中美住房抵押貸款對(duì)比分析課件

中美住房抵押貸款對(duì)比分析中美住房抵押貸款對(duì)比分析1一、中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異二、中美住房抵押貸款在二級(jí)市場(chǎng)存在的差異三、中美住房抵押貸款在保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的差異一、中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異二、中美住房抵押貸款2中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異1、融資渠道存在巨大差異。美國(guó)是一個(gè)信托業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)的國(guó)家，融資選擇多元化程度很高。在美國(guó)，一家大的信托公司管理的信托資產(chǎn)超過(guò)商業(yè)銀行。在其住房抵押貸款融資市場(chǎng)上，房地產(chǎn)信托占了23%，抵押貸款占了14%，銀行占了47%，保險(xiǎn)占了12%。而在中國(guó)這種融資選擇較為單調(diào)，主要是來(lái)自于商業(yè)銀行，從金融業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成就能明顯看出來(lái)。2007年的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，中國(guó)的金融業(yè)資產(chǎn)總共是46萬(wàn)億元，而其中商業(yè)銀行資產(chǎn)就占了40多萬(wàn)億元，信托、保險(xiǎn)、證券所有的非銀行金融機(jī)構(gòu)（包括租賃公司、財(cái)務(wù)公司），它們的金融資產(chǎn)加起來(lái)才5萬(wàn)多億元，僅為商業(yè)銀行的1/10。中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異1、融資渠道存在巨大差異3中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異市場(chǎng)體系承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)程度不一樣。在美國(guó)市場(chǎng)，資金壓力不全是在金融機(jī)構(gòu)上，各個(gè)市場(chǎng)如保險(xiǎn)、信托市場(chǎng)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，顯然整個(gè)住房抵押貸款市場(chǎng)的承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)也更有活力。不過(guò)在特殊情況下，由于各個(gè)市場(chǎng)聯(lián)系緊密可能引起的連帶效應(yīng)，一旦發(fā)生一個(gè)市場(chǎng)的危機(jī)將導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)衰退，這次金融危機(jī)就是例子。而在中國(guó)市場(chǎng)，中國(guó)住房抵押貸款融資過(guò)多地依賴銀行，這樣加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。如果不加以改進(jìn)的話，在抵押貸款進(jìn)一步發(fā)展的未來(lái)將會(huì)面臨資金流動(dòng)性的危險(xiǎn)。中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異4中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異2、二者的住房抵押貸款規(guī)模和貸款期限不同。美國(guó)抵押貸款發(fā)展歷史悠久。發(fā)展至今，已有100多年歷史，其住房抵押貸款的規(guī)模巨大。2005年美國(guó)住房抵押貸款余額為4.7萬(wàn)億美元，抵押貸款規(guī)模達(dá)到GDP的40%～60%。而我國(guó)住房抵押貸款到八十年代才有發(fā)展，雖然一直發(fā)展迅速，但由于起步晚，相比而言還有很大差距。2007年我國(guó)住房抵押貸款余額僅為2.5萬(wàn)億元。中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異5中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異貸款的期限。美國(guó)的住房抵押貸款的期限一般比較長(zhǎng)，商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行可以做未經(jīng)保險(xiǎn)的住房抵押貸款業(yè)務(wù)，貸款額可達(dá)住房購(gòu)買價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格的80%，貸款期限可達(dá)30年。而中國(guó)普遍的貸款期限為10～15年。我們發(fā)現(xiàn)，我國(guó)一級(jí)抵押貸款相比美國(guó)而言發(fā)展嚴(yán)重不足，貸款余額規(guī)模小，這也意味著發(fā)展的空間和潛力很大，而貸款的期限短以通過(guò)改善銀行一級(jí)市場(chǎng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)，從而激活一級(jí)市場(chǎng)。中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異6中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異

