資源稅類課件

第九章資源稅類第一節(jié)資源稅第二節(jié)

城鎮(zhèn)土地使用稅第三節(jié)耕地占用稅第四節(jié)土地增值稅第九章資源稅類第一節(jié)資源稅第九章資源稅類本章重點:1、土地增值稅的征稅范圍2、資源稅的征稅范圍本章難點:土地增值稅的計算第九章資源稅類本章重點:本章難點:土地增值稅的

第一節(jié)資源稅思考：為什么要開征資源稅？開征資源稅的目的是什么？目前對哪些資源征收資源稅？第一節(jié)資源稅思考：第一節(jié)資源稅

一、基本征收制度

1、納稅人在我國境內(nèi)開采應稅礦產(chǎn)品或生產(chǎn)鹽的單位和個人。

扣繳義務人——收購未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務人。(具體包括：獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)及其他收購未稅礦產(chǎn)品的單位。)

注意：資源稅的納稅環(huán)節(jié)第一節(jié)資源稅一、基本征收制度第一節(jié)資源稅

2、征稅范圍（7個稅目）礦產(chǎn)品：

原油、天然氣、煤炭、有色金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、其他非金屬礦原礦鹽：固體鹽和液體鹽

3、稅率：幅度定額稅率第一節(jié)資源稅2、征稅范圍（7個稅目）第一節(jié)資源稅

二、應納稅額的計算

應納資源稅＝銷售數(shù)量/自用數(shù)量×單位稅額應代扣代繳資源稅＝收購未稅礦產(chǎn)品數(shù)量×單位稅額

※計稅依據(jù)——課稅數(shù)量的特殊規(guī)定

第一節(jié)資源稅二、應納稅額的計算三、資源稅的申報與繳納同增值稅的有關規(guī)定（見教材P180）1、納稅義務發(fā)生時間2、納稅期限3、納稅地點三、資源稅的申報與繳納提問：

我國資源稅有什么特點？探討：

目前資源稅需要哪些改革？提問：

第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一、基本征收制度

（一）征稅范圍：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國有和集體所有的土地。

提示：農(nóng)村土地是否要繳納？第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一、基本征收

第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅（二）納稅人：擁有土地使用權的單位和個人→實際使用人/代管人

（包括外資企業(yè)）

（三）稅率：

幅度定額稅率第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅（二）納稅人：第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅

二、應納稅額的計算應納稅額=實際占用土地面積×適用稅額

土地使用稅的計稅依據(jù)是什么？如何確定？想一想第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅二、應納稅額的計算想第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅

三、稅款的征收

納稅期限——按年計征、分期繳納納稅地點——土地所在地四、稅收優(yōu)惠

哪些土地免繳土地使用稅？第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅三、稅款的征收

第三節(jié)耕地占用稅一、基本征收制度

1、納稅人

在境內(nèi)占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人。問:農(nóng)民要繳納耕地占用稅嗎?

第三節(jié)耕地占用稅一、基本征收制度第三節(jié)耕地占用稅

2、征稅范圍：

國家所有和集體所有的耕地

3、稅率

地區(qū)差別定額稅率第三節(jié)耕地占用稅2、征稅范圍：第三節(jié)耕地占用稅二、應納稅額的計算和征收

1、稅額的計算

應納耕地占用稅＝實際占用耕地面積×單位稅額

注意:耕地占用稅是一次性繳納

2、稅款的征收

批準占地之日起30日內(nèi)申報繳納第三節(jié)耕地占用稅二、應納稅額的計算和征收1、哪些土地免繳耕地占用稅？

2、耕地占用稅與城鎮(zhèn)土地使用稅的異同？想一想想一想

第四節(jié)土地增值稅【知識目標】:熟悉土地增值稅的征稅范圍，掌握土地增值稅的計算原理?！灸芰δ繕恕?掌握土地增值稅的會計處理，領會土地增值稅的納稅申報?！緫B(tài)度目標】:為我國稅制改革獻計、獻策第四節(jié)土地增值稅【知識目標】:熟問題：1、為什么開征土地增值稅？土地增值稅的作用？2、目前是否該取消土地增值稅？5月25日，國務院批轉發(fā)改委《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見》中提出：“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅?！眴栴}：1、為什么開征土地增值稅？土地增值稅的作用？背景：土地增值稅是1993年出臺的，當時炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為盛行，開征土地增值稅，有效遏制了炒賣土地、獲取暴利的投機行為。探討（取消）

