XXXX年長沙益陽千畝高爾夫別墅大盤前期定位

長沙瑞方投資顧問有限公司謹(jǐn)呈：湖南富冠翔投資管理咨詢有限公司HUNANFUGUANXIANINVESTMENTMANAGEMENTCONSULTINGCO.,LTD報(bào)告目錄第一章：觀局第二章：明道第三章：優(yōu)術(shù)把城市作為重要的國有資產(chǎn)來經(jīng)營并增值。——薄熙來將城市作為最大的國有資產(chǎn)來規(guī)劃、建設(shè)、管理，通過營造城市適宜投資和居住環(huán)境，提高知名度，優(yōu)化城市資源配置，以提升城市自身價(jià)值和綜合競爭力。益陽需要一張城市名片？長株潭的核裂變，讓周邊城市面臨重大歷史機(jī)遇和前所未有的挑戰(zhàn)。益陽婁底衡陽長沙湘潭株洲雙環(huán)城市發(fā)展核心圈是主動(dòng)融入中心，還是被逐步邊緣化？常德岳陽向南！向南！向著長株潭的方向奔跑益陽的未來3+5城市群戰(zhàn)略，益陽只有向南，才有機(jī)會(huì)分享長株潭騰飛的成果。長株潭一體化：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整次城市圈經(jīng)濟(jì)輻射城際鐵路，長株潭益率先啟動(dòng)城際鐵路規(guī)劃圖“3+5”城市戰(zhàn)略制定后，常德、衡陽、岳陽、婁底四方蓄勢待發(fā)，欲拔頭籌。主動(dòng)融合，這是歷史賦予我們的機(jī)遇，也是我們的責(zé)任。群雄并起的大時(shí)代里，我們面臨共同的歷史追問。離長株潭最近的益陽應(yīng)以何種姿態(tài)亮劍？望蒼天，四方云動(dòng)。劍在手，問天下誰是英雄？以榜樣姿態(tài)率先亮劍，益陽需要城市名片這張城市名片，就是城市發(fā)展的樣板，她代表著未來的方向她向世人昭示著旺盛的生命力，它承接城市的文脈，又為城市開啟未來。益陽市的亮劍才能充滿張力，振奮人心。天降大任，益陽市何處能肩負(fù)起這樣的歷史重任？

資陽區(qū)

高新區(qū)

赫山區(qū)年邁之城城市發(fā)展的先驅(qū)者，現(xiàn)已步入老年，風(fēng)華不在。城區(qū)形象破舊，產(chǎn)業(yè)特色不明；中年之城桃花侖區(qū)域，雖然擁有一定產(chǎn)業(yè)特色，但檔次參差不齊，難以承擔(dān)城市高速發(fā)展下與長沙融合的職責(zé)。未來之城擁有獨(dú)一無二的景觀資源，未來行政文化中心，同時(shí)以其獨(dú)特的地理位置，肩負(fù)起城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，與長株潭歷史融合的重任?？v觀城市格局，尋找城市名片我們共同的答案，高新區(qū)理應(yīng)扛起樹立“城市名片”的重任順應(yīng)益陽市政府南拓的發(fā)展戰(zhàn)略方針。擁有這座城市絕無僅有生態(tài)資源，創(chuàng)造綠色財(cái)富。第三產(chǎn)業(yè)孵化基地，低碳環(huán)保，是先進(jìn)生產(chǎn)力的代表。益陽高新區(qū)，躋身長株潭城市群核心區(qū)。結(jié)合梓山湖和奧林匹克公園，投資70余億，打造行政文化中心。如博物館、劇院、科技館、展覽館、圖書館、廣播電視中心等面對(duì)長株潭潭一體化的的歷史大格格局，益陽陽選擇主動(dòng)動(dòng)融入中心心，并制定定“向南””的發(fā)展方方針。3+5城市群戰(zhàn)略略制定后，，益陽應(yīng)先先發(fā)勝人，，主動(dòng)融合合，率先打打造城市名名片?？