以南，，商業(yè)展示示價(jià)值較高高，未來(lái)為為人流主要要方向之一一。輻射區(qū)域較較廣但輻射射人口質(zhì)量量不高：項(xiàng)目致力于于打造片區(qū)區(qū)首個(gè)現(xiàn)代代化多功能能商業(yè)中心心，西至大大興鎮(zhèn)、東東至撮鎮(zhèn)為為項(xiàng)目核心心輻射區(qū)域域，周邊鄰鄰鎮(zhèn)為次級(jí)級(jí)輻射區(qū)域域，輻射范范圍雖然廣廣，但周邊邊的人口基基數(shù)還有待待提高1.2項(xiàng)目思考2.02.12.22.32.42.52.62.7項(xiàng)目市場(chǎng)條條件總結(jié)SWOT分析項(xiàng)目形象定定位項(xiàng)目檔次定定位項(xiàng)目功能定定位項(xiàng)目消費(fèi)群群定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定定位市場(chǎng)研究2.1市場(chǎng)分析街區(qū)長(zhǎng)度：：1500米主要客群：：周邊常住住居民，學(xué)學(xué)生和專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)上班班人員業(yè)態(tài)布局：：零售，小小型餐飲，，服裝，超超市租金范圍：：合馬路南南、北側(cè)租租金相差不不大，范圍圍整體為0.6-0.9元/天·㎡業(yè)態(tài)品牌面積租金煙酒超市小超市煙酒店40平米0.8元/天·㎡餐飲中小餐飲店100平米0.7元/天·㎡美容美發(fā)理發(fā)店30平米0.65元/天·㎡臨街商業(yè)：：業(yè)態(tài)主要要以餐飲、美容容美發(fā)、超超市等業(yè)態(tài)為主主，商業(yè)氛氛圍低檔。。馬鋼（合肥）有限公司華東國(guó)際建材城合肥浙商城安徽水電水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院本項(xiàng)目紅星美凱龍合肥商貿(mào)物流開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域臨街商商業(yè)分析區(qū)域?qū)I(yè)市市場(chǎng)分析區(qū)域潛在商商業(yè)供應(yīng)區(qū)域消費(fèi)人人群分析2.1市場(chǎng)分析龍?zhí)羺^(qū)域超超市約有20多家中小型型社區(qū)超市市，稍大面積積超市3家，尚無(wú)大中型型高檔綜合合超市。超市：以社區(qū)便利利店形態(tài)為為主，檔次較低低、環(huán)境較較差，尚無(wú)大型高高檔綜合超超市，升級(jí)在即即。世紀(jì)華聯(lián)龍?zhí)恋晔兰o(jì)華聯(lián)龍?zhí)恋旰霞腋４殒?zhèn)店永輝超市世紀(jì)華聯(lián)合家福社區(qū)店123本項(xiàng)目區(qū)域臨街商商業(yè)分析區(qū)域?qū)I(yè)市市場(chǎng)分析區(qū)域潛在商商業(yè)供應(yīng)區(qū)域消費(fèi)人人群分析2.1市場(chǎng)分析餐飲：以中小規(guī)模餐飲店居多多，中、低檔次次消費(fèi)為主，，經(jīng)營(yíng)狀況較較好；區(qū)域內(nèi)娛樂(lè)業(yè)態(tài)稀稀少，無(wú)法滿(mǎn)足足周邊居民民需求。龍棲大酒店?yáng)|錦大酒店紅勝食府東錦大酒店1龍棲大酒店2紅勝食府3本項(xiàng)目龍?zhí)羺^(qū)域餐餐飲場(chǎng)所約約有40多家，多為中小小型餐飲店店，尚無(wú)大中型型高檔酒店店餐飲。區(qū)域臨街商商業(yè)分析區(qū)域?qū)I(yè)市市場(chǎng)分析區(qū)域潛在商商業(yè)供應(yīng)區(qū)域消費(fèi)人人群分析2.1市場(chǎng)分析物業(yè)水平：：以臨街商鋪鋪為主要形形式，其中包括括社區(qū)底商商、臨街商商鋪、臨建建等物業(yè)形形態(tài)，區(qū)域商業(yè)物物業(yè)情況整整體面臨升升級(jí)改造。。合馬路北側(cè)合馬路北側(cè)合馬路南側(cè)合馬路南側(cè)區(qū)域臨街商商業(yè)分析區(qū)域?qū)I(yè)市市場(chǎng)分析區(qū)域潛在商商業(yè)供應(yīng)區(qū)域消費(fèi)人人群分析2.1市場(chǎng)分析序號(hào)名稱(chēng)面積（萬(wàn)㎡）租金水平（元/㎡.天）檔次入住率1裕隆大市場(chǎng)15/

中低85%2華東建材城130/

中高部分在建3浙商城80/

中等在建4安糧鋼材大市場(chǎng)12/中低在建5新周谷堆96/中低在建目前完工投投入使用的的是合肥裕裕隆大市場(chǎng)場(chǎng)，華東國(guó)國(guó)際建材中中心部分投投入使用，，其他項(xiàng)目目均在建，，預(yù)計(jì)在2015年左右能陸陸續(xù)完工。。裕隆大市場(chǎng)場(chǎng)合肥浙商城城區(qū)域臨街商商業(yè)分析區(qū)域?qū)I(yè)市市場(chǎng)分析區(qū)域潛在商商業(yè)供應(yīng)區(qū)域消費(fèi)人人群分析2.1市場(chǎng)分析區(qū)域臨街商商業(yè)分析區(qū)域?qū)I(yè)市市場(chǎng)分析區(qū)域潛在商商業(yè)供應(yīng)區(qū)域消費(fèi)人人群分析目前周邊區(qū)區(qū)域沒(méi)有綜合型型購(gòu)物中心心，離本項(xiàng)目目最近的北北京華聯(lián)距距離有11公里，無(wú)法法有效覆蓋蓋本區(qū)域消消費(fèi)群體，，預(yù)計(jì)在2015年永輝超市市（綜超+物流）將完完工。永輝超市（在建）本項(xiàng)目北京華聯(lián)/曙光影院距離北京華聯(lián)11公里2.1市場(chǎng)分析區(qū)域臨街商商業(yè)分析區(qū)域?qū)I(yè)市市場(chǎng)分析區(qū)域潛在商商業(yè)供應(yīng)區(qū)域消費(fèi)人人群分析被訪(fǎng)者年齡齡以25-34歲和35-44歲為主，家庭庭結(jié)構(gòu)主要要是三(四)口之家，工作性質(zhì)質(zhì)主要是個(gè)體經(jīng)營(yíng)，家庭年收收入集中在在9-15萬(wàn)和8萬(wàn)以下，貧貧富收入水水品占差距距大。被訪(fǎng)者出行行方式以公交和私家家車(chē)為主，消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所主要要是北京華聯(lián)和和沃爾瑪，離本區(qū)域距距離較遠(yuǎn)，商業(yè)類(lèi)型型偏好以餐餐飲、超市、休閑閑娛樂(lè)為主。2.1市場(chǎng)分析區(qū)域臨街商商業(yè)分析區(qū)域?qū)I(yè)市市場(chǎng)分析區(qū)域潛在商商業(yè)供應(yīng)區(qū)域消費(fèi)人人群分析小結(jié)：區(qū)域臨街商業(yè)檔次低低、生活配套套、休閑娛娛樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展空間間較大；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以以建材家居居、電機(jī)、、小商品城城為主。在未來(lái)2年專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)方可逐漸漸呈現(xiàn)發(fā)展展規(guī)模；區(qū)域內(nèi)潛在在商貿(mào)、物物流配套逐逐漸豐富，，但大型集中服服務(wù)型商業(yè)業(yè)欠缺周邊人群消費(fèi)實(shí)力一一般，對(duì)大型購(gòu)物中中心，如餐餐飲美食、、超市、休休閑娛樂(lè)的的需求強(qiáng)烈烈。2.1市場(chǎng)分析該項(xiàng)目合理理的控制商商鋪面積，，以返租的形形式實(shí)現(xiàn)快快速去化明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)建面58萬(wàn)平方米樓層數(shù)負(fù)一層（下沉）—地上三層商業(yè)定位融時(shí)尚購(gòu)物、特色餐飲、兒童教育等服務(wù)功能為一體的綜合性商業(yè)主要客群周邊居民和企事業(yè)單位為主租售策略返租形式的銷(xiāo)售主力面積30-80㎡月均去化速度19套/月運(yùn)營(yíng)情況除周末、節(jié)假日外，平時(shí)客流量小。在營(yíng)業(yè)的商家僅永輝超市能夠吸引周邊居民。借鑒案例分分析——明發(fā)商業(yè)廣廣場(chǎng)2.2案例借鑒項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要是以特特色餐飲為為主，同時(shí)配以以?xún)和瘖蕵?lè)樂(lè)及時(shí)尚服服飾業(yè)態(tài)樓層主要業(yè)態(tài)-1F童話(huà)世界永輝超市、兒童教育、兒童用品、水療健身、少兒服飾、童裝童趣、家居家紡、餐飲美食1F靚麗之都都市少淑、魅力名品、精品購(gòu)物、港榮百貨、生活配套、蘇寧電器、數(shù)碼生活城2F品質(zhì)驛站新華書(shū)店、精品購(gòu)物、皮具箱包、餐飲美食、運(yùn)動(dòng)休閑、時(shí)尚潮男、休閑會(huì)所、皮具箱包、港榮百貨3F休閑時(shí)光酒店用品、休閑娛樂(lè)、蘋(píng)果KTV、金逸影城借鑒案例分分析——明發(fā)商業(yè)廣廣場(chǎng)2.2案例借鑒內(nèi)街通道商業(yè)街入口對(duì)外交通：：主要通過(guò)4個(gè)出入口與與周邊兩條條主干道（（北二環(huán)路路及四里河河路）相連連，整體昭昭示性及通通達(dá)性較好好。