1、當前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金壓力，政府應該伸出援手，取消重復的稅費。

2、取消土地增值稅，可以平抑房價，讓利于購房者，促進市場健康發(fā)展。背景：土地增值稅是1993年出臺的，當時炒買炒賣房地產(chǎn)的投機探討（續(xù)征）1、隨著經(jīng)濟的發(fā)展和土地資源的相對短缺，土地的自然增值會越來越大，開征土地增值稅是國家參與國有土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。一旦取消，開發(fā)商可能將其作為利潤的增加而不一定是降低房價。2、房價的漲跌是受市場供求關系的影響，征收土地增值稅對房價漲跌沒多大影響；土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)實際支出中所占比重不大，且作為必須的支出列入成本；土地增值稅是在有銷售的情況下征收，開發(fā)商的資金鏈緊張不能歸咎于政府征收土地增值稅。3、土地增值稅是公眾利益和創(chuàng)造社會公平的一種價值體現(xiàn)，同時還是稅收政策公平的體現(xiàn)。增值了本就該交，工業(yè)企業(yè)都要交，房地產(chǎn)企業(yè)憑什么不該交？探討（續(xù)征）1、隨著經(jīng)濟的發(fā)展和土地資源的相對短缺，土地的自第四節(jié)土地增值稅一是有償轉讓國有土地使用權的行為；二是地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓的行為。一、征稅范圍第四節(jié)土地增值稅一是有償轉讓國有土地使用權的行為；一、征征稅范圍包括三層含義：

1.轉讓的土地使用權必須是國家所有。不包括轉讓非國有土地使用權和出讓國有土地使用權的行為。2.產(chǎn)權必須發(fā)生轉移。不包括未轉讓房地產(chǎn)權屬的行為，如房地產(chǎn)的出租、抵押等。3.必須取得轉讓收入。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。征稅范圍包括三層含義：1.轉讓的土地使用權必須是國家所有5、以房地產(chǎn)投資入股：暫免稅4、房地產(chǎn)交換：需要納稅1、出售房地產(chǎn)：賣地、商品房銷售、存量房銷售2、以繼承、贈與方式轉讓房地產(chǎn)：不納稅3、房地產(chǎn)出租：不納稅具體規(guī)定6、合作建房的行為：免稅，但轉讓需納稅7、對房地產(chǎn)重新評估增值的：免稅5、以房地產(chǎn)投資入股：暫免稅4、房地產(chǎn)交換：需要納稅1、出下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）A.以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉讓的

B.以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的

C.被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉讓到兼并方的

D.以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉讓給其中一方的【答案】ABC下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）A二、納稅義務人

有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權,并且取得收入的單位和個人。！

思考：外資企業(yè)與外籍人員是否是土地增值稅的納稅義務人？提問：你的朋友或家人轉讓了房地產(chǎn)取得收入是否繳納了土地增值稅？二、納稅義務人！思考：外資企業(yè)與外籍人員是否是土地增三、稅收優(yōu)惠

2、對國家征用、收回的房地產(chǎn)的免征1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%，免征土地增值稅。3、對個人轉讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠：居住滿5年的，免征；滿3年未滿5年，減半繳納；未滿3年，繳納。三、稅收優(yōu)惠2、對國家征用、收回的房地產(chǎn)的免征1、納稅人建相關鏈接：1、對個人轉讓房地產(chǎn)取得的收入該如何納稅？2、對個人將房屋出租取得的收入該如何納稅？相關鏈接：1、對個人轉讓房地產(chǎn)取得的收入該如何納稅？2、對四、應納稅額的計算應納土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)四、應納稅額的計算應納土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除增值率（增值額/扣除項目金額）稅率扣除系數(shù)1、50%以下（含50%）30%02、超過50%～100%（含100%）40%5%3、超過100%～200%（含200%）50%15℅4、200%以上60%35%增值率（增值額/扣除項目金額）稅率扣除系數(shù)1、50%以下（含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納土地增值稅的計算（一）應稅收入

1.取得土地使用權所支付的金額：

（1）取得土地使用權所支付的地價款；（2）取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（二）確定扣除項目金額：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納土地增值稅的計算（一）應稅收入1.取得土2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用--即銷售費用、管理費用、財務費用

（1）納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)2.房地產(chǎn)開發(fā)成本2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用--即銷售費用、管理費用【例1】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房項目時支付的地價款為280萬元，開發(fā)成本為520萬元，開發(fā)費用210萬元，其中利息支出70萬元，發(fā)生的利息支出能提供金融機構證明，則開發(fā)費用扣除數(shù)額為不得超過110萬元。即70+（280+520）×5%