v觀益陽市市內(nèi)部格局局，唯有高高新區(qū)能肩肩負(fù)起被打打造成融城城名片的歷歷史重任。?！悸肥崂砑凹懊媾R問題題在“數(shù)千年未遇遇之變局”的歷史大背背景下，梓梓山湖項(xiàng)目目位處高新新區(qū)，占據(jù)據(jù)城市最稀稀缺資源，，項(xiàng)目理所所當(dāng)然地需需要為益陽陽高新區(qū)的的“城市名片工工程”貢獻(xiàn)價(jià)值。。位于高新區(qū)區(qū)的梓山湖湖項(xiàng)目能貢貢獻(xiàn)什么？？縱觀大小格格局所得：：能為益陽名名片工程貢貢獻(xiàn)什么？？萬科城大盤開發(fā)與與片區(qū)運(yùn)營營案例——解秘萬科如如何造城區(qū)域條件：：位于關(guān)外坂坂田板塊，，屬于深圳圳與東莞交交匯的區(qū)域域，臨近雪雪崗高新技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)，毗鄰華華為、新天天下、富士士康等高科科技企業(yè)；；交通情況：：公交體系缺缺乏，梅林林關(guān)交通擁擁擠，項(xiàng)目目與外部（（尤其是關(guān)關(guān)內(nèi)）的通通達(dá)性較差差，雖然規(guī)規(guī)劃有坂雪雪大道，清清平高速、、南坪快速速等快線通通達(dá)CBD，但還均未未開通；生活配套：：周邊外部配配套非常缺缺乏；周邊環(huán)境：：環(huán)境嘈雜；；治安混亂亂，并且近近幾年內(nèi)都都不會(huì)有明明顯改觀；；萬科城開發(fā)發(fā)背景萬科城崛起起之道：新都市主義義的踐行者者二戰(zhàn)后，在在私人小汽汽車急劇增增加的帶動(dòng)動(dòng)下，美國國人為了擁擁有私密性性、機(jī)動(dòng)性性、安全性性使得私有有住宅大規(guī)規(guī)模遷往郊郊區(qū)，在此此過程中給給城市蔓延延帶來了一一系列的問問題。重新定義城城市與社區(qū)區(qū)的意義和和形成，創(chuàng)創(chuàng)造出新一一代的城市市與社區(qū)。。新都市主義義的源起：：城市蔓延延進(jìn)程中的的松散和各各自為政郊區(qū)蔓延的的發(fā)展模式式產(chǎn)生的問問題：城郊建筑千千篇一律、、公共建筑筑散置各處處；大都市地區(qū)區(qū)邊緣的農(nóng)農(nóng)業(yè)用地和和自然開敞敞空間被吞吞噬；拉大了通勤勤距離和時(shí)時(shí)間；加大對(duì)小汽汽車交通方方式的依賴賴，加劇能能源消耗和和空氣污染染；甚至導(dǎo)致城城市與郊區(qū)區(qū)發(fā)展的失失衡、城市市稅源減少少和種族隔隔離等問題題。城市中心化城市郊區(qū)化新都市主義新都市主義義的核心主主張：新都市主義義倡導(dǎo)多樣樣化鄰里街街區(qū)，強(qiáng)調(diào)調(diào)生活輕松松便利的居居住環(huán)境、、和睦的鄰鄰里關(guān)系、、盡情地享享受與娛樂樂的生活方方式，而不不是簡單地地形成一個(gè)個(gè)人們居住住的“臥城城”。整合各類現(xiàn)代生活因素，如居家、工作、購物、休閑等；01站在區(qū)域開放性空間范圍內(nèi)考慮交通路線；02強(qiáng)調(diào)城市資源的高度利用，充分發(fā)揮城市的基本作用。04提倡緊湊、便利行人的鄰里社區(qū)；03應(yīng)用一：承承接公共配配套功能，，做片區(qū)的的主人。政府意識(shí)到到萬科在此此造成，將將會(huì)給片區(qū)區(qū)帶來強(qiáng)大大的拉動(dòng)力力，政企聯(lián)聯(lián)合，主動(dòng)動(dòng)解決了萬萬科城社區(qū)區(qū)內(nèi)部以及及整個(gè)片區(qū)區(qū)配套缺乏乏的問題。。