內(nèi)部交通：：商業(yè)內(nèi)街以以橢圓形設(shè)設(shè)置，且鋪鋪位分兩排排布置，水平平方向以環(huán)環(huán)形道路及及天橋相連連，垂直方向以觀(guān)觀(guān)光電梯、扶扶梯以及樓體體相連，整體動(dòng)線(xiàn)線(xiàn)流暢，但交交匯點(diǎn)過(guò)多，，略顯復(fù)雜。商業(yè)街以橢圓圓形閉合設(shè)計(jì)計(jì)，內(nèi)外部動(dòng)動(dòng)線(xiàn)流暢，但動(dòng)線(xiàn)交匯點(diǎn)點(diǎn)過(guò)多，略顯顯雜亂借鑒案例分析析——明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)2.2案例借鑒自持和銷(xiāo)售比比例：開(kāi)發(fā)商自持比比例為60%，其中自持部部分為：明發(fā)發(fā)國(guó)際大酒店店；B1區(qū)的永輝超市市、港榮百貨貨；C3區(qū)的蘇寧電器器；A3區(qū)金逸電影城城。其余商鋪鋪全部銷(xiāo)售。。在售商鋪返租模式年限1-3年4年5-6年7-8年合計(jì)租金比例6%6%7%8%54%備注：前三年租金抵扣總房款，第4-8年按季度返還借鑒案例分析析——明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)2.2案例借鑒小結(jié)：明發(fā)自入市以以來(lái)，前期推推廣、形象定定位都聲勢(shì)浩浩大，但后期期卻經(jīng)營(yíng)無(wú)力力。原因分析析：周邊常駐人口較少少，且業(yè)態(tài)定位沒(méi)有規(guī)規(guī)劃好，導(dǎo)致后期只只有超市能吸吸引周邊客戶(hù)戶(hù)。商業(yè)內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)交匯點(diǎn)較較為雜亂，導(dǎo)致客流導(dǎo)導(dǎo)向不明確。。項(xiàng)目整體沒(méi)有統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理，商家后期各各自為戰(zhàn)，沒(méi)沒(méi)有突出整體體的商業(yè)氛圍圍。借鑒案例分析析——明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)2.2案例借鑒對(duì)本項(xiàng)目的借借鑒1、合理的商商鋪面積，將將商鋪面積控控制在30-80㎡以?xún)?nèi)，總價(jià)較低，有有利于提高市市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。。2、在銷(xiāo)售方方式上采取返租模式式，第1-4年每年返6%，第5、6年返7%，第7-8年返8%，1-3年的租金直接接從購(gòu)房款中中扣除，此種種模式對(duì)客戶(hù)戶(hù)的心理價(jià)格格沖擊較大，，容易促進(jìn)成成交。3、銷(xiāo)售型商商鋪雖然進(jìn)行行返租，但是是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有有進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，商家各自為為戰(zhàn)，形成不不了商業(yè)氛圍圍。4、內(nèi)街動(dòng)線(xiàn)過(guò)長(zhǎng)且與外街街銜接不夠，，沒(méi)有很好的的實(shí)現(xiàn)人流導(dǎo)導(dǎo)入，容易形形成死街。借鑒案例分析析——明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)2.2案例借鑒項(xiàng)目名稱(chēng)金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)占地面積6萬(wàn)㎡建筑面積34.4萬(wàn)㎡商業(yè)面積16.4萬(wàn)㎡（不含酒店及寫(xiě)字樓）層數(shù)11棟多層數(shù)建筑構(gòu)成的街區(qū)車(chē)位約1200個(gè)開(kāi)發(fā)商崇邦集團(tuán)開(kāi)業(yè)時(shí)間2009年12月建筑形式多盒子組成的休閑街區(qū)設(shè)計(jì)單位-運(yùn)營(yíng)方式持有位置上海市金橋路/張楊路基本定位“LIFEHUB生活中心”（區(qū)域型）項(xiàng)目基本資料料借鑒案例分析析——上海金橋國(guó)際際商業(yè)廣場(chǎng)2.2案例借鑒區(qū)位及交通公路交通：位于張楊路與與金橋路兩條條城市主干點(diǎn)點(diǎn)道交匯點(diǎn)。。軌道交通：坐落于地鐵6號(hào)線(xiàn)云山路站站與金橋路站站之間，距離地鐵6號(hào)線(xiàn)金橋路站站僅50米遠(yuǎn)。公交路線(xiàn)：573；773；778；991區(qū)；993；990；961；630；977；金橋1路；新川專(zhuān)線(xiàn)線(xiàn)等共15條線(xiàn)路。內(nèi)部交通：二、三層空中中步行連廊將將1-8座連為一體。。借鑒案例分析析——上海金橋國(guó)際際商業(yè)廣場(chǎng)2.2案例借鑒業(yè)態(tài)分布/配比位置商業(yè)層數(shù)主題1座4層時(shí)尚零售、兒童親子、餐飲2座4層時(shí)尚零售、休閑娛樂(lè)3座4層零售、餐飲、休閑5座2層生活零售、餐飲6座3層餐飲7座3層零售、餐飲8座4層零售、餐飲商戶(hù)零售餐飲休閑娛樂(lè)配套服務(wù)服飾零售生活零售兒童零售正餐休閑餐簡(jiǎn)快餐兒童大眾配套服務(wù)商戶(hù)數(shù)量5123202012176168數(shù)量比例30%13%11%11%7%10%3%10%5%業(yè)態(tài)比例54%28%13%5%總結(jié)合計(jì)173家店鋪，生活零售、休閑娛樂(lè)和兒童消費(fèi)業(yè)態(tài)較豐富，正餐比例較高借鑒案例分析析——上海金橋國(guó)際際商業(yè)廣場(chǎng)2.2案例借鑒業(yè)態(tài)類(lèi)型分類(lèi)代表項(xiàng)目或品牌特征總結(jié)零售服裝鞋帽零售優(yōu)衣庫(kù)、歐時(shí)力、ONLY、JACK＆JONES、VEROMODA、C＆A、達(dá)芙妮、ELAND、艾格、Lily女裝、吉蒂屋、PLORY、熱風(fēng)等服飾零售品牌相對(duì)親民，認(rèn)知度高、親和力強(qiáng)；生活零售覆蓋面廣，兼顧基本生活需求和品質(zhì)生活需求；兒童零售品類(lèi)全，組團(tuán)效果明顯。生活零售易買(mǎi)得、EMOI基本生活、樸坊、萬(wàn)寧、蘋(píng)果數(shù)碼電子、全棉時(shí)代、佰草集、JUSTBB、寶島眼鏡、國(guó)美電器等兒童零售博士蛙、碧邦孕裝、耐克童裝、英氏、十月媽咪、樂(lè)智、智高、mothercare等餐飲正餐西貝莜面村、川食公館、龍門(mén)客棧、釜山料理、望湘園、小南國(guó)、天虹海鮮酒家、多番日本料理等正餐口味較為豐富，主要滿(mǎn)足家庭聚餐需求，在寫(xiě)字樓適當(dāng)布置商務(wù)正餐，滿(mǎn)足其商務(wù)人群就餐需求。休閑餐巴黎貝甜、哈根達(dá)斯、滿(mǎn)記甜品、COSTA、茶礦等簡(jiǎn)快餐味千拉面、避風(fēng)塘、KFC、漢堡王、一茶一坐、伊秀壽司、吉旺茶餐廳、COCO壱番屋等休閑娛樂(lè)兒童娛樂(lè)美吉姆國(guó)際兒童教育中心、迪士尼攝影/英語(yǔ)、卡通尼樂(lè)園、大藝術(shù)創(chuàng)意教育、奕品圍棋等休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)十分豐富；兒童娛樂(lè)包含動(dòng)靜等不同娛樂(lè)形式；但大眾娛樂(lè)缺乏影院業(yè)態(tài)。大眾娛樂(lè)紐約伊人護(hù)膚、天懷愛(ài)尚舞蹈匯、蕓楠草藥健發(fā)、必瘦站、艾尚美甲、上海歌城、高點(diǎn)保齡球/臺(tái)球館等代表品牌借鑒案例分析析——上海金橋國(guó)際際商業(yè)廣場(chǎng)2.2案例借鑒主力店①易買(mǎi)得：：大型超市，，帶動(dòng)人流效效果明顯并且且重復(fù)消費(fèi)頻頻次高。②運(yùn)動(dòng)100：運(yùn)動(dòng)服飾、、用品集合店店。③卡通尼樂(lè)樂(lè)園：特色兒兒童娛樂(lè)場(chǎng)所所，三帶四營(yíng)營(yíng)造較好的通通透兒童娛樂(lè)樂(lè)氛圍。④優(yōu)衣庫(kù)：：日本知名基基本款快銷(xiāo)服服飾零售品牌牌，形象親民民，適合生活活型購(gòu)物中心心。