3、一級(jí)市場(chǎng)抵押貸款的主體不同。美國(guó)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)多元化，多以政府以外的金融機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)，其主體是商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)助儲(chǔ)蓄銀行、儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)以及人壽保險(xiǎn)公司等私人金融機(jī)構(gòu)。而在中國(guó)，抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)以中國(guó)人民銀行為領(lǐng)導(dǎo)，以建設(shè)銀行、工商銀行兩家國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為主體，其他商業(yè)銀行為輔助，以非銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充。這種住房金融機(jī)構(gòu)體系是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)住房體制改革的產(chǎn)物，在組織體系、融資手段、業(yè)務(wù)范圍、管理水平上又與住房商品化、住房融資機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化、國(guó)際化上存在相當(dāng)大的差距。中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異3、一級(jí)市場(chǎng)抵押貸款的7我國(guó)二級(jí)市場(chǎng)還在萌芽階段時(shí)，美國(guó)的住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)形成其特有體制。從根本上來(lái)講，二級(jí)市場(chǎng)的形成和發(fā)展就是美國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了住房抵押貸款證券化的過(guò)程。我國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)還是一片空白。中美住房抵押貸款在二級(jí)市場(chǎng)存在的差異中美住房抵押貸款在二級(jí)市場(chǎng)存在的差異8中美住房抵押貸款在保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的差異1、保險(xiǎn)體制上存在根本的區(qū)別。美國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制是典型的政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保與私營(yíng)保險(xiǎn)相結(jié)合的模式，其制定的保險(xiǎn)也是有針對(duì)性的實(shí)施，針對(duì)不同群體實(shí)行特定的保險(xiǎn)。私營(yíng)保險(xiǎn)產(chǎn)生于20世紀(jì)五十年代，由于美國(guó)政府提供的抵押貸款保險(xiǎn)擔(dān)保是有限的，而非政府擔(dān)保的常規(guī)抵押貸款要占到80%左右，這就為私營(yíng)抵押保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展提供了龐大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展契機(jī)。在我國(guó)目前為住房提供貸款保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)僅有幾家經(jīng)營(yíng)性保險(xiǎn)公司，沒(méi)有政府方面的參與，主要是中國(guó)人民保險(xiǎn)公司和太平洋保險(xiǎn)公司。中美住房抵押貸款在保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的差異1、保險(xiǎn)體制上存在根本的9中美住房抵押貸款在保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的差異2、商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種存在明顯的差別美國(guó)抵押貸款的商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種主要有以下三種：（1）防范抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)。主要是為了防止抵押物的毀滅，或者因?yàn)閮r(jià)格的下降導(dǎo)致的抵押物貶值而設(shè)立的保險(xiǎn)（2）防范借款人不履約風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款壽險(xiǎn)。該險(xiǎn)種是保險(xiǎn)公司向借款的購(gòu)房者提供的一種保額遞減式的人壽保險(xiǎn)，購(gòu)房者在辦理借款手續(xù)時(shí)，同時(shí)辦理人壽保險(xiǎn)手續(xù)。在保單有效期間如果被保險(xiǎn)人故去或完全殘疾，則由保險(xiǎn)公司代替借款家庭償還所欠的借款余額；（3）住房抵押貸款保證保險(xiǎn)。該險(xiǎn)種一般是貸款銀行要求借款購(gòu)房者投保的險(xiǎn)種，借款購(gòu)房者在借款時(shí)向保險(xiǎn)公司交納一定數(shù)額的保費(fèi)，保險(xiǎn)公司作償還貸款的保證，銀行應(yīng)相應(yīng)地給購(gòu)房者發(fā)放貸款。中美住房抵押貸款在保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的差異2、商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種存在明顯10中美住房抵押貸款在保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的差異而我國(guó)住房抵押貸款商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種大致分三類：（1）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。該保險(xiǎn)是指防止由于意外災(zāi)禍而造成較重房屋損失而以房屋或其有關(guān)利益作為保險(xiǎn)對(duì)象的保險(xiǎn)。（2）信用人身保險(xiǎn)。該險(xiǎn)種是維持借款人還貸能力的信用保險(xiǎn)，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時(shí)，以保險(xiǎn)金抵付貸款余額，使抵押房地產(chǎn)不致被收回或拍賣。（3）保證保險(xiǎn)。