萬科通過與與政府協(xié)商商，最終獲獲得批準(zhǔn)，，在社區(qū)內(nèi)內(nèi)規(guī)劃了九九年制公立立龍崗區(qū)萬萬科城實(shí)驗(yàn)驗(yàn)學(xué)校、3500平方米9班幼兒園；；2700平方米環(huán)衛(wèi)衛(wèi)配套；3000平方米公共共配套（包包括：社康康中心、文文化活動(dòng)站站、老年人人活動(dòng)中心心、社區(qū)管管委會(huì)、郵郵政所），，以及約1．2萬平方米的的市政城市市廣場。新都市主義義在萬科城城的應(yīng)用萬科城公交交站點(diǎn)線路起點(diǎn)終點(diǎn)深圳機(jī)場7線寶安機(jī)場大芬油畫村深圳E8路國貿(mào)崗頭總站深圳M221路崗頭市場中心區(qū)南區(qū)總站深圳317路崗頭市場福田交通樞紐深圳321路新田總站火車站西廣場深圳328路崗頭社區(qū)蛇口碼頭深圳334路雪象村半島城邦深圳335路雪象村羅芳村深圳339路雪象村科技園深圳391路崗頭社區(qū)華強(qiáng)南深圳B666路華為總部白石龍村深圳B667路華為總部白石龍村深圳993路崗頭市場龍華汽車站深圳994路白鴿籠梅林聯(lián)檢站深圳995路梅林聯(lián)檢站梅林聯(lián)檢站經(jīng)過萬科城城的公交路路線情況說明：以3開頭的車次次為關(guān)內(nèi)至至關(guān)外線路路應(yīng)用二：從從區(qū)域大交交通角度思思考，打通通片區(qū)的交交通脈絡(luò)；；僅一期就規(guī)規(guī)劃有：中國第一個(gè)個(gè)集特色飲飲食、主題題購物、娛娛樂休閑為為一體的富富有西班牙牙風(fēng)情大型型生活購物物中心。約3萬平米的風(fēng)風(fēng)情步行街街。社區(qū)內(nèi)幾乎乎囊括了所所有基本的的商業(yè)功能能，華潤萬萬家、辛巴巴克、丹桂桂軒、湘江江老廚、關(guān)關(guān)東風(fēng)、湘湘色滿苑、、肯德基（（KFC）等知名品品牌。應(yīng)用三：全全線商業(yè)配配套，彌補(bǔ)補(bǔ)片區(qū)城市市化生活需需求。C4區(qū)商家萬科城商商業(yè)街萬科城一一期商業(yè)中中心分布應(yīng)用四：通通過成熟項(xiàng)項(xiàng)目展示，，更新人們們心理距離離，帶動(dòng)人人口北遷。。提出“萬科在造一一座城”的口號(hào)，加加上大量的的廣告的推推廣，樹立立形象，提提高知名度度；商業(yè)和規(guī)劃劃先行，通通過成熟的的商家以及及配套設(shè)置置的展示，，拉近人們們的心理距距離，帶動(dòng)動(dòng)大量人口口遷移。萬科城開發(fā)發(fā)對(duì)于區(qū)域域貢獻(xiàn)的價(jià)價(jià)值大盤開發(fā)可可以帶動(dòng)區(qū)區(qū)域發(fā)展，，提升區(qū)域域形象；大盤可以提提升區(qū)域土土地的價(jià)值值，增快住住宅銷售速速度，影響響其房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展格格局；大盤具備標(biāo)標(biāo)桿的價(jià)值值，具備磁磁石的效應(yīng)應(yīng)；大盤更能夠夠改善區(qū)域域環(huán)境，居居住環(huán)境極極大改善，，提升城市市品位。在承接長株株潭融城的的“名片展示”作用下，作作為大盤的的梓山湖項(xiàng)項(xiàng)目又應(yīng)如如何規(guī)劃與與定位？