借鑒案例分析析——上海金橋國(guó)際際商業(yè)廣場(chǎng)2.2案例借鑒餐飲業(yè)態(tài)簡(jiǎn)快餐休閑餐正餐借鑒案例分析析——上海金橋國(guó)際際商業(yè)廣場(chǎng)2.2案例借鑒休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)態(tài)及配套兒童娛樂(lè)大眾娛樂(lè)借鑒案例分析析——上海金橋國(guó)際際商業(yè)廣場(chǎng)2.2案例借鑒街區(qū)的動(dòng)線(xiàn)不不僅在一個(gè)平平面上流暢，，通過(guò)地上及及地下連廊的的設(shè)置，形成成人流在垂直、及水平平方向的有效循環(huán)。在動(dòng)線(xiàn)上設(shè)置一些空間節(jié)點(diǎn)，利用景觀(guān)與與設(shè)施、外擺擺打造出可供供人員休憩的的空間。體現(xiàn)現(xiàn)出街區(qū)的休休閑感與生活活氣息。產(chǎn)品亮點(diǎn)高樓層間的水水平交通，設(shè)設(shè)置較寬連廊廊+島柜自然過(guò)渡渡可利用建筑外輪廓的凹凸?fàn)I造出有節(jié)奏奏收放的空間間節(jié)點(diǎn)，提升升動(dòng)線(xiàn)的趣味味性和空間的的層次感。借鑒案例分析析——上海金橋國(guó)際際商業(yè)廣場(chǎng)2.2案例借鑒金橋國(guó)際對(duì)休休閑氛圍的營(yíng)造——一層外擺餐飲飲氛圍營(yíng)造借鑒案例分析析——上海金橋國(guó)際際商業(yè)廣場(chǎng)2.2案例借鑒主要缺陷氛圍營(yíng)造：通通過(guò)景觀(guān)小品品和首層的休休閑餐飲以及及較豐富的娛娛樂(lè)業(yè)態(tài)，營(yíng)營(yíng)造出項(xiàng)目的的休閑氛圍；；業(yè)態(tài)組合：根根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)點(diǎn)更加突出品品質(zhì)生活，滿(mǎn)滿(mǎn)足周邊一站站式購(gòu)物業(yè)態(tài)態(tài)，本案列中中利用周邊有有兒童客群，，采取針對(duì)性性業(yè)態(tài)組合；；產(chǎn)品規(guī)劃：中中央廣場(chǎng)相對(duì)對(duì)于該集團(tuán)第第一代街區(qū)型型產(chǎn)品大寧國(guó)國(guó)際，可視性性和對(duì)人流的的聚集作用更更強(qiáng)；樓座間間高樓層的水水平交通聯(lián)系系較好；組團(tuán)布局分散散，互動(dòng)性弱弱，并且容易易產(chǎn)生疲勞感感；很難做到每棟棟單體都有聚聚客亮點(diǎn)，使使客群全都到到達(dá)借鑒案例分析析——上海金橋國(guó)際際商業(yè)廣場(chǎng)2.2案例借鑒借鑒之處項(xiàng)目定位3.0市場(chǎng)格局城市規(guī)劃商業(yè)環(huán)境商戶(hù)訪(fǎng)談消費(fèi)者訪(fǎng)談項(xiàng)目分析1、肥東的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，主主要以低端制制造業(yè)為主的的第二產(chǎn)業(yè)為為主，但整體體商業(yè)發(fā)展水平平較低；2、肥東雖道道路交通發(fā)達(dá)達(dá)，但實(shí)效較較低，軌道交交通的規(guī)劃有有利于擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)輻射射圈。未來(lái)區(qū)區(qū)域發(fā)展為商貿(mào)物流集散散中心，帶動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)與人口口發(fā)展；3、區(qū)域整體發(fā)展展情況并不理理想，本對(duì)本項(xiàng)目目商業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)生較大沖擊擊；4、本地消費(fèi)外溢嚴(yán)重重，本案需提供供中高檔的商商業(yè)形態(tài)，以以實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者者本地消費(fèi)；；5、本案雖處處于版塊核心心區(qū)，但基礎(chǔ)設(shè)施尚待待時(shí)日，不過(guò)交通便便利，商業(yè)展展示性佳，有有利商業(yè)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)；3.1項(xiàng)目市場(chǎng)條件件總結(jié)項(xiàng)目市場(chǎng)條件總結(jié)項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目消費(fèi)群定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展主線(xiàn)優(yōu)勢(shì)&機(jī)會(huì)：發(fā)揮圈定——短期內(nèi)結(jié)合本本地人口結(jié)構(gòu)構(gòu)，以中檔收入人群為本項(xiàng)目主力力消費(fèi)群，未未來(lái)隨著整體城城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整可逐步步將消費(fèi)者檔次次拉升。輻射——本項(xiàng)目利用項(xiàng)項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)、舒適的購(gòu)物環(huán)境及及現(xiàn)代生活的的購(gòu)物體驗(yàn)，，擴(kuò)大項(xiàng)目商業(yè)業(yè)輻射范圍，盡可能吸引引更多的消費(fèi)人人流，保持項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域性的的吸引力。特色——作為周邊區(qū)域域首個(gè)新型“一一站式”吃喝喝玩樂(lè)休閑體體驗(yàn)中心，本項(xiàng)目將以以?xún)?yōu)良的商業(yè)業(yè)規(guī)劃、豐富富的業(yè)態(tài)組合合及商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)給周邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)消費(fèi)者帶來(lái)來(lái)新的商業(yè)感感受。機(jī)會(huì)：利用肥東的快快速發(fā)展及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，應(yīng)應(yīng)對(duì)肥東商業(yè)業(yè)發(fā)展進(jìn)行引引導(dǎo)，減小外外向型消費(fèi)狀狀況，確定周周邊商業(yè)地標(biāo)標(biāo)地位。應(yīng)充分利用用交通優(yōu)勢(shì)及及未來(lái)龐大的的商業(yè)業(yè)態(tài)，，擴(kuò)大商業(yè)輻輻射范圍，吸吸引更多的消消費(fèi)人群區(qū)域內(nèi)未來(lái)來(lái)規(guī)劃為商貿(mào)貿(mào)物流核心區(qū)區(qū)，大型市場(chǎng)場(chǎng)不斷進(jìn)駐，，將以?xún)?yōu)良的的商業(yè)規(guī)劃、、豐富的業(yè)態(tài)態(tài)組合及商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)給撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)及周邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)消費(fèi)者帶來(lái)來(lái)新的商業(yè)感感受。項(xiàng)目市場(chǎng)條件總結(jié)項(xiàng)目形象定位SWOT分析項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目消費(fèi)群定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位3.2項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本本項(xiàng)目處于版版塊商貿(mào)物流流中心的核心心區(qū)域。極佳的可達(dá)性性:周邊道道路設(shè)施較好好，交通便利利，緊鄰裕溪溪路、東風(fēng)大大道，東面即即為高速入口口?？