【例1】房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)【例2】仍以上例，若納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額：80萬元，即（280+520）×10%，超限額部分不得扣除。（2）納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)（2）【案例】

某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關的土地使用權支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；實際發(fā)生利息支出980萬元，其余開發(fā)費用760萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目轉讓時繳納的流轉稅為200萬元。計算確認該商品房出售繳納土地增值稅時，應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的金額為（）萬元。A.1500

B.2000

C.2500

D.1000【答案】D【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費”（即營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加）4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費”（5.其它扣除項目財政部規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%扣除：

加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%5.其它扣除項目財政部規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%（三）確定增值額（四）確定增值率，計算應納稅增值額=轉讓房地產(chǎn)總收入－扣除項目金額

增值率=增值額/扣除項目金額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納土地增值稅的計算（三）確定增值額（四）確定增值率，計算應納稅增值額=轉讓房地【例3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，取得銷售收入8000萬元。開發(fā)該寫字樓有關支出如下：取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用為800萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為2200萬元；實際利息支出430萬元，該公司因同時建造別的商品房，不能按該寫字樓計算分攤銀行貸款利息支出，其余房地產(chǎn)開發(fā)費用450萬元。注意要求：計算該公司轉讓該寫字樓應納的土地增值稅額。

【例3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，取得銷售收入注意要求扣除金額＝800+2200+（2200+800）×10%+8000×5%(1+7%+3%)+（2200+800）×20%=800+2200+300+440+600=4340(萬元）增值額=8000-4340=3660增值率=3660÷4340=84%適用稅率為40%應繳納土地增值稅=3660×40%-4340×5%=1704-217=1487（萬元）借：營業(yè)稅金及附加14870000

貸：應交稅費—應交土地增值稅14870000扣除金額＝800+2200+（2200+800）×10%+非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納稅的計算：

1、支付的土地出讓金及相關費用；2、房屋及建筑物的評估價格；

評估價格=重置成本價×成新度折扣率3、轉讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅費（一）應稅收入：包括貨幣、實物、其他收入。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納稅的計算：（一）應稅收入：包括貨幣、（三）確定增值額（四）確定增值率，計算應納稅增值額=轉讓房地產(chǎn)總收入－扣除項目金額增值率=增值額/扣除項目金額（三）確定增值額（四）確定增值率，計算應納稅增值額=轉讓房地【例4】某生產(chǎn)企業(yè)2008年7月轉讓一幢1999年建造的公寓樓，當時造價為1500萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構評定，該公寓樓重置成本為5000萬元，該樓房七成新。轉讓前為取得土地使用權補交的土地出讓金和按規(guī)定交納的有關費用為1500萬元（能提供支付憑據(jù)）；另支付房地產(chǎn)評估費用4.50萬元。轉讓時取得轉讓收入6200萬元，并已按規(guī)定繳納了轉讓環(huán)節(jié)的有關稅金（城建稅稅率7％，教育費附加征收率3％，印花稅稅0.5‰）。要求：計算應納的土地增值稅并進行會計處理?！纠?】某生產(chǎn)企業(yè)2008年7月轉讓一幢1999年建造的要求收入=6200萬元扣除項目金額＝1500+4.5+6200×5%(1+7%+3%）+6200×0.5‰+5000×70%=5348.6（萬元）增值額=6200-5348.6=851.4增值率=851.4÷5348.6=16%適用稅率為30%應繳納土地增值稅=851.4×30%=255.42（萬元）收入=6200萬元會計處理：借:固定資產(chǎn)清理2554200