通過案例解解析，我們們可以獲得得兩個(gè)問題題的答案：：Q1：萬科城此此類的郊區(qū)區(qū)化大盤如如何開發(fā)運(yùn)運(yùn)作？以新都市主主義作為核核心開發(fā)理理念，為片片區(qū)貢獻(xiàn)休休閑娛樂、、商業(yè)購物物、教育醫(yī)醫(yī)療等配套套。強(qiáng)調(diào)空空間開放性性和共享性性。Q2：成功的大大盤開發(fā)，，能為片區(qū)區(qū)貢獻(xiàn)什么么價(jià)值？改善片區(qū)形形象、拉升升地價(jià)和房房價(jià)，帶動(dòng)動(dòng)人口遷移移……其貢獻(xiàn)的價(jià)價(jià)值是巨大大且全方位位的。思路梳理及及面臨問題題它讓城市自自然化，讓讓自然城市市化。它代表著都都市文明與與自然資源源和諧共存存，在滿足足人們對(duì)城城市資源的的高度利用用的同時(shí)，，充分發(fā)揮揮城市的基基本作用，，顧及人與與自然、社社會(huì)的關(guān)系系。它倡導(dǎo)的是是一種快節(jié)節(jié)奏、低生生活成本、、高娛樂的的都市“躍躍動(dòng)人群””生活模式式，強(qiáng)調(diào)居居住背景、、個(gè)性化生生活；它強(qiáng)調(diào)生活活輕松便利利的居住環(huán)環(huán)境、和睦睦的鄰里關(guān)關(guān)系、全力力以赴的工工作、盡情情地享受與與娛樂的生生活方式。。新都市閑適適人居示范范區(qū)結(jié)合“城市未來發(fā)發(fā)展方向”和“集約化利用用城市資源源”為原則，我我們給項(xiàng)目目的總體定定位為：項(xiàng)目整體定定位它彰顯益陽陽城市風(fēng)貌貌，成為城城市坐標(biāo)。。新都市閑適適人居示范范區(qū)，通常常以造城的的氣度進(jìn)行行開發(fā)，日日后成為城城市的地標(biāo)標(biāo)建筑，它它承載了城城市精神力力量和無上上的榮光。。如星河灣之之于廣州，，地王大廈廈之于深圳圳。項(xiàng)目定位演演繹它強(qiáng)調(diào)公共共空間對(duì)于于城市的貢貢獻(xiàn)。新城市主義義提倡回歸歸城市中心心，在新區(qū)區(qū)建設(shè)中強(qiáng)強(qiáng)調(diào)社區(qū)的的功能配置置，強(qiáng)調(diào)社社區(qū)與整個(gè)個(gè)城市的關(guān)關(guān)系，強(qiáng)調(diào)調(diào)人與自然然的和諧。。項(xiàng)目進(jìn)行保保護(hù)性地開開發(fā)，最大大化地保持持原生資源源，同時(shí)社社區(qū)配套齊齊備，醫(yī)院院、學(xué)校、、餐飲、購購物、休閑閑娛樂一樣樣都不少，，給居者和和片區(qū)的市市民帶來更更加便利的的生活。同時(shí)，社區(qū)區(qū)完備的商商業(yè)配套能能給城市帶帶來更多就就業(yè)機(jī)會(huì)。。新都市閑適適人居示范范區(qū)，倡導(dǎo)導(dǎo)科技的，，健康的，，低碳的生生活；倡導(dǎo)創(chuàng)造一一個(gè)緊湊的的、適宜步步行的新型型鄰里社區(qū)區(qū)，倡導(dǎo)一一種方便、、快捷、時(shí)時(shí)尚、高質(zhì)質(zhì)量的城市市生活方式式，最大程程度地享用用城市公共共資源，最最大限度的的節(jié)約我們們的生活、、機(jī)遇、情情感成本。。它引領(lǐng)未來來城市人居居的方向。。項(xiàng)目如何貢貢獻(xiàn)名片價(jià)價(jià)值？