梢曅?xún)?yōu)勢(shì)勢(shì)：本案位于于東風(fēng)大道與與裕溪路交匯匯處，有較好好的展示面；；引領(lǐng)商商業(yè)新模式營(yíng)造消消費(fèi)者者新體驗(yàn)構(gòu)筑品品牌新平臺(tái)新東城城·國(guó)際休休閑商商務(wù)中中心——打造城城市副副中心心集商商務(wù)、、休閑閑、餐餐飲一一站式式體驗(yàn)驗(yàn)城中中城定位詮詮釋本項(xiàng)目目的開(kāi)開(kāi)發(fā)以以一個(gè)個(gè)新的的類(lèi)型型出現(xiàn)現(xiàn)在肥肥東商業(yè)市市場(chǎng)，，吸引引消費(fèi)費(fèi)者之之關(guān)注注，并并成為為肥東東城市商商業(yè)的的新地地標(biāo)肥東產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整將將產(chǎn)生生之新新城，，將需需要新的商商業(yè)來(lái)來(lái)滿(mǎn)足足集合區(qū)區(qū)域商商業(yè)特特征以以及項(xiàng)項(xiàng)目自自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，結(jié)合合專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)，將將商務(wù)務(wù)、休休閑、、餐飲飲結(jié)合合一體體，深深挖商商業(yè)價(jià)價(jià)值，，滿(mǎn)足足區(qū)域域以及及周邊邊商業(yè)業(yè)需求求項(xiàng)目市市場(chǎng)條條件總總結(jié)項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目檔檔次定定位項(xiàng)目功功能定定位項(xiàng)目客客群定定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展主線(xiàn)項(xiàng)目形形象定定位3.3項(xiàng)目形形象定定位定位詮詮釋?zhuān)海寒a(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)升升級(jí)后后的新新城市市Page84定位詮詮釋?zhuān)海豪檬媸孢m空空間、、先進(jìn)進(jìn)規(guī)劃劃、獨(dú)獨(dú)特建建筑為為消費(fèi)費(fèi)者提提供一一個(gè)休休閑的的商業(yè)業(yè)空間間定位詮詮釋?zhuān)海禾厣髦黝}商商業(yè)街街，集集合餐餐飲、、娛樂(lè)樂(lè)、休休閑特特色主主題購(gòu)購(gòu)物圈圈功能能，8888“貼心服服務(wù)無(wú)無(wú)處不不在”，更人人性化化的的的士上上落客客區(qū)??！食之體體驗(yàn)多元化化餐飲飲組合合，體體驗(yàn)式式餐廳廳，為為肥東東消費(fèi)首首選之之美食食圣地地定位詮詮釋?zhuān)海贺S富的的業(yè)態(tài)態(tài)為消消費(fèi)者者提供供不同同的生生活體體驗(yàn)Page92享之體體驗(yàn)高品質(zhì)質(zhì)休閑閑服務(wù)務(wù)內(nèi)容容，為為追求求生活活品質(zhì)質(zhì)之肥東人人民提提供優(yōu)優(yōu)秀的的商業(yè)業(yè)空間間定位詮詮釋?zhuān)海篜age91娛之體體驗(yàn)集成的的娛樂(lè)樂(lè)組合合，滿(mǎn)滿(mǎn)足休休閑娛娛樂(lè)需求，，為現(xiàn)現(xiàn)代生生活方方式展展示的的最佳平臺(tái)臺(tái)定位詮詮釋?zhuān)海和ㄟ^(guò)以以上分分析，，建議議本項(xiàng)項(xiàng)目檔檔次早早期以以“中檔檔”為主，，未來(lái)來(lái)隨著著城市市及區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展，，在成成熟期期提升升至“中檔檔偏高高”水平低檔高檔在項(xiàng)目目檔次次定位位上，，需要要考慮慮到以以下因因素：：區(qū)域因因素－－?肥東經(jīng)經(jīng)濟(jì)為為全省省前列列，有有較強(qiáng)強(qiáng)的潛潛在消消費(fèi)力力?項(xiàng)目處處于大大興鎮(zhèn)鎮(zhèn)與撮撮鎮(zhèn)核核心位位置，，區(qū)域域內(nèi)常常駐人人口少少市場(chǎng)因因素－－?區(qū)域內(nèi)內(nèi)專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)份額額大，，大型型綜合合商業(yè)業(yè)以及及新興興多功功能商商業(yè)支支撐缺缺乏?項(xiàng)目需需與現(xiàn)現(xiàn)有和和未來(lái)來(lái)項(xiàng)目目形成成差異異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)者者因素素－?根據(jù)消消費(fèi)者者調(diào)研研，肥肥東消消費(fèi)潛潛力較較大，，但區(qū)區(qū)域內(nèi)常常駐消消費(fèi)人人群有有限?區(qū)域內(nèi)內(nèi)整體體商業(yè)業(yè)發(fā)展展水平平低，，消費(fèi)費(fèi)檔次次不高，品品牌認(rèn)認(rèn)知度度較低低。綜合以以上因因素，，我們們建議議項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)初期期定位位不宜宜過(guò)高高，定定位于于中檔檔為主主，未未來(lái)可可根據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)及消消費(fèi)習(xí)習(xí)慣逐逐漸調(diào)調(diào)高，，既可可規(guī)避避市場(chǎng)場(chǎng)不成成熟的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，也也可保保留未未來(lái)向向上調(diào)調(diào)整的的空間間，還還可滿(mǎn)滿(mǎn)足項(xiàng)項(xiàng)目形形象及及功能能的需需求。。本項(xiàng)目目（成熟熟期））本項(xiàng)目目（培育育期））項(xiàng)目市場(chǎng)條件總結(jié)項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目消費(fèi)群定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展主線(xiàn)3.4項(xiàng)目檔檔次定定位本項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)，其其功能能應(yīng)具具備：：引領(lǐng)區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)零售售批發(fā)發(fā)，辦辦公用用品類(lèi)類(lèi)之零售、、批發(fā)發(fā)功能能滿(mǎn)足商商務(wù)、、家庭庭、會(huì)會(huì)友等等多樣樣化之之餐飲功功能豐富體體驗(yàn)式式服務(wù)務(wù)內(nèi)容容，增增加生生活樂(lè)樂(lè)趣之之娛樂(lè)休休閑功功能為商務(wù)務(wù)人士士、訪(fǎng)訪(fǎng)客、、區(qū)域域內(nèi)居居民提提供全全面、、完善善之生活活配套套服務(wù)務(wù)功能能項(xiàng)目市場(chǎng)條件總結(jié)項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目消費(fèi)群定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展建議零售批批發(fā)3.5項(xiàng)目功功能定定位項(xiàng)目市場(chǎng)條件總結(jié)項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目消費(fèi)群定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展建議3.6項(xiàng)目消消費(fèi)群群定位位項(xiàng)目市場(chǎng)條件總結(jié)項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目消費(fèi)群定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展建議3.6項(xiàng)目消消費(fèi)群群定位位姓名：：楊新新軍置業(yè)需需求：：華東東酒店店用品品城1期業(yè)業(yè)主基本情情況：：40歲，，肥東東人，，之前前住在在琥珀珀山莊莊，有有一個(gè)個(gè)已成成年的的兒子子職業(yè)：：自己己做生生意置業(yè)目目的：：投資資置業(yè)取取向：：投資資回報(bào)報(bào)、保保障客戶(hù)描描述：：該客戶(hù)戶(hù)已經(jīng)經(jīng)反復(fù)復(fù)比較較過(guò)多多個(gè)商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，，購(gòu)房房非常常謹(jǐn)慎慎，希希望以以最小小的代代價(jià)獲獲得最最穩(wěn)定定的高高額回回報(bào)。?？蛻?hù)語(yǔ)語(yǔ)錄：：——投資商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目就就是為為了賺賺錢(qián)的的，投投資回回報(bào)保保障是是我最最關(guān)心心的問(wèn)問(wèn)題；；關(guān)注商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資保障障目標(biāo)客客戶(hù)白白描：：姓名：：吉少少杰置業(yè)需需求：：華東東酒店店用品品城二二期業(yè)業(yè)主基本情情況：：28歲，六六安人人，之之前住住在新新加坡坡花園園城別別墅，，未婚婚；職業(yè)：：礦業(yè)業(yè)公司司置業(yè)目目的：：有穩(wěn)穩(wěn)定收收入，，渴望望財(cái)富富增值值置業(yè)取取向：：口碑碑、房房企實(shí)實(shí)力、、后期期管理理運(yùn)營(yíng)營(yíng)能力力；客戶(hù)描描述：：客戶(hù)只只有高高中學(xué)學(xué)歷，，是通通過(guò)朋朋友介介紹了了解華華東項(xiàng)項(xiàng)目的的?？