保證保險(xiǎn)是還款的履約保證，由保險(xiǎn)公司對(duì)購(gòu)房者提供違約保險(xiǎn)。當(dāng)借款者不能還清本息時(shí)由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)融通，或當(dāng)房地產(chǎn)作為抵押物貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司對(duì)抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)。中美住房抵押貸款在保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的差異11中美住房抵押貸款對(duì)比分析中美住房抵押貸款對(duì)比分析12一、中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異二、中美住房抵押貸款在二級(jí)市場(chǎng)存在的差異三、中美住房抵押貸款在保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的差異一、中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異二、中美住房抵押貸款13中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異1、融資渠道存在巨大差異。美國(guó)是一個(gè)信托業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)的國(guó)家，融資選擇多元化程度很高。在美國(guó)，一家大的信托公司管理的信托資產(chǎn)超過(guò)商業(yè)銀行。在其住房抵押貸款融資市場(chǎng)上，房地產(chǎn)信托占了23%，抵押貸款占了14%，銀行占了47%，保險(xiǎn)占了12%。而在中國(guó)這種融資選擇較為單調(diào)，主要是來(lái)自于商業(yè)銀行，從金融業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成就能明顯看出來(lái)。2007年的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，中國(guó)的金融業(yè)資產(chǎn)總共是46萬(wàn)億元，而其中商業(yè)銀行資產(chǎn)就占了40多萬(wàn)億元，信托、保險(xiǎn)、證券所有的非銀行金融機(jī)構(gòu)（包括租賃公司、財(cái)務(wù)公司），它們的金融資產(chǎn)加起來(lái)才5萬(wàn)多億元，僅為商業(yè)銀行的1/10。中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異1、融資渠道存在巨大差異14中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異市場(chǎng)體系承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)程度不一樣。在美國(guó)市場(chǎng)，資金壓力不全是在金融機(jī)構(gòu)上，各個(gè)市場(chǎng)如保險(xiǎn)、信托市場(chǎng)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，顯然整個(gè)住房抵押貸款市場(chǎng)的承受風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)也更有活力。不過(guò)在特殊情況下，由于各個(gè)市場(chǎng)聯(lián)系緊密可能引起的連帶效應(yīng)，一旦發(fā)生一個(gè)市場(chǎng)的危機(jī)將導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)衰退，這次金融危機(jī)就是例子。而在中國(guó)市場(chǎng)，中國(guó)住房抵押貸款融資過(guò)多地依賴銀行，這樣加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。如果不加以改進(jìn)的話，在抵押貸款進(jìn)一步發(fā)展的未來(lái)將會(huì)面臨資金流動(dòng)性的危險(xiǎn)。中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異15中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異2、二者的住房抵押貸款規(guī)模和貸款期限不同。美國(guó)抵押貸款發(fā)展歷史悠久。發(fā)展至今，已有100多年歷史，其住房抵押貸款的規(guī)模巨大。2005年美國(guó)住房抵押貸款余額為4.7萬(wàn)億美元，抵押貸款規(guī)模達(dá)到GDP的40%～60%。而我國(guó)住房抵押貸款到八十年代才有發(fā)展，雖然一直發(fā)展迅速，但由于起步晚，相比而言還有很大差距。2007年我國(guó)住房抵押貸款余額僅為2.5萬(wàn)億元。中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異16中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異貸款的期限。美國(guó)的住房抵押貸款的期限一般比較長(zhǎng)，商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行可以做未經(jīng)保險(xiǎn)的住房抵押貸款業(yè)務(wù)，貸款額可達(dá)住房購(gòu)買價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格的80%，貸款期限可達(dá)30年。而中國(guó)普遍的貸款期限為10～15年。我們發(fā)現(xiàn)，我國(guó)一級(jí)抵押貸款相比美國(guó)而言發(fā)展嚴(yán)重不足，貸款余額規(guī)模小，這也意味著發(fā)展的空間和潛力很大，而貸款的期限短以通過(guò)改善銀行一級(jí)市場(chǎng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)，從而激活一級(jí)市場(chǎng)。中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異17中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異