項(xiàng)目規(guī)劃思思路之“三軸四心”城市共享軸軸線自然共享軸軸線鄰里共享軸軸線三大軸線城市共享軸軸：這是社區(qū)區(qū)與城市的的地理邊界界，也是與與城市生活活的共享界界面。主要要布置以城城市生活為為核心的功功能性設(shè)施施，體現(xiàn)繁繁華活力城城市生活意意向。鄰里共享軸軸：是社區(qū)東東西兩側(cè)生生活組團(tuán)的的鄰里共享享界面。主主要布置以以小鎮(zhèn)生活活為核心的的功能性設(shè)設(shè)施，體現(xiàn)現(xiàn)恬淡安靜靜的小鎮(zhèn)生生活意向。。自然共享軸軸：是地塊與與梓山湖自自然資源的的共享界面面。保持原原生態(tài)的自自然地形和和地貌，將將社區(qū)生活活與天然環(huán)環(huán)境融為一一體，體現(xiàn)現(xiàn)開闊疏朗朗的自然生生活感受。。四大中心社區(qū)服務(wù)中心休閑度假中心科技教育中心商業(yè)娛樂中心商業(yè)娛樂中中心：設(shè)立在兩面面臨街的位位置，可考考慮建設(shè)MAIL，提供購物物、玩樂服服務(wù)，與片片區(qū)共享。?？萍冀逃兄行模禾峁┬⌒蜕躺虅?wù)辦公區(qū)區(qū)。社區(qū)服務(wù)中中心：滿足內(nèi)部業(yè)業(yè)主生活需需求，如理理發(fā)店、藥藥店、小型型餐飲等服服務(wù)。提倡倡緊湊，便便于行人的的健康的社社區(qū)關(guān)系。。休閑度假中中心：充分利用臨臨水面，提提供郊野、、養(yǎng)生、運(yùn)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，，休養(yǎng)生息息，與自然然共生。強(qiáng)強(qiáng)調(diào)城市資資源的高度度利用，充充分發(fā)揮城城市的基本本作用?！叭S四心”的具體表現(xiàn)現(xiàn)“三個(gè)一工程程”城市共享軸軸之“一座市政廣廣場”商務(wù)娛樂中中心之“一座購物公公園”自然共享軸軸之“一條岸線街街”一座凝結(jié)和和展示城市市風(fēng)采的廣廣場當(dāng)我們打開開益陽這座座城市歷史史畫卷的時(shí)時(shí)候，那一一段段波瀾瀾壯闊故事事，激蕩心心靈；那些些耳熟能嫻嫻的人物，，令我們感感懷不已。。益陽的名人人很多，椐椐有地方史史記載整理理以來，益益陽的名人人可說是不不下200人，僅當(dāng)代代就有周谷谷誠、周揚(yáng)揚(yáng)，周立波波，葉紫組組成的“三三周一葉””，還有胡胡林翼、何何鳳山等?！，F(xiàn)代的黃黃伯云、夏夏家輝、唐唐九紅、龔龔智超等一一批科學(xué)家家和體育健健兒聲名遠(yuǎn)遠(yuǎn)播。這些人物如如同星光，，照亮人們們前行的方方向，為益益陽這座城城市增添了了無盡的光光彩。方向一：益益陽名人廣廣場方向二：呈呈現(xiàn)一段足足以令這座座城驕傲一一個(gè)世紀(jì)的的“大碼頭文化化”。原由起自鴉鴉片戰(zhàn)爭后后的道光年年間，受西西方資本主主義的影響響，中國開開始了較大大規(guī)模的物物流，那時(shí)時(shí)自然是以以水運(yùn)為主主。益陽的的資江也和和國內(nèi)的其其他河流一一樣，迎來來了運(yùn)輸?shù)牡狞S金時(shí)期期，使益陽陽在極短的的時(shí)期內(nèi)成成為冠耀湖湖湘的文明明城市。這種因河流流運(yùn)輸帶來來的“大碼碼頭”繁華華景象，引引起了上游游的寶慶（（邵陽），，新化、安安化的紛紛紛學(xué)習(xí)模仿仿，益陽成成為現(xiàn)代文文明的代名名詞，從十十九世紀(jì)末末就流傳著著一種說法法：鐵打的寶慶慶，銀鑄的的益陽，紙紙糊的長沙沙。