纯春帽颈緟^(qū)域域的發(fā)發(fā)展?jié)摑摿?，，?duì)華華東的的招商商運(yùn)營(yíng)營(yíng)政策策非常?？春煤谩？蛻?hù)語(yǔ)語(yǔ)錄：：——我朋友友就是是做建建材生生意的的，這這個(gè)地地方的的潛力力很好好，我我不但但相信信朋友友的眼眼光也也看好好這塊塊的運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理能能力；；看好品品牌影影響力力，房房企實(shí)實(shí)力及及運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理理能力力目標(biāo)客客戶(hù)白白描：：姓名：：蔡霞霞置業(yè)需需求：：華東東酒店店用品品城2期業(yè)業(yè)主基本情情況：：28歲，安安慶人人，老老公是是本地地人職業(yè)：：待業(yè)業(yè)置業(yè)目目的：：投資資置業(yè)取取向：：價(jià)格格回回報(bào)客戶(hù)描描述：：老公肥肥東本本地人人，現(xiàn)現(xiàn)在做做生意意已經(jīng)經(jīng)越來(lái)來(lái)越難難做，，希望望能靠靠鋪?zhàn)幼荧@得得穩(wěn)定定的收收入，，必要要時(shí)還還可以以作為為資產(chǎn)產(chǎn)抵押押?？蛻?hù)語(yǔ)語(yǔ)錄：：——家里經(jīng)經(jīng)濟(jì)有有限，，太貴貴的鋪鋪?zhàn)涌峡隙ㄙI(mǎi)買(mǎi)不起起，回回報(bào)率率能達(dá)達(dá)到我我的要要求就就可以以了資金實(shí)實(shí)力有有限，，但非非?？士释?cái)財(cái)富增增值目標(biāo)客客戶(hù)白白描：：姓名：：張振振東置業(yè)需需求：：華東東酒店店用品品城1期業(yè)業(yè)主基本情情況：：42歲，撮撮鎮(zhèn)人人，現(xiàn)現(xiàn)住寶寶翠園園職業(yè)：：裝修修公司司置業(yè)目目的：：住宅宅總價(jià)價(jià)太高高，投投資商商鋪增增值置業(yè)取取向：：價(jià)格格合理理，未未來(lái)潛潛力一一定要要大客戶(hù)描描述：：客戶(hù)現(xiàn)現(xiàn)住寶寶翠園園，他他的不不少親親戚也也有意意向到到華東東買(mǎi)房房，但但現(xiàn)在在的剩剩余房房源一一直沒(méi)沒(méi)有看看上的的。因因?yàn)槎级际潜颈镜厝巳?，所所以?duì)對(duì)這里里感情情還是是很深深的，，現(xiàn)在在知道道以后后這里里要建建很多多專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)，希希望能能抓住住一次次投資資機(jī)遇遇?？蛻?hù)語(yǔ)語(yǔ)錄：：——我家有有親戚戚在房房管局局上班班，知知道這這里以以后發(fā)發(fā)展很很好，，而且且華東東的鋪鋪?zhàn)觾r(jià)價(jià)格也也能承承受，，家里里不少少親戚戚都想想買(mǎi)??！看好區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展，，希望望周邊邊早點(diǎn)點(diǎn)火爆爆起來(lái)來(lái)目標(biāo)客客戶(hù)白白描：：項(xiàng)目市場(chǎng)條件總結(jié)項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目消費(fèi)群定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展建議3.7項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展建建議項(xiàng)目整整體商商業(yè)體體量較較大，，如按按照全全部用用于集集中商商業(yè)體體來(lái)進(jìn)進(jìn)行打打造，，區(qū)域域內(nèi)客客群無(wú)無(wú)法滿(mǎn)滿(mǎn)足如如此大大的商商業(yè)體體量，，因此此建議議結(jié)合合整體體的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)業(yè)業(yè)態(tài)特特征，，從整整體商商業(yè)中中分出出部分分面積積，重重新打打造一一個(gè)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)。。分隔道道路專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)集中商商業(yè)按整體體商業(yè)業(yè)地理理位置置情況況，將將整體體商業(yè)業(yè)分為為二個(gè)個(gè)集中中式商商業(yè)，，北邊邊區(qū)域域劃分分出約約3-4萬(wàn)平方方米的的專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)，中中間分分隔道道路寬寬度建建議在在8米，南南邊因因地段段位置置相對(duì)對(duì)優(yōu)越越，打打造一一個(gè)以以吃、、喝、、玩、、樂(lè)為為主的的集中中式商商業(yè)體體，一一方面面滿(mǎn)足足本項(xiàng)項(xiàng)目的的商業(yè)業(yè)配套套，一一方面面輻射射整個(gè)個(gè)東部部區(qū)域域的新新商業(yè)業(yè)中心心。寫(xiě)字樓樓平層公公寓挑高公公寓項(xiàng)目市場(chǎng)條件總結(jié)項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目消費(fèi)群定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展建議3.7項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展建建議新東城.國(guó)際休閑商務(wù)中心業(yè)態(tài)種種類(lèi)主要業(yè)業(yè)態(tài)辦公用用品專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)大型超市市精品快捷捷酒店中、高檔檔餐飲KTV娛樂(lè)美食街茶樓、會(huì)會(huì)所銀行辦公商務(wù)務(wù)商、住一一體化商、住一一體化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)集中商業(yè)業(yè)寫(xiě)字樓挑高公寓寓平層公寓寓物業(yè)發(fā)展展4.0商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議公寓物業(yè)發(fā)展建議寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展建議4.1商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)部分—市場(chǎng)定位位專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)打造方方向：一站式辦辦公用品品城4.1商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)部分—市場(chǎng)研判判市場(chǎng)研判判1：合肥缺缺乏規(guī)模?；兄谢k公公用品專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)安徽大市場(chǎng)瑤海家居大市場(chǎng)目前合肥肥缺乏規(guī)規(guī)模性、、集中性性辦公家家具、耗耗材類(lèi)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)。安徽大市市場(chǎng)、瑤瑤海家居居大市場(chǎng)場(chǎng)是合肥肥市經(jīng)營(yíng)營(yíng)辦公用用品、辦辦公家具具最久的的專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)。其其他市場(chǎng)場(chǎng)此類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品較少少。但辦公類(lèi)類(lèi)市場(chǎng)僅僅作為附附帶經(jīng)營(yíng)營(yíng)產(chǎn)品，，辦公家家具、耗耗材類(lèi)區(qū)區(qū)域所占占比例低低。缺少規(guī)模模化，且沒(méi)有有作統(tǒng)一一管理運(yùn)運(yùn)營(yíng)，后后期發(fā)展展緩慢。。4.1商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)部分—市場(chǎng)研判判發(fā)展情況況：安徽大市市場(chǎng)內(nèi)的的辦公用用品區(qū)占占地約5000平米，，多為一一拖二形形式商戶(hù)戶(hù)近200家，，年交易額額1億以上?