貸:應交稅費---應交土地增值稅2554200借：應交稅費---應交土地增值稅2554200

貸：銀行存款2554200會計處理：【練習】某生產(chǎn)企業(yè)（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）利用閑置土地委托某施工企業(yè)建造一幢寫字樓并轉讓，取得轉讓收入6000萬元（城建稅稅率7％，教育費附加征收率3％，印花稅稅率0.5‰）。該企業(yè)為建造此寫字樓補交土地出讓金700萬元；發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本1500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用為980萬元，其中利息支出280萬元（能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明）要求：計算該企業(yè)轉讓該寫字樓應納的土地增值稅額?！揪毩暋磕成a(chǎn)企業(yè)（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）利用閑置要求：計算該企收入=6000萬元扣除項目金額＝700+1500+6000×5%(1+7%+3%）+280+（700+1500）×5%=700+1500+331.5+280+110=2921.5增值額=6000-2921.5=3078.5增值率=3078.5÷2921.5=105%適用稅率為50%應繳納土地增值稅=3078.5×50%-2921.5×15%=1539.25—438.225=1101.025（萬元）收入=6000萬元【案例】某生產(chǎn)企業(yè)（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）利用閑置土地委托某施工企業(yè)建造一幢寫字樓并轉讓，取得轉讓收入6000萬元（城建稅稅率7％，教育費附加征收率3％，印花稅稅率0.5‰）。該企業(yè)為建造此寫字樓補交土地出讓金700萬元；發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本1500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用為980萬元，其中利息支出280萬元（能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明）要求：計算該企業(yè)轉讓該寫字樓應納的土地增值稅額?！景咐磕成a(chǎn)企業(yè)（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）利用閑置要求：計算該企五、稅款的征收（一）納稅地點

向“房地產(chǎn)所在地”主管稅務機關辦理納稅申報（二）納稅申報

在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)申報繳納熟悉納稅申報表tdzz.doc五、稅款的征收（一）納稅地點（二）納稅申報辦理納稅申報時應提交下列資料：

1、房屋及建筑物產(chǎn)權證

2、土地使用證

3、土地轉讓合同

4、房屋買賣合同或房地產(chǎn)評估報告

5、納稅申報表辦理納稅申報時應提交下列資料：1、房屋及建筑物產(chǎn)權證思考：1、根據(jù)當前經(jīng)濟形勢，你認為未來房價可能是漲還是跌？2、未來三年內(nèi)是否應該開征物業(yè)稅？思考：1、根據(jù)當前經(jīng)濟形勢，你認為未來房價可能是漲還是跌？謝謝謝謝

第九章資源稅類第一節(jié)資源稅第二節(jié)

城鎮(zhèn)土地使用稅第三節(jié)耕地占用稅第四節(jié)土地增值稅第九章資源稅類第一節(jié)資源稅第九章資源稅類本章重點:1、土地增值稅的征稅范圍2、資源稅的征稅范圍本章難點:土地增值稅的計算第九章資源稅類本章重點:本章難點:土地增值稅的

第一節(jié)資源稅思考：為什么要開征資源稅？開征資源稅的目的是什么？目前對哪些資源征收資源稅？第一節(jié)資源稅思考：第一節(jié)資源稅

一、基本征收制度

1、納稅人在我國境內(nèi)開采應稅礦產(chǎn)品或生產(chǎn)鹽的單位和個人。

扣繳義務人——收購未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務人。(具體包括：獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)及其他收購未稅礦產(chǎn)品的單位。)

注意：資源稅的納稅環(huán)節(jié)第一節(jié)資源稅一、基本征收制度第一節(jié)資源稅

2、征稅范圍（7個稅目）礦產(chǎn)品：

原油、天然氣、煤炭、有色金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、其他非金屬礦原礦鹽：固體鹽和液體鹽

3、稅率：幅度定額稅率第一節(jié)資源稅2、征稅范圍（7個稅目）第一節(jié)資源稅

二、應納稅額的計算

應納資源稅＝銷售數(shù)量/自用數(shù)量×單位稅額應代扣代繳資源稅＝收購未稅礦產(chǎn)品數(shù)量×單位稅額

※計稅依據(jù)——課稅數(shù)量的特殊規(guī)定

第一節(jié)資源稅二、應納稅額的計算三、資源稅的申報與繳納同增值稅的有關規(guī)定（見教材P180）1、納稅義務發(fā)生時間2、納稅期限3、納稅地點三、資源稅的申報與繳納提問：

我國資源稅有什么特點？探討：

目前資源稅需要哪些改革？提問：

第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一、基本征收制度

（一）征稅范圍：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國有和集體所有的土地。

提示：農(nóng)村土地是否要繳納？第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一、基本征收

第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅（二）納稅人：擁有土地使用權的單位和個人→實際使用人/代管人

（包括外資企業(yè)）

（三）稅率：

幅度定額稅率第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅（二）納稅人：第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅

二、應納稅額的計算應納稅額=實際占用土地面積×適用稅額

土地使用稅的計稅依據(jù)是什么？如何確定？想一想第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅二、應納稅額的計算想第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅

三、稅款的征收

納稅期限——按年計征、分期繳納納稅地點——土地所在地四、稅收優(yōu)惠

哪些土地免繳土地使用稅？第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅三、稅款的征收

第三節(jié)耕地占用稅一、基本征收制度

1、納稅人

在境內(nèi)占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人。問:農(nóng)民要繳納耕地占用稅嗎?