大碼頭經(jīng)商商水運(yùn)文化化興起之后后，緊跟著著帶動(dòng)的是是益陽一批批手工業(yè)和和工業(yè)的發(fā)發(fā)展，其中中，有五大大名牌產(chǎn)品品令益陽人人足足的驕驕傲了一個(gè)個(gè)世紀(jì)有余余，它們是是松花皮蛋蛋，水竹涼涼席，益陽陽紙傘，益益陽小曲，，湘中鍋廠廠的鐵鍋。。大碼頭文明明，在一個(gè)個(gè)相當(dāng)長的的時(shí)期里都都是益陽的的主流文化化！“大碼頭”創(chuàng)業(yè)的精神神一直流淌淌在益陽人人們的血液液之中，在在梓山湖項(xiàng)項(xiàng)目中，我我們讓“大碼頭”文化再次啟啟航，讓大大碼頭的輝輝煌激勵(lì)著著每位益陽陽人乘風(fēng)破破浪，一往往無前！一座湖南首首例購物公公園通過購物環(huán)環(huán)境突出特特色化，打打造益陽首首例景觀購購物娛樂公公園。開放感的，，高大的植植物和小品品，充滿趣趣味感，完完全不像沉沉悶的集中中商業(yè)，體體現(xiàn)室外感感覺。開創(chuàng)湖南首首例景觀購購物公園。。與高新區(qū)區(qū)承接的“城市名片”相呼應(yīng)。通過建筑形形式體現(xiàn)特特色化，演演繹新穎動(dòng)動(dòng)感風(fēng)尚的的都市生活活，在購物物中享受生生活和輕松松。陶吧、書店店、精品店店，沿街可可以布置一一些室外的的茶座、咖咖啡吧，釣釣魚臺(tái)，養(yǎng)養(yǎng)生館，MINI高爾夫等，，使人們?cè)谠跍戏N時(shí)享享受休閑的的環(huán)境，使使之成為交交流的場所所……一條濃縮益益陽城市特特點(diǎn)的岸線線街梓山湖盡管管占據(jù)著益益陽城區(qū)最最稀缺的自自然資源，，同時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)也將能借借力于高新新區(qū)的發(fā)展展。但是，，我們卻必必須客觀地地反映說明明本案開發(fā)發(fā)面臨的兩兩大重要的的風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)一、宏觀層層面：調(diào)控控政策下的的風(fēng)險(xiǎn)中央對(duì)于房房地產(chǎn)的打打壓態(tài)度鮮鮮明，措施施得力，手手段空前。。自415新政出臺(tái)后后，目前，，全國購房房者都陷入入了重度的的觀望之中中，一線城城市成交量量萎縮，雖雖開發(fā)商在在咬牙堅(jiān)持持，但是降降價(jià)求量的的局面無法法改變。新政的影響響是長期的的，預(yù)估市市場回暖反反彈，至少少要到明年年下半年。。這意味著著本項(xiàng)目開開發(fā)入市都都處于低谷谷，銷售壓壓力，資金金回籠挑戰(zhàn)戰(zhàn)巨大。中央政府打打壓態(tài)度堅(jiān)堅(jiān)定，市場場向下調(diào)整整壓力巨大大。史上最嚴(yán)歷歷的調(diào)控政政策必定造造就更長的的調(diào)整周期期。市場情緒急急轉(zhuǎn)直下，，需要長時(shí)時(shí)間消化。。調(diào)控組合拳拳向下傳導(dǎo)導(dǎo)效應(yīng)還需需要時(shí)間徹徹底釋放。。態(tài)度手段情緒傳導(dǎo)競爭格局：：益陽大道沿沿線、市中中心、火車車站三個(gè)區(qū)區(qū)域都將有有大量房源源推出，競競爭趨于白白熱化。年消化量：：基本消化量量在250-300套左右。年年消化量最最高在450套，銷售面面積5萬平米左右右。