，幒＜揖泳哟笫袌?chǎng)場(chǎng)辦公家家具區(qū)占占地約1000平米，，商戶(hù)約約30家家，規(guī)模模較小，，年交易易額約2000萬(wàn)元。。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀狀：根據(jù)調(diào)查查，安徽徽大市場(chǎng)場(chǎng)辦公用用品市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀狀況良好好，客群群來(lái)源廣廣泛，且且都擁有有固定的的客戶(hù)群群，年收入最最高商戶(hù)戶(hù)可達(dá)2000多萬(wàn)元元，多數(shù)數(shù)的商戶(hù)戶(hù)年交易易額在100萬(wàn)萬(wàn)元左右右，市場(chǎng)前前景看好好。瑤海家居居大市場(chǎng)場(chǎng)則因?yàn)闉樾蘼返牡脑?，，近期?jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況較差，，缺少客客戶(hù)。市場(chǎng)研判判2：市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況況良好，，市場(chǎng)前前景看好好4.1商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)部分分—市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判3：辦公用品市市場(chǎng)份額較大大辦公用品的市市場(chǎng)份額是多多少？1、合肥市（包包括三縣）平平均每月注冊(cè)冊(cè)企業(yè)有1400個(gè)（注：統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于于合肥市工商商行政管理局局）每年共有16800家企業(yè)注冊(cè)。。2、合肥平均每每年消耗辦公公用品類(lèi)費(fèi)用用=16800*150㎡（平均一家家企業(yè)辦公所所需面積）*200元/㎡（每平方辦辦公用地需要要辦公用品費(fèi)費(fèi)用）=5億名稱(chēng)辦公用品年度總產(chǎn)值（億）安徽大市場(chǎng)1瑤海家具大市場(chǎng)0.2長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)0.1環(huán)湖國(guó)際家具批發(fā)市場(chǎng)0.05中州國(guó)際家具館0.02東方商城0.03其他0.1合計(jì)1.5目前合肥空缺缺的辦公用品品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面面積是多少？？（5億-1.5億)空缺市場(chǎng)產(chǎn)值值/1萬(wàn)（一般鋪面面為100㎡，年產(chǎn)值為為100萬(wàn)，折算1㎡1年產(chǎn)值額為100萬(wàn)/100㎡）=3.5萬(wàn)方左右備注：預(yù)計(jì)兩兩年后辦公用用品市場(chǎng)產(chǎn)值值增長(zhǎng)率會(huì)有有所增加，3.5萬(wàn)面積為保守守面積商戶(hù)屬性商戶(hù)特質(zhì)經(jīng)營(yíng)楊青文體辦公匯總，從業(yè)20年，主經(jīng)營(yíng)得力品牌辦公用品、辦公用電子設(shè)備，年交易金額在2000萬(wàn)左右。

1、店面位于大市場(chǎng)顯眼處，規(guī)模較大，位置很好；2、因?yàn)閺臉I(yè)時(shí)間很長(zhǎng)，是合肥最早一批從事辦公用品的商家，因此客源非常穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)狀況良好；3、有擴(kuò)充計(jì)劃，關(guān)注熱點(diǎn)區(qū)域商業(yè)情況。市場(chǎng)缺陷客戶(hù)訴求1、租金連年上漲，商戶(hù)壓力日益增大。2、大市場(chǎng)硬件條件較落后，物業(yè)管理?xiàng)l件也較差。3、因競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)不斷增大，利潤(rùn)不斷下跌1、關(guān)注鋪面的地段位置，對(duì)鋪位的要求較高；2、關(guān)注物流的便捷通達(dá)性，最好有相關(guān)配套；3、關(guān)注區(qū)域發(fā)展情況，特別是熱點(diǎn)發(fā)展版塊。為詳細(xì)了解商商戶(hù)的擴(kuò)充計(jì)計(jì)劃與發(fā)展訴訴求，特選取取部分安徽大大市場(chǎng)與瑤海海家居大市場(chǎng)場(chǎng)商戶(hù)進(jìn)行調(diào)調(diào)研4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)部分分—市場(chǎng)研判商戶(hù)屬性商戶(hù)特質(zhì)經(jīng)營(yíng)一百文具禮品店，從業(yè)10多年，主經(jīng)營(yíng)辦公用品、商務(wù)禮品及觀(guān)賞用品，年收入500百萬(wàn)元左右。1、商鋪位置一般，但進(jìn)貨渠道獨(dú)特，擁有獨(dú)家產(chǎn)品；2、客源情況一般，近幾年受到的競(jìng)爭(zhēng)較大，特別是常規(guī)辦公用品；3、有擴(kuò)充計(jì)劃，但選擇新發(fā)展市場(chǎng)會(huì)非常謹(jǐn)慎。市場(chǎng)缺陷客戶(hù)訴求1、市場(chǎng)管理方?jīng)]有市場(chǎng)推廣的方面的投入，只是收租。2、交通越來(lái)越擁堵，特別是合肥大建設(shè)到處在修路，有時(shí)貨車(chē)都進(jìn)不來(lái)出不去。1、關(guān)注客戶(hù)渠道，會(huì)優(yōu)先考慮渠道服務(wù)周到的市場(chǎng)；2、關(guān)注鋪位的地段及發(fā)展?jié)摿σ蛩兀?、關(guān)注配套的倉(cāng)儲(chǔ)、物流功能。4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)部分分—市場(chǎng)研判商戶(hù)屬性商戶(hù)特質(zhì)經(jīng)營(yíng)寶克文具，主營(yíng)辦公用品、辦公耗材，從業(yè)10多年，店鋪靠臨泉路市口很好，年收入千萬(wàn)元左右。1、中途轉(zhuǎn)行做辦公用品行業(yè)，之前在城隍廟做服飾生意；2、因鋪位是靠臨泉路的街鋪，因此客源也非常好，但現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)商家越來(lái)越多，生意相比曾經(jīng)已經(jīng)有很大落差；3、擴(kuò)充計(jì)劃尚在考慮中，顧慮較多市場(chǎng)缺陷客戶(hù)訴求1、隨著市場(chǎng)老化，經(jīng)營(yíng)環(huán)境差、交通擁擠、倉(cāng)庫(kù)不足等諸多問(wèn)題都越來(lái)越嚴(yán)重；2、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大，年收益不斷萎縮、減少；3、品牌供貨商渠道多數(shù)被壟斷，其他供貨商貨品質(zhì)量參差不齊。1、希望有完善的經(jīng)營(yíng)支持，包括快速的配送支持；2、關(guān)注有供貨商資源支持的市場(chǎng)，供貨商資源在辦公用品行業(yè)重要程度非常高4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)部分分—市場(chǎng)研判商戶(hù)屬性商戶(hù)特質(zhì)經(jīng)營(yíng)雨龍現(xiàn)代辦公家具公司，成立近10年，華中地區(qū)品牌廠(chǎng)家1、品牌辦公家具商，自產(chǎn)自銷(xiāo)；2、目前產(chǎn)品已遠(yuǎn)銷(xiāo)全國(guó)10多個(gè)城市；3、希望有好的鋪位，有擴(kuò)充計(jì)劃。市場(chǎng)缺陷客戶(hù)訴求1、道路交通情況太差，特別在修路之后幾乎斷了生意。2、傳統(tǒng)熱點(diǎn)市場(chǎng)沒(méi)有鋪位，本市場(chǎng)鋪位人流量越來(lái)越少。1、便捷快速的物流體系；2、完善的倉(cāng)儲(chǔ)配套及交通體系；3、客流充足、地段優(yōu)越的店面；4、客戶(hù)渠道資源。4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)部分分—市場(chǎng)研判商戶(hù)屬性商戶(hù)特質(zhì)經(jīng)營(yíng)至美辦公家具公司，成立10多年，年產(chǎn)值已達(dá)5000余萬(wàn)，自產(chǎn)自銷(xiāo)。1、自產(chǎn)自銷(xiāo)型公司，公司已經(jīng)初具規(guī)模，合作商廣泛；2、在合肥擁有多處銷(xiāo)售點(diǎn)；3、新客戶(hù)拓展渠道狹窄，加上修路近期生意很差。4、公司有拓展新市場(chǎng)的打算市場(chǎng)缺陷客戶(hù)訴求1、物流配套效率低，交通成本不斷增加；2、沒(méi)有任何支持，新客戶(hù)渠道少，主要依靠老客戶(hù)資源。