3、一級(jí)市場(chǎng)抵押貸款的主體不同。美國(guó)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)多元化，多以政府以外的金融機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)，其主體是商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)助儲(chǔ)蓄銀行、儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)以及人壽保險(xiǎn)公司等私人金融機(jī)構(gòu)。而在中國(guó)，抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)以中國(guó)人民銀行為領(lǐng)導(dǎo)，以建設(shè)銀行、工商銀行兩家國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為主體，其他商業(yè)銀行為輔助，以非銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充。這種住房金融機(jī)構(gòu)體系是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)住房體制改革的產(chǎn)物，在組織體系、融資手段、業(yè)務(wù)范圍、管理水平上又與住房商品化、住房融資機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化、國(guó)際化上存在相當(dāng)大的差距。中美住房抵押貸款在一級(jí)市場(chǎng)存在的差異3、一級(jí)市場(chǎng)抵押貸款的18我國(guó)二級(jí)市場(chǎng)還在萌芽階段時(shí)，美國(guó)的住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)形成其特有體制。從根本上來(lái)講，二級(jí)市場(chǎng)的形成和發(fā)展就是美國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了住房抵押貸款證券化的過(guò)程。我國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)還是一片空白。中美住房抵押貸款在二級(jí)市場(chǎng)存在的差異中美住房抵押貸款在二級(jí)市場(chǎng)存在的差異19中美住房抵押貸款在保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的差異1、保險(xiǎn)體制上存在根本的區(qū)別。美國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制是典型的政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保與私營(yíng)保險(xiǎn)相結(jié)合的模式，其制定的保險(xiǎn)也是有針對(duì)性的實(shí)施，針對(duì)不同群體實(shí)行特定的保險(xiǎn)。私營(yíng)保險(xiǎn)產(chǎn)生于20世紀(jì)五十年代，由于美國(guó)政府提供的抵押貸款保險(xiǎn)擔(dān)保是有限的，而非政府擔(dān)保的常規(guī)抵押貸款要占到80%左右，這就為私營(yíng)抵押保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展提供了龐大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展契機(jī)。在我國(guó)目前為住房提供貸款保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)僅有幾家經(jīng)營(yíng)性保險(xiǎn)公司，沒(méi)有政府方面的參與，主要是中國(guó)人民保險(xiǎn)公司和太平洋保險(xiǎn)公司。中美住房抵押貸款在保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的差異1、保險(xiǎn)體制上存在根本的20中美住房抵押貸款在保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的差異2、商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種存在明顯的差別美國(guó)抵押貸款的商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種主要有以下三種：（1）防范抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)。主要是為了防止抵押物的毀滅，或者因?yàn)閮r(jià)格的下降導(dǎo)致的抵押物貶值而設(shè)立的保險(xiǎn)（2）防范借款人不履約風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款壽險(xiǎn)。該險(xiǎn)種是保險(xiǎn)公司向借款的購(gòu)房者提供的一種保額遞減式的人壽保險(xiǎn)，購(gòu)房者在辦理借款手續(xù)時(shí)，同時(shí)辦理人壽保險(xiǎn)手續(xù)。在保單有效期間如果被保險(xiǎn)人故去或完全殘疾，則由保險(xiǎn)公司代替借款家庭償還所欠的借款余額；（3）住房抵押貸款保證保險(xiǎn)。該險(xiǎn)種一般是貸款銀行要求借款購(gòu)房者投保的險(xiǎn)種，借款購(gòu)房者在借款時(shí)向保險(xiǎn)公司交納一定數(shù)額的保費(fèi)，保險(xiǎn)公司作償還貸款的保證，銀行應(yīng)相應(yīng)地給購(gòu)房者發(fā)放貸款。中美住房抵押貸款在保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的差異2、商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種存在明顯21中美住房抵押貸款在保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的差異而我國(guó)住房抵押貸款商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種大致