年開發(fā)量：：目前益陽市市場近三年年的年消化化量為120萬平米左右右，而今明明兩年，年年均開發(fā)量量為200萬平米，預(yù)預(yù)計(jì)2012年將達(dá)到300萬平米的開開發(fā)量，這這對(duì)于人口口僅為40萬的城市而而言，將面面臨巨大的的市場壓力力。北美陽光城城梓山湖新城城中天·國際花園書香名邸12346781091211高爾夫·紫龍郡益陽大道火火車站板塊塊桃花侖市中中心板塊二、區(qū)域市市場：市場場成熟度低低，競爭大大，年消化化量小本項(xiàng)目時(shí)代廣場緹香名苑產(chǎn)品：別墅墅容積率0.09；建筑面積積8022平米產(chǎn)品：高層層容積率3；建筑面積668145平米產(chǎn)品：高層層容積率3.5；建筑面積205740平米物業(yè)形態(tài)及及開發(fā)周期期思路本項(xiàng)目開發(fā)總體量達(dá)到80余萬平米，靜態(tài)的以最高5萬平米年均消化量計(jì)算，需16年開發(fā)銷售完成，即便以10萬平米/年開發(fā)量計(jì)算，也需8年左右，這對(duì)于開發(fā)商資金及項(xiàng)目中長期的把握能力，提出了巨大的挑戰(zhàn)。若市場稍有波動(dòng)，將會(huì)陷入持久戰(zhàn)之中。為了最大化地規(guī)避項(xiàng)目前期開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，建議貴公司以“定向開發(fā)”的模式啟動(dòng)項(xiàng)目。項(xiàng)目三年內(nèi)內(nèi)的開發(fā)建建議一、開發(fā)背背景建議開發(fā)35棟至70棟別墅；高層部分產(chǎn)產(chǎn)品建議定定向開發(fā)。。二、別墅部部分開發(fā)建建議形象——樹立大盤應(yīng)應(yīng)有的高端端形象，為為本片區(qū)融融城樣板做做出重要貢貢獻(xiàn)。率先啟動(dòng)別別墅，易于于樹立項(xiàng)目目高端物業(yè)業(yè)的形象。。本項(xiàng)目作作為高新區(qū)區(qū)融城的重重要樣板力力量，率先先以高端別別墅亮劍，，氣勢不凡凡，從開始始就是確立立了項(xiàng)目一一騎絕塵的的競爭優(yōu)勢勢。銷售——有效提升和和滿足這座座城市財(cái)富富階層的居居住夢想。。項(xiàng)目的別墅墅用地坐享享城市獨(dú)一一無二的梓梓山湖自然然生態(tài)資源源，將為成成功人士奉奉獻(xiàn)一個(gè)無無法復(fù)制的的生態(tài)人文文居所，它它的出現(xiàn)將將亳無疑問問地刷新益益陽的居住住標(biāo)準(zhǔn)，引引領(lǐng)這座城城市最高的的居住理想想。資金——?jiǎng)e墅作為啟啟動(dòng)區(qū)，為為項(xiàng)目后續(xù)續(xù)的高層開開發(fā)提供強(qiáng)強(qiáng)大的資金金支持。益陽的財(cái)富富結(jié)構(gòu)呈啞啞鈴狀，缺缺少城市白白領(lǐng)，而財(cái)財(cái)富階層擁擁有相當(dāng)大大的群體。。天生麗質(zhì)質(zhì)的別墅產(chǎn)產(chǎn)品推向市市場后，銷銷售前景可可觀。加之之，現(xiàn)已有有部分別墅墅為定向開開發(fā)，這無無疑將更加加快速地回回籠資金，，為后續(xù)高高層產(chǎn)品的的開發(fā)，提提供強(qiáng)大的的資金保障障，將項(xiàng)目目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)降至最低低。三、高層部分分開發(fā)建議高端別墅的開開發(fā)將為高層層產(chǎn)品的銷