第三節(jié)耕地占用稅一、基本征收制度第三節(jié)耕地占用稅

2、征稅范圍：

國家所有和集體所有的耕地

3、稅率

地區(qū)差別定額稅率第三節(jié)耕地占用稅2、征稅范圍：第三節(jié)耕地占用稅二、應納稅額的計算和征收

1、稅額的計算

應納耕地占用稅＝實際占用耕地面積×單位稅額

注意:耕地占用稅是一次性繳納

2、稅款的征收

批準占地之日起30日內(nèi)申報繳納第三節(jié)耕地占用稅二、應納稅額的計算和征收1、哪些土地免繳耕地占用稅？

2、耕地占用稅與城鎮(zhèn)土地使用稅的異同？想一想想一想

第四節(jié)土地增值稅【知識目標】:熟悉土地增值稅的征稅范圍，掌握土地增值稅的計算原理?！灸芰δ繕恕?掌握土地增值稅的會計處理，領會土地增值稅的納稅申報?！緫B(tài)度目標】:為我國稅制改革獻計、獻策第四節(jié)土地增值稅【知識目標】:熟問題：1、為什么開征土地增值稅？土地增值稅的作用？2、目前是否該取消土地增值稅？5月25日，國務院批轉發(fā)改委《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見》中提出：“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅?！眴栴}：1、為什么開征土地增值稅？土地增值稅的作用？背景：土地增值稅是1993年出臺的，當時炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為盛行，開征土地增值稅，有效遏制了炒賣土地、獲取暴利的投機行為。探討（取消）

1、當前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金壓力，政府應該伸出援手，取消重復的稅費。

2、取消土地增值稅，可以平抑房價，讓利于購房者，促進市場健康發(fā)展。背景：土地增值稅是1993年出臺的，當時炒買炒賣房地產(chǎn)的投機探討（續(xù)征）1、隨著經(jīng)濟的發(fā)展和土地資源的相對短缺，土地的自然增值會越來越大，開征土地增值稅是國家參與國有土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。一旦取消，開發(fā)商可能將其作為利潤的增加而不一定是降低房價。2、房價的漲跌是受市場供求關系的影響，征收土地增值稅對房價漲跌沒多大影響；土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)實際支出中所占比重不大，且作為必須的支出列入成本；土地增值稅是在有銷售的情況下征收，開發(fā)商的資金鏈緊張不能歸咎于政府征收土地增值稅。3、土地增值稅是公眾利益和創(chuàng)造社會公平的一種價值體現(xiàn)，同時還是稅收政策公平的體現(xiàn)。增值了本就該交，工業(yè)企業(yè)都要交，房地產(chǎn)企業(yè)憑什么不該交？探討（續(xù)征）1、隨著經(jīng)濟的發(fā)展和土地資源的相對短缺，土地的自第四節(jié)土地增值稅一是有償轉讓國有土地使用權的行為；二是地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓的行為。一、征稅范圍第四節(jié)土地增值稅一是有償轉讓國有土地使用權的行為；一、征征稅范圍包括三層含義：

1.轉讓的土地使用權必須是國家所有。不包括轉讓非國有土地使用權和出讓國有土地使用權的行為。2.產(chǎn)權必須發(fā)生轉移。不包括未轉讓房地產(chǎn)權屬的行為，如房地產(chǎn)的出租、抵押等。3.必須取得轉讓收入。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。征稅范圍包括三層含義：1.轉讓的土地使用權必須是國家所有5、以房地產(chǎn)投資入股：暫免稅4、房地產(chǎn)交換：需要納稅1、出售房地產(chǎn)：賣地、商品房銷售、存量房銷售2、以繼承、贈與方式轉讓房地產(chǎn)：不納稅3、房地產(chǎn)出租：不納稅具體規(guī)定6、合作建房的行為：免稅，但轉讓需納稅7、對房地產(chǎn)重新評估增值的：免稅5、以房地產(chǎn)投資入股：暫免稅4、房地產(chǎn)交換：需要納稅1、出下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）A.以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉讓的

B.以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的

C.被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉讓到兼并方的

D.以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉讓給其中一方的【答案】ABC下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）A二、納稅義務人

有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權,并且取得收入的單位和個人。！

思考：外資企業(yè)與外籍人員是否是土地增值稅的納稅義務人？提問：你的朋友或家人轉讓了房地產(chǎn)取得收入是否繳納了土地增值稅？二、納稅義務人！思考：外資企業(yè)與外籍人員是否是土地增三、稅收優(yōu)惠