1、擁有完善的倉(cāng)儲(chǔ)及送貨配套；2、需求商務(wù)氛圍濃厚、地段較好的銷(xiāo)售點(diǎn)；3、能提供先進(jìn)的銷(xiāo)售策略和產(chǎn)品設(shè)計(jì)支持；4、產(chǎn)品銷(xiāo)售能和電子商務(wù)相結(jié)合的市場(chǎng)4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)部分分—市場(chǎng)研判4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)部分分—市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判：合合肥缺乏規(guī)模?；谢k辦公用品專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)安徽大市場(chǎng)瑤海家居大市場(chǎng)目前合肥缺乏乏規(guī)模性、集集中性辦公家家具、耗材類(lèi)類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。。安徽大市場(chǎng)、、瑤海家居大大市場(chǎng)是合肥肥市經(jīng)營(yíng)辦公公用品、辦公公家具最久的的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。。其他市場(chǎng)此此類(lèi)產(chǎn)品較少少。但辦公類(lèi)市場(chǎng)場(chǎng)僅作為附帶帶經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，，辦公家具、、耗材類(lèi)區(qū)域域所占比例低低。缺少規(guī)模化，且沒(méi)有作統(tǒng)統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)營(yíng)，后期發(fā)展展緩慢。市場(chǎng)研判小結(jié)結(jié)：中國(guó)辦公用品品行業(yè)發(fā)展?jié)摿Σ豢煽晒懒?，年總產(chǎn)值已已突破3500億元，保保持年均增長(zhǎng)長(zhǎng)10%高速速發(fā)展。合肥辦公用品品行業(yè)發(fā)展未未成氣候，尚無(wú)產(chǎn)業(yè)集集中區(qū)域，分分布很散，作作為生產(chǎn)廠(chǎng)家家分公司的商商品配送非常常不便利。安徽大市場(chǎng)等等老辦公用品品市場(chǎng)面臨經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境差、、交通擁堵、、倉(cāng)庫(kù)不足等等諸多問(wèn)題。。市場(chǎng)對(duì)這種物物業(yè)需求度高高。市場(chǎng)管理方很很少有市場(chǎng)推推廣的方面的的投入，他們們的主要功能能就是收租，，商戶(hù)渴望長(zhǎng)長(zhǎng)期、統(tǒng)一的的經(jīng)營(yíng)、推廣廣，需要開(kāi)發(fā)商有有經(jīng)營(yíng)實(shí)力，，區(qū)域能夠推推動(dòng)4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)部分分—市場(chǎng)研判根據(jù)市場(chǎng)分析析，建議辦公公用品城總建建筑面積控制制在4萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)內(nèi)，共計(jì)五層層。50米商業(yè)總建筑面面積約：15萬(wàn)平方米（共共計(jì)5層）每層商業(yè)建筑筑面積約：3萬(wàn)平方米辦公用品城建建筑區(qū)域：打造成獨(dú)立式式商業(yè)集群。。位于整體商業(yè)業(yè)北部，長(zhǎng)度度150米，寬度50米，單層建筑面面積約7500平方米，共計(jì)整個(gè)辦辦公用品城約約37500平方米。150米82米230米270米辦公用品城分隔道路分隔道路：道路寬度：8米，預(yù)計(jì)去除除商業(yè)建筑面面積約6000平方米。（5層計(jì)算）建筑退線(xiàn)：一一邊約8米，二邊約16米，預(yù)計(jì)去除除商業(yè)建筑面面積約12000平方米。（5層計(jì)算）道路分隔帶動(dòng)動(dòng)商業(yè)價(jià)值：：道路二側(cè)形形成沿街商業(yè)業(yè)價(jià)值，可大大幅提升道路路二邊的商業(yè)業(yè)價(jià)格，同時(shí)時(shí)沿街商業(yè)更更有助于去化化銷(xiāo)售4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)部分分—面積測(cè)算辦公用品城分隔道路一層預(yù)留挑高高公寓入戶(hù)大大堂東、西、南邊邊分別預(yù)留市市場(chǎng)出入口市場(chǎng)內(nèi)部整體體可同樣參照照酒店用品城城的銷(xiāo)售產(chǎn)品品設(shè)計(jì)，進(jìn)行行小鋪面分隔隔銷(xiāo)售，達(dá)到到資金的銷(xiāo)售售回籠，為地地塊整體實(shí)現(xiàn)現(xiàn)12億銷(xiāo)售額起到到關(guān)鍵作用。。4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)部分分—產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議議目前“酒店用用品城”在售售產(chǎn)品：一層實(shí)收均價(jià)價(jià)：約13000元/平方米二層實(shí)收均價(jià)價(jià)：約10500元/平方米三層實(shí)收均價(jià)價(jià)：約7800元/平方米因“辦公用品品城”共計(jì)5層預(yù)計(jì)四層為三三層價(jià)格的80%計(jì)算，計(jì)四層層實(shí)收均價(jià)：：6300元/平方米預(yù)計(jì)五層為四四層價(jià)格的80%計(jì)算，計(jì)五層層實(shí)收均價(jià)：：5100元/平方米按此價(jià)格測(cè)算算：“辦公用品城城”每層建筑筑面積7500平方米，總建建筑面積37500平方米；13000××7500+10500×7500+7800×7500+6300×7500+5100×7500=3.2億元項(xiàng)目保守預(yù)計(jì)計(jì)2014年底入市，同時(shí)本地塊塊的地段位置置遠(yuǎn)優(yōu)于”酒酒店用品城““，因此保守守按年均10%的價(jià)格增幅，，1年半共計(jì)價(jià)格格增幅15%?！鞭k公用品城城“整體收益益預(yù)計(jì)約：3.7億元4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)部分分—銷(xiāo)售額預(yù)算1F2F3F辦公家具辦公家具辦公文具辦公文具、辦辦公工藝品4F5F辦公工藝品地下車(chē)庫(kù)B1目前合肥辦公公用品缺乏統(tǒng)統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)，基礎(chǔ)上上均為家居市市場(chǎng)中另外分分配出小部分分區(qū)域做為辦辦公用品家具具區(qū)域，辦公公用品文具和和工藝品方面面也基礎(chǔ)分布布在小商品為為主的市場(chǎng)區(qū)區(qū)域內(nèi)，沒(méi)有有一站式的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)場(chǎng)所。因因此通過(guò)本市市場(chǎng)打造，填填補(bǔ)目前市場(chǎng)場(chǎng)空白，打造造成安徽專(zhuān)業(yè)業(yè)辦公用品集集散中心。4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)部分分—業(yè)態(tài)組合打造方向：東城一站式休休閑商業(yè)中心心4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議集中商業(yè)群部部分—市場(chǎng)定位150米82米50米230米270米商業(yè)總建筑面面積約：15萬(wàn)平方米（共共計(jì)5層）每層商業(yè)建筑筑面積約：3萬(wàn)平方米辦公用品城建建筑區(qū)域：總建筑面積約約37500平方米。分隔道路分隔道路：總建筑面積約約18000平方米（按五五層計(jì)算）。。集中商業(yè)群：：150000—37500——18000=94500平方米即總建筑面積積：約94500平方米樓層：5層每層建筑面積積：18900平方米集中商業(yè)群4.1商業(yè)物業(yè)發(fā)展展建議集中商業(yè)群部部分—面積測(cè)算方案一分隔道路根據(jù)市場(chǎng)和客客群分析，對(duì)對(duì)項(xiàng)目集中商商業(yè)群的戰(zhàn)略略方向以吃、喝、玩、、樂(lè)為主要業(yè)業(yè)態(tài)方向，同時(shí)因地段段區(qū)域因素考考慮，項(xiàng)目本本身的專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)商業(yè)配套套較缺乏，加加之周邊成熟熟社區(qū)逐步完完善，后期對(duì)對(duì)日常生活配套套商業(yè)必將有所需求求。