2、對國家征用、收回的房地產(chǎn)的免征1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%，免征土地增值稅。3、對個人轉讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠：居住滿5年的，免征；滿3年未滿5年，減半繳納；未滿3年，繳納。三、稅收優(yōu)惠2、對國家征用、收回的房地產(chǎn)的免征1、納稅人建相關鏈接：1、對個人轉讓房地產(chǎn)取得的收入該如何納稅？2、對個人將房屋出租取得的收入該如何納稅？相關鏈接：1、對個人轉讓房地產(chǎn)取得的收入該如何納稅？2、對四、應納稅額的計算應納土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)四、應納稅額的計算應納土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除增值率（增值額/扣除項目金額）稅率扣除系數(shù)1、50%以下（含50%）30%02、超過50%～100%（含100%）40%5%3、超過100%～200%（含200%）50%15℅4、200%以上60%35%增值率（增值額/扣除項目金額）稅率扣除系數(shù)1、50%以下（含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納土地增值稅的計算（一）應稅收入

1.取得土地使用權所支付的金額：

（1）取得土地使用權所支付的地價款；（2）取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（二）確定扣除項目金額：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納土地增值稅的計算（一）應稅收入1.取得土2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用--即銷售費用、管理費用、財務費用

（1）納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)2.房地產(chǎn)開發(fā)成本2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用--即銷售費用、管理費用【例1】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房項目時支付的地價款為280萬元，開發(fā)成本為520萬元，開發(fā)費用210萬元，其中利息支出70萬元，發(fā)生的利息支出能提供金融機構證明，則開發(fā)費用扣除數(shù)額為不得超過110萬元。即70+（280+520）×5%

【例1】房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)【例2】仍以上例，若納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額：80萬元，即（280+520）×10%，超限額部分不得扣除。（2）納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)（2）【案例】

某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關的土地使用權支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；實際發(fā)生利息支出980萬元，其余開發(fā)費用760萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目轉讓時繳納的流轉稅為200萬元。計算確認該商品房出售繳納土地增值稅時，應扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的金額為（）萬元。A.1500

B.2000

C.2500

D.1000【答案】D【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費”（即營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加）4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費”（5.其它扣除項目財政部規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%扣除：

加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%5.其它扣除項目財政部規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%（三）確定增值額（四）確定增值率，計算應納稅增值額=轉讓房地產(chǎn)總收入－扣除項目金額

增值率=增值額/扣除項目金額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納土地增值稅的計算（三）確定增值額（四）確定增值率，計算應納稅增值額=轉讓房地【例3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，取得銷售收入8000萬元。開發(fā)該寫字樓有關支出如下：取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用為800萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為2200萬元；實際利息支出430萬元，該公司因同時建造別的商品房，不能按該寫字樓計算分攤銀行貸款利息支出，其余房地產(chǎn)開發(fā)費用450萬元。注意要求：計算該公司轉讓該寫字樓應納的土地增值稅額。

【例3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，取得銷售收入注意要求扣除金額＝800+2200+（2200+800）×10%+8000×5%(1+7%+3%)+（2200+800）×20%=800+2200+300+440+600=4340(萬元）增值額=8000-4340=3660增值率=3660÷4340=84%適用稅率為40%應繳納土地增值稅=3660×40%-4340×5%=1704-217=1487（萬元）借：營業(yè)稅金及附加14870000

貸：應交稅費—應交土地增值稅14870000扣除金額＝800+2200+（2200+800）×10%+非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納稅的計算：

1、支付的土地出讓金及相關費用；2、房屋及建筑物的評估價格；

評估價格=重置成本價×成新度折扣率3、轉讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅費（一）應稅收入：包括貨幣、實物、其他收入。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納稅的計算：（一）應稅收入：包括貨幣、（三）確定增值額（四）確定增值率，計算應納稅增值額=轉讓房地產(chǎn)總收入－扣除項目金額增值率=增值額/扣除項目金額（三）確定增值額（四）確定增值率，計算應納稅增值額=轉讓房地【例4】某生產(chǎn)企業(yè)2008年7月轉讓一幢1999年建造的公寓樓，當時造價為1500萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構評定，該公寓樓重置成本為5000萬元，該樓房七成新。轉讓前為取得土地使用權補交的土地出讓金和按規(guī)定交納的有關費用為1500萬元（能提供支付憑據(jù)）；另支付房地產(chǎn)評估費用4.50萬元。轉讓時取得轉讓收入6200