但單層面面積接近2萬(wàn)平方米的體體量，以目前前需求來(lái)看，，相對(duì)體量較較大。因此從從業(yè)態(tài)戰(zhàn)略方方向考慮對(duì)集集中商業(yè)群進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)牟疾季终{(diào)整，更更有利于業(yè)態(tài)態(tài)的打造。產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)原原則：：外圍形形成獨(dú)獨(dú)立的的：餐餐飲、、住宿宿、休休閑、、商務(wù)務(wù)等商商業(yè)體體；內(nèi)部形形成小小型的的：購(gòu)購(gòu)物、、美食食、娛娛樂(lè)等等商業(yè)業(yè)群集中商商業(yè)群群4.1商業(yè)物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議集中商商業(yè)群群部分分—產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)方方向方案一一分隔道路商業(yè)南南入口口寫(xiě)字樓樓入口口平層公公寓入入口商業(yè)北北入口口內(nèi)部小小型商商業(yè)群群（五五層））外部對(duì)對(duì)外獨(dú)獨(dú)立商商業(yè)體體（五五層））4.1商業(yè)物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議集中商商業(yè)群群部分分—產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建建議方案一一分隔道路集中商商業(yè)群群部分分—外圍主主力店店分布布和面面積建建議外部對(duì)對(duì)外獨(dú)獨(dú)立商商業(yè)體體說(shuō)明明：外圍整整體向向內(nèi)進(jìn)進(jìn)深15-30米，根根據(jù)不不同的的業(yè)態(tài)態(tài)產(chǎn)品品進(jìn)行行不同同的進(jìn)進(jìn)深產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)，，整體體外圍圍業(yè)態(tài)態(tài)建議議方向向：1、快捷捷賓館館：建建議面面積5000平方米米；2、洗浴浴中心心：建建議面面積7000平方米米；3、中、、高檔檔餐飲飲（2家）：：建議議面積積3000平方米米；4、茶樓樓棋牌牌（2家）：：建議議面積積2000平方米米；5、足浴浴SPA會(huì)所：：建議議面積積2000平方米米；6、KTV：建議議面積積3000平方米米；7、信托托、保保險(xiǎn)、、擔(dān)保保行業(yè)業(yè)：建建議面面積3000平方米米共計(jì)約約：30000平方米米商場(chǎng)入入口公寓入入口中、高高檔餐餐飲快捷賓賓館茶樓棋棋牌中、高高檔餐餐飲洗浴中中心KTV足浴SPA會(huì)所茶樓棋棋牌信托保險(xiǎn)擔(dān)保4.1商業(yè)物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議方案一一分隔道路寬度24米集中商商業(yè)群群部分分—外圍一一層沿沿街商商業(yè)面面積測(cè)測(cè)算外部對(duì)對(duì)外獨(dú)獨(dú)立商商業(yè)體體說(shuō)明明：外圍主主力店店以2-5層為主主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)面面積，，1層預(yù)留留1間商業(yè)業(yè)鋪面面做為為主入入口進(jìn)進(jìn)入。。1層剩余余沿街街商業(yè)業(yè)可劃劃分為為小鋪鋪面對(duì)對(duì)外進(jìn)進(jìn)行銷(xiāo)銷(xiāo)售，，建議議進(jìn)深深約20米，開(kāi)開(kāi)間約約5米，單單套面面積為為100平方米米。外圍整整體一一層商商業(yè)建建議面面積：：西邊：：196米（270-50-24）X20米=3920平方米米東邊：：206米（230-24）X20米=4120平方米米北邊：：110米（150-40）X20米=2200平方米米共計(jì)約約：10200平方米米九個(gè)主主力店店一層層入口口商業(yè)業(yè)預(yù)計(jì)計(jì)為1800平方米米（每個(gè)個(gè)按200平方米米計(jì)算算）商場(chǎng)入入口、、公寓寓入口口預(yù)計(jì)計(jì)為200平方米米（每個(gè)個(gè)按100平方米米計(jì)算算）預(yù)計(jì)一一層獨(dú)獨(dú)立沿沿街商商業(yè)可可銷(xiāo)售售面積積：8200平方米米商場(chǎng)入入口公寓入入口270米150米50米82米230米4.1商業(yè)物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議方案一一集中商商業(yè)群群部分分—外圍一一層沿沿街商商業(yè)價(jià)價(jià)格測(cè)測(cè)算目前““酒店店用品品城””一層層在售售產(chǎn)品品：一層實(shí)實(shí)收均均價(jià)：：約13000元/平方米米（內(nèi)鋪鋪）內(nèi)鋪與與外鋪鋪價(jià)值值比：：而集中中商業(yè)業(yè)群部部分為為一層層沿街街型商商業(yè)，，通過(guò)過(guò)大量量市場(chǎng)場(chǎng)上內(nèi)內(nèi)鋪與與外鋪鋪的價(jià)價(jià)格比比分析析，通通常內(nèi)內(nèi)鋪商商業(yè)價(jià)價(jià)值是是外鋪鋪商業(yè)業(yè)價(jià)值值的60%，即21700元/平方米米項(xiàng)目保保守預(yù)預(yù)計(jì)2014年底入入市，同時(shí)時(shí)本地地塊的的地段段位置置遠(yuǎn)優(yōu)優(yōu)于””酒店店用品品城““，因因此保保守按按年均均10%的價(jià)格格增幅幅，1年半共共計(jì)價(jià)價(jià)格增增幅15%。即：外外圍一一層沿沿街商商業(yè)均均價(jià)：：約25000元/平方米外圍一層層獨(dú)立沿沿街商業(yè)業(yè)可銷(xiāo)售售面積約約：8200平方米即整體收收益預(yù)計(jì)計(jì)約：2億元4.1商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議方案一分隔道路寬度24米集中商業(yè)業(yè)群部分分—內(nèi)部集中中商業(yè)面面積測(cè)算算內(nèi)部集中中商業(yè)面面積測(cè)算算：集中商業(yè)業(yè)總建筑筑面積：：約94500平方米外圍獨(dú)立立主力店店建筑面面積：約約30000平方米一層獨(dú)立立沿街商商業(yè)可銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積：約8200平方米內(nèi)部集中中商業(yè)區(qū)區(qū)域面積積：94500––30000–8200=56300平方米內(nèi)部集中中商業(yè)區(qū)區(qū)域總樓樓層：5層每層平均均面積：：約11200平方米270米150米50米82米230米外圍獨(dú)立立主力店店區(qū)域外圍獨(dú)立立主力店店區(qū)域外圍獨(dú)立立主力店店區(qū)域內(nèi)部集中中商業(yè)區(qū)域域4.1商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議方案一1F2F3F咖啡館等等休閑場(chǎng)場(chǎng)所日常生活活配套主力超市市+配套主力超市市+配套餐飲美食食街4F5F影院+電玩+兒童樂(lè)園園地下車(chē)庫(kù)庫(kù)B1以主力超超市帶動(dòng)動(dòng)整體商商業(yè)人流流氛圍，，餐飲美美食街添添補(bǔ)日常常生活飲飲食需求求，影院院、電玩玩城、兒兒童樂(lè)園園形成家家庭一站站式娛樂(lè)樂(lè)消費(fèi)。。一層日日常生活活配套，，滿(mǎn)足周周邊社區(qū)區(qū)和專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)日日常生活活需求。。集中商商業(yè)群業(yè)業(yè)態(tài)與外外圍主力力店業(yè)態(tài)態(tài)形成整整體的商商務(wù)、休休閑一站站式消費(fèi)費(fèi)地，滿(mǎn)滿(mǎn)足不同同人群的的消費(fèi)需需求，與與項(xiàng)目地地段形成成有利結(jié)結(jié)合，實(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)價(jià)值最最大化。。集中商業(yè)業(yè)群部分分—內(nèi)部集中中商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合合4.1商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議方案一分隔道路路共計(jì)損損失18000平方米，，按目前前返租價(jià)價(jià)格測(cè)算算總價(jià)值值約1.5億元，去去除返租租的租金金成本差差額，實(shí)實(shí)際損失失的18000平方米的的價(jià)值為為9000萬(wàn)元，按按二年以以后入市市保守